Содержание
Теоретическая
часть: Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных
характеристик жизни объекта недвижимости. 3
Введение. 3
1.
Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости. 4
2.
Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости. 6
3.
Методы определения стоимости нового строительства улучшений. 8
4.
Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода 9
Заключение. 12
Практическая
часть. 14
Список используемой литературы.. 15
Теоретическая часть:
Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ
различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта
недвижимости
Введение
Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством
понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Под оценкой недвижимости понимают
комплекс процедур, предназначенных для
определения стоимости объекта
недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и
неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые
необходимо знать.
Оценка недвижимости достаточно часто необходима при продаже и купле ряда
объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные
подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов методологии оценки недвижимости на
современном рынке, данная тема предложена
к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы
выступает изучение затратного подхода к оценке недвижимости.
Поставленная цель конкретизируется рядом задач:
1)
Рассмотреть сущность и основные этапы затратного
подхода к оценке недвижимости;
2)
Рассмотреть классификацию затрат при оценке
недвижимости;
3)
Рассмотреть основные методы определения стоимости
нового строительства в рамках затратного подхода;
4)
Рассмотреть методы расчета накопленного износа в рамках затратного подхода.
1. Сущность и этапы
затратного подхода к оценке недвижимости
Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в определении стоимости имущества, основанном
на определении стоимости издержек на
создание изменений и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.
Выделяют следующие основные этапы
процессе оценки недвижимости затратным подходом[1, с. 45]:
1)
формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости;
2)
изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
3)
определение стоимости
участка земли;
4)
определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений;
5)
определение величины накопленного износа;
6)
определение рыночной стоимости объекта.
Рассмотрим каждый из этапов более подробно.
На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации
необходимо иметь ввиду, что информация
должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить,
отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных
издержек.
На втором этапе при изучении
рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются специальными сборниками. Необходимо проанализировать
какие издержки учтены, а какие нет.
На третьем этапе при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается
как свободный. Стоимость участка земли
определяется следующим образом[5, с. 98]:
1)
при наличии достаточного количества достоверной рыночной
информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;
2)
при наличии
достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно
новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее
эффективное использование земли как
свободной техникой остатка.
3)
при наличии
информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной
ренты;
4)
при
отсутствии достаточного количества
рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным
методикам, установленным законодательно.
На четвертом этапе определяют
восстановительную стоимость
зданий и сооружений.
Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта
недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость функционального аналога объекта недвижимости
по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда
определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из-
за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.
Под восстановительной стоимостью
объекта недвижимости понимают
стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она
выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость устаревших конструкций с составе объекта
недвижимость определяется с учетом их
морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в
связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных
аналогичных образцов[7, с. 245].
Стоимость зданий и сооружений
определяется при допущении, что на ату
оценки они являются завершенным объектом строительства. В стоимость восстановления и замещения должны
включаться все расходы по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную
инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется
по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях
расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению
экспертиз. При расчете стоимости, как
восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку
не учитывается.
На шестом этапе проводят
определение рыночной стоимости объектов по формуле (1):
РС = Стз + Снсу –НИ, (1)
где РС -
рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.
Стз – стоимость земли, тыс. руб.,
Снсу – стоимость нового строительства
улучшений, тыс. руб.
НИ – накопленный износ, тыс. руб.
Рыночная стоимость поз затратному подходу определяется как разница между суммой рыночной стоимости земли и
стоимости нового строительства
улучшений и суммой накопленного износа.
Основные преимущества затратного
подхода при оценке стоимости недвижимости[4, с. 55]:
-
используется для оценки специализированных объектов
недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных
объектов и при расчете стоимости
недвижимости;
-
применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;
Основным недостатком затратного подхода является тот факт, что необходим тщательный анализ
затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат.
2. Классификация затрат
в затратном подходе к оценке недвижимости
Для целей
оценки в затратном подходе затраты,
соответствующие восстановительной или замещающей стоимости оцениваются по формуле (2)
Ст стро-ва = ПЗ + КЗ + Приб, (2)
где Ст стр- ва – стоимость строительства, тыс. руб.
ПЗ – прямые затраты, тыс. руб.
КЗ – косвенные затраты, тыс. руб.
Приб. – прибыль, тыс. руб.
С точки зрения применяемых методов
включения затрат в стоимость объекта недвижимости важно разделение всех
расходов по характеру их связи с процессом
строительства на прямые
косвенные.
К прямым относятся расходы,
непосредственно связанные с производством или строительством конкретного объекта
недвижимости. К косвенным- расходы, связанные
с производством или
строительством нескольких видов объектов недвижимости [3, c. 248].
К прямым затратам
при оценке объекта недвижимости относят: материальные затраты, стоимость
временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности,
транспортно- складские расходы и наличные расходы подрядчика.
К косвенным расходам относят издержки, которые добавляют стоимость объекта, но не связаны с
производством. Это стоимость проектирования, технического надзора,
геодезического контроля, оплата консультационных услуг, оплата юридических и
бухгалтерских услуг, маркетинг, стоимость финансового рычага, административные
и иные расходы застройщика. Размер косвенных расходов определяется с учетом
сложившихся на рынке тарифов по данным
позициям.
Разделение затрат на косвенные и прямые
не может быть единым для всех случаев, а зависит от особенностей организации
производства, техники и технологии.
Прибыль предпринимателя в формуле (2) –
это сложившаяся рыночная норма, стимулирующая инвестора к инвестициям
строительно-монтажного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок. Метод
экспертных оценок состоит в следующем: в зависимости от сложившейся
рыночной практики норму прибыли оценивают как процент от разлитых составляющих
частей или нового строительства. Норма прибыли входит во все
расчетные формулы и является в основном функцией риска и зависти от
конкретных рыночных условий.
3. Методы определения
стоимости нового строительства улучшений
Стоимость недвижимости - это стоимость нового строительства улучшений.
Существуют три основных метода
определения стоимости нового строительства[3, с. 88]:
1)
метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских
свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы подобного
типичного нового сооружения:
Снсу = Сin
* N, (3)
где Снсу- стоимость нового строительства
улучшений, тыс. руб.
Сin - стоимость единицы
потребительских свойств, тыс. руб.
N – базовый коэффициент
Стоимость единицы потребительских
свойств может корректироваться, если существуют различия между оцениваемым и
типовым сооружением в физических характеристиках ил и в состоянии
рынка на момент оценки. В качестве единицы потребительских свойств могут выступать 1 м2, 1 м3,
1 стоимостное место и так далее.
Иногда,
стоимость нового строительства улучшений можно определить:
Снсу
= (Сin*N) + Косвенные издержки +
Прибыль, (4)
Погрешность метода равна 15-20 %.
2)
поэлементный метод может применяться и рассчитываться
как сумма стоимостей возведения основных элементов здания или сумма стоимостей
по видам работ:
(5)
где Сj – укрупненный показатель стоимости на возведение части здания и
сооружения, конструкций.
Погрешность данного метода равна 10 %.
3)
количественный метод – разработка полной сметы на строительство
объекта недвижимости с применением единичных расценок или переработка
существующих смет. В рамках количественного
метода существуют два способа расчета[1,
6 и др.]:
-
ресурсный способ расчета;
-
базисно - индексный способ расчета.
Ресурсный способ расчета
представляет собой калькулирование в
текущих или прогнозных ценах (тарифах) ресурсов (элементов затрат),
необходимых для реализации проектного решения, в рамках данного метода калькулирование
ведется на основе выраженных натуральных показателей потребности в материалах,
изделиях итак далее. Ресурсы выделяются
из проектных материалов, нормативных и правовых источников.
Базисно - индексный метод определяет стоимость н объекта недвижимости на
основании использования системы текущих и прогнозных индексов, применимых к
стоимости, определенной в базовом периоде.
4. Анализ различных
видов износа при использовании затратного подхода
Существует три группы параметров, определяющих пригодность зданий и сооружений к
эксплуатации:
1)
параметры,
характеризующие физическое состояние объекта недвижимости (прочность,
устойчивость, надежность);
2)
параметры, характеризующие функциональное состояние
объекта ( условия фундаментальности, температурно-влажностный режим, высота потолков).
3)
параметры
внешней среды ( промышленная зона)
Под действием различных факторов здания могут терять свои эксплуатационные
свойства, что влияет на его стоимость и вызывает появление накопленного износа.
Накопленный износ- это уменьшение
стоимости здания, которое может иметь
место в результате физического разрушения, функционального и внешнего
устаревания или в результате комбинации этих факторов. Поэтому износ делят на три основных вида:
-
физический износ- потеря стоимости объекта недвижимости
в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека
или природоклиматических условий, что
выражается в разрушении стиральных конструкций и материалов. Этот износ может
рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.
-
функциональный износ или моральный износ- снижение
стоимости недвижимости в результате
ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;
-
внешний износ
- снижение стоимости, вызванное изменениями внешних по отношению к объекту
недвижимости фактов ( изменение ситуации на рынке, в стране, соседство).
Износ делят также по степени
устранения на две группы[1, 4 и др.]:
1)
устраняемый износ - затраты на устранение которого
меньше чем полученная в результате этого устранения выгода;
2)
неустранимый износ - затраты больше, чем выгоды (
внешний износ- всегда устраним, а физический и функциональный может быть как
устранимым, так и неустранимым).
Существуют следующие основные методы расчета накопленного износа[5, с.
179]:
1)
метод срока жизни;
2)
модификационный метод;
3)
метод сравнения продаж;
4)
метод разбивки.
Срок экономической жизни объекта – это временной отрезок, в течение
которого здание можно использовать,
извлекать, в течение этого времени
улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Эффективный возраст – это
возраст, показывающий состояние и полезность недвижимости.
В соответствии с методом срока жизни накопленный износ определяется по
формуле (6):
НИ = ЭВ / СЭЖ, (6)
где Ни – накопленный износ, тыс. руб.
ЭВ – эффективный возраст, лет
СЭЖ – срок экономической жизни объекта
недвижимости, лет.
Этот метод основан на предположении,
что потеря стоимости здания по причине
износа пропорциональна его возрасту.
При использовании модификационного
метода сначала определяется стоимость устранимого износа, потом она вычитается
из стоимости нового строительства по формуле (7)
НИ =
Иу +( ЭВ/СЭЖ *(Снсу- Иустр)), (7)
где Ни – износ накопленный, руб.,
Иу – износ устранимый, руб.
ЭВ – эффективный возраст. лет
СЭЖ – срок экономической жизни объекта
недвижимости, лет
Снсу – стоимость строительства новых
улучшений, руб.,
Иустр – устранимый износ, руб.
При использовании метода сравнения
продаж накопленный износ определяется как разница между стоимостью нового
строительства и стоимостью аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.
Необходимое условие использования данного метода- наличие достоверной рыночной
информации.
При использовании метода разбивки определяют накопленный износ
как совокупность физического,
функционального и внешнего износа. При
этом расчет по отдельным видам износа ведется раздельно:
НИ =
1 – (1 – Ифиз.) (1- Ифунк.) (1 – И внеш.) , (8)
Ифиз.
= И физ. устран. +И физ.неустран, (9)
И
функц. = И функц. устран + И функц. неустран, (10)
Заключение
Таким образом, в ходе выполнения
контрольной работы была достигнута ее основная цель, а именно была
исследована тема, касающаяся использования затратного подхода при оценке
объектов недвижимости. В заключении сделаем несколько основных выводов
по работе:
1)
Сущность затратного подхода к оценке недвижимости
состоит в определении стоимости
имущества, основанном на определении стоимости издержек на создание
изменений и утилизацию имущества
с учетом всех видов износа;
2)
Выделяют следующие основные этапы процесса оценки
недвижимости затратным подходом:
-
формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости;
-
изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
-
определение стоимости
участка земли;
-
определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений;
-
определение величины накопленного износа;
-
определение рыночной стоимости объекта;
3) Рыночная стоимость поз
затратному подходу определяется как разница
между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового строительства улучшений и суммой накопленного износа;
4) С точки зрения применяемых методов включения затрат в стоимость объекта
недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с
процессом строительства на прямые косвенные;
5) Среди основных методов определения стоимости нового строительства
улучшений используют: метод сравнительной единицы, поэлементный метод,
количественный метод;
6)Накопленный износ- это
уменьшение стоимости здания,
которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального
и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов;
7)
Выделяют три основных вида износа:
-
физический износ - потеря стоимости объекта
недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности
человека или природоклиматических
условий, что выражается в разрушении строительных конструкций и материалов.
Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его
элементов.
-
функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости недвижимости в результате ее
несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;
-
внешний износ
- снижение стоимости, вызванное изменениями внешних по отношению к объекту
недвижимости факторов (изменение ситуации на рынке, в стране, соседство).
Практическая часть
УСЛОВИЕ
ЗАДАНИЯ:
Необходимо определить срок физической
жизни здания по результатам продажи недвижимости при следующих условиях:
-
цена продажи недвижимости, включая земельный участок-
95 тыс. долл.;
-
рыночная стоимость земельного участка- 60 тыс. долл.;
-
эффективный возраст здания – 44 лет;
-
восстановительная стоимость здания – 90 тыс. долл.;
Здание не имеет функционального и экономического износа.
Рассмотреть возможность применения
различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор
применяемого метода оценки при заданных условиях.
РЕШЕНИЕ:
1)
срок физической жизни здания (СЭЖ) равен отношению
эффективного возраста здания (ЭВ) к
сумме накопленного износа (НИ):
СЭЖ = ЭВ/НИ
2)
Рыночная стоимость
(цена продажи Цп) есть сумма рыночной стоимости земельного участка (Сз)
и восстановительной стоимости (ВС) за
вычетом износа (НИ):
Цп = Сз + ВС –НИ
Отсюда, НИ = Сз + ВС – Цп
3)
Сумма износа НИ
равна сумме физического износа, экономического и функционального. В нашем
случае последние два равны 0. Значит,
сумма накопленного износа полностью равна
сумме физического износа.
Тогда, НИ = 60+90-95= 55 (тыс. долл.).
4)
Срок физической жизни здания равен:
44/55 = 0,8 (года).
ОТВЕТ:
Срок физической жизни здания равен 0,8 года.
Список используемой литературы
1)
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.:
Финансы и статистика, 1996. – 366 с.
2)
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер,
2000. – 322 с.
3)
Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд.,
переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.
4)
Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г.
Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.
5)
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность».
Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.
6)
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. –
СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.
7)
Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И.
Ресина. – М.: Дело, 1999. – 289 с.