Введение

В последние годы осуществляется значительное перераспределение жилищного фонда. Не последнее место в данном процессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с определенной долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой проблемой, связанной с договором обмена жилых помещении, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других, другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения — перемену лиц в обязательстве. Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками, с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований.

Цель работы – рассмотрение вопроса связанного с  условиями и порядками обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями (арендаторами)

Наниматель, или арендатор, жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищного фонда имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, или арендатором, в том числе проживающим в другом населенном пункте.

С согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно совершеннолетних членов семьи наниматель, или арендатор, жилого помещения имеет право передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Основным нормативным актом, регламентирующим порядок обмена жилых помещений, является Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 № 12. Согласно инструкции предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя. Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена.

Обмен жилых помещений допускается лишь с согласия наймодателя и с письменного согласия проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них необходимо письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей. При обмене жилых помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответственно органа народного образования, органа здравоохранения или органа социального обеспечения. Если в обмениваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, необходимо письменное согласие на обмен органа опеки и попечительства.

Для оформления обмена наниматель подает заявление по установленной форма в местную администрацию либо руководителю предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого помещения).

При необходимости жилищные условия обменивающихся сторон проверяются бюро по обмену жилыми помещениями, жилищно-коммунальными органами местных администраций или предприятиями, учреждениями, организациями, в домах которых находится обмениваемое жилое помещение.

Обмен жилых помещений оформляется местными администрациями или по их поручению соответственно управлениями (отделами) учета или : распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам. Отказ в оформлении обмена жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

Если в результате обмена граждане, пользующиеся жилыми помещениями по отдельным договорам найма, объединяются в одну семьи для проживания в одной квартире, им выдается один ордер, и с ними заключается один договор найма жилого помещения, полученного по обмену.

В том случае, если наниматель и совершеннолетние члены его семьи, имеющие самостоятельный источник средств к существованию и проживающие по одному договору найма, желают проживать раздельно по отдельным договорам найма и в результате обмена получают два или более , жилых помещения, отвечающих установленным требованиям, то им выдаются отдельные ордера и с ними заключаются отдельные договоры найма.

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, которые выдаются местной администрацией. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК Российской Федерации). Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении. Совершеннолетний член семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи вправе обменять приходящуюся на его долю жилую пло-; щадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Поскольку единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения договора найма жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда является ордер, то обмен жилыми помещениями без оформления обменных орде-, ров не влечет за собой никаких юридических последствий.[1]

2. Обмен между нанимателем и собственником жилья

При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения.

Одновременно бывшему собственнику выдается обменный ордер установленного образца на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

В случае передачи прав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа). При этом собственник соответствующего жилищного фонда может не согласиться на обмен только по основаниям, установленным законодательством.[2]

3. Обмен жилья в домах ЖСК

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не являющийся собственником жилого помещения, вправе произвести обмен занимаемого жилья с другим членом ЖК или ЖСК, собственником жилого помещения либо нанимателем жилья, относящегося к государственному, муниципальному, общественному жилищному фонду. Для совершения такого обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи независимо от признания за ними права на часть паенакопления, а также согласия кооператива, которое оформляется решением правления кооператива.

При обмене кооперативной жилой площади на жилое помещение в другом ЖК (ЖСК), а также в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник, въезжающий в порядке обмена, принимается в члены кооператива общим собранием, а прежний - исключается.

В случае обмена кооперативной жилой площади на жилье в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда лицо, вступающее в кооператив, обязано внести паевой взнос, а выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая.

При обмене кооперативной жилой площади на другую жилую площадь в доме ЖСК равные суммы паенакоплений взаимно передаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежными документами. Если между паенакоплениями существует разница, то она должна быть внесена вновь принятым в соответствующий кооператив, а выбывшим - получена от этого кооператива.

Факт внесения паевого взноса лицом, въезжающим в порядке обмена на кооперативную жилую площадь, подтверждается документом учреждения банка.

Соглашение о обмене кооперативной жилой площади на другие жилые помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищного фонда вступает в силу с момента получения обменных ордеров.

4. Обмен жилья, находящегося в частной собственности

Собственник жилого помещения с письменного согласия сособственников и всех совместного проживающих с ним совершеннолетних членов семьи вправе обменять принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с нанимателем жилья в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда, а также с членом ЖК (ЖСК), не являющимся собственником обмениваемого жилого помещения.

Обмен принадлежащего на праве собственности жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Если в жилом помещении проживают исключительно несовершеннолетние (в том числе временно отсутствующие), оставшиеся без попечения родителей, то такое жилое помещение обменивается их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет обмен производится самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

При обмене жилья, принадлежащего на праве общей совместной собственности нескольким собственникам, их правомочие на обмен жилого помещения в целом реализуется при условии согласия всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения.

Если один из сособственников отказывается от обмена жилого помещения, принадлежащего ему на праве общей совместной собственности, то сособственники вправе определить и выделить свои доли в общей совместной собственности, а также оформить обмен принадлежащей им доли.

В случае обмена жилой площади, находящейся в общей долевой собственности, согласия других собственников не требуется, каждый из них имеет право на обмен принадлежащей ему доли или определенной ее части, которая может быть выделена как изолированное жилое помещение. В противном случае обмен не допускается.

Основанием, подтверждающим право собственности на жилое помещение, является надлежаще удостоверенный и зарегистрированный договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения и т. д.), свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, а также свидетельство о праве собственности, к которому прилагается договор передачи, зарегистрированный в установленном порядке.

Письменное согласие на обмен .конкретного жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом либо лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, либо консульским учреждением по месту нахождения временно отсутствующего.

К нотариально удостоверенным письменным согласиям приравниваются:

а) письменные согласия военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

б) письменные согласия военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, а также доверенности paбочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения;

в) письменные согласия лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником места лишения свободы;

г) письменные согласия совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

При нахождении временно отсутствующего в населенных пунктах, где нет нотариусов, письменное согласие должно быть заверено должностным лицом органов исполнительной власти. При совершении обмена представителем временно отсутствующего члена семьи полномочия на совершение обмена должны подтверждаться доверенностью, выданной на его имя в установленном порядке (при ненадлежаще оформленном согласии на конкретный обмен).

Собственнику жилого помещения, получающему в результате обмена жилое помещение на условиях договора найма, выдается ордер установленного образца.

Если единственный собственник жилого помещения обменивает свое жилье с одиноким нанимателем, членом ЖК (ЖСК), то у последнего возникает право собственности на все жилое помещение, получаемое по обмену.

При обмене собственника с несколькими нанимателями, членами ЖК (ЖСК) право собственности у нанимателей, членов ЖК (ЖСК) на получаемое в результате обмена жилое помещение возникает в равных долях.'' [3]

5. Обменный ордер

Обменный ордер - единственное законное основание для заселения полученных по обмену помещений. Ордера на обмен жилыми помещениями выдает жилищный орган администрации, в районе которой находится одно из обмениваемых помещений.

При иногороднем обмене, в результате которого граждане получают по обмену жилое помещение в г. Москве, Санкт-Петербурге и кypopтных зонах, обменные ордера выдаются только в этих городах в соответствии с правилами регистрации граждан.

Обменные ордера могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.

До фактического переселения обменивающиеся стороны обязаны передать обменные ордера соответствующим домоуправлениям (ЖЭКам) под расписку.

На договорах найма обмениваемых жилых помещений делается надпись о том, что обменивающиеся стороны передают все права и принимают на себя все обязанности, вытекающие из этих договоров. Граждане, обменявшие занимаемые ими жилые помещения самовольно (без обменных ордеров) подлежат выселению из этих помещений в административном порядке с санкции прокурора.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. При этом отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке. Исключение составляют случаи обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.

6. Запрет на обмен жилого помещения

Обмен жилого помещения не допускается, если:

к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер;

дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

помещение является служебным или находится в общежитии;

в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.[4]

7. Признание обмена недействительным

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным в следующих случаях:

если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК Российской Федерации;

по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, то виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

В настоящее время при обмене жилых помещений чаще всего прибегают к услугам риэлтерской фирмы, с которой заключается договор. Согласно данному договору жилое помещение может быть продано только при одновременной покупке другого необходимого клиенту жилья. В этом случае риэлтерская фирма берет на себя все обязанности по оформлению данной операции.

8. Особенности обмена жилья гражданами, отнесенными к группе риска

В связи с участившимися случаями противоправного отчуждения жилых помещений, принадлежащих на праве собственности определенным категориям граждан, в Москве при приеме документов об обмене в обязательном порядке выясняются сведения, позволяющие установить, относится ли конкретный участник обмена к категории граждан, составляющих одну из групп риска.

В число граждан, отнесенных к группе риска, входят:

одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет);

нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп);

граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные сведения фиксируются в заявлении об обмене жилья либо в отдельном заявлении, подписанном участником обмена с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти данные (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т. д.).

Если кто-либо из участников сделки относится к группе риска, то после разрешения соответствующей комиссии на обмен всем участникам одновременно выдаются обменные ордера. Документы об отчуждении жилой площади при этом не представляются. В общем порядке обменные ордера выдаются в том случае, если участники обмена не относятся к группе риска.[5]

Заключение

В заключении отметим, что договор является основанием возникновения (перехода) права собственности, и договор как документ является доказательством того, что совершена гражданско-правовая сделка — обмен жилыми помещениями. В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемых по обмену жилых помещений, определяется доля каждого сособственника в праве собственности. На основании такого договора гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать от контрагента по обмену передачи ему жилого помещения в собственность. Гражданин — собственник жилого помещения, получающий в результате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену — передачи квартиры.

Как и другие сделки, влекущие переход права собственности на жилые помещения, договор обмена подлежит государственной регистрации. Именно с момента регистрации договора возникает право собственности на получаемое по обмену жилое помещение (в этот момент происходит переход права собственности от одного лица к другому). При этом фактическая передача жилья может происходить значительно позже (например, после получения обменного ордера стороной, получающей жилье в пользование, а не в собственность).

Список литературы

1.                    Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву.– Саратов: Знание, 2001. – 286 с.

2.                    Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. – М.: Юридическая  литература, 2000.  – 485 с..

3.                    Маслов В.Ф. Защита личных прав граждан. – Харьков, 2000. -  366 с.

4.                    Жилищное законодательство. – М.: Дело, 2002.  – 289 с.

5.                    Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. – М.: СПАРК, 2003.  – 537 с.

[1] Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву.– Саратов: Знание, 2001. С. 5-6.

[2] Жилищное законодательство. – М.: Дело, 2002.  - С. 18

[3] Маслов В.Ф. Защита личных прав граждан. – Харьков, 2000. -  С. 163.

[4] Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. – М.: Юридическая  литература, 2000.  - С.211.

[5] Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. – М.: СПАРК, 2003.  - С. 370-377.