1. Общие вопросы проведения титульного страхования страховщиками

Титульное страхование (в лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности») очень актуально для России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок по приобретаемой недвижимости. Однако на практике договоров титульного страхования заключается мало. А вот за рубежом этот вид страхования очень развит, каждая сделка купли-продажи квартиры или дома сопровождается заключением такого договора.

Согласно статистическим данным в Москве ежегодно расторгается около двух тысяч сделок, связанных с покупкой недвижимого имущества. И не всегда от потери квартиры и денег спасает оформление сделки через агентство недвижимости и ее государственная регистрация. Единственный выход — титульное страхование.

Титульное страхование направлено на то, чтобы защитить покупателя недвижимости. Выплаты по такому виду страхования страховая компания осуществляет в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. Например, человек приобрел недвижимость, однако из-за внезапно объявившихся наследников он может потерять право собственности. Такое может произойти и в том случае, если ранее с этим недвижимым имуществом были совершены какие-либо незаконные сделки. Защитить приобретателя, то есть вернуть ему стоимость недвижимости, и призвано титульное страхование.

Случаев лишения права собственности на приобретенное на московском вторичном рынке жилья – около 2% от общего числа сделок в год. Число сделок на московском рынке – около 80 000 в год. Средняя цена сделки - $50-60 тыс. Число судебных дел – более 1 500 в год с суммарным ущербом около $85 млн[1].

Несколько лет подряд проводится опрос страховщиков относительно страхования квартир и домашнего имущества, но лишь второй раз отдельно выделяется рынок титульного страхования. Первый раз подобный опрос проводили в августе 2002 года.

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на приобретенную страхователем недвижимость – по многим позициям отличается от страхования имущества, хотя «стоимость» страхового интереса определяется, как правило, одинаково: как стоимость приобретенной недвижимости[2]. Юридически и организационно титульное страхование существенно сложнее страхования имущества. Все эти особенности титульного страхования предопределили то обстоятельство, что отечественный рынок титульного страхования нельзя считать сформировавшимся; страховщики предлагают различающиеся между собой условия страхования, применяют разные методы маркетинга и по-разному оценивают перспективность рынка и присущие ему проблемы. В итоге, достаточно полную для проведения анализа информацию удалось получить только от нескольких страховых компаний. При проведении анализа, помимо ответов страховщиков на данный запрос, использовались публикуемые страховыми компаниями материалы об услугах по титульному страхованию. Но, к сожалению, по публикуемой страховщиками информации часто трудно понять, как они решают те или иные индивидуальные вопросы титульного страхования.

Об отношении страховщиков к рынку титульного страхования и оценки своего места на нем можно судить по данным таблицы 1.

Таблица 1. Практика проведения титульного страхования[3]

Оценка рынка. Если принимать во внимание так же и публикуемую страховщиками в электронных и печатных СМИ информацию, усредненную оценку степени развития рынка можно определить как «скорее перспективный, чем развитый». Крайних оценок мало – незначительное число компаний полагают, что рынок успешно развивается или, напротив, что он недостоин внимания – необходимые значительные усилия для освоения рынка не оправдываются его доходностью.

Число клиентов (страхователей) у страховщиков, уделяющих рынку относительно пристальное внимание, невелико, и измеряется десятками. Незначительное число клиентов, тем не менее, частично компенсируется крупными страховыми суммами, относительно высокими тарифами и, следовательно, заметным для страховщика объемом собираемой премии. Однако, как видно из оценок страховщиков, пока большинство из них уделяет рынку титульного страхования внимание не благодаря намерениям получить доход немедленно; перспективность рынка такова, что присутствие на нем в дальнейшем принесет свои дивиденды.

Срок страхования. В тематическом обзоре за август 2002 г. большинство респондентов отметили, что максимальный срок страхования составляет 10 лет. Однако за рубежом такой срок – обычно весь период владения собственностью. Судя по всему, отечественные страховщики с постепенным развитием данного вида страхования также переходят на подобную практику и допускают возможность страхования на весь период владения недвижимостью[4].

2. Характеристики страхового покрытия

Риски. В большинстве случаев, страховщики (как те, информация о которых представлена в таблицах 2 и 3, так и компании, данные о которых взяты из СМИ) готовы принимать на страхование все или почти все из перечисленных в таблице рисков. «Стандартное» покрытие, как таковое, отсутствует: оно индивидуально для каждого договора страхования. Это понятно: число клиентов невелико, андеррайтинг рисков сложен, а объем ответственности значителен.

Правила страхования. Готовность принимать на страхование перечисленные риски объясняется тем, что страхование предусмотрено и залицензированными правилами страхования; но, как правило, это – общие правила страхования предпринимательских рисков; примерно в 30% случаев применяются специализированные правила титульного страхования.

Страховая сумма наиболее часто определяется исходя из рыночной цены объектов данного типа. Заявленная сумма и сумма, указанная в договоре, так же принимаются во внимание, но отклонение этих сумм от рыночной стоимости рассматривается страховщиками как тревожный сигнал.

Тарифы. Размер тарифа зависит (кроме факторов, указанных ниже), от срока страхования. Так, в течение первого года после регистрации права на недвижимость (начала ответственности страховщика) вероятность предъявления претензий, связанных с ненадлежащей регистрацией прав, относительно мала, и тариф минимален. С увеличением срока страхования тариф увеличивается, и у некоторых компаний при сроке страхования, совпадающим со временем существования права собственности, достигает 4% страховой суммы.

Таблица 2. Риски и страховые тарифы[5]

Ст - стандартный риск

Готовность принимать на страхование разнообразные риски сопровождается тем, что страховщики используют гибкую систему исключений из объема покрытия (таблица 3). Отметим, что ответы представителя СО «Петроградское», вероятно, отражают то обстоятельство, что в индивидуальных случаях любой из перечисленных факторов может рассматриваться как исключение. Поэтому набор исключений, приведенный в таблице 3, можно рассматривать как набор элементов, из которых строится индивидуальный перечень факторов.

В целом, как видно из таблицы 3, отношение страховщиков к тому, чтобы рассматривать перечисленные факторы как основание для отказа в выплате страхового возмещения, весьма различно. Представляется, что по мере развития рынка в этом отношении (как и в отношении к набору страховых рисков, принимаемых на страхование) сформируются определенные стандарты. Сейчас же таких стандартов очень мало. «Стандартизации» страхового покрытия по титульному страхованию, безусловно, могло бы способствовать нормативное закрепление данного страхования – если не на уровне закона, то подзаконными актами или стандартами объединений страховщиков.

Таблица 3. Исключения из страхового покрытия

Ответы страховщиков на наш запрос и информация, полученная о других компаниях из СМИ, свидетельствуют о том, что набор дополнительных расходов, подлежащих возмещению страховщиком, можно назвать относительно сформированным стандартом. Так, во всех случаях страхованием покрываются расходы на ведение дела в суде и никогда – косвенные убытки или упущенная выгода страхователя. Таблица 4 иллюстрирует ситуацию только у двух страховщиков, и она подтверждает сказанное выше.

Таблица 4. Дополнительные расходы, которые могут быть застрахованы

Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа, безусловным лидером является «история титула», а именно – насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Понятно, что зависимость здесь прямая: чем чаще менялся собственник, тем выше будет тариф. Можно сказать, что оценка данного фактора принимается при андеррайтинге во внимание всеми страховщиками.

Таблица 5. Оценка факторов, влияющих на тариф

Другие факторы могут быть различными (см. ниже), но так же страховщик не может не учитывать, например, особенности первичной приватизации квартиры. Среди наиболее существенных факторов страховщики часто называют так же наличие среди прописанных в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных.

В заключение темы отметим, что общей практикой является юридическое сопровождение со стороны страховщика, включая представительство интересов в суде. Встречались случаи (СК «Вотек»), когда благодаря усилиям страховщика претензии на право собственности были урегулированы в пользу страхователя, и необходимости в выплате страхового возмещения не возникало.

3. О проблемах титульного страхования

Среди проблем прежде всего называют мошенничество со стороны продавца недвижимости. Хотя чаще всего речь идет не о мошенничестве, а о желании родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно, если продавец находится в «группе риска» (пожилой человек, состоит на учете в ПНД и т.п.). Такой точки зрения придерживается, в частности, представитель одного из лидеров рынка – СК «Вотек».

Страховщики называли конкретные примеры, с которыми они сталкивались на практике. Перечислим некоторые из них[6].

1.     Попытка со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально удостоверенном договоре. Проводилась графологическая экспертиза.

2.     Продажа или аренда с последующей продажей чужой жилплощади. К этой же группе относятся: продажа объекта по дубликатам документов; продажа неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы с компьютерными базами данных.

3.     Многократная продажа (одновременно нескольким лицам) – имеет место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4.     Продажа юридически «грязной» недвижимости – объектов, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами в отношении, в том числе, и государственных органов.

5.     Использование ложных доверенностей – имеющих силу только в момент выдачи, или же заведомо фальшивых.

4. Вопросы андеррайтинга

Очевидно, что получить соответствующую действительности информацию по каждому требующему исследования фактору – задача непростая. Нам показалось несколько неожиданным, что такую экспертизу часто осуществляют исключительно сотрудники компании (таблица 5). Это свидетельствует о том, что для успешной работе на рынке титульного страхования страховщики готовы взять в штат как грамотных в вопросах операций с недвижимостью юристов, так и специалистов, способных собрать порой малодоступную информацию.

Таблица 6. Проверка квартиры на "юридическую чистоту"[7]

Отметим, что проверка «чистоты титула» остается непростым делом и на относительно сформированном рынке США. Настолько непростым, что для того, чтобы доказать надзорным органам свою способность осуществлять титульное страхование и при этом не столкнуться с собственной неплатежеспособностью, страховщики обязаны представить в надзорный орган документ, регламентирующий механизмы получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Это – особенность, характерная только для рынка титульного страхования.

Не ждет ли российских страховщиков новое лицензионное требование – декларирование не только правил страхования, расчета тарифа (по стандартной методике) и т.д., но получение одобрения страховым надзором процедур андеррайтинга?

5. Страхование рисков до регистрации права собственности на квартиру

Долевое участие в строительстве жилья в различных формах – распространенный в настоящий метод получения новой квартиры в собственность. Страхование рисков, сопряженных с такого рода сделками, формально не относится к титульному страхованию, однако страховые случаи имеют родственную природу: покупатель лишается квартиры и/или уплаченных за нее денег. Поэтому в рамках тематического обзора рынка титульного страхования уделено внимание и страхованию рисков инвесторов строительства жилья. Ответственность страховщика, в отличие от титульного страхования, здесь наступает до регистрации права собственности на квартиру и действует в период, когда самой квартиры (объекта собственности) еще не существует.

Как показал опрос и как свидетельствует публикуемая страховщиками информация, у инвесторов строительства жилья (впоследствии – его собственников) есть интерес в страховании рисков, связанных прежде всего с вероятностью потерять вложенные средства и/или не получить квартиру в собственность. Спрос на страховые услуги растет. Причем вероятность столь неблагоприятного исхода расценивается страховщиками как более высокая, чем вероятность наступления страхового случая в титульном страховании. Об этом говорит то обстоятельство, что средние тарифы по основным страхуемым рискам выше.

Таблица 7 . Страховые риски и базовые тарифы по ним[8]

Риск дополнительных, заранее не планировавшихся расходов, которые будет вынужден понести инвестор, страховщики, как следует из публикуемой информации, так же готовы страховать. Встречаются случаи изменения инвестиционных договоров, и люди готовы пойти на дополнительные расходы, предусмотренные такими последующими изменениями – если, конечно, расходы обоснованны и их размер в пределах разумного.

Но риск, принимаемый на страхование наиболее часто – это неполучение права собственности на приобретаемую квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Страховщики называют следующие факторы, определяющие размер тарифа (в порядке существенности)[9]:

1.     условия реализации инвестиционного проекта;

2.     количество участников инвестиционного проекта;

3.     сроки реализации инвестиционного проекта;

4.     этап строительства на момент заключения договора страхования.

При андеррайтинге учитываются и иные факторы, но перечисленные имеют первостепенное значение для степени риска и размера тарифа.

Андеррайтинг базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного) и других правоустанавливающих документов. Опрошенные специалисты-страховщики называли следующие:

-       основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);

-       договор об оказании услуг между риэлтером и инвестором;

-       платежные документы, расписки об оплате т.п.;

-       договор страхователя с риэлтером, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);

-       кредитный договор между кредитной организацией и застройщиком, с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;

-       календарный план, график и план строительных работ.

В объем страхового покрытия включаются:

-       сумма уже внесенных платежей при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя его расторгнуть (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства);

-       сумма уже внесенных платежей в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п. причин утрачивает возможность продолжать уплачивать очередные взносы.

Поскольку рассматриваемое страхование не менее индивидуально, чем титульное страхование, объем покрытия может быть шире, но указанные суммы, как показал опрос, возмещаются всеми страховщиками. Особое значение имеет предоставляемый страховщиком «дополнительный сервис» - помощь страхователю в судебном порядке вернуть деньги и/или получить квартиру.