Содержание

Введение. 3

1. Виды стоимости, используемые при оценке собственности. 4

2. Подходы и методы оценки собственности. 8

Заключение. 16

Список литературы.. 17

 

Введение


Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны. В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы собственности и правовое регулирование оценочной деятельности.


Цель нашей работы – рассмотреть некоторые понятия и методы  оценочной деятельности.

В ходе выполнения работы решим несколько задач – рассмотрим виды стоимости объектов оценки, а также подходы и методы оценки объектов собственности.


1. Виды стоимости, используемые при оценке собственности


Как и любой  товар на рынке, объекты собственности имеют цену стоимость.

Цена объекта собственности – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта собственности. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта собственности, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.[1]


Рыночная стоимость объекта собственности - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта собственности имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта собственности, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта собственности при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта собственности для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок собственности. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта собственности, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта собственности в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта собственности, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта собственности

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта собственности, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов собственности представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта собственности определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта собственности.

В настоящее время, такая оценка объектов собственности производится  без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта собственности. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта собственности.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта собственности может получить при ликвидации объекта собственности или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта собственности – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта собственности -  стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта собственности при существующем использовании – рыночная стоимость объекта собственности, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость объекта собственности – стоимость объекта собственности для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов собственности – стоимость объекта собственности, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта собственности – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом собственности.[2]


2. Подходы и методы оценки собственности


В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости собственности используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости собственности.

Оценка стоимости собственности сравнительным (рыночным) подходом.

Сравнительный подход заключается в определении стоимости собственности на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

Определение величины поправок

Расчёты поправок проводить в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила:

Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

1. Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов собственности за счёт местоположения следующие:

  • 15% между расположенными в отдалённом районе и районе средней отдалённости;
  • 10% между расположенными в центре города и районе средней отдалённости.

2. Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

·                     поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

·                     объекты не должны отличаться по местоположению;

·                     при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на находящихся в среднем).

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой собственности определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находят как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой собственности, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка;

-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой собственности необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.[3]


Оценка стоимости собственности затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости собственности исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа (формулы 1, 2, 3).


Сзп = Сз + ПВС(ПСЗ) - ΣИзнос , (1)

где: Сзп - стоимость объекта собственности, определённая затратным подходом, тыс. руб.;

Сз - цена земли, тыс. руб.

ПВС(ПСЗ) - полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;

ΣИзнос - накопленный износ строения, тыс. руб.

Этапы расчёта стоимости объекта затратным подходом: 1. Определение стоимости земельного участка по формуле (2).

Сз = S · Цз , (2)

где S - площадь земельного участка, м2;

Цз - цена земли, тыс. руб. / м2

Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих S) и земельного участка (плюс 2 метра от кромки здания).

2. Определение полной восстановительной стоимости

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

  • кирпичных 10 000 руб./ м2;
  • крупнопанельных 10 500 руб. /м2

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн   (3)

где И ф - физический износ объекта собственности, тыс. руб.;

Ифункц. - функциональный износ объекта собственности, тыс. руб.;

Ив - внешний износ объекта собственности, тыс. руб.

Физический износ - это потеря стоимости объекта за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ - это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта собственности затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.[4]


Оценка стоимости собственности доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость собственности ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой собственности выполняется по формуле 4.

Сдп = ЧОД / СК , (4)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта собственности за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

СК = ЧОДi / Цi , (5)

где i - сопоставимый объект, i = 1...9

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта собственности, сопоставимого с оцениваемым (приложение 3), тыс. руб;

Цi - цена продажи i-го объектов собственности, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

Этапы расчёта ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1. Расчёт потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

ПВД=S · А · n , (6)

где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м2,

п - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7.

ДВД = ПВД - П1 - П2 ,  (7)

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

3. Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле 8.

ЧОД = ДВД - Р , (8)

где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчёт ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта собственности.

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2.     Расчет действительного валового дохода.

3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4.     Определение величины чистого операционного дохода.

5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.[5]


Заключение


Развитие рыночных отношений в Российской Федерации привело к включению в сферу товарно-денежных отношений и объектов собственности. Это обусловило необходимость определения стоимости имущества.

Стоимостной учет огромного капитала российской экономики, в частности, земли и объектов собственности, немыслим без оценочной деятельности.

Оценка объектов собственности необходима при совершении практически всех операций, связанных с собственностью и имущественными правами (купля-продажа, дарение, наследование, аренда, залог, внесение имущества в уставный капитал предприятия, страхование, определение стоимости имущества для налогообложения, при акционировании предприятий, установление стоимости недвижимости при судебных процессах и т. д.).

Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Оценочная деятельность является достаточно новой для экономики России. Повышаются квалификационные требования, предъявляемые к профессиональному уровню специалистов, занимающихся оценкой объектов недвижимости.



Таким образом, в нашей работе были рассмотрены некоторые понятия оценочной деятельности: виды стоимости объектов оценки, а также подходы и методы оценки объектов собственности.


Список литературы


1.                Основы оценки недвижимости: Метод. пособие. - М.: Комитет РФ по зем. ресурсам и землеустройству, 1995.

2.                Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учеб. пособие. - М.: ПРИОР, 2001.

3.                Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. "Экономика недвижимости", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999.

4.                Хариссон Г. Оценка недвижимости. М., 1994.

5.                Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов / Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.


[1] В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова "Экономика недвижимости", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83.

[2] См: Хариссон Г. Оценка недвижимости. М., 1994.

[3] Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учеб. пособие. - М.: ПРИОР, 2001. с. 129 – 135.

[4] Основы оценки недвижимости: Метод. пособие. - М.: Комитет РФ по зем. ресурсам и землеустройству, 1995.

[5]  Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. с. 154 – 167.