1. Методы оценки стоимости предприятия

1.1 Сущность оценочной деятельности

Согласно международным стандартам оценки: «Рыночная стоимость есть расчетная величина — денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения». Определение рыночной стоимости предприятия (равно как и любого иного вида имущества) основано на принципе наиболее эффективного использования, которое, согласно международным стандартам, определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным и финансово осуществимым, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Если целью оценки является определение такого вида стоимости, как стоимость предприятия как действующего объекта, то принцип наиболее эффективного использования невозможно применять, так как при этом определяется не стоимость в обмене (меновая стоимость), а стоимость в использовании (потребительная стоимость) для конкретного пользователя.

Понятие стоимости предприятия как действующего (бизнеса в целом) включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость. Сравним определение, данное в международных стандартах, с определениями российских стандартов.

По международным стандартам стоимость действующего предприятия — это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.[1] Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

По Российским стандартам стоимость действующего предприятия — это стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Оценка имущества предприятий базируется на использовании трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличие достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо её прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы. В связи с этим результат, полученный на основе всех трех подходов, является наиболее обоснованным и объективным.

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

1.2 Доходный метод

Доходный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, доли акционеров в капитале предприятий или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.

При оценке бизнеса с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести предприятие в будущем. Этот подход основан на ожиданиях инвесторов, которые определяют текущую стоимость предприятия, руководствуясь, в основном, прогнозной величиной будущих доходов от предприятия, а не наличием у предприятия тех или иных активов (принцип ожидания)[2].

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация доходов, под которой обычно понимают как совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При использовании данного подхода оценщик определяет текущую стоимость будущих доходов, которые потенциально могут возникнуть в ходе эксплуатации предприятия.

В рамках данного подхода возможно использование как методов капитализации доходов, так и методов дисконтирования будущих доходов. При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится или умножается на коэффициент капитализации для пересчета доходов предприятия в его стоимость, Методы дисконтирования будущих доходов основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконта и техники текущей стоимости (ниже они рассмотрены подробнее).

Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли.

Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как природа данного предприятия; структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе, перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано, а также других их экономических факторов.

Пересчет ожидаемых доходов в стоимость предприятия осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени.

При перерасчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконта. При определении соответствующей ставки оценщик должен учитывать действие таких факторов, как уровень ставки процента, ставки дохода для аналогичных предприятий согласно ожиданиям инвесторов, а также характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.

При использовании методов дисконтирования будущих доходов ожидаемые темпы роста учитываются при оценке размеров поступлений доходов в будущем. При использовании методов капитализации доходов от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки капитализации.

Используемые ставки дохода и ставки дисконта должны соотноситься с используемым видом ожидаемых доходов. Например, ставка дохода до налогообложения должна сопоставляться с доходом до налогообложения, ставка дохода по обыкновенным акциям - с доходом по обыкновенным акциям; ставка дохода на чистый денежный поток - с доходом на чистый денежный поток.

Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться[3].

Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.

При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

Другим сложным моментом в этом методе является определение ставки капитализации.

Ставка капитализации во многом зависит от устойчивости дохода компании. Если последняя имеет устойчивый рост прибыли, выбирается более низкая ставка капитализации, что приводит к увеличению рыночной стоимости компании и, наоборот, при нестабильных прибылях ставку капитализации увеличивают.

Главным достоинством метода капитализации дохода является то, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учесть риск отрасли и компании. Однако этот метод мало пригоден для быстрорастущих компаний.

Самым распространенным и в то же время самым сложным из всех существующих методов оценки стоимости предприятия является второй метод доходного подхода  — метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков). Использование данного метода основывается на принципе ожидания, т. е. подразумевается, что инвестор не вложит в предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость суммы будущих доходов от эксплуатации данного предприятия[4].

Широкое распространение в практике оценки бизнеса получил метод, так как он позволяет учесть будущие перспективы развития.

Основными этапами метода дисконтирования будущих доходов являются:

 - анализ и прогнозирование валовых доходов;

 - анализ и прогнозирование расходов;

 - анализ и прогнозирование инвестиций;

 - расчет денежного потока для каждого прогнозируемого года;

 - выбор ставки дисконта;

 - определение дохода, который будет получен в постпрогнозный период расчет текущей стоимости в прогнозный и пост прогнозный период;

 - внесение поправок.

В свою очередь владелец предприятия не продаст свой бизнес по цене, которая ниже совокупной текущей стоимости будущих потоков доходов. В результате столкновения двух вышеуказанных мнений формируется рыночная стоимость предприятия, которая равна текущей стоимости будущих доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Особенно целесообразным данный метод является при проведении оценки стоимости тех предприятий, которые успешно функционируют на рынке в течение достаточно продолжительного промежутка времени, получают прибыль и планируют стабильно развиваться.

Поскольку главным условием применения метода дисконтирования денежных потоков является наличие у предприятия дохода, то для оценки несостоятельных предприятий этот метод можно применять с определенной долей условности. Для предприятий, находящихся на стадии кризиса, стоимость, определенная в соответствии с этим методом, будет, скорее всего, отрицательная[5].

1.3 Затратный метод

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия[6].

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Данная формула является базовой формулой в имущественном (затратном) подходе. Этот подход представлен двумя основными методами: методом стоимости чистых активов; методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.     Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.     Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.     Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.     Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.     Товароматериальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.     Оценивается дебиторская задолженность.

7.     Оцениваются расходы будущих периодов.

8.     Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9.     Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/ПЗ.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский баланс; отчет о финансовых результатах; отчет о движении денежных средств; приложения к ним и расшифровки.

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать, для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

-       прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисле­ний, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

-       косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

-       предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

1.4 Сравнительный метод

  Сравнительный (рыночный) подход представлен: методом сравнения продаж; методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам[7]:

-       назначению использования объекта;

-       качеству объекта;

-       передаваемым юридическим правам и ограничениям;

-       инвестиционной мотивации;

-       путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить внимание на следующие моменты:

-       характерный для данного сегмента срок экспозиции;

-       независимость субъектов сделки;

-       инвестиционная мотивация.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов: Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам: единицам сравнения; элементам сравнения[8].

Применяются следующие единицы сравнения:

-       цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

-       цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов;

-       цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

-       цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в горо­дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

-       цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;

-       цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­нах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

-       переданные имущественные права;

-       условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

-        условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

-        время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

-       местоположение;

-       физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­рактеристикам оцениваемого объекта.

Объектам корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные: относительные; абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­дующим образом[9]: V = (С_ед ´ К_ед)´П_пр = (С_ед ´ П_пр)´К_ед,

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом[10]:

V= (Сед ´ Кед)´(Под ´ Кед ) = (Сед + Под)´Кед,

где Под – величина относительной денежной поправки

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую­щим образом: V = (С_ед ´ К_ед ) + П_ад, где Пад - величина абсолютной денежной поправки.[11]

2. Оценка стоимости предприятия ЗАО «ДальСтрой» затратным методом

2.1 Оценка недвижимости предприятия

Для проведения работы по оценке рыночной стоимости здания железобетонного склада, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Ленина, 21 Заказчиком были представлены следующие документы: технический план БТИ на здание склада; справка о балансовой стоимости. Балансовая стоимость здания 836720 руб. Остаточная стоимость здания 313800 руб.

Район характеризуется средней плотностью застройки, преимущественно промышленными и производственными зданиями и сооружениями. Транспортная доступность удовлетворительная. Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью. Площадь застройки – 1119,2 м2. Площадь помещений – 1060,7 м2. Высота здания – 6,55 м. Строительный объем – 7331 м3. Год постройки – 1976. Основные конструктивные элементы приведены в таблице 10.

Таблица 10. Основные конструктивные элементы склада

Фундамент – трещины в цокольной части здания. Стены отдельные трещины и выбоины. Перегородки – трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, многочисленные сколы, местами разрушение перегородок. Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1.     определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2.     определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на объекте;

3.     определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4.     определить величину накопленного износа;

5.     определить остаточную стоимость объекта оценки ;

6.     к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

С_затр = С_з.у + С_н.с – И_з,                                        (II.1)

С_н.с = ПИ + КИ,                                                 (II.2)

В состав КИ обычно включают:

-       стоимость разработки проекта и авторского надзора;

-       стоимость согласования проекта и экспертизы;

-       оплата услуг консультантов;

-       затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;

-       издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда, налоги)

-       издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда;

-       издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле

С_смет = С_с.м.р + С_об + ПЗ                                      (II.3)

С_с.м.р = ПЗ + НР +ПН;                                        (II.4)

ПЗ = С_з.п С_мат + С_эмм,                                          (II.5)

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, участок является государственной собственностью. Будущему покупателю земля не передается в собственность, поэтому он должен платить земельный налог.

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости.

В соответствии с "Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = V ´ С_ед ´ К^кл ´ К¹ ´ К¹ _терр ´ К²                                       (II.6)

В таблице 11 приведен расчет ПВС здания склада.

Таблица 11. Расчет ПВС здания склада

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле

                                                     (II.7)

 Расчет физического износа здания приведен в таблице 12.

Таблица 12. Расчет физического износа склада

На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%

Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%.

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле

                       (II.8)

Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость здания

 руб.

Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 985962,00 руб.

В результате анализа применения затратного подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие вывод: затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

Стоимость объекта определяется по формуле:

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта: V = 985262 ´ 0,256 + 856011 ´ 0,375 + 407096 ´ 0,367 = 724606 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 21 по состоянию на 01 января 2003 г. г. с учетом округления составляет 724600 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.д.

На предприятии имеется 12 единиц недвижимости. В результате выполненной оценки их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2003 года составила 19235,0 тыс. рублей.

В результате проведенной оценки оборотных активов предприятия их рыночная стоимость составила 108166,5 тыс. рублей, в том числе:

-       запасы 102076 тыс. рублей (корректировка запасов не проводилась так как метод учета их на предприятии отражает их рыночную стоимость);

-       дебиторская задолженность 6090,5 тыс. рублей (скорректирована на 465,5 тыс. рублей, т.к. имеет место безнадежная задолженность).

2.2 Вывод итоговой величины рыночной стоимости предприятия

Таблица 27. Сводная таблица определения рыночной стоимости ЗАО"ДальСтрой"

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость предприятия определенная имущественным подходом методом стоимости чистых активов по состоянию на 01.01.2003 года составляет 52677,5 тыс. рублей.