1. Первичный и вторичный рынок недвижимости


По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.          

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств[1].

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру (рис. 1.), цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости[2].

Покупатель   главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.


 

 

 

 

 

 

 

 







Покупатель   главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности    и    затрагивают    интересы    многих   физических   и

юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Таким образом, взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

 

2. Приведите определение восстановительной стоимости недвижимости


Недвижимость стоит столько, почем она досталась владельцу. Однако, кроме первоначальной стоимости различают еще и рыночную, остаточную и восстановительную стоимость объекта недвижимости (или любого другого объекта основных средств).

Восстановительная стоимость объекта недвижимости (объекта основных средств) - это стоимость воспроизводства основных средств в нынешних условиях, т.е. с учетом современной стоимости проектных и строительных работ, размера оплаты труда, уровня цен на материалы и оборудование и пр[3].

Существуют три основных способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

1.     Метод сравнительной единицы (дли метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр. Эго наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2.     Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные стоимостные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 нормо-час и т. д.

3.     Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился. В противном случае эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разpaботает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

При достаточно развитом рынке недвижимости процедура определения стоимости сводится к сравнению капитальных стоимостей объектов. Если недвижимость используется для целей инвестирования, необходимо сравнить арендные платежи или возможные доходы покупателя при других схемах инвестиций. Приведенные выше два процесса описывают соответственно сравнительный и доходный подходы к оценке.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, автозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, объем розничной торговли или количество проживающих клиентов в отеле являются источниками довода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

И наконец, если собственность обычно не покупается и не продается, если не существует развитого рынка или когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и стоимости замещения с учетом износа или методом восстановительной стоимости.

В большинстве случаев необходимо определить стоимость недвижимости с использованием всех трех подходов - затратного, доходного и сравнительного, а затем согласовать полученные результаты.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться о" требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигаются не экономические, а социальные и политические требования.

В странах с развитой и относительно сбалансированной рыночной экономикой при оценке недвижимости, когда это возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.

Для оценки стоимости приносящей доход собственности может быть использован только затратный подход. В этом случае оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Результатом является оценочная стоимость собственности.

При затратном подходе важный показателем является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта.

Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа) с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание.

Затратный подход применяется для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест.

Кроме того, затратный подход применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, профиля объекта недвижимости, итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости, оценке зданий специального назначения и объектов на "пассивных" секторах рынка, страховании и т д.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Стоимость строительства определяется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

С1998 = С1969 х И1969/1984 х И1984/1998 х Иавг/окт ,

где С1998 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998 г.;

С1969 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И1969/1984- индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г.;

И1984/1998 - индекс изменения цен на СМР за период с 1984 г. по август 1998 г.;

Иавг/окт - индекс изменения цен на СМР за период с августа 1998 г. по октябрь 1998 г.

Установление стоимости замещения (стоимости строительства объекта-аналога) проводилось с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости в ценах 1969 г. отдельно для наземной части здания и цокольного этажа (подвала). Определение восстановительной стоимости объекта-аналога ведется по таблице N 67 "Жилые здания для Москвы со встроенно-пристроенными предприятиями торговли, девятиэтажные кирпичные с подвалами" в Сборнике N 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений культурно-бытового назначения для переоценки основных фондов", согласно которому исчисление стоимости всего здания производится по строительному объему, а исчисление стоимости встроенно-пристроенного помещения - из расчета за 1 м2 площади. По данным таблицы для объекта-аналога восстановительная стоимость 1 м2 встроенно-пристроенного помещения в ценах 1969 г. для 1-го территориального пояса 2-го климатического района составляет 88 руб., а восстановительная стоимость 1 м2 общего объема здания - 23,7 руб.


Задача 1


Рассчитайте коэффициент емкости рынка недвижимости и дайте оценку рынку.

Предложение по продаже и сдаче в аренду квартир на рынке жилья составляло 200 квартир за месяц. Оно было реализовано в объеме 160 квартир.

Решение:

(200-160)/ 160* 100%= 25%  (Норма 20-30%)

Таким образом, видно, что на рынке сложилась устойчивая ситуация, так как коэффициент емкости соответствует необходимым требованиям.


Задача 2


Определите стоимость земельного участка.

Ставка земельного налога за кв. м земли с численностью населения до 20 тыс. чел. 0,5 коп. Коэффициент пригородной зоны составляет 2,5. Нормативная цена земли в размере 200 – кратной ставки Земельного налога за единицу площади. Размер участка в 100 соток – 40% составляют глинистые почвы, а 20% - зеленые насаждения. Эти факторы снижают стоимость земли на 10% каждый.

Решение:

СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ[4],

Где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;

3Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий "М-района;

К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны;

S - площадь участка, га;

КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка;

КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;

КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;

ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.

1,005*100 *0,1 га *1,25*1,2 = 22,5.тыс. руб.

Список литературы


1.     Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

2.     Красноглазов Б. . Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. – М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 1999.

3.     Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: Состояние и тенденции развития. – М.: Приор, 1998

4.     Недвижимость: Еженедельный специализированный журнал.- Новосибирск: Некоммерческий фонд «Учебно-информационный центр риэлторов». 2001, №4.

5.     Фридман Дж. П., Ордуэй Н. анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2000.

[1] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. – с 48.


[2] Красноглазов Б. . Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. – М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 1999.- с 157.


[3] Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: Состояние и тенденции развития. – М.: Приор, 1998. – с 67.


[4] Недвижимость: Еженедельный специализированный журнал.- Новосибирск: Некоммерческий фонд «Учебно-информационный центр риэлторов». 2001, №4. – с 11.