Содержание

1.Основные формы регулирования оценочной деятельности

2.Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа

3.Задачи

Список использованной литературы

1.Основные формы регулирования оценочной деятельности


Закон РФ «Об оценочной деятельности» определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности  в отношении объектов оценки принадлежащих  РФ, субъектам РФ,  муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок  с объектами оценки.

Для целей данного закона  под оценочной деятельностью понимается  деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление  в отношении объектов  оценки рыночной стоимости  или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны физические и юридические лица, деятельность которых регулируется законом, а  с другой потребители их услуг.

К объектам оценки  относятся:

·         отдельные материальные объекты

·        совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида

·        право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества

·        права требования, обязательства

·        работы, услуги, информация

·        иные объекты гражданских прав, в отношении которых  законодательством РФ установлена возможность их участия  в гражданском обороте

Основанием для проведения оценки объекта является  договор между оценщиком и заказчиком. В случаях предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда,  третейского суда, а также по решению  уполномоченного органа.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует  нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

·        основания заключения договора

·        вид объекта оценки

·        вид определяемой стоимости объекта оценки

·        сведения о страховании  гражданской ответственности  оценщика

В договор обязательно включается  сведения о наличии у оценщика  лицензии на осуществление оценочной деятельности  с указание порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдающего, а также срока на который выдана лицензия.

Надлежащим исполнением  оценщиком своих обязательств, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме  и передача заказчику  отчета об оценке объекта.

В отчете должны быть указаны:

·        Дата составления и порядковый номер отчета.

·        Основание для проведения оценщиком оценки  объекта.

·        Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии.

·        Точное описание объекта оценки

·        Стандарты оценки  для определения соответствующего вида  стоимости объекта оценки, обоснование их использования для проведения  оценки данного объекта, перечень используемых для проведения оценки данных с указанием их источников.

·        Последовательность  определения стоимости объекта  оценки и ее итоговая величина.

·        Дата определения стоимости объекта.

·        Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные  характеристики объекта оценки.

Оценщик имеет право:

·        Применять самостоятельно  методы проведения оценки  объекта в соответствии со стандартами оценки

·        Требовать от заказчика  при проведении обязательной оценки  объекта обеспечения доступа  в полном объеме к документации, необходимой для осуществления  этой оценки

·        Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки

·        Запрашивать в письменной или в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

·        Привлекать по мере необходимости  на договорной основе  к участию в проведении оценки  иных оценщиков.

·        Отказаться от проведения оценки если заказчик  нарушил условие договора.

Оценщик обязан:

·        Соблюдать  при осуществлении оценочной деятельности  требования закона

·        Сообщать заказчику о невозможности  своего участия в проведении оценки  в следствие вследствие  возникновения обстоятельств, препятствующих проведению оценки

·        Обеспечить сохранность документов, получаемых о заказчика  и третьих лиц  в ходе проведения оценки

·        Предоставлять заказчику  информацию о требованиях  законодательства РФ об оценочной деятельности

·        Предоставлять по требованию  заказчика документ  об образовании, подтверждающего получение  профессиональных знаний  в области оценочной деятельности

·        Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе  проведения оценки, за исключением случаев предусмотренных законодательством

·         Хранить копии составленных отчетов в течение трех месяцев

Оценка объекта оценки не может проводится  оценщиком, если он  является  учредителем, собственником, акционером или  должностным лицом  юридического лица либо заказчиком  или физическим лицом, имеющим имущественный интерес  в объекте оценки, или состоит с указанными лицами  в близком родстве или свойстве.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью  без заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием  для заключения договора об оценке объекта.

Страховым случаем является причинение  убытков третьим лицам  в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности,  установленную  вступившим в законную силу  решением суда.

Контроль за  осуществлением оценочной деятельности  в РФ  осуществляют органы, уполномоченные правительством РФ  и субъектов РФ, в рамках своей компетенции в соответствии с законодательством.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в  соответствии с законодательством РФ.

Требования к  лицензированию  оценочной деятельности физических лиц:

·        государственная регистрация в качестве  индивидуального предпринимателя

·        наличие документа об образовании, подтверждающего  получение профессиональных  знаний в области оценочной деятельности

·        уплата сбора за выдачу  лицензии

Требования  к лицензированию  оценочной деятельности для юридических лиц:

·        государственная регистрация в качестве юридического лица

·        наличие в штате юридического лица не менее одного сотрудника, имеющего документ  об образовании, подтверждающего  получение профессиональных  знаний в области оценочной деятельности

·        уплата сбора за выдачу  лицензии


2.Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности опреде­ляется как сумма текущей стоимости денежных потоков, вклю­чая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициен­тов доходности и долевые соотношения инвестиционных со­ставляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что ин­вестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денеж­ного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, уве­личения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за ос­тавшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. За­вершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожи­даемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye.

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капи­тала сложением результатов этапов. Оценивается стои­мость собственности как результат суммы стоимости соб­ственного капитала и текущего остатка долга.

  Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния  величины прогнозного периода на   результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения  инвесторов период  владения, является уменьшение со временем  амортизационных  (активы) и процентных вычетов из прибыли для налогообложе­ния. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой сторо­ны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента ипотечной задолженности, что приводит к падению эффектив­ности финансового левереджа. Анализ с помощью традицион­ной техники вариантов с различными сроками владения показы­вает очевидное влияние прогнозного периода на величину оце­ниваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцени­ваемой стоимости уменьшается при отсутствии изменения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Эллвуда. Она используется в инвестиционно-ипо­течном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных дан­ных и представлениях о взаимоотношении интересов собствен­ного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собствен­ного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R0 =[Ye-mC + D(sff, Ye )]/(l + Dnа),

где R0         — общий коэффициент капитализации;

С         — ипотечный коэффициент Эллвуда;

D          — долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Ye) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на

собственный капитал;

Dn         — долевое изменение дохода за прогнозный период;

a          — коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

C = Ye+p(sff,Ye)-Rm,

где р   — доля текущего остатка кредита, самортизированного

за прогнозный период,

Rm — ипотечная постоянная относительно текущего остат­ка долга.

Выражение 1/(1 + Dna) в уравнении — стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регу­лярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффи­циент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшест­вующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать тех­нику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Ye-m[Ye+p(Sff,Ye)-Rm].

Это выражение называется базовым коэффициентом капита­лизации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амор­тизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственно­сти, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собст­венный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y0=mYm+(1-m)Ye

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базово­му коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Пер­вый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректиро­вать величину Y0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректи­ровки представляет собой долю заемного капитала т, умножен­ную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Ym). Величина (sff,Ym) равна разности между ипотечной постоян­ной и ставкой процента, т. е. Rm - Ym . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y0=mYm+(1-m)Ye+m(Rm-Ym).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увели­чится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умно­жить самортизированную сумму в долях от всего первона­чального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собст­венный капитал происходит в конце периода владения). Следо­вательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Ym) , причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом :

Y0=mYm+(1-m)Ye+m(Rm-Ym)- mp(sff,Yе)

и после объединения подобных членов и замены Y0  на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Ye-m[Ye+(p(sff)-Rm)].

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда.

Уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент по­крытия долга. Финансирование проектов, связанных со значи­тельными рисками относительно получения стабильных дохо­дов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т. е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга:

DCR = NOI/DS.

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Эллвуда следует выразить через коэффициент по­крытия долга DCR:

DCR = N0I/DS = RV/(RmVm) = R/(Rmm), или

m = R/(DCRRm).

После подстановки этого выражения вместо т получаем уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

R0 =     (Ye+D(sff,Ye))DCRRm/(Ye+p(sff,Ye)+DCRRm – Rm)


3.Задачи


1.Квартира за 400 т.р. куплена под 10% на 10 лет. Рассчитать ежегодный взнос.

?
 

?
 

?
 
 

S
 
колонка (6)



S=(РМТ/РVА)1010=400*0,162745=65,098


2.Рассчитать ежегодный взнос под 10% для покупки через 10 лет квартиры за 400 т.р.

S
 
 

колонка (3)

 


S=(РМТ/FVA)1010=400*0.062745=25,1


3.Рассчитать взнос под 10 % для покупки  через 10 лет квартиры за 400 т.р.

S
 
 

колонка (4)

 



S=(PV)1010=400*0.38554=154,2


4.Квартира продана  за 400 т.р. Деньги приносят 10 % годового  дохода. За сколько можно купить дом  через 10 лет.


?
 
 

S
 
колонка (1)



S=(FV)1010=400*2,589374=1035,6


5.За сколько можно бы продать  участок земли через 5 лет, купленный за 10000р. если земля дорожает ежегодно на 10 %.


?
 
колонка (1)

 


S=(FV)105=10000*1,6105=16105



6.Сколько нужно ежемесячно откладывать под 10% годовых, чтобы через 5 лет купить машину за 6000 $.


S
 
колонка (3)

 


S=(РМТ/FVA)105=6000*0.012913=77,4




7.Сколько нужно заплатить  за объект недвижимости, который через 4 года будет стоить 4000$, чтобы получить 10% на вложенные деньги.

S
 
 

?
 
колонка (4)



S=(PV)104=4000*0.683=2732


8.Кредит в сумме 10000$, выдан на 20 лет под 10 % годовых. Рассчитать ежемесячный и ежегодный взнос.

?
 

?
 

?
 
 

Колонка (6)

 


S=(РМТ/PVA)1020=10000*0.1174596=1174 (ежегодный взнос)

S=10000*0.00965=96,5 (ежемесячный взнос)


9.Какую сумму нужно внести в банк, если новый собственник хочет погасить кредит сразу, если по кредитному договору осталось 10 ежегодных платежей по 1000 $, кредит выдан под 10 % годовых.


S
 

S
 

S
 
Колонка (5)

 


S=(PVA)1010=1000*6,14457= 6144,57


10.Г-н Петров ежемесячно откладывает  по 100 р. в пенсионный фонд, дающий 10 % годовых. До выхода на пенсию осталось 10 лет. Какую сумму он будет получать:

а)ежемесячно в течение 10 лет.

б)ежемесячно в течение 5 лет.

в)ежегодно в течение 10 лет.

1.Рассчитаем сумму пенсионного фонда Петрова в момент выхода на пенсию.


?
 
колонка (2)

 




S=(FVA)1010=100*204,8449=20484,49


2.Рассчитаем какую сумму он будет получать:


?
 

?
 

?
 
колонка (6)


 


а)ежемесячно в течение 10 лет.

20484,49*0,01321=270,59

б)ежемесячно в течение 5 лет.

20484,49*0,02124=430

в)ежегодно в течение 10 лет


20484,49*0,16274=3332,74















Список использованной  литературы


1.     Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.,1996.

2.     Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М.,2000.

3.     Крутик А.Б. Экономика недвижимости. М.,2001