СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 3

1. Влияние пространственного фактора на стоимость объекта незавершенного строительства. 4

2. Порядок возмещения расходов по оценке стоимости  объектов незавершенного строительства. 11

3. Продажа объекта незавершенного строительства. 11

Заключение. 17

Список литературы.. 18

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Под объектами  незавершенного  строительства понимаются незавершенные объекты,  которые в течение не  менее  трех  последних месяцев  не  финансировались  или  на  которых в указанный период не выполнялись строительно-монтажные работы.

Под   нормативными   сроками   возведения   объекта понимаются  сроки строительства объекта,  предусмотренные в договоре  подряда. Фактическая продолжительность     возведения     объекта незавершенного строительства составляет период от начала до приостановки   финансирования   строительства   (выполнения строительно-монтажных работ).

Развитие в России рыночных отношений сформировало новый вид деятельности – оценочной.

В представленной работе я рассмотрю способы оценки объектов незавершенного строительства, а также особенность продажи объектов незавершенного строительства.

Для решения вышеперечисленных задач необходимо изначально определить понятие «продажа объекта незавершенного строительства».

Под  продажей  объекта  незавершенного   строительства   с аукциона понимается  его  приобретение физическими или юридическими лицами, когда от покупателя,  как правило,  не требуется выполнения каких-либо условий  по  отношению  к объекту. 

1. ВЛИЯНИЕ ПРОСТРАНСТВЕННОГО ФАКТОРА НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[1]. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

·                  1 зона – 0 мин. (центр города)

·                  2 зона – до 30 мин.

·                  3 зона – от 30 мин. до 1 часа

·                  4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.

·                  5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов

·                  6 зона – свыше 2 часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться.

Динамика С_z(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель К_z(i):

К_z(i)=S_общ\∑S_z(i),

Где S_общ – размер города в его административно-территориальных границах;

∑S_z(i) – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что i_max=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К₍₆₎=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую  6-ю, совпадает с S_общ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений К_z(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆t_дост=t_z(i+1)-t _z(i)=const         (1)

∆C_z=C _z(i)-C _z(i+1)≠const,       (2)

 где ∆t_дост- интервальное значение транспортной доступности (мин.);

∆C_z- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

При прочих равных условиях кривая t _z  будет всегда гораздо более пологой, чем кривая С_z, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой  С_z.

Изокоста и изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины  ∆t_z и изменчивость величины ∆C_z  в выражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов. По существу это означает, что необходимо определить t₀ и t_ж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.

Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:                         t_0(g)≤ t_0(w),                        (3)

Где t_0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t_0(w)- то же объекта недвижимости- блага.

Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t_0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t_0(g) является начало координат. Участок (0, t_0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара U_g (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,

t_0(i)= t_0(w),                        (4)

Где t_0(i) -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;

Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления)[2].

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства производится на дату оценки, указанную в письме-заявке.

Оценка  стоимости объектов незавершенного строительства производится двумя способами в зависимости от наличия документов.

           Путем индексации

Данный способ   применяется    при    наличии    документов, подтверждающих стоимость строительства, которыми являются:

o   пояснительная  записка  к  проекту,  сводный  и  локальные сметные  расчеты  стоимости  строительства.  В  данных документах обязательно  указываются   объемно-планировочные   показатели   и конструктивная     характеристика    запроектированных    зданий, сооружений;

o   справки или акты приемки выполненных строительно-монтажных работ с учетом прочих затрат  и  налогов  с  разбивкой  по  годам строительства,   а   начиная   с   1992  года,  -  и  по  месяца строительства,     договора     (контракты)    на     выполненные строительно-монтажные работы;

o   платежные документы на стройматериалы,  закупленные, но не использованные   на   строительство   объекта  и  находящиеся  на хранении;

o   платежные  документы на выполненные строительно-монтажные, проектно-изыскательские   работы,   отвод   земельного   участка, оборудование и т.д.

Полученные исходные документы анализируются на  правильность и  достоверность  внесенных  в них данных.     Проверяется состав документов и полный объем их представления.

При расхождении   данных   в   представленных  документах  в результате проведенного анализа и осмотра объекта  на  месте  его расположения,   исполнитель  вправе  уточнить  исходные данные  и использовать их в дальнейших расчетах.

Оценочная стоимость   объекта  незавершенного  строительства рассчитывается путем суммирования стоимостей по статьям затрат за каждый   месяц, проиндексированных  соответствующими  индексами (коэффициентами) по состоянию на дату оценки.

В расчетах стоимости используются:

а) для строительно-монтажных работ  с  прочими  затратами  - индексы  изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов в среднем  по  республике  (далее индексы), утверждаемые Министерством архитектуры и строительства;

б) для   проектно-изыскательских   работ   -    коэффициенты изменения  стоимости проектно-изыскательских работ,  утверждаемые Министерством архитектуры и строительства;

в) для   оборудования  -  коэффициенты  изменения  стоимости основных фондов, утверждаемые Министерством статистики и анализа.

В зависимости  от даты выполнения работ и даты оценки каждая из статей затрат пересчитывается следующим образом:

а) если     стоимость     проектно-изыскательских     работ, строительно-монтажных работ с прочими затратами приведена в ценах 1955,  1969,  1984  годов,  то  она  первоначально  умножается на  соответствующие статьям индексы либо коэффициенты для пересчета в базисные  цены  1991  года и затем на индекс (коэффициент) на дату оценки;

б) если     стоимость     проектно-изыскательских     работ, строительно-монтажных  работ  с  прочими  затратами  приведена  в текущих  ценах,  то  она  умножается  на индекс либо коэффициент, полученный путем деления индекса (коэффициента) на  дату  оценки, соответствующего   статье,   на   индекс  (коэффициент)  на  дату выполнения работ.

в) если  стоимость  оборудования приведена в    базисных или текущих ценах, то она умножается на соответствующие  коэффициенты изменения стоимости основных фондов по группам.

           Экспертным путем

Данный способ применяется при несоответствии  показателей  в различных  документах либо отсутствии документов,  подтверждающих произведенные затраты,  в зависимости от возможности  определения объемно-планировочных показателей объекта:

а) При наличии данных об  объемно-планировочных  показателях объекта

Данный способ предполагает:

·        проведение  осмотра  и обмера конструкций объекта на месте его расположения;

·        определение стоимости объекта в целом по полученным данным об    объемно-планировочных    показателях    и конструктивной характеристике   на   основании   подобранного   объекта-аналога, близкого   по   функциональному   назначению   и   характеристике оцениваемому,    или    других    документов    (проектно-сметной документации;  сборников  норм  оценки  строений,   принадлежащих гражданам,    подлежащих   и   не   подлежащих   государственному обязательному   страхованию;    сборников укрупненных показателей стоимости объектов и т.п.);

·        определение процента готовности  по  полученным  данным  о видах выполненных работ,  исходя из стоимости объекта в целом и в разрезе видов работ;

·        определение стоимости объекта незавершенного строительства путем умножения стоимости объекта в целом на процент готовности на  индекс   (коэффициент)  на  дату  оценки.

б) При   отсутствии    данных    об    объемно-планировочных показателях объекта

           Данный способ предполагает:

o          проведение осмотра и обмера выполненных объемов  работ  на объекте;

o          определение стоимости  выполненных  работ  на  объекте  по полученным   данным   о  возведенных  конструкциях  на  основании укрупненных   показателей   стоимости   в   базисных   ценах   по соответствующим аналогам или документам;

o          определение стоимости объекта незавершенного строительства путем умножения стоимости выполненных работ на объекте в базисных ценах на индекс (коэффициент) на дату  оценки.

В расчетах   стоимости   экспертным   путем    дополнительно учитываются:

· затраты на строительство инженерных сетей, благоустройств и подготовку территории строительства,  в случае  их фактического наличия;

· лимитированные   затраты  при  подрядном  строительстве  в полном объеме,  в остальных случаях - в зависимости от конкретных условий строительства.

В  случае  отсутствия  индекса (коэффициента) на первое число месяца,  в котором производится оценка,  применяется индекс (коэффициент)   на  первое  число  месяца,  предшествующего  дате оценки.

Оценочная стоимость части (доли) объекта незавершенного строительства  рассчитывается  исходя  из   оценочной   стоимости объекта незавершенного строительством в целом пропорционально его части (доле).

При   необходимости   в   расчетах   стоимости  объекта незавершенного строительства  учитывается  фактическое  состояние возведенных конструкций[3].

 

2. ПОРЯДОК ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

На основании письма-заявки исполнитель в 3-дневный срок составляет расчет стоимости выполненных работ,  который вместе со счетом  установленной  формы  направляется  органу-заявителю  для оплаты.

Орган-заявитель производит оплату стоимости выполняемых работ после получения счета в установленном порядке.

Исполнитель  после  оплаты  стоимости  работ направляет заключение по оценке стоимости объекта органу-заявителю[4].

 

3. ПРОДАЖА ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Под  продажей  объекта  незавершенного   строительства   с аукциона понимается  его  приобретение физическими или юридическими лицами, когда от покупателя,  как правило,  не требуется выполнения каких-либо условий  по  отношению  к объекту.  Победителем аукциона признается участник  торгов,  предложивший  наивысшую  цену  покупки объекта.

Продажа  по  конкурсу  осуществляется в случаях,  когда от     покупателей    требуется    выполнение     определенных     условий, устанавливаемых  собственником.  При  этом  право  собственности  на объект передается покупателю, предложение которого отвечает условиям конкурса и наилучшим образом соответствует критериям,  установленным органом приватизации.

Аукционная (конкурсная)  продажа  объектов  незавершенного строительства распространяется на:

o   незавершенные объекты,  входящие  в   состав   приватизируемого предприятия  как  единого  имущественного  комплекса,  и  по которым комиссия по приватизации приняла решение о  выделении  их  из  этого комплекса и продажи с аукциона (по конкурсу);

o   незавершенные объекты,  строительство  которых  не  может  быть продолжено     из-за    отсутствия    у    заказчиков    необходимых материально-технических  и  финансовых  ресурсов   или   по   другим причинам; проектно-сметную документацию;

o   оборудование, не требующее монтажа.

По объектам незавершенного строительства, сроки возведения которых  сверх  нормативных  не  превысили  двух лет,  министерства,  ведомства,  облисполкомы могут принять решение о  передаче  этих  объектов  другим государственным предприятиям или организациям,  имеющим необходимые ресурсы. При этом государственные предприятия и организации, которым передаются объекты незавершенного строительства,  возмещают бывшим заказчикам средства, вложенные в их строительство, с учетом индекса изменения на момент оценки стоимости строительно-монтажных и других выполненных работ.

Инициатором  продажи объектов незавершенного строительства на    аукционной     (конкурсной)     основе     могут     выступать предприятие-заказчик   или   орган  приватизации.  В  первом  случае предприятие-заказчик направляет в соответствующий орган приватизации заявку  на  продажу объекта незавершенного строительства.

Заявка должна  быть  подписана  руководителем  предприятия (при   его   временном   отсутствии   -    исполняющим   обязанности руководителя) и согласовано с соответствующим органом хозяйственного управления, в ведении которого находится предприятие.

Подрядные  строительные  организации  имеют  право вносить предложения о  продаже  объектов  незавершенного  строительства,  по которым у заказчиков отсутствуют необходимые материально-технические и финансовые ресурсы для завершения строительства, в соответствующие органы приватизации.

Покупателями    при    продаже   объектов   незавершенного строительства на аукционной (конкурсной) основе могут быть  субъекты хозяйствования   независимо   от   форм  собственности. 

Для проведения аукциона  (конкурса)  органом  приватизации создается  аукционная  (конкурсная)  комиссия,  которая осуществляет комплекс  работ  по  подготовке  объектов  к  продаже  и  проведению аукциона (конкурса).

Начальная    цена    продажи    объекта    незавершенного строительства   устанавливается  на  основании  оценочной  стоимости государственного имущества, определяемой в соответствии с Положением по оценке объектов государственной собственности.

В зависимости от  конъюнктуры  спроса  продавец  может  принять решение  об  изменении  (увеличении  либо  снижении)  начальной цены продажи, определенной в соответствии с вышеуказанным порядком.

По незавершенным  объектам,  входящим в состав приватизируемого предприятия  как  единого   имущественного   комплекса,   экспертиза оценочной  стоимости  производится  Госкомимуществом в установленном порядке.

Период времени между датой, на которую произведена оценка объекта  незавершенного строительства,  утвержденная в установленном порядке,  и датой принятия решения о продаже объекта с аукциона  (по конкурсу) не должен превышать трех месяцев.

Орган   приватизации   может  делегировать  свои  функции организатора аукциона (конкурса) посреднику,  между ними заключается договор,  в котором определяются работы, выполняемые посредником при подготовке аукциона (конкурса), права и обязанности сторон, гарантии и условия возмещения затрат на проведение аукциона (конкурса),  срок действия договора и ответственность сторон.

Условия  участия  в  аукционах  (конкурсах)  покупателей порядок  рассмотрения  предложений  покупателей,  порядок проведения аукционов   (конкурсов)   определены   соответствующими    разделами Положения   о   конкурсах   по   продаже   объектов  государственной собственности  и  Положения  об  аукционах   по   продаже   объектов государственной собственности.

В течение срока,  указанного  в  протоколе  о  результатах аукциона (конкурса), покупатель переводит на расчетный счет продавца либо посредника денежную сумму,  направленную на покрытие затрат  по подготовке   и  проведению  аукциона  (конкурса).  Размер  указанной денежной суммы определяется соответствующим положением, утверждаемым Госкомимуществом.

В   десятидневный   срок  победитель  аукциона  (конкурса) заключает   с   собственником    договор    купли-продажи    объекта государственной   собственности,   в  котором  определяется  предмет договора,  порядок   расчета   за   приобретенный   объект,   права, обязанности  и  ответственность  сторон,  дополнительные условия.  С момента  регистрации  органом   приватизации   договора   покупатель вступает в права владения и пользования объектом,  берет на себя всю ответственность за его содержание и сохранность.

Лицу, приобретшему   на   аукционе   (конкурсе)   объект незавершенного   строительства,   сумма   залога   учитывается   при окончательных расчетах.  Всем другим участникам аукциона  (конкурса) сумма  залога  возвращается  в  течение  10  календарных  дней после принятия решения о победителе аукциона (конкурса).

В  отдельных  случаях,  когда   начальная   цена   продажи составляет более   3 млн. руб.  в базисных ценах и требуется привлечь значительные капитальные вложения,  комиссия может принять решение о продаже  объекта незавершенного строительства в рассрочку.  При этом договором купли-продажи определяются размер первоначального  взноса, продолжительность рассрочки,  условия и порядок внесения платежей, а также ответственность за полноту и своевременность  взносов.  Размер первоначального взноса,  вносимого деньгами,  не может быть менее 40% соответствующего платежа, а продолжительность рассрочки не должна превышать двух лет. Обязательным условием является индексация платежей с учетом инфляции.

Если победитель аукциона  (конкурса)  в  течение  времени, определенного  продавцом не подписал протокол о его результатах,  не заключил договор купли-продажи,  не  внес  соответствующие  денежные суммы   либо   не   выполнил   условия,   предусмотренные  договором

купли-продажи,  внесенный залог ему  не  возвращается  полностью,  а результаты аукциона (конкурса) аннулируются.

В  течение  месяца  после  внесения  покупателем  платежа, предусмотренного договором купли-продажи,  а при продаже в рассрочку -    первоначального   взноса,   Госкомимущество  производит  выдачу свидетельства о праве собственности установленного образца.

Для  получения  свидетельства  лицо,  приобретшее   объект незавершенного строительства у Госкомимущества, представляет:

·        письмо произвольной формы о выдаче свидетельства;

·        копии платежных   поручений  о  перечислении  сумм  платежей  в соответствии с договором купли-продажи;

·        справку из   налоговой   инспекции   о   перечислении   их   по направлениям в соответствии с действующим законодательством;

·        квитанцию о  зачислении  государственной пошлины в размере пяти минимальных заработных плат по месту нахождения плательщика.

Выручка  от  продажи объектов незавершенного строительства на  аукционной  (конкурсной)  основе  образуется  за  счет  денежных средств,  поступивших от покупателя.  При этом плата за регистрацию, специальный сбор за подачу заявлений,  выручка от реализации входных билетов  и  денежных  сумм,  определяемая  в  установленном порядке, которая направляется на покрытие затрат по подготовке  и  проведению аукциона  (конкурса),  остаются  в распоряжении продавца.  Остальная выручка распределяется следующим образом:

o   выручка в    размере   оценочной   стоимости   направляется   в местный  бюджет,  во   внебюджетные   фонды   и предприятиям, организациям-заказчикам пропорционально  вложенным средствам;

o   разница между   продажной   ценой   объекта   и  его  оценочной стоимостью направляется:

а) если инициатором выступает предприятие-заказчик -  в  равных долях в соответствующий бюджет и заказчику;

б) если   инициатором   выступает   орган   приватизации  -  в соответствующий бюджет[5].

 

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итог представленной работе, хотелось бы отметить, что оценка стоимости объектов незавершенного строительства производится на дату оценки, указанную в письме-заявке.

Оценка  стоимости объектов незавершенного строительства производится двумя способами в зависимости от наличия документов - путем индексации, экспертным путем.

Выручка  от  продажи объектов незавершенного строительства на  аукционной  (конкурсной)  основе  образуется  за  счет  денежных средств,  поступивших от покупателя. 

Мы не оговорили в работе еще одну очень важную особенность, такую как: заключение  по оценке стоимости объектов незавершенного строительства.

Итак, заключение  по оценке стоимости объектов незавершенного строительства оформляется  в   двух экземплярах    (один    передается    заказчику),   подписывается должностными лицами, ответственными за ее проведение и заверяется в установленном порядке.

Заключение состоит из пояснительной записки и расчетов.

Срок   действия  заключения  не  должен  превышать  3-х месяцев с даты, на которую производилась оценка.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

  

1.     Кирсанов П.И. Экономика недвижимости. М.: Экономика, 1999.

2.     Курчеев М.И. Экономика предприятия. М.: ЮНИТИ-ДАНА.

3.     Погорадзе Л.А. Экономика недвижимости. М.: «Приор»,  2004.

4.     Хиченко Т.Э. Экономика недвижимости. М.: Приор, 2000.

5.     Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ», 1999.

---

[1] Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ», 1999. С.55-57.

[2] Погорадзе Л.А. Экономика недвижимости. М.: «Приор»,  2004. С. 119-128.

[3] Хиченко Т.Э. Экономика недвижимости. М.: Приор, 2000. С. 170-173.

[4] Кирсанов П.И. Экономика недвижимости. М.: Экономика, 1999. С. 50-52. 

[5] Курчеев М.И. Экономика предприятия. М.: ЮНИТИ-ДАНА. С. 144-145.