Содержание
Введение. 3
Сущность кадастровой оценки земли. 4
Методика государственной кадастровой оценки
земель поселений. 5
Пример оценки пашни. 8
Проведение кадастровой оценки земель. 9
Расчет кадастровой стоимости. 9
Порядок проведения государственной кадастровой
оценки земель поселений в Российской Федерации. 12
Заключение. 15
Список литературы.. 16
Введение
Мониторинг и оценка земель - это система наблюдения за
состоянием земель в Российской Федерации (съемки, обследования и изыскания) и
описание в государственном реестре земель и земельных участков.
В процессе мониторинга проводятся систематические
наблюдения за состоянием земель в Российской Федерации. Изучается и оценивается
состояние всех сельскохозяйственных угодий, полей, участков с целью выявления
состояния плодородного слоя почвы и других полезных свойств земли, а также степень
загрязнения земельных участков отходами производства, химическими и
радиоактивными веществами, карантинными вредителями и болезнями растений.
Обследуются также земли населенных пунктов, промышленности, транспорта,
водного, лесного фондов и другие категории земель Российской Федерации. Государственный
мониторинг земель осуществляется по трем основным направлениям: наблюдение за
состоянием земель, оценка и прогноз их состояния.
Оценка предполагает решение таких задач, как определение
возможного ущерба, причиняемого земле различными видами негативного
воздействия, установление оптимальных способов устранения причиненного ущерба.
Целью данной работы является изучение основ и сущности
кадастровой оценки земли и земельных участков.
Для этого необходимо достижение следующих задач:
-
Изучить
понятие кадастровой оценки земли;
-
Рассмотреть
методики кадастровой оценки земли;
-
Изучить
порядок проведения кадастровой оценки земли.
Сущность кадастровой оценки земли
Государственная
кадастровая оценка проводится по категориям земель. При этом отнесение
земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных
государственного земельного кадастра в соответствии с правоустанавливающими
документами на земельный участок[1].
В случае учета в
государственном земельном кадастре земельных участков, занятых базами отдыха,
пансионатами, пионерскими лагерями и другими подобными объектами, в составе
земель промышленности и иного специального назначения государственная
кадастровая оценка таких земельных участков осуществляется по Методике
государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального
назначения (VI группа), утвержденной приказом Росземкадастра
от 20.03.2003 № П/49.
В случае учета в
государственном земельном кадастре перечисленных земельных участков в составе
земель особо охраняемых территорий и объектов или в составе земель лесного
фонда государственная кадастровая оценка этих земельных участков осуществляется
соответственно по Методике государственной кадастровой оценки земель особо
охраняемых территорий и объектов или Методике государственной кадастровой
оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336.
Земельные участки,
занятые объектами дорожного сервиса и учтенные в государственном земельном
кадастре в составе земель промышленности и иного специального назначения,
подлежат государственной кадастровой оценке в соответствии с Методикой
государственной кадастровой оценки земель промышленного и иного специального
назначения (III группа). При этом оценке подлежат все объекты дорожного сервиса
вне черты поселений (как в пределах полосы отвода, так и за ее пределами). В
случае если земельные участки, занятые объектами дорожного сервиса, учтены в
государственном земельном кадастре в составе земель сельскохозяйственного
назначения, эти земельные участки должны быть оценены в соответствии с Методическими
рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель
сельскохозяйственного назначения, утвержденными руководителем Росземкадастра 23 мая 2002 г[2].
Основанием для отнесения
земельного участка к тому или иному виду использования могут служить только
документированные сведения. В случае несоответствия текущего использования
разрешенному, указанному в документах, должно быть подготовлено решение органа
местного самоуправления об установлении соответствующего разрешенного
использования земельного участка для целей исчисления и взимания земельного
налога (по аналогии с Порядком ведения списков плательщиков земельного налога,
письмо Роскомзема от 24.10.1995 №5-16/2066).
Проведение экономического
анализа результатов работ по государственной кадастровой оценке земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений в разрезе административных
районов предполагает осуществление прогнозных расчетов по уровню налоговых
поступлений от земельного налога, взимаемого с земель садоводческих,
огороднических и дачных объединений, при его исчислении на основе кадастровой
стоимости земельных участков, предусмотренной проектными положениями главы
«Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации.
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений
Методика позволяет
определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и
кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального
использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат
основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана
на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах
недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель
используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки
недвижимости.
Кадастровая стоимость
земельных участков определяется с учетом:
-
уровня
рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений
(принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные
участки) и иной информации об объектах недвижимости;
-
площади
земельного участка;
-
вида
территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования
земельного участка;
-
факторов
местоположения и окружающей среды.
Для дальнейшего
изложения сущности методики необходимо определить следующие понятия[3]:
-
Государственная
кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых,
административных и технических мероприятий, направленных на установление
кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.
-
Кадастровая
стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о
ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
-
Объекты
государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в
целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.
-
Удельный
показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая
собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2) объекта ГКОЗП.
-
Оценочный
показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской
инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка,
выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.
-
Потенциал
влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на
конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории
поселения.
-
Факторы
(главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных
показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных
компонент).
-
Сжатые
факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на
величину кадастровой стоимости земельных участков.
-
Кластеризация
- процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве
которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую
совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между
сжатыми факторами.
Для проведения
необходимых, в соответствии с методикой, расчетов используется следующая
информация о сделках с объектами недвижимости:
1) данные по сделкам
купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки),
совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов
(конкурсов, аукционов);
2) данные о выкупе
земельных участков под приватизированными предприятиями;
3) данные о ставках
арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты
торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
4) информация о стоимости
продажи прав аренды;
5) цены предложений по
объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в
специальных изданиях или средствах массовой информации.
Исходная информация,
характеризующая местоположение объектов ГКОЗП, объектов городской
инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек,
наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или
1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000. Пространственная
привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта РФ берется из
кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений. Для целей ГКОЗП
кадастровая карта субъекта РФ должна включать размещение: сети поселений;
автодорожной сети с выделением магистралей; железнодорожной сети, в т.ч.
участков с пригородным сообщением; гидрологической сети; ценных
природно-рекреационных объектов. Для целей ГКОЗП кадастровая карта поселения
должна включать размещение: магистрально-уличной сети; кварталов жилой,
общественной и производственной застройки; территории парков, лесопарков и
городских лесов; других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние
на величину кадастровой стоимости земель.
Пример оценки пашни
При оценке пашни или земельного
участка, предназначенного для посевов и сельскохозяйственного использования в
основном используются следующие методы: метод капитализации земельной ренты и
метод остатка.
Условие применения метода -
возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
На практике метод предполагает следующую
последовательность действий:
- расчет
земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение
величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет
рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты
понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных
между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за
равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной
ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий
коэффициент капитализации.
Проведение кадастровой оценки земель
После сбора необходимой
статистической количественной информации начинается этап расчета стоимостных
кадастровых показателей.
Расчет
кадастровой стоимости
В общем виде расчет
кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей
формулой[4]:
где:
Sзем.уч. - площадь земельного участка (кв.
м);
Pпосi -линейная функция от сжатых факторов
для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения
(инфраструктурная составляющая), руб./кв. м;
Pсделкиi - линейная функция параметров сделки
для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка
(локальная составляющая), руб./кв. м;
Кiц - коэффициент перехода от удельного
показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования,
для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду
функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.
При определении удельного
показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная
система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении[5]:
где:
Fj - значение j-го фактора для
конкретной сделки;
Gk - значение k-ой характеристики
объекта сделки;
- значения
коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости
земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих;
Consti - средняя удельная цена сделки для
i-го кластера;
i - номер кластера.
В связи с объективной
ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными
участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о
сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).
В этом случае
производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа
статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки (Pсделкиj), полученная в результате анализа статистических
данных, может быть описана следующей формулой[6]:
Рсделкиj = Sj*P1*Пхi,j (3)
где:
Sj - общая площадь здания (строения) в j - ой сделке, кв. м.;
Р1 - базовая
стоимость единицы площади типичного объекта сделки руб./кв. м.;
Пхi,j - совокупность коэффициентов,
характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания
(строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).
Решение системы уравнений
(3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены
конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.
На основании модели (2)
составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной
цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (Рпрn),
от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м
кластере[7]:
Кадастровая стоимость
земельного участка и/или удельный показатель кадастровой стоимости земель
определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости
земельного участка по остаточному принципу).
Удельные показатели
кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым
отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей
кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому
существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения
вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости
земель данного вида функционального использования и вида функционального использования,
по которому нет информации о сделках.
Расчет удельного
показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования,
по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц),
осуществляется по приведенной ниже формуле:
Piц = Рi*
х Кiц (5)
где:
Pi* - удельный показатель кадастровой стоимости земель по
виду функционального использования, для которого существует информация о
сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Кiц - коэффициент перехода от удельного
показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования,
по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по
виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных
сделок.
Порядок
проведения государственной кадастровой оценки земель поселений в Российской
Федерации
Проведение ГКОЗП
осуществляется следующим образом.
Определяется кадастровая
стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 000
человек и более (далее > 10000) на основе факторного анализа и
кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования
аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими
объектами недвижимости и ценообразующими факторами.
По второй ТЛ определяется
кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских
поселениях с числом жителей до 10 000 человек (далее <10000) на основе
выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного
показателя кадастровой стоимости земель.
Первая ТЛ ГКОЗП включает
следующие виды работ:
1) Сбор показателей в
разрезе административных районов, городов областного и районного значения с
численностью жителей > 10000 человек, а также данных по рыночным сделкам в
этих городах согласно формам. Определение показателей, отвечающих условию
наилучшей изменяемости, а, следовательно, информативности.
2) Стандартизация
показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных
единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы
и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение
тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с
численностью жителей < 10000 человек для работ по второй ТЛ.
3) Стандартизация
показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью
жителей > 10000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого
полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по
значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в
целом.
4) Сбор показателей,
характеризующих инфраструктуру поселения, определение потенциалов влияния
объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым
кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными
участками и другими объектами недвижимости, первичная обработка и фильтрация
данной информации.
5) Нормировка и расчет
коэффициентов, характеризующих параметры/особенности объектов сделок. Расчет
базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (P1) (критерием
выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего
параметры/особенности объекта сделки, равное 1). Расчет на основании предыдущих
данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными
адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для
объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а
для объектов с определенным адресом, непосредственно по территориям, где расположены
эти объекты.
6) Определение сжатых
факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей
и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация
совокупности оцениваемых объектов.
7) Определение
аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем
расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям (4) с известными
сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических
зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера
на основе полученных регрессионных коэффициентов.
8) Расчет по полученным
аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель
для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей
кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по
сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии
цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения
некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и
экспертных данных.
9) Анкетный опрос
экспертов, обработка анкет с использованием метода "анализа
иерархий", определение удельных показателей кадастровой стоимости земель
по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика
сделок с объектами недвижимости.
10) Проведение пересчета
удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых
точек с использованием новых/дополнительных данных.
Заключение
В результате проделанной
работы была изучена сущность кадастровой оценки земли в Российской Федерации.
Были достигнуты следующие
задачи:
1. Изучено понятие кадастровой оценки и
учета земли. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и
индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в
результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые
позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить
его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет
земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового
номера. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном
земельном кадастре". Принят Государственной Думой 24 ноября 1999 года.
Одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999 года).
2.
Рассмотрена
методика кадастровой оценки земли. Методика основана на статистическом анализе
рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости и земельных участков. Статистический
анализ предполагает решение таких задач, как определение возможного ущерба,
причиняемого земле различными видами негативного воздействия, установление оптимальных
способов устранения причиненного ущерба.
3.
Изучен
порядок проведения кадастровой оценки земли. Результатом работ по ГКОЗП в
рамках описанных технологий являются:
- Удельные показатели кадастровой
стоимости земель поселений и/или удельные показатели кадастровой стоимости
земель кадастровых кварталов по видам функционального использования в границах
поселений.
- Удельные показатели кадастровой
стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных
участков, при определении которой учитываются как физические характеристики
земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный
земельный участок.
Список литературы
1.
Земельный
кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ.
2.
Федеральный
Закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
3.
Комментарий
к земельному законодательству Российской Федерации. Рук. авт. коллектива М.В.
Бархатов. - М.: Юрайт-Издат, 2002.
4.
Прорвич В.А. Оценка рыночной стоимости земель. Серия «Оценочная деятельность».
Учеб.-практ. Пособие. - М.: Дело, 2000.
5.
Эккерт Д. Оценка земельных участков: Учеб. Пособие. – М.: РОО, 1994
[1] Земельный кодекс Российской
Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ. Ст. 66.
[2] Комментарий к земельному
законодательству Российской Федерации. Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов. -
М.: Юрайт-Издат, 2002. стр. 216.
[3] Комментарий к земельному
законодательству Российской Федерации. Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов. -
М.: Юрайт-Издат, 2002. с. 219.
[4] Эккерт Д.
Оценка земельных участков: Учеб. Пособие. – М.: РОО, 1994. с. 69.
[5] Там же. – с. 69.
[6] Прорвич
В.А. Оценка рыночной стоимости земель. Серия «Оценочная деятельность». Учеб.-практ. Пособие. - М.: Дело, 2000. – с. 134.
[7] Прорвич
В.А. Оценка рыночной стоимости земель. Серия «Оценочная деятельность». Учеб.-практ. Пособие. - М.: Дело, 2000. – с. 136.