II. Проблемы  и тенденции развития рынка ИЦБ в России

В России ИЦБ еще не показали все свои преимущества – рынок не дал такой возможности. "Российский рынок ипотечных ценных бумаг находится в стадии развития", - считает Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления "Городского Ипотечного Банка. "О том, что рынок ИЦБ в России начал работать, стало можно говорить только в конце 2006, - соглашается с ним г-н Кардашов. – Тогда появились первые бумаги, выпущенные ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека". Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО "АИЖК".

Основными причинами, тормозящими развитие этого рынка, по словам г-на Кобзаря, является отсутствие нормативной базы - в первую очередь подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". А также неопределенность в отношении потенциального спроса на бумаги такого вида. Вместе с тем, он уверен, что перспективы у данного рынка весьма велики. "Если мы посмотрим на западные рынки ценных бумаг, то объем сделок с бумагами, обеспеченными активами, составляет существенную долю", - уверяет он. Такая популярность объясняется тем, что, как правило, ипотечные ценные бумаги отличаются повышенной надежностью. А значит, могут являться объектом вложений для пенсионных фондов и страховых компаний. "При этом, такой инструмент, как ипотечный сертификат участия, является более сложным и более рискованным, что делает его интересным и для других инвесторов", - полагает специалист.

Однако есть и другие причины, не способствующие развитию рынка. Как отмечает директор департамента структурированных продуктов АИЖК Наталия Кольцова [2], «закон "Об ипотечных ценных бумагах" требует изменений. В некоторых ограничениях, которые в нем прописаны, явно нет ни какой необходимости. Например, им установлено, что секьюритизировать  можно только активы с Itv не более 70%. По тем же стандартам АИЖК коэффициент Itv может достигать 90%.» В результате законодательного ограничения у кредитных организаций имеется большой портфель, который не может быть секьюритизирован в России.

Кроме того, в ходе совещаний экспертов в рамках рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона “Об ипотечных ценных бумагах” выявлены еще отдельные недостатки этого Закона.

Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом “Об ипотечных ценных бумагах”. В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК - кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия.

Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые “обеспечительные” счета-экскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.

Представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не могли использоваться на другие цели.

Одним из ключевых факторов, определяющих высокую надежность ипотечных ценных бумаг, является их обеспечение ипотечным покрытием, которое, с одной стороны, генерирует стабильный поток платежей, а с другой - является ликвидным активом, за счет которого могут быть удовлетворены требования владельцев ипотечных ценных бумаг в случае банкротства эмитента.

Кроме того, отсутствие единообразной практики применения Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, разнообразное толкование положений Гражданского Кодекса Российской Федерации затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на всей территории России.

Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Это будет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандарты, понятные зарубежным инвесторам, позволят ускорить развитие рынка.

У вице-президента ипотечного банка Delta Credit Сергея Озерова свое мнение на внесение изменений в законодательство РФ для помощи в развитии ИЦБ[3]. «Дорабатывать законодательство, – говорит Сергей Озеров, - можно бесконечно, вопрос в том, насколько это нужно сегодня рынку. Закон об ипотечных бумагах работает, что доказывают проведенные сделки. Его главный минус, на взгляд Озерова, 70%-ное ограничение на максимальную сумму задолженности. Большинство россиян не имеют накоплений, позволяющих сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости недвижимости…Если закон отменит ограничение на 30%, бумаги станут более привлекательными для эмитентов.»

Таким образом, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг развивался, нужно либо поднять планку, либо вводить это ограничение на уровне ипотечного пула. У нас до сих пор пенсионным фондам не разрешено, инвестировать средства в структурированные ипотечные ценные бумаги, имеющие рейтинг не ниже странового. По мнению участников рынка, если не изменить их инвестиционную декларацию, то российские банки так и будут размещать структурированные бумаги на западных рынках.

Радует тот факт, что ЦБ РФ включил, наконец, ипотечные ценные бумаги в Ломбардный список, что повысит их ликвидность и привлекательность для инвесторов.

Кроме того, существуют и иные отрицательные факторы, препятствующие появлению ИПЦ на российском рынке. Так, ипотечное кредитование осуществляется лишь в немногих регионах России. Основные причины медленного распространения ипотеки - неразвитость фондового рынка в регионах и высокая стоимость первоначальных кредитов. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов. В противном случае ипотека так и останется недоступной для основных категорий населения.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту зависит не только от состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, но и от способности заемщика выплачивать кредит. Между тем нестабильный "серый" доход и отсутствие кредитной истории российских заемщиков повышают кредитные риски, а следовательно, и процент по кредиту. Доходность же ИЦБ определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам необходимо снизить, чтобы добиться широкого распространения ипотеки. Получается замкнутый круг.

В связи с этим одна из основных задач эмитента ИЦБ - снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций.

III. Ситуация на рынке ИЦБ в России

На российском рынке секьюритизация ипотечного портфеля распространена не так широко, как на Западе, где опыт подобных сделок насчитывает более 30 лет. В России, несмотря на то, что ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» был принят еще в ноябре 2003г., по сути, не существует своего рынка секьюритизации. Он просто не успел сложиться. В 2006г. в России было проведено лишь 12 сделок по секьюритизации объемом 3,5 млрд. долл., тогда как в США эта цифра достигла 8,6 трлн. долл.[3. стр.77] Первой ласточкой стало размещение в 2006г. дебютного 30-летнего выпуска Ипотечной специализированной организацией «ГПБ-Ипотека», SPV АКБ «Совфинтрейд», дочерней компании Газпромбанка. Согласно действующему законодательству, «ГСП-Ипотека» выступает ипотечным агентом, выкупившим пул рублевых закладных у АКБ «Софинтрейд».[5. стр.26]

Так, в конце 2006г. выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг считался эффективным способом постоянно восполнять недостаток кредитных ресурсов, вполне доступным как крупным банкам, так и игрокам средней величины. Высокая стоимость заемного капитала толкала банки к привлечению средств на более выгодных условиях. Секьюритизация развивалась вплоть до августа 2007г. тогда в первом полугодии суммарный объем публичных выпусков увеличился. К тому моменту было зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. долл. [7. стр. 50] Достигнутые показатели были бы еще выше, если бы не дефицит ликвидности, с которым столкнулись российские банки, во второй половине 2007г. из-за разразившегося мирового финансового кризиса. Так, во втором полугодии суммарный объем публичных выпусков сократился на 1/3. В результате закрытия внешних рынков сделки по секьюритизации ипотечных активов и выпуски ипотечных ценных бумаг, которые планировалось осуществить в прошлом году с целью привлечения денежных средств, были отложены российскими эмитентами на более поздние сроки. В частности ВТБ-24 и Городской ипотечный банк уже были вынуждены скорректировать свои планы в связи с ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2-4 п.п.).[7. стр.54]

Ипотечный кризис свел практически к нулю спрос иностранных инвесторов на ипотечные облигации, что в итоге процентов на 90 сократило список потенциальных приобретателей российских бумаг.

Интерес банков первого эшелона к секьюритизации снизился. Одновременно для банков второго эшелона секьюритизация сделалась практически недоступной. Банки первой двадцатки  стали с большим опасением относится к возможным рискам. Кроме того, механизм секьюритизации в России не отлажен, существуют проблемы, связанные с несовершенством законодательства и общей нестабильностью экономической ситуации после кризиса на рынке ипотеки.

«Сегодня сделки происходят, - отмечает Сергей Озеров, - но бумаги размещаются не полностью и инвесторы неизвестны». Так в конце мая 2008г. АИЖК провели вторичное размещение ипотечных ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием. Они сформировали пул на общую сумму чуть больше 10 млрд руб., из которых был размещен выпуск в размере 5 млрд. руб. [12. стр.22-23]

Однако эксперты в сфере рынка ИЦБ делают оптимистичные прогнозы развития процессов секьюритизации российских ипотечных активов на зарубежном и внутреннем рынке.

Они отмечают изменение отношения инвесторов к российским активам. Для примера, если раньше считалось, что рейтинг ААА в Великобритании на 6 ступеней выше, чем А в России, то в настоящее время многие инвесторы считают, что рейтинг А в России лучше, чем ААА в Великобритании.

По этому, по мнению некоторых аналитиков, российским банкам уже сейчас нужно готовится к секьюритизации ИЦБ, поскольку зарубежный рынок скоро начнет постепенно выходить из кризиса. [2. стр. 40]

А пока считаем, что в сложившейся ситуации следует обратиться к внутренним резервам:

- Практически неохваченной в России остается группа традиционных приобретателей ипотечных ценных бумаг -  таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды (в том числе ПФР), страховые компании и т.д. считаем необходимым открыть доступ данной категории покупателей к рынку этих достаточно надежных ценных бумаг. Основной метод – устранение или смягчение ограничений на вложение средств институциональных инвесторов (по наличию обязательных государственных гарантий ипотечных облигаций, уровню листинга на биржевых площадках, рейтингу агентств).

С одной стороны, это расширит возможности для инвестиции в низкорисковые активы для указанной категории инвесторов, с другой – позволит российским ипотечным компаниям с большим успехом рефинансировать выданные ипотечные кредиты, поддерживая оптимальные условия для получения кредитов заемщиков.

-  Кроме того, считаем ипотечные облигации достаточно надежным активом для инвестирования в него средств Стабилизационного фонда.

-  Для поддержания ликвидности ипотечных банков предлагаем рассмотреть возможность включения ипотечных облигаций в список бумаг, принимаемых в обеспечение по кредитам Банка России.

-  С учетом того, что секьюритизации необходим определенный объем закладных, интересным может стать межбанковское кредитование или кредитование в ЦБ под обеспечение не только ипотечных облигаций, но и стандартизированных пулов закладных.

Все это будет возможно только с ипотечными облигациями, по которым будут установлены достаточно жесткие стандарты кредитного качества заемщиков. Поэтому рассчитывать на лояльный подход к оценке кредитоспособности и платежеспособности заемщикам не следует.[8. стр. 93]