2. Особенности договора продажи предприятия

    2.1. Предприятие как предмет договора купли-продажи

Договор купли-продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

·        Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

·        Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей.

·        В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

·        В-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ. к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, а именно: предприятия.

Понятие «предприятие» используется в ГК РФ в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права.

В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами.

·        Во-первых, предприятие – это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

·        Во-вторых, предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.

·        В-третьих, предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну не потребляемую, сложную (совокупную) вещь. 

·        В-четвертых, предприятие – это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.

Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Специфика предмета этого договора  потребовала выделения его в ряду договоров купли-продажи недвижимости. Поэтому договор купли-продажи предприятия является особой разновидностью  договора купли-продажи недвижимости.

2.2. Понятие договора продажи предприятия

Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования.

Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитала юридического лица. Другой способ – покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.

Так, приобретение лицом 100% акций АО у его акционеров порождает право собственно не на имущество АО, а лишь на акции, что, в свою очередь, дает право контроля за обществом. Право собственности на имущество АО, равно как и все обязательные и исключительные права (то есть предприятие), принадлежит самому акционерному обществу как особому субъекту права. Поэтому при продаже акций не происходит смены собственника предприятия: им остается АО, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (акционер).

В случае продажи предприятия происходит его переход из собственности одного предпринимателя (АО) в собственного другого (покупателя). При этом продавец (АО) может продолжать ведение предпринимательской деятельности, поскольку в его распоряжении оказывается денежная сумма, уплаченная в качестве покупной цены. Покупатель предприятия не получает акций, ранее эмитированных продавцом, поскольку акции удостоверяют обязательственные права акционеров к АО, тогда как покупатель приобретает право собственности ан купленную вещь.

Лицо, купившее предприятие,  может использовать его в своей предпринимательской деятельности непосредственно, без создания нового юридического лица (в этом случае покупатель будет выступать в качества индивидуального предпринимателя). Возможен и другой вариант, когда покупатель вносит купленное предприятие в качестве вклада в уставный (складочный) капитал нового юридического лица, получая взамен акции или права участия в этой организации.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

2.3.   Элементы договора продажи предприятия

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают Российская Федерация или субъекты РФ в лице соответственно Российского Фонда федерального имущества или специализированного учреждения, созданного субъектом РФ [5, ст.10, 11].

Предметом договора продажи предприятия является его существенным условием. Аналогично ст.554 законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации [6].

Вслед за германской цивилистикой российская доктрина традиционно выделяет в составе предприятия материальные и нематериальные элементы. К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, то есть торговое заведение, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче смазочные материалы), а также наличные денежные средства, то есть касса. Под нематериальными элементами предприятия понимаются имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой де6ятельности (патентные, авторские права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т.д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.) [7,с.112].

По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии). Строго говоря, эти правомочия являются не субъективными гражданскими правами, а элементами правосубъектности продавца. Если же продавец все-таки передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п.3 ст.559 ГК).

Предметом договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя, но и часть этого предприятия (например, имущество, закрепленное за филиалом, цехом). В то же время продажа отдельных элементов, входящих в состав предприятия (здание, станок, имущественное право и т.д.), осуществляется на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости. Как же разграничить предметы этих договоров? Ответ следует искать в самом понятии предприятия. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, то есть образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами параграфа 8 главы 30 ГК РФ [1]. Все другие сочетания (комплекты) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указного договора не образуют [2].

Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продаж предприятия – это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом – кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п.1 ст.391 ГК)[1]. Поэтому ст.562 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, то есть стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон [5].  Однако п.2 ст.561 ГК говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определение цены. Означает ли это, что стороны при установлении цены связаны содержанием этих документов? Думается, нет. Во-первых, договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. Поэтому ничто не препятствует стороне договора продать или купить предприятие себе в убыток [3,с.102]. Кроме того, на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Наконец, продажа предприятия может обусловливаться личными мотивами сторон, не имеющими ничего общего с экономикой и финансами. Таким образом, документы, предусмотренные ст.561 ГК, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п.1 ст.560 ГК) [1]. Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера  сроков обязательств (п.2 ст.561 ГК) [1].

Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК) [1].

2.4.         Содержание договора продажи предприятия. Исключения

          договора купли-продажи

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (абз.2 п.1 ст.536 ГК). В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (абз. 1 п. 1 ст.536 ГК).

Особое значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю (п.2 ст.563 ГК). С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности).

Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Однако правило абз. 1 п. 2 ст. 563 ГК нельзя толковать буквально. Ведь подписание передаточного акта – действие сугубо формальное, не исчерпывающее всех обязанностей продавца по передаче предприятия. Между тем обязанность по фактической передаче вещи покупателю – едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи.

Разумеется, логика   законодателя понятна: предприятие – сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов. Осуществить их фактическую передачу (например, путем вручения) покупателю не всегда возможно, тем более одновременно. Поэтому закон и устанавливает специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической передачи вещи. Однако и игнорировать обязанность продавца фактически ввести покупателя во владение вещью нельзя. Таким образом, предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что продавец к этому времени обеспечил фактическую возможность покупателю беспрепятственно принять предприятие («натуре»).

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. В отношении права собственности это объясняется общим правилом п.2 ст.223 ГК. Тогда как определение момента перехода рисков, приуроченного к передаче предприятия, вероятно, имеет другое обоснование. Дело в том, что покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. Как следует из п.3 ст. 564 ГК, покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено [2]. Это право покупателя весьма схоже с правом собственности, хотя и является вторичным вещным правом. Выбирая между собственником и носителем вещного права (достаточно широкого по объему), законодатель возлагает риск случайной гибели на последнего, вероятно, потому что он в состоянии реально влиять на сохранность имущества.

Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего передаче, определяются документами, прилагаемыми к договору продажи (п.2 ст. 561 ГК). Эти же показатели, но только в отношении фактически передаваемого предприятия, фиксируются передаточным актом.

В силу прямого указания п.1 ст. 565 ГК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако в п.2 той же статьи содержится норма, резко сужающая права покупателя, получившего имущество ненадлежащего качества либо в  меньшем количестве (некомплектное): он вправе требовать только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Между тем в сходной ситуации продавец по договору купли-продажи дополнительно имеет права требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей (п.1 ст.466  и п.1 ст. 480 ГК), безвозмездного устранения недостатков, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п.1 ст. 475 ГК), замены недоброкачественных товаров (п.2 ст. 475 ГК).

Как же следует понимать правило п.2 ст. 565 ГК? Вероятно, право требовать уменьшения покупной цены является единственным способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (то есть были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные  нарушения не были известны покупателю  и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора (аналогично общим положениям о купле-продаже: п. 1 ст. 466, п.2 ст. 475, п.2 ст.480 ГК). Однако это право (в соответствии со ст. 483 ГК) возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний тем не менее не устранит после этого недостатки предприятия.

При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст. 566 ГК. Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.

Продавец обязан передать покупателю имущество  свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает обязательства перед третьими лицами. Значит, говорить о полной свободе предприятия от юридических обременений не приходится. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Поэтому трудно объяснить правило п.3 ст. 565 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь, если долги не упомянуты в передаточном акте, они просто не могли перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст. 563 ГК [2]. 

Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 562 ГК).

Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, то есть до момента подписания сторонами передаточного акта, в письменной форме. Обязанность такого уведомления лежит на продавце, поскольку именно он должен передать предприятие (в том числе и долги) покупателю.

Кредиторы, которые не изъявили согласия на перевод долга, вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства (и возмещения убытков), либо признания договора недействительным полностью или в соответствующей части. Однако длительность и характер сроков, в течение которых можно осуществить указанные требования, различны. Для кредиторов, извещенных о переводе долга, этот срок равен трем месяцам (с момента получения уведомления) и относится к числу сроков существования гражданских прав. Его истечение погашает право кредитора заявить соответствующие требования к продавцу. Для защиты прав кредиторов, не извещенных о переводе, установлен годичный срок исковой давности. Он начинает течь с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия (и соответственно о нарушении его прав).

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным во состав переданного предприятия обязательствам (п.4 ст. 562 ГК).

Основная обязанность покупателя по договору – оплата полученного предприятия.  Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В первом случае продавец сможет требовать от покупателя принятия предприятия (п.3 ст. 484 ГК) путем подписания передаточного акта либо расторжения договора. Во втором – потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд (п.3 ст. 551 ГК). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков [3].

2.5. Порядок заключения договора купли-продажи предприятия

Порядок заключения договора купли-продажи аналогичен правилам заключения договора купли-продажи недвижимости. Так же, как и недвижимость, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации¹ и вступает в силу с момента ее совершения.

Договор продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи и заменой его государственной регистрацией.

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет за собой его недействительность.

Основное место в порядке заключения договора купли-продажи занимается регистрация.  Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи предприятия и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость, которые создавались по инициативе субъектов РФ поэтапно в срок до 2000 г. (п.3 ст. 33 Закона о регистрации).

____________

¹ См.: ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью, то есть при покупке-продаже предприятия?

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от исходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регистрация сделок».

Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться одновременно с «регистрацией сделки»¹, но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть.

Толкование пп.1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности.

Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости (предприятие) он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что вышеуказанного момента и продавец не может распорядиться объектом недвижимости? Из договора вытекает обязанность продавца передать в собственность покупателя предмет договора (предприятие). Этой обязанности соответствует право требования покупателя предприятия. Между сторонами возникает обязательственное правоотношение. Однако с этого момента еще не прекращается право собственности продавца в отношении продаваемого предприятия.   До    государственной   регистрации   права     собственности   за

_____________

¹Хотя на практике зачастую отождествляются все три регистрации: сделки, перехода права собственности, права собственности.

покупателем продаваемый объект (предприятие) остается в собственности продавца, который может заключить новый договор купли-продажи предприятия уже с другим покупателем. Заключая новый договор, собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым в силу ст.310 ГК, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401.

Заключение нового договора купли-продажи предприятия, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен.

Таким образом, заключение договора купли-продажи предприятия не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор подлежит регистрации.

Чтобы защитить права покупателя, была сформирована позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу, которая отразилась в «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»¹. Поскольку имущество по договору купли-продажи обременено правами покупателя, в Обзоре сделан вывод об утрате продавцом права распоряжения имуществом любым способом, даже до государственной регистрации права за новым собственником.

_________

¹ Пункт 7 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. // Вестник ВАС. 1998. №1.

Обязанность перенести на покупателя право собственности прямо вытекает из легального определения договора продажи предприятия. В соответствии с пп.1 ст.564 ГК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором. Здесь, в отличие от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (переход права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (то есть передача предприятия), регистрация права собственности.

2.6 Исключения договора продажи предприятий

Исключением является правовое регулирование отношений, связанных с продажей предприятий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет над положениями ГК РФ, регулирующими договор продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 3 статьи 65 ГК РФ основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие Закона Российской Федерации от 17 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется программой приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (ст. 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").

Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации - должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов (статьи 83 и 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

В отличие от договора продажи предприятия (параграф 8 гл. 30 ГК РФ) при продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, то есть предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная служба России по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В этом случае должны быть организованы повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли - продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов на основании протокола, подписанного указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее 20 дней с даты проведения конкурса.

В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому ГК РФ, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда основной вид деятельности должника осуществляется только на основании разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Еще Цицерон говорил, что «…законы – опора того высокого положения, которым мы пользуемся в государстве, основа свободы, источник правосудия;  разум, душа, мудрость и смысл государства сосредоточен в законах. Как тело, лишенное ума, не может пользоваться жилами, кровью, членами, так государство, лишенное законов, - своими отдельными частями. Слуги законов – должностные лица, толкователи законов – судьи; наконец, рабы законов – все мы, именно благодаря этому мы может быть свободны»[10,с.3].

Значительную роль в системе права Российской Федерации играет гражданское право. Гражданское право является основополагающим элементом частного права. Степень развития именно этой отрасли права в большой степени влияет на четкость гражданских взаимоотношений.

В данной работе были рассмотрены нормативно-правовые аспекты договора купли-продажи, который является одним из  важнейших институтов гражданского права. Институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него вырастал практически вся общая часть обязательственного права.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что сегодня купля-продажа – это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, оставляющее основу любого обязательства Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

В работе были поставлены и решены  задачи: охарактеризованы понятие и элементы договора купли-продажи; охарактеризовано общее содержание договора купли-продажи; подробно охарактеризованы особенности договора продажи предприятия.

ЛИТЕРАТУРА

1.     Гражданский кодекс РФ. Части 1 и 2. – М., 1999.

2.     Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова. – 789 с.

3.     Гражданское право. Том 2. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2000. – 720 с.

4.     Лунц Л.А. Внешнеторговая купля-продажа (коллизионные вопросы). – М., 1972. – 234 с.

5.     Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 27 июля 1997 г. // Сборник законодательства РФ. – 1997. - №30. - Ст.3595.

6.     Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Минфина Рф от 13 июня 1995 г. № 49. // Экономика и жизнь. – 1995. - № 39. – с.4-15.

7.     Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. – М., 1993. – 235 с.

8.     Телюкина М.В. Гражданское право. В 2-х т. Т.2. / Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. – М., 2001. – 116 с.

9.     Гражданское право / Под ред. С.П. Гришаева. – М., 2000. – 484 с.

10.           Российское гражданское право /  Под ред. З.Г.Крыловой. – М., 2000. – 439 с.