Содержание

Стр.

Введение………………………………………………………………

3

1.Понятие товарного рынка и показатели его исследования……..

5

2. Структура спроса товарного рынка………………………………

9

3. Конъюнктура товарного рынка………………………….……….

12

4. Анализ рынка недвижимости ……………………………………

15

4.1. Рынок недвижимости как разновидность товарного рынка….

15

4.2. Анализ рынка недвижимости по риэлтерским агентствам в

г. Хабаровске…………………………………………………………

21

Заключение……………………………………………………………

30

Список использованных источников……………………………….

31

Введение


Коммерческими действиями можно признать все покупки товаров, совершаемые или в целях их последующей продажи в том же виде или после их обработки и доведения до необходимых свойств, качества, или даже просто в целях сдави их в аренду, напрокат.

Главная цель коммерческой деятельности любой хозяйственной структуры – получение прибыли от этой деятельности. А для того, чтобы эта деятельность была эффективной, предприятия должны уметь выявлять открывающиеся рыночные возможности. Фирмы не могут вечно полагаться на свои нынешние товары и рынки.

Каждое предприятие ведет свою коммерческую деятельность на определенном товарном рынке. Те организации, которые заинтересованы в повышении своей конкурентоспособности, в своем развитии должны вести постоянный мониторинг рынка, как средство поиска новых возможностей.

Обдумывая выход на рынок с определенным товаром, фирма должна провести точную оценку нынешнего и будущего размера рынка. Если прогноз оказался обнадеживающим, то фирме необходимо следующим решить вопрос о том, как именно она будет выходить на рынок. Потребительский рынок состоит из множества типов потребителей, множества товаров, множества нужд. Группы потребителей – сегменты рынка, которые состоят из одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов маркетинга. Вряд ли фирма сможет "захватить" всех потребителей, поэтому ей необходимо концентрироваться только на одном или нескольких сегментах рынка. Таким образом фирма определяет целевые сегменты рынка, на которые она будет выходить со своим товаром. Затем она проводит позиционирование данного товара, т.е. обеспечение товару четко отличного от других, желательного места на рынке и в сознании целевых потребителей. Приняв решение относительно позиционирования своего товара, фирма приступает к разработке комплекса маркетинга.

Вышеописанный процесс представляет собой детальный анализ потребительского рынка и определение места фирмы на этом рынке.

Настоящая работа включает в себя это процесс и имеет целью приобретение практических навыков анализа потребительского товарного рынка.

Работа имеет следующие задачи:

1)    изучение теории товарного рынка;

2) анализ рынка недвижимости по риэлтерским агентствам г. Хабаровска.

Объектами исследования являются риэлтерские агентства г. Хабаровска.

Предметом исследования является рынок недвижимости.

Структура работы полностью соответствует очередности поставленных задач и их решению.




1. Понятие товарного рынка и показатели его исследования


Товарный рынок представляет собой сферу реализации конкретного товара (группы товаров), характеризующегося определенными признаками производственного или потребительского назначения.

Укрупненная классификация товарных рынков может быть произведена по следующим признакам[1]:

·                по характеру потребления (использования) товара;

·                по способности удовлетворения потребностей определенных групп потребителей;

·                по срокам использования товара;

·                по территориальному признаку.

Определенный товарный рынок является сферой формирования и развития рынка сбыта продукции производственного предприятия.

Рынок определенного товара характеризуется следующей структурой его потребителей, которых можно разделить на следующие группы:

-         не знающих о товаре;

-         знающих, но не приобретающих товар;

-         приобретающих и потребляющих товар-заменитель (марку конкурентов);

-         приобретающих и потребляющих данных товар (марку).

Спрос на товар предприятия (спрос на определенную марку) является частью спроса на рынке, соответствующей доле рынка, удерживаемой предприятием (маркой) на базовом товарном рынке.

Различные уровни первичного спроса обусловливают определенный спектр параметров рынка, представленных в табл.1.

Соотношение параметров рынка во времени и как функций фактора маркетингового давления представлены на рис.1

Таблица 1

Структура и содержание параметров рынка

Комплекс параметров

Параметр

Содержание параметра

Потенциал (емкость) рынка:

абсолютный

Максимальный уровень спроса – максимальная поглощающая способность рынка (при предложении эффективного потребления потенциальными потребителями товара в оптимальном объеме при каждом использовании)

текущий

Максимальный уровень спроса (как функция суммарного маркетингового давления на рынке – при предложении максимально возможного суммарного маркетингового давления)

Объем рынка

Суммарный объем рынка реализации определенного товара за определенный период всеми продавцами

Потенциал сбыта

Максимальный объем реализации товара на рынке предприятия

Объем сбыта

Объем реализации предприятием определенного товара за определенный период

Доля рынка:

абсолютная

Соотношение объема сбыта предприятия и объема рынка в целом

относительная

Соотношение объема сбыта предприятия и объема сбыта крупнейшего конкурента

Абсолютный потенциал (емкость) рынка соответствует верхнему пределу его текущего потенциала (емкости) и характеризует уровень спроса на товар как на "свободное" благо. На практике потенциал рынка всегда определяется для конкретной цены товара. Таким образом, абсолютный потенциал является пределом, к которому стремится уровень спроса на рынке, и позволяет оценить порядок размена экономической возможности, которую содержит данный рынок.



 










Рис.1. Соотношение абсолютного и текущего потенциалов рынка, текущего потенциала и объема рынка, потенциала и объема сбыта предприятия

Расчет абсолютного потенциала осуществляется исходя из следующих предположений:

1)    каждый потенциальный потребитель товара является реальным потребителем;

2)    каждый потребитель использует товар при каждой возможности его применения;

3)    при каждом применении товар используется в оптимальном объеме.

Текущий потенциал (емкость) рынка соответствует верхнему пределу уровня спроса при максимально возможном суммарном маркетинговом давлении на рынке. При этом нужно отметить, что не только последнее влияет на уровень первичного спроса, но и другие, внешний факторы окружающей среды, не определенной для каждого отдельного предприятия по своей природе, требующее постоянного отслеживания, изучения и анализа.

Разрыв между минимальным (текущим) и максимальным уровнями спроса характеризует масштаб рыночных возможностей. Спрос, и соответственно, рынок считаются расширяемыми, если уровень первичного спроса поддается влиянию изменения маркетингового давления. В противном случае они считаются не расширяемыми. Размер нерасширяемого рынка фиксирован, а поэтому любое увеличение объема сбыта в пользу предприятия обязательно означает увеличение его доли рынка.

Рассматривая товарный рынок в многосодержащем механизме рыночной экономики, необходимо ясно представить себе, что товарный рынок – это лишь часть общего рыночного хозяйства, хотя и очень важная. Существуют рынки недвижимости, капиталов, ценных бумаг, труда, технологий и т.д.[2]

Классификация рынков, применяемая в современных практических маркетинговых исследованиях, и деятельности включает достаточно большое число признаков рынка и еще большее число их видов. Так, по степени локализации выделяют местный и национальный рынок. По перспективности – бесплодный рынок (не имеющий перспективы для данного товара, услуги); потенциальный (имеющий перспективы для данного товара); неактивный (вялый, "прослоечный") рынок; растущий рынок.

По видам товаров (услуг) выделяют: товарный рынок (в основном, сырьевой); рынок промышленных товаров; потребительский рынок (товары промышленного назначения или личного пользования); рынок услуг.

По удельному весу продаваемых товаров – основной (где продается большая часть товаров) и дополнительный (часть товаров).

Исследование товарного рынка опирается на использование разнообразных показателей. Выбор этих показателей весьма важен. Не существует какого-либо показателя, одинаково приемлемого для каждой возникающий ситуации. Поэтому задачей экономиста является применение наиболее подходящего показателя или нескольких показателей.

Существуют различные признаки систематизации показателей. В аспекте изучения товарного рынка, прежде всего, важны два: используемый измеритель и экономическое содержание. По используемому измерителю можно выделить две группы: стоимостные (условно-стоимостные) и натуральные (условно-натуральные). Казалось бы, в экономических исследованиях предпочтительнее выглядит первая, позволяя привести к сопоставимому виду не складывающиеся натуральные показатели – тонны, метры и т.д. С другой стороны, также ясно, что есть недостатки и у стоимостных показателей, подверженных влиянию инфляции, цен. С особой осторожностью необходимо использовать стоимостные показатели в настоящее время, в условиях экономики, выходящей из кризиса. Более надежными и достоверными оказываются натуральные показатели, не восприимчивые к росту цен.

С точки зрения экономического содержания, можно назвать показатели, непосредственно отражающие объем товарного рынка (производство товаров, объем их продаж, экспорт и импорт, ввоз и вывоз, объем внутреннего потребления и другие). Кроме того, полезными следует считать и некоторые относительные показатели, характеризующие структуру и динамику товарных рынков, место на внутреннем (национальном) и внешнем рынке.


2. Структура спроса товарного рынка


Анализ спроса и его детерминант являются основой исследования рынка. Цель анализа состоит в количественной оценке потенциала (емкости) рынка и фактического уровня первичного спроса.

Структура спроса существенным образом определяется характером потребления, а также сроками использования товара. В зависимости от характера потребления различают две группы товаров:

-         потребительские (товары конечного потребления);

-         производственные (товары производственного назначения).

Разрыв между абсолютным и текущим уровнями первичного спроса свидетельствует о степени развитости рынка и о потенциа­ле роста глобального спроса (и тем самым спроса на продукцию предприятия). Анализ разрывов лежит в основе метода исследова­ния возможностей роста спроса. Разность между абсолютным по­тенциалом и реальным полным спросом, включающим объем сбыта предприятия и его прямых конкурентов, представляет объем невыраженного спроса, характеризующий долю еще не охваченного рынка. Эта разность обусловливается тремя группами причин: сла­бой сбытовой активностью (давлением); недостаточно высоким уров­нем использования товара; неадаптированностью товара. Анализ структуры возможностей роста спроса представлен на рис.2.

Надпись: Полный спрос
 











Рис.2. Структура факторов роста спроса

Отмеченные направления представляют процессы целенаправ­ленного развития, обусловленные в целом динамикой предприни­мательской деятельности предприятия и коммерческой, в частности. Однако при этом следует принимать во внимание и естественное развитие рынка (спроса) под влиянием факторов внешней среды, связанное с жизненным циклом товара.

Потенциал (емкость) рынка определяет масштаб экономической возможности, предоставляемой рынком. Эта количественная мера рынка (спроса) должна быть дополнена динамической оцен­кой, характеризующей ее продолжительность, иными словами эво­люцию, уровня потенциального спроса во времени. Определение потребительского потенциала (емкости) рынка и на этой основе выявление уровня спроса является, таким образом, ключевой за­дачей исследования рынка, его привлекательности.

Предметом исследования рынка является в конечном итоге соотношение товарного спроса и предложения как выражение конкретных потребностей и возможностей их удовлетворения при определенных социально-экономических условиях.

Объектом исследования являются конкретные потребители как носители определенных потребностей, удовлетворяемых соответствующими товарами. Целью исследования является определе­ние уровня спроса и потенциала (объемов) сбыта товара про­изводственного предприятия.

Основные подходы к исследованию структуры рынка и уровня спроса таковы: системный, комплексный и дифференцированный, с учетом рынков отдельных товаров (товарных групп) и групп потребителей. Основные задачи: сегментация (макро- и микро-) рынка; определение и анализ конъюнктуры отдельных рынков; определение потенциала (емкости) и уровня спроса. Основные уровни исследования рынка: исследование текущего состояния (потенциала) рынка, уровня спроса и их основных параметров; исследование (прогноз) развития рынка, его потенциала и уровня спроса, а также их основных параметров.

Определение и выбор базового рынка — одно из первых реше­ний предприятия. Дальнейший шаг предполагает разбиение базо­вого рынка, выполняемое обычно в два этапа. Первый этап — макро­сегментация рынка — заключается в идентификации товарного рынка. Второй — микросегментация — состоит в выявлении внутри каждого товарного рынка потребительских сегментов. Подобная структура базового рынка позволяет на следующем шаге оценить привлекательность каждого отдельного рынка (сегмента), исследовав его конъюнктуру, определив его потенциал и уровень спроса.

Итак, общая цель исследования товарного рынка (сегмента рынка) состоит в определении условий наиболее полного удов­летворения потребительского спроса в товаре определенного вида и создании предпосылок для эффективного производства и сбыта товара предприятия. Содержанием исследования товарного рын­ка (сегмента) является определение и анализ конъюнктуры рын­ка, определение потенциала (емкости) рынка и уровня спроса.

3. Конъюнктура товарного рынка


Конъюнктура рынка определяется как совокупность условий, характеризующих рыночную ситуацию, сложившуюся на рынке на определенный момент или период времени. Понятие рыноч­ной ситуации включает:

·                   степень сбалансированности рынка (соотношение спроса и предложения);

·                   тенденции развития рынка;

·                   уровень и тенденции изменения основных параметров рынка;

·                   масштабы рыночных операций и степень деловой актив­ности;

·                   уровень рыночного (коммерческого) риска;

·                   уровень и размах конкурентного давления;

·                   состояние и положение рынка относительно общего эко­номического или сезонного цикла.

Конъюнктура рынка характеризуется тремя принципиальны­ми чертами: вариабельностью, цикличностью и динамичностью — и отражает как структурную, так и количественную и качествен­ную (атрибутивную) оценки состояния рынка.

Система параметров и показателей конъюнктуры рынка вклю­чает в себя следующие их группы, характеризующие:

-         покупательский спрос на товар;

-         товарное предложение;

-         структуру и пропорциональность рынка;

-         тенденции развития рынка;

-         колеблемость, устойчивость и цикличность рынка;

-         региональные различия и особенности состояния и разви­тия рынка;

-         деловую рыночную активность;

-         рыночный (коммерческий) риск;

-       масштаб (размер) рынка, структуру и уровень конкурен­ции и монополизации.

Как уже отмечалось, определение потребительского потенциа­ла (емкости) товарного рынка является ключевой задачей его ис­следования, направленной на выявление и анализ уровня спроса на товар, обусловливающего потенциальные возможности сбыта товара производственного предприятия, его сбытовую стратегию и политику.

При определении уровня спроса на основании потенциала (ем­кости) рынка обычно исходят из понятия «видимого» потребле­ния товаров. Последнее предполагает определение потенциала, исходя из объема национального производства с учетом импорта и экспорта аналогичных товаров. Абсолютный потенциал рынка отражает потенциальный уровень спроса, обусловленный потреб­ностями потенциальных потребителей. Текущий потенциал рын­ка отражает, соответственно, текущий уровень спроса, обусловлен­ный потребностями традиционных потребителей.

Потенциал (емкость) рынка определяется двумя группами фак­торов: общего и специфического характера.

Общие факторы — факторы внешней среды, в первую очередь, социально-экономические, определяют потенциал любого рынка и включают в себя:

·       структуру и объем товарного производства и предложения; ассортимент и качество производимой продукции;

·       структура и объемы импорта и экспорта;

·       уровень жизни;

·       структура и уровень потребностей;

·       структура, уровень и соотношение цен;

·       структура, состав и численность населения;

·       уровень покупательской способности;

·       степень насыщенности рынка;

·       степень доступности потребления и обслуживания (состояние сбытовой, торговой и сервисной инфраструктуры).

Специфические факторы определяют состояние и развитие рынков отдельных товаров и включают в себя:

·   национально-бытовые, культурные традиции и привычки;

·   состояние моды;

·    достигнутый уровень обеспеченности данным товаром;

·   сроки морального и физического старения (для товаров производственного назначения очень важно их совпадение с периодом амортизации);

·   рационализация производства и потребления;

·   изменение структуры и уровня цен на дополняющие (сопут­ствующие), заменяющие товары, товары-энергоносители и т. д.

Потенциал (емкость) рынка товаров производственного назна­чения определяется к тому же тенденциями развития соответству­ющих отраслей и отдельных, особенно крупных, предприятий — потребителей этих товаров; инвестиционной политикой этих от­раслей и предприятий, а также состоянием и процессами разви­тия смежных и поддерживающих отраслей. И, наконец, как уже отмечалось, потенциал рынка определяется общей конъюнктурой рынка. Изменение последней обусловливает обратные изменения потенциала рынка. Анализ именно причинно-следственных свя­зей, обусловленных влиянием отдельных факторов в их взаимо­действии и взаимовлиянии, позволяет сформулировать модель со­стояния и развития рынка, определить его потенциал (емкость) и уровень спроса при той или иной степени дифференциации или агрегирования товара. В силу объективного запаздывания произ­водства и предложения относительно спроса основной подход к оп­ределению его уровня, а тем самым и потребительского потенциала рынка носит принципиально прогнозный характер.




4. Анализ рынка недвижимости


4.1. Рынок недвижимости как разновидность товарного рынка


С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которому признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.[3]

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».[4]

Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

·        фиксированность месторасположения;

·        уникальность;

·        долговечность и длительность создания объектов;

·        непотребляемость самого объекта недвижимости и его элементов;

·        сложность.

Важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющих определенные качественные и количественные характеристики.[5]

Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться:

·        доходы от недвижимости (будущие денежные поступления от использования объекта недвижимости и/или от его перепродажи, прирост стоимости объекта недвижимости);

·        особенности получения доходов от недвижимости (необходимость управления объектами недвижимости, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости, особенности ценообразования на рынке недвижимости, и т.п.).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное месторасположение)[6].

«Рынок», в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятии «рынок» используется специалистами как место купли-продажи и услуг.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)[7].

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны  иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

♦        в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

♦        в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

♦        в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости.  Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. В их числе:

§       особый характер взаимодействия спроса и предложения;

§       высокий уровень трансакционных издержек;

§       взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

§       низкая ликвидность объектов недвижимости;

§       многообразие рисков.

Особый характер взаимодействия спроса и предложения заключается в том, что предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде (в результате чего, например, при росте спроса на недвижимость растет не предложение, а цены на недвижимость, и наоборот), и спрос в краткосрочном периоде неэластичен, что объясняется ограниченностью доходов населения. Кроме того, эластичность спроса по доходу также весьма невысока: рост доходов даже на 100% может привести к росту спроса лишь на 30-50%.[8]

Высокий уровень трансакционных издержек (3-10% от стоимости цены объекта) характеризует необходимость осуществления значительных затрат для заключения сделки с недвижимостью. Эти затраты включают: издержки поиска информации, издержки ведения переговоров и заключения контрактов, издержки измерения (затраты на проведение оценки недвижимости); издержки спецификации и защиты прав собственности, издержки оппортунистического поведения (потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.).

Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если  продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы – юридические, технологические и градостроительные, административные, экономические и организационно-экономические.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть  и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, фирмы-оценщики, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. Из них можно выделить институциональных участников: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, проектировщики, строители, органы-регистраторы прав недвижимости и сделок с ними, государственные нотариусы. Неинституциональные участники рынка – предприниматели: брокеры, оценщики недвижимости, финансисты (банкиры), управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе, юристы, страховщики, аналитики рынка недвижимости и финансовые аналитики, информационно-аналитические и другие издания, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости.

Объекты недвижимости могут быть разделены на:

▫         земельные участки;

▫         первичные объекты недвижимости (земельные участки и все, прочно связанные с землей объекты – здания, сооружения, строения);

▫         вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющих правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта (квартиры, помещения, комнаты).

Следует отметить, что в настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет, что влечет к возникновению наложений и пробелов в законодательстве о недвижимости. Правовая база совершенствуется.


Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами[9]:

1)    макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обусловливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени);

2)    инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложения в недвижимость являются привлекательными, т.к. в «определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3)    размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

4)    непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам);

5)    отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

6)    неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.


4.2. Анализ рынка недвижимости по риэлторским агентствам в г. Хабаровске


Целью анализа является исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в региональном масштабе в целом и по отдельным его сегментам. Эти исследования нацелены на решение таких задач, как:

§  определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);

§  оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;

§  оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Результаты таких исследований, проводимые специалистами агентств недвижимости Хабаровска, необходимы для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам исследований организациями могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента на другой (например, с рынка многоэтажного строительства на рынок малоэтажной застройки); по усилению активности на какой-либо территории (например, приближение офисов к местам массовой застройки); по увеличению или уменьшению веса недвижимости в инвестиционном портфеле и т.д.

Данная работа и является отчетом подобного исследования.

Большей частью анализ рынка недвижимости будет затрагивать анализ поведения таких его субъектов, как риэлтерских фирм и фирм-застройщиков.

Проанализируем основные показатели деятельности фирм-застройщиков и их динамику по Хабаровску.

Имеются следующие данные за 1998-2000 год.[10]

Таблица 2

Показатели объемов и динамика рынка строительства квартир и нежилых помещений г. Хабаровска

Год

Размер рынка, млн.р.

Темп роста рынка

Динамика роста рынка

Стадия жизненного цикла рынка

1998

320,59

-

-

1999

381,48

119%

-

рост

2000

568,40

149%

1,25

рост

тенденции

быстрая стабилизация на уровне 100%

быстрый выход на зрелость и насыщение

 

Таким образом, видим, что строительный рынок растет. Однако высокий темп его роста позволяет говорить о том, что в связи со специфическими особенностями рынка недвижимости он постепенно насытится, т.е. постепенно войдет в стадию зрелости. Что в настоящее время и происходит (его стабилизация). Но почему имеется такая тенденция?

Специфика строительства заключается в больших сроках возобновления покупки потребителем. Поэтому смена всех стадий жизненного цикла проходит относительно быстро ("строительный бум"), вплоть до удовлетворения основного накопленного потенциала спроса в жилье и нежилых помещениях конкретного типа. Затем рынок входит в стадию "разложения", (эквивалентную стадии насыщения для возобновляемых товаров), с относительно устойчивым остаточным спросом, который определяется приростом численности населения, а также ростом потребностей в нежилых помещениях (под магазины, офисы, склады и т.д.).  Эту стадию нельзя охарактеризовать как непривлекательную: она достаточно стабильна, но характеризуется небольшим спросом и объемами. Она снова может перейти в стадию роста, если изменится структура потребителей, их доходы и предпочтения, направления использования жилья и нежилых помещений, или при изменениях в продукции, которые повысят привлекательность данного жилья и нежилых помещений для потребителей.

Таблица 3

Основные показатели рынка фирм-застройщиков г. Хабаровска

Год

Индекс смещения

ИХХ

Рентабельность

Цена 1 м2

Загруженность ПМ[11]

средняя

разброс

средняя

разброс

1998

-

2022

22,89

16,94-27,10

4,00

3,88-4,13

-

1999

2,80

2102

28,03

14,20-30,95

3,90

3,81-4,03

-

2000

1,08

2100

33,43

31,94-34,97

3,80

3,52-4,13

95,23

Из приведенной выше таблицы следует, что рынок фирм-застройщиков в Хабаровске имеет олигополистический характер, т.к. индекс Херфиндала-Хиршмана (ИХХ) незначительно отличается от значения 2000 (нормы). При олигополии несколько конкурентов контролируют общее производство. Данное состояние производства характеризуется некоторым количеством конкурентов, значительной долей рынка на каждого продавца, небольшим количеством заменителей, и ограниченным числом препятствий для вступления.[12]

Цена 1 м2 с каждым годом снижается. Это объясняется тем, что каждая компания за счет снижения цен старается увеличить свою долю на рынке, отобрав заказчиков у конкурентов. Фактически происходит первоначальный раздел рынка.

В 2000 году на стадии роста-развертывания острой конкуренции не наблюдалось, существовали: высокая загруженность производственной мощности, небольшие ценовые различия, высокий уровень рентабельности и отсутствие слабых конкурентов.

К 2002 году число конкурентов увеличилось, хотя не намного, острой конкуренции по прежнему не наблюдается, высокая загруженность производственной мощности, уровень рентабельности немного снизился, ценовые различия остались небольшими.

Теперь проанализируем показатели деятельности фирм-риэлтеров на рынке недвижимости Хабаровска.

Деятельность фирм-риэлтеров проанализировать сложнее. Дело в том, что данный анализ производится по таким показателям, как количество совершаемых сделок фирмой, ее оборот, величина комиссионного вознаграждения, операционные расходы, чистый доход, стоимость одного обращения (заявки). А эти показатели, в основном, как правило, являются коммерческой тайной каждой риэлтерской фирмы, за исключением, быть может, количества совершаемых сделок, которые обязаны официально регистрироваться. Но и здесь сложность – фирмы не всегда афишируют (в первую очередь в связи с уходом от налогообложения), что сделка проходит с их участием. Большая часть информации является закрытой, т.е. «коммерческой тайной».

Приходится использовать для анализа очень скромную информацию по агентствам недвижимости, большая часть которой – открытая, публичная.

Просматривая выпуски журнала «Недвижимость» за последний год, можно сказать, что в Хабаровске функционирует около 70 агентств недвижимости.

Итак, достоверные данные о количестве сделок, проводимых фирмами, отсутствуют. Однако, определенные экспертные оценки можно сделать.

В 2001 году в Хабаровске было проведено около 14 тыс. сделок купли-продажи в сфере недвижимости, из них около 7 тыс. – с участием агентств недвижимости.[13] Учитывая, что в городе функционировало около 70 агентств, на одно агентство в среднем приходится не более 100 сделок, т.е. 8-10 сделок в месяц.

Безусловно, это очень грубая оценка и реально общее число сделок распределится между фирмами весьма неравнозначно. Так, есть фирмы, которые даже официально (в качестве представителей своих клиентов) делают в месяц 40-50 заявок на регистрацию сделок, но есть и другие – и их большинство, которые не переступают рубеж в 10 заявок.

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица позволяет проследить, как изменялись некоторые важнейшие характеристики рынка на этих этапах.[14]

Таблица 4

Этапы становления регионального рынка недвижимости

Характеристика рынка

Основные этапы становления рынка

Начальный

(1991-1993)

Продвинутый

(1993-1995)

Завершающий

(1995-2000)

Начальный уровень цен

Низкий

Высокий

Предельный

Динамика цен

Сверхвысокие темпы прироста (50-100% в год)

Умеренно высокие темпы прироста (50-30% в год)

Стабилизация, начало снижения Дифференциация

Прирост количества сделок

Быстрый рост

Умеренный рост

Стабилизация

Соотношение спроса и предложения:

-         на первичном рынке

-         на вторичном рынке


Спрос выше предложения

Спрос выше предложения

Предложение существенно опережает рост

Спрос выше предложения


Относительное равновесие

Предложение выше спроса

Состояние законодательной базы

«Правовой вакуум»

Фрагментарность

Завершение формирования, совершенствование

Спектр предпринимательской деятельности

«Риэлтерская» (не дифференц.)

Брокеры, оценщики, девелоперы

Весь спектр профессиональной деятельности

Типы недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот

В основном жилье

Жилье, коммерческая недвижимость

Жилье, коммерческая недвижимость, индустриальная, земля

Доля организованного рынка

Незначительная

25-30%

Около 50%

Уровень конкуренции на рынке

Низкий

Умеренный

Высокий

Уровень рентабельности

Сверхвысокий

50% и более

Высокий

20-30%

Низкий

10%

Уровень рисков при сделках

Высокий

Средний

Низкий

Взаимодействие рынка недвижимости и рынка финансов

Практически отсутствует

Единичные случаи

Налаживание постоянного взаимодействия

Таким образом, если фирмы-застройщики функционируют в условиях умеренного уровня конкуренции, высокого уровня рентабельности деятельности, то условия функционирования фирм-риэлтеров гораздо жестче. Но, надо отметить, что и строительство гораздо сложнее, требующее огромных капитальных вложений, чем посредническая деятельность, поэтому там и конкуренция умеренная.

Теперь проанализируем разброс цен на жилые и не жилые помещения крупнейших агентств Хабаровска.





Таблица 5

Стоимость квартир и домов, предлагаемых агентствами Хабаровска, тыс. руб.[15]

Агентство недвижимости

Комнаты

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

5-комн.

6-комн.

Дома

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Подкова

 

600-750

570-1050

700-2240

720-3115

3894

 

 

Дальневосточная юридическая фирма

190-300

660-740

520-2600

680-3800

970-2800

 

 

Городская служба недвижимости

 

450-950

540-1485

620-4480

812-3200

1585-2347

 

Центр оценки и продажи недвижимости

150-350

435-1116

420-2315

580-2480

590-2604

1490-5270

1520-6100

 

Достоинство

200-280

365-600

550-900

650-1500

750-1600

1199-3040

 

КНСИ

 

440-750

494-1100

520-2858

750-2200

 

420-630

Недвижимость Хабаровска

200-280

450-630

400-1450

370-3040

740-2784

 

75-900

Тауэр

 

380-750

400-1824

600-1856

850-2656

1700

7500-8800

 

Капитал – инвест

 

395-1400

560-1200

650-3200

950-6720

1350-2880

 

Гарант-недвижимость

 

380-600

420-1400

520-2880

840-6880

 

 

Шанс

220-280

420-650

400-630

760-1100

2700

 

Хабаровское агентство по торговле недвижимостью

180-350

450-530

460-1400

180-6336

700-1600

1900-8000

 

Хабаровская жилищная перспектива

165-350

460-960

495-860

820-1900

660-5440

 

130-2500

Авеста - трейд

 195-480

 450-1530

800-1600

 780-1800

1100-6200

1900-6250 

 

Апейрон

200-300

530-800

500-1824

610-2400

 1540-3580

 

Дабер

190-320

420-660

410-2880

550-3200

870-2880

3600-5440

 

Хабаровский фонд жилья

 

450-768,5

520-1920

380-3040

900-5920

1200-4800

 

Новый Атлант

210-370

380-608

400-1980

610-1600

650-2560

1200-1350

 

Рейтер

240-300

250-800

470-2600

320-1900

830-3000

 

1680-4750

150-750

Поместье

 

420-900

560-1500

680-2080

900-2080

 

 

Как видно из таблицы, ценовые различия в стоимости жилья по агентствам недвижимости небольшие. Те различия, которые все же существуют между риэлтерскими фирмами, обусловлены объемом предлагаемого ассортимента (номенклатуры) комнат, квартир, домов. Чем  разнообразнее данный ассортимент, тем больше варьируются цены на жилье, тем больший разброс мы наблюдаем. Например, ООО "Центр оценки и продажи недвижимости" предлагает самые разнообразные по качеству, комфортности, надежности комнаты, квартиры и дома, поэтому его верхний и нижний пределы стоимости этих жилых помещений имеют большой размах.

Таблица 6

Предложение коттеджей и нежилых помещений агентствами Хабаровска, тыс. руб.[16]

Агентство недвижимости

Коттеджи

Особые предложения

Офисы

Магазины

Склады

Новостройки

Подкова

280 тыс.у.е.(кафе-бар)

1150 у.е./м кв.

включает

Дальневосточная юридическая фирма




включает

Городская служба недвижимости





Центр оценки и продажи недвижимости

1240-3925

750-3925

включает

Достоинство




включает

КНСИ

200(Алтай)-220

Бизнес-центр 27-30 т.р./м.кв



Недвижимость Хабаровска

1664-2752




Тауэр

Здание к/т Волна(3680)

1150

1000-4000

800

Капитал – инвест




включает

Гарант-недвижимость

Клуб-бар (38/мес)

1000-2100

1000-2100

11200

включает

Шанс

18-20/кв.м.

23264-40000

5/кв.м.

Специализируется по новостройкам

Хабаровское агентство по торговле недвижимостью




включает

Хабаровская жилищная перспектива

База (8000)

1300

22/кв.м.

включает

Авеста - трейд

1100-3680

15/кв.м

Апейрон

11840

включает

Дабер




включает

Хабаровский фонд жилья





Новый Атлант

20-25/кв.м.

20-25/кв.м.

5-10/кв.м.

включает

Рейтер





Поместье

1120

База отдыха




Предложение коттеджей невелико: из 30 проанализированных фирм-риэлтеров всего в пяти предлагаются коттеджи.

Представленные таблицы показывают, что в основном агентства недвижимости ориентированы на продажу квартир. Они занимают большую часть в структуре их предложения.

Почти все агентства имеют в составе своего предложения коммерческую недвижимость (помещения под склады, офисы, магазины, готовые магазины, офисы, склады). Различия состоят в доли этой недвижимости в предложении фирм и ее качественном уровне. Цена варьируется соответственно качеству.

Также почти все агентства заняты на первичном рынке жилья, т.е. на рынке строящегося жилья и новых жилых помещений.

Таким образом, особенных различий между агентствами не было выявлено в процессе анализа рынка недвижимости, т.е. дифференциация риэлтеров незначительна, в основном они сконцентрированы на рынке жилья, в частности, на купле-продаже квартир. Конкуренция на этом рынке посреднических услуг хорошо развита, имеет напряженный характер. Существующим агентствам недвижимости удается быть конкурентоспособными и преуспевающими за счет достаточной дифференциации предлагаемой недвижимости (большого и разнообразного ассортимента), высокого качества недвижимости и рациональной ценовой политике.

Заключение


Выполненная работа представляет собой комплексное практическое и теоретическое изучение товарного рынка.

Товарный рынок представляет собой сферу реализации конкретного товара (группы товаров), характеризующегося определенными признаками производственного или потребительского назначения.

В качестве объекта анализа был выбран рынок недвижимости и риэлтерские агентства г. Хабаровска.

Накопленные знания подтверждают то, что исследование рынка недвижимости является неотъемлемой частью риэлтерской деятельности. Более того, в связи с особенностью риэлетерской деятельности как коммерческо-посреднической услуги, исследование рынка является важнейшей областью в ее деятельности. Действительно, ведь брокерские фирмы и специализируются на купле-продаже (а также аренде) недвижимости.

Потребительский товарный рынок имеет такие характеристики:

§  абсолютная не эластичность спроса в кратковременном периоде, что обусловлено ограниченностью доходов населения;

§  невысокая эластичность спроса по доходу;

§  покупатели более требовательны и избирательны.

По результатам анализа рынка недвижимости по риэлтерским агентствам Хабаровска можно сделать следующий вывод. Дифференциация риэлтеров незначительна, в основном они сконцентрированы на рынке жилья, в частности, на купле-продаже квартир. Конкуренция на этом рынке посреднических услуг хорошо развита, имеет напряженный характер. Существующим агентствам недвижимости удается быть конкурентоспособными и преуспевающими за счет достаточной дифференциации предлагаемой недвижимости (большого и разнообразного ассортимента), высокого качества недвижимости и рациональной ценовой политике.


Список литературы


1.     Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

2.     Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.

3.     Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002.

4.     Дородников В.Н. Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАЭиУ, 2000.

5.     Козлов В.К. Коммерческая деятельность производственных предприятий. – СПб.: Политехника, 1998.

6.     Коммерческое дело в России: история, современное состояние, будущее: Тезисы докладов. – М.: МГУК, 1999.

7.     Коммерческая деятельность и предпринимательство: Сб. науч. трудов / Под ред. В.П. Попкова. – СПб.: СПбГИЭА, 1999.

8.     Коммерческая деятельность предприятия: Стратегия, организация, управление: Учеб. пособие / В.К. Козлов, С.А. Уваров, Н.В. Яковлева и др.; Под ред. В.К. Козлова, С.А. Уварова. – СПб.: Политехника, 2000.

9.     Коммерческо-посредническая деятельность на товарном рынке: Уч. пособие / Под общ. ред. А.В. Зырянова. – Екатеринбург, 1995.

10.           Коммерция: теория и практика / Сб. статей – Челябинск: Челябинский филиал МКУ, 1995.

11.           Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1990.

12.           Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000.

13.           Панкратов Ф.Г. Коммерческая деятельность: Учебник для высших и ср. спец. учебных заведений. – М.: Маркетинг, 1998.

14.           Панкратов Ф.Г. Коммерция и технология торговли: Учеб. для высш. торгово-эк. заведений. – М.: Маркетинг, 1994.

15.           Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997.

16.           Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. - Хабаровск, 1997.

[1] Коммерческая деятельность предприятия: стратегия, организация, управление: Учебное пособие / В.К. Козлов, С.А. Уваров, Н.В. Яковлева и др.; Под ред. В.К. Козлова, С.А. Уварова. – СПб.: Политехника, 2000. – С.36

[2] Коммерческо-посредническая деятельность на товарном рынке: Учебное пособие / Под общ. ред. А.В. Зырянова. – Екатеринбург, 1995. – С.21

[3] Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Хабаровск: НГАСУ, 2002. – С.5.

[4] Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

[5] Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – С.22.

[6] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: НГАС, 1997. – С.9.

[7] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – С.3.

[8] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С.37.

[9] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: НГАС, 1997. – С.14-15.

[10] Регионы России: Стат. Сб. В 2-х т. Т1. Госкомстат России. – М., 2001

[11] ПМ – производственная мощность

[12] Дойдь П. Менеджмент: стратегия и тактика. - СПб.: Питер.1999.

[13] Еженедельная областная газета  - №12 от 18 марта 2002.

[14] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С.81.

[15] Данные собраны из предложений агентств, размещенных в Интернете

[16] Данные также по Web-страничкам агентств недвижимости