Содержание



Введение………………………………………………………………

3

1.

Основы теории товарного рынка……………………………………

5

1.1.

Понятие товарного рынка и показатели его исследования……………………………………………….

5

1.2.

Структура спроса товарного рынка………………………

9

1.3.

Конъюнктура товарного рынка…………………………...

12

2.

Анализ рынка недвижимости как разновидности товарного рынка………………………………………………………………….

15

2.1.

Понятие недвижимости……………………………………

15

2.2.

Рынок недвижимости: понятие, субъекты……………….

18

2.3.

Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости………………………………………………

20

2.4.

Анализ рынка недвижимости г. Хабаровска в риэлтерском агентстве "Мегаполис"……………………..

21


2.4.1. Характеристика ООО "Мегаполис"………………..

21


2.4.2. Определение емкости рынка г. Хабаровска и его сегментирование…………………………………………...

22

Заключение……………………………………………………………

31

Список литературы ………………………………………………….

32

Введение


Коммерческими действиями можно признать все покупки товаров, совершаемые или в целях их последующей продажи в том же виде или после их обработки и доведения до необходимых свойств, качества, или даже просто в целях сдави их в аренду, напрокат.

Главная цель коммерческой деятельности любой хозяйственной структуры – получение прибыли от этой деятельности. А для того, чтобы эта деятельность была эффективной, предприятия должны уметь выявлять открывающиеся рыночные возможности. Фирмы не могут вечно полагаться на свои нынешние товары и рынки.

Каждое предприятие ведет свою коммерческую деятельность на определенном товарном рынке. Те организации, которые заинтересованы в повышении своей конкурентоспособности, в своем развитии должны вести постоянный мониторинг рынка, как средство поиска новых возможностей.

Обдумывая выход на рынок с определенным товаром, фирма должна провести точную оценку нынешнего и будущего размера рынка. Если прогноз оказался обнадеживающим, то фирме необходимо следующим решить вопрос о том, как именно она будет выходить на рынок. Потребительский рынок состоит из множества типов потребителей, множества товаров, множества нужд. Группы потребителей – сегменты рынка, которые состоят из одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов маркетинга. Вряд ли фирма сможет "захватить" всех потребителей, поэтому ей необходимо концентрироваться только на одном или нескольких сегментах рынка. Таким образом фирма определяет целевые сегменты рынка, на которые она будет выходить со своим товаром. Затем она проводит позиционирование данного товара, т.е. обеспечение товару четко отличного от других, желательного места на рынке и в сознании целевых потребителей. Приняв решение относительно позиционирования своего товара, фирма приступает к разработке комплекса маркетинга.

Вышеописанный процесс представляет собой детальный анализ потребительского рынка и определение места фирмы на этом рынке.

Настоящая работа включает в себя это процесс и имеет целью приобретение практических навыков анализа потребительского товарного рынка.

Работа имеет следующие задачи:

1       глава: изучение теории товарного рынка;

2       глава: практическое ознакомление с анализом потребительского рынка, проводимым в конкретной организации.

Объектом исследования является риэлтерская компания – Агентство недвижимости "Мегаполис" г. Хабаровска.

Предметом исследования является рынок недвижимости.

Структура работы полностью соответствует очередности поставленных задач и их решению.




1. Основы теории товарного рынка

1.1. Понятие товарного рынка и показатели его исследования


Товарный рынок представляет собой сферу реализации конкретного товара (группы товаров), характеризующегося определенными признаками производственного или потребительского назначения.

Укрупненная классификация товарных рынков может быть произведена по следующим признакам[1]:

·                по характеру потребления (использования) товара;

·                по способности удовлетворения потребностей определенных групп потребителей;

·                по срокам использования товара;

·                по территориальному признаку.

Определенный товарный рынок является сферой формирования и развития рынка сбыта продукции производственного предприятия.

Рынок определенного товара характеризуется следующей структурой его потребителей, которых можно разделить на следующие группы:

-         не знающих о товаре;

-         знающих, но не приобретающих товар;

-         приобретающих и потребляющих товар-заменитель (марку конкурентов);

-         приобретающих и потребляющих данных товар (марку).

Спрос на товар предприятия (спрос на определенную марку) является частью спроса на рынке, соответствующей доле рынка, удерживаемой предприятием (маркой) на базовом товарном рынке.

Различные уровни первичного спроса обусловливают определенный спектр параметров рынка, представленных в табл.1.

Соотношение параметров рынка во времени и как функций фактора маркетингового давления представлены на рис.1

Таблица 1

Структура и содержание параметров рынка

Комплекс параметров

Параметр

Содержание параметра

Потенциал (емкость) рынка:

абсолютный

Максимальный уровень спроса – максимальная поглощающая способность рынка (при предложении эффективного потребления потенциальными потребителями товара в оптимальном объеме при каждом использовании)

текущий

Максимальный уровень спроса (как функция суммарного маркетингового давления на рынке – при предложении максимально возможного суммарного маркетингового давления)

Объем рынка

Суммарный объем рынка реализации определенного товара за определенный период всеми продавцами

Потенциал сбыта

Максимальный объем реализации товара на рынке предприятия

Объем сбыта

Объем реализации предприятием определенного товара за определенный период

Доля рынка:

абсолютная

Соотношение объема сбыта предприятия и объема рынка в целом

относительная

Соотношение объема сбыта предприятия и объема сбыта крупнейшего конкурента

Абсолютный потенциал (емкость) рынка соответствует верхнему пределу его текущего потенциала (емкости) и характеризует уровень спроса на товар как на "свободное" благо. На практике потенциал рынка всегда определяется для конкретной цены товара. Таким образом, абсолютный потенциал является пределом, к которому стремится уровень спроса на рынке, и позволяет оценить порядок размена экономической возможности, которую содержит данный рынок.



 










Рис.1. Соотношение абсолютного и текущего потенциалов рынка, текущего потенциала и объема рынка, потенциала и объема сбыта предприятия

Расчет абсолютного потенциала осуществляется исходя из следующих предположений:

1)    каждый потенциальный потребитель товара является реальным потребителем;

2)    каждый потребитель использует товар при каждой возможности его применения;

3)    при каждом применении товар используется в оптимальном объеме.

Текущий потенциал (емкость) рынка соответствует верхнему пределу уровня спроса при максимально возможном суммарном маркетинговом давлении на рынке. При этом нужно отметить, что не только последнее влияет на уровень первичного спроса, но и другие, внешний факторы окружающей среды, не определенной для каждого отдельного предприятия по своей природе, требующее постоянного отслеживания, изучения и анализа.

Разрыв между минимальным (текущим) и максимальным уровнями спроса характеризует масштаб рыночных возможностей. Спрос, и соответственно, рынок считаются расширяемыми, если уровень первичного спроса поддается влиянию изменения маркетингового давления. В противном случае они считаются не расширяемыми. Размер нерасширяемого рынка фиксирован, а поэтому любое увеличение объема сбыта в пользу предприятия обязательно означает увеличение его доли рынка.

Рассматривая товарный рынок в многосодержащем механизме рыночной экономики, необходимо ясно представить себе, что товарный рынок – это лишь часть общего рыночного хозяйства, хотя и очень важная. Существуют рынки недвижимости, капиталов, ценных бумаг, труда, технологий и т.д.[2]

Классификация рынков, применяемая в современных практических маркетинговых исследованиях, и деятельности включает достаточно большое число признаков рынка и еще большее число их видов. Так, по степени локализации выделяют местный и национальный рынок. По перспективности – бесплодный рынок (не имеющий перспективы для данного товара, услуги); потенциальный (имеющий перспективы для данного товара); неактивный (вялый, "прослоечный") рынок; растущий рынок.

По видам товаров (услуг) выделяют: товарный рынок (в основном, сырьевой); рынок промышленных товаров; потребительский рынок (товары промышленного назначения или личного пользования); рынок услуг.

По удельному весу продаваемых товаров – основной (где продается большая часть товаров) и дополнительный (часть товаров).

Исследование товарного рынка опирается на использование разнообразных показателей. Выбор этих показателей весьма важен. Не существует какого-либо показателя, одинаково приемлемого для каждой возникающий ситуации. Поэтому задачей экономиста является применение наиболее подходящего показателя или нескольких показателей.

Существуют различные признаки систематизации показателей. В аспекте изучения товарного рынка, прежде всего, важны два: используемый измеритель и экономическое содержание. По используемому измерителю можно выделить две группы: стоимостные (условно-стоимостные) и натуральные (условно-натуральные). Казалось бы, в экономических исследованиях предпочтительнее выглядит первая, позволяя привести к сопоставимому виду не складывающиеся натуральные показатели – тонны, метры и т.д. С другой стороны, также ясно, что есть недостатки и у стоимостных показателей, подверженных влиянию инфляции, цен. С особой осторожностью необходимо использовать стоимостные показатели в настоящее время, в условиях экономики, выходящей из кризиса. Более надежными и достоверными оказываются натуральные показатели, не восприимчивые к росту цен.

С точки зрения экономического содержания, можно назвать показатели, непосредственно отражающие объем товарного рынка (производство товаров, объем их продаж, экспорт и импорт, ввоз и вывоз, объем внутреннего потребления и другие). Кроме того, полезными следует считать и некоторые относительные показатели, характеризующие структуру и динамику товарных рынков, место на внутреннем (национальном) и внешнем рынке.


1.2. Структура спроса товарного рынка


Анализ спроса и его детерминант являются основой исследования рынка. Цель анализа состоит в количественной оценке потенциала (емкости) рынка и фактического уровня первичного спроса.

Структура спроса существенным образом определяется характером потребления, а также сроками использования товара. В зависимости от характера потребления различают две группы товаров:

-         потребительские (товары конечного потребления);

-         производственные (товары производственного назначения).

Разрыв между абсолютным и текущим уровнями первичного спроса свидетельствует о степени развитости рынка и о потенциа­ле роста глобального спроса (и тем самым спроса на продукцию предприятия). Анализ разрывов лежит в основе метода исследова­ния возможностей роста спроса. Разность между абсолютным по­тенциалом и реальным полным спросом, включающим объем сбыта предприятия и его прямых конкурентов, представляет объем невыраженного спроса, характеризующий долю еще не охваченного рынка. Эта разность обусловливается тремя группами причин: сла­бой сбытовой активностью (давлением); недостаточно высоким уров­нем использования товара; неадаптированностью товара. Анализ структуры возможностей роста спроса представлен на рис.2.

Надпись: Полный спрос
 











Рис.2. Структура факторов роста спроса

Отмеченные направления представляют процессы целенаправ­ленного развития, обусловленные в целом динамикой предприни­мательской деятельности предприятия и коммерческой, в частности. Однако при этом следует принимать во внимание и естественное развитие рынка (спроса) под влиянием факторов внешней среды, связанное с жизненным циклом товара.

Потенциал (емкость) рынка определяет масштаб экономической возможности, предоставляемой рынком. Эта количественная мера рынка (спроса) должна быть дополнена динамической оцен­кой, характеризующей ее продолжительность, иными словами эво­люцию, уровня потенциального спроса во времени. Определение потребительского потенциала (емкости) рынка и на этой основе выявление уровня спроса является, таким образом, ключевой за­дачей исследования рынка, его привлекательности.

Предметом исследования рынка является в конечном итоге соотношение товарного спроса и предложения как выражение конкретных потребностей и возможностей их удовлетворения при определенных социально-экономических условиях.

Объектом исследования являются конкретные потребители как носители определенных потребностей, удовлетворяемых соответствующими товарами. Целью исследования является определе­ние уровня спроса и потенциала (объемов) сбыта товара про­изводственного предприятия.

Основные подходы к исследованию структуры рынка и уровня спроса таковы: системный, комплексный и дифференцированный, с учетом рынков отдельных товаров (товарных групп) и групп потребителей. Основные задачи: сегментация (макро- и микро-) рынка; определение и анализ конъюнктуры отдельных рынков; определение потенциала (емкости) и уровня спроса. Основные уровни исследования рынка: исследование текущего состояния (потенциала) рынка, уровня спроса и их основных параметров; исследование (прогноз) развития рынка, его потенциала и уровня спроса, а также их основных параметров.

Определение и выбор базового рынка — одно из первых реше­ний предприятия. Дальнейший шаг предполагает разбиение базо­вого рынка, выполняемое обычно в два этапа. Первый этап — макро­сегментация рынка — заключается в идентификации товарного рынка. Второй — микросегментация — состоит в выявлении внутри каждого товарного рынка потребительских сегментов. Подобная структура базового рынка позволяет на следующем шаге оценить привлекательность каждого отдельного рынка (сегмента), исследовав его конъюнктуру, определив его потенциал и уровень спроса.

Итак, общая цель исследования товарного рынка (сегмента рынка) состоит в определении условий наиболее полного удов­летворения потребительского спроса в товаре определенного вида и создании предпосылок для эффективного производства и сбыта товара предприятия. Содержанием исследования товарного рын­ка (сегмента) является определение и анализ конъюнктуры рын­ка, определение потенциала (емкости) рынка и уровня спроса.

1.3. Конъюнктура товарного рынка


Конъюнктура рынка определяется как совокупность условий, характеризующих рыночную ситуацию, сложившуюся на рынке на определенный момент или период времени. Понятие рыноч­ной ситуации включает:

·                   степень сбалансированности рынка (соотношение спроса и предложения);

·                   тенденции развития рынка;

·                   уровень и тенденции изменения основных параметров рынка;

·                   масштабы рыночных операций и степень деловой актив­ности;

·                   уровень рыночного (коммерческого) риска;

·                   уровень и размах конкурентного давления;

·                   состояние и положение рынка относительно общего эко­номического или сезонного цикла.

Конъюнктура рынка характеризуется тремя принципиальны­ми чертами: вариабельностью, цикличностью и динамичностью — и отражает как структурную, так и количественную и качествен­ную (атрибутивную) оценки состояния рынка.

Система параметров и показателей конъюнктуры рынка вклю­чает в себя следующие их группы, характеризующие:

-         покупательский спрос на товар;

-         товарное предложение;

-         структуру и пропорциональность рынка;

-         тенденции развития рынка;

-         колеблемость, устойчивость и цикличность рынка;

-         региональные различия и особенности состояния и разви­тия рынка;

-         деловую рыночную активность;

-         рыночный (коммерческий) риск;

-       масштаб (размер) рынка, структуру и уровень конкурен­ции и монополизации.

Как уже отмечалось, определение потребительского потенциа­ла (емкости) товарного рынка является ключевой задачей его ис­следования, направленной на выявление и анализ уровня спроса на товар, обусловливающего потенциальные возможности сбыта товара производственного предприятия, его сбытовую стратегию и политику.

При определении уровня спроса на основании потенциала (ем­кости) рынка обычно исходят из понятия «видимого» потребле­ния товаров. Последнее предполагает определение потенциала, исходя из объема национального производства с учетом импорта и экспорта аналогичных товаров. Абсолютный потенциал рынка отражает потенциальный уровень спроса, обусловленный потреб­ностями потенциальных потребителей. Текущий потенциал рын­ка отражает, соответственно, текущий уровень спроса, обусловлен­ный потребностями традиционных потребителей.

Потенциал (емкость) рынка определяется двумя группами фак­торов: общего и специфического характера.

Общие факторы — факторы внешней среды, в первую очередь, социально-экономические, определяют потенциал любого рынка и включают в себя:

·       структуру и объем товарного производства и предложения; ассортимент и качество производимой продукции;

·       структура и объемы импорта и экспорта;

·       уровень жизни;

·       структура и уровень потребностей;

·       структура, уровень и соотношение цен;

·       структура, состав и численность населения;

·       уровень покупательской способности;

·       степень насыщенности рынка;

·       степень доступности потребления и обслуживания (состояние сбытовой, торговой и сервисной инфраструктуры).

Специфические факторы определяют состояние и развитие рынков отдельных товаров и включают в себя:

·   национально-бытовые, культурные традиции и привычки;

·   состояние моды;

·    достигнутый уровень обеспеченности данным товаром;

·   сроки морального и физического старения (для товаров производственного назначения очень важно их совпадение с периодом амортизации);

·   рационализация производства и потребления;

·   изменение структуры и уровня цен на дополняющие (сопут­ствующие), заменяющие товары, товары-энергоносители и т. д.

Потенциал (емкость) рынка товаров производственного назна­чения определяется к тому же тенденциями развития соответству­ющих отраслей и отдельных, особенно крупных, предприятий — потребителей этих товаров; инвестиционной политикой этих от­раслей и предприятий, а также состоянием и процессами разви­тия смежных и поддерживающих отраслей. И, наконец, как уже отмечалось, потенциал рынка определяется общей конъюнктурой рынка. Изменение последней обусловливает обратные изменения потенциала рынка. Анализ именно причинно-следственных свя­зей, обусловленных влиянием отдельных факторов в их взаимо­действии и взаимовлиянии, позволяет сформулировать модель со­стояния и развития рынка, определить его потенциал (емкость) и уровень спроса при той или иной степени дифференциации или агрегирования товара. В силу объективного запаздывания произ­водства и предложения относительно спроса основной подход к оп­ределению его уровня, а тем самым и потребительского потенциала рынка носит принципиально прогнозный характер.




2. Анализ рынка недвижимости как разновидности товарного рынка

2.1. Понятие недвижимости


С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которому признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.[3]

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».[4]

Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

·        фиксированность месторасположения;

·        уникальность;

·        долговечность и длительность создания объектов;

·        непотребляемость самого объекта недвижимости и его элементов;

·        сложность.

Важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющих определенные качественные и количественные характеристики.[5]

Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться:

·        доходы от недвижимости (будущие денежные поступления от использования объекта недвижимости и/или от его перепродажи, прирост стоимости объекта недвижимости);

·        особенности получения доходов от недвижимости (необходимость управления объектами недвижимости, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости, особенности ценообразования на рынке недвижимости, и т.п.).


2.2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты


С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное месторасположение)[6].

«Рынок», в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятии «рынок» используется специалистами как место купли-продажи и услуг.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)[7].

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны  иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

♦        в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

♦        в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

♦        в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости.  Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. В их числе:

§       особый характер взаимодействия спроса и предложения;

§       высокий уровень трансакционных издержек;

§       взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

§       низкая ликвидность объектов недвижимости;

§       многообразие рисков.

Особый характер взаимодействия спроса и предложения заключается в том, что предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде (в результате чего, например, при росте спроса на недвижимость растет не предложение, а цены на недвижимость, и наоборот), и спрос в краткосрочном периоде неэластичен, что объясняется ограниченностью доходов населения. Кроме того, эластичность спроса по доходу также весьма невысока: рост доходов даже на 100% может привести к росту спроса лишь на 30-50%.[8]

Высокий уровень трансакционных издержек (3-10% от стоимости цены объекта) характеризует необходимость осуществления значительных затрат для заключения сделки с недвижимостью. Эти затраты включают: издержки поиска информации, издержки ведения переговоров и заключения контрактов, издержки измерения (затраты на проведение оценки недвижимости); издержки спецификации и защиты прав собственности, издержки оппортунистического поведения (потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.).

Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если  продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы – юридические, технологические и градостроительные, административные, экономические и организационно-экономические.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть  и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, фирмы-оценщики, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. Из них можно выделить институциональных участников: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, проектировщики, строители, органы-регистраторы прав недвижимости и сделок с ними, государственные нотариусы. Неинституциональные участники рынка – предприниматели: брокеры, оценщики недвижимости, финансисты (банкиры), управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе, юристы, страховщики, аналитики рынка недвижимости и финансовые аналитики, информационно-аналитические и другие издания, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости.

Объекты недвижимости могут быть разделены на:

▫         земельные участки;

▫         первичные объекты недвижимости (земельные участки и все, прочно связанные с землей объекты – здания, сооружения, строения);

▫         вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющих правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта (квартиры, помещения, комнаты).

Следует отметить, что в настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет, что влечет к возникновению наложений и пробелов в законодательстве о недвижимости. Правовая база совершенствуется.


2.3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости


Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами[9]:

1)    макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обусловливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени);

2)    инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложения в недвижимость являются привлекательными, т.к. в «определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3)    размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

4)    непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам);

5)    отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

6)    неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.


2.4. Анализ рынка недвижимости г. Хабаровска в риэлтерском агентстве "Мегаполис"

2.4.1. Характеристика ООО "Мегаполис"


Агентство недвижимости (АН) "Мегаполис" занимается брокерской (риэлтерской) деятельностью, т.е. коммерческой деятельностью по оказанию консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом. Продуктом этой деятельности, соответственно, является услуга, осуществляемая в особом секторе экономики – на рынке недвижимости.

Агентство недвижимости "Мегаполис" было создано в 1992 году с организационно-правовой формой – общество с ограниченной ответственностью. Руководящий состав АН "Мегаполис" обладает восьмилетним опытом работы на рынке недвижимости г. Хабаровска. Штат АН "Мегаполис" подобран и укомплектован из опытных и высококвалифицированных сотрудников, которые прошли специальное обучение. Многие из сотрудников работают с первого дня основания АН "Мегаполис". Директор АН "Мегаполис" – Владимир Волков.

АН "Мегаполис" является коллективным членом Российской Гильдии Риэлетеров. В 1996 г. – была получена лицензия областной администрации №РН-005/96/99 на осуществление риэлтерской деятельности на все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями.

В настоящее время накопленные опыт и знания позволяют АН "Мегаполис" предоставлять своим клиентам полный комплекс услуг по оформлению сделок с недвижимостью:

-         аренда квартир;

-         аренда коммерческой недвижимости (магазины, офисы, склады и т.д.);

-         продажа, обмен и расселение жилых квартир;

-         продажа коммерческой недвижимости;

-         инвестиции в строительство (жилые дома и коммерческая недвижимость);

-         управление коммерческой недвижимостью;

-         оценочная деятельность.

АН "Мегаполис" выступает в роли эксклюзивного представителя от нескольких строительных фирм г. Хабаровска по привлечению инвестиций от физических и юридических лиц.

Опыт работы с государственными учреждениями г. Хабаровска и Хабаровского края позволяет оперативно и качественно решать задачи, поставленные клиентами АН "Мегаполис".

Услуги, предоставляемые Агентством, рассчитаны на тех субъектов предпринимательской деятельности и граждан, которые нуждаются в квалифицированной помощи специалистов, осуществляющих свою деятельность в области операций с недвижимостью. Данная категория специалистов обязана обладать определенными юридическими знаниями, так как операции с недвижимостью – это достаточно серьезная процедура, которая требует тщательного изучения и анализа документов, определяющих права тех субъектов, которые имеют намерения продать, сдать в аренду помещения или целые имущественные комплексы.


2.4.2.  Определение емкости рынка г. Хабаровска и его сегментирование


Одной из основных проблем, встающих перед предпринимателем при формировании собственной стратегии коммерческой деятельности, является определение его возможной доли на рынке, которая рассчитывается на основе определения емкости рынка в целом или его отдельных сегментов.

Емкость рынка – количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного периода времени.

Сложный, но более точный, способ определения емкости рынка связан с выделением таких понятий, как потенциал рынка, объем рынка и доля рынка.

Процесс определения потенциала рынка и доли, которую занимает конкретная фирма (в нашем случае – АН "Мегаполис") на этом рынке тесно связан с сегментацией.

Сегментация рынка – это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов.[10]

Прежде всего, АН "Мегаполис" сегментирует потребительский рынок по типу недвижимости:

-         жилые помещения (комнаты, квартиры, дома, коттеджи);

-         нежилые помещения (помещения под офис, магазин, склад).

Кроме того, фирма сегментирует потребителей по признаку уровня дохода на пять групп (сравнительно):

1 – покупатели с очень низким уровнем дохода;

2 – покупатели с низким уровнем дохода;

3 – покупатели со средним уровнем дохода;

4 – покупатели с высоким уровнем дохода;

5 – покупатели с очень высоким уровнем дохода.

Рынок жилья сегментируется на четыре группы:

A – жилье (квартиры) минимальной стоимости (бюджетное, социальное)

B – стандартные квартиры улучшенной планировки

C – "элитные" квартиры (евростандарт)

D – коттеджи

Определим потенциал спроса на рынке жилья.

Имеются следующие данные о группировке потребителей и оценке качественных показателей различного типа жилья.


Группировка потребителей

Таблица 2

Группа

Доля

Тенденция % в год

Доля платежеспособных потребителей

Д1

Д2

A

B

C

D

1

0,1

+1

0,8

0,1

0

0

0,2

0,03

2

0,3

-2

1

1

1

0,5

0,1

0,02

3

0,3

+1

1

1

1

0,7

0,09

0,01

4

0,2

1

1

1

0,7

0,2

0,04

5

0,1

1

1

1

1

0,05

0,04

Д1 – доля нуждающихся в жилье

Д2 – доля собирающихся приобретать жилье в течении года

Семей (потенциальных потребителей, по оценкам экспертов)– 200 000

Оценка качественных показателей жилья различного типа

Таблица 3

Показатель

A

B

C

D

Площадь помещений

0,3

0,6

0,8

1

Планировка

0,3

0,6

0,9

1

Район застройки (близость к центру)

0,5

0,7

1

0,4

Инфраструктура

0,6

0,7

0,9

0,8

Коммунальные услуги

0,7

0,7

0,9

1

Цена

1

1

0,6

0,1

Относительная важность обеспечения качеств жилья

для различных групп потребителей

Таблица 4

Группа

Площадь

Планировка

Район

Инфраструк.

Коммун. усл.

Цена

S

1

0,10

0,10

0,10

0,10

0,10

0,50

1,00

2

0,18

0,18

0,18

0,18

0,18

0,11

1,01

3

0,23

0,19

0,16

0,19

0,14

0,09

1,00

4

0,15

0,17

0,22

0,22

0,13

0,11

1,00

5

0,23

0,23

0,16

0,16

0,22

0,02

1,02

1.     Расчет степени соответствия жилья различного типа запросам различных групп потребителей.

Степень соответствия каждого типа жилья потребностям группы потребителей определяются как средневзвешенная оценка качества жилья этого типа, в качестве весов  используется относительная важность для группы потребителей.

Например, соответствие коттеджей (тип D) запросам первой группы потребителей вычисляется так:

0,10×1+0,10×1+0,10×0,4+0,10×0,8+0,10×1+0,50×0,1=0,470  (столбцы т.3 умножаем на строки т.4)

Степень соответствия определяет процент потребителей, желающих приобрести жилье денного типа.

Таблица 5

Группа

A

B

C

D

1

0,740

0,730

0,750

0,470

2

0,542

0,682

0,876

0,767

3

0,508

0,667

0,866

0,785

4

0,484

0,679

0,874

0,725

5

0,488

0,670

0,905

0,874

2.     Расчет доли потребителей каждой группы, предпочитающих жилье каждого типа.

Относительная доля потребителей прямо пропорционально связана с коэффициентами степени соответствия. Для получения формулы проведем регрессионный анализ на основе данных об объемах продаж.

Формула:                                  Д = 2,35 × S – 1,32 

где  Д - относительная доля;

       S - степень соответствия из предыдущей таблицы.

Пересчитывая таблицу 5 по формуле и заменяя отрицательные значения нулями, получаем:

Таблица 6

Группа

A

B

C

D

Сумма

1

0,41900

0,39550

0,44250

0

1,25700

2

0

0,28270

0,73860

0,48245

1,50375

3

0

0,24745

0,71510

0,52475

1,48730

4

0

0,27565

0,73390

0,38375

1,39330

5

0

0,25450

0,80675

0,73390

1,79515

Отрицательные значения долей не имеют смысла, это издержки применения линейной модели регрессии. Фактически это означает, что потребитель отказывается от покупки, если значение степени соответствия продукции его потребностям ниже определенного уровня.

3.     Необходимо получить долевое распределение по каждой группе потребителей. Для этого значение в каждой ячейке делится на сумму по строке.

Таблица 7

Группа

A

B

C

D

Сумма

1

0,33333

0,31464

0,35203

0

1

2

0

0,18800

0,49117

0,32083

1

3

0

0,16638

0,48080

0,35282

1

4

0

0,19784

0,52676

0,27542

1

5

0

0,14177

0,44941

0,40882

1

Теперь таблица отражает распределение предпочтений каждой из групп потребителей по типам продукции. Видно, что квартиры минимальной стоимости «А» предпочитают только потребители первой группы (с очень низким доходом). Самые высокие предпочтения в квартирах улучшенной планировки отдаются 4 и 3-ей группой, а в «элитных» квартирах (С) – в группе 4. Пятая группа потребителей предпочитает в основном коттеджи.

4.     Для определения потенциала спроса необходимо определить количество платежеспособных потребителей для каждой группы и каждого типа жилья.

Для этого используются данные табл.2.

В этой таблице приведены доли потребителей каждой группы, способных приобрести жилье каждого типа.

Количество потребителей группы, имеющих потребность в жилье и возможность приобрести жилье данного типа, рассчитывается как произведение:

-         количества семей в регионе (в нашем случае АН "Мегаполис" охватывает при анализе потребительского рынка 200 000 семей – потенциальных потребителей г. Хабаровска)

-         доли данной группы потребителей;

-         доли платежеспособных потребителей, по данной группе и типу жилья;

-         доли нуждающихся в жилье (Д1 в т.2).

Результаты расчетов сведем в таблицу 8:

Таблица 8

Группа

A

B

C

D

1

3200

400

0

0

2

6000

6000

6000

3000

3

5400

5400

5400

3780

4

8000

8000

8000

5600

5

1000

1000

1000

1000

Всего

23600

20800

20400

13380

Суммы по столбцам отражают максимальный потенциал спроса, то есть общее количество потребителей, имеющих возможность приобрести  жилье данного типа и потребность в жилье вообще. Для получения реального потенциала необходимо учесть и желания (предпочтения) потребителей

Для этого перемножают соответствующие ячейки таблиц 7 и 8:

Таблица 9

Группа

A

B

C

D

Сумма

1

1066,67

125,86

0

0

1192,53

2

0

1128,00

2947,02

962,49

5037,51

3

0

898,45

2596,32

1333,66

4828,43

4

0

1562,72

4214,08

1542,35

7339,15

5

0

141,77

449,41

408,82

1000

Всего

1066,67

3876,80

10206,83

4247,32

19379,62

Площадь, ср. м2

45

75

120

200

-

Суммарный потенциальный спрос на каждый вид квартир (в количестве квартир или коттеджей) пересчитывается в стоимостные показатели.

Помимо потенциала спроса рассчитывается прогноз распределения спроса на год:

-         используя данные о доли потребителей каждой группы, собирающихся приобрести жилье (Д2 в т.2) рассчитывают их количество по группам, умножая Д2 на количество семей и долю группы:

 

Таблица 10

Группы

1

2

3

4

5

Количество семей

600

1200

600

1600

800

Предполагается, что все эти потребители платежеспособны, поэтому умножение на долю платежеспособных не производится.

-         пересчитывается структура предпочтений с учетом доли платежеспособных, то есть перемножаются соответствующие ячейки таблиц 2 и 7. Затем получившаяся таблица обрабатывается как в предыдущем примере:

Таблица 11

Группа

A

B

C

D

Сумма

1

0,26667

0,03146

0

0

0,29813

2

0

0,18800

0,49117

0,16042

0,83959

3

0

0,16638

0,48080

0,24697

0,89415

4

0

0,19784

0,52676

0,19279

0,91739

5

0

0,14177

0,44941

0,40882

1

Таблица 12

Группа

A

B

C

D

Сумма

1

0,89448

0,10552

0

0

1

2

0

0,22392

0,58501

0,19107

1

3

0

0,18608

0,53772

0,27621

1

4

0

0,21566

0,57419

0,21015

1

5

0

0,14177

0,44941

0,40882

1

Всего


1,08625

-         все значения последней таблицы умножают на количество потребителей из таблицы 10 по соответствующим группам:

Таблица 13

Группа

A

B

C

D

1

536,688

63,312

0

0

2

0

268,704

702,012

229,284

3

0

111,648

322,632

165,726

4

0

345,056

918,704

336,240

5

0

113,416

359,528

327,056

Всего

536,688

Итого        4 800 чел.
 
902,136

2302,876

1058,306

Доля в потенциале: значения столбцов табл.9 делим на их сумму.

Доля в прогнозе: значения столбцов табл. 13 делим на их сумму.

Потенциал/прогноз: значения столбцов табл.9 делим на значения  тех же столбцов табл. 13.

                                         Доля в потенциале                   Таблица 14

Группа

A

B

C

D

 1

1

0,03

0,00

0,00

2

0

0,29

0,29

0,23

3

0

0,23

0,25

0,31

4

0

0,40

0,41

0,36

5

0

0,04

0,04

0,10


                               Доля в прогнозе                        Таблица 15

Группа

A

B

C

D

1

1

0,07

0,00

0,00

2

0

0,30

0,30

0,22

3

0

0,12

0,14

0,16

4

0

0,38

0,40

0,32

5

0

0,13

0,16

0,31

                                Потенциал/ прогноз                 Таблица 16

Группа

A

B

C

D

1

1,99

1,99

0,00

0,00

2

0

4,20

4,20

4,20

3

0

8,05

8,05

8,05

4

0

4,59

4,59

4,59

5

0

1,25

1,25

1,25

Потенциал спроса определяет емкость рынка, потенциал его развития. Сравнивая значение потенциала со спросом предыдущего года и прогнозом спроса на будущий год можно определить продолжительность существования рынка и динамику стадий жизненного цикла.

Прогноз спроса используется для непосредственного определения стадий жизненного цикла и прогноза темпа роста.

Проведем анализ таблиц 14, 15, 16. Доля в потенциале спроса характеризует преимущественные группы в распределении потенциала спроса. Доля в прогнозе спроса выявляет прогнозируемую долю спроса на жилье каждого типа. Отношение для конкретной группы характеризует через сколько лет при существующем объеме сделок произойдет сокращение рынка.

Первая группа потребителей, как видим, предъявляет спрос в настоящем на квартиры минимальной стоимости. Данный спрос не изменится в прогнозируемом будущем. А сокращение его произойдет через два года (1,99). Наиболее значительный спрос предъявляется со стороны второй, третьей и четвертой групп, в прогнозе он в основном останется прежним, а сокращение спроса для второй группы произойдет через 4,2 года, для третьей группы – 8,05 лет, для четвертой – через 4,59 лет. Прогнозируется рост спроса со стороны пятой группы, большая часть которой предпочитает коттеджи. Сокращение прогнозируется через 1,25 лет.

Таким образом, мы определили объем спроса, который потребляется и будет предъявляться потребителями на различный тип жилья.

Таблица 17

Объем настоящего потенциального спроса, семей

Группа

A

B

C

D

Сумма

Всего

1066,67

3876,80

10206,83

4247,32

19379,62

Таблица 18

Объем прогнозируемого спроса, семей

Группа

A

B

C

D

Сумма

Всего

536,688

902,136

2302,876

1058,306

4800

Заключение


Выполненная работа представляет собой комплексное практическое и теоретическое изучение товарного рынка.

Товарный рынок представляет собой сферу реализации конкретного товара (группы товаров), характеризующегося определенными признаками производственного или потребительского назначения.

В качестве объекта анализа было выбрано риэлтерское агентство "Мегаполис". Агентство недвижимости "Мегаполис" является брокером на рынке недвижимости с 1992 года и имеет уже девятилетний опыт функционирования на этом рынке.

Накопленные знания подтверждают то, что маркетинг недвижимости, в том числе анализ потребительского товарного рынка, является неотъемлемой частью риэлтерской деятельности. Более того, в связи с особенностью риэлетерской деятельности как коммерческо-посреднической услуги, область маркетинга является важнейшей в ее деятельности. Действительно, ведь брокерские фирмы и специализируются на купле-продаже (а также аренде) недвижимости.

Потребительский товарный рынок, на котором действует "Мегаполис", имеет такие характеристики:

§  абсолютная не эластичность спроса в кратковременном периоде, что обусловлено ограниченностью доходов населения;

§  невысокая эластичность спроса по доходу;

§  покупатели более требовательны и избирательны.

Для эффективной маркетинговой деятельности АН "Мегаполис" занимается мониторингом рынка недвижимости, планированием маркетинга, его бюджетированием и контролем за реализацией.

Таким образом, анализ потребительского рынка, рынка недвижимости в целом, а также выявление перспектив развития в АН "Мегаполис" являются непрерывными процессами, представляющими собой повседневную деятельность в данной организации.


Список литературы


1.     Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

2.     Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.

3.     Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002.

4.     Дородников В.Н. Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАЭиУ, 2000.

5.     Козлов В.К. Коммерческая деятельность производственных предприятий. – СПб.: Политехника, 1998.

6.     Коммерческое дело в России: история, современное состояние, будущее: Тезисы докладов. – М.: МГУК, 1999.

7.     Коммерческая деятельность и предпринимательство: Сб. науч. трудов / Под ред. В.П. Попкова. – СПб.: СПбГИЭА, 1999.

8.     Коммерческая деятельность предприятия: Стратегия, организация, управление: Учеб. пособие / В.К. Козлов, С.А. Уваров, Н.В. Яковлева и др.; Под ред. В.К. Козлова, С.А. Уварова. – СПб.: Политехника, 2000.

9.     Коммерческо-посредническая деятельность на товарном рынке: Уч. пособие / Под общ. ред. А.В. Зырянова. – Екатеринбург, 1995.

10.           Коммерция: теория и практика / Сб. статей – Челябинск: Челябинский филиал МКУ, 1995.

11.           Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1990.

12.           Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000.

13.           Панкратов Ф.Г. Коммерческая деятельность: Учебник для высших и ср. спец. учебных заведений. – М.: Маркетинг, 1998.

14.           Панкратов Ф.Г. Коммерция и технология торговли: Учеб. для высш. торгово-эк. заведений. – М.: Маркетинг, 1994.

15.           Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997.

16.           Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997.

[1] Коммерческая деятельность предприятия: стратегия, организация, управление: Учебное пособие / В.К. Козлов, С.А. Уваров, Н.В. Яковлева и др.; Под ред. В.К. Козлова, С.А. Уварова. – СПб.: Политехника, 2000. – С.36

[2] Коммерческо-посредническая деятельность на товарном рынке: Учебное пособие / Под общ. ред. А.В. Зырянова. – Екатеринбург, 1995. – С.21

[3] Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – С.5.

[4] Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

[5] Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – С.22.

[6] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997. – С.9.

[7] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – С.3.

[8] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С.37.

[9] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997. – С.14-15.

[10] Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1990.