Содержание
|
страницы
|
|
Теоретическая часть
|
|
|
1. Недвижимость как экономическая
категория.
|
3
|
|
|
|
2. Вторая и третья
функции денежной единицы.
|
5
|
|
|
|
3. Метод анализа
сравнительных продаж при оценок стоимости недвижимости.
|
6
|
|
|
|
Аналитическая часть
|
|
|
4.Характеристика
рынка недвижимости Центрального района города Хабаровска.
|
10
|
|
|
|
5.Решение задач
|
11
|
|
Задача 1
|
11
|
|
|
|
Задача 2
|
11
|
|
|
|
Задача 3
|
12
|
|
|
|
Список
использованных источников
|
14
|
1. Недвижимость как экономическая
категория.
В соответствии с федеральным законом
"О государственной регистрации прав на недвижимость, имущества и сделок с
ним" (1998) недвижимым имуществом является:
·
Земельные участки;
·
Участки недр;
·
Обособленные водные объекты;
И все объекты, которые связаны с
землей так, что их перемещение без их ущерба невозможно.
Недвижимость является
самостоятельным объектом гражданского права.
Выделяют следующие существенные
признаки и состояния недвижимости:
1)
связь с землей;
2)
степень подвижности;
3)
длительность кругооборота;
4)
состояние недвижимости в процессе использования, то есть
перенос ее стоимости в производственном процессе.
Таким образом, для недвижимости
характерно:
1)
неподвижность;
2)
прочная связь с землей;
3)
многократное использование и сохранение своей
натурально-вещественной формы в течение всего срока службы;
4)
перенос своей стоимости постепенно по мере износа (земля не
имеет износа).
Объекты недвижимости
классифицируются следующим образом:
1)
по функциональному назначению:
а) производственные – участвуют в процессе создания продукции;
б) непроизводственные.
2)
по происхождению:
а) непроизводимые – земельные участки, недра,
природные комплексы;
б) воспроизводимые (искусственные) – здания, сооружения, многолетние
насаждения.
3)
по степени готовности к эксплуатации:
а) введенные в эксплуатацию;
б) незавершенное строительство.
4)
по форме собственности:
а) частные;
б) государственные;
в) коллективные (совместные);
г) общественных организаций.
5)
по отраслевой принадлежности:
а) промышленные;
б) строительные;
в) связи;
г) сельского хозяйства;
д) культурно-бытовые;
е) коммунальные.
6) по возможности
приватизации:
а)
запрещенные;
б) по решению
правительства;
в) свободно-приватизируемые.
Таким образом, существует три
основных вида недвижимости:
-
здания
-
сооружения
-
земля
2.
Вторая и третья функции денежной единицы.
Для оценки
недвижимости часто используется математический аппарат, называемый "Шесть
функций денежной единицы"
Второй функцией
денежной единицы является накопление
единицы за период.
Данная функция
характеризует величину, какой по истечении срока будет стоимость серии
периодических доходов в размере денежной единицы, получаемой в конце каждого
периода.
Схематическое
изображение данной функции приведено на следующем рисунке:
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
Известная серия равных поступлений
|
|
Третья функция
денежной единицы является обратной для второй функции и называется Фактор фондовозмещения.
Она показывает какими должны быть периодические доходы, получаемые в конце
каждого периода в течение определенного срока владения объектом с тем, чтобы к
его окончанию была накоплена сумма в размере одной денежной единицы.
Схематическое
изображение третьей функции денежной единицы приведено на рисунке:
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
Рассчитываемая серия равных поступлений
|
|
3.
Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости
Метод сравнительного анализа продаж (САП) является основным методом
оценки недвижимости. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок
земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует
цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок,
сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого
объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с
рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов
случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и
недвижимости.
Метод
сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной
рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее
и наиболее эффективное использование.
Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа
продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.
Последовательность применения метода САП
следующая.
1. Выделяются недавние продажи
сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются
: собственное досье оценщика, интернет, электронная
база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по
недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые
компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по
несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и
др.
2. Проверка информации о сделках :
подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом)
или агентом риэлторской компании; выявление условий
продажи.
3. Корректировка стоимости
сопоставимых объектов.
Корректировка может производится
в трёх основных формах :
-
в
денежном выражении,
-
процентах,
-
общей
группировке.
Важным моментом при использовании метода САП
является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не
допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой
является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости
с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых
поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве
единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном
рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно
несколько единиц сравнения.
При
проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы
сравнения применяются:
·
цена за единицу площади;
·
цена за единицу длины вдоль магистрали;
·
цена за участок.
При
проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы
сравнения применяются:
·
цена за единицу площади участка;
·
цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в
аренду;
·
цена за единицу общей площади помещений;
·
цена за единицу объема сооружения;
·
цена за комнату;
·
цена за квартиру;
·
цена за единицу недвижимости, приносящую доход.
К элементам
сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые
вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному
учету, относят:
·
состав передаваемых прав собственности;
·
условия финансирования сделки купли-продажи;
·
условия продажи;
·
время продажи;
·
месторасположение;
·
физические характеристики;
·
экономические характеристики;
·
характер использования;
·
компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки
цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
·
в первую очередь производятся корректировки,
относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения
каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
·
во вторую очередь производятся корректировки,
относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем
применения указанных корректировок к результату, полученному после
корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в
зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются
количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет
корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине
результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании
анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее
сходство с объектом оценки.
При наличии
достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения
стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической
статистики.
4. Характеристика рынка
недвижимости Центрального района города Хабаровска
Центральный район города
Хабаровска застроен домами различной планировки (дома сталинской постройки,
"хрущевки", новые многоэтажные кирпичные и
панельные дома и т.д.).
Жилье в данном секторе пользуется
огромным спросом по ряду причин:
-
Наличие
большого числа культурно-образовательных учреждений, зон для отдыха,
развлекательных и спортивных комплексов и т. д.: театр музыкальной комедии,
детский ПК и О имени Гайдара, стадион "Динамо", ПК и О
"Динамо" и другие.
-
Центральный
район, находясь в центре города, обладает развитой транспортной инфраструктурой
и сосредоточенностью множества финансовых и торговых учреждений. Данный аспект является одним из
важнейших при покупке (постройке) офисов, учреждений и т. д.
Но данный район является
неблагоприятным по экологическим характеристикам . Большое количество выхлопных
газов, высокие показатель шума, что утрируется малым количеством зеленых
насаждений, парков и скверов.
Недвижимость в данном районе
обладает высоким спросом[1] (как со стороны населения, так и со стороны различных
организаций и фирм) и в среднем достаточно высокой ценой, так как уровень жизни
населения в центре обычно выше, чем на окраинах города.
5. Решение
задач.
Задача 1
Определить стоимость
недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна 10000 долл.,
если срок – 4 года, ежегодный рост стоимости (ставка) – 12%.
Решение:
10000*(1 + 0,12)4 = 15735,2 долл.
Стоимость недвижимости через 4
года - 15735,2 долл.
Задача 2
Владельцы дома решили произвести
капитальный ремонт. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму
ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке,
приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если текущая
стоимость ремонтных работ на данный момент 6000 долл., а период времени, в
течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на ремонт – 3 года.
Решение:
Стоимость ремонтных работ по
истечении периода накопления:
6000*(1 + 0, 06) 3 =
7146,1 долл.
По формуле будущей стоимости при
ежемесячном начислении процентов по простой схеме (годовая номинальная ставка
15%) для равных взносов получаем:
Ежемесячная сумма – С
7146,1 = С*∑(1
+ (0,15/12)*(3*12-i))
|
i
|
1
+ (0,15/12)*(36-i)
|
i
|
1
+ (0,15/12)*(36-i)
|
i
|
1
+ (0,15/12)*(36-i)
|
|
1
|
1,4375
|
13
|
1,2875
|
25
|
1,1375
|
|
2
|
1,425
|
14
|
1,275
|
26
|
1,125
|
|
3
|
1,4125
|
15
|
1,2625
|
27
|
1,1125
|
|
4
|
1,4
|
16
|
1,25
|
28
|
1,1
|
|
5
|
1,3875
|
17
|
1,2375
|
29
|
1,0875
|
|
6
|
1,375
|
18
|
1,225
|
30
|
1,075
|
|
7
|
1,3625
|
19
|
1,2125
|
31
|
1,0625
|
|
8
|
1,35
|
20
|
1,2
|
32
|
1,05
|
|
9
|
1,3375
|
21
|
1,1875
|
33
|
1,0375
|
|
10
|
1,325
|
22
|
1,175
|
34
|
1,025
|
|
11
|
1,3125
|
23
|
1,1625
|
35
|
1,0125
|
|
12
|
1,3
|
24
|
1,15
|
36
|
1
|
∑(1 + (0,15/12)*(3*12-i)) =43,875
С = 7146,1 / 43,875 = 162,9 долл.
Сумма , которую ежемесячно
следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, составит 162,9 долл.
Задача 3
Организация выделила своему
работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой – 60000 долл.,
Определить какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова
инвестиционная стоимость квартиры для работника, если:
-
величина
ссуды – 25000 долл.
-
срок
погашения – 6 лет
-
ставка
– 9%.
Решение:
Текущая стоимость финансовой
ренты:
СТ = 25000 долл.
Расчеты
сведем в таблицу:
|
i
|
1/(1 + 0,09) i
|
|
1
|
0,917431
|
|
2
|
0,84168
|
|
3
|
0,772183
|
|
4
|
0,708425
|
|
5
|
0,649931
|
|
6
|
0,596267
|
|
Итого
|
4,485919
|
С = 25000 /
4,485919= 5573 долл.
Составим
план погашения кредита:
|
Номер года
|
Остаток долга на
начало года
|
Срочная уплата
|
Сумма выплаченных в n-ом
году процентов
|
Сумма погашения долга в n-ом
году
|
|
n
|
СТ n = СТ n-1 – d n-1
|
С
|
СТ n *0,09
|
d n= С - СТ n *0,09
|
|
1
|
25000
|
5573
|
2250
|
3323
|
|
2
|
21677
|
5573
|
1950,93
|
3622,06
|
|
3
|
18054,93
|
5573
|
1624,944
|
3948,05
|
|
4
|
14106,87
|
5573
|
1269,619
|
4303,37
|
|
5
|
9803,492
|
5573
|
882,3143
|
4690,68
|
|
6
|
5112,807
|
5573
|
460,1526
|
5112,84
|
|
Итого
|
8437,959
|
25000
|
Инвестиционная
стоимость квартиры на данный момент времени для работника будет складываться из
35000 долл., которые он внес из собственных средств, и величины ссуды с
процентами, которые он будет выплачивать, за пользование:
И = 35000 +
25000 + 8437,959 = 68437,959 долл.
Список
использованных источников
1.
Бойко Т. «Недвижимость: парадоксы закона и логика права» // ж-л
«ЭКО», 1995г, № 9.
2.
Бяков Э. «Приватизация и создание рынка недвижимости»
// «Российский экономический журнал»,1996г. №№ 5-6
3.
Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб 2000г.
4. Стерник Г.М. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА:
ИТОГИ 1998 года // Экономика и жизнь №3, 1999г.
5.
Бирман Г. , Шмидт С. «Экономический анализ инвести –
ционных проектов»/ Пер. с англ., М. ЮНИТИ,1997 г.
6.
Глазунов В.Н. «Финансовый анализ и оценка риска
реальных
инвестиций» М.: Финстатинформ,1997 г.
[1]
Стерник Г.М. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В
УСЛОВИЯХ КРИЗИСА: ИТОГИ 1998 года // Экономика и жизнь №3, 1999г.