Содержание

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса))

2. Первая и четвертая функции денежной единицы.

Для оценки недвижимости часто используется математический аппарат, называемый "Шесть функций денежной единицы"

Первая функция (F₁) называется - накопленная сумма единицы.

Эта функция показывает какой по истечении времени будет стоимость единицы вложенных денежных средств. (рисунок 1)

Четвертая функция денежной единицы (F₄) – обратная первой функции (F₁). Она называется "Текущая стоимость реверсии" и показывает текущую стоимость единицы денежных средств, получаемых в результате перепродажи недвижимости через определенный период времени (рисунок 2).

Рисунок  1 – Первая функция денежной единицы.

Рисунок  2 – Четвертая функция денежной единицы.

3. Затратный метод оценки недвижимости

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

·        определение стоимости участка земли;

·        определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

·        определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

·        определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

·        стоимость материалов, изделий и оборудования;

·        заработная плата строительных рабочих;

·        стоимость строительных машин и механизмов;

·        стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

·        прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

·        стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

·        оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

·        стоимость финансирования строительства;

·        расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

·        административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

       Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах,  здесь испытывается соответствующий дефицит и расчёт стоимости земли.

   Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

   В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

   Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте ( на окраине города ), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

   В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт  в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

   В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

4. Характеристика рынка недвижимости Железнодорожного района города Хабаровска

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости, как неблагоприятные, так и благоприятные, имеют важное значение.  Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

Выбранный сегмент рынка недвижимости (Железнодорожный район) характеризуется большой площадью и наличием домов различной планировки ("хрущевки", дома новой планировки и т.д.). Данный район включает в себя даже дачные застройки. Также он обладает развитой инфраструктурой: краевая и железнодорожная больницы, достаточно хорошо организованная сеть магазинов и т.д. На территории района находятся такие объекты как Авиагородок, питомник им. А.М. Лукашова. Все это в среднем благоприятно влияет при оценке недвижимости на ее стоимости, с точки зрения близости и доступности объектов культурного и бытового назначения.

Характеризуя данный сегмент с позиции окружающей среды и экологической обстановки можно сказать, что он находится в наихудшем положении, по сравнению с другими районами города. На территории района практически нет зеленых насаждений и парков. Санитарно-защитные зоны вдоль железной дороги имеются на ограниченных участках и практически отсутствуют возле промышленных узлов. С данной точки зрения положительное влияние оказывает наличие на территории района питомника им. А.М. Лукашева, в котором находятся плодово-ягодные деревья и кустарники.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

Также важное значение имеет расположение на территории района железнодорожного вокзала, который оказывает неоднозначное влияние на стоимость жилых построек вблизи него:

-         положительно влияет многообразие и возможность выбора транспорта (близкое месторасположение остановок и большое количество маршрутов),различных магазинов и торговых точек и т. д.

-         отрицательно на стоимости жилья сказывается большая загрязненность, шум и т. п.

Данный район граничит с Центральным и большая часть жилых объектов находится практически в центре города, что делает их стоимость выше по сравнению с жильем на окраине данного района.

Таким образом однозначно и в среднем охарактеризовать рынок недвижимости на данном сегменте нельзя, он многообразен и так, как территория довольно обширна имеет свои особенности  внутри выбранного района, что по-разному сказывается на стоимости жилья.

5. Задачи.

Задача 1

Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна 10000 долл., если срок – 3 года, ежегодный рост стоимости (ставка) – 14%.

Решение:

Б=С_О(1+r) ^L,

Где r – процентная ставка за период капитализации;

L – количество периодов капитализации.

10000*(1 + 0,14)³  = 14815,4 долл.

Ответ: стоимость недвижимости через 3 года будет 14815,4 долл.

Задача 2

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если:

-         текущая стоимость ремонтных работ – 4500 долл.

-         период накопления – 6 лет.

Решение:

Стоимость ремонтных работ к концу 6 года:

4500*(1 + 0, 06) ⁶ = 6383,3 долл.

Ежемесячная сумма – А

Исходя из того, что на большие сроки (обычно больше года), как правило, начисление процентов идет по сложной схеме, тогда по формуле будущей стоимости аннуитета получаем:

БА = А * ((1 + r) ^t – 1) / r

r = 0,15 / 12 = 0,0125

t = 12*6 = 72

6383,3 = А * ((1 + 0,0125)⁷² – 1) / 0,0125

6383,3 = А*99,0212

А = 64,46 долл.

Задача 3

Организация выделила своему работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой – 60000 долл., Определить какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если:

-         величина ссуды – 30000 долл.

-         срок погашения – 10 лет

-         ставка – 10%.

Решение:

По формуле текущей стоимости аннуитета найдем сумму срочной уплаты:

СА = А*(1-(1+r) ^{– t} ) / r

30000 = А*(1 - (1+ 0,1) ^{– 10} ) / 0,1

А = 30000 / 6,1446 = 4882,36 долл.

Расчеты по годовым суммам и накопленным процентам за год сведены в следующую таблицу:

Инвестиционная стоимость квартиры составит:

60000 + 18823,63 = 78823,63 долл.

Список использованных источников

1. Беренс В., Хавранек П.М. «Руководство по оценке эффективности инвестиций» / Пер. с англ., М. Интерэксперт, 1995г.

2. «Сделки с недвижимостью» // «Российская газета»,1996г. №20

3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. «Рынок недвижимости: состав и тенденция развития»,  Учебное пособие, М. 1999г.

4. Гражданский кодекс РФ.

5. Жилищный кодекс РФ.

6. ЗУЙКОВА Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России // "Проблемы теории и практики управления" №6, 2001г.