В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

     Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, при­сущих каждой группе объектов, особенностей их товарообо­рота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых про­исходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведе­ния группировки использован метод «дерева признаков». Та­кая группировка — многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их разли­чиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка)[2].

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации.

1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации. 1.2. Постройки

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офисов.

1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4. Для промышленности.

1.2.5. Прочие.

3. МАСШТАБ

3.1. Земельные массивы.

3.2. Отдельные земельные участки.

3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный посе­лок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

3.4. Жилой дом многоквартирный.

3.5. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

3.6. Секция (подъезд).

3.7. Этаж в секции.

3.8. Квартира.

3.9. Комната.

3.10. Летняя дача.

3.11. Комплекс административных зданий.

3.12. Здание.

3.13. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

1) Готовые объекты

2) Требующие реконструкции или капитального ремонта

3) Требующие завершения строительства («незавершен­ка»).

  Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп.

   Возможны и другие подходы к классификации.

   Для наших целей наиболее значима классификация не­движимости для оценки стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандар­те Российского Общества Оценщиков для оценки недвижи­мости.

  Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

·         специализированная недвижимость;

·         неспециализированная недвижимость.

    Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если во­обще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующе­го ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализа­цией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов[3].

  Неспециализированная недвижимость — это недвижи­мость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или ана­логичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения[4].

  За последние 5-7 лет рынок жилья в России проделал бес­прецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной (плановой) к рыноч­ной экономике. Рынки коммерческой и особенно промыш­ленной недвижимости, а также земли, к 1999 г. были развиты значительно слабее. Лишь в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске сло­жились активные рынки офисных, торговых, складских по­мещений.

      В настоящее время наиболее развитым сектором рынка не­движимости в России является рынок квартир. Поэтому ос­новное внимание мы обращаем именно на этот сектор рынка недвижимости. Естественно, такой подход не отменяет необ­ходимости изучения и других секторов этого рынка, в особен­ности рынка земельных участков и коттеджей, и рынков офисных, торговых и складских помещений как секторов, по­лучивших значительное развитие в последние годы.

2.3. Информация о недвижимости, классификаация и характеристика.

          В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач[5]. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

·        информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

·        информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);

·        информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

      Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

     Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

      Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

      В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных[6].

        Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

       Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу[7].

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

·        типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

·        оперативная оценка средних по типу цен;

·        исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

·        исследование влияния местоположения на среднюю цену;

·        анализ состояния рынка;

·        изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;

·        прогнозирование цен;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

·        изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

·        изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

·        изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

·        анализ законодательной и нормативной базы;

·        анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);

·        анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение;

·        анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд;

·        анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

·        прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка.

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

·        анализ характера развития и состояния экономики региона;

·        анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

·        оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости;

·        анализ ценовой ситуации;

·        изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

·        оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

·        прогнозирование доступности и ликвидности. 

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

·        анализ цен на объекты-аналоги;

·        прогнозирование цен на объекты инвестиций;

·        изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

·        оценка и прогнозирование затрат на проект;

·        расчет потока доходов;

·        расчет налогов и отчислений;

·        прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

        Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

       Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

Литература

1.     Об оценочной деятельности в городе Москве. Закон города Мо­сквы от 11.02.01  № 3. — Российский оценщик, № 3 (38) март 2001 г.

2.     ГОСТ Р 51.195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения. — «Российский оценщик» № 9-10 (42) 

3.     Бюллетень «Российский оценщик» — Официальное издание Российского общества оценщиков (ежемесячное). № 3 (38), март, 1999.

4.     Классификатор услуг по оценке имущества. Основные положе­ния. — Стандарт Российского Общества Оценщиков СТО РОО 20-06-96.

5.     Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов с комментариями. — Агентство «Бизнес-информ» М: 1997.

6.     Основы бизнеса на рынке недвижимости. — СПб, «ДЕАН+АДИА-М», 2001

7.     Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: со­стояние и тенденции развития. — Учебное пособие. М.: 1995.

8.     Жилищный рынок России в 1999-2000 году. Анализ и про­гноз. — М.: 2001, Российская гильдия риэлтеров, Стерник Г.М.

9.     Друкер Питер Эффективное управление. Экономические задачи и оптимальные решения. М: Издательско-торговый дом «ГРАНД», «ФАИР-ПРЕСС», 1998.

10.            Забелин П.В., Моисеева Н.К. Основы стратегического управления. Учебное пособие, 2-е издание. М: Информационно-внедренческий центр «МАРКЕТИНГ», 1998.

11.    Одоевский А.П. «Недвижимость Новосибирска» -Новосибирск.: “Рипэл плюс” 2002г.

[1] Основы бизнеса на рынке недвижимости. — СПб, «ДЕАН+АДИА-М», 2001

[2] Жилищный рынок России в 1999-2000 году. Анализ и про­гноз. — М.: 2001, Российская гильдия риэлтеров, Стерник Г.М.

[3] Основы бизнеса на рынке недвижимости. — СПб, «ДЕАН+АДИА-М», 2001

[4] Бюллетень «Российский оценщик» — Официальное издание Российского общества оценщиков (ежемесячное). № 3 (38), март, 1999.

[5] Бюллетень «Российский оценщик» — Официальное издание Российского общества оценщиков (ежемесячное). № 3 (38), март, 1999.

[6] Жилищный рынок России в 1999-2000 году. Анализ и про­гноз. — М.: 2001, Российская гильдия риэлтеров, Стерник Г.М.

[7] Об оценочной деятельности в городе Москве. Закон города Мо­сквы от 11.02.01  № 3. — Российский оценщик, № 3 (38) март 2001 г.