Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В основе оценки недвижимости применяется ряд принципов, которые отражают особенности недвижимости как товара, они не учитывают абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта, но при правильном применении приводят к достоверном результатам.

Общее для принципов - влияние на степень полезности и продуктивности рассматриваемого объекта. Выделяют 10 основных принципов оценки недвижимого имущества:

1.    принцип лучшего, наиболее эффективного использования (ЛНЭИ);

2.    принцип замещения;

3.    принцип изменений;

4.    принцип будущих преимуществ;

5.    принцип спроса и предложения;

6.    принцип вклада;

7.    принцип доходности;

8.    принцип сбалансированности;

9.   принцип соответствия;

10  принцип конкуренции.

Принцип лучшего, наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) Самый значимый принцип. Основан на определении стоимости недвижимости в случае использовании объекта наилучшем (наиболее эффективном, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенном), даже если текущее использование объекта другое. ЛНЭИ объекта на момент оценки обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Принцип  ЛНЭИ – это вероятное и юридически разрешенное использование земли (свободного или с улучшениями), которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим его к наивысшей стоимости. Принцип может быть определен:

-         для участка земли как свободного;

-         для недвижимого имущества в целом (участка земли с имеющимися на нем улучшениями).

ЛНЭИ конкретного участка земли зависит от условий сложившихся на сегменте рынка, к которому принадлежит недвижимое имущество.

Принцип замещения. Все объекты недвижимости, несмотря на разнообразие их характеристик, являются сопоставимыми с точки зрения способности удовлетворять или приносить доход. Принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе сравнительного подхода. Согласно этого принципа, при оценке стоимости недвижимости сравнительным подходом учитывается, что, при наличии выбора аналогичной недвижимости, рыночная стоимость будет определятся из цен приобретения аналогичных объектов (возможных замен объекта оценки).

Принцип изменений. Социальные, экономические. Политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость имущества. Изменение рыночных условий – это постоянный процесс, поэтому любая оценка действительна только на определенную дату. Принцип изменений основан на учете возможного влияния на текущую стоимость недвижимости возможных изменений стоимости в результате колебаний законодательства, спроса, износа зданий. Социальных, природных и других условий.

Принцип будущих преимуществ. Стоимость объетка недвижимости создается ожидание будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на объект и имеющих конечное выражение в денежной форме. При вкладывании средств в недвижимость, как правило, ожидают последующий рост ее стоимости. При этом все будущие изменения в самом объекте, окружающей среде должны быть учтены при оценке. Данный принцип лежит в основе доходного подхода. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка текущей стоимости субъекта может носить положительный или отрицательный характер.

Принцип спроса и предложения. Стоимость объекта недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на данном рынке. Основные закономерности:

1)  если спрос постоянен, а предложение увеличиваются, то цены уменьшаются;

2)  если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

3)  если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены растут ;

4)  если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены уменьшаются.

Принцип вклада. Стоимость каждого элемента объекта определяется его вкладом в общую стоимость объекта. Стоимость элемента равна той величине, на которую уменьшится общая стоимость  объекта в отсутствие данного элемента. Этот принцип основан на измерении стоимости каждого элемента (вклада) вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывает влияние как присутствие вклада (фактора), так и его отсутствие на изменение (уменьшение или  увеличение) стоимости объекта недвижимости. По принципу вклада при оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. Практическое применение принцип вклада находит при расчете уровня излишних, недостаточных и неправильно размещенных улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип предельной доходности заключается в следующем: последующее привнесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта опережающим затраты на создание улучшений, до достижения максимальной прибыльности. Затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности. Стоимость создается достаточной сбалансированностью между элементами имущества, чем более они гармоничны, тем больше спрос на имущество, тем выше его стоимость на рынке.

Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта недвижимости достигается при определенной степени однородности в районе застройки в окружении совместимых гармонирующих объектов, при совместном характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов арендаторами, арендодателями, которые стремятся заключить  сделку о купле-продаже недвижимости или арендный договор. Каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение.