3.1 Развитие ипотечного кредитования в России

Ипотека — самофинансирующаяся система, она сама способна зарабатывать деньги и приносить прибыль. Что касается государственной поддержки, то она должна осуществляться по нескольким направлениям:

• быстрая и тщательная разработка и принятие законов, необходимых для развития ипотечного жилищного кредитования (последнее зависит и от активности Государственной думы);

• создание благоприятной среды для деятельности субъектов ипотечного рынка — заемщиков, кредиторов, риэлтеров и страховых компаний. Речь идет о совершенствовании налоговой системы, механизма функционирования ипотеки, о снижении рисков и, в конечном счете, об удешевлении кредита. Это косвенная бюджетная поддержка;

• прямые бюджетные вложения, но не на "проедание" их в виде раздачи кредитов, а, например, на формирование уставных капиталов операторов вторичного рынка — агентств по ипотечному жилищному кредитованию;

• создание всевозможных гарантий для деятельности ипотечных организаций.

Существует следующий порядок ипотечного кредитования, Выдав кредит, кредитор (банк) получает в залог квартиру того, кому эта ссуда выдана, и обязательство заемщика платить по кредиту. «Далее возможны 2 схемы. Либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает права по выданным ипотечным кредитам, либо кредиты оформляются банком в виде закладных, и Агентство их выкупает. Эти права по кредитам (в первом варианте) либо закладные (во втором варианте) являются основой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Далее эти бумаги поступают на рынок».

Ипотечные ценные бумаги обеспечены конкретными отданными в залог квартирами и конкретными обязательствами граждан по выплате кредитов. Если же под эти ценные бумаги даются еще и гарантии государства, то они становятся особенно привлекательными для инвесторов.

В роли инвесторов могут выступить так называемые институциональные инвесторы. К ним относятся крупные страховые компании, негосударственные и государственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, объединенные фонды банковского управления и другие организации, которые должны вкладывать средства в не рисковые проекты. И, конечно же, частные лица, желающие вложить свои деньги в действительно надежное дело.

Привлекательными эти ценные бумаги окажутся и для предприятий, которым надо строить жилье для своих сотрудников. Участие в системе ипотечного кредитования путем приобретения ценных бумаг в этом случае будет самым эффективным способом решения проблемы. Предприятие покупает у Агентства по ипотечному кредитованию ценные бумаги, оговаривая, что эти средства будут направлены на выкуп тех кредитов, которые предоставлены сотрудникам этого предприятия на покупку квартир. При этом экономятся средства (ценные ипотечные бумаги не облагаются НДС), и у предприятия нет никаких хлопот, связанных с процессом строительства.

Еще одна особенность — между заемщиком и ипотечной ценной бумагой никакого процесса строительства нет и быть не должно. Потому что система ипотечного кредитования — это система реализации жилья, а не система финансирования строительства. Ипотека выступает лишь механизмом гарантии для банков при выдаче кредитов на строительство жилья. Это финансовый механизм. По этой причине неправильно называть ипотеку "ипотечным жилищным строительством".

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья, который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи (полученное значение можно интерпретировать как количество лет, необходимых для приобретения жилья с данным уровнем дохода). «Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах показывает близкую тенденцию. «Наиболее благоприятная ситуация сложилась в 1997 году, когда отмечались повышение доходов населения и некоторое замедление роста цен на рынке жилья. В 1998 году уровень доступности жилья снизился в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли». Падение платежеспособного спроса на жилье вследствие сокращения доходов, а также определенное насыщение спроса на жилье со стороны наиболее высокодоходной части населения привели к снижению средних реальных рыночных цен на жилье как на вторичном, так и на первичном рынках». В настоящее время во многих регионах наблюдается небольшое повышение уровня доступности жилья, другими словами, значение соответствующего коэффициента несколько уменьшилось.

До кризиса августа 1998 года жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса многие из них приостановили  свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации их место заняли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало, как стремление банков участвовать в деятельности на перспективном рынке в реальном секторе экономики, так и развитие региональных инициатив в области ипотечного жилищного кредитования в ряде крупных регионов.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые банки продолжили реализацию собственных ипотечных программ. Так, Инвестсбербанк начал предоставлять ипотечные кредиты в долларах США по процентным ставкам 27 – 30 % годовых. С учетом столь высоких процентных ставок срок кредитов, как правило, не превышал 2 – 3 лет». Большинство заемщиков стремились при первой возможности погасить задолженность раньше срока, так как платежи по процентным ставкам были чрезмерными.

Высокие ставки по ипотечным жилищным кредитам банков объясняются следующими причинами:

-    до сих пор не решен ряд правовых вопросов, определяющих возможность кредиторов обеспечивать возвратность выданных населению кредитов;

-    у банков отсутствуют источники получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов;

-    нормативная база, регулирующая деятельность банков, не полностью учитывает специфику операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию населения, в результате они зачастую менее выгодны банкам, чем другие активные операции;

-    невысокий уровень доходов населения, отсутствие достаточных накоплений, нестабильность трудоустройства, стремление не декларировать свои доходы – все это затрудняет отбор надежных заемщиков;

-    отсутствие доверия населения к банкам, в свою очередь, препятствует установлению нормальных взаимоотношений между кредиторами и заемщиками.

Если говорить об участниках ипотечного рынка в РФ, то «исследования показали следующее их количество:

1.       финансовые институты и организации, участники рынка ипотечного кредитования – 83;

2.       риэлтовские, оценочные и консалдинговые компании, участвовавшие в программах ипотечного кредитования – 27;

3.       агентства по ипотечному кредитованию – 10;

4.       страховые компании – участники ипотечного рынка – 17;

5.       фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования – 58;

6.       учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки – 14»[1].

Ипотечные кредиты в России предоставляются банком в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком либо между банком, застройщиком и риэлтером. Для заключения договора о сотрудничестве застройщик либо, в случае реализации жилья риэлтером, застройщик и риэлтор представляют в подразделение банка, осуществляющее финансирование строительных проектов, заявления в произвольной форме о сотрудничестве с банком в части реализации физическим лицам построенного (строящегося) жилья. Риэлтор, не находящийся на расчетно-кассовом обслуживании в банке, дополнительно предоставляет в банк правоустанавливающие документы и договор об оказании услуг по продаже жилья либо другой договор, в соответствии с которым риэлтор осуществляет реализацию жилья.

Кредиты предоставляются в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу, действующего в режиме до востребования, с последующим перечислением денежных средств по распоряжению заемщика на банковский счет застройщика. «Максимальный размер кредита не должен превышать 90 % покупной стоимости жилья. Оставшуюся часть жилья заемщик оплачивает за чет собственных средств до получения кредита (первой части кредита)».

Обеспечение по кредиту:

1.   на приобретение жилья:

-    залог жилья;

-    поручительство совершеннолетних членов семьи заемщика (супруги, супруга, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретенном жилье. В случае неплатежеспособности родственников заемщика их поручительства принимаются в качестве дополнительного обеспечения;

2.                на строительство жилья:

-    залог имущественных прав по договору об инвестировании строительства  - оформляется в качестве основного обеспечения на период строительства;

-    поручительство застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства) – оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

-    залог жилья – оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

-    поручительства совершеннолетних членов семьи заемщика (супруги, супруга, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в строящемся жилье. В случае неплатежеспособности родственников заемщика их поручительства принимаются в качестве дополнительного обеспечения;

3.                если обеспечение, предоставленное заемщиком,  не покрывает сумму кредита и причитающиеся за его пользование проценты за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года -–процентов за период, установленный кредитным договором), заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения, при этом наличие залога в составе данного обеспечения не обязательно.

Для получения ипотечного кредита заемщик предоставляет в банк пакет документов, а также подтверждение застройщика (риэлтора) о резервировании заемщику приобретаемого жилья с указанием его адреса и стоимости, подписанное уполномоченным лицом застройщика (риэлтора).

Кредитующее подразделение рассматривает обращение заемщика на получение ипотечного кредита и готовит заключение на рассмотрение кредитного комитета банка с учетом следующего:

1.                «срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения;

2.                при расчете платежеспособности заемщика применяются следующие коэффициенты: К = 0,8, при Дч в эквиваленте до 700 долларов США, К = 0,9, при Дч в эквиваленте свыше 700 долларов США;

3.                оценочная стоимость передаваемых в залог жилья и имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства определяется исходя из покупной стоимости жилья».

Кредитующее подразделение сообщает решение кредитного комитета банка о выдаче ипотечного кредита (об отказе в выдаче ипотечного кредита) заемщику, застройщику в течение одного рабочего дня после принятия решения.

При принятии положительного решения кредитным комитетом банка в зависимости от вида кредита и предоставленного обеспечения кредитующее подразделение и заемщик оформляют кредитные документы: кредитный договор, договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, срочное обязательство, договор поручительства застройщика, договоры по обеспечению возврата кредита.

Залог приобретаемой квартиры должен быть оформлен надлежащим образом:

-         по договору купли-продажи квартиры и ипотеки – в течение 45 дней с даты заключения кредитного договора, но не позднее даты получения кредита;

-         по договору ипотеки – в течение 3-х месяцев с даты получения кредита.

Залог строящейся квартиры должен быть оформлен надлежащим образом по договору ипотеки в срок, установленный по соглашению сторон, но не более 30-ти месяцев с даты получения кредита (первой части кредита) и не позднее 3-х месяцев с даты оформления квартиры в собственность заемщика. Выдача кредита (первой его части) осуществляется после оформления обеспечения по ипотечному кредиту и предоставления заемщиком банку в банк в случае:

1.                приобретения жилья:

-                     платежных документов, свидетельствующих об оплате заемщиком не менее 10 % от покупной стоимости приобретаемого жилья (в счет предварительной оплаты жилья);

-                     договора купли-продажи жилья либо договора купли-продажи квартиры и ипотеки, оформленного надлежащим образом;

2.                строительства жилья:

- платежных документов, свидетельствующих об оплате заемщиком не менее 10 % инвестиционной  стоимости жилья (в счет предварительной оплаты жилья);

-                     договора об инвестировании строительства,  договора залога имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства и договора поручительства застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства).

Выдача второй и последующей частей кредита на строительство жилья осуществляется по заявлению заемщика в соответствии со сроками оплаты, установленными договором об инвестировании строительства.

Предоставление ипотечного кредита в России показано в приложении 1.

3.2 Перспективы применения моделей ипотечного кредитования в России

Проблема России состоит не в том, что ипотечного кредитования у нас нет, а в том, что оно не становится массовым, доступным для всех.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. «Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что»[2]. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Какова ситуация с обеспечением ипотечного кредита? Как уже было сказано, обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 года. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания»[3].

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особых проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей, в том числе новорожденных?  А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то некоторые граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Какова ситуация с наличием платежеспособных заемщиков? В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода.

В России как правило, «за кредитами обращаются люди с доходом не менее 500 долларов на человека. А их семейный доход обычно выше - около 1500 долларов. Далеко не все, как известно, ради получения кредита готовы заплатить налоги с таких сумм. Официальный высокий заработок - большая редкость в России. Среди получивших кредиты - сотрудники «Норильского никеля», «Аэрофлота», «Московской сотовой связи», Альфа-банка и другие»[4].

Какова ситуация с наличием долгосрочных финансовых ресурсов? Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов.

Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т.е. преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов.

Третья модель - контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) - использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. Банковской ипотеки у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков.

Две другие системы уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако, они имеют, как это часто бывает, свою исключительную российскую специфику.

Каким образом американская система может быть создана у нас? Ответ кажется очевидным - никаким. Конечно, скопировать систему можно. Обеспечить долговые обязательства агентств государственной гарантией тоже можно. Таким способом можно добиться того, чтобы инвесторы вкладывали в ипотеку средства, соглашаясь на доходность, близкую к доходности по российскому государственному долгу. «В настоящее время инвесторы, покупая российский государственный долг, например еврооблигации, требуют около 17% годовых, а что они потребуют завтра, никому не ведомо. В таком случае ставки для получателей ипотечных кредитов будут никак не ниже 20% годовых»[5].

Кроме того, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь тех источников дешевых и долгосрочных ресурсов, из которых финансируется ипотека в США, в России практически нет.

В качестве источника дешевых и долгосрочных инвестиций были использованы, в первую очередь, бюджетные средства. И московское и федеральное ипотечные агентства производили пока выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов.

Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми как временное решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается, придут зарубежные инвесторы, которые будут предоставлять средства на ипотеку под 5-10% годовых. Понятно, что совершить такое могут только так называемые политикоориентированные инвесторы, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.

Таким образом, в России формируется интересная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: «банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков»[6]. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных средств, что в любой момент может его обрушить.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, но с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для не ипотечных активных операций.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. «В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент погашает застройщику в течение оговоренного периода. При этом заемщику не надо предоставлять никаких подтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредита в банке)»[7].

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита - это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь - это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта, ликвидность которого нулевая. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства, ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

Применение моделей ипотечного кредитования представлено в приложении 2.

3.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в «АК БАРС» БАНКЕ

Основными рычагами механизма банковского ипотечного кредитования являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Изначально при предоставлении соответствующего кредита банку ОАО «АК БАРС» Банк рекомендуется заключить партнерские соглашения со строительными организациями, осуществляющими возведение и продажу домов, это позволит увеличить клиентскую базу банка.

Для повышения кредитоспособности также предлагаются следующие меры:

-      Предоставлять дисконт клиентам банка в течение продолжительного времени обслуживающимся в нем;

-      Выдавать кредит в размере 80% от стоимости квартиры;

-      Залогом возвратности кредита будет являться приобретаемое имущество (квартира).

Схема формирования и управления ресурсами (как элементом механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики ОАО «АК БАРС» Банк.

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности.

Рисунок 5. Структура механизма банковского ипотечного кредитования

С учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту ОАО «АК БАРС» Банк получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок.

Такой доход ОАО «АК БАРС» Банк получает в периоды роста цен на недвижимость. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования. Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного кредитования (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты считаются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности). При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры:

Q – аннуитет;

S – сумма кредита;

Р – процентная ставка по кредиту (% годовых);

Т – срок кредита (в годах).

За каждый год рассчитываются следующие показатели:

 – сумма основного долга, не изменяющаяся в течение каждого года на протяжении всего срока кредитного договора;

 – остаток основной суммы кредита после погашения долга в течение 1 ,…, n лет (n ≤ T); I_n – годовой темп инфляции (1 ≤ n ≤ T).

Сумма ежегодных платежей составит:

                                        .                                                 

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей. Сумма ежегодных платежей с учетом инфляции составит:

.

Разница суммы ежегодных платежей и суммы ежегодных платежей, скорректированных на инфляцию представляет собой инфляционные потери банка – кредитора:

.

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

.

Если Р – фиксированная ставка, то, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования получим уровни инфляционных потерь банка в процессе ипотечного кредитования. В данном случае сумма предоставляемого кредита – 1000 тыс. руб, а фиксированная процентная ставка – 21%.

При заданных параметрах, инфляционные потери ОАО «АК БАРС» Банк составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.

В случае кредитования при фиксированной процентной ставке и при снижении уровня инфляции ОАО «АК БАРС» Банк получает определенную выгоду по сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки, имеющей динамику снижения.

Таблица  – Инфляционные потери ОАО «АК БАРС» Банк в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке

Инфляционные потери ОАО «АК БАРС» Банк при кредитовании с плавающей процентной ставкой описаны формулами

.

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

.

В таблице показано получение более высокого дохода ОАО «АК БАРС» Банк вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). В данном случае, при объеме (сумме) предоставляемого кредита равного 1000 тыс. руб., процентная ставка снижается от 21% до 16%.

Частично  ОАО «АК БАРС» Банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

Таблица  – Эффект ипотечного кредитования для ОАО «АК БАРС» Банк при фиксировании процентных ставок

С одной стороны, полученный доход банка при использовании фиксированной процентной ставки в сравнении с применением плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования (например, до 200 млн руб.) картина меняется ).

Таблица  – Инфляционные потери ОАО «АК БАРС» Банк в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов

В таблице показаны инфляционные потери при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200 млн. руб., в таблице  при той же сумме кредита ставка снижается от 21 % до 16 %.

Таблица – Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов

Таким образом, представленная методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка. При этом следует отметить, что банком практикуется продажа закладных.