Глава 1 Особенности функционирования рынка недвижимости

1.1 Классификация рынка недвижимости в России

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости – это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок покупки/продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки/продажи в свою очередь можно разделить на: Первичный рынок – это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т.д.

Вторичный рынок – это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры. Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков – полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России – частная собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города, района).

Сами объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: по качеству квартиры (площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.), дома (материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.), района города (удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.).

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные (монолитные) дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Особенно, дома такого типа распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В США применяется классификация жилья по типу домов: family house (Российский аналог – коттедж), town house (таунхаусы – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности), и apartments (обычные квартиры).

В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое (массовое) жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

1.2 Участники рынка недвижимости

Можно выделить следующие группы участников:

1) Основная (покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели);

2) Посредники (организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками: агентства недвижимости (сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.), информационные площадки (например, рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агенства или интернет сайты); Например, в России самые крупные агентства недвижимости, оказываеющие широкий спектр услуг – Миэль, Бест-Недвижимость, Penny Lane Realty.

Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости, что, несомненно, удобно для покупателей.

Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом».

3) Инвесторы (организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.);

Существует также множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью (property management) и увеличения её стоимости (например, посредством ремонта или увеличения площади).

4) Девелоперы (компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов – строительство новых домов и т.д.);

5) Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

В России, например, многие банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья (Дельта Банк, Сбербанк и т.д.)

6) Организации, опеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости (ремонтные организации).

В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне.

7) Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов;

Например, в России – Российская гильдия риэлтеров, в Великобритании – Council of Mortgage Lenders (ассоциация организаций, предоставляющих ипотечные кредиты).

8) Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

Следует отметить, что в США государство активно поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов. Государство не только облегчает процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого (tax-deferred exchange). Таким образом, часть неуплаченного налога по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома.

В разных странах правила поведения на рынке недвижимости определяются по-разному. Например, в России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским Кодексом, в то время, как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act (1988), Law of Property Act (1994).

1.3 Влияние экономических показателей на  рынок жилой недвижимости

Состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Главные факторы, вызывающие изменение цен в России:

-          благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экпортирующих отраслей – в первую очередь, нефтяной);

-          инерционность рынка (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода - год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса);

-          двухвалютность рынка (не во всей России – в Москве и других городах, но все же из-за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России).

Поэтому, при анализе рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы.

Как уже было замечено, благосостояние граждан в России сильно зависит от экспортообразующих отраслей, а также – от состояния Российской экономики, которое в свою очередь, зависит от цен на нефть. Поэтому, если, например, цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности стадий кризисного развития регионов/городов  и т.д.

В странах со стабильной экономикой, где цены на недвижимость выражены в национальной валюте, темп роста цен на недвижимость соответствует сумме темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста валового внутреннего продукта при ограничении влияния других факторов и постоянном спросе.

Однако, особенность Российского рынка недвижимости (не все города, но большинство крупных – Москва, Санкт-Петербург) заключается в том, что цены на недвижимость выражены не в рублях, а в долларах. Поэтому, они формируются не только инфляцией рубля, но и также инфляцией доллара, а также – обменным курсом рубля к доллару.

Проиллюстрируем эту особенность на примере покупки квартиры в Москве в начале 2009 года стоимость которой составляет $600000 и продажи ее через один год. Если не принимать в расчет другие факторы, а также – считать, что спрос стабилен (неизменен), то какова будет цена этой квартиры? Можно предположить, что инфляция рубля составит в 2010 году 15%, инфляция доллара – 5%, а обменный курс рубля к доллару вырос на 5%. Поскольку все расчеты в России производятся в рублях, то в начале 2010 года было уплачено за квартиру $600000*30 (курс рубля к доллару) = 18000000 рублей. Очевидно, что через год при инфляции рубля в 15% покупатель захочет получить за квартиру как минимум на 15% больше, чем за нее было уплачено (то есть, 1800000*1.15=20700000 рублей). При выставлении квартиру на продажу ее стоимость будет выражена в долларах. Таким образом, когда темп роста курса доллара ниже темпа инфляции рубля, произойдет увеличение цены объекта недвижимости в долларах на количество процентов, примерно равное разности темпа инфляции рубля и роста курса рубля по отношению к доллару. Поэтому, Российский рынок недвижимости может быть вдвойне интересен тем инвесторам, которые держат основную часть своих сбережений в валюте, темпы девальвации рубля к которой выше, чем рост обменного курса.

Однако, верно и обратное: высокий рост курса доллара и низкая инфляция могут оказать понижающее действие на цены на недвижимость. В свете недавних событий в Ираке это достаточно актуально, поскольку возможно повышение курса доллара и уменьшение платежеспособного спроса в на недвижимость России в связи с возможным падением стоимости нефти. Поэтому для принятия эффективных инвестиционных решение необходимо внимательно следить за макроэкономической ситуацией и учитывать то влияние, которое она может оказать на динамику цен на недвижимость.

На сегодняшний день функционирование рынка недвижимости характеризуется некоторыми принципиально новыми аспектами. С одной стороны, прошел первый этап малой приватизации, соответственно, сформировался рынок, уже существуют правила игры, наметился определенный баланс спроса и предложения. С другой, рынок и дальше стремительно развивается. Проявляется это в реализации объектов коммерческой недвижимости: офисов, магазинов, аптек, складов и т.д.; в увеличении количества дополнительных услуг – в первую очередь риэлторских услуг, услуг оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. В связи с этим каждый раз предъявляются новые требования к качеству этих услуг, что побуждает специалистов по недвижимости внедрять систему сертифицирования, отрабатывать новые схемы ведения бизнеса, находить взаимовыгодные методы работы с клиентами. Впрочем, это стремление к совершенствованию приобретает жизненно важное значение в ракурсе борьбы с новым сильным конкурентом – ведь сегодня строительные фирмы зачастую сами реализуют свое жилье. В последние годы, ступив на риэлторскую стезю, строители добились ощутимых успехов: они активно сдают в эксплуатацию жилье, а также офисные, торговые и складские помещения, причем создают при этом собственные специализированные подразделения, которые берут на себя продажу недвижимости. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, невысокой ценой квадратного метра жилья.

Изменились и сами риэлторы: так, столичные специалисты по недвижимости уже выросли из проблем молодых рынков — «черного» маклерства, отсутствия необходимого законодательства. Со временем стало ясно, что борьба, которую риэлторы вели с «черными» маклерами, не имела смысла. По мнению специалистов, если бы несколько лет назад, когда рынок недвижимости переживал этап болезненного роста, удалось создать эффективные правила работы на нём, это неминуемо привело бы к тому, что подпольные маклеры ушли бы с рыночного пространства и необходимость каждый раз находить действенные способы борьбы с ними отпала бы сама собой. Впрочем, лучше поздно, чем никогда, — словно спохватившись, специалисты по недвижимости пытаются инициировать принятие Закона «О риэлторской деятельности», оценив его актуальность. Кроме этого, ярко выраженная тенденция развития рынка риэлторских услуг состоит в консолидации сил риэлторских фирм, направленной на повышение профессионального уровня риэлторов, унификацию и стандартизацию их деятельности, рост качества услуг на рынке недвижимости.