СОДЕРЖАНИЕ
Введение……………………………………………………………………2
1. Соотношение
земельного и гражданского законодательства……..3
2.
Вещные права на земельные участки…………………………………..7
2.1 Земельный участок как объект
прав………………………………….7
2.2 Право
собственности………………………………………………….9
2.3 Право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком…………………………………………………………………...13
2.4 Пожизненное наследуемое
владение………………………………..18
2.5 Аренда земельных участков………………………………………….21
2.6 Право
ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)………………………………………………………………….29
2.7 Безвозмездное
срочное пользование………………………………...35
Заключение………………………………………………………………..40
Список использованной
литературы…………………………………….41
Введение
Процессы
становления новой демократической государственности в Российской Федерации,
преобразования былого социалистического устройства в новое - социально-правовое
могут успешно протекать только при надлежащем экономическом обеспечении, и
единственно возможной экономической базой для него будет рыночная система
хозяйствования. В связи с активным развитием в Российской Федерации рыночных
отношений все большее значение приобретает детальная правовая регламентация
гражданского оборота благ, а также гарантирование их нормального использования.
Поэтому весьма актуальным является вопрос вещных прав на земельные участки в
современный период.
Объектом исследования является
гражданское и земельное законодательство.
Предметом исследования является
основные положения вещных прав на земельные участки.
Целью
настоящей работы является рассмотрение темы вещных прав на
земельные участки в современном праве РФ.
Для реализации поставленных целей при
написании работы ставились следующие промежуточные задачи: 1) показать соотношение земельного
и гражданского законодательства; 2) рассмотреть земельный участок как объект
прав; 3) проанализировать вещные права на земельные участки: право
собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; пожизненное наследуемое владение;
аренда земельных участков; право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут); безвозмездное срочное пользование.
Данной темой интересовались многие исследователи.
1. Соотношение
земельного и гражданского законодательства
Одной
из важнейших проблем для понимания природы права собственности и других вещных
прав граждан на земельный участок является их определение прежде всего как гражданских,
цивильных. Остро дискуссионным в связи с этим является вопрос о размежевании и
взаимодействии гражданского законодательства с земельным, природоохранным и
другим специальным законодательством. Значение этого состоит в том, что выбор
соответствующих норм при правоприменении имеет немаловажное практическое
значение для упорядочения общественных отношений, определения вещных и иных
прав на земельные участки, границ их осуществления, решения экологических и
иных насущных проблем. Все вместе это будет служить безопасному, долгому и
наиболее полному осуществлению права собственности и других вещных прав на
земельные участки[1].
Следует
вспомнить то, что мы относимся к континентальной правовой системе, которая
подразделяется на две подсистемы: частную и публичную, причем основы
разграничения лежат в методе и области правового воздействия на общественные
отношения[2].
Каждая из отраслей в пределах своей области правового воздействия имеет
приоритет над другой в методах и принципах воздействия на объект правового
регулирования. Назначение земельного, природоохранного, специального
законодательства - ограничить свободу усмотрения субъектов прав на землю в
общественных интересах. Так, цель земельного права состоит в организации
рационального землепользования в соответствии с природным назначением, что
составляет специфику предмета отрасли. Она и выносится как бы за скобки права
пользования как института гражданского права, получает предметную и
методологическую самостоятельность. Поскольку организация землепользования как
природной основы жизнедеятельности народа - задача всего общества, то ее
решение не может быть поставлено в зависимость от доброй воли отдельных
участников. Поэтому предмет земельного права использует уже не метод
юридического равенства сторон, а властно-императивный, с преобладанием запретов
и предписаний, присущих для публичных отраслей.
Важным
является видеть отличие между понятиями "отрасль права" и
"отрасль законодательства". Как известно, институт права
собственности является институтом гражданского права. В связи с этим отношения
по поводу владения, пользования, распоряжения и регистрации прав граждан на
землю возникают в сфере, основанной на равенстве, автономии воли и
имущественной самостоятельности субъектов права, следовательно, регулируются и
охраняются специфическими методами гражданского права. Отношения, возникающие
по поводу привлечения граждан к административной ответственности за нарушения в
области землепользования, входят в предмет земельного и других публичных
отраслей права. Причем правила, которые нарушены, устанавливаются нормами
земельного или другого публичного права, регулирующего отношения по
использованию земель. Поэтому логично вывести запрет на привлечение к
ответственности, в частности, по нормам земельного законодательства, за
нарушения в области землепользования, урегулированного нормами гражданского
права, хотя и содержащиеся в актах земельного законодательства.
Нормы
гражданского права могут содержаться в актах земельного законодательства, и
наоборот. Такой прием юридической техники широко распространен в действующем
законодательстве. Так, нормы гражданского права получили развитие и
конкретизацию в ЗК РФ и посвящены институтам владения, пользования,
распоряжения и регистрации прав, применительно к особенностям такого объекта
прав, как земельный участок. Такие нормативные положения, содержащиеся в ЗК РФ,
развивают положения гл. 17 ГК РФ[3].
Поэтому мы не вправе не использовать нормы земельного законодательства,
посвященные объектам гражданских прав. Нормы актов гражданского
законодательства применяются с учетом того, что они носят бланкетный характер,
отсылают к нормам гражданского права, содержащимся в актах земельного
законодательства. Нормы земельного и других публичных отраслей законодательства
представляют собой изъятия, ограничения, приспособления и дополнения к общим
правилам, регулирующим осуществление права собственности и других вещных прав
на землю. В этом смысле следует понимать п. 3 ст. 3 ЗК РФ[4],
согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию,
распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним
регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено
земельным и другими указанными в статье отраслями законодательства.
Итак,
земельное законодательство носит комплексный характер, содержит как свои
специфические нормы, так и нормы гражданского права, регулирующие и охраняющие
отношения, складывающиеся в области землепользования своим особым методом, с
соответствующими бланкетными изъятиями, ограничениями, приспособлениями,
которым в актах земельного законодательства придается специальный характер.
Такой вывод не противоречит положениям п. 1 ст. 3 ЗК РФ о регулировании
земельным законодательством отношений по использованию и охране земель как
основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а
также, например, правилам ст. 260 ГК РФ, допускающей ограничения осуществления
права собственности на землю на основании закона. Так, в частности, гражданским
законом ограничивается пользование земельным участком пределами его назначения.
2. Вещные
права на земельные участки
2.1
Земельный участок как объект прав
В
соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ[5] земля
используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в
подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект
(составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее
охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных
потребностей человек[6]. В
этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом
правового регулирования природоохранного и прежде всего земельного
законодательства.
Подпункт
2 п. 1 ст. 6 Кодекса в качестве объекта земельных отношений называет земельный
участок, юридическое определение которого установлено в п. 2 этой же статьи.
Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских
прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128 - 130, 133, 260 ГК РФ)[7]. Как
и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и
земельного законодательства, может предоставляться гражданам и юридическим
лицам, быть предметом сделок, в результате которых возникают, переходят и
прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом
не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и
множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК
РФ).
Объектом
земельных (и в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть
также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в
соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой
вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий
земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает
статус самостоятельного земельного участка.
Земельный
участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том
числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном
порядке. Из данного определения следует, что такой участок может быть объектом
земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы
"описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и
способности земельного участка быть объектом прав на землю[8].
Установление
фактических границ земельных участков осуществляется при проведении
землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению
состояния земель, планированию и организации рационального использования земель
и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов
землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное
землеустройство).
Правовое
регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69
Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 "О землеустройстве", другими
федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными
правовыми актами субъектов Федерации.
Для
того чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и
гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав, он
должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса. Это
касается любых земельных участков, в том числе лесных участков[9].
2.2 Право собственности
Основные
характеристики содержания права собственности одинаковы для любой формы
собственности и определены в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права
и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество
в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким
образом, субъективное право собственности представляет собой закрепленную за
собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем
интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не
противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые
законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство
третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.
Напомним,
что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного
господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная
возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или
производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная
возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в
отношении этой вещи[10].
Владение,
пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в
какой их оборот допускается законом (см. ст. 129 ГК РФ), осуществляются их
собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не
нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник
может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу
(доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не
влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который
обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или
указанного им третьего лица.
По
общим правилам собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества
(т.е. обязан нести расходы, связанные с содержанием имущества, в частности
своевременно вносить платежи за землю), а также риск случайной гибели или
случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из
указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.
Общим
для всех земельных участков в Российской Федерации, за исключением тех из них,
на которые распространяется правовой режим бесхозяйной вещи, является то, что
они находятся в чьей-либо собственности - физических или юридических лиц,
государства, муниципальных образований. Лица, имеющие в собственности земельный
участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и
распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на
основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст.
260 ГК РФ).
Если
иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок
распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный
(почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник
земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится
над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законами о недрах,
об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав
других лиц (п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ).
Согласно
ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и
сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на
своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом
назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено
законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право
собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное
или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной
постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке,
определяются ст. 222 ГК РФ.
Земельные
участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в
порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1
ст. 264 ГК РФ).
Частной
собственности на землю как одной из форм собственности, равным образом
признаваемых и защищаемых в Российской Федерации (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ),
посвящена ст. 15 Кодекса.
Собственностью
граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки,
приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным
гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Например,
согласно п. 1 ст. 25 Кодекса, права на земельные участки, предусмотренные
главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским
законодательством, федеральными законами[11].
Такие права подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от
21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
Субъектами
права частной собственности на земельные участки могут быть граждане (в том
числе иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица (в том
числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на
основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212 - 213 ГК РФ вправе по своему
усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками (использовать
для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в
том числе по отчуждению) в той мере, в какой их оборот допускается в
соответствии с Кодексом и Вводным законом, если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Наиболее
общие ограничения оборотоспособности земельных участков закреплены в ст. 27
Кодекса. Специальные ограничения могут быть введены также другими федеральными
законами. Например, ограничения оборота земель сельскохозяйственного
назначения, в том числе для иностранных лиц, установлены ФЗ от 24.07.2002 "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения"[12].
Следует
отметить, что существует и общая (многосубъектная) собственность (гл. 16 ГК
РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают
правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К
субъектам общей (совместной или долевой) собственности относятся, в частности,
члены крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в соответствии с ФЗ от
11.06.2003 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"[13].
Режим имущества этого хозяйства регулируется ГК РФ (ст. 257 и др.) и указанным
Федеральным законом[14].
2.3 Право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком
Право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу
вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 270 ГК РФ, ст. 20 Кодекса
(Кодекса, т.е. ЗК РФ).
Согласно
п. 1 ст. 20 Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки
предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным
предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного
самоуправления.
Содержание
указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок
предоставлен в постоянное пользование (землепользователь), осуществляет
владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными
правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо
вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок
в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на
участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения,
иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его
собственностью.
Обратим
внимание, что Кодекс в п. 1 ст. 20 ограничил круг субъектов, которым земельные
участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного)
пользования. Перечень таких субъектов следует считать исчерпывающим.
Поэтому
согласно действующей редакции п. 2 ст. 3 Вводного закона все прочие юридические
лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в
собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право
безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в
соответствии с правилами ст. 36 Кодекса. Юридические лица могут переоформить
право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых
расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные
линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды этих
земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность по
указанным выше правилам до 01.01.2013 по ценам, предусмотренным соответственно
п. 1 и 2 ст. 2 Вводного закона.
При
этом п. 2.1 ст. 3 Вводного закона указывает на то, что п. 2 этой же статьи не
распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного
(бессрочного) пользования предоставлены: садоводческим, огородническим или
дачным некоммерческим объединениям граждан; организациям, при которых до
вступления в силу ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан"[15] были
созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие
объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. В указанных
случаях права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками
переоформляются в порядке, установленном ст. 28 ФЗ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
В
соответствии со ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной
собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению,
казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного
самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа,
уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Право
постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено
собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, когда
собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном
участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным
таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271
ГК РФ).
В
случае реорганизации юридического лица, указанного в п. 1 ст. 20 Кодекса,
принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в
порядке правопреемства.
Пункт
2 ст. 20 Кодекса в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных
участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.
В
связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п. 2 Постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного законодательства"[16]
указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении
земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим
лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 Кодекса, и гражданам, являющимся
индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса,
должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению
в соответствии со ст. 12 ГК РФ.
Однако
на основании п. 3 ст. 20 Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной
собственности, сохраняется за гражданами и юридическими лицами, получившими
земельные участки на указанном праве до введения в действие Кодекса.
При
этом юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 Кодекса, должны в
установленные сроки выполнить упоминавшуюся выше обязанность, возложенную на
них п. 2 ст. 3 Вводного закона.
Что
касается граждан, то согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона оформление в
собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное
(бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях
сроком не ограничивается. Например, если земельный участок был предоставлен
гражданину до введения в действие Кодекса для ведения личного подсобного,
дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного)
пользования, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на
такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с
федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную
собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).
Следует
учитывать содержание п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от
24.03.2005 № 11. В нем указано, что согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской
деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица,
соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических
лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица не
имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность,
то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на
праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в
собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления
предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
В
то же время можно отметить, что данная правовая позиция Высшего Арбитражного
Суда РФ не является бесспорной: ГК РФ говорит о возможности применения к
индивидуальным предпринимателям некоторых положений о коммерческих
организациях, установленных в ГК РФ, но никак не в Земельном кодексе и иных
актах земельного законодательства.
Граждане
или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Таким образом, Кодекс в п. 4 ст. 20 исключил любые способы распоряжения
земельными участками лицами, обладающими такими участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования.
В
п. 24 упоминавшегося выше Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от
24.03.2005 № 11 содержится следующее разъяснение данного правила: пунктом 4 ст.
20 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными
участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за
которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной
статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим
после введения в действие Кодекса лица, обладающие земельным участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или
безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это
собственника земельного участка.
Кроме
того, целесообразно иметь в виду, что п. 6 ст. 3 Вводного закона в императивной
норме запрещает внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.
Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том
числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами
порядке.
2.4
Пожизненное наследуемое владение
Право
пожизненного наследуемого владения земельным участком - одно из вещных прав, регулируемых
гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Носителем
данного права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву
посвящены ст. 216, 265, 266, 267, в Кодексе - ст. 21.
Содержание
права пожизненного наследуемого владения установлено в ст. 266 ГК РФ. Согласно
данной статье, гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного
участка, по терминологии ГК РФ, и землевладелец согласно ст. 5 Кодекса), имеет
права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не
вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания,
сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право
собственности.
В
соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной
собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены земельным законодательством.
В
настоящее время земельное законодательство России таких оснований не
предусматривает: Кодекс в п. 1 ст. 21 в императивной норме запретил
предоставление земельных участков из государственных и муниципальных земель
гражданам на указанном праве после введения в действие Кодекса, сохранив при
этом право пожизненного наследуемого владения земельными участками для тех
землевладельцев, которые приобрели данное право до введения в действие Кодекса.
Следовательно,
индивидуальные правовые акты органов, осуществляющих предоставление земельных
участков, которые нарушают запрет на предоставление земельных участков в
пожизненное наследуемое владение, должны признаваться недействительными либо не
подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ).
Согласно
п. 3 ст. 3 Вводного закона, оформление в собственность граждан земельных
участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в
установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
Если
земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Кодекса
для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,
индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве
пожизненного наследуемого владения, то этот гражданин вправе зарегистрировать
право собственности на данный земельный участок, за исключением случаев, если в
соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может
предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).
Действующая
редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка,
владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по
распоряжению земельным участком. Запрещены любые способы распоряжения земельным
участком, предоставленным на указанном праве, за исключением единственного
случая - перехода прав на такой участок по наследству.
Аналогичные
правила содержит п. 2 ст. 21 Кодекса: распоряжение земельным участком,
находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за
исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Отметим, что
запрет на распоряжение земельным участком не ограничивает право землевладельца
на возведение на соответствующем участке объектов недвижимого имущества (п. 2
ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия
пользования, а не распоряжения земельным участком.
Переход
прав на земельный участок по наследству возможен при наследовании как по
закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей ГК РФ.
Принадлежавшее
наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком
входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК
РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество,
специальное разрешение не требуется. При наследовании права пожизненного
наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также
находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой,
водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом (ст.
1181 ГК РФ).
Переход
права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству
подлежит государственной регистрации по правилам ФЗ от 21.07.1997 "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[17].
Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения
земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве
на наследство.
Свидетельство
о праве на наследство - это документ, выдаваемый на основании заявления
наследника по месту открытия наследства нотариусом или должностным лицом,
уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие.
Согласно ст. 1162 ГК РФ, по желанию наследников свидетельство может быть выдано
всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все
наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке
выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке
наследования к Российской Федерации. В случае выявления после выдачи указанного
свидетельства наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было
выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
Свидетельство
о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести
месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК
РФ. Например, при наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство
может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если
имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей
свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его
соответствующую часть, не имеется.
2.5
Аренда земельных участков
Как
известно, в Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в
п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в
соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
Арендаторам
земельных участков следует учитывать, что арендные права относятся к числу не
вещных, а обязательственных прав[18].
Кроме того, указанные права могут возникать только в отношении тех земельных
участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст.
27 Кодекса.
Аренда
(имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями
гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков
в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
По
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Согласно
ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача
которого в аренду не допускается или ограничивается.
Арендные
отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором
регулируются договором аренды, заключаемым по правилам ГК РФ с учетом
особенностей, предусмотренных Кодексом.
В
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При
отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в
аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что
только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 Кодекса)
каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его
качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных
участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового
номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после
того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.
Правила
присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства
РФ от 06.09.2000 № 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления
территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров
земельным участкам"[19].
По
результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель
включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые
номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное
использование земельных участков; описание границ земельных участков, их
отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и
ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры
платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния
плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого
имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 ФЗ от
02.01.2000 "О государственном земельном кадастре"[20]).
Включение
в договор аренды указанных выше сведений из Единого государственного реестра
земель позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды.
Право
сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его
собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Права
юридических лиц и граждан - арендаторов земельных участков определяются в
договорах аренды в соответствии с ГК РФ и с учетом особенностей, установленных
Кодексом. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов
земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие
нормы обладают приоритетом по отношению к положениям ГК РФ и Кодекса. Например,
согласно ст. 18 и 19 ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях"[21],
государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия,
являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать
такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по
договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог;
вносить указанные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный
кооператив.
Статья
22 Кодекса содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды
земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по
отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1
указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь
расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве
аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Указанные ограничения
установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему
правилу п. 11 ст. 22 Кодекса не могут предоставляться в аренду российским и
иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты
из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27
Кодекса. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений
п. 1 ст. 22 Кодекса не позволяет применить установленные в нем правила в
отношении иностранных юридических лиц.
По
истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет
преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за
исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса.
Данное правило п. 3 ст. 22 Кодекса основывается на диспозитивной норме,
содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой
преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не
установлено законом или договором аренды. В п. 3 ст. 22 предусмотрено иное,
т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды
земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно
исполнял свои обязанности арендатор[22], для
случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса.
Арендатор,
обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре
аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до
окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в
заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока
договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по
своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с
ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
На
практике полезно иметь в виду императивное ограничение срока аренды
зарезервированных в установленном порядке земель. Договор аренды земельного
участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и
расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или
муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может
превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 Кодекса).
Определение
размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды
земельного участка (п. 4 ст. 22 Кодекса). Это следует из правил первого абзаца
п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда
договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и
сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
Согласно
п. 2 - 4 ст. 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое
имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1)
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного
имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором
определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной
договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора
обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны
могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы
или иные формы оплаты аренды.
Если
иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в
год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера
арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов
имущества.
По
общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения
арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения
арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не
вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока
подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.
Правительство
РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы для договоров
аренды земельных участков, арендодателями по которым являются Российская
Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих
органов. Так, Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства
РФ от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении
стандартов оценки"[23] были
разработаны и утверждены распоряжением от 10.04.2003 № 1102-р Методические
рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.
Согласно
п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса, арендатор земельного участка, за исключением
резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе
передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и
внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока
договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды
земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,
за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не требуется.
Арендатор
земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон -
арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный
участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без
согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если
договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов
распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные
Кодексом.
Таким
образом, установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного
участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды
земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в
пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления.
Указанное
общее правило не применяется:
а)
если оно исключено специальными условиями соответствующего договора аренды;
б)
в отношении государственных и муниципальных предприятий, казенных предприятий,
являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности (подробнее об этом говорилось выше);
в)
в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.
Уместно
напомнить, что резидент особой экономической зоны - арендатор земельного
участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не
вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности
по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в
безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и
обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 35 ФЗ от
22.07.2005 "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"[24]).
Такой запрет связан с тем, что использовать земельный участок для
соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо, отвечающее требованиям
указанного Федерального закона.
2.6
Право ограниченного пользования
чужим земельным
участком (сервитут)
Сервитут
(от лат. "servitus" - рабство) - это субъективное право ограниченного
пользования чужим недвижимым имуществом, известное еще римскому праву. Помимо
естественных прав лица на свои вещи и вытекающих из них правомочий, допускалось
существование и прав на чужие вещи.
Объектом
сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как
граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и
иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо),
имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и
устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ)[25].
В
зависимости от того, в частном или публичном интересе устанавливается сервитут,
а также по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт),
различаются частные и публичные сервитуты.
Пункт
1 ст. 23 Кодекса не определяет условия установления частных сервитутов, так как
соответствующие отношения регулируются гражданским законодательством.
В
соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного
участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего
земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого
земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного
пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого
имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение
земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения,
пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут
устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и
собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном
для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 9 комментируемой статьи и
комментарий к данному пункту). В случае недостижения соглашения об установлении
или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего
установления сервитута.
Сервитут
сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим
сервитутом, к другому лицу.
Сервитут
не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может
передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками
недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут
установлен (ст. 275 ГК РФ).
Согласно
п. 2 ст. 23 Кодекса, публичный сервитут устанавливается законом или иным
нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом
субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в
случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного
самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Таким
образом, юридическим основанием установления публичного сервитута является не
договор, а закон или иной нормативный правовой акт, указанный в п. 2 ст. 23
Кодекса. Следует обратить внимание на то, что такой сервитут устанавливается
только нормативным правовым актом. Нормативный правовой акт - это вид правового
акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный
на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом нормотворчества,
выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия,
создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных
отношений путем установления, изменения или отмены норм права. Публичный
сервитут ни при каких обстоятельствах не может быть введен индивидуальным
правовым актом, не содержащим норм права и принятым в связи с конкретным делом.
Целью
установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса -
государства, местного самоуправления или местного населения.
Все
это отличает публичный сервитут от частного, который устанавливается не
нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных
лиц.
Установление
публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов
основано на закрепленном в подп. 4 п. 1 ст. 1 Кодекса принципе участия граждан
и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на
землю. По мнению некоторых юристов, процедура проведения таких слушаний и
порядок определения их результатов должны устанавливаться нормативными
правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований[26]. При
этом следует иметь в виду, что отсутствие порядка проведения указанных слушаний
не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения
каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу[27].
Могут
устанавливаться публичные сервитуты для: а) прохода или проезда через земельный
участок; б) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных,
инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной
инфраструктуры; в) размещения на земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним; г) проведения дренажных работ на земельном участке;
д) забора воды и водопоя; е) прогона сельскохозяйственных животных через
земельный участок; ж) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в
установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых
соответствует местным условиям и обычаям; з) использования земельного участка в
целях охоты и рыболовства; и) временного пользования земельным участком в целях
проведения изыскательских, исследовательских и других работ; к) свободного доступа
к прибрежной полосе (п. 3 ст. 23 Кодекса).
Обратим
внимание, что перечень целей установления публичных сервитутов изложен как
исчерпывающий. Для сравнения напомним, что прежнее водное и лесное
законодательство предусматривало возможность установления публичных водных
сервитутов и публичных лесных сервитутов. В настоящее время новые ВК РФ и ЛК РФ
указанные отношения не регулируют. Наоборот, согласно ст. 9 ЛК РФ право
ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут) возникает и
прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским
законодательством и земельным законодательством. В действующей редакции п. 3
ст. 23 Кодекса предусмотрены цели, для которых в соответствии с прежним водным
и лесным законодательством могли устанавливаться сервитуты.
В
соответствии с п. 3 ст. 31 ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации
государственного и муниципального имущества"[28] публичным
сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное
использование приватизированного государственного или муниципального имущества
(в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а
именно: обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд; обеспечивать
возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; обеспечивать
возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и
трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.
Согласно
ч. 4 ст. 13 ФЗ от 19.07.1998 "О гидрометеорологической службе"[29] на
земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к
стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную
сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном
законодательством Российской Федерации.
Сервитут
может быть срочным или постоянным. Это правило п. 4 ст. 23 Кодекса применяется
в отношении частных и публичных сервитутов. Длящиеся правоотношения с течением
времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в
любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у
обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте, или
соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота, или каким-либо образом
будет изменено его целевое назначение, что может повлечь за собой прекращение
сервитута и т.д.). В связи с этим в литературе высказывалось мнение, что более
корректным было бы деление сервитутов не на срочные и постоянные, а на
сервитуты срочные (установленные на определенный срок) и бессрочные (сервитуты
без указания определенного срока, на который они устанавливаются), как это
предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 Кодекса.
Для
земельных участков, расположенных в границах земель, зарезервированных для
государственных или муниципальных нужд в императивной норме п. 4.1 ст. 23
Кодекса установлено ограничение сроков установления публичных сервитутов: такие
сроки не могут превышать сроки резервирования указанных земель.
Осуществление
сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в
отношении которого он установлен. Данное императивное правило п. 5 ст. 23
Кодекса применяется в отношении частных и публичных сервитутов. Согласно п. 2
ст. 41 Кодекса, права лиц, использующих земельный участок на основании частного
сервитута, определяются договором, а на основании публичного сервитута -
нормативным правовым актом, которым установлен такой сервитут. Поэтому при
заключении договоров и подготовке нормативных правовых актов, устанавливающих сервитуты,
необходимо учитывать указанное правило.
Согласно
п. 6 ст. 23 Кодекса, собственник земельного участка, обремененного частным
сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых
установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Данное
общее правило основывается на положениях п. 5 ст. 274 ГК РФ и действует только
при установлении частного сервитута. Размер платы должен устанавливаться по
соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о
безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, указанное
общее правило не применяется.
В
случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности
использования земельного участка, собственник земельного участка,
землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем
выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной
власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут,
убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным
затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе
требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления,
установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Собственник
земельного участка, обремененного публичным сервитутом, не наделен правом
требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
Сервитуты
подлежат государственной регистрации. При государственной регистрации
сервитутов применяются как общие положения ФЗ от 21.07.1997 "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[30], так
и специальные нормы его ст. 27, определяющие особенности регистрации
сервитутов.
Государственная
регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника
недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии
у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его
регистрации в указанном Едином государственном реестре.
2.7
Безвозмездное срочное пользование
Собственник
вправе распоряжаться своим земельным участком в пределах, допускаемых законом.
В частности, он вправе передать земельный участок в безвозмездное срочное
пользование (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209; п. 1 ст. 264 ГК РФ). Условия
безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого
действует данное право, определяются законом (в частности, Кодексом) и
договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК
РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся
собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не
предусмотрено федеральным законом.
Целесообразно
также иметь в виду, что коммерческие организации не вправе передавать имущество
в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками),
руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций (п. 2
ст. 690 ГК РФ).
Согласно
п. 1 ст. 24 Кодекса, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться
земельные участки:
1)
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
исполнительными органами государственной власти или органами местного
самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, юридическим лицам, указанным в
п. 1 ст. 20 Кодекса, на срок не более чем один год;
2)
из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным
гражданам и юридическим лицам на основании договора;
3)
из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 Кодекса, гражданам в виде
служебного надела;
4)
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
исполнительными органами государственной власти или органами местного
самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, религиозным организациям в
соответствии с п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 Кодекса;
5)
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
исполнительными органами государственной власти или органами местного
самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, лицам, с которыми заключен
государственный или муниципальный контракт на строительство объекта
недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета,
средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на
основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении
заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для
государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта
недвижимости.
Перечень
случаев, когда земельные участки могут предоставляться указанным в п. 1 ст. 24
Кодекса субъектам, является исчерпывающим и не должен толковаться
расширительно. Дело в том, что изложенные правила представляют собой строго
ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли,
установленного в ст. 65 Кодекса.
Согласно
п. 6 ст. 87 Кодекса, в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного
производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и
иного специального назначения.
В
зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником
земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование,
основаниями возникновения указанного права могут быть закон, административный
акт или договор.
В
случаях, когда в безвозмездное срочное пользование предоставляются земельные
участки из земель, находящихся в частной собственности, отношения, связанные с
использованием таких земельных участков, должны регулироваться договором
безвозмездного пользования (договором ссуды). По такому договору одна сторона
(ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное
пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту
же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены
в ст. 689 - 701 главы 36 ГК РФ.
Одним
из случаев предоставления земельных участков гражданам на праве безвозмездного
срочного пользования является предоставление таких участков в качестве
служебных наделов (п. 2 ст. 24 Кодекса). Служебные наделы предоставляются
работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций
транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств,
государственных природных заповедников и национальных парков. Категории
работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных
наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской
Федерации и законодательством ее субъектов.
Служебные
наделы предоставляются работникам указанных организаций на время установления
трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих
организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Следует
обратить внимание на то, что решение о предоставлении служебного надела в
случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 24 Кодекса, принимает не орган
государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29 Кодекса), а та
организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность.
На
федеральном уровне предоставление служебных наделов, помимо Кодекса, регулирует
Постановление Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 № 369 (в редакции
Постановлений Совета Министров РСФСР от 21.04.1972 № 248 и Правительства РФ от
26.02.1992 № 119) "О служебных земельных наделах работников лесного
хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников
железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота".
Действующие в настоящее время нормы указанного Постановления определяют размеры
служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса), предоставляемых на
одну семью, и категории работников, которым предоставляются такие наделы.
Субъекты
Российской Федерации принимают законы и другие нормативные правовые акты,
регулирующие предоставление служебных наделов.
Права
и обязанности обладателей служебных наделов по использованию таких наделов
определяются в соответствии с правилами п. 1 ст. 41 и абзацев второго -
четвертого, седьмого - девятого ст. 42 Кодекса. Согласно п. 1 ст. 41 Кодекса
лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением
обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков,
установленные ст. 40 Кодекса.
Заключение
Состояние
экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько
рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля.
Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание
продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего
обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных,
так и в иных целях.
При
этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию
перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто
хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения
обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного
маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в
аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами
соответствующего административно-территориального образования (города,
сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность
предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и
в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную
условиям рыночной экономики. Безусловно, земля обладает особой ценностью не
только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех
своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо
меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности
оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни
и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы
и т.п.
Список
использованной литературы:
1. Конституция
РФ (принята всенародным голосованием 1993г.)//РГ. – 1993. - № 237.
2.
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ//СЗ РФ. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.
3. Земельный
кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. -
№ 44. - Ст. 4147.
4. ФЗ
от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"//СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
5.
ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"// СЗ РФ. -
1998. - № 16. - Ст. 1801.
6.
ФЗ от 19.07.1998 "О
гидрометеорологической службе"// СЗ РФ. - 1998. - № 30. - Ст. 3609.
7.
ФЗ от 02.01.2000 "О государственном
земельном кадастре"//СЗ РФ. - 2000.
- № 2. – Ст. 149.
8.
ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации
государственного и муниципального имущества"// СЗ РФ. - 2002.- № 4.- Ст.
251.
9. ФЗ
от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"//
СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
10.
ФЗ от 14.11.2002 "О государственных
и муниципальных унитарных предприятиях"// СЗ РФ. - 2002. - № 48. - Ст.
4746.
11.
ФЗ от 11.06.2003 "О крестьянском
(фермерском) хозяйстве"// СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.
12.
ФЗ от 22.07.2005 "Об особых
экономических зонах в Российской Федерации"// СЗ РФ. - 2005. - № 30 (ч.
II). - Ст. 3127
13.
Постановление Правительства РФ от
06.09.2000 № 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории
Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным
участкам"//СЗ РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3726.
14.
Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки"//СЗ
РФ. - 2001. - № 29. - Ст. 3026.
15.
Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства"// Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5.
16.
Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1.
6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби,
Проспект, 2003. - С. 407 - 411.
17.
Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Теис, 1996. – 456 с.
18.
Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова , М.Ю.
Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. – 390 с.
19.
Комментарий к Земельному кодексу
Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,
2008. – 410 с.
20.
Комментарий к новому Лесному кодексу
Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,
2007. – 320 с.
21.
Писарев Г.А. «О соотношении гражданского
и земельного законодательства в регулировании и охране вещных прав на земельные
участки»//Юрист. – 2006. - № 8. – 90 с.
[1] Писарев Г.А. «О соотношении
гражданского и земельного законодательства в регулировании и охране вещных прав
на земельные участки»//Юрист. – 2006. - № 8. – С. 22.
[2]
Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.:
Теис, 1996. С. 3 - 12, 60 - 61.
[3] Гражданский кодекс
Российской Федерации (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - №
32. -Ст. 3301.
[4] Земельный кодекс
Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. -
Ст. 4147.
[5]
Конституция РФ (принята
всенародным голосованием 1993г.)//РГ. – 1993. - № 237.
[6]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В.
Чубукова , М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 47.
[7]
Гражданский кодекс РФ
(часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ//СЗ РФ. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.
[8]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова
М.Ю., 2008. – С. 123.
[9]
Комментарий к новому
Лесному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2007. - С. 27 - 28.
[10]
Гражданское
право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П.
Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - С. 407 - 411.
[11]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова
М.Ю., 2008.
[12]
ФЗ от 24.07.2002 "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения"// СЗ РФ. - 2002. - № 30. -
Ст. 3018.
[13]
ФЗ от 11.06.2003 "О
крестьянском (фермерском) хозяйстве"// СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.
[14]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В.
Чубукова , М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 119.
[15]
ФЗ от 15.04.1998 "О
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан"// СЗ РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.
[16]
Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых
вопросах, связанных с применением земельного законодательства"// Вестник
ВАС РФ. - 2005. - № 5.
[17]
ФЗ от 21.07.1997 "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//
СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
[18]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова
М.Ю., 2008. – С. 135.
[19] Постановление
Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 "Об утверждении Правил кадастрового
деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров
земельным участкам"//СЗ РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3726.
[20]
ФЗ от 02.01.2000 "О государственном
земельном кадастре"//СЗ РФ. - 2000.
- № 2. – Ст. 149.
[21]
ФЗ от 14.11.2002 "О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях"// СЗ РФ. - 2002. -
№ 48. - Ст. 4746.
[22]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В.
Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 155 –
156.
[23]
Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов
оценки"//СЗ РФ. - 2001. - № 29. - Ст. 3026.
[24]
ФЗ от 22.07.2005 "Об
особых экономических зонах в Российской Федерации"// СЗ РФ. - 2005. - № 30
(ч. II). - Ст. 3127.
[25]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В.
Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 163.
[26]
Комментарий к Земельному
кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В.
Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007.- С. 165.
[27] Постановление ФАС
Поволжского округа от 10.04.2003 по делу № А12-17236/02-С43.
[28]
ФЗ от 21.12.2001 "О
приватизации государственного и муниципального имущества"// СЗ РФ. -
2002.- № 4.- Ст. 251.
[29]
ФЗ от 19.07.1998 "О
гидрометеорологической службе"// СЗ РФ. - 1998. - № 30. - Ст. 3609.
[30]
ФЗ от 21.07.1997 "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним"//СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.