Сутність та характеристика об'єктів нерухомості

об'єкта нерухомості) є досить складним, та варто докласти зусилля для його розв'язання, адже в результаті буде закладено фундамент для формування щорічних бюджетів на весь період експлуатації об'єкта нерухомості.

3. Стадія будівництва полягає у виборі підрядника: координації ведення будівельних робіт і контролі якості будівництва, кошторисів надходжень та витрат. На даній стадії з'являються реальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегменту ринку нерухомості, що обумовлено логікою його життєвого циклу. На цій стадії розв'язуються задачі збільшення частки потенційних споживачів, оскільки зростання об'єму пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньо широке ринкове визнання.

Сучасна ситуація в економіці змушує учасників інвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретного будівельного проекту з тією метою, щоб його результати почали приносити користь у обраному напрямі підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельні роботи, як правило, починаються на стадії проектування (до повного завершення розробки проекту), що вимагає високого ступеня координації дії всіх учасників проекту. Така організація будівництва призводить до істотної економії (від 5 до 10%) за рахунок зниження вартості капіталу (скорочення обсягів і термінів запозичення) за рахунок більш раннього введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, а також до появи принципово нових бізнес-рішень. На цій стадії фірма може досягнути суттєвого скорочення витрат при правильному виборі форми управління будівництвом, а саме: управління проектом або генпідрядний договір.

Організація будівництва за формою управління проектом дуже поширена в країнах з розвинутою ринковою економікою й має певні перспективи в нашій країні, особливо при реалізації проектів багатоповерхових будівель, оскільки єдине управління циклом "проектування-будівництво" скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягається загальна економія (до 10%) засобів і створюються умови для ефективного контролю за усіма видами витрат.

У вітчизняній практиці поширеніший підрядний принцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельна організація-підрядчик зобов'язана у встановлений термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язаний створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат й сплатити обумовлену ціну.

Звичайно, замовник обирає одну будівельну організацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на весь комплекс робіт. При будівництві великих об'єктів замовник (забудовник) може призначити декілька генпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певну ділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника.

У вітчизняній практиці архітектурно-проектні організації не контролюють якість будівельно-монтажних робіт. Проектувальники обмежуються лише періодичними відвідинами будівельного майданчика з тією метою, щоб переконатися, що всі їх рекомендації враховані при реалізації проекту. В такому випадку контроль за якістю робіт виконує замовник (забудовник). Окрім контролю якості при реалізації великих проектів необхідно запрошувати зовнішніх експертів (за відсутності власних професіоналів) для оцінки вартості робіт та дотримання графіка виконання окремих операцій й усього комплексу робіт, з бухгалтерського обліку та аудиту, вирішення питань правового характеру, взаємодії з контролюючими органами і представниками місцевої влади.

Порядок прийому об'єктів до експлуатації досить повно регламентований нормативними документами.

Стадія експлуатації об'єкта нерухомості включає експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт.

Експлуатація об'єктів нерухомості включає такі напрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежна охорона і техніка безпеки; управління: комунікаціями, утилізацією та переробкою відходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охорона об'єкта.

Не існує єдиного визначення поняття "устаткування приміщень", але їх основу складають такі системи: опалювання, вентиляції, кондиціонування; основне електричне устаткування, системи тепло - і водопостачання, водовідведення; системи механічного та електричного вертикального й горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори).

Ключовими чинниками ефективної експлуатації устаткування є централізоване управління будівлею, куди входить служба забезпечення охорони та безпеки (включаючи питання протипожежної охорони й техніки безпеки), центр з експлуатації будівель. При цьому у більшості проектів сучасних будівель передбачено автоматизовані системи обслуговування будівель. Деякі керівні компанії організовують єдині системи управління будівлями і щороку вносять в них нові параметри, особливо з урахуванням тенденцій розповсюдження індивідуально контрольованого середовища.

Останнім часом важливість функції безпеки зросла через загрозу тероризму, випадків помсти, зростання злочинності тощо. Тому, все більша кількість організацій прагне влаштувати безпечне робоче середовище, адже значення безпеки зростає. Як правило, системи охорони (у тому числі й протипожежної), технічної безпеки розробляються та реалізуються з урахуванням специфічних потреб і призначення об'єктів нерухомості.

Управління комунікаціями є функцією, яка визначається сутністю об'єкта нерухомості. Телефон і телефонна інфраструктура все ширше використовуються для забезпечення послуг зв'язку, факсиміле, телетексту, передачі-приймання даних. Потенціал цих послуг розширюється за допомогою розповсюдження волоконно-оптичного зв'язку. Окрім телефонізації, розвивається комп'ютеризація (мережі зв'язку комп'ютерів), автоматизація робочих місць.

Електронна або інформаційна безпека включає забезпечення інформаційного захисту на електронних пристроях, частково у програмному забезпеченні, а також для банку даних організації.

Процес утилізації шкідливих відходів при експлуатації об'єктів нерухомості включає ряд складних управлінських завдань утилізації, наприклад люмінесцентних ламп, щоб позбавитись одночасно і від шкідливих відходів. Як правило, керівник об'єкта нерухомості укладає договір з організаціями, які спеціалізуються на їх захороненні та утилізації. Суть переробки полягає в відокремленому зборі та перепродажу або знищенні відходів. Звичайно, відходи поділяються на категорії: папір, скло (листове, пляшки), металобрухт (сталь, чавун, алюміній), пінопласт, моторні мастила, шини тощо.

Управління переміщенням у процесі виробництва та експлуатації об'єктів нерухомості є управлінням рухом співробітників різних підрозділів, який викликаний збільшенням або скороченням персоналу, припиненням або надбавкою оренди об'єктів чи переходом в інші приміщення.

В процесі експлуатації об'єкта нерухомості часто доводиться виконувати роботи зі зміни об'єкта нерухомості чи то його складових частин. Як показує практика, новий співробітник бажає удосконалити робочий простір або перепланувати офісні приміщення, проте існує ряд правил, які дозволяють здійснювати ефективне управління змінами на користь організації:

простір - немає необхідності пересувати стінку на 0, 5 м для задоволення чиїхось амбіцій;

матеріали - немає потреби використовувати паркет з цінних порід дерева, де можна використовувати ламінат;

принципи проектування - не вбудовувати шафи там, де можна обійтися тими, що стоять окремо;

планування - не здійснювати перепланування офісу лише тому, що хтось із співробітників бажає сидіти напроти вікна;

інженерне забезпечення - не встановлювати по п'ять розеток на кожній стіні, а необхідно забезпечити належний доступ до електричних і інформаційних входів.

Аварійні ситуації можуть виникнути у будь-який час, ніхто КС застрахований від пожежі, затоплення, вандалізму або Навіть від таких ситуацій, як повінь, землетрус тощо. Єдиної форми плану заходів щодо ліквідації аварій не існує, у кожному конкретному випадку призначається відповідальний за той чи інший об'єкт і розробляється інструкція, за якою він повинен діяти. Організації повинні проводити оцінку ступеня і вразливості та розробляти план заходів.

Після усунення наслідків аварій слід виконати такі роботи:

перевірити всі сталеві конструкції на предмет пошкодження від нагрівання;

знайти пошкодження від продуктів згоряння;

перевірити все комунікаційне та офісне устаткування й інші системи об'єкта нерухомості на предмет корозії й вогкості;

перевірити електропровід та інші комунікації на наявність конденсату (в холодний час);

перевірити котельне устаткування;

очистити системи від цвілі та інших шкідливих матеріалів у випадку пошкодження тощо.

Меблі - рівноправний елемент об'єкта нерухомості, тому необхідно здійснювати їх огляд і ремонт відповідно до плану профілактичних робіт. Обслуговування й ремонт. Як показує практика, переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяє достатніх коштів на утримання та ремонт будівель і споруд. Складається ситуація, коли об'єкти нерухомості вводяться в експлуатацію, а кошти на підтримку їх в робочому стані не виділяються. Причин тут багато: від бажання швидко досягти певної мети до нерозуміння наслідків подібного кроку, бо матеріальні докази виявляються через декілька років.

Витрати на виправлення цих наслідків (довготривалого недофінансування) майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування й ремонту, які могли б запобігти цим дефектам.

Обслуговування - роботи, виконані для забезпечення первинного оцінного терміну корисної експлуатації об'єктів нерухомості, які не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають старінню й виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування - попередження передчасного старіння об'єкта нерухомості.

Ремонт - роботи з відновлення пошкоджень або зносу об'єкта нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту - відновлення об'єкта нерухомості.

Ремонтні роботи розподіляються на дрібні й значні. Дрібний ремонт виконується в рамках забезпечення експлуатації об'єкта нерухомості. Він не подовжує термін служби об'єкта й не збільшує його вартість. Його тривалість за часом 1-2 дні. Значний ремонт належить до заходів, що продовжують термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшують його вартість. Триває більше двох днів.

Заміна - це процес заміщення старих фондів, що входять до складу об'єкта нерухомості на аналогічну одиницю. Предметом заміни є основні фонди, які стали непридатними або морально застаріли.

Основна мета обслуговування об'єкта нерухомості - забезпечення безперебійного користування за його прямим призначенням - включає:

щоденне прибирання (для підтримки презентабельного вигляду);

своєчасне виправлення дрібних дефектів;

здійснення суттєвого ремонту;

розробка заходів щодо скорочення й мінімізації сукупних витрат на експлуатацію та обслуговування;

раціональна робота комунальних служб (при забезпеченні надійності), що обслуговують об'єкт нерухомості.

постійний контроль і аналіз витрат з обслуговування і ремонту об'єкта;

складання графіків проведення робіт, контроль за їх виконанням;

звітність з об'єкта нерухомості в цілому і за групами устаткування зокрема.

На практиці існує безліч різних підходів щодо забезпечення експлуатації та ремонту, наприклад:

ремонт за потребами;

періодичний ремонт (наприклад, заміна м'якої крівлі через 10 років);

профілактичне обслуговування устаткування;

аварійне обслуговування;

ремонт (заміна вікон).

Стадія закриття об'єкта - повна ліквідація його первинних і набутих функцій, - у результаті або знос, або якісно новий розвиток.

Ця стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості також вимагає значних витрат на ліквідацію. Ці витрати є наслідком факту володіння об'єктом нерухомості. У випадку, якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, то витрати на зміну відносяться до витрат володіння з урахуванням нової функції. Життєвий цикл об'єкта нерухомості підкоряється визначеним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя (рис.1.6):

1. Термін економічного життя, тобто період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя завершується, коли удосконалення перестають давати прибуток до вартості об'єкта.

Час життя, тобто відрізок часу, коли об'єкт існує й в ньому можна жити або працювати.

Типовий термін фізичного життя, визначений нормативними актами чинного законодавства.

З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:

Ефективний вік, що відображає вік об'єкта залежно від його зовнішнього вигляду, технічного стану і т.д.

Хронологічний (фактичний) вік, що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.

Термін економічного життя, що залишився, використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і складає період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта. Життєвий цикл об'єкта нерухомості поділяється на три етапи (рис.1.7).

Кожний етап включає певні заходи та дії власника.