Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее

Механизм совершения регистрационных действий с недвижимым имуществом претерпел значительные изменения с принятием Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон № 133-З; Закон). Например, этим Законом предусмотрено слияние обособленных ранее систем регистрации земли и зданий, создание единого регистра недвижимости и т.д.

Вместе с тем закрепление в Законе № 133-З положений о приобретении определенными объектами гражданского права статуса недвижимости путем государственной регистрации их создания с юридической точки зрения представляется не совсем корректным. По нашему мнению, применение указанных норм Закона приведет к возникновению значительных противоречий с иным гражданским законодательством.

Недвижимость - это то, что связано с землей и не перемещается

Одной из базовых и древнейших классификаций вещей как объектов гражданского права является их разделение на движимые и недвижимые.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК; Кодекс) различают два вида недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости): вещи, недвижимые по своей природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу указаний закона. В свою очередь вещи, недвижимые по своей природе, подразделяют на две категории:

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками);

- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В силу указаний Закона к недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, согласно определению, данному в ст. 130 ГК, вещь является недвижимой в силу либо своей природы, либо указаний закона без какой-либо госрегистрации (предприятие в целом как имущественный комплекс), либо государственной регистрации такой вещи в качестве недвижимой (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты).

Необходимо отметить, что ГК разделяет понятия "государственная регистрация недвижимого имущества" и "государственная регистрация прав на недвижимое имущество".

На момент написания статьи в Палату представителей Советом Министров был направлен проект закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации недвижимого имущества, комплексной предпринимательской лицензии (франчайзинга), правового режима имущества крестьянского (фермерского) хозяйства" (далее - законопроект), в котором содержится иная редакция ст. 131 ГК "Государственная регистрация недвижимости". Законопроектом предлагается изменить соответствующие положения Кодекса путем введения института государственной регистрации самого недвижимого имущества. Напомним, что согласно действующей норме обязательна регистрация возникновения, прекращения и перехода любых прав на недвижимое имущество. Если упомянутый законопроект будет принят, госрегистрации будет подлежать недвижимое имущество, а также права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

От стройматериалов к недвижимости путь лежит через регистрацию

В связи с предполагаемым внесением в ГК изменений, касающихся госрегистрации недвижимого имущества, необходимо сделать небольшое отступление о правовом регулировании появления недвижимости как объекта материального мира, поскольку именно в этой сфере отчетливо проявляются особенности белорусской национальной правовой модели.

Прежде всего обратим внимание на положения Кодекса, устанавливающие момент времени, с которого определенный объект может становиться предметом гражданско-правовой сделки именно как недвижимое имущество. Сразу же уточним, что ГК не упоминает прямо о моменте возникновения вновь создаваемого недвижимого имущества из иных объектов гражданского права, но содержит нормы, регламентирующие возникновение права собственности на недвижимость. Согласно ст. 220 ГК право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. Пункт 2 той же статьи уточняет, что в случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Вышеупомянутым законопроектом вводится небольшое пояснение по поводу того, что п. 2 ст. 220 ГК относится к вновь созданному недвижимому имуществу. Как видим, п. 2 ст. 220 Кодекса связывает возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, именно с моментом государственной регистрацией самого недвижимого имущества, а не с моментом государственной регистрацией права собственности на него.

В силу же п. 2 ст. 7 ГК права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством. То есть указанная норма связывает возникновение прав на имущество, подлежащее государственной регистрации, с проведением регистрационных действий либо в отношении самого имущества, либо в отношении прав на имущество.

Пункт 3 ст. 220 ГК устанавливает правовой режим вещей, которые еще не могут выступать в гражданском обороте как недвижимое имущество. Согласно этому пункту до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимость создается.

При сопоставлении положений п. 1-3 ст. 220 ГК закономерно возникает вопрос: так все-таки в каких случаях вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации?

В настоящее время формального ответа ГК не содержит. А после предполагаемого внесения изменений в ст. 131 Кодекса на любое недвижимое имущество в случаях, установленных законодательными актами, будут распространяться правила о государственной регистрации. Причем необходимость внесения этих изменений подкреплена уже сложившейся судебной практикой.

Согласно п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 № 2 "О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения" право собственности на возведенное жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 220 ГК). Содержание названного пункта продублировало положения п. 16 ныне не действующего постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 04.06.1993 № 5 "О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом", в силу которого право частной собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникало с момента его (дома) регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов.

Таким образом, на протяжении более чем десяти лет суды применяют нормы гражданского законодательства, регламентирующие возникновение права собственности на создаваемую недвижимость, следующим образом. Любое создаваемое недвижимое имущество должно быть первоначально зарегистрировано в установленном порядке (п. 2 ст. 220 ГК), только после этого может возникнуть право собственности на него, которое (право) также подлежит государственной регистрации. До момента регистрации имущества правовой режим недвижимости в отношении возводимых объектов согласно п. 3 ст. 220 ГК не действует. Это означает, что п. 1 ст. 220 ГК о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента завершения создания этого имущества, но до момента его госрегистрации, судами фактически не применялся.

Из подобной практики применения логично следует вывод: недвижимым является лишь такое имущество, которое зарегистрировано в установленном порядке. Соответственно, незарегистрированные вещи недвижимостью не признаются.

Новый Закон: регистрация - единственный критерий?

Закон № 133-З закрепил сложившийся подход к определению недвижимости и даже несколько его развил.

Исходя из буквального толкования текста Закона он устанавливает правила государственной регистрации в отношении закрытого перечня объектов недвижимого имущества. Так, согласно ст. 3 Закона № 133-З под его действие подпадают земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в том числе жилые, предприятия как имущественные комплексы, другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами. Кроме того, в соответствии с п. 2 данной статьи нормы Закона также применяются в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания "река-море", космических объектов в случае прямого на то указания в самом Законе или ином законодательном акте Республики Беларусь.

С учетом сложившейся судебной практики применения положений ГК и планируемых изменений в ст. 131 Кодекса можно прийти к заключению о том, что любое вновь создаваемое недвижимое имущество, на которое не распространяет свое действие Закон № 133-З и которое ввиду отсутствия иных актов о регистрации в принципе не может быть зарегистрировано, не будет признаваться недвижимым.

Значительным нововведением Закона № 133-З является нормативное закрепление положения о том, что имущество приобретает юридический статус недвижимости с момента государственной регистрации факта его создания. Закон № 133-З, как это видно уже из его названия, предусматривает регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В соответствии со ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат:

- создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

- возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимым имуществом.

Связь перечисленных видов регистрации между собой обеспечивает ст. 10 Закона, в силу которой госрегистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на него, сделок с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

Таким образом, для того чтобы ввести в гражданский оборот имущество в качестве недвижимого, необходимо первоначально зарегистрировать создание этого имущества. До момента такой регистрации согласно п. 2 ст. 7 Закона № 133-З данное имущество не будет считаться созданным как недвижимость и, соответственно, не будет являться недвижимым. Иными словами, любой объект гражданского права, даже тот, который прочно связан с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в соответствии с Законом № 133-З (а в случае принятия изменений в ГК - уже и в соответствии со ст. 131 ГК) не будет являться недвижимостью, если его создание в качестве таковой не зарегистрировано.

Регистрация имущества и регистрация прав на имущество: в чем отличие?

Остановимся подробнее на отличиях государственной регистрации самого имущества от государственной регистрации прав на имущество.

Особенности правового положения недвижимых вещей устанавливаются гражданским правом исходя из прочной связи данных объектов с землей. Специфика недвижимости заключается именно в ее природе, в том, что такие объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Переход права собственности в отношении движимых вещей в связи с возможностью перемещения их в пространстве можно оформить простой передачей их новому собственнику. Недвижимость невозможно передать как вещь, фактически и юридически передаются права на нее. В гражданском обороте участвуют именно права на недвижимость, а не сама недвижимость, поскольку она перемещаться в пространстве не может. Соответственно, для того чтобы избежать конфликтов и не допустить одновременного существования нескольких идентичных прав на один объект недвижимости, и существует система государственной регистрации прав на недвижимость. Регистрация прав также пресекает возможные злоупотребления со стороны собственника, связанные с передачей прав на один объект недвижимости нескольким покупателям. Подобная регистрационная система, во-первых, является единой на всей территории государства, то есть носит публичный характер, а во-вторых, обладает свойством исключительности, поскольку регистрация права служит единственным подтверждением существования права. В Законе № 133-З норма об исключительности государственной регистрации прав на недвижимое имущество отсутствует, но, например, согласно ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-Ф) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Итак, если государственная регистрация прав на недвижимое имущество является вполне оправданным действием, то целесообразность формального подтверждения (посредством регистрации) приобретения вещью статуса недвижимости вызывает определенные сомнения. Для целей контроля государства за параметрами возводимых объектов достаточно ввести систему технической инвентаризации недвижимости, не придавая этим действиям какого-либо юридического значения и уж тем более не связывая с ними искусственный перевод объектов гражданского права из разряда движимых вещей в разряд недвижимых. Но, по-видимому, отечественный законодатель решил "подстраховаться", введя в систему регистрационных действий еще и регистрацию самого материального объекта как юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

А как в России?

Более точным и последовательным в области регулирования регистрационных действий с недвижимым имуществом представляется законодательство Российской Федерации.

Так, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в которой определено понятие "недвижимые вещи", идентична ст. 130 ГК Республики Беларусь. Но, в отличие от положений ст. 220 белорусского ГК, ст. 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а не с момента создания имущества. Российская судебная практика применяет данное положение следующим образом: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права, а не с момента регистрации самого имущества.

Уже упоминавшийся Закон № 122-ФЗ в ст. 1 указывает, что регистрации подлежат права на следующее недвижимое имущество, а также сделки с ним: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все иные объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, одно из основных отличий российского закона о регистрации недвижимости от его белорусского аналога состоит в том, что первый содержит открытый перечень недвижимых вещей, на которые Закон № 122-ФЗ распространяет свое действие, в связи с чем перечни, приведенные в этом Законе и ст. 130 ГК РФ, полностью совпадают.

Кроме того, согласно ст. 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Как видим, Закон № 122-ФЗ вообще не предусматривает такого вида госрегистрации, как регистрация самой недвижимости, а уж тем более не содержит норм об обязательном государственном подтверждении приобретения имуществом статуса недвижимости. Такой подход представляется более верным, поскольку, как сказано выше, особенности правового положения недвижимых вещей устанавливаются гражданским правом именно в силу их прочной связи с землей. Наличие либо отсутствие государственного акта о регистрации не способно разрушить либо, наоборот, создать данную связь. В случае отсутствия регистрации прав на недвижимость фактический собственник должен нести негативные последствия, связанные с невозможностью вовлечь данное имущество в гражданский оборот либо оформить легально отношения с третьими лицами, но при этом сущность самой вещи как недвижимой не изменится.

Подтверждает высказанное мнение и позиция, изложенная в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Названный пункт устанавливает, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона № 122-ФЗ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на подобные объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими отношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Более того, еще ранее российская судебная практика пришла к однозначному выводу о приобретении материальными объектами статуса недвижимых вещей именно в силу природы данных объектов. В п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" дана ссылка на судебное дело, из материалов которого следовало, что на участке были возведены фундамент и стены дома. Поскольку перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно, Президиум ВАС РФ приходит к заключению о том, что данный объект является объектом недвижимости.

Таким образом, продуманная взаимосвязь норм ГК РФ и Закона № 122-ФЗ позволяет выстроить целостную систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не содержащую противоречий, связанных с искусственным "присвоением" вещам статуса недвижимых путем регистрации их создания. На сегодняшний день в РФ недвижимость признается таковой именно в силу своих свойств, а не в силу издания государственного регистрационного акта. Российское законодательство в полной мере восприняло концепцию участия в гражданском обороте не самих объектов недвижимости, а прав на них. Поэтому согласно регистрационному законодательству РФ для цели введения недвижимости в гражданский оборот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать право собственности на нее.

Именно следствием такого подхода является то, что ст. 25 Закона № 122-ФЗ, не подвергая сомнению наличие у не завершенных строительством объектов статуса недвижимости, позволяет регистрировать право собственности на такие объекты в случае необходимости вовлечения их в гражданский оборот.

Республика Беларусь: попытка изменить природу вещей

Вернемся же к белорусским реалиям.

Как сказано выше, если регистрационное законодательство продолжит существовать в неизменном виде, а также если будет принята новая редакция ст. 131 ГК, недвижимым имуществом в нашем государстве будут признаваться и, соответственно, участвовать в гражданском обороте именно как недвижимость исключительно объекты, зарегистрированные как созданная недвижимость. Следовательно, любое иное имущество, в том числе являющееся недвижимым согласно положениям ст. 130 ГК, но не прошедшее процедуру регистрации его создания, недвижимым признаваться не будет, если только впоследствии не издадут специального нормативного акта, посвященного этому вопросу.

Между тем некоторые нормы ГК объективно учитывают специфику недвижимого имущества, но их действие формально не может распространяться на вещи, не признаваемые недвижимыми согласно действующему законодательству. В качестве примера рассмотрим обычную гражданско-правовую сделку, связанную с куплей-продажей объекта незавершенного строительства, в отношении которого не была проведена процедура консервации и который не был зарегистрирован как созданная недвижимость.

В силу п. 2 ст. 7 Закона № 133-З данное имущество не признается недвижимым. Поэтому при совершении сделки купли-продажи незавершенного незаконсервированного строения, которую необходимо оформлять в соответствии с п. 3 ст. 220 ГК как куплю-продажу строительных материалов, участники сделки непременно окажутся в ситуации, попросту противоречащей здравому смыслу. Рассмотрим ее более детально.

1. Первые трудности возникают уже с определением предмета договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 435 ГК, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным. Это означает, что для заключения договора необходимо будет определить точное количество подлежащих передаче строительных материалов, поскольку формулировки наподобие "продается все, что находится на строительном участке" явно не содержат сведений о количестве передаваемого товара. В связи с этим придется пересчитать все участвующие в создании недостроенного объекта материалы вплоть до количества использованного цемента. В случае же продажи недвижимости для достаточной идентификации предмета договора достаточно указать ее место нахождения.

2. Новый собственник материалов не сможет обезопасить себя от недобросовестных действий, связанных с отказом от предоставления права аренды, со стороны владельца земельного участка, на котором находится незавершенное строительство. Напомним, что при продаже недвижимости в силу п. 1 ст. 523 ГК к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В нашем случае, если владелец земельного участка откажется заключать договор аренды с новым собственником незарегистрированного строения, то незадачливый покупатель будет вынужден полностью демонтировать строение и перевезти купленные материалы на новое место.

3. Новый собственник материалов также не защищен от недобросовестных действий и самого продавца, который, пользуясь необязательностью государственной регистрации движимого имущества, прав на него и сделок с ним, вполне может продать объект незавершенного строительства нескольким лицам одновременно. Если бы речь шла о продаже недвижимости, подобное было бы невозможно в силу принципа исключительности госрегистрации прав на недвижимость.

4. Исходя из норм действующего законодательства, "отпускать" покупателю незавершенного строительства имущество, несмотря на частичное нахождение последнего в земле, необходимо либо по товарным (ТН-2), либо по товарно-транспортным накладным (ТТН-1), которыми оформляется любая передача товарно-материальных ценностей. Между тем передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем согласно ст. 527 ГК осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

5. Определение рыночной стоимости недвижимости в значительной мере зависит от ее места нахождения, в связи с чем, если бы незавершенное строительство рассматривалось как недвижимость, цены на недостроенный объект, находящийся в Минске, значительно отличались бы от цен на аналогичный объект, размещенный, к примеру, в г. Ганцевичи Брестской области. Но поскольку оформляется продажа именно строительных материалов, и в том и в другом случае предметом договора выступает известная совокупность обезличенных вещей, вследствие чего продавец вполне может занизить цену объекта, тем самым нанеся ущерб государству занижением налогооблагаемой базы.

6. Могут возникнуть и многие дополнительные проблемы, связанные с искусственным приданием статуса движимых вещей объектам незавершенного строительства. Например, согласно ст. 226 ГК возможно приобрести право собственности на подобную постройку как на бесхозяйную вещь на основании приобретательной давности всего лишь по истечении 5 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения (что не допустимо без решения суда в случае с недвижимым имуществом). Любые иски, связанные с данной постройкой, будут рассматриваться судом не по месту ее нахождения, а согласно общим правилам подсудности. Наследство в отношении такой постройки будет открываться также не по месту ее нахождения.

Необходимо отметить, что подобные противоречия между имеющимся правовым статусом и фактически присущим объекту характером недвижимости будут возникать и в отношении других объектов, создание которых не зарегистрировано согласно Закону № 133-З. Например, в отношении садовых домиков, домов, находящихся в частной собственности граждан, и т.д. Для каждой из этих категорий недвижимых объектов, чтобы придать им статус недвижимости, необходимо будет издавать нормативный акт, относящий вещи, создание которых не зарегистрировано в соответствии с требованиями Закона № 133-З, но которое по своей природе имеют прочную связь с землей, к недвижимым вещам и без такой регистрации. Так, в момент написания настоящей статьи по информации, полученной от работников регистрирующих организаций, уже готовился нормативный акт, которым предполагается отнести незавершенное незаконсервированное строение, прочно связанное с землей, к недвижимости.

В заключение отметим, что законодатель Республики Беларусь при написании Закона № 133-З пошел по самому простому пути, связав приобретение определенным объектом статуса недвижимости с формальным моментом государственной регистрации его создания. Между тем государственная регистрация природу вещей изменить не в силах, а потому очевидно, что регулирующее соответствующие отношения законодательство нуждается в совершенствовании.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея, 1999.

Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 10 декабря - 1998 г. // Мн.: Амалфея, - 1999.

Гражданское право: Учебник, под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, М.: Проспект. – Т. 2. – 2000.

Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.

Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.

Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954.

Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 374с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.