Ипотека и ее оформление в РФ

императивно, довольно трудный вопрос о соотношении залога земельного участка с судьбой или с залогом находящихся на нем строений, зданий и сооружений.

Первое правило, содержащееся в пункте третьем, императивное и не предусматривает исключений, гласит, что залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом (ипотекой) той части земельного участка, на которой это здание или сооружение находится, или права на соответствующую часть земельного участка, которая обеспечивает возможность самостоятельной эксплуатации этого здания или сооружения. Возможность залога здания или сооружения, "висящего в воздухе", закон исключает, и такой договор о залоге, если он будет заключен, очевидно, должен признаваться недействительным.

На практике формальное применение данного положения ГК РФ могло бы привести к признанию большинства договоров ипотеки ничтожными сделками, ибо в нашей стране в результате приватизации образовалось много участников имущественного оборота, являющихся собственниками зданий, сооружений, строений, которые в поисках кредитных ресурсов закладывают принадлежащие им объекты недвижимости, не смотря на то, что не являются собственниками земли. Причем такие действия не могут быть признаны неправомерными, поскольку в силу статьи 209 ГК РФ они вправе как собственники по своему усмотрению распоряжаться соответствующими объектами недвижимости, в том числе и путем передачи их в залог.

Содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснения помогают нам разрешить этот вопрос.[10]

Правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки. В тех же случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок будет определяться, исходя из статьи 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передачи их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Иначе Кодекс относится к случаям, когда закладывается земельный участок, на котором находится здание или сооружение. В четвертом пункте статьи 340 ГК РФ говорится, что право залога не распространяется на находящиеся на заложенной земле здания или сооружения, если в договоре не установлено иное условие. Но, если стороны в договоре ничего иного не установили и договорились о залоге только земельного участка, ничего не сказав о судьбе здания или сооружения, которое на нем находится, то при обращении залогодержателем (банком, кредитором) взыскания на земельный участок для эксплуатации этого здания или сооружения должна быть оставлена свободной от взыскания соответствующая часть участка, которая необходима для его нормального функционирования. Очевидно, как минимум, должна быть оставлена площадь под зданием и должен быть оставлен хотя бы какой-то проход к нему. Поэтому при залоге земельных участков, на которых уже построено, сооружено чего-либо, нужно быть очень осторожным. Залогодержатель может получить меньше того, на что он рассчитывает, потому что собственнику здания должна быть оставлена определенная часть этой земли, которая необходима для использования здания в соответствии с его целевым назначением. Иначе говоря, земельный участок, на который обращается взыскание, обременен сервитутом.

И, наконец, третий случай - когда закладывается земельный участок, на котором находится здание и сооружение, не принадлежащее собственнику этого участка. В этом случае при обращении взыскания на земельный участок залогодержатель становится на место собственника - залогодателя. К нему переходят все права и обязанности по отношению к собственнику здания.

Гражданский кодекс РФ предусматривает определенные исключения в области залога для собственника земельного участка. Согласно статье 260 части 1 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе отдавать его в залог и распоряжаться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если же речь идет о землях сельскохозяйственного и иного назначения, то пользование земельными участками, отнесенными к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых их целевым назначением. (Данные положения относятся к главе 17 части 1 ГК РФ, которая вводится в действие со дня введения в действие принятого Государственной Думой Федерального Собрания РФ Земельного Кодекса РФ.)

Общее правило о том, что залогодателем может быть только собственник имущества, находит свое подтверждение и в норме о том, что лицо, которому земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, не вправе передавать его в залог, хотя владелец такого участка имеет определенные права на распоряжение им - может предавать участок в аренду, в безвозмездное срочное пользование, но совершение сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка не допускается.

Гражданским Кодексом РФ не урегулирован вопрос о регистрации недвижимого имущества. Он лишь предусматривает необходимость издания закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом, проект которого уже принят Государственной Думой.

Итак, ГК РФ 1994г. установил подробные общие правила о залоге, не забыв и о таком виде залога, как ипотека. Но Гражданский Кодекс, нося универсальный, общий характер, не мог подробно урегулировать весь механизм ипотеки, он устранил только те недостатки закона "О залоге", которые вызывали на практике наибольшее количество вопросов.

Характеризуя российское законодательство об ипотеке, необходимо остановиться на анализе Основных положений о залоге недвижимого имущества - ипотеке, принятого Распоряжением заместителя Председателя Совета Министров -Правительства РФ от 22 декабря 1993г. Положение разработано Исследовательским центром частного права, носит рекомендательный характер и в какой-то мере проясняет различные вопросы ипотеки. Расширяются и разъясняются некоторые понятия.

Так, по данному положению "залогодателем может быть как должник, так и третье лицо", что закон "О залоге" не предусматривает. Второй немаловажный момент: конкретно указана форма договора об ипотеке, что ранее также не было зафиксировано в Законе. Четко сказано, что договор об ипотеке заключается в виде закладной. Кроме того, дан перечень реквизитов (всего их 13), которые должны присутствовать в закладной. Таким образом определяется сама форма договора об ипотеке.

Так как в настоящий момент единой порядок регистрации недвижимого имущества в РФ не установлен, "Положение" предусматривает временные правила регистрации. Для определенных видов ипотек предусмотрены соответствующие государственные органы, осуществляющие регистрацию, предусмотрен и порядок ее осуществления.

В пункте, указывающем на виды ипотек, есть один интересный аспект, об ипотеке имущества, находящегося в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников).Это тесно связано с понятием кондоминиума, как формы права собственности или владения на правах собственника. Важнейшей особенностью этого определения является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящееся к индивидуальной собственности, находится в совместном ведении.

И в "Положении" четко определяется, что на имущество подобного рода ипотека устанавливается лишь при наличии письменного согласия всех собственников (это важно для коммерческих структур, так как кондоминиум как форма собственности используется не только применительно к жилищному фонду, но также кондоминиумы могут создаваться и для эксплуатации служебных и коммерческих, а также промышленных зданий и недвижимости смешанного назначения, когда часть площадей используется для жилищных, а часть- для коммерческих целей.

"Положение" освещает достаточно трудный вопрос залога жилых помещений. И здесь немного сглаживаются юридические противоречия данного вопроса. Так, в данном документе предусмотрено , что в ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащей залогодателю на праве собственности, причем залогодержателем могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселением покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи.

Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающим в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Лица, проживающие в жилых домах(квартирах) на условиях договора найма, договора аренды не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого помещения. Таково хотя бы какое-то приемлемое разрешение противоречий правовых норм.

Значительно расширяют "Положения" и особенности ипотеки предприятий. В соответствующем разделе об этом есть практически все, начиная с детального состава заложенного имущества, чего нет в законе "О залоге". Особенно ценно здесь то, что .вопервых, дан нормируемый минимум суммы денежного обязательства, обеспеченного ипотекой (оно должно составлять не менее половины стоимости активов предприятия); во-вторых, определен минимальный срок договора об ипотеке (точнее срок возвратности кредита по договору) -1 год, и в-третьих, указана основа, на которой определяется состав имущества и оценка его стоимости (это полная инвентаризация имущества предприятия, проводимая независимым аудитором; при этом акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной). И, надо сказать, что все эти три позиции во многом (с юридической точки зрения) снижают риск предоставления кредитов под залог имущества, что сегодня очень важно.

Подробно в "Положениях" изложены правила, применяемые к ипотеке земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Но ипотека по ним допускается лишь для обеспечения использования кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства.

Говоря в общем об "Основных положениях о залоге недвижимого имущества -ипотеке", следует признать, что с принятием этого документа в качестве закона, законодательная база значительно усилится, что создаст основу для более широкой практики ипотечного кредитования многими банками и другими кредитными учреждениями. Но данный документ до сих пор не принят, а проект закона "Об ипотеке" был разработан не на основе этого документа.

В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996г. Указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Этот

Указ издан для временного регулирования рассматриваемых отношений ввиду отсутствия предусмотренного п.2 ст.334 ГК РФ закона об ипотеке, впредь до его принятия.

Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Не может быть предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, кроме квартир в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Решает Указ и вопрос о залоге жилого помещения (квартиры), в котором проживают залогодатель, собственник этого помещения и члены его семьи. Здесь он солидарен с "Основными положениями о залоге недвижимости - ипотеки", но носит не рекомендательный, а обязательный характер - в случае обращения взыскания на такое жилое помещение собственник и члены его семьи не подлежат выселению. Следует заметить, что в силу данного положения, хотя право собственности, являющееся основанием для проживания самого залогодателя, и прекращается в результате обращения взыскания, за ним, как и за членами его семьи, сохраняется право на последующее проживание. Хотя такая позиция подвергается критике, как идущая вразрез с положениями о собственности[11], однако она представляется наиболее приемлемой для данных случаев. Дело в том, что прекращение права собственности на основании права залога носит особый характер. Залогодатель должен быть застрахован от того, что он потеряет и право проживания.

Но если договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

Подтверждает Указ и правило о том, что здания, сооружения непосредственно связанные с землей закладываются только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором они находятся, либо залогом принадлежащего залогодателю права на этот участок. Но право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, что противоречит ст. ЗЗ6 ГК РФ и ст.54 Закона "О залоге".

Указ Президента от 28.02.96. не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, то есть он не способствует созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вопрос о государственной регистрации данный Указ не решает, то есть он не устанавливает ни ее процедуру, ни орган, который будет регистрировать договор об ипотеке. Тем не менее, Указ Президента определяет форму, по которой будет проводиться государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" №293 стал тем единственным специализированным актом, нормы которого полностью посвящены, регулированию ипотечных отношений, вплоть до принятия закона "Об ипотеке". Он создает вместе с законом "О залоге" и ГК РФ правовую базу для развития ипотечного кредитования в РФ.

Характеризуя законодательство РФ об ипотеке, необходимо сказать несколько слов об Указе Президента РФ от 10 июня 1994г. №1180 "О жилищных кредитах"[12]. в соответствии с которым было принято положение "О жилищных кредитах". Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство жилья, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества(ипотека).

Предметом залога в соответствии с положением могут быть готовые и не завершенные строительством жилые дома и квартиры, а также жилые дома и квартиры, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции, в частности, при обеспечении залогом строительных банковских кредитов, земельный участок под строительство.

Решение о предоставлении строительного кредита принимается банком - кредитором на основании кредитной заявки заемщика, в которой указывается цель и срок использования кредита, форма его обеспечения и перечень документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика.

Этим Указом было положено начало для кредитования в жилищной сфере.

Помимо нормативных актов, принятых высшими органами государственной власти, правовое регулирование ипотеки осуществляется ведомственными нормативными актами. Особый интерес представляют два документа Госкомимущества России: письмо от 2 сентября 1992г. № ДВ-17/5851 "О согласовании залога(заклада) государственного имущества" и распоряжение от 21 апреля 1994г. №890-р"0б утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок".

Первый документ исходил из следующих принципиальных положений. Во-первых, не допускался залог объектов недвижимости, если эти объекты подлежали приватизации в соответствии с Государственной программой приватизации. Во-вторых, сделка по залогу государственного имущества допускалась только при отсутствии в договоре о залоге ряда условий. В-третьих, залог государственного имущества допускается только после получения согласия Госкомимущества России, которое оформляется специальным распоряжением. В-четвертых, не допускаются сделки по закладу государственного имущества.

Дальнейшее развитие положения, связанного с залогом государственного имущества, получили в другом документе - Временном положении о согласовании залоговых сделок. Но положения этого документа "не распространяются на договоры об ипотеке" (п.