Правовой режим земель населенных пунктов

Министерство внутренних дел Российской Федерации

Белгородский юридический институт

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дисциплина «Земельное право»

Реферат

На тему:

«Правовой режим земель населенных пунктов.

Правовой режим земель поселений»

Подготовил:

Курсант 144 взвода

Рядовой милиции

Красный А.Н.

Проверил:

Преподаватеть кафедры

капитан милиции

Абрамов В.А.

Белгород

2008

План реферата

Вступительная часть

1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений

2. Планирование развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

3 Право пользования землями военных объектов и режимных зон. Охрана земель поселений

Заключительная часть (подведение итогов)

Вопрос 1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений

Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располага­ющихся на них городов и других поселений. В настоящее время, ког­да все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, раз­работка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточ­ных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для раз­мещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).

Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 01.01.2005 все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, ста­ницы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные посе­ления.

При этом в зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

— сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн че­ловек);

— крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);

— крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);

— большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);

— средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

— малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. че­ловек);

— крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);

— большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);

— средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);

— малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную дея­тельность — деятельность государственных органов, органов местно­го самоуправления, физических и юридических лиц в области градо­строительного планирования развития территорий и поселений, опре­деления видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом ин­тересов граждан, общественных и государственных интересов, а так­же национальных, историко-культурных, экологических, природных осо­бенностей указанных территорий и поселений.

Использование земель поселений осуществляется на основе градо­строительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Статья 7 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает право граж­дан на благоприятную среду жизнедеятельности. В соответствии с Конституцией РФ каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. Осуществление такого права гражданина предусматривает:

^ градостроительное планирование развития территорий и поселе­ний;

^ участие граждан и общественных объединений в осуществлении градостроительной деятельности; государственное нормирование градостроительной деятельности; лицензирование градостроительной дея­тельности отдельных видов; сертификацию строительных материалов отдельных видов и услуг отдельных видов в области строительства; государственный и общественный контроль за осуществлением градо­строительной деятельности и соблюдением законодательства РФ о градостроительстве;

^ компенсацию вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства РФ о градо­строительстве и повлекшего за собой ухудшение среды жизнедеятель­ности; возмещение вреда, причиненного здоровью и имуществу граж­дан в результате нарушения законодательства РФ о градостроитель­стве; привлечение к ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства РФ о градостроительстве.

Важная роль в регулировании земельных отношений в поселени­ях принадлежит Федеральному закону от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.03)'. Данный Федеральный закон регулирует отношения, возни­кающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприят­ной среды жизнедеятельности человека и общества. Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях го­родов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулиро­вание земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

Назначение земель поселений заключается в том, что они функ­ционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и зе­мельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составля­ют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверх­ностью указанных территорий.

Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:

^ земли городов и сельских поселений имеют общее предназначе­ние: обслуживание городов и сельских поселений;

^ земли поселений характеризуются тем, что они расположены внутри черты: для земель городов — городской черты, а для земель поселений — черты сельских поселений. Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включе­ние земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостро­ительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназна­ченные для обслуживания хозяйства и населения.

Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проек­тами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).

Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соот­ветствующих органов местного самоуправления.

Особенности государственного управления землепользованием в поселениях. Государственное управление земельными отношениями в поселени­ях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градо­строительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градо­строительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы госу­дарственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостро­ительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и гра­достроительства); на местном же уровне государственное регулиро­вание осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, .поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы мест­ного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответ­ствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

В ведении муниципальных образований в области градостроитель­ства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нор­мативных правовых актов органов местного самоуправления в "облас­ти градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития террито­рий городских и сельских поселений, других муниципальных образо­ваний и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских посе­лений, черты других муниципальных образований и внесение в соот­ветствующий орган государственной власти предложений об их утвер­ждении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других му­ниципальных образований; принятие решений об обеспечении потреб­ностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной дея­тельности; организация ведения государственного градостроительно­го кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельнос­ти; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроитель­ной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществ­ление контроля за соблюдением нормативных правовых актов орга­нов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градо­строительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муници­пальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и про­ведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их за­стройке.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские посе­ления, расположенные в непосредственной близости от городов (по­селков).

Помимо указанного выше общего управления осуществляется ве­домственное управление землями поселений, которое ведется Государ­ственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ, а также соответствующими органами этого Комитета в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской админист­рации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складываю­щихся при градостроительной деятельности.

Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ве­домств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптималь­ное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

Как уже указывалось, ведомственное управление землями городов осуществляет Государственный комитет по строительству и жилищ­но-коммунальному комплексу РФ. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:

^ нормотворческая деятельность (например, представление в Пра­вительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);

^ координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);

^ контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);

^ организационная деятельность (например, организует подготов­ку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градо­строительства).

Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и гра­достроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура глав­ного архитектора -отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

Правовое регулирование использования земель поселений осуще­ствляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совмест­но с органами местного самоуправления, а также органами исполни­тельной власти.

Государственное управление градостроительной деятельности обес­печивается: управлением государственными капитальными вложения­ми в создание и развитие социальной и производственной инфра­структуры; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и материальной помощи на развитие объектов строитель­ства; контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов; осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов не­завершенного строительства; проведением экспертизы, в том числе тех­нической и экологической, градостроительной документации.

Государственное регулирование правового режима земель поселе­ний осуществляется посредством:

^ выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения;

^ ведения государственного градостроительного кадастра и мони­торинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации;

^ планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации

Градостроительный кодекс РФ (ст. 54) указывает, что государствен­ный градостроительный кадастр — это государственная информацион­ная система сведений, необходимых для осуществления градостроитель­ной деятельности, в том числе для осуществления изменений объек­тов недвижимости. Он ведется в отношении территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.

Мониторинг объектов градостроительной деятельности — система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изу­чения состояния среды жизнедеятельности. Сведения мониторинга объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в госу­дарственный градостроительный кадастр.

В соответствии с Положением о ведении государственного градос­троительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным постановлени­ем Правительства РФ от 11.03.99 целью ведения градостроительного кадастра и мониторинга является обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях территорий и объектов недвижимости в хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. Пункт 4 данного Положения гласит, что Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу является го­сударственным заказчиком работ по созданию единой системы веде­ния градостроительного кадастра, ведению градостроительного кадас­тра в отношении территории РФ. Основой градостроительных кадас­тров всех уровней являются соответствующая градостроительная документация и государственный земельный кадастр. Градостроитель­ный кадастр каждого уровня включает в себя:

^данные утвержденной градостроительной документации;

^ топографо-геодезические и картографические материалы;

^ сведения отраслевых кадастров и информационных систем;

^ материалы о градостроительной ценности территории, о резуль­татах мониторинга объектов градостроительной деятельности;

^ обобщенные данные градостроительных кадастров иного уровня;

^ данные утвержденных схем и проектов развития инфраструктуры;

^ нормативно-правовые акты, нормативы и правила (п. 9 Положе­ния).

Ведение градостроительного кадастра осуществляется на бумажном и магнитном носителях. Сведения градостроительного кадастра пре­доставляются пользователю в виде документированной информации. Сведения градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными. Дан­ные информационных ресурсов градостроительного кадастра, получен­ные пользователями в установленном порядке, могут быть использо­ваны ими для создания производственной информации с обязательной ссылкой на источник информации.

Работы по ведению мониторинга осуществляются службами градо­строительного кадастра и другими привлекаемыми в установленном порядке юридическими и физическими лицами.

Вопрос №2. Планирование развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований

На уровне всей территории РФ в области градостроительства раз­рабатывается Генеральная схема расселения, в которой указываются: цели федеральной политики в области градостроительства; основные положения развития системы расселения; меры по улучшению эколо­гической обстановки в регионах; территории, благоприятные для раз­вития систем расселения и др.

Для территорий двух и более субъектов РФ или частей их тер­риторий разрабатываются консолидированные схемы градостроитель­ного планирования в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и интересов Российской Федерации при осуществ­лении градостроительной деятельности (ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ 25 августа 1999 г. были утверждены «Основные требования к разработке и согласованию консолидированных схем градостроительного планирования и основ­ных положений консолидированных схем градостроительного пла­нирования». В основных положениях консолидированной схемы, являющихся ее составной частью, содержатся предложения по при­оритетным направлениям региональной градостроительной и про­странственно-территориальной политики. Разработка консолидиро­ванных схем осуществляется на основании решения Правительства РФ. Государственным заказчиком по разработке консолидированных схем является Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Головной разработчик консолидированной схемы определяется государственным заказчиком на конкурсной основе. Задание на проектирование консолидированной схемы также утверждается государственным заказчиком. В задании на проектирование определяются состав и содержание консолиди­рованной схемы и ее основных положений, состав, порядок получе­ния исходных данных и другие условия работы, уточняется порядок проведения согласования и экспертизы.

В соответствии с консолидированной схемой разрабатываются тер­риториальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, в которых указываются в соответствии с градостроительной до­кументацией федерального уровня цели государственной политики в области градостроительства на территориях субъектов РФ исходя из социально-экономических и природно-климатических условий субъек­та РФ.

На нижестоящем уровне разрабатываются территориальные комп­лексные схемы развития территорий районов и сельских округов. В них содержатся предложения об установлении границ поселений и пригородных зон городов, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий указанных районов, сельских ок­ругов. Территориальные комплексные схемы градостроительного пла­нирования развития территорий районов, сельских округов разрабаты­ваются и утверждаются органами местного самоуправления соответ­ствующих районов и сельских округов по согласованию с органами местного самоуправления поселений, находящихся в пределах районов и сельских округов, в порядке, установленном Градостроительным ко­дексом РФ.

В соответствии с утвержденной в установленном порядке градо­строительной документацией федерального уровня и уровня субъек­та РФ разрабатывается генеральный план. Генеральный план — гра­достроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Градострои­тельный кодекс РФ определяет, что генеральный план является ос­новным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятель­ности, направления и границы развития территорий городских и сель­ских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо ох­раняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержат­ся предложения об установлении границ поселений, а также об обес­печении ресурсами в целях комплексного развития территорий посе­лений. Генеральные планы городских и сельских поселений разраба­тываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений и утверждаются органами государствен­ной власти соответствующего субъекта РФ. Однако в период разра­ботки нового генерального плана городского или сельского поселения действует ранее утвержденный генеральный план в части, не проти­воречащей правилам застройки. На основе генеральных планов город­ских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сель­ских округов разрабатываются проекты черты городского и сельско­го поселений, черты другого муниципального образования.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова­ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни­ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий­ской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат госу­дарственной экспертизе в Главном управлении государственной вне­ведомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по стро­ительству и жилищно-коммунальному комплексу, организации государ­ственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других спе­циально уполномоченных на то государственных органах.

При разработке градостроительной документации о градостроитель­ном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности. Ограничения на использование территорий для осуществления градо­строительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:

— зоны охраны памятников истории и культуры, заповедные зоны;

— зоны особо охраняемых природных территорий;

— санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

— водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

— зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

— зоны залегания полезных ископаемых;

— зоны чрезвычайных экологических ситуаций;

— зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

— иные зоны.

В соответствии с генеральным планом городских и сельских посе­лений разрабатываются проекты планировки — градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сель­ских поселений. Проекты планировки определяют: красные линии и линии регулирования застройки; границы земельных участков; разме­щение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проез­дов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспор­та, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Помимо проектов планировки разрабатываются проекты застройки для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировоч­ной структуры городских и сельских поселений в границах установ­ленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

К границе (черте) города примыкают земли, предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригород­ную зону данного города. Эти земли являются территорией пригород­ной зоны городов. Зонирование данных территорий определяется в территориальных комплексных схемах пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации. В пригородных зонах го­родов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запре­щается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воз­действие на окружающую среду.

Генеральный план города обязателен, как уже было сказано, для всех организаций, осуществляющих строительство в городе.

Генеральный план города принимается на перспективу в 25—30 лет. Генеральные планы городов с количеством населения 500 тыс. чело­век и более разрабатываются в две стадии: технико-экономические основы развития города с эскизом генерального плана (ТЭО) и гене­ральный план города; Генеральные планы остальных городов — в одну стадию. При этом технико-экономические основы развития города выполняются как составная часть генерального плана.

Проекты детальной планировки и застройки. Они являются конкретной формой использования земель городов; разрабатываются на основе генерального плана города на отдельные части застраивае­мой территории: жилые районы, общегородские центры, общественные комплексы, подлежащие застройке, реконструкции или благоустройству в ближайшие годы в соответствии с проектами размещения строительства первой очереди. Проект детальной планировки и застройки разрабатывается с целью определения земельных участков для раз­мещения на них предприятий и учреждений культурно-бытового об­служивания населения, установления красных линий улиц, площадей и инженерных сетей, благоустройства улиц, дорог и озеленения.

Законодательством предусматривается земельно-хозяйственное устройство городских территорий.

Планы земельно-хозяйственного устройства городских тер­риторий. Они являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке и временно не застраивае­мых.

Этот план проходит две стадии: первая — план земельно-хозяй­ственного устройства и вторая— детальный проект земельно-хозяй­ственного устройства территории города (поселка).

В плане земельно-хозяйственного устройства территории городов разрабатываются конкретные мероприятия по рациональному освое­нию земель и устанавливается порядок их использования в тех слу­чаях, когда он не установлен генеральным планом.

План земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулиру­ются земельные отношения в городах, организуется сельскохозяйствен­ное производство, проводятся мероприятия по инженерной подготов­ке территории.

В развитие перспективных планов земельно-хозяйственного устрой­ства городские органы самоуправления составляют ежегодные планы использования земель для нужд сельского хозяйства и других угодий, не относящихся к землям городской застройки.

Проекты планировки пригородной зоны. Они являются фор­мой территориального планирования использования этих земель, раз­рабатываются для городов с определенной проектной численностью населения и поселков городского типа. В составе генерального плана разрабатывается схема планировки прилегающего к городу района. Указанные проекты призваны обеспечить рациональное использование прилегающей к городу территории. В них необходимо предусматри­вать резервные территории для последующего развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природ­ную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются терри­тории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отды­ха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при­городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга — федеральным законом.

По решению компетентных государственных органов в пригород­ных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в веде­ние городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят реше­ния, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначен­ные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, созда­ния загородных лесопарков и живописных ландшафтов.

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запре­щается предоставлять земельные участки для всех видов строитель­ства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же по­рядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участ­ки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользо­вание для отдыха населения с соблюдением всех требований по охра­не природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Кроме перспективного планирования земель городов и других по­селений существует еще текущее планирование, которое осуществля­ется посредством так называемых планов использования земель город­ской, поселковой и сельской застройки.

Право пользования землями поселений. Право пользования землями городов и других поселений в отли­чие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земель­ный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика зе­мельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собствен­ности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем. Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землеполь­зователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений. Во-вторых, земельный участок пре­доставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или со­оружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно перепле­таются.

Сложность при формировании понятия рационального использова­ния земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединя­ет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организ­ма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каж­дому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.

Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффектив­ное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соот­ветствии с их целевым назначением, установление правильного коли­чественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разме­стить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организа­ций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использо­вание городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промыш­ленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конеч­ном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство дру­гих поселений.

Постановлением Правительства РФ 2 февраля 1996 г. было утвер­ждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закреп­ление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зда­ний и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, нало­гообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установле­ние границ землепользования (т.е. межевание) производится в отно­шении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, передан­ных в собственность, владение, пользование юридических и физиче­ских лиц, а также государственных и муниципальных земельных участ­ков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подле­жат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и про­ходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социаль­ной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении гра­ниц должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельно­го участка. При межевании застроенных территорий проводится: вы­деление структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответ­ствии с планом красных линий; межевание на земельные участки по­средством установления границ существующих и новых объектов не­движимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недви­жимости. Постановление органов местного самоуправления о меже­вании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

^ подготовительные работы;

^ разработку плана межевания микрорайона или квартала, согла­сование его с владельцами недвижимости и утверждение в установ­ленном порядке;

^ установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуп­равления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой орга­нами местного самоуправления на период проведения работ по ме­жеванию, в которую включаются руководители и специалисты соот­ветствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (му­ниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а так­же физические и юридические лица, представляющие интересы вла­дельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова­ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни­ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий­ской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Ми­нистерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организа­циях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возни­кают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъек­тов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконст­рукции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сель­ских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следую­щих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреацион­ные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специаль­ного назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой тер­риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный рег­ламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сель­ских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не пре­дусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.

Нам представляется, что в состав земель городских и сельских поселений входят следующие земли: городской и сельской застройки, земли общего пользования, земли, занятые промышленной, коммерче­ской и коммунально-складской застройкой, и т.д., земли промышлен­ности, связи, энергетики и иные земли специального назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, земли, занятые военными и режим­ными объектами, и земли пригородной зоны.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (кон­тракт) между ними, решения соответствующих органов власти и уп­равления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, переда­че в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодатель­ством РФ.

Заключение договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников гра­достроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, яв­ляются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должност­ных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении сво­их прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюде­ния интересов всех субъектов градостроительной деятельности.

Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения догово­ра (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (кон­тракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному со­глашению сторон.

Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включать­ся земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не вхо­дящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории пригородного сель­скохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при­городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, выпол­няющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функ­ции, в пределах которых запрещается хозяйственная и иная деятель­ность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.

Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается по ре­шению Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).

Право пользования землями жилой и общественной застройки.

Земли жилой, общественной, промышленной и коммунальной за­стройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жи­лыми, культурно-бытовыми, промышленными и иными строениями и сооружениями. Кроме земель, находящихся под строениями, к этим зем­лям относятся дворовые и усадебные участки, обслуживающие строения.

Земли жилой и общественной застройки предоставляются в бес­срочное пользование различным предприятиям, организациям и учреж­дениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, куль­турно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Заказчикам жилищного, культурно-бытового и коммунального стро­ительства земельный участок предоставляется во временное пользо­вание только на время строительства. По окончании строительства одновременно с передачей гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям возведенных строений и сооружений для их эксплуата­ции администрация города предоставляет им в бессрочное пользова­ние земельные участки (или в собственность — в случаях, предусмот­ренных законом).

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова­ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни­ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий­ской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат госу­дарственной экспертизе в Главном управлении государственной вне­ведомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по стро­ительной, архитектурной и жилищной политике, организации государ­ственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специ­ально уполномоченных на то государственных органах.

В крупных городах, где жилищное, культурно-бытовое и коммуналь­ное строительство объединено в одной специализированной строитель­ной организации (например, в Москве), земельные участки предостав­ляются единому заказчику (Главному управлению капитального строи­тельства) с передачей их после окончания строительства в пользование соответствующим организациям, предприятиям и учреждениям.

Однако в ряде городов строительство наряду с