Договор строительного подряда в Республике Беларусь

своей работы я рассмотрю предпосылки заключения договора строительного подряда, поскольку без наличия таковых сделка не имеет смысла, порядок заключения договора, а также ответственность, предусмотренную за невыполнение условия договора. В гражданском праве любое право либо обязанность нуждаются не только в законодательном закреплении, но и в процессуальной возможности исполнения. Поэтому во второй части будут рассмотрены некоторые практические аспекты реализации права на заключение договора строительного подряда и последствия, вытекающие из такого права.

2.1 Предпосылки заключения договора строительного подряда

Договор строительного подряда может быть заключен только при наличии у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п.12 Правил № 1450.

Заказчик должен иметь:

1. соответствующий документ, удостоверяющий права на земельный участок;

2. решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта;

3. проектно-сметную документацию, прошедшую государственную вневедомственную экспертизу, согласованную и утвержденную в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика;

4. протокол о проведении подрядных торгов.

Подрядчику для заключения договора необходим лишь один документ - лицензия на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующая на территории Республики Беларусь.

Подрядные торги являются формой размещения заказов на строительство объектов предусматривающих выбор подрядчика на основе конкурса.

Согласно п.2 главы 1 Положения о порядке организации и проведения торгов на строительство объектов в Республике Беларусь утвержденного Министерством архитектуры и строительства от 12.06.2000 г. № 8 проведение торгов в строительстве является обязательным при размещении заказов на строительство объектов стоимостью свыше 70 000 минимальных заработных плат. Стоимость строительства, подлежащая сопоставлению с 70 000 минимальными заработными платами, определяется в текущих ценах, действующих на момент издания приказа о проведении торгов [1, с.83-87].

Для объектов по которым не проводятся подрядные торги, выбор подрядчика производится по усмотрению заказчика. Заказчик свободен в выборе подрядчика и вправе самостоятельно определить с каким их них заключить договор подряда. Как правило, это предприятия, с которыми существуют длительные хозяйственные связи.

Как отмечалось выше, лицензия на проведение соответствующих работ является необходимой для подрядчика. Рассмотрим некоторые аспекты лицензирования в Республике Беларусь.

Положение о лицензировании деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.10.2003 г. N 1386 предусматривает, что деятельность по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей осуществляется на основании лицензий при новом строительстве, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте зданий и сооружений независимо от их назначения и ведомственной принадлежности, за исключением зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения высотой до двух этажей включительно.

Лицензионными требованиями и условиями, предъявляемыми к соискателю лицензии при ее выдаче и к лицензиату при осуществлении им лицензируемой деятельности, являются:

1. выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь и технических нормативных правовых актов в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (не предъявляется к соискателю лицензии);

2. наличие в штате соискателя лицензии (лицензиата) руководителей, специалистов и рабочих, работающих по основному месту работы [5, с.74-78].

Руководители и специалисты должны иметь высшее образование по специальности, соответствующей профилю работы, и стаж работы по специальности не менее трех лет или среднее специальное образование, соответствующее профилю работы, и стаж работы по специальности не менее пяти лет.

В штате соискателей лицензий (лицензиатов) на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ должно быть не менее трех рабочих соответствующих специальностей и квалификации для каждого запрашиваемого соискателем лицензии (лицензиатом) вида работ;

3. наличие системы управления и (или) контроля качества работ и услуг, составляющих лицензируемую деятельность;

4. наличие системы управления охраной труда;

5. наличие находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении либо на условиях аренды основных производственных фондов, необходимых для выполнения работ и услуг, составляющих лицензируемую деятельность.

Лицензирующим органом является Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь.

До заключения договора строительного подряда стороны могут заключить предварительный договор, в котором стороны определят порядок заключения основного договора. Предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить в будущем договор строительного подряда в случае исполнения согласованных условий [15, с.132-135].

В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.

2.2 Порядок заключения и расторжения договора строительного подряда

Утвердив результаты торгов и определив победителя, заказчик обязан заключить с ним договор строительного подряда. Эта обязанность установлена статьей 418 Гражданского кодекса Республики Беларусь и пунктом 11 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда.

Чтобы правильно заключить договор строительного подряда, важно прежде всего знать законодательство, регламентирующее эти вопросы.

Строительному подряду посвящены параграфы 3-5 главы 37 “Подряд" Гражданского кодекса Республики Беларусь, Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда. Кроме указанных основных документов, в настоящее время действует Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, Положение о генеральном подрядчике в строительстве, Положение о порядке организации и проведения торгов на строительство объектов в Республике Беларусь и иные нормативные акты.

Договор строительного подряда заключается при наличии у заказчика:

соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок;

решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта;

проектно-сметной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика;

протокола проведения подрядных торгов (в случае их проведения).

У подрядчика должна быть в наличии:

лицензия на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующая на территории Республики Беларусь.

Договор является основным источником обязательств и означает согласование воли двух или нескольких субъектов в соответствии со ст.390 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Договор считается заключенным, если договаривающиеся стороны пришли к соглашению по всем существенным его пунктам [10, с.73].

Как уже говорилось выше для заключения договора подряда форма имеет существенное значение, а последствием ее несоблюдения может быть признание договора недействительным. Законодательством установлена обязательность письменной формы договора. Договор, не заключенный в обязательной письменной форме, не имеет юридических последствий. Если какие-либо обстоятельства договора излагаются в отдельных документах в виде приложений (графиках, актах), в нем делается запись, что указанные приложения являются неотъемлемой частью договора.

При проведении подрядных торгов порядок заключения договоров строительного подряда определяется условиями этих торгов с соблюдением Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда.

Заказчик вправе важнейшие условия подрядных торгов самостоятельно отразить в проекте договора подряда, т.е. сроки строительства, контрактную цену, обязательства сторон, условия поставки материалов, порядок расчетов и т.д. В этом случае каждому подрядчику, участвующему в торгах, предоставляется проект этого договора. Свои предложения подрядчик формирует с учетом проекта договора.

Как сказано Правилами о подготовке договора, условиями торгов может быть предусмотрено, что каждый претендент должен подготовить проект договора строительного подряда и представить его наряду с другими документами конкурсной комиссии. В этом случае подрядчики, участвующие в торгах в своих проектах договора отражают предложения по выполнению строительных работ.

После определения победителя торгов с ним могут проводиться переговоры.

В процессе этих переговоров уточняются отдельные обстоятельства, достигается по ним соглашение и формулируется окончательный текст договора. Договор подряда должен быть подписан сторонами не позднее 20-ти дней после подведения итогов подрядных торгов. Исчисление этого срока начинается с даты подписания протокола конкурсной комиссией. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.

Если проведение торгов не обязательно и они не проводились, то процедура заключения договора строительного подряда заключается в следующем [14, с.145-151].

Допустим, проект договора подряда готовит подрядчик, а это является наиболее традиционным. В этом случае заказчик предоставляет в согласованные сроки проектно-сметную и иную необходимую документацию. Срок рассмотрения подрядчиком этой документации определяется сторонами, но он не должен превышать 30-ти дней. В течение этого срока подрядчик разрабатывает календарный график выполнения строительных работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий и оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прикладываются к проекту договора, который подрядчик направляет заказчику. При этом подрядчик должен определить нормально необходимый срок в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ, но этот срок должен быть не менее 20-ти дней. Если заключение договора строительного подряда является обязательным, то заказчик должен дать ответ в течение 30-ти дней. При несогласии с условиями договора заказчик вправе оформить протокол разногласий и направить его вместе с подписанным договором подрядчику. Условия протокола разногласий включаются в договор с согласия подрядчика. Если же он не согласен с такими условиями, то заказчик может отказаться от заключения договора либо заключить его без учета протокола разногласий.

Если подписанный договор строительного подряда возвращается подрядчику с опозданием, подрядчик вправе признать его заключенным или незаключенным, о чем обязан уведомить заказчика.

Подобная процедура должна соблюдаться и в случае, когда проект договора строительного подряда готовит заказчик.

По соглашению сторон может быть установлена и иная процедура заключения договора строительного подряда.

Как и в любом другом виде договора, в договоре строительного подряда содержится вводная часть, в которой указывается дата и место его заключения, наименование и реквизиты сторон. Датой заключения договора считается дата его подписания сторонами. Местом заключения договора, как правило, является место нахождения организации, составляющей проект договора, либо место его подписания. Наименование сторон приводится в таком виде, в котором оно дается в уставе (положении) соответствующей организации. Здесь же указываются фамилии должностных лиц, действующих от имени сторон, наименование документов, подтверждающих их полномочия по заключению договора. Во вводной части целесообразно также указать сведения о наличии лицензии у подрядчика.

Структура договора может быть любой. Наиболее удобным является вариант, когда основные условия выделяются в отдельные разделы.

В первом разделе всегда указывается предмет договора. Его составляют наименование объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией (объемы и виды строительных работ), место расположения объекта (адрес). Здесь же определяются сроки начала и завершения работ (ввода объекта строительства в эксплуатацию).

Учитывая, что договор подряда заключается при наличии у сторон соответствующих документов, в нем целесообразно указать сведения о разрешении соответствующего органа на строительство у заказчика, а также, если проводились подрядные торги, номер и дату протокола, оформленного по результатам торгов.

Следующий раздел договора, как правило, посвящается договорной (контрактной) цены объекта (вида строительных работ). Обычно договорная цена остается неизменной на весь период строительства объекта. Исключения составляют случаи внесения изменений заказчиком в утверждаемую часть проектно-сметной документации, изменения законодательства о налогообложении, тарифах, сборах, инфляционные процессы. Если проводились подрядные торги, то договорная цена объекта определяется результатами торгов в текущих ценах. Эта цена может изменяться в случае инфляции [9, с.81].

Обязанности и права заказчика и подрядчика устанавливаются исходя из действующего законодательства, предмета договора, конкретных условий строительства зданий, сооружений.

При составлении договора строительного подряда особое внимание следует уделить порядку расчетов за выполненные работы. Стороны могут установить порядок расчетов самостоятельно. Вместе с тем существуют определенные рекомендации и нормы, которые следует установить при заключении договора.

За расчетный период может быть принят месяц либо период времени, необходимый для строительства объекта или выполнения строительных работ, либо время выполнения этапа, комплекса строительных работ. Расчеты осуществляются на основании справки о стоимости выполненных работ, подписанной представителями сторон. В договоре необходимо указать срок платежа, например не позднее 5-ти дней с момента представления подрядчиком справки о стоимости выполненных работ. Стоимость работ, подлежащих оплате, определяется за вычетом ранее полученных подрядчиком авансов. В договоре также предусматривается обязанность заказчика по выплате аванса, как правило, не менее 50% стоимости работ, планируемых к выполнению в последующем месяце. Стороны уточняют размеры авансов и сроки их выплаты. Кроме того, можно предусмотреть разовые целевые авансы.

Стороны могут также предусмотреть в договоре выплату премии подрядчику за своевременный ввод объекта в эксплуатацию, если такой вид платежа предусмотрен в сводной смете либо в структуре договорной цены [7, с.92].

Так как каждый их строящихся объектов имеет свою специфику, то в договоре могут отражаться и другие обстоятельства. Например, вопросы сдачи и приемки построенных объектов, выполненных работ, ответственности сторон за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору, порядка изменения, дополнения и расторжения договора, форс-мажорных обстоятельств, порядка рассмотрения споров и другие.

Последним пунктом любого договора являются юридические адреса (реквизиты) сторон, в котором указываются наименование предприятия, его местонахождение, банковские реквизиты. Правильность приводимого сторонами юридического адреса целесообразно проверять по учредительным документам.

3. Ответственность сторон по договору строительного подряда

Как уже отмечалось выше, заказчик и подрядчик вправе предусмотреть в договоре строительного подряда меры по обеспечению выполнения другой стороной своих обязательств. Предусмотренные договором санкции служат гарантией своевременного исполнения договора и надлежащей защиты интересов каждой из сторон. Если же договором санкции не предусмотрены, то применяются санкции установленные Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда.

При обнаружении нарушенного права стороне, право которой нарушено, целесообразно уведомить об этом другую сторону с требованием устранить нарушение, уплатить неустойку, возместить причиненный ущерб. Следует отметить, что действующее законодательство не содержит обязательного требования о досудебном рассмотрении спора, связанного с исполнением договора строительного подряда. Если же сторона, нарушившая условие договора, отказывается в добровольном порядке от уплаты штрафных санкций и возмещения убытков, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском в течение срока исковой давности. Срок исковой давности - это период времени, в течение которого лицо вправе обратиться в суд с иском. Общий срок исковой давности, в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь, для защиты нарушенного права устанавливается в 3 года. Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку в действующих ценах подрядчику в следующих случаях и размерах:

за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение, - 0,1% стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости строительных работ, объекта.

Если в договоре указана твердая цена строительства объекта (видов работ), то пеня взыскивается от стоимости работ (объекта) указанной в договоре. В случае когда контрактная стоимость объекта (видов работ) определяется исходя из цен 1991 года, то стоимость строительных работ (объекта) рассчитывается с учетом индексов стоимости строительных работ, утверждаемых Министерством архитектуры и строительства, действующих на дату взыскания пени [4, с.45-48].

В ранее действовавшем законодательстве сторонам предоставлялось право согласовывать срок, в течение которого заказчик был обязан приступить к приемке объекта (выполненных работ). Сейчас же заказчик, получивший сообщение подрядчика о дате готовности к сдаче объекта или выполненных работ в эксплуатацию, должен в течение 3 дней приступить к его или их приемке.

за несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных и принятых в установленном порядке строительных работ - 0,15% неперечисленной суммы за каждый день просрочки;

за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря - 0,15% их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных оборудования, конструкций, материалов, изделий, инвентаря. Ответственность для заказчика установлена только за недопоставку продукции. В случае поставки некачественной продукции последняя считается недопоставленной, и по этому основанию заказчик несет ответственность.

Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором строительного подряда, и уплачивает неустойку в действующих ценах заказчику в следующих случаях и размерах:

за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, в том числе за непредоставление фронта работ, - 0,1% их стоимости за каждый день просрочки;

за нарушение сроков выполнения строительных работ, являющихся предметом договора подряда, сдачи объекта в эксплуатацию - 0,15% стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости строительных работ, объекта;

за несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта, - 0,15% стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки.

Подрядчик несет ответственность за некачественно выполненные строительные работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что это произошло вследствие нормативного износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного заказчиком.

Наличие некачественно выполненных строительных работ, обнаруженных в процессе эксплуатации объекта, оформляется соответствующим актом заказчика и подрядчика. Для участия в составлении акта, согласования сроков и порядка ликвидации дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5-ти дней со дня получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для устранения дефектов.

Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик [9, с.81-84].

Окончание срока действия договора строительного подряда не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Заказчик вправе требовать досрочного расторжения договора прежде всего в случаях неоднократного (двух и более в течение действия договора) нарушения подрядчиком своих обязательств. При этом заказчик должен учитывать последствия неисполнения подрядчиком обязательств. Решение о досрочном расторжении договора будет обоснованным, если у заказчика есть все основания считать, что подрядчик не в состоянии качественно и своевременно выполнить предусмотренные договором работы. Расторжение договора подряда производится также в случаях консервации или прекращения строительства объекта.

В свою очередь подрядчик вправе вносить предложения о досрочном расторжении договора при: неоплате заказчиком в течение 3-х месяцев работ, выполненных подрядчиком; задержке поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря более чем на месяц; несвоевременной передаче проектно-сметной документации.

Любая сторона вправе досрочно расторгнуть договор, если на предложение об изменении его существенных условий (п.55 Правил) вторая сторона не дала ответа в установленный срок, а также в случае ликвидации одной из сторон в связи с банкротством. По соглашению сторон договор может быть расторгнут и по другим основаниям.

Таким образом, за невыполнение условий договора строительного подряда в законе предусмотрена не только гражданско-правовая, но и иные формы ответственности, однако они зависят от степени вины стороны договора. Многие виды ответственности могут наступать только по решению суда.

Заключение

Для всех сторон, принимающих участие в договоре строительного подряда, большое значение имеют нормы законодательства о строительстве. Большое количество проблем может быть решено ещё до этапа заключения договора. Нормы договора строительного подряда тесно переплетены с правовыми, техническими и хозяйственными аспектами законодательства.

Немаловажным является детальное следование нормам строительного права. К примеру, по отдельным видам работ обязательно проведение подрядных торгов (тендеров), наличие лицензии и т.д. Несоблюдение данных норм в конечном итоге отразится на качестве строительных работ, может стать причиной нарушения технологии, неправильного строительства. Проработка договора на этапе, предшествующем строительству, помогает избежать всех этих ошибок и содействует скорейшему завершению строительства, помогает провести контроль качества.

Если выполняемые работы не требуют подрядных торгов, то договор заключается на основе соглашения сторон. Договор может быть разработан любой из сторон соглашения, либо после совместной работы. До заключения договора могут быть заключены предварительные договоры, которые определяют порядок разработки проектной документации и её согласования.

Договор подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в нем условиям и документ подписан сторонами или их уполномоченными представителями и, по общему правилу, с этого времени становится обязательным для заказчика и подрядчика.

Форма договора также не является произвольной, договор заключается в письменной форме в форме единого документа.

Но и после заключения договора строительного подряда возникают текущие правовые проблемы, знание и правильное решение которых является непременным условием успешной реализации проекта всеми участниками.

Только при наличии определённых знаний в области гражданского права стороны договора строительного подряда могут составить грамотный договор, где будут учтены все интересы и условия дальнейшего строительства.

На данный момент происходит постоянный рост заключения договоров долевого строительства, и заказчики строительства зачастую далеки от гражданского права. И хотя законодательство Республики Беларусь в области строительства достаточно прозрачно, в нём отражены все возможные условия и нормы, которые могут понадобиться при работе, недобросовестные застройщики могут использовать незнание гражданского права заказчиками для незаконного увеличения цены строительства, затягивания сроков исполнения своих обязательств и т.д.

На наш взгляд, обилие строительных норм должно быть систематизировано в виде кодекса либо другого нормативно-правого акта, который бы объединял различные аспекты договора строительного подряда в связи с важностью данных норм для реализации планов Президента и Правительства в части строительства жилья.

Список использованных источников

Гражданское право: Учебник. В 2-х ч. Часть 1 /Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. Мн.: Амалфея, 2000.

Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право: Учебное пособие.2-е изд., испр. и доп. М.: Юриспруденция, 2000.

О техническом нормировании и стандартизации: Закон Республики Беларусь от 5 января 2004г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2004. №4.2/1011.

Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: Закон Республики Беларусь от 5 июля 2004г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2004. №109.2/1049.

О подрядных торгах в капитальном строительстве: Указ Президента Республики Беларусь от 28 июня 1995г. №242 (С измен. и дополн. от 31 июля 1997г.; 23 апреля 1999г.; 30 августа 2002г) // Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. 1995. №19. Ст.428; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997. №22-23. Ст.788; 1999. №33.1/291; 2002. №100.1/4004.

Бохан В.Ф. Подряд на капитальное строительство. Мн., 1994.

Венская конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров // Вестник Высшего хозяйственного суда РБ. - 1995, № 2. - С. 205-239.

Витрянский В.В. "Договор купли-продажи и его виды". М.: 1999.

Гражданский кодекс Республики Беларусь с комментарием и обзором практики хозяйственных судов /Д.П. Александров, И.А. Бельская, А.В. Бобков и др.; Под общ. ред. В.С. Каменкова; Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь. Мн.: Дикта, 2004.1136с.

Паращенко В.Н. Хозяйственное право. В 2 ч. Ч.1. Общие положения. Мн.: Веды, 1998.

Лейст О.Э. Сущность права. Проблемы теории и философии права. ― М.: ИКД "Зерцало-М", 2002. ― 288 с.

Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. ― М.: "Альта-Принт", 2005. ― VIII, 1239 с.

Витушко В.А. Договор подряда в условиях рынка. Учебное пособие. Мн., 1993.

Хозяйственное право: Курс лекций / Реуцкая Е.А. - Мн.: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 2005. - 324 с.

Сидорчук В.С. Строительное право Республики Беларусь // ПТП. - 1999, № 5. - С.105-144.