Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

достоверно просчитаны), а также для предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед. Считается, что метод прямой капитализации доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.18

При использовании фактических значений ожидаемых доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая напрямую увязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или же среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на элементарность, примитивность такого шага, существенно пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, практически не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру и стоимость стоимостеобразующих видов его имущества.

Концептуальная формула для определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, имеет вид:

Осп = N нп Дн-ч Мкд (1 - Ии ) - Фоп + Осзуп, (2.3)

где Nнп – нормативная номинальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемого предприятия, нормо-часы (нормо-ч)/год; Дн-ч – фактическая (рыночная) доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час его работы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д.е.)/н-ч;

Мкд – стоимостной мультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т.е. коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;

Ии – интегральный износ предприятия, характеризующий совокупность его физического, морального и экономического износа;

Фоп – финансовые обязательства оцениваемого предприятия, д.е.;

Осзуп – рыночная или же нормативная оценка стоимости земельного участка предприятия, д.е.

Таким образом, капитализация нормативного, а не фактического капитализируемого дохода предприятия позволяет исключить влияние на величину Осп существующего на момент проведения оценочных работ уровня профессиональной состоятельности (профпригодности) его управленческой команды, что повышает степень объективности получаемой оценки Осп.

Для определения значений показателя физического износа предприятия Иф предлагается использовать соотношение:

Иф = Апн - Аин / Апо, (2.4)

где Апн – амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;

Аин – амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д.е.;

Апо – общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс. д.е.

Следовательно, экономический износ предприятия может быть не функциональным, частично функциональным и полностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурные рабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторые универсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случае наблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утрате отдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частично функциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ – полностью функциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когда утраченные СРМ последнего типа были в единственном числе. Иногда в случаях возникновения полностью функционального экономического износа предприятия, связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счет выполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей на стороне по существующим расценкам на эти работы.19

Нормативно-доходный метод определения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существования предприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоения производственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервисной зрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, перед перепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Осп никогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевого значения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не может быть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметными затратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительных конструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической и технологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становится обременением занимаемого им земельного участка. В настоящее время определение ставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждого конкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и по результатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделок по продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов.

Поэтому, нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемых предприятий в тех случаях, когда стоимость производственной недвижимости и движимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной их производственным и производительным возможностям, т.е. когда фактические значения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем или иным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для таких предприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооружения данных предприятий используются самые качественные и дорогие строительные материалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование, современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаются некоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны, бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д. Тогда, естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью его имущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых случаях оценка стоимости таких предприятий должна производиться не только нормативно-доходным, но и затратным методом и за окончательную оценку следует принимать наибольшую их этих оценок.

3 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

3.1 Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса

Для того чтобы определить стоимость оцениваемой гостиницы, необходимо рассчитать ставку капитализации дохода. Это можно сделать путем сравнения проданных за определенно время аналогичных объектов.

Для этого рассмотрим некоторые сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России (таблица 3.1).

Таблица 3.1 – Краткие сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России

Гостиница	Характерис-тика гостиницы	Дата продажи	Сведения о сделке	Оценочная стоимость	Цена продажи
1	2	3	4	5	6
Санкт-Петербург
Выборгская	1961 г.п., 394 номера, без капремонта, площадь 10,5 тыс. м.кв.	Сентябрь 2004	60% акций, на открытых торгах	135 млн. руб., ок. $4,5 млн.	Продана за стартовую цену, покупатель ООО «Росинвестпроект»
Чайка	1988 г.п., без капремонта, 198 номеров, площадь – 13,4 и 4,1 тыс. м.кв.	Сентябрь 2004	60% акций, на открытых торгах	100,5 млн. руб.	Продана за стартовую цену, покупатель ЗАО «Балтинвест-ЛК»
Киевская	1961 г.п., 309 номеров, без капремонта, площадь – 9,6 тыс. м.кв.	Сентябрь 2004	55,02% акций на открытых торгах	70 млн. руб.	За стартовую цену, ООО «Европа»
Южная	1914 г.п., 1958 г. – реконструкция, 130 номеров, площадь – 6139 м.кв.	Сентябрь 2004	60% акций, на открытых торгах	53 млн. руб.	За 70 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ»
Турист	1958 г.п., 113 номеров, без капремонта, 5637 кв. м.	Сентябрь 2004	75% акций на открытых торгах	53 млн. руб.	За 122 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ»

Продолжение таблицы 3.1

1	2	3	4	5	6
Москва	1976 г.п., 735 номеров, 2002 год – реконструкция, ок. 100 тыс. м.кв.	Ноябрь 2004	74,42% акций, на торгах	443,2 млн. руб.	Куплена за 1,1 млрд. руб., ЗАО «Центр инвестирования»
Октябрьская	1851 г.п., с капремонтом, 670 номеров, 51 тыс. м.кв.	Март 2005	60% акций, на торгах	312,4 млн. руб.	Куплена за 1383,4 млн. руб., ООО «Северная столица»
Прибалтийс-кая	1978 г.п., 2004 г – реконструкция, 1200 номеров, 82597 м.кв.	2005	49% акций	510 млн. руб. (Деллойт& Туш)	Продано акционеру ЗАО «Центр водных развлечений»
Пулковская	1981 г.п., 840 номеров, площадь 59717,6 м.кв., реконструкция в 2003-2004 гг.	2005	74,9% акций	511,3 млн. руб. (Эрнст&Янг)	Продано ООО «Мир Кемпи Хотелз»
Астория	1912 г.п., 2002 г. – реконструкция, 223 номера, более 10 тыс. м.кв.	Ноябрь 2004	23,33% акций	488 млн. руб. (Д&Т)	Продано ООО «Рокко Форте Астория Груп»
Дессон-Ладога	1964 г.п., 1994 г. реконструкции, 10 тыс. м.кв., 96 ном.	Апрель. 2005	50% акций	66,230 млн. руб.,	Продано Desson Russia Dev. Ltd. (Сянган)
Невский Палас	1891 г.п., 1993 г. - реконструкция, 283 номера	Ноябрь 2001	97% акций	Долги австрийскому банку «Кредитанштальдт»	Продано за 130 млн. долларов, плюс права аренды с последующим выкупом 2-х прилежащих домов. Расторгнут договор на управление с Шератоном
Гранд-отель Европа	1824 г.п., 1991 г. реконструкции, 301 номер	Март 2005	51%	н/д	Покупатель: Ориент Экспресс-отель, $95 млн. (по сообщ. прессы), выкуплен договор управления

Продолжение таблицы 3.1

1	2	3	4	5	6
Сокос-отель	Строится 280 номеров, 25 тыс. м.кв.	Март 2006	Покупка строящегося здания	$50 млн.	н/д
Москва
«Украина»	1957 г.п., 1017 номеров, без капремонта, 73283 м.кв.	Ноябрь 2005	100% акций	$157 млн., 4360,298 млн. руб.	Продана на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.)
«Космос»	1979 г.п., 1777 номеров, без капремонта, 109261 м. кв.	Октябрь 2005 Февраль 2006	25% акций (доля Альфа Эко) 20% акций (доля города)	Торги не предусматривали предварительной оценки	Ориентировочно $25 млн. 570594 млн. руб., ВАО «Интурист».
«Белград»	1973 г.п., 2003 г. - реконструкция, 252 номера, 24 358 кв. м.	1999	100%	Конкурс с инвестиционными условиями, $17 млн.	По цене предложения.
Пекин	1955 г.п., без реконструкции. 139 номеров, 25,9 тыс. м.кв.	2006	Доля Москвы	1,7 млрд. руб.	Оплачено акциями ВАО Интурист
Регионы
Астрахань, г-ца «Астраханская»	176 мест, 1980 г. реконструкции, ок. 6500 тыс. м. кв.	Ноябрь 2005	100%	107 млн. руб.	ООО Три кота», 125 млн. руб. На торгах
«Северная», Петрозаводск	180 номеров	Сент. 2005	100%	$1 млн.	ООО «Интурист Хотел Груп» за заявленную цену

3.2 Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов

Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.

Гостиница «Украина» 1957 г. постройки, 1017 номеров, без капремонта, площадь 73283 м.кв.. Продана в ноябре 2005 года на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) Первоначальная заявленная цена $157 млн., 4360,298 млн. руб.

Определим стоимость гостиницы «Украина» методом капитализации дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

V = I/ R = NOI/ R, (3.1)

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в %.

Ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

R = I/ V, (3.2)

Для определения ставки капитализации можно взять проданную в октябре 2005 г. гостиницу «Космос» ориентировочно за $25 млн. 570594 млн. руб.

Если предположить, что наполняемость гостиницы «Космос» составляла 40%, то из 1777 номеров постоянно были заселенными 711, и если предположить, что каждый номер сдавался в сутки по средней цене 2900 руб., то операционный доход за год составит:

1777 *40% * 2900 * 365 дней = 752593500 руб.

Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

752593500 руб. – ((752593500 руб. *0,24) + (752593500 руб. *0,27)) = 368770815 руб.

Тогда R определим по формуле 3.2:

R = 368770815 руб. / 570 594 000 руб. = 0,6463 или 64,63 %

Для определения текущей стоимости гостиницы «Украина» можно запланировать предполагаемую норму доходности из расчета, что рентабельность составляет 60%, т.к. у нее месторасположение лучше чем у гостиницы «Космос» и цена номера в сутки составляет 4100 руб.

Операционный доход за год составит:

1017 *60% * 4100 * 365 дней = 913 164 300 руб.

913164300 руб. – ((913164300 руб. *0,24) + (913164300 руб. *0,27)) = 447450507 руб.

Планируемый срок эксплуатации 10 лет, а затем операция продажи, ставка рефинансирования равна 12% годовых.

Найдем капитализированный доход за 10 лет:

NOI = 447450507 руб.* (1 +1,12)1 + 447450507 руб.*(1 +1,12)2 + 447450507 руб.* (1 +1,12)3 + 447450507 руб.* (1 +1,12)4 + 447450507 руб.* (1+1,12)4 + 447450507 руб.* (1 +1,12)5 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)7 + 447450507 руб.* (1+1,12)8 + 447450507 руб.* (1 +1,12)9 + 447450507 руб.* (1 +1,12)10 = 8794453253 руб.

Тогда стоимость гостиницы «Украина можно определить по формуле 3.1:

V = 8794453253 руб./ 0,6463 =13 607 385 507 руб.

Таким образом, справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» равна 13 607 385 507 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.

Экономические и социальные последствия такой недооценки более чем серьезны:

искусственно занижаются размеры национального богатства страны;

недополучение из-за границы крайне необходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;

высокая инфляция денежных средств;

замедленные темпы экономического развития и экономического роста народного хозяйства;

низкий уровень благосостояния народа;

невыход из рядов стран третьего мира при наличии объективных возможностей для преодоления отставания в развитии и перехода в группу наиболее развитых стран мира.

Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и особенно крупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итогов приватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаже недействительными с последующей переоценкой тех цен, по которым они были проданы другим владельцам. Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу. Несмотря на многочисленные и серьезные недостатки, используемые сегодня методы доходного подхода достаточно жизнеспособны, заслуживают существования, применения на практике и развития путем доработок и исправлений. Теоретическая часть работы содержит основные понятия по оценке недвижимости; описание подходов сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; анализ методики оценки по выбранному объекту недвижимости.

В практической части работы была произведена оценка имеющегося здания гостиницы и справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» составила 13 607 385 507 руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – 192 с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 618 с.

Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.

Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.

Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – 557 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.

Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.

Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.

Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.

Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – 776 с.

Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.

Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.

Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.

Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.

Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2007. – 566 с.

Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.

1 Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – С. 21

2 Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – С.23

3 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – С. 48

4 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 82

5 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – С. 15

6 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 25

7 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – С. 34

8 Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – С. 89

9 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 76

10 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 185

11 Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – С. 195

12 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 85

13Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 119

14 Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – С. 26

15 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 219

16 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 129

17 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 65

18 Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – С. 546

19 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 187