Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается (например, стадион "Труд"). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности.

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться, прежде всего, на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

Такая оценка основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета субъективных факторов (например, потенциальной привлекательности объекта).

Особым образом регулируется вопрос об оценке заложенной недвижимости, являющей государственной или муниципальной собственностью. В этом случае оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Согласно п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Таким федеральным законом является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию.

Иногда оценка стоимости заложенного имущества осуществляется самим банком, предоставившим кредит. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка.

Не подлежит ипотеке имущество, подлежащее приватизации. К имуществу, подлежащему приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять.

После осуществления в законном порядке приватизации имущества его собственник приобретает право распоряжения им, в том числе и залога. Однако согласно п. 5 ст. 6 Закона об ипотеке залог недвижимости не является основанием для освобождения такого залогодателя от выполнения приватизационных условий в отношении имущества, подлежащего приватизации. Обычно речь идет об условиях социального характера (например, сохранение профиля приватизируемого предприятия в течение определенного срока).

Важное значение имеет норма п. 1 и 2 ст. 69 Закона об ипотеке, устанавливающая, что залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В связи с вышеизложенным возникает вопрос об обязательности залога земельного участка (его части) либо права аренды на них при залоге части здания. Устойчивой правоприменительной практики по данной проблеме пока еще не сложилось. Простейшим способом для обхода ст. 69 Закона об ипотеке является дробление предмета залога и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности намерений сторон. Тем более, что для ипотеки земельного участка, не являющегося собственностью залогодателя, необходимо получить согласие собственника или арендодателя, к тому же это вызовет дополнительные затраты не только времени, но и денег13.

Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Согласно п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. Наличие подобного правила вызывает удивление, поскольку неотделимые улучшения в силу своей физической природы не могут существовать отдельно от предмета ипотеки. Следовательно, иного в принципе не может быть.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам, которые содержатся в ст. ст. 74 - 78 Закона об ипотеке. Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Однако в данном случае необходимо согласие арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке). Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, согласно ст. 17.1 Закона о недрах право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Законом о недрах или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) исполнения.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя по договору ипотеки означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК)).

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Помимо общих правил Гражданского кодекса РФ, к порядку заключения договоров ипотеки применяются специальные нормы Закона об ипотеке. Статья 9 этого Закона устанавливает существенные условия этого договора, к которым относятся следующие условия:14

1) предмет ипотеки (т.е. конкретный объект недвижимости) - с указанием его наименования, местонахождения, достаточным для идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, и данные о государственной регистрации такового права. При залоге права аренды в договоре дополнительно указывается срок аренды;

2) оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон с соблюдением требования ст. 67 Закона об ипотеке о том, что оценка земельного участка не может устанавливаться ниже нормативной цены земли. Стороны могут поручить оценку независимому оценщику, действующему на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и в соответствии с выданной лицензией, заключив с ним соответствующий договор. Оценка объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включая имущество, принадлежащее унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, производится только профессиональными оценщиками;

3) обеспечиваемое ипотекой обязательство - при этом обязательно указание на срок исполнения, основание возникновения (если таковым основанием является договор, то должны быть указаны его стороны, дата и место заключения), сумму (если сумма основного обязательства подлежит определению в будущем, то указывается порядок и другие необходимые условия ее определения), периодичность платежей в случаях, когда основное обязательство подлежит исполнению по частям, и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

4) в случае выдачи закладной на это обязательно указывается в договоре.

После государственной регистрации договора ипотеки возникает ипотечное право. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, остается у залогодателя, который сохраняет право пользования им. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право, ничтожны. Но залогодатель должен обеспечить сохранность заложенного имущества. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

Помимо права собственности ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Субъекты права оперативного управления: учреждения и казенные предприятия лишены права закладывать недвижимое имущество, что значительно сужает их права. В связи с этим ставится вопрос о том, чтобы с согласия собственника они могли это делать. Обосновывается это тем, что такие субъекты права оперативного управления, как казенные предприятия, согласно ст. 297 ГК могут распоряжаться закрепленным за ним имуществом с согласия собственника. Таким образом, субъекты права оперативного управления могли бы закладывать недвижимость также с согласия собственника. Однако пока эта точка зрения не получила законодательного закрепления.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

Наиболее распространенным из них является кредитный договор. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.

Как уже отмечалось, ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК).

Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения в полном объеме. Залогодатель - гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания. Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей договора об ипотеке, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданных помех для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Залогодержатель вправе истребовать от своего имени имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя. Гражданский кодекс предоставляет право на истребование имущества только его владельцам, каковым залогодержатель по договору об ипотеке не является, следовательно, п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке устанавливает дополнительное основание виндикации, что, безусловно, должно быть отражено и в ГК.15

Самым эффективным инструментом воздействия на залогодателя, уклоняющегося от выполнения обязанностей по обеспечению сохранности имущества, и одновременно надежной гарантией интересов залогодержателя является право последнего потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке и обратить взыскание на заложенное имущество. Такое право предоставляется при грубом нарушении залогодателем правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по его сохранению, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, нарушении залогодателем обязанностей по страхованию, необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества. Срок исполнения требования о досрочном исполнении составляет один месяц, если стороны не предусмотрят иное в договоре ипотеки. В том случае, если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Если между залогодателем и залогодержателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения, то залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения.

Таким образом, утрата или повреждение предмета ипотеки (при отсутствии в этом вины залогодержателя) также являются основаниями требовать досрочного исполнения основного обязательства, но обращение взыскания на предмет ипотеки в таком случае бессмысленно и не предусмотрено законом, поскольку не возместит в полной мере потерь залогодержателя. Повреждение может послужить поводом для требований о досрочном исполнении в том случае, если это повлекло существенное ухудшение обеспечения основного обязательства. Таким образом, если рыночная стоимость поврежденного имущества все же остается выше суммы обеспеченного ипотекой обязательства, то требование о досрочном исполнении последнего будут необоснованными. Если недвижимость была застрахована, то залогодатель может удовлетворить свои требования о досрочном исполнении основного обязательства за счет страхового возмещения. Залогодатель может избежать необходимости досрочного удовлетворения основного обязательства, если заключит с залогодержателем письменное соглашение о восстановлении или замене предмета ипотеки (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).

В случае виндикации недвижимости у залогодателя залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения основного обязательства, но это требование также не может быть подкреплено правом обращения взыскания на предмет ипотеки. Виндикация у арендодателя имущества, право аренды которого было заложено арендатором, означает, что арендодатель не являлся законным владельцем имущества и не мог сдавать это имущество в аренду, т.е. договор аренды является ничтожной сделкой (ст. ст. 168 и 608 ГК), а, следовательно, ничтожной является и залог права аренды.

Глава 2. Понятие и структура отношений в сфере ипотечного жилищного кредитования

2.1 Понятие ипотечного жилищного кредитования

Ипотека жилых домов и квартир является наиболее распространенной разновидностью ипотеки. Помимо главы XIII Закона об ипотеке и соответствующих статей ГК она регулируется также рядом специальных правовых актов. Так, существенное значение для регулирования ипотечного жилищного кредитования имеет Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ).

Принимаются, в том числе и региональные правовые акты, направленные на стимулирование ипотечного жилищного кредитования. Предметом ипотеки в данном случае, как следует из названия, являются жилые дома и квартиры. Они указаны в ряде правовых актов под общим названием "жилые помещения" и рассматриваются как разновидность недвижимого имущества. Несмотря на отсутствие всеобъемлющего легального определения недвижимости, законодатель дает определение такой его разновидности, как недвижимость в жилищной сфере. Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке).

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Об этом, в частности, говорится в п. 4 ст. 292 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Понятие "здание" многофункционально, по своему целевому назначению оно может быть промышленным, производственным, административным, жилым, складским, учебным, бытовым и т.п. Как следствие разного назначения, оно имеет конструктивно разные потребительские качества. При определенных условиях возможно осуществление взаимного конструктивного перехода из одного технического, санитарного состояния в другое, из одной целевой разновидности - в другую функциональную разновидность здания (из жилого в нежилое - ст. 8 ЖК), совмещение в одном здании нескольких функциональных разновидностей. Жилой дом, утративший свои потребительские качества, может быть переоборудован в нежилое здание, если позволяют его технические характеристики. Первые этажи жилого дома могут быть изначально спланированы как нежилые - торговые, канцелярские, производственные. В жилом доме законом установлен пока единственный запрет на использование его помещений в нежилых целях - размещение в нем промышленного производства (ст. 288 ГК, ст. 17 ЖК).

С 1993 г. российское законодательство различает разные понятия: "место жительства" и "место пребывания". Местом пребывания считается гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база и другое подобное учреждение; местом жительства - жилой дом, квартира, специализированные жилые дома (общежитие, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных Законом (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации").

Месту жительства соответствует здание исключительно капитального типа, месту пребывания - жилые строения и некапитального типа, не предназначенные к постоянному проживанию.

Классификация жилых домов по их назначению определяется юридически, по данным Единого государственного реестра прав на недвижимость. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость принимается судебными органами как доказательство функционального назначения здания.

Закон подразделяет жилые дома для ипотеки на две группы в зависимости от технических, санитарных и иных потребительских качеств - индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Из этих групп домов ГК (гл. 18) использует только понятие многоквартирных жилых домов.

К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома.

Понятие многоквартирного жилого дома конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры. Дом может быть гостиничного типа, где площадь каждого жилого помещения с его обустройством изолирована от мест общего пользования дома, но связана с ними сообщением, а также внешней средой.

Залогодателями жилых домов, квартир и их частей выступают физические и юридические лица, субъекты права частной собственности (негосударственной, немуниципальной). Залогодателями не могут быть субъекты права публичной собственности (государственной, муниципальной) на эти объекты, равно как и субъекты права хозяйственного ведения (государственные, муниципальные унитарные предприятия), наделенные законом правом передавать в залог недвижимость с согласия собственника - федерального, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.

Хозяйственные общества и товарищества, имеющие какой-либо государственный капитал, приобретающие или возводящие жилые дома (квартиры), обладают правом частной собственности на эти объекты. Поэтому на них не распространяется запрет ипотеки государственных (муниципальных) жилых домов (квартир). Стало быть, у них есть право передавать дома (квартиры) в залог.

Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам. (Допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.)

Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм настоящей главы применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков.

Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации. В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. 1 и 2 ст. 29 указанного Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

2.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования

С принятием Жилищного кодекса РФ количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Таким образом, в условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Кредитование приобретаемого гражданами жилья осуществляется с помощью ипотеки (залога приобретаемого жилого обеспечения), которая обеспечивает выданный кредит на его покупку. К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения. Таким образом, особое значение для решения жилищной проблемы является система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки (как экономические, так и юридические) для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

- приватизировано более 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимостью не менее 300 миллиардов долларов и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

- приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

- разработаны стандарты эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

- законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риелторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В нем также должны быть