Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Рулонная Наружная отделка Штукатурка цементным раствором, известковая окраска. Внутренняя отделка Штукатурка цементным раствором; известковая окраска Инженерное обеспечение Здание оборудовано централизованным водоснабжением, системами канализации и отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

оценка недвижимость рыночный стоимость

Таблица 3

Цех РММ

Год постройки 1973 г.
Этажность здания 1 этаж
Общая площадь 2160 м2
Строительный объем 23328 м3
Фундаменты Ленточные, железобетонные, монолитные
Наружные стены Легкобетонные стеновые панели
Каркас Колонны: сборные, железобетонные, прямоугольные; Ригели: сборные железобетонные; Фермы: Сборные железобетонные, сегментные
Покрытие Плиты перекрытия железобетонные, ребристые
Кровля 4-х слойная, рулонная по утеплителю из пенобетона
Полы Бетонные
Отделка Заделка швов панелей цементно-песчанным раствором
Проемы Металлические переплеты с ленточным остеклением; ворота металлические
Инженерное обеспечение Здание оборудовано системами центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 4

Материальный склад

Год постройки 1974 г.
Этажность здания 1 этаж
Общая площадь здания 240 м2
Строительный объем 1200 м3
Фундаменты Бетонный, ленточный
Стены Кирпичные, толщиной 510 мм
Покрытие Железобетонные плиты перекрытия
Кровля 4 слойная рулонная
Отделка

Внутренняя: штукатурка, известковая окраска;

Наружная: штукатурка, окраска водостойкими составами
Проемы

Окна: деревянные, с раздельными переплетами;

Ворота с деревянными полотнами
Полы Бетонные
Инженерное обеспечение Системы центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей

Таблица 5

Склад строительных материалов

Год постройки 1974 г.
Этажность здания 1 этаж
Общая площадь 432 м2
Строительный объем 2592 м3
Фундаменты Ленточные, железобетонные, монолитные
Каркас Сборные, железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Наружные стены Легкобетонные стеновые панели.
Покрытие Плиты перекрытия, ребристые.
Полы Бетонные
Проемы Ленточное остекленение с металлическими переплетами; ворота.
Кровля 4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона
Отделка Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором.
Инженерное обеспечение Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 6

Цех гидравлики

Год постройки 1974 г.
Этажность здания 1 этаж
Общая площадь 144 м2
Строительный объем 864 м3
Фундаменты Ленточные, железобетонные, монолитные.
Каркас

Сборные железобетонные колонны;

Сборные железобетонные балки.
Покрытие Сборные железобетонные ребристые плиты.
Стены Легкобетонные стеновые панели.
Полы Бетонные
Проемы Окна: ленточное остекленение с металлическими переплетами; Ворота.
Кровля 4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона.
Отделка Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором.
Инженерное обеспечение Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 7

Гараж

Год постройки 1976 г.
Этажность здания 1 этаж
Общая площадь 36 м2
Строительный объем 108 м3
Фундамент Железобетонный ленточный монолитный.
Стены Кирпичные, толщиной мм.
Покрытие Сборные железобетонные плиты.
Кровля 4 слойная рулонная по бетонному основанию.
Полы Бетонные
Отделка Внутренняя и наружная: штукатурка цементно-песчанным раствором.
Инженерное обеспечение Электроснабжение

Таблица 8

Проходная

Год постройки 1973 г.
Этажность здания 1 этаж
Общая площадь 9 м2
Строительный объем 27 м3
Фундаменты Бетонный ленточный, монолитный.
Стены Кирпичный, толщиной 380 мм.
Покрытие Сборные железобетонные плиты.
Проемы

Окна: деревянные остекленные переплеты

Дверь: щитовая, однопольная.
Полы Линолеум по цементному основанию
Кровля Шиферная по деревянным стропилам.
Отделка Внутренняя и наружная: штукатурка, окраска известковым составом.
Инженерное обеспечение Электроснабжение от электрических сетей.

Ограждение территории

Железобетонное ограждение сплошное из железобетонных плит, протяженностью 800 м, высотой 2 м.

Установлены пропускные металлические ворота.

Благоустройство территории

Большая часть свободной территории асфальтирована и размечена под стоянку строительной техники предприятия. Площадь благоустройств а - 14800 м2.

На момент обследования установлено, что здания имущественного комплекса загружены не на полную производственную мощность, из-за отсутствия заказчиков на выполнение механизированных работ.

Состояние всех строений - удовлетворительное.


Затратный метод определения стоимости объектов недвижимости

3.3.1 Расчет стоимости земельного участка

Согласно имеющимся данным, ставка платы за землю, продаваемой в частную собственность в г. Талдыкоргане составляет 137-274 тенге/м2 в зависимости от местоположения участка. Для рассматриваемого земельного участка стоимость 1 кв. метра составляет - 137 тенге/м2.

Учитывая размер участка, найдем его стоимость:

37500 м2 х 137 = 5137500 тенге.

(Пять миллионов сто тридцать семь тысяч пятьсот тенге).


Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений

Согласно творческой части данной работы, при затратном подходе существует два основных метода определения стоимости недвижимости:

Метод определения полной стоимости воспроизводства;

Метод определения полной стоимости замещения.

Для оцениваемого объекта отдадим предпочтение методу определения полной стоимости воспроизводства.

Наиболее точным способом определения стоимости воспроизводства является составление сметы строительных работ, но, учитывая тот факт, что это трудоемкий, сложный процесс, более целесообразно определить восстановительную стоимость на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Для расчета стоимости нового строительства использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

В соответствии с «Общей частью» к сборникам УПВС в восстановительную стоимость единицы измерителя включены все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, а также все расходы связанные с организацией строительства.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:


ПВС= C х V х K (в ценах 1969 года) (3)


Где С - стоимость 1 м3 (м2) объекта аналога

V - расчетный объем (площадь)

К - коэффициент корректировок

На дату оценки ПВС объекта оценки рассчитывается по формуле:


ПВС1= ПВC х К1 х K2 х К3


Где ПВС - полная восстановительная стоимость в ценах 1969 года.

К1 - индекс перехода к ценам 1984 года;

K2 - индекс перехода цен к 1991 году;

К3 - индекс перехода к ценам на дату оценки.

Определение восстановительной стоимости административно-хозяйственного блока проводилось на основе сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов, для расчета стоимости цеха РММ, склада запчастей, склада строительных материалов и цеха гидравлики применен сборник 7 УПВС (таблица 10, вариант 1); для оценки гаража, проходной, ограждений и благоустройства применялся сборник, № 1 УПВС зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете для переоценки основных фондов.

Административно-хозяйственный блок

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта - аналога - 21,9 руб/м3 (Сборник УПВС № 36) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость административно-хозяйственного здания составит:


ПВС = 5400 х 21,9 х 1,07 х 1,16 х 104,662 = 29957341 тенге


Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. К уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Цех РММ

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта аналога (при объеме до 100 000м3) в ценах 1969 года составляет 8,4 тенге/м3.

Полная восстановительная стоимость цеха составит:


ПВС = 23328м3 х 8,4 х 1,07 х 1,03 = 215962 тенге (в ценах 1969 г).


На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение (панельные стены вместо кирпичных)

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 г.

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к дате оценки (значения индексов по данным Национального Агенства по статистике).

Материальный склад

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость склада составит:


ПВС = 1200 м3х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге


Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.

Склад строительных материалов

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м3 (сборник № 7, таблица 10).

Восстановительная стоимость склада составит:


ПВС = 2592 м3 х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.


Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;

1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Гараж

Восстановительная стоимость 1м3 объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость гаража составит:


ПВС = 108 м3 х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Проходная

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м3 в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость проходной составит:


ПВС = 27 м3 х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге


Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Железобетонное ограждение

Восстановительная стоимость 1 м1 аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года

Восстановительная стоимость ограждения составит:


ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге


Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;

1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Благоустройство

Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:

4,61 тенге/м2 (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).

Восстановительная стоимость благоустройства составит:


ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.


Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.


Таблица 9

Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий

Наименование объекта недвижимости Удельный измеритель Количество

Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.;

в тенге

Доля в общей стоимости

%
Административно-хозяйственный блок 1 м3 5400 29957341 29,0
Цех РММ 1 м3 23328 51128019 49,9
Материальный склад 1 м3 1200 6383604 6,2
Склад строительных материалов 1 м3 2592 5680897 5,5
Цех гидравлики 1 м3 864 1893632 1,9
Гараж 1 м3 108 574524 0,6
Проходная 1 м3 27 24759 0,02
Железобетонное ограждение 1 м1 800 4867486 4,7
Благоустройство: асфальтобетонное покрытие 1 м2 4800 2014534 2,18
Итого:

102524796

3.3.3 Определение совокупного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

Физический;

Функциональный;

Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

Физический износ, устранимый и неустранимый;

Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.


Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:


n

Ф3 =∑ ФКili (4)

i=1


Где Ф3 - физический износ здания, %

ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость


Таблица 10

Административно-хозяйственный блок

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты 14 40 5,6
Наружные и внутренние стены 28 40 11,2
Перегородки 5 30 1,5
Перекрытие, покрытие 16 30 4,8
Полы 9 40 3,6
Проемы 8 40 3,2
Кровля 7 50 3,5
Наружная отделка 3 40 1,2
Внутренняя отделка 4 40 1,6
Прочие работы 3 40 1,2
Сантехнические и электромонтажные работы 3 50 1,5
Итого

38,9

Дефектная ведомость


Таблица 11

Цех РММ

Наименование конструктивного элемента Удельный вес в общей стоимости, % Фактический физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты 6,7 45 3,0
Наружные стены 14,7 50 7,4
Каркас 14,2 45 6,4
Покрытие 12,5 50 6,3
Кровля 12,7 60 7,6
Полы 5,1 50 2,6
Отделка 4,9 50 2,5
Проемы 10,3 30 3,1
Прочие работы 15,9 50 8,0
Сантехнические и электромонтажные работы 3,0 50 1,5
Итого

48,4

Дефектная ведомость


Таблица 12

Материальный склад

Наименование конструктивного элемента Удельный вес в общей стоимости, % Фактический физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты 14 35 4,9
Стены 28 45 12,6
Покрытие 16 40 6,4
Кровля 17 60 10,2
Отделка 7 40 2,8
Проемы 8 45 3,6
Полы 5 50 2,5
Прочие работы 2 50 1,0
Сантехнические и электромонтажные работы 3 50 1,5
Итого

45,5

Дефектная ведомость


Таблица 13

Склад строительных материалов

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент 6,7 35 2,3
Каркас 14,2 45 6,4
Наружные стены 14,7 50 7,4
Покрытие 12,5 50 6,3
Полы 5,1 50 2,5
Проемы 10,3 40 4,1
Кровля 12,7 60 7,6
Отделка 4,9 50 2,5
Прочие работы 15,9 50 7,9
Электромонтажные работы 3,0 50 1,5
Итого

48,5

Дефектная ведомость

Таблица 14

Цех гидравлики

Наименование конструктивного элемента Удельный вес в общей стоимости, % Фактический физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент 6,7 35 2,3
Каркас 14,2 40 5,7
Стены 14,7 45 6,6
Покрытие 12,5 50 6,3
Полы 9,1 60 5,5
Проемы 8,3 30 2,5
Кровля 12,7 60 7,6
Отделка 4,9 50 2,5
Прочие работы 13,9 50 6,9
Электромонтажные работы 3,0 50 1,5
Итого

47,4

Дефектная ведомость


Таблица 15

Гараж

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент 14 50 7,0
Стены 28 50 14,0
Покрытие 16 60 9,6
Кровля 17 60 10,2
Полы 8 50 4,0
Проемы 7 30 2,1
Отделка 7 40 2,8
Прочие работы 1 40 0,4
Электромонтажные работы 2 50 1,0
Итого

51,1

Дефектная ведомость


Таблица 16

Проходная

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент 14 45 6,3
Стены 28 40 11,2
Покрытие 16 35 5,6
Проемы 7 30 2,1
Полы 8 45 3,6
Кровля 17 60 10,2
Отделка 7 50 3,5
Прочие работы 1 50 0,5
Электромонтажные работы 2 50 1,0
Итого

44,0

Железобетонное ограждение

Физический износ ограждения согласно визуального осмотра составляет - 40%.

Благоустройство (асфальтобетонное покрытие)

Физический износ асфальтобетонного покрытия составляет согласно визуального осмотра - 50%.

Физический износ по всему комплексу зданий.

Составит:


Ифиз = 38,9х29,0 + 48,4х49,9 + 45,5х6,2 + 48,5х5,5 + 47,4х1,9 + 51,1х0,6

+ 44 х 0,02 + 40х4,7 + 50х2,18 = 45,1%

100


Определение накопленного функционального износа (морального износа)

Функциональный износ является потерей в стоимости, вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей (морального устаревания технологических решений).

Такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.

На дату оценки здания имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным оборудованием цеха ремонтно-механических мастерских, не отвечающих современным требованиям. По мнению оценщика функциональный износ цеха РММ составляет 20%, так, как по стоимости в общем комплексе он составляет 49,9%, то функциональный износ в среднем по комплексу составляет 10%. При этом учтено, что функциональный износ по остальным зданиям при анализе не обнаружен.


Определение износа внешнего воздействия

Под износом внешнего воздействия понимается снижение функциональной пригодности вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района или отрасли, местоположение объекта в районе, области или регионе или состоянием рынка, независящим от воли владельца недвижимости. На момент оценки, внешний износ характеризуется слабым спросом на услуги механизации работ, что вызывает систематическую недогрузку производственных мощностей.

По мнению оценщика внешний износ составляет 25%.


Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа

Сзатр = ПВС х (1 - Ифиз) х (1 -Ифунк) х (1 - Ивнеш)

Сзатр = 102524796 х (1 - 0,451) х (1 - 0,1) (1 - 0,25)= 102524796 х 0,37

= 37993127 тенге.


Стоимость комплекса объектов недвижимости, полученная затратным методом составляет 37993127 тенге или (Тридцать семь миллионов девятьсот девяносто три тысячи сто двадцать семь тенге).

Общая стоимость имущественного комплекса с учетом стоимости земельного участка составит (см. раздел 3.3.1)

Сзатр = 37993127 тенге + 5137500 тенге = 43130627 тенге

(Сорок три миллиона сто тридцать тысяч шестьсот двадцать семь тенге) или по курсу валют 331774 долларов США (Триста тридцать одна тысяча семьсот семьдесят четыре доллара США).


3.4 Сравнительный подход


Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Так как в Талдыкоргане подобных сделок не производилось (по данным исследования, проведенного автором работы), этот метод в данной оценке не использовался.


3.5 Доходный подход при оценке объектов недвижимости


Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации, (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существует две техники, которые применяют чаще всего - техника дисконтированных денежных потоков (ДДП) и техника прямой капитализации.

Для расчета стоимости объекта применен метод дисконтирования денежных потоков. Предпосылки метода ДДП:

Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества;

Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен;

Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно;

Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна в текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация из расчета объекта:

Площадь - 4812 м2;

Арендная ставка в месяц - 200,0 тенге /м2;

Доход в месяц - 962400 тенге.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта С в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле:


n = 5 n

С = ∑ NOI / (1 + R) (5)

n = 1


где NOI - величина годового денежного потока, тенге;

R - ставка дисконтирования в %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 15% ежегодно.

Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 14,6%. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 17.


Таблица 17

Расчет ставки дисконтирования (в процентах)

Безрисковая ставка (средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 3-х лет)

9,5

Риск, связанный с недостатками управления

Риск, связанный с неликвидностью проектов

Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране

Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы

1,5

1,0

1,1

1,5
ИТОГО 14,6

Поток денежных поступлений по годам приведен в таблице 18.

Поток денежных поступлений по годам


Таблица 18

Показатели

Год

Реверсия

тенге

1

2

3

4

5
Доход от аренды в месяц 962400 1010520 1061046 1114098 1169803
Число месяцев 12 12 12 12 12
Потенциальный валовой доход за год 11548800 12126240 12732552 13369179 14037637
Коэффициент загрузки 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75
Фактический валовой доход за год 8661600 9094680 9549414 10026884 10528227
Затраты на ремонт в год 240000 252000 264600 277830 291722
Эксплуатационные расходы, тенге/год 413100 413100 413100 413100 413100
Ставка дисконтирования, % 14,6 14,6 14,6 14,6 14,6
Годовой i-тый денежный поток 8008500 8429580 8871714 9586001 9823405 44719200
Текущая стоимость денежного потока 6988220 6418547 5894591 5557750 4969802
Текущая стоимость реверсии 22624086
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом 52452996

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.

(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).

Или по курсу валют 419624 доллара США

(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).


3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества


Вывод о применении описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки

Руководствуясь п. 1.6 МСО, который гласит: «Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости, должен рассматривать все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие», Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса применимы два описанных подхода - затратный и доходный подход.

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применения двух подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.


Таблица 19

Весовые коэффициенты

Показатели Затратный метод Доходный подход
Достоверность информации 45 55
Полнота информации 45 55
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 50 50
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта 40 60
Допущения, принятые в расчетах 55 45
Весовые показатели достоверности метода оценки 46,7 53,3

Стоимость объекта определяется по формуле:


V = V1 x Q1 + V2 x Q2 (6)


где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, тенге;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная с использованием затратного

подхода и доходного подхода соответственно, тенге.

Q1, Q2 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта


V = 43130627х0,467+52453000х0,533=20142002+27957449 = 48099451

тенге


Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки имущественного комплекса, по состоянию на 20 апреля 2006 года, с учетом округления составляет:

48100000 тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США).


ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны две стоимостные оценки полных прав собственности на здания, сооружения и землю комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».

Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода и метода капитализации дохода дала следующие результаты:

Затратный метод43 130 624 тенге

Доходный подход52 453 000 тенге

Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, используется для объектов оценки недвижимости сложной структуры и не типовых, каким в принципе является исследуемый гостиничный комплекс. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.

Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Несмотря на то, что у нас имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.

В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.

Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления. По существу у нас относительно развит только рынок жилья. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники в силу разных причин стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является доходный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. Данный метод используется для оценки тех объектов, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например, сдаваемые в аренду жилые дома, здания под офисы и торговые павильоны.

Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ


Гражданский Кодекс Республики Казахстан. // Алматы, 1995

Стратегия становления и развития Казахстана как суверенного государства.// Назарбаев Н.А., Алматы, 1992

Указ Президента Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года, имеющего силу закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

Совместный Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года за № 172 «Об утверждении прав по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке». 2000 года №

Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 23 ноября № 179 «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности, требовании к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки».

Сборник № 1 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете,