Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

за этой важной деятельностью в настоящее время практически не осуществляется ни со стороны государства, ни с помощью общественных организаций.

Как известно, рыночная экономика базируется на рыночной стомости, суть которой на сегодняшний день в Республике Казахстан каждый понимает по-своему и рассчитывает как умеет. В лучшем случае, казахстанские оценщики в свое работе используют международные стандарты оценки и методы определения различных видов стоимости, при этом часто фактически подразумеваем так называемую «инвентаризационную стоимость».

Отмечая большую практическую значимость международных стандартов и методов оценки, следует иметь ввиду, что они без какой-либо корректировки могут использоваться только в условиях развитой рыночной экономики. Даже при этом необходима их корректировка для применения в каждой отдельной стране в связи с особенностями местного законодательства в области имущественных прав.

Учитывая исключительную важность оценки имущественных прав для развития рыночных отношений и формировании гражданского общества, государство должно оказать активное содействие в создании и укреплении системы независимой профессиональной оценки в республике.

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

рыночный подход;

доходный подход.

2.1 Затратный полход

При использовании затратного подхода в определении стоимости оценщики применяют термины «восстановительная стоимость» и «заменяющая стоимость».

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копиии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как и оценивемое сооружение.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Затратный подход предполагает использование следующих методов:

Метод сравнительной единицы

Метод сравниетльной единицы основан на сравнении стоимости площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.

В большинстве случаев применения данного метода используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников, Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректтировку (поправку) на реальные габариты. При этом, если тсследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

Даже если некоторое здание идентично в терминах размеров, дизайна и качества конструкций, базовое здание часто отличается от исследуемого. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости.

Метод разбивки по компонентам

Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимый для устройства единичного объема.

Зная объем каждого компонента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

Метод количественного обследования

Этот метод является наиболее точным, но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественном определении всех позиций, относящихся к строительству сооружения. Если не ограничивать точность метода, то следует вести учет каждого гвоздя, каждого кирпича и каждой минуты рабочего времени. Зная количество всех материалов и трудозатрат, определяют прямые издержки. Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Хотя этот метод дает полный стоимостной анализ оцениваемых улучшений, он требует много времени, денег и опытных оценщиков. По этой причине этот метод редко применяется в повседневной практике.

2.1.1 Определение накопленного износа

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.

Метод экономического возраста

Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:

AD =EAx CN (1)

TEL

Где AD - накопленный износ;

EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);

TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);

CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).

В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:

Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.

Не делается различий между видами износа.

Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.

Метод сравнения продаж

При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.

Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.

Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:

Физический износ, устранимый и неустранимый;

Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

Внешний или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение физического износа

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.

Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.

Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».

Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Определение функционального износа

Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов;

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

«сверхулучшениями»

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.

Внешнее (экономическое) устаревание

Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.

Существует два подхода к оценке внешнего износа:

Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.

Рыночный подход (метод сравнения продаж)

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. По этому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К рассмотрению принимаются объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информационного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность следует применять при анализе сделок между связанными каким-либо образом сторонами, поспешно совершенных сделок и т.п.

Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Месторасположение;

Физические характеристики;

Использование;

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия.

При рыночном подходе применяют следующие методы:

Метод парного строения продаж заключается в сравнении двух-трех и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного параметра. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех параметров, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить влияние одного параметра.

Сравнимые объекты (см. приложение)

Еще одним подходом, позволяющим оценить рыночную стоимость недвижимости, является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке.

К таким показателям относят:

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

Общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор равен отношению цены продажи либо к потенциальному валовому доходу.

Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций, важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:

На основе анализа рынка определить величину арендной оплаты для объекта оценки;

На основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получить значения (ВРМ);

Умножить величину арендной платы для объекта оценки ВРМ для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Валовый рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие ВРМ.

Затем определяется ОКК путем деления чистого операционного дохода на цену продажи, т.е. используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.

Стоимость объекта оценки получают делением прогнозируемой величины его чистого операционного дохода (ЧОД) на найденное значение ОКК.

Доходный подход

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации дохода или анализа дисконтированных потоков наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Методы капитализации дохода

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо методом капитализации по норме отдачи. Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильностью предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод капитализации по норме отдачи более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:

V =I(2)

R

Где V - стоимость,

I - доход,

R - коэффициент капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предложениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложение инвестиций. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли и отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных средств.

Оценка предстоящих затрат результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода продолжительность которого (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретений будущих доходов с учетом риска их получения.

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемом секторе рынка и поправка на неликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиции.

Анализ доходов и расходов

Метод капитализации дохода предполагает наличие достоверной оценки ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений и рыночных тенденций.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в форме таблицы.

Доходы

Потенциальный валовый доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налога.

Расходы

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

Условно-постоянные расходы, или издержки;

Условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, эти налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов. К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основные условно-переменные расходы - это:

Расходы на управление;

Коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.)

Расходы на уборку;

Расходы на эксплуатацию;

Расходы на содержание территории;

Расходы по обеспечению безопасности и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют

место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.

Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники , кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты). К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют эти деньги.

Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение учитывать не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой перепродажи (реверсии). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтирования потоков денежных средств, возможно учитывать расход только в том периоде, где он планируется.

В заключение необходимо отметить, что на нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами.

Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

3. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы»

3.1 Общие сведения

3.1.1 Определение задания на оценку

По поручению Заказчика - руководителя дипломной работы Левченко Веры Дмитриевны, Оценщик - автор дипломной работы Оспанов Серикжан Серикпаевич произвел оценку рыночной стоимости пакета вещных прав на комплекс объектов ТОО «Механизированные работы», расположенный по адресу: г. Талдыкорган, ул. Абая 273.

Осмотр оцениваемого объекта проводился в апреле 2006 года.

Оценка рыночной стоимости объектов произведена на основании детального осмотра, проведения строительно-технической экспертизы с использованием предоставленной продавцами технической документации.

3.1.2 Цель оценки

Цель оценки - определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности, объекта недвижимости. Под «Полным правом собственности» понимается осуществление, собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности.

Функция оценки: в нашем понимании оценка будет использована при принятии решения о продаже объектов недвижимости в составе комплекса ТОО «Механизированные работы».

Под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчете понимается следующее: рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, при которой объект перешел бы из рук продавца в руки покупателя на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих условий:

Покупатель и продавец действуют на основе типичных стандартных мотивов;

Покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;

Сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие;

Оплата производится в денежной форме наличными деньгами или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;

Объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке;

Объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

Осмотр зданий;

Интервью с собственником;

Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

Сравнительный анализ аналогов

Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;

Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта.

Используемые в заключении стандарты и методы оценки, нормативные акты, источники информации

В настоящем заключении об оценке используются термины и определения Международных стандартов оценки имущества (МКСО) Международного комитета по стандартам оценки имущества.

В Республике Казахстан оценка всех имущественных и неимущественных прав регламентируется нормами, изложенными в Законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 г.

Порядок переоценки основных фондов регулируется Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 июля 1997 года № 1174 и Письмом Министерства финансов РК «Разъяснение по индексации (переоценке) основных фондов методом прямого перерасчета»

Для подтверждения рыночной цены на объекты основных фондов использовались следующие источники информации:

Учетная документация, предоставленная заказчиком;

План расположения с указанием площади застройки, объемов зданий и помещений, технические параметры и характеристики оборудования;

Периодические издания газет и журналов с рекламой о купле-продаже подобного рода недвижимости;

Данные о ценах на аналогичную продукцию;

Справки торгующих или иных организаций о ценах на товары, сведения о ценах, опубликованных в специальных изданиях.

Перечисленные выше документы и материалы необходимы для руководства при проведении переоценки основных фондов (средств) по рыночной стоимости и являются основанием при проверках статистическими или налоговыми службами.

Большинство профессиональных оценщиков сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:

оценка с точки зрения (затратный метод);

оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод);

оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемому объекту, часто происходит смена владельца ввиду достаточного количества аналогичных объектов, т.е. оценщик может применить рыночный метод продаж, заключающийся в сравнении стоимостей аналогичных объектов. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнивать арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

В данном случае эксперт-оценщик определял стоимость недвижимости с использованием двух методов: затратного и доходного, а затем производил согласование результатов, полученных разными методами.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. В процессе оценки данного объекта недвижимого имущества оценщик провел анализ большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определили величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика при проведении данной оценки явилось четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, нос тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Затратный метод чаще применяется для оценки объектов социального назначения или нового строительства, для варианта наилучшего использования земли, в целях страхования. Расчеты этим методом производятся с учетом данных о ценах на землю, строительных материалах; затратах на оборудование; прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке.

Затратный подход трудно осуществим для зданий, обладающих уникальными архитектурными характеристиками и исторической ценностью, сооружений с чрезмерным физическим износом.

С теоретической точки зрения доходный и затратный подходы - это части сравнительного метода продаж, так как каждый из них предполагает использование рыночной информации (цены материала, рабочую силу, ставка канализации, которая тоже рассчитывается по данным рынка). Однако в практическом плане эти методы - разные.

Поэтому, пока в республике не сложился открытый свободный рынок недвижимости, к проблеме нахождения рыночной стоимости нужно подходить с учетом ситуации сегодняшнего дня.

Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения

Оценка была произведена только в учебных целях. Настоящее заключение действительно только в полном объеме, любое использование отдельных частей заключения не отражает точку зрения оценщика;

Предполагается, что информация, полученная от заказчика, является надежной и достоверной;

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений;

Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации;

Мнение оценщика относительно оценочной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и других факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на оценочную стоимость объекта оценки.

Местоположение оцениваемого комплекса объектов

Таблица 1

Местоположение объектов

Границы	Имущественный комплекс находится по ул.Абая, 273
Градостроительная зона и соответствие зонированиию	Южная промзона.
Типы землепользования	Частная собственность.
Форма участка	Участок имеет правильную прямоугольную форму.
Развитость инженерной ифраструктуры	Имеются все инженерные сети и коммуникации, находящиеся в удовлетворительном состоянии.
Подъезд, транспортная доступность	Отличная
Коммерческая привлекательность объекта	Не привлекательный
Застроенность сооружения	Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания.
Рельеф и почвы	Рельеф местности ровный, спокойный.
Состояние окружающей среды (локальное)	Т.к. объект находится около автодороги с большой интенсивностью движения, загрязненность воздуха, а также уровень шума повышенный. Чистота и освещенность территории типична для всего района (На уровне среднего). На расстоянии 1.0 км к северу большая зона с частной застройкой.
Социальная инфраструктура	Не развита
Внешнее благоустройство	Отсутствует

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)

Анализ о лучшем и наиболее эффективном использовании объектов недвижимости отражает мнение оценщика в отношении способа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, исходя из анализа и состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при определении оценочной стоимости.

Наиболее эффективное использование определяется тем, как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, вопросы, которые необходимо рассмотреть, связаны с четырьмя тестами, определяющими физическую возможность, юридическую допустимость, финансовую обоснованность и максимальную рентабельность того или иного использования.

Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НиНЭИ.

Физически возможно. Данный критерий имеет отношение к физическим характеристикам объекта недвижимости. Его анализ позволяет сделать вывод, что по своим физическим характеристикам здания имущественного комплекса без перепланировок может использоваться только по своему функциональному назначению или как складские помещения.

Юридически возможно. Результаты анализа нормативно-правовой базы не выявили правовых ограничений на использование объекта оценки в целях принесения прибыли.

Финансовой осуществимо. Финансовая осуществимость продажи имущественного комплекса полностью или частично не вызывает сомнений, так как в Талдыкоргане достаточно большой спрос на подобные объекты.

Заключение по анализу НиНЭИ

С учетом местоположения объекта оценки и анализа арендных ставок по аналогичным объектам, а также учитывая общую структуру и планировку зданий комплекса, его ближайшее окружение, коммерческая привлекательность объекта оценивается как высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным, имеет удобную транспортную доступность. Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для собственного имущества будет сдача его в аренду (целиком или по частям) или продажа.

В то же время, плохое физическое состояние зданий значительно снизит рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Описание объектов оценки

3.2.1 Описание земельного участка

Описание земельного участка: участок расположен в южном районе города, на автомагистрали - улице Абая. Участок расположен на окраине города, но район находится в 10-15 минутах езды от центра города. Месторасположение можно расценивать как весьма удобное.

Форма участка - прямоугольная, размером - 3,75 га.

Рельеф участка - спокойный. Предполагается, что на земельном участке нет никаких вредоносных почв и близко расположенных грунтовых вод.

Ограничения в использовании

Владелец должен соблюдать санитарные и экологические нормы, установленные для данного района.

Описание улучшений на земельном участке

Тип объекта недвижимости

Объект оценки представляет собой комплекса, состоящий из следующих строений и сооружений:

Административно-хозяйственный блок;

Цех РММ (ремонтно-механические мастерские);

Материальный склад (отапливаемый);

Склад строительных материалов (неотапливаемый);

Цех гидравлики;

Гараж;

Проходная;

Ограждение территории;

Дорожные одежды, благоустройство.

Для удобства и наглядности все основные характеристики зданий представлены в таблицах.

Таблица 2

Административно-хозяйственный блок

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	2 этажа
Общая площадь здания	1800 м2
Строительный объем	5400 м3
Фундаменты	Железобетонные блоки
Наружные и внутренние стены	Кирпичные, толщиной 510 мм, 380 мм
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия, покрытие	Железобетонные плиты перекрытия
Полы	Линолеум по бетонному основанию, в санузлах метлахская плитка
Проемы	Окна: деревянные спаренные переплеты с двойным остеклением; Двери: деревянные, щитовые, однопольные
Кровля	4 сл.  Copyright © yurii.ru - 2023