Техническая эксплуатация объекта

ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.


2. Практическая часть


2.1 Формирование платы на жилищно-коммунальные услуги


Жилищные услуги, то есть плата за содержание и ремонт жилья, устанавливает город, но только для муниципального жилищного фонда. Как показывает практика, почти все управляющие компании пользуются такими же ставками, указанными в городском постановлении. В соответствии с Постановлением Администрации г.о. Самара №1810 от 24.12.10 г., рост стоимости жилищных услуг в Самаре в 2011 году не должен превысить 5%. Такое повышение связано только с одним фактором – увеличением ставки единого социального налога (по решению Правительства Российской Федерации). При этом не произошло повышения в пользу управляющих компаний.

Тарифы на коммунальные услуги регулируются федеральными и региональными органами власти: розничные цены на газ (15%) – Федеральной службой по тарифам; электроэнергия и тепло – Управлением по государственному регулированию и контролю в электроэнергетике по Самарской области.

Тарифы на электроэнергию выросли в среднем на 10%. Стоимость 1 кВт/ч для домов с газовыми плитами составляет 2,55 копеек, с электроплитами – 1,78 копеек. Для Самарской области это минимальный уровень.

Стоимость тепловой энергии повысилась в среднем на 14,8%. По информации УГРКЭ, это произошло из-за роста стоимости газа и необходимости ремонта сетей и модернизации оборудования. Постановлением Администрации Самары №1811 от 24.12.10 г. установлена предельная стоимость тепловой энергии, поставляемой населению. Если у поставщиков тарифы выше этой суммы, то разница оплачивается из городского бюджета

Тарифы на водоснабжение и водоотведение находятся в ведении Департамента тарифов и цен областного Министерства экономического развития. Самый высокий рост наблюдается по холодному водоснабжению – 27%. Чтобы снизить финансовую нагрузку на жителей города Постановлением Администрации Самары №1811 от 24.12.10 г. рост тарифов на холодное водоснабжение был ограничен 20,3%. Разница в тарифах будет компенсирована предприятиям, обеспечивающим водоснабжение, из муниципального и регионального бюджетов.

Стоимость водоотведения (канализации) увеличится на 14,9%. По информации Департамента тарифов и цен, рост обусловлен увеличением стоимости электроэнергии и необходимостью капитального ремонта.

Несмотря на заметный рост, тарифы на водоснабжение и водоотведение в Самаре остаются ниже, чем в других крупных городах России.


Табл. 3 Тарифы в г.о. Самара

№

Наименование услуги

Тариф 2011 г.

Тариф 2010 г.

Разница
1. Тепло и ГВС 1171,79 руб. / Гкал. 1020,72 +151 руб.
2. ХВС 14,36 руб./куб. м 11,94 +2,42 руб.
3. Водоотведение 6,45 руб./куб. м 5,62 +0,83 руб.
4. Электроэнергия (в домах, оборудованных стационарными газовыми плитами) 2,55 руб./кВт·ч 2,32 +0,23 руб.
5. Газ

80,47 (газ. плита)

185,70 (колонка)

70,04

161,64

+10,43 руб.

+24,06 руб.
6. Внутри домовое газовое обслуживание (ВДГО) 0,68 0,65 +0,03 руб.
7. Жилищные услуги 19,19 руб./кв. м. 18,18 1,01 руб.

2.2 Формирование платы за жилищно-коммунальные услуги в управляющих компаниях (УК)


Стоимость услуг сторонних УК складывается из себестоимости работы и дополнительного вознаграждения за профессионализм. Существует много способов расчета вознаграждения. Самыми распространенными среди них являются: гарантированный доход собственника, процент от выручки и абонентская плата.

Гарантированный доход собственника

Схему, при которой собственник получает гарантированный доход, как правило, используется государственными структурами при передаче объектов в доверительное управление. При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами) является выручкой управляющей компании». Для собственника такая схема работы не является самой выгодной, поскольку она создает у УК соблазн «выжать» объект по максимуму, сэкономив расходах. А, учитывая тот факт, что по закону договор о доверительном управлении заключается на 5 лет, после этого срока собственнику здания придется выложить крупную сумму для восстановления объекта.

Процент от выручки

Согласно этой схеме, УК ежемесячно в зависимости от оказываемых услуг получает от 5% до 20% от каждого договора аренды. Как правило, схема работы УК в данной ситуации строится так: компания выходит на объект, прописывает стандарты сдачи в аренду и стандарты эксплуатации, а затем начинает поточным методом искать клиентов и управлять клиентским потоком, ремонтными работами и прочим.

Для управляющих компаний это достаточно выгодная схема оплаты. «Собственники же обычно используют этот вариант на стадии запуска, когда необходимо быстро заполнить объект, – говорит Елена Афиногенова, – а после завершения работ предлагают УК перейти на другие условия оплаты».

Абонентская плата

В этом случае управляющая компания и собственник договариваются о постоянной величине выплат для управляющей компании (например, исходя из количества кв. м). Недостаток такой схемы заключается в том, что управляющая компания не заинтересована в улучшении качества работы и в достижении лучших результатов.

От всех понемногу

Поскольку каждая схем имеет свои недостатки, на рынке часто применяются смешанные варианты оплаты услуг УК: одна из них берется за основу и к ней добавляются дополнительные условия. К примеру, за основу можно взять схему абонентской платы, и к этой сумме добавить проценты от оговоренного превышения потока дохода.

Другой вариант – фиксированная сумма и бонус за определенные достижения (заполненность, безаварийность и т.д.), которые прописываются в договоре. Эти параметры зависят от того, чего хочет добиться собственник объекта.

В заключении, следует отметить, что оплата услуг УК зависит от того, какие функции на объекте она выполняет. Бывает ситуации, когда управляющая компания занимается только эксплуатацией бизнес-центра или только сбором арендных платежей. Однако, в случае, если речь идет о полной координации всех функций на объекте (доверительном управлении), стоимость услуг УК может составлять до 20% от выручки. В то же время, при увеличении размеров объекта, удельные затраты управляющей компании на кв. м площади будут уменьшаться. В итоге получается, что небольшие объекты (до 5000 кв. м) ч точки зрения управления будут самыми дорогими».

Рассмотрим на примере УК «Металлург» стоимость работ при эксплуатации (Табл.).Основной вид деятельности данной компании: Управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда. На данный момент компания осуществляет техническое обслуживание 298 домов Кировского района города Самары.

Цены за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей и собственников (Табл. 4).


Степень благоустройства Цена за 1 кв. м. в месяц (руб.) общей площади Цена за 1 кв. м. в месяц (руб.) жилой площади
Жилые дома со всеми удобствами, включая лифты и мусоропроводы, в том числе: 19,13 26,22
Ремонт жилых помещений 5,32 7,30
из них: содержание УК 0,28 0,35

Содержание жилых помещений 13,81 18,92

из них:

 13,81 18,92
уборка территории 2,38 3,02
уборка мусоропровода 0,78 0,99
вывоз ТБО 1,51 1,92
техническая эксплуатация, диагностика и освидетельствование лифтов 1,56 1,98
электроэнергия мест общего пользования 2,96 3,39

услуги сторонних организаций, общеэксплуатационные и прочие расходы

из них:

 4,627 7,62
прочистка и проверка вентканалов и дымоходов 0,13 0,16
дератизация и дезинсекция 0,10 0,12
техническое обслуживание инженерных коммуникаций (сварщики, электрики, сантехники, каменщики, плотники) 1,57 1,99
аварийно-диспетчеркая служба 0,60 0,76
вывоз крупногабаритного мусора 0,75 0,95
содержание УК 0,67 0,85

2.3 Размер льгот на жилищно-коммунальные услуги


В соответствии с законом Самарской области от 10.07.2008 №71-ГД «О мерах социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, проживающих в Самарской области, и о внесении изменений в отдельные законы Самарской области» меры социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (далее – ЖКУ) гражданам будут предоставляться в форме ежемесячных денежных выплат (далее – ЕДВ) на оплату ЖКУ взамен предоставления льгот в виде скидок.

Право на ЕДВ-ЖКУ имеют (Табл. 5)


Категория размер льготы в % размер льготы для членов семьи в %
инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий 50 50
участники Великой Отечественной войны, признанные инвалидами (кроме лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий) 50 50
бывшие несовершеннолетние узники фашизма, признанные инвалидами (за исключением лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий) 50 50
военнослужащие и лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, признанные инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей) 50 50
участники Великой Отечественной войны 50 12
бывшие несовершеннолетние узники фашизма 50 12
лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда», признанные инвалидами (кроме лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий) 50 -
члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий, состоявшие на его иждивении и получающие пенсию по случаю потери кормильца - 50
инвалиды 50 -
дети-инвалиды 50 50
ветераны боевых действий 12 12
ветераны труда и лица, приравненные к ним по состоянию на 31.12.2004 г. 50 -
лица, состоящие на полном содержании ветерана труда 12 -
реабилитированные лица 50 50
лица, признанные пострадавшими от политических репрессий 50 50
многодетные семьи 23 23
ЧАЭС:

инвалиды, участники, эвакуированные из зоны отчуждения, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития 47 12
дети и подростки, страдающие болезнями вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС или обусловленными генетическими последствиями радиоактивного облучения одного из родителей 47 12
семьи, потерявшие кормильца из числа граждан, погибших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, умерших вследствие лучевой болезни и других заболеваний, возникших в связи с катастрофой на Чернобыльской АЭС, а также семьи умерших инвалидов 47 47
семьи, в том числе вдовы (вдовцы) умерших участников ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС 47 47

Для назначения ЕДВ-ЖКУ гражданин самостоятельно или через законных или уполномоченных представителей при наличии документов, подтверждающих их полномочия, представляет в Управление социальной поддержки и защиты населения по месту жительства следующие документы:

– паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;

– справку о составе семьи заявителя;

– документ, подтверждающий право заявителя и (или) членов его семьи на ежемесячную денежную выплату на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

– документ, подтверждающий основания отнесения совместно проживающих лиц к членам семьи (свидетельство о браке, о рождении, иные документы);

– документ об уровне благоустройства жилого помещения (выписки из технического паспорта или справки, выданной управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, иные документы);

для ветеранов труда и граждан, приравненных к ветеранам труда по состоянию на 31 декабря 2004 года, имеющих нетрудоспособных членов семьи, находящихся на их полном содержании или получающих от них помощь, которая является для них постоянным и основным источником средств к существованию – свидетельства о рождении (на детей до 18 лет) и справки о доходах заявителя и членов его семьи.

сберегательная книжка (вклады – универсальный, до востребования, пенсионный плюс, зарплатный)

Документы предоставляются в копиях с предъявлением оригинала в случае, если копия не является нотариально заверенной.

Гражданам, имеющим фактические основания для обращения за получением ЕДВ-ЖКУ на день вступления в силу закона, назначение данных выплат осуществляется со дня вступления настоящего закона в силу без их заявлений при наличии в уполномоченных органах всех необходимых для назначения сведений (в электронном виде или на бумажном носителе).


2.4 Примеры расчета льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг


Расчет льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональным льготникам производится по формуле:


О/Ч x Р x 50% = Д


Д – ежемесячная денежная выплата на оплату услуг ЖКХ;

О – общая площадь жилья;

Ч – численность зарегистрированных по месту жительства (пребывания) граждан;

Р – региональный стандарт стоимости жилищных или коммунальных услуг на 1 квадратный метр общей площади жилья;

О/Ч – доля общей площади жилья;

50% – скидка по оплате услуг ЖКХ в соответствии с действующим законодательством.

Привожу несколько примеров расчета ЕДВ гражданам из числа федеральных и региональных льготников.

Пример №1

Семья из 3-х человек: 1 чел. – инвалид 2 группы и ветеран труда, 1 чел. – член семьи ветерана труда, 1 чел. – инвалид 3 группы. Проживают в многоквартирном доме, квартира находится в собственности граждан. Общая площадь жилья 57 квадратных метров.

1. Расчет ЕДВ семье по оплате жилищных услуг (содержание и ремонт жилого помещения, вывоз мусора, техобслуживание лифта) производится в данном случае только ветерану труда и члену его семьи:

57 кв. м: 3 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у ветеранов труда доля общей площади жилья ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 3 чел.);

18 кв. м. x 17,08 руб./кв. м. x 50% = 153,72 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг ветерану труда;

18 кв. м. x 17,08 руб./кв. м. x 30% = 92,23 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг члену семьи ветерана труда;

17,08 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости жилищных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

2. Расчет ЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, водоотведение):

57 кв. м: 3 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете инвалидам доля общей площади жилья социальной нормой площади жилья не ограничивается;

19 кв. м. x 64,60 руб./кв. м. x 50% = 613,7 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг инвалиду 2 группы;

19 кв. м. x 64,60 руб./кв. м. x 50% = 613,7 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг инвалиду 3 группы;

64,60 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Члены семьи ветеранов труда право на ЕДВ по оплате коммунальных услуг не имеют.

Итого: ЕДВ на оплату жилищно-коммунальных услуг для семьи составляет 1473,35 руб.

Пример №2

Семья состоит из 4-х человек: 1 чел. – участник Отечественной войны, признанный инвалидом 2 группы после 1995 года, 1 чел. – инвалид 1 группы, 1 чел. – член семьи участника Отечественной войны, 1 чел. – ветеран труда Ростовской области. Проживают в частном домовладении с отоплением сетевым газом. Общая площадь жилья 85 квадратных метра.

1. Расчет ЕДВ семье по оплате жилищных услуг (вывоз мусора) производится в данном случае участнику Отечественной войны, являющийся инвалидом 2 группы, члену семьи участника Отечественной войны и ветерану труда Ростовской области:

85 кв. м.: 4 чел. = 21,25 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у участника Отечественной войны и члена его семьи доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья, при расчете у ветерана труда Ростовской области – ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 4 чел.);

21,25 кв. м. x 2,64 руб./кв. м. x 50% x 2 чел. = 56,1 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг участнику Отечественной войны и члену его семьи;

18 кв. м. x 2,64 руб./кв. м. x 50% x 1 чел. = 23,76 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг ветерану труда;

2,64 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости жилищных услуг для жилых домов индивидуального жилищного фонда (отопление сетевым газом), утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Инвалиду ЕДВ по оплате жилищных услуг в частном жилищном фонде не предоставляется.

2. Расчет ЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение):

85 кв. м.: 4 чел. = 21,25 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у участника Отечественной войны, члена его семьи, ветерана труда Ростовской области доля общей площади жилья ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 4 чел.). У инвалидов доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья;

18 кв. м. x 42,33 руб./кв. м. x 50% x 3 чел. = 1142,91 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг участнику Отечественной войны и члену его семьи, а также ветерану труда Ростовской области;

21,25 кв. м. x 42,33 руб./кв. м. x 50% x 1 чел. = 449,76 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг инвалиду 3 группы;

42,33 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для жилых домов индивидуального жилищного фонда (отопление сетевым газом), утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Итого: ЕДВ на оплату жилищно-коммунальных услуг для семьи составляет 1672,53 руб.

Пример №3

Многодетная семья состоит из 5 человек. Проживают в частном домовладении с печным отоплением. Общая площадь жилья 95 квадратных метров.

1. Расчет ЕДВ семье по жилищным услугам не производится, поскольку не предусмотрено действующим законодательством.

2. Расчет ЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, водоснабжение):

95 кв. м.: 5 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья (18 кв. м.);

19 кв. м. x 46,44 руб./кв. м. x 50% x 5 чел. = 2205,9 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг на семью из 5 человек;

46,44 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для жилых домов индивидуального жилищного фонда (отопление твердым топливом), утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Итого: ЕДВ на оплату коммунальных услуг для семьи составляет 2205,9 руб.


Заключение


Жизнь и быт людей обусловливаются наличием необходимых зданий и сооружений, их соответствием своему назначению, техническим состоянием. Каждое здание или сооружение представляет собой сложный и дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих вполне определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами. В процессе изучения данной темы, становится понятным, что техническая эксплуатация объектов является важным процессом, связанным с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии. Это видно при рассмотрении работ, которые включает в себя техническая эксплуатация.

В заключение хочется отметить, что я достигла поставленной цели данной курсовой работы, а именно: получила знания и информацию об организации технической эксплуатации объектов.

Также в курсовой работе были решены все поставленные задачи:

Я определила, что техническая эксплуатация – это комплекс мероприятий, который обеспечивает безотказную работу всех элементов и систем зданий в течениии нормативного срока службы функционирования здания по назначению;

Разобрала, что в техническую эксплуатацию объекта входят следующие мероприятия: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями;

Рассмотрела различные схемы управления объектами и их отличия: непосредственно собственником, с помощью ТСЖ или управляющих компаний;

В данной курсовой были разобраны примеры начисления льгот и рассмотрены расходы на эксплуатация конкретной управляющей компанией.


Библиографический список

жилищный коммунальный плата льгота

ЖК РФ

Постановление государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года, №170

Закон Самарской области от 10.07.2008 №71

Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. – 2000. – №7, с. 45–50

Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика // ЖКХ. – 2000. – №3, с. 52–69

Тасенко Т.Н. Товарищества собственников жилья // ЖКХ. – 2001. – №3, с. 42–47.

Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.:ДИАЛОГ. МИФИ – 2000, ч. 2. – 208 с.

ukmet

Размещено на