Земельные отношения в России

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы формирования земельных отношений

Глава 2. Законодательное регулирование земельных отношений в России

Глава 3 Особенности земельных отношений в России

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Производство – это процесс изготовления материальных благ или процесс использования рабочей силы, оборудования в сочетании с природными ресурсaми и материалами для изготовления необходимых тoваров и услуг.

В производстве продукта человек воздействует на объекты природы, придает им формы, пригодную для удовлетворения материальных потребностей. Как уже отмечалось ранее, производство является переработкой веществ природы для последующего потребления или же для дальнейшего производства. Такая функция производства сохраняется при любой его социальной форме.

Для того чтобы начать процесс производства, необходимо иметь ресурсы, то есть факторы производства. В экономической теории под факторами производства понимается особо важный элемент или объект, который оказывает решающее воздействие на возможность и результаты производства.

Существует множество определений понятию факторов производства: «особо важный элемент», «важный объект», «условия производственной деятельности», «параметры производственного процесса, включающие технологию, организацию, информацию, финансы и т.д.», «главные факторы» и ряд других. Не рассматривая по существу эти так называемые показатели и факторы производства, необходимо отметить, что ни один из них не характеризует собственно производственный процесс и не находится в функциональной зависимости от его эффективности. Таким образом, самый важный фрагмент формирования результатов производства: производство, его производительные силы, факторы производства, их измерители, взаимосвязь с источниками образования стоимости и результата производства остается неизученным до сих пор. Между тем, именно физические объемы и качественные характеристики факторов производства, пропорции в их взаимодействии, обусловленные способами производства и тем самым предопределяющими уровень его развития, в полной мере обусловливают эффективность результатов производства как с позиции массы продукта, так и с позиции его стоимости.

Одним из факторов производства является земля. Именно данному фактору производства посвящена наша работа.

Объектом исследования являются земельные отношения.

Предметом исследования экономические отношения, возникающие между собственниками и пользователями земли.

Целью нашей работы является анализ земельных отношений в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть землю как фактор производства;

проанализировать теории земельной ренты;

выявить законодательное регулирование земельных отношений;

исследовать особенности земельных отношений в России.

Теоретической основой написания курсовой работы послужили работы отечественных и зарубежных ученых, а также статьи из периодических изданий, нормативная база.

Глава 1. Теоретические основы формирования земельных отношений

Земля как фактор производства в современной экономической теории - один из четырех основных факторов производства, который, для того чтобы стать производительным, обычно должен соединяться с трудом и капиталом.

Земля стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов. Они считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего — единственной субстанцией общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями человеческой деятельности.

Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительство жилища, населённых пунктов, дорог и др1.

К этому фактору относятся следующие элементы природы2:

1) сельскохозяйственные земли;

2) леса;

3) воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;

4) химические элементы земной коры, именуемые полезными ископаемыми;

5) атмосфера, атмосферные и природно-климатические явления и процессы;

6) космические явления и процессы;

7) пространство Земли как место размещения вещественных элементов экономики, а также околоземное пространство.

Земля как фактор производства имеет свои особенности. Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое, т.е. она недвижима. В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность3.

Одной из важнейших характеристик земли является ее ограниченность.

В связи с этим для земли как фактора производства характерен закон убывающей отдачи, т.е. рано или поздно дополнительное приложение труда к земле будет приносить все меньшую отдачу. Этот закон имеет место для земли, используемой в сельском хозяйстве. Однако закон убывающей отдачи лишь отчасти распространим на добычу природных ресурсов. Например, при добыче нефти применение дополнительных единиц труда приведет к тому, что скважина будет быстро исчерпана, и из нее просто нечего будет взять.

Землевладение означает признание права данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях и подразумевает собственность на землю. Землепользование же обозначает пользование землей в установленном обычаем или законом порядке (без собственности на землю).

Из этого можно сделать вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму - земельную ренту4.

Основы теории ренты были разработаны английскими классиками А. Смитом и Д. Рикардо в конце XVIII — начале XIX в. Выделение этой категории означало признание объективных экономических законов в такой сфере деятельности, как земледелие, и распространение их на собственников земли.

Следует отметить, что в современной экономической теории понятие ренты не сохранило своего первоначального значения. Например, у Д. Рикардо, разъяснившего наиболее точно законы ренты, она определяется как особый вид дохода, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

У современных экономистов, особенно у последователей субъективной школы, понятие ренты шире: ею обозначают любой дифференцированный доход вообще, особенно когда этот доход порождается невоспроизводимым по желанию фактором (например, владелец хорошего голоса не может передать его другому; великий художник не может быть заменен никем другим и т. п.). Обладатели таких факторов получают ренту.

Следовательно, в неоклассической теории рентой является доход, получаемый любым собственником благ, естественно или искусственно ограниченных по сравнению со спросом. Для выражения этого явления используется и более общая категория — экономическая рента. Вместе с тем и неоклассическая теория рассматривает рентные доходы прежде всего как доходы по поводу землевладения и землепользования. Рента, следовательно, есть форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, т. е. приносит доход5.

В чем же состоят различия в сущности земельной ренты в трактовке классиков и неоклассиков? Для ответа на этот вопрос выделим основные положения теории ренты Д. Рикардо, которая занимает центральное место в его научном наследии, а также К. Маркса, развившего некоторые положения своего предшественника.

У Д. Рикардо и К. Маркса рента выражает отношения между тремя экономическими субъектами: земельным собственником, фермером и наемным сельскохозяйственным работником. Фермер-предприниматель, как и любой другой предприниматель, организует производство с целью получения прибыли, но, арендуя землю у собственника земли, он не может присвоить полученную прибыль полностью. Часть ее фермер должен отдать землевладельцу в виде платы за пользование землей. Эта часть и принимает экономическую форму ренты.

Что является источником этой прибыли? У физиократов и в какой-то мере у А. Смита эта прибыль является продуктом земли, "даром природы". Д. Рикардо опроверг такой подход и показал, что земля не создает ренту. Доказательством того, что плодородие земли, по крайней мере само по себе, никогда не может производить ренту, служат, по его мнению, новые страны или колонии. Если в них земель больше, чем требуется для нужд населения, они не дают никакой ренты даже тогда, когда отличаются высоким плодородием. "Кто подумает покупать право на обработку земли, когда столько земель свободных и, следовательно, готовых к услугам кого угодно?" Так когда же появляется рента? Только тогда, когда "рост населения вынуждает разрабатывать земли низшего качества или хуже расположенные". Вот узловой момент теории Рикардо: рента основана на редкости хороших земель и необходимости прибегать к использованию относительно худших земель6.

Однако возникает вопрос: как этот чисто отрицательный факт — недостаток плодородной земли — может произвести доход? Ведь редкость хороших земель скорее служит естественной предпосылкой появления ренты, чем ее источником.

Рикардо показал, что таким источником являются дополнительные затраты труда при эксплуатации худших земель, на основе которых формируются рыночные цены земледельческих продуктов. Так что создает ренту не земля, а труд, необходимый для производства продуктов на землях наихудшей категории из всех вовлеченных в хозяйственный оборот. Но почему цены формируются в соответствии с издержками производства на худших участках? Ответ прост: никто бы не стал обрабатывать худшие участки, если бы не было условий для возмещения произведенных на них затрат. Значит, те, кто эксплуатирует лучшие земли, несут меньшие издержки и в результате имеют после реализации продукции некий излишек, называемый дифференциальным (разностным) доходом. Этот доход при передаче его собственнику земли и принимает форму дифференциальной ренты.

А как насчет землепользователей худших участков? Теория Д. Рикардо утверждает, что эта категория земель не дает дифференциального дохода, а следовательно, и ренты, потому что она возмещает только расходы по их обработке. Из каких же доходов тогда землепользователи этих участков платят за аренду владельцам земли? Теория Д. Рикардо не дает ответа на этот вопрос. Эта проблема была разработана К. Марксом в теории абсолютной ренты.

Абсолютная рента — это та часть дохода предпринимателя-землепользователя, которую он отдает в виде арендной платы собственнику земли. Следовательно, и худшие земли должны приносить определенный доход тем, кто их эксплуатирует. Каков его источник?7

Дело в том, что предприниматель, вкладывая свой капитал в земледелие (в добычу природных ископаемых, лесоразработки и т. д.), рассчитывает получить на него среднюю прибыль, т. е. такую же, как и всякий другой предприниматель в любой отрасли. Не будь такой возможности, он не стал бы вкладывать свой капитал в землю, а поместил бы его в какую-нибудь иную сферу. Следовательно, общая прибыль предпринимателя-землепользователя должна быть выше прибыли предпринимателей, занятых в других видах деятельности. В противном случае ему неоткуда брать средства на арендную плату.

Таким образом, абсолютная рента, так же как и дифференциальная, связана не с природой земли, а с особыми отношениями собственности, т. е. с фактом существования монополии на землю как на объект частной собственности. Абсолютная рента исчезает, если предприниматель становится собственником земли. Однако в отличие от дифференциальной ренты абсолютная рента уплачивается со всех арендуемых земель — и лучших, и худших.

За основу объяснения происхождения земельной ренты неоклассики взяли анализ спроса и предложения. Уникальность земли как фактора производства — в ее ограниченности, недвижимости, неперемещаемости. Предложение земли является абсолютно неэластичным по цене, т. е. даже в условиях значительного роста цен предложение земли остается фиксированным.

Фиксированное предложение земли означает, что цены на землю определяются спросом на нее. Как же формируется спрос на землю?

Прежде всего следует отметить одну важную особенность: земля используется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обусловливает существование двух видов спроса на землю:

Dcx — сельскохозяйственный спрос, Dнсх— несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю D представляет собой сумму двух указанных видов спроса8:

D =Dcx+Dнсx-

Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он зависит от плодородия почвы, а также от местоположения сельскохозяйственных участков — степени удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Спрос на продовольствие неэластичен: люди не могут жить без пищи, поэтому спрос на основные продукты питания мало изменяется даже при значительном изменении цен. Это значит, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объема предложения может вызвать рост цен на продовольствие.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, является постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя. По мере повышения доходов все большая часть их расходов приходится на непродовольственные блага (жилье, автомобили, путешествия и т. д.). Это выражается в том, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Поэтому, как подчеркивает Р. Нуреев, "если численность населения, занятого в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и расходы на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно подниматься. Естественно, это в конечном счете отражается и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении"9.

Что касается несельскохозяйственного спроса на землю, то он имеет устойчивую тенденцию к росту. Существует несколько видов несельскохозяйственного спроса на землю: для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высоких темпах инфляции страхование от обесценивания денег обусловливает рост спроса на недвижимость, в том числе и на землю.

Таковы основные особенности предложения и спроса на землю.

Теперь мы можем построить модель взаимодействия спроса и предложения земли (рис. 1). Точка пересечения кривой спроса D, с кривой предложения S, соответствует равновесию на рынке земли, т. е. земельной ренте R, которую получает собственник земли.

Рис. 1 Равновесие на рынке земли: изменения земельной ренты10

Глава 2. Законодательное регулирование земельных отношений в России

Развитие современного земельного законодательства подчинено нескольким факторам. Один из них — адекватное правовое обеспечение формирования земельного рынка и отдельных его сегментов.

Заметим, что законодательное регулирование в этой области в целом следует основным тенденциям развития земельных отношений в стране и направлено на решение ряда как стратегических, так и тактических задач государственной земельной политики.

В этих целях уже сейчас сформирована система правовых механизмов воздействия на земельные отношения, закрепленных рядом законодательных актов. Помимо Земельного кодекса РФ к действующим федеральным законам относятся федеральные законы от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», от 10 января 1996 года № 4-ФЗ «О мелиорации земель» и другие. В развитие указанных федеральных законов принято большое количество подзаконных нормативных правовых актов. В числе наиболее важных следует назвать постановления Правительства РФ от 15 ноября 2006 года № 689 «О государственном земельном контроле», от 28 ноября 2002 года № 846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель» и другие. Кроме этого, на уровне субъектов РФ действует более ста земельных законов, принятых в развитие федерального законодательства и преимущественно регулирующих отдельные аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения. Достаточно обширную систему современного земельного законодательства завершает объемный перечень нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Таким образом, в сравнении с ситуацией еще десятилетней давности формирование земельных отношений в стране происходит при опоре на обширную, внутренне взаимосвязанную нормативную правовую базу11.

Наиболее распространенное представление о земельном законодательстве, сложившееся в последнее время и вошедшее в академические курсы, можно свести к тому, что это — самостоятельная отрасль российского законодательства, представляющая собой систему норм и нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения.

Разработка и принятие специальных земельно-правовых норм опираются как на принципы земельного законодательства, так и на общие институты базовых отраслей законодательства (конституционного, гражданского, уголовного, административного). При этом нормы, формирующие правовой механизм, в зависимости от задачи носят как публично-правовой, так и частноправовой характер и направлены, прежде всего, на обеспечение баланса частных и публичных интересов по поводу земли в обществе. Важное, если не решающее значение придается соотношению и сочетанию данных механизмов в рамках земельно-правового регулирования.

Специальное правовое регулирование земельных отношений и, как следствие, наличие в российской правовой системе земельного законодательства — это исторически сложившаяся особенность российского права, которая выражается в необходимости: 1) внятного и системного изложения в законодательстве положений о роли государства в регулировании земельных отношений; 2) отражения в их регламентации многообразия интересов, направленных на одни и те же земельные территории, обеспечения их баланса: 3) учета региональных аспектов регулирования земельных отношений на всей территории РФ12.

В целом на основе указанного подхода в настоящее время развивается система нормативных земельно-правовых актов, которая выглядит в самых общих чертах следующим образом. В основе земельного правового регулирования находятся конституционные нормы (ст. 9, 36, 72, 76 Конституции РФ). Согласно этим нормам в законодательстве определен общий подход к земле как ценному объекту — природному ресурсу и объекту недвижимости, достоянию народов, проживающих на данной территории, — пространству социальной жизни. Кроме того, законодатель не отходит от конституционного положения, в соответствии с которым земля может находиться в частной, муниципальной, государственной собственности. Формирование системы земельного законодательства осуществляется под воздействием положений ст. 72, 76 Конституции РФ, исходя из которых земельное законодательство, находясь в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, формируется из законов обоих уровней.

Так обстоят дела с формированием и систематизацией законодательства о земле сейчас. В то же время потребность в развитии законодательного регулирования периодически меняющихся отношений сохраняется. Следовательно, продолжаются и дискуссии о должном и логически верном структурировании земельного законодательства.

Современное земельное законодательство, формируя особые нормы о правах на землю, их возникновении, реализации и прекращении, не ставит целью изолировать землю от общего имущественного оборота, как это было еще сравнительно недавно. Роль земельно-правовых норм заключается, наоборот, в адекватном, приемлемом как для частных, так и для публичных интересов включении земли в общие имущественные отношения с обязательным учетом специфики земли как объекта правоотношений. Другая задача, решение которой возможно при существующей структуре ЗК РФ и земельного законодательства в целом, — учет особенностей правового воздействия на разные по своему характеру земельные отношения, в том числе на разные отношения земельного рынка (оборот сельскохозяйственных земель, оборот земель для обеспечения застройки и др.)13.

Таким образом, в реструктуризации современного законодательства о земле, как мы считаем, нет острой необходимости. Действующая система законодательства в данном случае имеет ясно понимаемую внутреннюю логику и вполне адекватно отзывается на современные потребности развития земельного оборота, в том числе дает возможность реализации решений государственной земельной политики.

На мой взгляд, немаловажно и то, что развитие законодательства о земле создает почву для продолжения реформирования земельных отношений с обеспечением по мере сил социальной стабильности в этой сфере. Как известно, общественные земельные отношения в России в настоящее время чрезвычайно напряжены.

Специфические черты современного оборота земельных участков в РФ отражены в земельном законодательстве при помощи ряда специальных правовых норм, опирающихся на институты как гражданского, административного, так и земельного законодательства. Распределение ролей в регулировании оборота земель между земельным и гражданским законодательством, по моему мнению, заключается в следующем.

Общие нормы гражданского законодательства обеспечивают свободный оборот земельных участков и, если нормами земельного законодательства не установлено иное, всегда выступают основанием выстраивания отношений между сторонами по приобретению или прекращению прав на землю. Гражданское законодательство направлено на обеспечение прав сторон при совершении сделок с землей, гарантирование права собственности и иных прав на землю. Иными словами, в деле достижения стабильности отношений между конкретными участниками оборота земель гражданское законодательство играет важную роль. Тем более, что способы обеспечения прав и исполнения обязанностей оказываются сходными или идентичными при вхождении лиц в любые имущественные отношения, что, пожалуй, можно считать дополнительным условием их незыблемости. Кроме того, общие нормы гражданского законодательства оказываются в основе создания единого согласованного оборота всех видов имущества помимо земли14.

Роль земельного законодательства в данном случае состоит в реализации основных направлений государственной политики в области регулирования оборота земель, в том числе предупреждении и ликвидации «провалов» рынка земли, обеспечении земельными ресурсами менее защищенных участников земельного рынка и тех субъектов, которые по своей социальной роли или статусу участниками рынка не являются. Такое законодательство должно быть основано на исследовании состояния оборота и общего развития земельных отношений в обществе и по сути представлять собой совокупность взаимосвязанных специальных правовых норм, составляющих определенный механизм правового воздействия на те или иные виды отношений оборота земли15.

Системообразующее значение для земельного законодательства при этом имеет Земельный кодекс РФ. Данный акт не только содержит ряд основных специальных норм о земле, изложенных в определенной последовательности, но и служит звеном, обеспечивающим связь и взаимодействие законодательных и иных нормативных правовых актов иных отраслей законодательства, касающихся регулирования земельных отношений. Прежде всего, это Гражданский, Уголовный, Лесной, Водное кодексы, Закон РФ «О недрах», иные нормативные правовые акты. Другая не менее существенная функция, которую выполняет Земельный кодекс РФ, — он закрепляет связанные между собой нормы, образующие конкретные правовые средства воздействия на определенные земельные отношения (использование земель природоохранного, сельскохозяйственного назначения, предоставление и использование земельных участков для строительства и др.). Данный подход обусловливает включение в Кодекс специальных частноправовых и публично-правовых норм об использовании земли, а также основания и степень их взаимодействия. Частноправовые или публично-правовые по своему характеру нормы ЗК РФ имеют смысл только в составе общего механизма правового воздействия на земельные отношения16.

При этом перед регулированием земельных отношений стоит и большое количество задач. В частности, ряд вопросов решается уже сейчас в связи с развитием правового регулирования отношений в области использования земель в сельскохозяйственном производстве, с проблемами предоставления земельных участков в целях недропользования, использованием земельных участков собственниками линейных объектов. Известное место занимает и корректировка законодательства для преодоления негативных факторов реализации реформы и развития рынка.

Дальнейшее развитие регулирования рынка земли потребует также обеспечения завершения процедуры формирования и учета земельных участков; упорядочения учета земельных участков как объектов правовых отношений; обеспечения прозрачности и непротиворечивости информации об установленном правовом режиме и о правах на земельные участки, что необходимо для стабильности земельных отношений. Это и есть правовая основа гарантий прав землевладельцев и лиц, приобретающих земельные участки.

Совершенствование необходимо и в области регламентации отношений оборота земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в том числе целесообразно ликвидировать пробелы в регулировании отношений по переходу права собственности на землю от одного публичного образования к другому), а также отношений в области аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При законодательном регулировании основных функций по управлению в области охраны и использования земли следует отграничивать данные функции от предоставленных органам государственной власти и местного самоуправления полномочий в области управления и распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Глава 3 Особенности земельных отношений в России

Рынок земли служит объективно необходимым элементом в рыночной системе хозяйствования. Однако во всех странах формирование рынка земли характеризовалось определенными трудностями и было предметом особого внимания государства. Это вполне объяснимо, если помнить о том, что предметом купли-продажи выступает, как было показано ранее, особый товар, который дан природой и не воспроизводим.

В числе причин кризисно-депрессивного состояния аграрного сектора страны нередки ссылки на отсутствие рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, обусловленное проблемами в действующем российском законодательстве и, в первую очередь, отсутствием законодательно закрепленного права свободной купли-продажи земельных участков17.

Однако анализ действующей законодательно-нормативной базы показывает, что текущее законодательство в России не только не препятствует проведению сделок купли-продажи земельных участков, но и предоставляет минимально необходимые и достаточные механизмы для их осуществления.

В 1991-1997 гг. в России была ликвидирована государственная монополия на землю, созданы правовые условия функционирования многоукладной экономики, основанной на сочетании крупного, среднего и мелкого производства18.

В таблице 1 показано, что на начало 2008 г. более половины (57,5%) всех сельскохозяйственных угодий страны находились в частной собственности сельского населения.

Фактически сделки купли-продажи земли в России имеют место. Так, по данным Росстата России, в 2008 г. было совершено около 390 тыс. сделок с землей, в том числе 56% составили сделки купли-продажи, 34%— наследования, около 9%— дарения, 1%— залога. Однако средний размер земельного участка при купле-продаже составил в 2008 г. всего 0,15 га. Иначе говоря, купля-продажа совершалась в основном с целью ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Таблица 1

Распределение сельскохозяйственных угодий по формам собственности и видам хозяйствования на начало 2008 г.19

Формы собственности и виды хозяйствования	Сельскохозяйственные угодья, млн/га	% от обшей плошали сельхозугодий, %
Общая площадь сельскохозяйственных угодий	220.0	100,0
Передано в частную собственность Собственники земельных долей в сельскохозяйственных производственных кооперативах, хозяйственных товариществах и обществаx Личные подсобные хозяйства населения, садоводство, индивидуальное жилищное строительство граждан Земли крестьянских (фермерских) хозяйств	127.7 108,0 12,2	57,5 48,6 5,5
Находится в государственной, муниципальной и совместной собственности Специализированные сельскохозяйственные предприятия, в которых земля не приватизирована Земли лесного фонда, промышленности природоохранного назначения	94.3 66,6 5,4	42.5 30,0 2,5
Фонд перераспределения	16,0	7,2
Госземзапас	4.3	2,8

Главный вывод из приведенных фактических данных состоит в том, что земли сельскохозяйственного назначения еще не стали объектом купли-продажи для развития товарного производства в России. При этом и существующее законодательство, и происшедшая демонополизация собственности на землю являются реальной предпосылкой для оборота земли и развития товарного производства с различными формами концентрации и централизации земли и капиталов.

Вопрос о земле и земельном рынке служит предметом постоянных обсуждений и среди экономистов, и среди политиков. Земельный вопрос привлекается, скорее, для прикрытия несостоятельности государственной аграрной политики, чем для оценки истинного положения дел в а фарном секторе страны. Впервые «земельный вопрос» был использован для оправдания неудачных попыток решить продовольственную проблему страны за счет создания фермерских хозяйств без существенных государственных затрат на основе «чувства хозяина». Социологические опросы 2001 г. показали, что подавляющее большинство фермеров в качестве факторов, препятствующих развитию их хозяйств, ссылались не на нехватку земли, а на трудности материально-технического снабжения (и сбыта продукции) и плохие социальные условия на селе. С тех пор условия для развития фермерского хозяйства не улучшились, хотя правовая проблема купли-продажи земли уже по существу не стояла20.

Дело в том, что создание рынка земли не может служить самоцелью. Развитие земельного рынка должно выступать средством повышения эффективности сельского хозяйства России, роста доходов и улучшения социальных условий сельского населения.

Проблема заключается не столько в том нужен или нет земельный рынок, сколько в том, в какой мере существующие земельные отношения и в целом состояние российского аграрного сектора позволяют раскрыться экономическим функциям рынка земли как одного из объективно необходимых элементов рыночного механизма, способствующего экономически эффективному развитию сельского хозяйства.

В экономическом смысле рынок земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность экономических институтов, обеспечивающих решение таких задач как реализация прав собственников земельных участков на получение общественно нормального дохода при их продаже; равный для всех покупателей — потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции доступ к сделкам купли сельскохозяйственных земель; стимулирование их рационального использования и поддержание постоянной возможности перераспределения в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов и т.п21.

Формально многоукладная аграрная экономика вынуждена развиваться в квазирыночной среде: земельная собственность не получила адекватного рыночного содержания и экономически не реализуется.

Владение, использование, распоряжение— это юридические категории нрава собственности на землю.

Экономическая суть частной собственности на землю как на объект хозяйствования реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением

Доход от хозяйствования на земельном участке определяет его покупку и производительное потребление. Этот доход выступает и в качестве основного объективного фактора формирования рыночной цены того или другого земельного участка независимо от конкретных методик его оценки. Иначе говоря, приобретая землю сельскохозяйственного назначения, покупатель ориентируется, как доказывалось ранее, в первую очередь на будущий потенциальный доход от использования земельного участка по его прямому назначению22.

Нет сомнения, что главным препятствием к формированию реального рынка земли в России служит убыточность более 80% сельскохозяйственных предприятий всех форм собственности и наличие устойчивой тенденции к снижению рентабельности сельскохозяйственного производства (табл. 2)

Убыточность сельскохозяйственных предприятий можно расценить как отсутствие у земель сельскохозяйственного назначения не только содержательных, но и формальных признаков товара, а как следствие — отсутствие у потенциальных покупателей экономического интереса к приобретению земли и ее последующему производительному использованию. Одновременно желающие продать сельскохозяйственную землю интуитивно сознают, что потенциальная доходность земли сильно занижена вследствие финансового кризиса, спровоцированного непродуманной аграрной политикой и общей системой рыночных преобразований в стране.

Таблица 2

Финансовые результаты работы сельскохозяйственных предприятий в 1995-2001 гг. (по всем видам деятельности)23

Годы	1995	2001	2003	2005	2007
Площадь сельскохозяйственных угодий предприятий на конец года, млн га	171,2	169,6	165,8	163,5	161.8
Чистый финансовый результат без дотаций и компенсаций, млн руб	-603,2	-32356	-40252	-46522	-998
то же в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий	-35,2	-190,8	-242,8	-284,5	-6,2
Чистый финансовый результат с дотациями и компенсациями, млн руб.	1450	-23234	-30600	-36923	5932
то же в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий	8,5	-137,0	-184,6	-225,8	36.7
Просроченная кредиторская задолженность, млн руб.	15983	38451	63838	103100