Ипотечное кредитование

свои плюсы и минусы.

Таблица 3. Сравнительная характеристика аннуитетных и дифференцированных платежей

Аннуитетные платежи	Дифференцированные платежи
Аннуитет позволяет стать собственниками жилья, людям с меньшим доходом.	Для получения кредита при дифференцированном платеже общий доход семьи должен быть в целом примерно на четверть больше, чем при аннуитетном. Для примера: для получения кредита в 1200000 рублей, при аннуитетном платеже доход семьи должен составлять 42000 руб. в месяц, а при дифференцированном - почти 56000 руб.
Первые месяцы размер аннуитетного платежа ниже, чем дифференцированного. В это время практически вся сумма платежа идет на погашение процентов по кредиту, соответственно доля основной части долга уменьшается медленно, а на эту сумму начисляется большая, по сравнению с дифференцированными платежами, сумма процентов.	К окончанию срока кредита сумма ежемесячной выплаты будет гораздо меньше, в сравнении с аннуитетными платежами. Однако в первые месяцы сумма первоначальной выплаты может быть весьма впечатлительной, в разы превышающей сумму ежемесячного погашения кредита (см. таблицу 1).
При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетным платежам будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам.	При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по дифференцированным платежам будет ниже общей суммы выплат по аннуитетным платежам.
Сумма переплаты по аннуитету будет меньше, если мы примем во внимание временную стоимость денег. Например: если мы возьмем кредит в сумме 1 млн. руб. по ставке 14% на срок 5 лет, то разница в итоговых суммах составит 40000 рублей в пользу дифференцированных платежей, но реальная экономия по дифференцированным платежам составить всего 16 тыс. рублей с учетом дисконтирования.	Как правило, при дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без штрафов, а также свободный платеж любой суммой (при условии, что сумма части основного долга и процентов по нему) в погашение основного долга и следующий платеж будет рассчитан исходя из остаточной суммы.
Ежемесячный платеж по кредиту – не единственные расходы заемщика, только что получившего квартиру. К расходам можно отнести недавние траты на оформление квартиры, недавние единовременные платежи (в виде комиссий) банку, а также необходимость сделать ремонт и прочее. Банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате в виде аннуитетного платежа.	Если вы хотели использовать аннуитетные платежи, а по какой-то причине у вас дифференцированные – вы можете платить «искусственным» аннуитетом – выплачивать кредит равными долями. При этом сумма ежемесячного платежа будет равняться сумме первого платежа по кредиту.

Список литературы

Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. СПб.: Политехника, 2003. – 92 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть 1, часть 2), от 30.11.1994 №51 – ФЗ, с изменениями и дополнениями.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации - под редакцией О.Н. Садикова. – М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1997.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. Официальный текст. – М.: ТК Велби, 2005. – 48 с.

Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. №152-ФЗ.

Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г. №2872-1

Савруков А.Н. Методические указания по дисциплине «Ипотечное кредитование». – Чебоксары: 2006. - 102 с.

Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит – М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2001. – 358 с.