Рентабельність іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

щомісячною виплатою процентів 12 місяців 7,5% річних Вклад "Копилка" 12 місяців 7,75% річних Приват-вклад 12 місяців 3,00% річних Вклад "Копилка дітям" 12 місяців 7,75% річних Вклад "VIP" 12 місяців 8,0% річних Сертифікат на 36 місяців 36 місяців 2,0% річних

Мінімальна сума вкладу 50 доларів США і 50 Євро. Процентні ставки наведені для м. Дніпропетровська

Таблиця 2.27 Стандартні депозитні ставки Приватбанку на вклади юридичних осіб ТЕРМІНОВИЙ ДЕПОЗИТНИЙ РАХУНОК ТА ІМЕННИЙ ОЩАДНИЙ СЕРТИФІКАТ У НАЦІОНАЛЬНІЙ ВАЛЮТІ Термін розміщення, ДНІ Сума вкладу, тисячі гривень Ставки залучення (% річних) 2-100 100-2000 Понад 2000 7-14 5 5.5 За домовленістю 15-30 7 7.5 31-60 8 8.5 61-90 9 9.5 91-180 10.5 11 181-270 13 14 271-360 14.5 15 >360 15 16 *) індивідуальні рішення по відхиленню рекомендованих ставок приймаються керівництвом Банку протягом 12 годин, при щомісячній виплаті процентів за терміновими депозитами застосовувати затверджену ставку мінус 1% річних 2. ОЩАДНИЙ СЕРТИФІКАТ НА ПРЕД'ЯВНИКА В НАЦІОНАЛЬНІЙ ВАЛЮТІ Термін розміщення, ДНІ Сума вкладу, тисячі гривень Ставки залучення (% річних) 2-100 100-2000 понад2000 31-60 8 8.5 за домовленістю 61-90 9 9.5 91-180 10.5 11 181-270 13 14 271-360 14.5 15 >360 15 16 3. Проект MAESTRO ENTERPRISE - вклад Підприємницький у національній валюті Валюта Термін Min сума вкладу % ставка UAH 3 місяці 5 000 UAH 11 4. ПОТОЧНИЙ ДЕПОЗИТНИЙ РАХУНОК Процентна ставка - 5 складних % річних; Мінімальна сума - 1,0 тис. гривень; Мінімальний термін - 8 днів. 5. ДЕПОЗИТНИЙ РАХУНОК ДО ЗАПИТАННЯ Процентна ставка - 0,1 складних % річних; Мінімальна сума - 0,5 тис. гривень; Мінімальний термін - 1 день. 6. ТЕРМІНОВИЙ ДЕПОЗИТНИЙ РАХУНОК ТА ІМЕННИЙ ОЩАДНИЙ СЕРТИФІКАТ В ІНОЗЕМНІЙ ВАЛЮТІ Умовне позначення Сума залучення Ставки залучення (% річних) - - - 30- 60 61- 90 91- 180 181- 270 271- 366 367 545 > 545 Долари США, Євро 0,5-49 тис. - - - 5 5.5 6 7 8 9 9 50-2000 тис. - - - 5.3 5.8 6.3 7.3 8.3 9.3 9.3 понад 2 млн. - - - за домовленістю 7. Проект MAESTRO ENTERPRISE - вклад Підприємницький в іноземній валюті Валюта Термін Min сума вкладу % ставка USD 3 місяці 1 000 USD 7 8. ПОТОЧНИЙ ДЕПОЗИТНИЙ РАХУНОК У ДОЛАРАХ США, EUR Процентна ставка - 4.5 складних % річних; Мінімальна сума - $,EUR 0,5 тис.; Мінімальний термін - 21 день. 9. ДЕПОЗИТНИЙ РАХУНОК ДО ЗАПИТАННЯ В ДОЛАРАХ США, EUR Процентна ставка - 0.2 складних % річних; Мінімальна сума - $,EUR 0,2 тис.; Мінімальний термін - 1 день.

3. СУТНІСТЬ, СХЕМИ ТА ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД БАНКІВСЬКОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

3.1 Механізм іпотечного кредитування

Згідно Закону України «Про іпотеку» - іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Основні економічні терміни в іпотечній справі вживаються в такому значенні:

- нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;

- основне зобов'язання - зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

- наступна іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

- іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

- майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

- іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням;

- боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

- пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

- вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного и того ж нерухомого майна;

- нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-кого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Практика іпотечного бізнесу в різних країнах народила суттєві відмінності у оформленні заставних, які доцільно класифікувати в залежності від особливостей процедур щодо їх обслуговування :

а) загальна заставна - це заставна на декілька незалежних частин нерухомості, які можуть бути звільненні окремо при поверненні іпотечного кредиту відповідними частинами;

б) комплексна заставна - це заставна не тільки на нерухомість, але і на предмети особистого користування та обладнання, які є частиною нерухомості чи розташовані в ній;

в) відкрита заставна – це заставна на відкриту позику (револьверна позика з встановленням максимальної суми наступного кредита, але з плинною ставкою сплати за кредит);

г) переважуючи заставна – дозволяє при існуючому іпотечному кредиті отримати додаткове фінансування від іншого кредитора під підвищену суму та підвищений процент, при цьому позичальник здійснює оплату по новому кредиту, а новий кредитор сплачує кредит та проценти первинному кредитору (перекупка застави під кращі умови);

д) за сумами та темпами повернення кредиту та сплати процентів :

- повністю амортизована заставна;

- лінійно амортизована заставна;

- заставна з прямою сплатою;

- заставна з регульованою нормою процента;

- заставна з ступеневими виплатами по кредиту;

- заставна з зростаючими виплатами по кредиту;

- заставна з перепогоджуємою нормою процента;

- частково амортизована заставна;

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Основні терміни іпотечного кредитування вживаються в такому значенні:

- управління іпотечними активами (далі - управління активами) - цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;

- іпотечний сертифікат (далі - сертифікат) - особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками;

- іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки;

- іпотечний пул - об'єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

- іпотечні активи - реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування;

- керуючий іпотекою - банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;

- консолідований іпотечний борг - зобов'язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем;

- управитель - фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами;

- установник - власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;

- частки іпотечних активів - зобов'язання за окремими договорами про іпотечний кредит, які входять до консолідованого іпотечного боргу.

Уже назва Закону № 979 говорить сама за себе. Переважно та в цілому розробив правила, які дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких країнах далекого зарубіжжя. Цю схему показано на рис. 3.1.

Рис. 3.1 Поширена схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування

Таким чином, у Законі № 979 об’єднано правила для основних елементів схеми, показаної на рис.1.1, а саме: іпотечного кредиту, іпотечного пулу та іпотечних цінних паперів (іпотечних сертифікатів).

Важливо відзначити як позитивний момент концепцію, закріплену в Законі № 979, згідно з якою передбачається дворівнева схема ринку, що спирається на іпотечне кредитування. На першому рівні такої схеми стоїть банк, що надає іпотечні кредити (ІК1,..., ІКn) зацікавленим особам (громадянам і домовласникам). На другому рівні схеми знаходиться спеціалізований посередник, який розміщує іпотечні цінні папери на ринку.

Якщо розміщенням іпотечних цінних паперів серед інвесторів займатиметься безпосередньо банк, схема перетвориться на однорівневу (на рис. 3.1 це показано лінією, названою «Перший рівень»).

Для того щоб схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування, працювала, необхідно, щоб, по-перше, банк міг надавати довгострокові кредити («довгі гроші»). Таку умову можна з упевненістю назвати необхідною, оскільки метою використання іпотечного кредиту є придбання нерухомості, а отже, майна, що дорого коштує. Чим менший строк, на який надається кредит для придбання нерухомого майна, тим він менш привабливий. Тому для стійкої роботи схеми іпотечного кредитування строки такого кредитування мають бути тривалими.

По-друге, необхідно, щоб на іпотечному ринку з’явилися довгострокові інвестори: пенсійні фонди, страхові компанії тощо. Такі інвестори, з їх інтересами розміщувати довгострокові активи, якомога краще підходять для рефінансування банками довгострокових іпотечних активів – такий взаємний інтерес можна порівняти із «дружбою» вилки та розетки.

Схема працює таким чином. Боржник бере іпотечний кредит, за яким він зобов’язаний погашати суму основного боргу (суму кредиту) і виплачувати винагороду за користування кредитом (проценти). Одночасно із цим оформляється іпотечний договір, за яким нерухоме майно, що придбавалося, стає предметом іпотеки.

Потім іпотечні кредити об’єднуються в іпотечні активи, для того щоб банк мав можливість їх рефінансувати. Тут слід зауважити, що можливість рефінансування іпотечних активів – одна з найважливіших операцій усієї схеми іпотечного кредитування, оскільки банкіри не є альтруїстами і їм теж необхідно заробляти гроші. Без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляді іпотечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку. Унаслідок цього схема має на увазі участь спеціальних банків – іпотечних, які працюють із «довгими грошима». Рефінансування іпотечних кредитів, перетворених на іпотечні активи, провадиться за рахунок розміщення серед інвесторів іпотечних цінних паперів.

Налагоджена робота схеми, що базується на іпотечному кредитуванні, залежить і від синхронізації грошових потоків, які проходять шлях від боржників за іпотечними кредитами до інвесторів. Тому ст. 14 Закону № 979 містить норму, що строк обігу іпотечних сертифікатів одного випуску не може перевищувати строку існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів. Отже, в інвесторів є гарантія, що обіцяні виплати за іпотечними сертифікатами буде забезпечено виплатами за іпотечними активами і, крім того, самими активами.

Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника.

У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

- вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця;

- згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;

- право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

- інфляційне застереження;

- умови страхування фінансових ризиків щодо:

- невиконання основного зобов'язання;

- неотримання платежів за цим договором;

- несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;

- несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.

У разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки.

Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання.

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний кредит при сплаті основного зобов'язання.

В інфляційному застереженні та для обліку зобов'язань боржників за договорами про іпотечний кредит можуть використовуватися індексуючи умовні розрахункові одиниці або інші механізми.

Реформування іпотечних активів є об'єднання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит у неподільну цілісність зобов'язань - консолідований іпотечний борг, та одночасне об'єднання відповідних іпотек за іпотечними договорами в іпотечний пул.

Кредитодавець має право реформувати в один або декілька консолідованих іпотечних боргів зобов'язання певної кількості боржників здійснювати платежі протягом певного строку в рахунок погашення основного зобов'язання за договорами про іпотечний кредит.

Основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит одночасно може бути реформоване тільки в один консолідований іпотечний борг.

Одночасно з таким реформуванням кредитодавець створює відповідні іпотечні пули. До таких іпотечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання основних зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг. Розмір іпотечного пулу має бути більшим, ніж забезпечений ним консолідований іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають входити іпотеки, які відповідають таким вимогам:

- предметом іпотеки є нерухомість, яку збудовано та належним чином зареєстровано у відповідному Державному реєстрі;

- предмет іпотеки на повну вартість застрахований на користь іпотекодержателя від ризиків загибелі або пошкодження;

- основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит застраховане від визначених у цьому Законі фінансових ризиків на користь кредитодавця.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг зобов'язань боржників щодо здійснення платежів у рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку існування іпотечних активів є вартістю іпотечних активів.

До консолідованого іпотечного боргу можуть бути включені тільки зобов'язання за договорами про іпотечний кредит на придбання, будівництво або реконструкцію нерухомості, забезпечені іпотекою.

Консолідований іпотечний борг має об'єднувати зобов'язання не менш як трьох боржників. Сума окремого консолідованого іпотечного боргу при реформуванні зобов'язань має бути в розмірі, еквівалентному не менше ніж 200 тисячам євро за курсом Національного банку України на дату здійснення операції з таким боргом.

У консолідований іпотечний борг кредитодавець може включити тільки зобов'язання, які мають однакові умови договорів про іпотечний кредит, умови іпотечних договорів та інші умови, перелік яких визначає кредитодавець.

Кредитодавець, після реформування у консолідований іпотечний борг зобов'язань за договорами про іпотечний кредит і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул, має право проводити операції з відчуження іпотечних активів.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитодавець зобов'язується у визначений договором строк продати першому кредитодавцю придбані у нього іпотечні активи, а перший кредитодавець зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору. Строк, протягом якого іпотечні активи належать другому кредитодавцю, є строком відчуження іпотечних активів.

3.2 Досвід іпотечного кредитування в розвинених зарубіжних країнах

У розвинених країнах (США, Великобританія, Канада, Німеччина, Франція, Італія) іпотечне кредитування вже давно стало класичним інструментом на фінансовому ринку, що дозволяє сьогодні говорити про існування різних моделей розвитку іпотеки.

Становлення національної моделі іпотечного кредитування потребує вивчення та узагальнення зарубіжного досвіду в цей сфері.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко скандинавська) та американська. Головна відмінність меж цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, превалюючи джерелом е фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобiлiзуються необхiднi кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

Американська модель іпотечного кредитування е складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У рiзнi роки у США були створені спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація. На сьогодні з Федеральної іпотечної асоціації утворено дві окремі компанії. Одна з них стала повністю приватною компанією, акції якої котируються на фондовому ринку. Інша зберегла державний статус та отримала назву Державної національної іпотечної асоціації (GNMA). Сферою її діяльності є фінансування та підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.

Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Останніми роками ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних та масштабних за розмірами капіталу. На початок 90-х років його обсяг становив близько $3,5 трлн., а у 2002 р., за оцінками експертів, загальний обсяг ринку іпотечних облігацій у США склав $4,3 трлн., що становить 22 % загального обсягу випущених у США облігацій.

Коли мова йде про американську систему іпотечних цінних паперів, найчастіше маються на увазі так звані Mortgage-Basked Securities (MBS), що являють собою фінансовий інструмент, який дає право інвесторам на одержання грошових надходжень від визначеного набору (пула) прав вимог за іпотечними кредитами, забезпечених заставою нерухомості. Позичальники погашають іпотечні кредити щомісячними чи щоквартальними платежами. Власники іпотечних цінних паперів, забезпечених таким пулом, за певною, заздалегідь визначеною схемою, отримують велику частину цих платежів. На практиці існує широка різноманітність MBS, які розрізняються за типом активів, якими забезпечуються, гарантіями і т.п. При цьому існує два основних способи розподілу платежів, що надходять від іпотечного пула.

1. Платежі позичальників просто передаються власникам іпотечних цінних паперів. Такі папери називаються наскрізними чи перехідними (passthrough). Власники перехідних паперів мають право на частку в грошовому потоці, породженому пулом кредитів. Емітент сертифікатів участі є лише керуючим самим пулом. Ризики, пов'язані з несвоєчасним поверненням позичальниками кредитів, включених у пул, несуть власники таких цінних паперів. Перехідні сертифікати за своєю конструкцією схожі на паї інвестиційного фонду.

2. Вся емісія іпотечних цінних паперів розділяється на кілька класів. Платежі і ризики можуть бути перерозподілені між цими класами відповідно до певного набору правил структурування й обслуговування. Такі папери називаються структурованими іпотечними цінними паперами. Типовими прикладами структурованих іпотечних цінних паперів є СМО (Collateralized Mortgage Obligations) і CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).

На сьогоднішній день ринок MBS є одним з найбільш великомасштабних і динамічних секторів не тільки американського, але і світового фондового ринку. Уперше MBS були випущені державним агентством Джинні Мей у 1970 році. Це були без документарні цінні папери типу pass-through, що випускаються на основі пула індивідуальних іпотечних кредитів. Власник такого іпотечного паперу здобував право на неподільну частку доходів в іпотечному пулі. Таким чином, дохід інвестор одержує за рахунок платежів позичальника іпотечного кредиту, що надходять як у погашення основного боргу, так і відсотків, за винятком винагороди кредитора. Джинні Мей стягує 0,1% за свої гарантії і перевірку заставних і 0,4% йде посереднику-емітенту, що працює з агентством. Саме ж агентство не є емітентом вторинних цінних паперів.

З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державні гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери.

У 1981 році на ринок іпотечних цінних паперів вийшла Федеральна іпотечна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 році MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів. Найбільш розповсюдженим є випуск MBS, які реалізуються через операції своп. Загалом схема реалізації подібних випусків має такий вигляд. Спочатку первинний кредитор поєднує в пул кілька іпотечних позик. Фанні Мей, переконавшись, що всі кредити відповідають установленим стандартам андеррайтингу, викуповує цей пул заставних і передає їх у так званий траст довірителя (grantor trust). Саме ж довірче агентство (чи траст) випускає MBS для іпотечного кредитора. Активи, що знаходяться в розпорядженні кредитора, перетворяться з пула індивідуальних іпотечних кредитів у цінні папери, за якими Фанні Мей гарантує своєчасну сплату платежів за основним боргом і відсотками. За надані послуги Фанні Мей стягує з кредитора щомісячну плату, розраховану виходячи з розміру невиплаченої суми боргу за іпотечними кредитами пула. При цьому кредитор одержує високоякісний ліквідний дохідний цінний папір, який може продати інвесторам. Для кожного пула іпотек установлюється визначений переказний відсоток (рass thrоugh rate) чи купон, що і складає доход інвестора і виплачується емітентом, як правило, на 25-й день після завершення купонного періоду. Зазвичай, платежі проводяться щомісяця. Ставка купона за MBS нижче, ніж відсоток за іпотечними кредитами, а різниця в процентних ставках - це і є плата, стягнута агентством за надання гарантії і плата первинному кредитору за обслуговування. Як правило, неможливо сформувати цілком однорідний пул закладних, тому при випуску "наскрізних" паперів розраховується середньозважена купонна ставка і середньозважений термін до погашення. Платіжним агентством по цінних паперах Фанні Мей виступає Федеральний Резервний банк Нью-Йорка. MBS випускаються в без документарній формі. Стандартний номінал - 1000 доларів.

Цінні папери, аналогічні сертифікатам участі, випускають і приватні компанії. Як правило, цим займаються дочірні компанії інвестиційних банків і будівельних корпорацій. Їхні папери не є загальними зобов'язаннями емітента. Емітент лише уступає права на іпотечні кредити і передає їх у спеціальний траст. За емітентом залишається обов'язок обслуговувати позики і право одержання за це комісійних, а інвестор одержує частку в пулі іпотечних кредитів і право на pro rata фінансових потоків. Виплати за відсотками плюс планові і позапланові виплати основних сум кредитної заборгованості щомісяця передаються інвестору і, як правило, організація, що обслуговує позичку, гарантує виплати інвесторам у випадку недонадходження платежів від позичальників. Приватному емітенту цінний папір "прямої дії" дає можливість продати активи, залишивши за собою дохід від обслуговування кредитів. З моменту, коли активи продані, цінний папір "прямої дії" не фігурує в балансі емітента, а прибуток чи збиток виявляється в період продажу. Основним обов'язком емітента (обслуговуючої особи) є передача платежів за відсотками і плановими та достроковими виплатами основних сум кредитної заборгованості інвестору, при необхідності авансуючи ці виплати.

Крім традиційних інструментів Фанні Мей періодично пропонує ринку нові фінансові продукти. Насамперед це так звані Stripped MBS - папери типу pass-through, створені шляхом поділу (стриппування) платежів за основним боргом і відсотків за заставними, що лежать в основі стриппованих цінних паперів. У результаті утворюються два класи цінних паперів. Власники одних одержують платежі за рахунок грошових потоків, що надходять в оплату відсотків (interest only), інші - за рахунок надходжень, що погашають основний борг (principal only). Звичайно ціни паперів цих класів приблизно дорівнюють ціні стандартного MBS, що зазнав стриппування. Папери типу principal only ще називаються "інструментами глибокого дисконту". У випадку зниження процентних ставок на ринку імовірність дострокового погашення зростає і прибутковість цих паперів збільшується. І навпаки, власники паперів типу interest only виграють при рості процентних ставок. Таким чином, ці інструменти використовуються для контролю і управління ризиками.

Ще один інструмент, про який говорилося вище - Collateralized Mortgage Obligations, CMO. Ці папери відрізняються тим, що випускаються траншами. Якщо традиційні інструменти гарантують всім інвесторам одержання рівних часток потоків коштів, що надходять у погашення кредитних зобов'язань, то в даному випадку папери розділяються на класи в залежності від строків, прибут-ковості і ризиків. Перевага СМО полягає в тому, що за рахунок розбивки на транші вони відсувають ризики дострокового погашення кредитів, а отже, змен-шують нестабільність майбутніх надходжень. Перерозподіл виплат за траншами здійснюється в залежності від термінів виходу траншів, тобто з перших траншів знімається частина прибутковості і переноситься на останній транш, який характеризується найбільшим ризиком.

У даний час американська модель вторинного ринку успішно застосовується у Великобританії і Канаді, а також у багатьох країнах Латинської Америки - Аргентині, Болівії, Бразилії, Чилі, Колумбії, Еквадорі, Мексиці.

У німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень i лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень е так звані будівельне (житлове) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси. Слід зауважити, що відсоткові ставки за депозитами та кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору iз вкладником. При цьому ці ставки, як правило, є на 4-5% нижчими за такі по аналогічних операціях на ринку.

На