Експертна оцінка земель

CELLPADDING=8 CELLSPACING=0>

Показ-

ник

Назва показника

Числове

значення

показника

еталонної ділянки, Uіет

Вагові

коефіцієнти,

Ціна

еталонного

показника,

Ціет, грн

U1

вміст гумусу, % 6,2 0,209 3469,4

U2

потужність гумусо-

вого горизонту, м

0,40 0,248 4116,8

U3

вміст фізичної глини, % 40 0,139 2307,4

U4

вміст рухомого фосфору, мг/кг 250 0,138 2290,8

U5

вміст легкогідроліг-

ного азоту, мг/кг

225 0,128 2124,8

U6

вміст рухомого калію, мг/кг 170 0,138 2290,8 Всього - 1 16600

Розрахунок частки, яку складає кожний конкретний показник в загальній ціні

земельної ділянки, здійснюється за формулою:

(8)

де Ці – частка в експертній оцінці земельної ділянки і-го показника;

Ціет – частка в ціні умовної еталонної земельної ділянки еталонного показника;

Uі – числове значення і-го показника;

Uет – еталонне значення показника.

Посумувавши виражені у грошовій формі показники родючості знаходять вартість земельної ділянки (табл.5). Отримана вартість не враховує параметрів екологічного впливу, геолого-морфологічних умов, місця розташування та інженерного облаштування території. Їх враховують множенням визначеної вартості на коефіцієнти впливу кожного із показників (табл.4-7). Тоді формула для визначення експертної ціни земельної ділянки набуде вигляду:

(9)

де – коефіцієнт екологічного стану;

– коефіцієнт геолого-геоморфологічних параметрів;

– коефіцієнт місця розташування;

– коефіцієнт інженерного облаштування території.


Таблиця 4. Поправочні коефіцієнти, які впливають на показник

екологічного стану земельної ділянки, К1

Назва показника Характеристика показника Значення коефіцієнта

Рівень забруднення

радіонуклідами, Кі/км2

до 1,0

1,1-5,0

5,1-10,0

10,1-15,0

1,0

0,96

0,96-0,84

0,84-0,76
Еродованість

Слабозмитий

Середньозмитий

Сильнозмитий

Намитий

0,80

0,60

0,45

1,02
Кислотність, рН (КІ)

4,0-4,5

4,6-5,0

5,1-5,5

5,6-6,0

6,0-7,0

0,70

0,81

0,89

0,96

1,02
Розміщення в зоні забруд-нення атмосферного повітря - 0,80-0,95
Розміщення в зоні напруги електромагнітногополя - 0,90-0,95

Розміщення ділянки в зоні

допустимого рівня шуму

 - 0,90-0,97

Таблиця 5. Поправочні коефіцієнти, які враховуються геолого-геоморфологічні

параметри земельної ділянки, К2

Назва показника Характеристика показника Значення коефіцієнта

Розміщення частини

ділянки, що має схил

поверхні

до5%

5-10%

10-15%

понад 20%

0,95

0,90

0,85-0,90

0,82

Наявність небезпечних

геологічних процесів (зсуви, карсти, яри)

 до 5-10 м 0,85-0,90
Залягання грунтових вод менше 2,5 м 0,90-0,95

Розміщення в зоні

затоплення повінню

до 4% 0,90

Періодичне перезволоження

з грунтовим живленням, що

важко осушується

 - 0,90-0,95

Відношення довжини поля

до ширини

1

2

3

4

5

0,95

0,96

0,97

0,98

0,99

Ділянка неправильної

геометричної форми

 клин, трапеція 0,95-0,98

Таблиця 6. Поправочні коефіцієнти, які враховують

місцерозташування земельної ділянки, К3

Назва показника Характеристика показника Значення коефіцієнта

Відстань до господарського

двору,км

0-1

1-2

2-3

3-4

4-5

>5

1,02

1,01

1,0

0,99

0,98

0,95
Відстань до ринків збуту, км

0-5

5-10

10-15

15-20

20-30

30-40

40-50

1,03

1,02

1,0

0,99

0,98

0,96

0,95
Місцеположення

в зоні магістралей містоформуючого значення;

в зоні пішохідної доступності зупинок;

в зоні доступності громадськихцентрів;

в прирейковій зоні

1,05


10,4


10,4


10,4

Таблиця 7. Поправочні коефіцієнти, які враховують рівень інженерного

облаштування території земельної ділянки, К4

Назва показника Характеристика показника Значення коефіцієнта
Рівень під’їзних шляхів

асфальтові дороги

грунтові

польові

1,02

1,0

0,98

Робота меліоративної мережі

(для осушених грунтів)

добра

задовільна

незадовільна

1,02

1,0

0,98

Наявність протиерозійних

елементів (для схилових земель)

наявні

частково наявні

відсутні

10,4

10,2

0,98

Наведемо приклади експертної оцінки різних за показниками земельних угідь, які розташовані в різних місцях. Приведемо їх детальну характеристику.

  1. Грунт – дерново опідзолений, середньосуглинковий. Містить 1,6% гумусу, 120 мг/кг лагкогідролізованого азоту, 250 мг/кг рухомого фосфору, 200 мг/кгобмінного калію. Вміст фізичної глини – 38%. Потужність гумусового горизонту – 38 см. РН (КІ) – 5,6. Ділянка розміщена на віддалі 1 км до господарського двору, 24 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під’їзні шляхи – асфальтова дорога. Конфігурація – неправильна трапеція.

2.Грунт – дерново опідзолений глеюватий, середньосуглинковий. Містить 1,4% гумусу, 118 мг/кг легкогідролізованого азоту, 70 мг/кг рухомого фосфору, 214 мг/кг обмінного калію. Вміст фізичної глини – 35%. Потужність гумусового горизонту – 35 см. РН (КІ) – 5,9. Ділянка розміщена на віддалі 1 км до господарського двору, 24 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під’їзні шляхи – гравійна дорога.

3. Грунт – дерново опідзолений, середньосуглинковий. Містить 1,9% гумусу, 128 мг/кг легкогідролізованого азоту, 150 мг/кг рухомого фосфору, 150 мг/кг обмінного калію. Вміст фізичної глини – 35%. Потужність гумусового горизонту – 39 см. РН (КІ) – 5,6. Через неї проходить високовольтна лінія електропередач. Ділянка розміщена на віддалі 2,4 км до господарського двору, 20 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під’їзні шляхи – грунтова дорога. Розміщена на меліорованих землях. Робота дренажної мережі – незадовільна.

Врахувавши формули (8) та (9), а також наведені в таблицях (4-7) дані щодо визначення поправочних коефіцієнтів, була визначена експертна оцінка землі для даних ділянок (табл.8).


Таблиця 8. Характеристика земельних ділянок та їх експертна оцінка

Показники 1-ділянка 2-ділянка 3-ділянка

числове

значення,U1

ціна показни-

ка,

Ц1,грн

числове значення,U1

ціна показни-ка,

Ц1,грн

числове

значення,U1

ціна показ-

ника,

Ц1,грн
вміст гумусу,% 1,6 895 1,4 783 1,9 1063
потужність гумусового горизонту,м 38 3911 35 3602 39 4014

вміст фізичної

глини,%

 35 2019 35 2019 35 2019
вміст рухомого фосфору, мг/кг 250 2124 70 595 150 1274

вміст легкогід-

ролізованого азоту, мг/кг

 120 1617 118 2163 128 2346
вміст рухомого калію, мг/кг 200 2695 214 2884 250 3368
всього - 13261 - 12046 - 14084

коефіцієнт екологічного стану, К1

 0,96 -530 0,96 -481 0,864 -1915

коефіцієнт

геолого-геоморфологіч-

них парамет-

рів, К2

 0,95 0 1,0 0 1,0 0

кофіціент міс-

цкрозташуван-

ня, К3

 1,04 +530 1,04 +481 1,03 +422

коефіцієнт ін-

женерного об-

лаштування те-

риторії, К4

 1,02 +265 1,0 0 0,96 -563
загальна ціна - 13526 - 12046 - 12024

Висновки

Розглянутий методичний підхід експертної оцінки земель є досить універсальним.

По-перше, за його допомогою можна оцінювати вартість земельної ділянки за будь-якою кількістю показників, які її характеризують.

З другого боку, він дозволяє правильно розрахувати експертну ціну земельної ділянки в залежності від шляхів її використання та цільового призначення. За таких умов визначальними у формуванні ціни є окремі показники, ваговий вплив яких ( в кожному конкретному випадку він є різним) даний метод дозволяє досить правдоподібно визначити експерту.

По-третє, за даним методом можна здійснювати оцінку земельних ділянок стосовно конкретного періоду часу, оскільки вартість умовної еталонної ділянки стосовно конкретного періоду часу, а разом і ціна будь-якої реальної визначатиметься через рівень цін, які склалися на цей період на ринку сільськогосподарської продукції та рівня існуючих на даний час технологій вирощування сільськогосподарських культур, які в сукупності визначають дохідність вирощування.

При проведенні експертної оцінки за багатокритеріальним вибором на кожному етапі важливою є роль самого експерта. Вибір множини критеріїв і встановлення їх важливості, процедура знаходження частки оцінюваних показників (критеріїв) в загальній ціні оцінюваної земельної ділянки визначається його особистими і професійними якостями, розумінням поставленої задачі, знанням і досвідом.


Література

  1. Андреішин М.В. “Про нормативну оцінку землі і плату за землю” Сільські обрії, № 4-6. Київ, 1997.

  2. Войтенко С.П. “Шляхи розвитку кадастру в Україні”. Зб. “Інженерна геодезія”, - Київ, 1997.

  3. Володін М.О. “Основи земельного кадастру” Київ, 2000.