Содержание
Введение
1 Право общей собственности: общие положения
1.1 Общая характеристика права общей долевом собственности как разновидности права общей собственности
1.2 Возникновение общей долевой собственности как особая правовая конструкция
2 Содержание и прекращение права общей долевой собственности
2.1 Особенности осуществления правомочий владения и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности
2.2 Особенности осуществления правомочия распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности
2.3 Прекращение права общей долевой собственности
Заключение
Библиографический список
Актуальность темы исследования. Общая долевая собственность как особый правовой феномен традиционно является предметом острой дискуссии: в цивилистике. В связи с тем, что современная правовая идеология, лежащая в основе концепции Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), исходит из понимания права собственности как юридической возможности совершать в отношении имущества любые действия, не запрещенные законом, разработка отвечающего указанным представлениям подхода к анализу проблем теории долевой собственности становится актуальной научной задачей. Тенденция к расширению сферы использования норм об общей долевой собственности, в частности, за счет включения в круг ее объектов общего имущества в многоквартирных домах, земель сельскохозяйственного назначения и т.п., обусловливает практическую значимость настоящего исследования.
Несмотря на то, что правовое регулирование общей собственности носило и носит системный характер (в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года общей собственности посвящалась отдельная глава, состоящая из девятнадцати статей, в действующем ГК РФ — главой, состоящая из шестнадцати статей), указанная регламентация достаточно противоречива. Так, ГК РФ наряду с термином «доля в праве собственности» использует термин «доля в имуществе». Законодательные акты, предусматривающие особый порядок осуществления права общей долевой собственности на отдельные виды имущества, содержат ряд положений, прямо противоречащих требованиям главы 16 ГК РФ. Подробное исследование различных аспектов данного правового феномена, в первую очередь тех, которым ранее не уделялось достаточного внимания в юридической науке, и выявление их логической взаимосвязи, может послужить основой для дальнейшего совершенствования законодательства, регулирующего общую собственность.
Таким образом, дискуссионность проблем общей долевой собственности, их значимость для науки и практики, существование различных концепций, каждая из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принята полностью, недостаточная теоретическая разработка ряда вопросов, имеющих существенное значение для понимания общей долевой собственности, свидетельствующие об актуальности названной проблематики, и предопределили выбор автором темы дипломной работы.
Степень разработанности проблемы исследования. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности.
Среди них особое место занимают работы:
-ученых конца XIX — начала XX в.в. К.Н. Анненкова, В.И. Курдиновского, Д.И. Мейера, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, И. А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;
-советских и российских цивилистов: С.С. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, М.В. Зимелевой, Д.Ф. Еремеева, А.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, С.Ф. Кечекьяна, С.М. Корнеева, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, Н.Н. Мисника, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Л.В. Щенниковой и других.
Цель исследования заключается в выявлении специфических особенностей права долевой собственности, ее субъектного состава и объекта, определении юридической природы прав отдельного сособственника на общее имущество, раскрытии понятия доли в праве собственности на основе изучения существующих в правовой теории концепций и установления взаимосвязи доли с правомочиями участника долевой собственности, характеристике особенностей осуществления сособственниками принадлежащих им правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом; проведении анализа действующего гражданского законодательства и правоприменительной практики в сфере долевой собственности, разработке на указанной основе предложений по совершенствованию законодательства.
Исходя из намеченной цели поставлены следующие задачи:
- определение правовой природы понятия права общей долей собственности,
- определение прав и обязанностей субъектов гражданского оборота при совершении действий, реализующих правомочия собственника;
- исследование правового регулирования указанных вопросов;
- исследование судебно-арбитражной практики;
- разработка предложений по совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.
Объект исследования составляют отношения общей долевой собственности как особый экономико-правовой феномен, а также группа отношений, возникающих между сособственниками в связи с осуществлением принадлежащих им правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Предмет исследования. В работе рассматриваются нормативные правовые акты, содержащие правила, регулирующие отношения общей долевой собственности, в том числе специфические разновидности этих отношений, практика применения указанных норм судами общей юрисдикции и арбитражными судами Российской Федерации, основные доктрины цивилистов по проблеме дипломной работы работы, в том числе существующие концепции определения правовой природы доли в общей собственности.
Методологическая основа исследования. В работе автором использовались: диалектический метод познания общественных явлений, позволяющий рассматривать социальные феномены, в том числе правовые институты, во взаимодействии и развитии; частно - научные методы исследования - формально-логический, исторический и системно-структурный; специальные юридические методы - сравнительное правоведение и нормативное толкование.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
1.
1 Общая характеристика права общей долевом собственности как разновидности права общей собственности
Право общей собственности — сложный правовой феномен, различные аспекты которого исследовались многими учеными-цивилистами. Как и право собственности, указанное понятие традиционно рассматривается в объективном и субъективном смыслах. Определение права общей собственности в объективном смысле предполагает выделение группы общественных отношений, составляющих предмет его регулирования. Большинство современных авторов отмечают, что общая собственность, в отличие от государственной, муниципальной или частной собственности, не является самостоятельной формой собственности[1]
. Вопрос о формах собственности и обоснованности использования данного термина с точки зрения права является дискуссионным в современной юридической науке. По мнению Л.В. Щенниковой, с позиций гражданского права нет форм собственности, а есть различные субъекты права собственности[2]
. Как указывает Е.А. Суханов, формы собственности - это разновидности экономических отношений присвоения, выделяемых в зависимости от того, кто выступает их субъектом: отдельный человек, группа лиц, государство[3]
. В то же время автор отмечает, что «юридически существует одно право собственности с единым, одинаковым для всех собственников набором правомочий»[4]
. Аналогичной точки зрения придерживается и В.А. Дозорцев[5]
. Иную позицию занимает В.А. Рыбаков. По мнению указанного автора, различие форм права собственности, в которых выступает единое право собственности, отнюдь не сводится к различию в субъектах. В то же время В.А. Рыбаков подчеркивает, что формы права собственности как юридическая категория не могут отождествляться с формами собственности как экономико-правовой категорией[6]
. Данная точка зрения представляется интересной и имеющей большую ценность для дальнейшего развития теории права собственности. В то же время нам представляется целесообразным в рамках настоящего исследования акцентировать внимание именно на субъектах, а не формах права собственности, поскольку содержание права собственности является единым, а особенности осуществления права собственности обусловлены спецификой правового статуса его субъектов.
ГК РФ выделяет две разновидности правоотношения общей собственности: с определением долей каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность). В правовой теории существуют следующие точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:
1.В совместной собственности, в отличие от долевой, отсутствуют доли. Именно поэтому участник совместной собственности, в отличие от участника долевой собственности, не имеет права распоряжения долей (Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов)[7]
. Данное представление, как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, основано на смешении двух различных вопросов о наличии доли и определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, то есть, не выяснен ее размер, это еще не значит, что доля вообще не существует[8]
. В литературе понятие доли связывается с самим содержанием права собственности[9]
, следовательно, по нашему мнению, отрицание наличия доли в праве собственности у участника общей совместной собственности равносильно отрицанию существования у него права на общее имущество.
2.Размер долей участников общей совместной собственности, как и участников общей долевой собственности, известен заранее, поэтому разграничение общей собственности на совместную и долевую является в известной степени условным (Ю.Х. Калмыков, М.Г. Маркова)[10]
. Данная точка зрения представляется спорной, поскольку совместная и долевая собственность отличаются существенной спецификой с точки зрения осуществления прав сособственников.
3. В общей совместной собственности, как и в общей долевой, имеются доли, но их размер заранее не определен (Н.Н. Мисник, М.К. Умуркулов). Участник совместной собственности не может распорядиться своей долей не потому, что она не существует, а в связи с неопределенностью ее размера[11]
. Соглашаясь с последним постулатом, в то же время следует отметить, что в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит не специфика определения размера доли, а наличие (как правило) личной или лично-хозяйственной связи между участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения.
Действующее законодательство предусматривает три случая образования совместной собственности на общее имущество:
1) общая совместная собственность супругов;
2) общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
3) общая совместная собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов.
Использование конструкции общей совместной собственности в последнем случае представляется необоснованным, поскольку некоммерческое товарищество является юридическим лицом, и его участники связаны исключительно имущественными интересами. Кроме того, соответствующее имущество приобретается или создается за счет средств, находящихся в собственности товарищества (закон не предусматривает совместную собственность участников на их целевые взносы). В связи с этим представляется целесообразным внести изменения в абзац первый пункта 2 ст.4 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[12]
, изложив его в следующей редакции:
«В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким партнерством на взносы его членов, является собственностью садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества как юридического лица, и используется в соответствии с решениями общего собрания участников товарищества».
В первых двух из перечисленных выше случаев участники общей собственности составляют особый коллектив, основанный на личных отношениях: семью или крестьянское (фермерское) хозяйство[13]
. Данный коллектив не может выступать в качестве субъекта права собственности, однако само его существование позволяет предположить наличие у его членов, в отличие от участников долевой собственности, единой волн в отношении осуществления права собственности на общее имущество.
Основываясь на указанных выше теоретических положениях и нормах ГК, можно выделить следующие особенности, отличающие совместную собственность от долевой:
1. Субъектами совместной собственности являются только граждане, находящиеся, как правило, в определенных личных или лично-хозяйственных отношениях, в то время как участниками долевой собственности могут быть любые физические или юридические лица, а также публичные образования.
2. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, осуществляют владение и пользование общим имуществом сообща. Именно с этим обстоятельством связана неопределенность размера доли в совместной собственности. Размер доли участника в общей собственности указывает на меру получаемых им материальных благ и возлагаемых на него расходов, связанных с общим имуществом. Если субъекты права собственности связаны личными отношениями и потому сообща владеют и пользуются общим имуществом, мера получения благ каждым из них в отдельности не имеет значения. Поэтому определение размера доли, как правило, приводит к прекращению совместной собственности.
3. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех ее участников, существование которого предполагается, поскольку личная связь сособственников обусловливает наличие у них общей воли. Поэтому в соответствии с пунктом 3 ст. 253 ГК РФ сделки с общим имуществом может совершать любой участник, если иное не установлено соглашением всех участников совместной собственности. Однако законодательство содержит ряд исключений из этого правила. Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Указанное требование означает, что в тех случаях, когда в отношении общего имущества супругов совершаются наиболее существенные сделки, согласие сособственников не предполагается, а должно быть подтверждено. Данная мера обусловлена необходимостью учета интересов обоих супругов и обеспечения стабильности гражданского оборота. В соответствии с пунктом 2 ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[14]
распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. Такой подход обусловлен тем, что фермерское хозяйство создается для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 3 ст. 1 Федерального закона), в связи, с чем совершение всех сделок целесообразно сосредоточить в руках одного лица.
4. Участники совместной собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности. Как уже говорилось выше, это обусловлено наличием особых лично-хозяйственных отношений между ними и тем, что размер доли сособственника не определен.
Другой разновидности общей собственности - долевой собственности — посвящены вторая и третья главы настоящей работы. Сфера применения норм о долевой собственности весьма обширна и в последнее время имеет тенденцию к расширению, В ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определенную специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения, в связи, с чем можно выделить следующие особые виды долевой собственности:
1)Долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). Особенности данной разновидности долевой собственности, предусмотренные главой 55 ГК РФ, обусловлены тем, что сособственниками в этом случае могут выступать только лица, являющиеся участниками договора о совместной деятельности — товарищи.
2) Долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме или кондоминиуме лиц, которым принадлежат на праве собственности жилые помещения в соответствующем доме. Специфической чертой указанной долевой собственности, регулируемой ст. 289-290 ГК РФ и 6 Главой ЖК РФ[15]
, является ее зависимый характер, заключающийся в том, что права на соответствующее общее имущество не могут передаваться отдельно от права собственности на жилое помещение. Как отмечает Г.Ю. Малумов, общее имущество в данном случае не обладает самостоятельной оборотоспособностью, так как функционально привязано к помещениям и предназначено для их обслуживания[16]
. В связи с этим И.А. Дроздов сформулировал понятие «обслуживающей» долевой собственности, отметив, что её объект - обслуживающее имущество — следует рассматривать как принадлежность, а обслуживаемое имущество — как главную вещь, поскольку они связаны общим назначением[17]
. Это означает, что общее имущество следует судьбе обслуживаемых им помещений и может быть отчуждено только вместе с ними.
3) Долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Особенности осуществления владения, пользования и распоряжения соответствующими земельными участками, находящимися в долевой собственности, установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Более подробно специфика перечисленных выше разновидностей долевой собственности будет исследована при рассмотрении отдельных аспектов осуществления сособственниками своих правомочий.
При разработке положений действующего ГК РФ, касающихся общей собственности, был использован теоретический подход, согласно которому доля представляет собой долю в праве собственности. В то же время юридический смысл данного понятия полностью не раскрыт. Как правило, авторы ограничиваются указанием на то, что между участниками общей собственности делится именно право собственности, а не само имущество в натуре, и что доля в праве собственности является результатом такого деления[18]
. Однако данное объяснение не способствует выяснению правовой природы доли в праве собственности, поскольку в правовой теории отсутствует юридически определенное представление о делении права на доли и его результатах. Использование в судебных актах таких формулировок, как «доля в общей собственности составляет часть каждого сособственника в праве собственности», не может быть признано обоснованным ни с теоретической, ни с практической точки зрения[19]
. Очевидно, что делиться на части может только тот объект, который имеет какую-либо количественную характеристику (в метрах, рублях, тоннах и т.п.). Субъективное право, в том числе и право собственности, не относится к числу таких объектов. Права собственности не может быть больше или меньше в количественном отношении, все изменения в содержании данного права носят исключительно качественный характер. Как справедливо отмечают Р.В. Украинский, Е.М. Щукина, право можно ограничить, но нельзя разделить на части[20]
. Поэтому понятие доли в праве собственности необходимо рассматривать с учетом того, что происходит с правомочиями сособственников в правоотношении общей долевой собственности.
Содержание права собственности сособственника на общую вещь, как и любого права собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. В ст. 246 и 247 ГК РФ предусматривается, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Следовательно, как справедливо отмечает Р.П. Мананкова, ограничение права собственности участника общей долевой собственности состоит в необходимости согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками[21]
.
Как отмечалось в первой главе данного исследования, в правовой литературе выделяется два вида ограничений права собственности: ограничения, заключающиеся в обязанности не совершать каких-либо действий, и ограничения, состоящие в обязанности терпеть использование имущества третьими лицами.
Правомочия участника общей долевой собственности ограничиваются обоими способами. Первое из указанных ограничений применительно к общей долевой собственности состоит в обязанности ее участника воздерживаться от владения, пользования и распоряжения общим имуществом без согласования с другими сособственниками, а второе - в обязанности не препятствовать осуществляемому в рамках закона и соглашения участников использованию общего имущества со стороны других сособственников.
Таким образом, долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников.
Как обоснованно отмечает Д.Ф. Еремеев, доля является показателем вещного характера права ее обладателя на общее имущество[22]
. Однако, наряду с совместным участием в правоотношении общей долевой собственности, сособственники находятся между собой в правоотношениях, которые являются по своей юридической природе относительными, а не абсолютными. При этом не имеет значения, заключался ли между ними какой-либо договор. Как пишет К.И. Скловский, взаимоотношения общих собственников и тогда, когда они не были основаны на договоре, характеризовались римским правом как отношения лиц, как бы взаимно связанных между собой соглашением. Наличие у участников общей долевой собственности относительной правовой связи по поводу общего имущества отмечают и другие авторы[23]
.
Существование соответствующих правоотношений, как указывает М.В. Зимелева, связано с самим наличием вещи, принадлежащей нескольким лицам[24]
. В римском праве взаимные права и обязанности сособственников характеризовались как квазиконтрактные[25]
, а германская цивилистическая теория породила учение о специальном виде обязательств — обязательствах, возникающих из общности прав. Таким образом, относительные права участника общей долевой собственности тесно связаны с принадлежащим ему правом собственности на общую вещь.
Можно выделить три основные разновидности относительных правоотношений между сособственниками:
1) отношения по поводу осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом;
2) отношения по поводу расходов на общее имущество;
3) отношения, связанные с преимущественным правом покупки доли.
К первой разновидности относительных правоотношений можно отнести целую группу правовых связей:
1) отношения, связанные с предоставлением во владение и пользование сособственника части общего имущества, соразмерной его доле (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);
2) отношения, связанные с распределением продукции, плодов и доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ);
3) отношения, связанные с разделом общего имущества и выделом из него доли (ст. 252 ГК РФ), а также с иными способами распоряжения общим имуществом (пункт 1 ст. 246 ГК РФ).
Рассматриваемые правоотношения имеют решающее значение для реализации каждым сособственником принадлежащего ему права собственности, поскольку ни один из них не может осуществлять свои правомочия без участия других сособственников. При этом не следует смешивать право сособственника участвовать в осуществлении владения, пользования и распоряжения общим имуществом с самими правомочиями владения, пользования и распоряжения, принадлежащими сособственнику. Указанные правовые возможности носят абсолютный и вещный характер, однако их реализация (превращение возможности в действительность) затруднена необходимостью согласования своих действий с другими сособственниками. Поэтому для осуществления принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения общей вещью собственник вынужден вступать с другими сособственниками в правоотношения, которые по своей правовой природе являются относительными. Так, пункт 2 ст. 247 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Указанные в приведенном пункте права, хотя и вытекают напрямую из принадлежащих сособственнику правомочий владения и пользования общим объектом, являются по своей правовой природе относительными правами. Корреспондирующая им обязанность - предоставить возможность владеть и пользоваться частью имущества или выплатить компенсацию - возлагается только на участников общей долевой собственности. При этом указанная обязанность может исполняться как путем совершения определенных действий (например, освобождение комнаты в общем доме, предоставляемой другому сособственнику, уплата денежной суммы и т.п.), так и путем воздержания от пользования той частью общего имущества, которая уже используется одним из участников общей долевой собственности. При любом варианте сособственник может осуществлять свои правомочия владения и пользования в отношении общей вещи только в том случае, если остальные сособственники своими действиями или бездействием сделали такое осуществление возможным.
Правоотношения по поводу расходов на содержание и ремонт общего имущества возникают в связи с выполнением участниками долевой собственности возлагаемой на каждого из них в соответствии со ст. 249 ГК РФ обязанности соразмерно с его долей участвовать в несении расходов, связанных с уплатой налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению. Её существование обусловлено наличием у сособственника права собственности на общую вещь, поскольку, согласно ст. 210 ГК РФ, именно на собственнике лежит бремя содержания имущества. Однако если единоличный собственник несет расходы на содержание вещи в полном объеме, то при множественности субъектов права собственности на вещь происходит деление бремени между сособственниками пропорционально размеру их долей. При этом любой сособственник вправе исполнить соответствующую обязанность в полном объеме, в связи, с чем у него возникает право требовать от других сособственников возмещения части общих расходов, приходящейся на их долю, которому корреспондирует обязанность остальных участников выплатить ему соответствующую сумму. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 24.05.2007 г. по делу № А55-1580/06-2 признал правомерными требования МУП «ЖКО» о взыскании с индивидуального предпринимателя Глазкова О.А. расходов по ремонту крыши, указав, что каждый собственник помещений в здании и, следовательно, участник долевой собственности на части дома, не подлежащие разделу, обязан участвовать в издержках по их содержанию и сохранению[26]
. Очевидно, что указанные правоотношения по своей правовой природе являются обязательственными.
Преимущественное право покупки доли, продаваемой участником общей собственности постороннему лицу, предусмотрено ст. 250 ГК РФ. Мананкова Р.П. включает данное право в содержание права собственности участника общей долевой собственности[27]
. Однако преимущественное право покупки не является абсолютным правом. Обязанной стороной в соответствующем правоотношении всегда выступает один из сособственников, имеющий намерение продать свою долю постороннему лицу. Некоторые дореволюционные авторы, в частности, И.А. Покровский, относили преимущественное право покупки к правам на чужую вещь, то есть к ограниченным вещным правам[28]
. Аналогичную позицию в настоящее время занимает Л.Ю. Леонова. По ее мнению, преимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, и следует за вещью, а не за обязанным лицом[29]
. Как указывалось выше, объектом вещного права может быть только вещь, а доля, преимущественное право приобретения которой принадлежит сособственнику, вещью не является. Поэтому следует согласиться с теми авторами, которые характеризуют преимущественное право покупки доли как обязательственное право[30]
.
Рассматривая долю как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности, ограниченное в своем осуществлении, мы, однако, сталкиваемся с определенными противоречиями. С одной стороны, как указывалось выше, права не могут быть выражены в количественном соотношении. С другой стороны, общепринятым является обозначение доли в праве собственности в виде дроби или процента. Чтобы разрешить данное противоречие, необходимо обратить внимание на то, что имущественные отношения, а, следовательно, и имущественные права и обязанности, возникают по поводу материальных благ. Право собственности на вещь имеет ценность для его субъекта постольку, поскольку именно в силу данного права он имеет возможность получать материальные блага от использования общей вещи. Указанное замечание справедливо и в отношении права собственности, принадлежащего собственнику. Различие заключается лишь в том, что индивидуальному собственнику причитаются все материальные блага, получаемые от использования вещи, в чем бы они ни выражались, а объем материальных благ, поступающих отдельному участнику общей долевой собственности, ограничен, как и его право собственности. В отличие от субъективного права, категория «материальное благо» имеет количественную характеристику. Поэтому ограничение количества материальных благ, получаемых отдельным сособственником от эксплуатации вещи, происходит путем деления общего объема соответствующих благ на определенные части и установления соотношения между целым и каждой частью. Наряду с благом от использования вещи ее собственник, как отмечалось выше, несет бремя расходов, связанных с имуществом, которые распределяются между сособственниками аналогичным образом. Полученные показатели выражаются в виде дроби или процента, которыми на практике принято обозначать долю в праве собственности. Однако соответствующие числовые соотношения не следует смешивать с долей в праве собственности. Каждый сособственник обладает одинаковыми правами на общее имущество, следовательно, доля в праве собственности, принадлежащая одному из них, не отличается от доли другого. В то же время показатель, выражающий меру получения каждым участником материальных благ от использования общей вещи, может быть как равным, так и неравным. Согласно ст. 245 ГК РФ, доли в праве собственности считаются равными в том случае, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников. Кроме того, соглашением всех собственников может быть предусмотрен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого го них в образование и приращение общего имущества. Таким образом, в отличие от прав участника общей собственности на общее имущество, которые носят вещный характер, количественная характеристика материальных благ в силу диспозитивности нормы о презумпции равенства долей может составлять сферу договора и изменяться по соглашению сособственников в период существования общей долевой собственности.
Часть материальныйблаг, получаемых каждым сособственником от общего объекта, может быть определена в виде:
1) части имущества, предоставляемой участнику во владение и пользование (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);
2) части плодов, продукции и доходов от использования общей вещи как в денежной, так и в натуральной форме (ст. 248 ГК РФ);
3) части имущества или части его стоимости при разделе общего имущества или выделе доли (ст. 252 ГК РФ).
Спорным в литературе является вопрос о том, должен ли размер доли обозначаться только в виде дроби или процента, или возможно его определение в натуральных показателях. По мнению К.И. Скловского, последний вариант недопустим, поскольку доля в праве не может быть выражена в квадратных метрах, тоннах и т.п.[31]
. Щукина Е.М., напротив, отмечает, что нет никаких оснований запрещать сособственникам определять долю в любых удобных для них единицах, в том числе и натуральных[32]
. Следует согласиться с точкой зрения Е.М. Щукиной, поскольку, как указывалось выше, количественные характеристики обозначают не долю в праве, а объем материальных благ, причитающихся отдельному сособственнику, который может выражаться как в виде числового соотношения, так и в иной форме.
Учитывая сказанное выше, представляется целесообразным изложить пункт 2 ст. 246 ГК РФ в следующей редакции:
«Если иное не предусмотрено федеральным законом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».
Признание доли объектом гражданских прав обусловлено потребностями гражданского оборота. В связи с тем, что распоряжение общей вещью осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, участие самой вещи в обороте, ее отчуждение представляется весьма проблематичным. Однако отдельный сособственник, не имея возможности по своему усмотрению распорядиться вещью, в то же время может самостоятельно распоряжаться своим правом на вещь, то есть своей долей в праве собственности. Тем самым он опосредованно реализует принадлежащее ему правомочие распоряжения общим имуществом. Как отмечалось, распоряжение вещью состоит в определении ее юридической судьбы путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения. Отчуждая свою долю в праве собственности, сособственник изменяет субъектный состав лиц, имеющих право собственности на общую вещь, то есть принадлежность вещи. Следовательно, распоряжение долей в праве собственности одновременно представляет собой опосредованный акт распоряжения общим имуществом, совершаемый отдельным сособственником самостоятельно. Возможность распоряжаться долей по своему усмотрению (с учетом установленных законом ограничений) позволяет сособственнику выступать в качестве автономного участника гражданского оборота, не связанного волей других участников общей долевой собственности.
Как отмечается в правовой литературе, объект гражданских прав, обозначаемый как доля в праве собственности, по своей правовой природе является не вещью, а имущественным правом[33]
. В связи с этим закон содержит специальную норму, определяющую момент перехода доли в праве собственности к ее приобретателю. Если право собственности на вещь у приобретателя по договору, по общему правилу, возникает с момента ее передачи (ст. 223 ГК), то доля в праве собственности, в соответствии с пунктом 1 ст. 251 ГК, переходит к ее приобретателю по договору с момента заключения соответствующего договора.
Пункт 2 ст. 251 ГК РФ предусматривает, что момент перехода доли в праве собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, то есть моментом государственной регистрации перехода прав на имущество. Поскольку доля в праве собственности обозначает право собственности на общее имущество, в случае, если общая вещь является недвижимой, доля в праве на такую вещь подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Следовательно, доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к ее приобретателю с момента государственной регистрации ее перехода, независимо от того, подлежит ли государственной регистрации договор, в соответствии с которым отчуждается доля. Поэтому пункт 2 ст. 251 ГК РФ целесообразно изложить в следующей редакции: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю с момента ее государственной регистрации».
Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством вообще не требуется государственная регистрация какого-либо вида договоров об отчуждении доли в праве собственности. Нормы ГК РФ предусматривают государственную регистрацию договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры (пункт 2 ст. 558), договора продажи предприятия (пункт 3 ст. 560), договора дарения недвижимого имущества (пункт 3 ст. 574), однако предметами всех указанных договоров являются вещи, а не права на них. Гражданский кодекс Франции относит права на недвижимые вещи - сервитуты, узуфрукт и т.п. - к недвижимому имуществу (ст. 526). Очевидно, что отнесение прав на недвижимое имущество к недвижимости основано на доктрине римских юристов, согласно, которой права являются бестелесными вещами. С точки зрения современных теоретических представлений нельзя отождествлять вещь или часть вещи с долей в праве собственности на нее, поскольку указанные объекты имеют различную правовую природу. Статья 131 ГК РФ говорит о недвижимых вещах и не включает в перечень объектов недвижимости права на недвижимое имущество. Поэтому приведенные выше нормы российского законодательства, предусматривающие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, формально не могут быть распространены на договоры об отчуждении доли в таком имуществе.
В связи с этим предлагается дополнить главу 16 ГК РФ «Общая собственность» статьей «Форма сделок с долей в праве собственности» следующего содержания:
«Сделки с долей в праве собственности совершаются в форме, предусмотренной законодательством для соответствующих сделок с общим имуществом, доля в праве собственности на которое является предметом сделки».
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Поскольку право собственности на общую недвижимую вещь, принадлежащее сособственнику, является элементом совокупности прав, обозначаемых как доля в праве собственности, по нашему мнению, необходимо предусмотреть в ГК правило о государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество. В связи с этим представляется целесообразным дополнить главу 16 ГК статьей следующего содержания: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством».
Следует отметить, что Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...»[34]
использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей собственности», в то время как Гражданский кодекс говорит о переходе к приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. О регистрации именно доли в праве собственности говорится и в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. № 70. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная регистрация доли в праве собственности».
Доля в праве собственности представляет собой специфический объект гражданского оборота. С одной стороны, при ее отчуждении не может быть осуществлена фактическая передача вещи приобретателю, поскольку приобретение доли в праве собственности не означает исключительного господства над объектом. С другой стороны, доля в праве собственности обозначает вещное право (право собственности), поэтому сделки с ней не могут совершаться в соответствии с нормами о цессии. Наиболее правильным представляется отчуждение доли по правилам, регулирующим переход прав на вещи, с изъятиями, обусловленными нематериальным характером данного объекта. Именно такой вариант предусмотрен главой 16 «Общая собственность» ГК РФ. Пункт 2 ст. 246, регламентируя отчуждение доли, говорит о различных сделках (продаже, дарении, залоге, завещании), а не об уступке прав. В то же время ст. 251, определяя момент перехода доли к приобретателю, предусматривает специальную норму по сравнению с общими правилами об обороте вещей[35]
.
Некоторые сделки с долями требуют отдельного рассмотрения в связи с их сложной правовой природой. В частности, весьма распространенным основанием возникновения общей собственности является отчуждение доли в праве на предмет, который ранее находился в собственности одного лица. Может сложиться представление, что собственник в этом случае делит принадлежащее ему право собственности на части, и отчуждает эти части (доли) другим лицам. На самом деле в данном случае имеет место, как отмечала М.В. Зимелева, «особая вещно-правовая сделка»[36]
, в результате которой собственник ограничивает свое право собственности в пользу другого лица и передает этому лицу право собственности на общую вещь, ограниченное в своем осуществлении. В случае приобретения доли в праве на объект, ранее принадлежавший одному лицу, не происходит ни деления права собственности, ни прекращения первоначального права собственности. Возникает правоотношение общей долевой собственности, управомоченными субъектами которого становятся обе стороны по сделке.
Аналогичным образом следует рассматривать и передачу лицом индивидуально определенной вещи в общую долевую собственность, например, по договору простого товарищества. В этом случае, по мнению А.В. Казаковой, следует говорить о прекращении права первоначального собственника вещи вследствие отчуждения им этой вещи и поступления ее в общую долевую собственность товарищей[37]
. Однако, сам термин «отчуждение» предполагает, что вещь в этом случае становится для сособственника «чужой», а не «своей». По нашему мнению, у лица сохраняется право собственности на имущество, переданное им в качестве вклада по договору простого товарищества, но это право ограничивается правами других товарищей. В рассматриваемом случае возникновение общей долевой собственности на имущество, переданное в качестве вклада в простое товарищество, предусмотрено ГК РФ. Таким образом, право собственности на индивидуально определенную вещь, переданную в общую долевую собственность по договору о совместной деятельности, не прекращается, а лишь стесняется в своем осуществлении, превращаясь в право собственности, ограниченное аналогичными правами других сособственников. В то же время право собственности товарища распространяется не только на вещь, ранее находившуюся в его индивидуальной собственности, но на все общее имущество, находящееся в долевой собственности товарищей, как на единый объект. Таким образом, право собственности участника договора о совместной деятельности ограничивается, но объект данного права увеличивается.
Особый случай представляют собой и сделки по отчуждению собственником своей доля не целиком, а частично. По мнению Э. Гаврилова, любая доля в праве собственности с юридической точки зрения является делимой[38]
. Как уже говорилось выше, субъективное право, обозначаемые долей в праве собственности, не делится на части. Однако осуществление права собственности участника может быть еще более затруднено за счет увеличения числа собственников, а также возможно уменьшение размера выгод, получаемых собственником. В первом случае собственник частично отчуждает долю постороннему лицу, тем самым ограничивая свое право собственности в еще большей степени, так как для его осуществления ему придется согласовывать свои действия с более широким кругом лиц. Одновременно он стесняет в большей мере и права других участников, поэтому, как отмечает Э. Гаврилов, в этом случае остальные сособственники пользуются преимущественным правом покупки[39]
. Во втором случае участник лишь уменьшает объем причитающихся ему материальных благ в пользу другого сособственника (или собственников), при этом дальнейшего стеснения прав сособственников не происходит. Поэтому на указанный случай правила о преимущественном праве покупки не должны распространяться.
Следует отметить, что преимущественное право покупки не может применяться и в случае отчуждения доли по договору ренты, причем указанное правило должно действовать даже в тех случаях, когда к указанным отношениям применяются правила о договоре купли-продажи. Хотя указанный договор и является возмездным, лично-доверительный элемент в нем имеет важное значение, поскольку покупатель становится обязанным перед продавцом на весьма длительный срок.
При наследовании как по закону, так и по завещанию, а также при отчуждении доли в безвозмездном порядке по договору дарения преимущественное право покупки не применяется. В данном случае лично-доверительный характер указанных сделок имеет приоритетное значение по сравнению с относительными правоотношениями, связывающими участников общей долевой собственности.
Кроме того, закон предусматривает, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли с публичных торгов. При этом указывается, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Из приведенного положения вытекает, что для продажи доли с публичных торгов во всех случаях, кроме прямо предусмотренных законодательством, требуется согласие всех сособственников. Данная норма необоснованно ограничивает права сособственника по сравнению с общими правилами продажи доли, поскольку преимущественное право покупки, безусловно, в меньшей степени стесняет продавца доли, чем необходимость получения согласия всех сособственников. Отсылка к части 2 ст. 255 ГК РФ не вполне корректна, так как продажа доли с публичных торгов предусмотрена частью 3, а не частью 2 указанной статьи. В целом ст. 255 ГК РФ регламентирует порядок обращения взыскания на долю в праве собственности. Данная процедура включается себя следующие этапы:
1) предъявление кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания;
2) если выдел доли невозможен либо против этого возражают другие участники общей собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли другим сособственникам по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных средств в счет погашения долга;
3) в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.
По нашему мнению, при обращении взыскания на долю в праве собственности целесообразно сначала предоставить другим сособственникам право приобрести долю по ее рыночной стоимости в порядке, предусмотренном для осуществления преимущественного права покупки. Затем, если сособственники не воспользовались правом приобретения доли, кредитору предоставляется по его выбору право требовать выдела части общего имущества, соразмерной доле должника (в том числе, при отсутствии согласия с ©собственников, в судебном порядке) или обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. При этом начальная цена торгов не должна быть ниже цены, по которой сособственникам предлагалось приобрести долю. Такая конструкция в большей степени учитывала бы законные интересы, как сособственников, так и кредитора.
Представляется целесообразным установить, что продажа доли с публичных торгов во всех случаях возможна лишь после соблюдения правил о преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже цены предложения сособственникам, однако, если в ходе торгов возникает необходимость изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены, преимущественное право покупки не действует.
Спорным является и вопрос о том, обязан ли продавец повторно извещать сособственников в случае изменения условий договора купли-продажи доли. Как указывает Н. Толчеев, если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным[40]
. На аналогичной позиции стоит и судебная практика[41]
. Более дифференцированный подход использует Э. Гаврилов. По мнению указанного автора, отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей долевой собственности повторное извещение[42]
. Данная точка зрения представляется наиболее правильной. Действительно, если участники общей долевой собственности отказались от приобретения доли на более выгодных для покупателя условиях, нет оснований предполагать, что они согласятся ее приобрести, если условия покупки ухудшатся. Напротив, если продажа доли осуществляется по меньшей цене или на иных более выгодных для покупателя условиях, продавец обязан повторно известить сособственников об условиях продажи.
ГК устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут направить продавцу предложения о заключении договора на условиях, указанных в извещении. В случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество такой срок составляет один месяц, а при продаже доли в праве собственности на движимое имущество - десять дней со дня извещения. Статья 250 ГК РФ предусматривает, что продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки, либо не приобретут продаваемую долю в течение указанных сроков. Данная формулировка представляется не вполне точной, поскольку приобрести долю в праве собственности сособственник может только в случае, если продавец заключит с ним договор купли-продажи доли. Поэтому представляется более правильным связывать осуществление преимущественного права не с приобретением доли, а с извещением продавца о намерении приобрести долю на предложенных условиях и оплатой установленной продавцом цены доли (если продавцом не установлен иной порядок оплаты). Такая формулировка обеспечила бы соблюдение интересов как сособственников, поскольку реализация их преимущественного права покупки не может быть поставлена в зависимость от действий продавца, так и самого продавца, который был бы защищен от возможности нарушения сособственниками обязательств по оплате покупаемой доли.
Особый порядок осуществления преимущественного права покупки доли установлен законодательством для тех случаев, когда объектом долевой собственности выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[43]
участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи. Приведенная выше формулировка прямо указывает на то, что офертой (предложением заключить договор купли-продажи) являются предложения собственников о покупке продаваемой доли, а извещение, направляемое или публикуемое продавцом, носит исключительно информационный характер. Кроме сособственников, преимущественным правом покупки доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пользуются соответствующий субъект РФ или муниципальное образование. Вышеназванный Закон, в отличие от ГК, предусматривает обязанность продавца направить новое извещение в случае снижения цены доли или изменения других существенных условий ее продажи.
Более убедительной, по нашему мнению, является первая из приведенных выше точек зрения, поскольку в данном случае речь идет не об осуществлении прав, а о защите нарушенного права. Как справедливо отмечают О.С. Иоффе и Ю.К. Толстой, предусмотренный пунктом 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок является сокращенным специальным сроком исковой давности[44]
. Указанная разновидность сроков в настоящее время предусмотрена ст. 197 ГК РФ и на нее распространяются правила ст. 198 - 207 ГК РФ, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами. Пункт 3 ст. 250 ГК РФ не связывает начало течения трехмесячного срока исковой давности с моментом продажи доли в праве собственности, поэтому в указанном случае должны применяться общие правила исчисления срока исковой давности. Статья 199 ГК РФ предусматривает, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Поэтому исковые требования, заявленные с пропуском трехмесячного срока, не могут быть отклонены при отсутствии такого заявления. Восстановление срока исковой давности по иску о переводе на сособственника прав покупателя также осуществляется в общем порядке[45]
.
Рассмотрев вопрос о понятии доли в праве собственности и ее особенностях как объекта гражданского оборота, следует обратиться к характеристике особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения общим объектом.
Содержание права собственности участника общей долевой собственности, так же, как и права собственности единоличного собственника, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, в отличие от индивидуального собственника, каждый из сособственников ограничен в осуществлении соответствующих правомочий необходимостью согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В связи с этим осуществление участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования имеет существенные особенности, которые и будут рассмотрены в настоящем параграфе.
В соответствии с пунктом 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Однако действующее законодательство предусматривает в некоторых случаях предусматривает иные правила, противоречащие нормам ГК РФ. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Указанный подход обусловлен тем, что число участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, как правило, весьма значительно, в связи, с чем получение согласия от каждого сособственника является крайне затруднительным.
С учетом имеющихся особенностей законодательного регулирования долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения целесообразно изложить пункт 1 ст. 247 ГК РФ в следующей редакции:
«Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом».
Как отмечает P.П Мананкова, соглашение сособственников по указанному вопросу представляет собой сделку, двустороннюю либо многостороннюю в зависимости от числа субъектов[46]
. Действующее законодательство не предусматривает обязательные требования к форме такой сделки, следовательно, в зависимости от субъектного состава сособственников она может быть совершена устно или письменно, а по желанию ее участников - удостоверена нотариально. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в ст. 124 устанавливал правило, согласно которому нотариально удостоверенное соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в праве собственности на этот дом. Как указывал Г.П. Батуров, при таких формах фиксации состоявшееся между сособственниками соглашение не может не стать известным покупателю доли. Согласившись же на покупку при полной осведомленности о состоявшемся соглашении, он должен считаться принявшим и все вытекающие из этого соглашения правовые последствия[47]
. В настоящее время соответствующее положение в законе отсутствует. Означает ли это, что соглашение сособственников о порядке пользования не является обязательным для лица, которое приобретает долго в праве собственности на общее имущество? Такой подход представляется необоснованным как с теоретической, так и с практической точки зрения. Поскольку, как отмечалось выше, весь комплекс обязательственных прав, связанных с осуществлением права собственности участника на общую вещь, неразрывно связан с долей в праве собственности, право пользования конкретной частью вещи также переходит к приобретателю доли. Кроме того, можно предположить, что при покупке доли новый сособственник в первую очередь будет интересоваться тем, какая конкретная часть общей вещи будет предоставлена ему в пользование, поскольку именно это имеет наиболее существенное значение для удовлетворения его потребностей. Поэтому следует признать, что соглашение сособственников о порядке пользования общим имуществом обязательно и для приобретателя доли независимо от формы такого соглашения.
Мананкова Р.П. выделяет две основные формы осуществления участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования общим имуществом:
1) совместное пользование;
2) раздельное пользование.
Под совместным пользованием автор понимает использование каждым сособственником общего объекта как единого целого, а не по частям. При этом сособственники могут пользоваться общей вещью одновременно (например, пользование колодцем) или по очереди (пользование автомобилем). Как отмечает Р.П. Мананкова, юридически неделимые общие вещи, по общему правилу, находятся в совместном пользовании[48]
. Юридически неделимой вещью, как указывалось ранее, признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения либо не допускается в силу закона. Представляется, что более существенной в данном случае является не допустимость раздела вещи в натуре, а возможность одновременного использования разными лицами ее отдельных частей.
Раздельное пользование общей вещью предусмотрено пунктом 2 ст. 247 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Как правило, в раздельном пользовании находятся жилые помещения дома или квартиры. Это обусловлено тем, что совместное использование указанных объектов не позволяет обеспечить надлежащее удовлетворение жилищных потребностей сособственников.
Поскольку именно определение порядка пользования помещениями, в первую очередь — жилыми, вызывает наибольшие трудности, судебная практика выработала ряд положений, касающихся разрешения соответствующих споров. Хотя большая часть указанных рекомендаций содержится в постановлениях Пленумов Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР, изданных задолго до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, они не утратили своего значения до настоящего времени. В связи с тем, что действующим законодательством какие-либо новые требования к помещениям, предоставляемым собственникам в пользование (равно как и к выделяемым при разделе помещениям) не установлены, суды обоснованно используют тот опыт правоприменительной деятельности, который был получен и обобщен предыдущими поколениями юристов. При этом некоторые положения, касающиеся определения порядка пользования, выдела и раздела в жилых помещениях, в настоящее время широко применяются при рассмотрении споров, связанных с долевой собственностью на нежилые помещения.
Можно выделить следующие основные подходы к решению возникающих вопросов:
I. При определении размера площади, подлежащей предоставлению во владение и пользование сособственнику, используется предусмотренный пунктом 2 ст. 247 ГК РФ принцип соразмерности предоставляемой части объекта доле собственника (точнее, количественному показателю материальных благ, причитающихся ему от использования общего имущества). Однако в целях обеспечения удобства пользования жилым помещением допускается отступление от данного принципа. Очевидно, что жилищные потребности собственника полноценно обеспечиваются лишь в том случае, если он занимает отдельное жилое помещение (комнату или несколько комнат). Предоставляемая часть дома или квартиры может быть несоразмерна доле сособственника. Соответствующее положение содержалось в подпункте б) пункта б постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности»[49]
. Указанный подход используется и при разрешении конкретных споров. Так, М. обратилась в суд с иском к бывшему супругу Т, о разделе дома, выплате ему денежной компенсации за его долю в доме, выселении ответчика, сославшись на то, что его 1/16 доля не может быть выделена в натуре. Т. предъявил встречный иск об определении порядка пользования домом, указав, что часть дома, которой они с М. пользуются в течение более 20 лет, состоит из двух комнат размером 9,6 и 12,5 кв. м, кухни, подвала и тамбура. Решением Кисловодского городского народного суда признано право собственности М. на 1/4 домовладения с выплатой Т. 3750 руб. за его долю в доме; во встречном иске отказано. Президиум Ставропольского краевого суда судебные постановления отменил, указав, что сособственнику может быть передано в пользование помещение большее по размеру, чем ему причитается[50]
.
Таким образом, как следует из приведенных выше судебных актов, то обстоятельство, что в пользование собственнику передается помещение, превышающее его долю, не является поводом для отказа в иске об определении порядка пользования домом.
Несоразмерность выделенных помещений доле сособственника устраняется следующими способами:
1) взысканием с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других собственников;
2) переоборудованием и перепланировкой жилого дома (квартиры);
3) приведением количественных показателей, характеризующих объем материальных благ, причитающихся каждому сособственнику, в соответствие с установленным порядком пользования.
Как указывалось в постановлении Пленума Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности», если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. В правовой литературе существуют различные точки зрения относительно правовой природы указанных платежей. Так, Г.П. Батуров, В.Ф. Маслов считают, что в этом случае осуществляется взыскание периодических платежей в виде квартирной или арендной платы[51]
. По мнению С.Г. Певницкий, речь идет о компенсации не предоставленного владения и пользования[52]
. Представляется не вполне обоснованным использование в данном случае понятия квартирной (наемной) или арендной платы, поскольку указанные платежи могут осуществляться только при наличии предусмотренного законом основания — договора найма или аренды. Применение к взаимоотношениям сособственников по владению и пользованию общим имуществом норм об указанных договорах по аналогии недопустимо в силу различной юридической природы соответствующих отношений. В договоре найма или аренды одной из сторон - наймодателем - является собственник имущества, а другой стороной - нанимателем - лицо, не имеющее каких-либо иных прав на это имущество, кроме прав, предоставленных ему по договору ни один из собственников не может рассматриваться в качестве нанимателя, поскольку они являются собственниками всего общего имущества, в том числе и той его части, которая превышает размер доли участника. Поэтому наиболее правильно говорить именно о компенсации не предоставленного владения и пользования, как это делает В.А. Белов. В ст. 247 ГК РФ также говорится о праве участника общей долевой собственности требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Что касается размера указанной компенсации, то он определяется исходя из соответствующих ставок квартирной или арендной платы. Указанный подход традиционно применяется в судебной практике[53]
.
Однако, как отмечается в правовой литературе, рассматриваемый выше способ устранения несоразмерности предоставленного во владение и пользование помещения доле в праве собственности не является оптимальным. Расхождение между фактически используемой площадью и размером доли снижает стоимость доли и тем самым существенно ущемляет интересы соответствующего собственника. Поэтому на практике судом чаще применяются такие способы устранения несоразмерности, которые позволяют обеспечить соответствие размера используемой площади доле участника в праве собственности на жилое помещение. Одним из таких способов является внутреннее переоборудование или перепланировка жилого дома (квартиры): соединение или разделение комнат, превращение нежилого помещения в жилое, изолированного в неизолированное, расширение комнат за счет мест общего пользования и т.п. Такое переоборудование может быть разрешено судом только при наличии положительного заключения органов местного самоуправления, в компетенцию которых входят вопросы градостроительства и архитектуры. Привлечение указанных органов к участию в деле в случае рассмотрения судом вопроса о возможности перепланировки или переоборудования общего жилого помещения является обязательным, поскольку указанные действия могут производиться только при условии соблюдения строительных норм и правил. В этом случае соответствие между фактически используемыми помещениями и размером долей достигается за счет внутреннего изменения самого объекта, его технических характеристик.
Однако не каждое помещение можно перестроить без ущерба для его технического состояния. Поэтому суды нередко применяют другой способ приведение размера долей в соответствие с установленным порядком пользования. По мнению В.А. Фогеля, такой способ урегулирования спорных отношений противоречит принципу неприкосновенности собственности, поскольку в этом случае суд лишает собственника в определенной части принадлежащих ему прав на общее имущество[54]
. Данная точка зрения представляется необоснованной, так как участники долевой собственности обладают одинаковыми правами независимо от размера доли, то есть объема материальных благ, причитающихся каждому собственнику от использования общей вещи. Возможность такого «перераспределения долей» обусловлена тем, что, как указывалось выше, размер долей может составлять сферу договора и изменяться соглашением сторон или решением суда. По мнению В.Ф. Маслова, в этом случае наряду с разделом пользования осуществляется частичный выдел доли. Как считает Г.П. Батуров, речь должна идти о частичном выкупе доли[55]
. Следует согласиться с последней точкой зрения, поскольку термин «выдел» традиционно применяется в законодательстве, судебной практике и правовой литературе в тех случаях, когда имеется в виду прекращение права собственности участника на общее имущество, а в рассматриваемом случае право собственности всех участников на общую вещь сохраняется. На основании соответствующего решения суда между сособственниками совершаются сделки, аналогичные так называемой купле-продаже части доли. При этом лицо, доля которого увеличивается за счет другого лица, выплачивает последнему единовременную компенсацию, размер которой определяется судом.
Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает только один способ устранения несоразмерности используемых помещений и доли в праве собственности - взыскание с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других сособственников (ст. 247 ГК РФ). Однако два других способа широко применяются на практике, и их использование представляется обоснованным как с практической, так и с теоретической точки зрения. Поэтому целесообразно дополнить пункт 2 ст. 247 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества, предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества»[56]
.
2. При установлении порядка пользования домом предоставленное каждому сособственнику помещение может быть неизолированным. Указанное положение было закреплено в подпункте б) пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности». Термин «изолированное жилое помещение» используется в ст. 673 ГК РФ. При этом отдельный вход может выходить как на улицу, так и сообщаться с местами общего пользования дома или квартиры[57]
. Указанный подход используется и судебной практикой. Так, В. обратилась в суд с иском к бывшему мужу Н. об изменении договора найма жилого помещения. Она просила выделить ей с ребенком в пользование комнату площадью 18,5 кв. м, а ответчику - изолированную комнату площадью 9,8 кв. м с заключением самостоятельных договоров найма жилого помещения. Решением Октябрьского районного народного суда г. Самары иск удовлетворен. Президиум Самарского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменил решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), и подсобные помещения[58]
.
Помещения, предоставляемые сособственникам во владение и пользование, как отмечалось выше, могут быть неизолированными. Следовательно, в принципе допускается передача в пользование различным участникам смежных комнат в квартире, а также частей дома, не составляющих отдельные квартиры. На это обстоятельство указывает Р.П. Мананкова[59]
. Однако суды по-разному подходят к решению вопроса о возможности предоставления во владение и пользование различным сособственникам смежных комнат в квартире. Например, одним из районных судов г. Москвы вынесено решение об определении порядка пользования квартирой между сыном и матерью. Суд признал за матерью право пользования изолированной комнатой и общей проходной залой, а за сыном — право пользования за проходной комнатой и общей проходной залой[60]
. В настоящее время в судебной практике наметилась противоположная тенденция. По нашему мнению, пользование смежными комнатами, хотя оно и не обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома, поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.
Как верно подчеркивает Г.П. Батуров, порядок пользования должен устанавливаться таким образом, чтобы сособственники имели возможность использовать выделенную каждому из них часть дома под жилье. Недопустимо установление такого порядка, при котором в пользование кому-либо из сособственников выделяются помещения, непригодные для проживания[61]
. Таким образом, предоставляемое сособственнику помещение должно быть жилым. Более спорной представляется точка зрения, согласно которой разделу для фактического пользования в обязательном порядке подлежат не только жилая площадь, но и необходимые подсобные помещения[62]
. В книге Р.П. Мананковой приводится определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 1967 года об утверждении мирового соглашения Колосовой Г.А. и Астафьевой Т.С. о порядке пользования общим жилым домом. Стороны согласились распределить спорную жилую площадь пополам, то есть переднюю часть дома оставить Колосовой Г.А., а остальную часть с кухней, террасой и сенями передать в пользование Астафьевой Т.С. Пользоваться кухней, печью, выходом и террасой стороны договорились совместно[63]
. На наш взгляд, такой порядок пользования, при котором подсобные помещения дома или квартиры остаются в общем пользовании сособственников, в то время как жилые помещения - изолированные или неизолированные - предоставляются им в раздельное пользование, в достаточной степени соответствует интересам участников долевой собственности.
3. При разрешении судом вопроса об установлении порядка пользования жилыми помещениями должен учитываться фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальная возможность совместного пользования. Данное правило было предусмотрено пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности». На практике часто встречаются случаи, когда отсутствует письменное соглашение и даже однозначно выраженная устная договоренность сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом. Сособственники владеют и пользуются отдельными частями общего объекта с молчаливого согласия других участников, при отсутствии возражений с их стороны. Если такая ситуация существует в течение достаточно длительного времени, судебная практика рассматривает её как «фактически сложившийся порядок пользования имуществом» и учитывает при разрешении споров между сособственниками. Что касается нуждаемости сособственников в имуществе и реальной возможности совместного пользования, указанные понятия носят оценочный характер. Наличие или отсутствие этих признаков определяется судом с учетом ряда факторов, в частности, семейного положения сособственников, наличия у них другого жилья, заинтересованности сособственника в проживании в данной местности, взаимоотношений между сособственниками и т.п[64]
.
В правовой литературе нет однозначного мнения относительно правовой природы прав сособственника на предоставленные ему в пользование помещения. Высказывается точка зрения, согласно которой сособственник приобретает вещное право на выделенную ему часть имущества, поскольку договор об определении порядка владения и пользования сохраняет силу и для лица, приобретающего долю. Однако такое самостоятельное вещное право, как право собственника владеть и пользоваться частью общей вещи, законом не предусмотрено. Как отмечает Е.А. Суханов, создание вещных прав в результате соглашения участников имущественного оборота невозможно[65]
. Тот факт, что у сособственника не возникает самостоятельное вещное право на часть общей вещи, косвенно подтверждается отсутствием в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений, предусматривающих государственную регистрацию такого права. По нашему мнению, часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом наличия относительных правоотношений между собственниками.
С вопросом о природе прав владения и пользования частью общего имущества тесно связана проблема возможности сдачи сособственником внаем или в аренду предоставленных ему во владение и пользование помещений. Так, по мнению В.Ф. Маслова, В.А. Фогеля, собственник вправе сдавать предоставленные ему во владение и пользование, жилые помещения внаем без согласия других сособственников[66]
. Несколько иную позицию занимал Т.П. Батуров. Отмечая, что сдача имущества внаем относится к распорядительным сделкам, он указывает на то, что наймодатель один из участников общей собственности, прежде чем сдать помещение внаем, должен испросить на это согласие остальных сособственников. Однако, замечает он, в жизни этого никто не делает[67]
. В настоящее время судебная практика идет по пути призрения недействительными сделок, связанных со сдачей внаем или в аренду помещений, предоставленных сособственнику во владение и пользование, без согласия других сособственников. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2008 года по делу № А55-3933/08 подтверждена ничтожность сделки по передаче в аренду крыши здания, выделенной в пользование части собственников, без согласования с остальными собственниками[68]
. Указанный подход представляется обоснованным, поскольку предоставление помещения во владение и пользование участнику не означает, что он приобретает и право самостоятельно распоряжаться указанным имуществом, а заключение договора найма является одним из способов распоряжения[69]
.
Таким образом, в результате исследования особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения и пользования мы можем сделать следующие выводы:
1. Соглашение со собственников о порядке пользования общим имуществом обязательно и для приобретателя доли независимо от формы такого соглашения.
2. Допускается передача в пользование различным участникам долевой собственности смежных комнат в квартире. Пользование смежными комнатами, хотя оно и не обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома, поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.
3. Часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом наличия относительных правоотношений между сособственниками.
Согласно общему правилу, предусмотренному пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Однако закон предусматривает возможность совершения сособственником самостоятельных действий по распоряжению общим имуществом. Во-первых, как отмечалось выше, распоряжение долей в праве собственности одновременно является одним из способов распоряжения общим имуществом, поскольку, отчуждая свою долю, собственник тем самым изменяет состав лиц, которым это имущество принадлежит на праве собственности. Во-вторых, участник долевой собственности согласно пункту 2 ст. 252 ГК РФ вправе потребовать выдела из общего имущества части этого имущества, пропорциональной принадлежащей ему доле (выдела доли). Выдел доли сособственнику может быть осуществлен по соглашению с другими сособственниками, однако в случае не достижения согласия участник вправе в судебном порядке требовать выделить ему долю из общего имущества в натуре (пункт 3 ст. 252 ГК РФ). В последнем случае изменяется как состав лиц, которым принадлежит это имущество, так и состояние общей вещи, поскольку часть имущества выходит из-под режима общей долевой собственности и становится объектом индивидуального права собственности. Следовательно, воспользовавшись своим правом требовать выдела доли в судебном порядке, участник долевой собственности тем самым осуществляет самостоятельные действия по распоряжению общим имуществом.
Все способы распоряжения общим имуществом можно разделить на три группы:
1) способы влекущие изменение состояния объекта общей собственности;
2) способы, влекущие изменение принадлежности общего имущества;
3) способы, влекущие изменение, как состояния, так и принадлежности общего объекта.
К первой группе относится переоборудование общего имущества: надстройка, пристройка, перестройка жилого дома или квартиры, подведение систем газоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения, канализации, производство иных неотделимых улучшений общего имущества. Закон прямо не предусматривает необходимость согласования сособственником указанных действий с другими участниками долевой собственности, однако, поскольку переоборудование общего объекта влечет существенное изменение его состояния, то есть представляет собой один из вариантов распоряжения вещью, обязательность получения согласия всех собственников вытекает из пункта 1 ст. 246 ГК РФ. Кроме того, в случаях, предусмотренных законодательством, требуется также предварительное получение разрешения от органов местного самоуправления, пожарной безопасности и т.п. Только при соблюдении указанных правил действия отдельного сособственника по осуществлению переоборудования общего имущества являются законными.
В соответствии с пунктом 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Ранее в соответствии со ст. 125 ГК РСФСР изменение долей собственников в связи с переоборудованием долга производилось лишь в том случае, если в результате такого переоборудования увеличивалась полезная площадь дома. Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4. В судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ была подтверждена законность и обоснованность решений нижестоящих судов по следующему делу. Щ. принадлежала на праве личной собственности половина дома, В. и X. - по 1/4 каждому. Щ. обратилась в суд с иском к В. и X. о признании права собственности на 3/4 дома, ссылаясь на то, что она произвела капитальный ремонт дома, значительно увеличивший его стоимость. Московский областной суд в удовлетворении требований Щ. отказал, поскольку сам по себе капитальный ремонт дома, вызвавший увеличение его стоимости на 21,5 %, без последствий, указанных в ст. 125 ГК РФ, не может повлечь изменение доли в праве общей собственности на дом[70]
. В настоящее время пункт 3 ст. 245 ГК РФ предусматривает право собственника, который произвел неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением установленного порядка (включая получение согласия остальных участников), требовать увеличения своей доли независимо от того, увеличилась ли в результате этих действий полезная площадь соответствующего помещения или только его стоимость.
В то же время представляется целесообразным разграничивать действия сособственников по переоборудованию жилого помещения и осуществление капитального ремонта. В первом случае, как указывалось выше, необходимо получение согласия всех участников общей собственности. Во втором же случае сособственник заполняет свою обязанность по содержанию и сохранению имущества, следовательно, для совершения таких действий согласование не требуется, поскольку закон предусматривает осуществление по соглашению правомочий собственников, но не их обязанностей. При ином подходе не удастся избежать возникновения ситуаций, влекущих нарушение прав и законных интересов отдельных сособственников, как, например, в следующем случае. Домовладение принадлежит на праве общей долевой собственности Янкиной, Агееву и Митрофановой. Домодедовская районная администрация дала Янкиной разрешение произвести капитально-восстановительный ремонт её части дома. Однако в связи с возражениями других собственников Янкина вынуждена была обратиться в суд с просьбой о вынесении решения, обязывающего Агеева и Митрофанову не чинить ей препятствий в производстве капитально-восстановительных работ. Московский областной суд Янкиной в иске отказал, сославшись на то, что исполнение работ по предусмотренному в проекте варианту является сложным и нарушает интересы ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила и передала дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Аварийное состояние и нуждаемость в срочном капитальном ремонте занимаемой Янкиной части дома сторонами и судом не оспаривается. При таких обстоятельствах решение суда об отказе Янкиной в иске делает практически невозможным ремонт аварийного дома и нарушает права истицы[71]
. Таким образом, судебная практика исходит из того, что капитальный ремонт может осуществляться участником общей долевой собственности и без согласия других сособственников. В качестве критерия для разграничения действий по переоборудованию общего имущества (когда требуется согласие других сособственников) и капитального ремонта (когда такое согласие не требуется) следует использовать не технические характеристики соответствующих работ, а необходимость их осуществления для содержания и сохранения общего объекта.
Ко второй группе способов распоряжения общим имуществом относится распоряжение объектом общей собственности в целом. Собственники, как и единоличный собственник, вправе продать, обменять, подарить общую вещь, отдать ее в залог, внести в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в паевой фонд производственного кооператива, сдать в аренду или внаём либо распорядиться ею иным образом, не запрещенным законом. Однако любые перечисленные выше действия могут быть осуществлены в отношении общего имущества только по соглашению всех участников общей долевой собственности.
Законодательство в некоторых случаях предусматривает положения, противоречащие предусмотренному пунктом 1 ст. 246 ГК РФ принципу распоряжения общим имуществом по соглашению всех участников общей долевой собственности. Согласно пункту 4 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» по соглашению домовладельцев, достигнутому в соответствии с установленной процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Имеются в виду те части общего имущества в кондоминиуме, которые могут использоваться самостоятельно, в частности, подвалы, чердаки, поверхность крыши (например, для установки антенны), мансарды и т.п. Порядок принятия решений общим собранием домовладельцев, установленный ст. 22 закона, аналогичен соответствующей процедуре в хозяйственных обществах. Количество голосов, принадлежащих домовладельцу, пропорционально его доле участия (то есть доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме). Собрание домовладельцев считается правомочным, если в нем участвует не менее 50% от общего числа голосов. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Иной подход, как справедливо отмечает В.А. Фогель, невозможен, поскольку принцип единогласия не предоставляет никакого выхода в случае его возможного отсутствия[72]
.
С учетом того, что распоряжение общим имуществом в кондоминиуме осуществляется в особом порядке, представляется целесообразным изложить пункт 1 ст. 246 ГК РФ в следующей редакции:
«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом».
В настоящее время можно говорить о сложившейся судебной практике по вопросу о распоряжении отдельными частями общего имущества многоквартирных домов. Подавляющее большинство споров касается тех помещений в многоквартирном доме, которые могут находиться в самостоятельном пользовании, в частности, подвалов, чердаков, мансард. Так, например, постановлениями Верховного суда Республики Удмуртия от 29 октября 2002 года, Федерального суда Омской области от 3 сентября 2003 года признаны недействительными сделки по распоряжению подвалами, совершенные без согласия собственников жилых помещений многоквартирных домов[73]
.
На наш взгляд, вопрос об отнесении к общему имуществу объектов, представляющих собой отдельные нежилые помещения, должен решаться в зависимости от их функционального назначения. В связи с этим следует разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на две группы:
1)имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.) и поэтому, безусловно, должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их общей долевой собственности;
2)имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме:
- если имущество предназначено ли для доступа к квартирам, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением, оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их долевой собственности;
- если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, либо соглашением собственников помещений.
В то же время судебная практика, признавая право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома за собственниками квартир, отрицает наличие такого права у собственников нежилых помещений в жилом доме. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 29 февраля 2008 года по делу № А55-15626/07 указал, что законодательством не предусмотрена передача собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме несущих конструкций на праве общей долевой собственности. Оснований для применения пункта 1 ст. 290 ГК РФ по аналогии к правам собственников нежилых помещений в жилом доме не имеется, так как в данном случае в многоквартирном жилом доме находятся самостоятельные объекты недвижимости (квартиры и нежилые помещения), принадлежащие разным собственникам[74]
. Такой подход нельзя признать обоснованным.
Судебная практика неоднозначно оценивает правовой режим общего имущества (коридоров, лестниц, крыши, подвала, и т.п.) в нежилых зданиях, отдельные помещения в которых принадлежат различным собственникам.
Отношения по эксплуатации общего имущества между собственниками жилых помещений во много квартирном доме и между собственниками помещений в нежилом здании являются сходными по своему характеру. Согласно пункту 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Позиция Высшего Арбитражного Суда, согласно которой отсутствие закона, регулирующего спорные отношения, исключает применение законодательства по аналогии, представляется необоснованной и не соответствующей ГК РФ. Целесообразно рассматривать общее имущество в нежилых зданиях как находящееся в долевой собственности собственников отдельных помещений. В этом случае право собственности сособственника, как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является зависимым, поскольку указанное имущество, равно как и доля в праве собственности на него, не могут быть самостоятельными объектами сделок. В связи с этим следует признать необоснованным вынесение судами решений о разделе общего имущества в нежилом здании и законодательно закрепить право общей долевой собственности собственников помещений в нежилом здании на общее имущество.
К третьей группе способов распоряжения общим имуществом - способам, влекущим изменение, как его состояния, так и принадлежности — относятся раздел общего имущества и выдел из него доли. При этом происходит замена доли в праве собственности на общий объект индивидуальным правом собственности на его обособленную материальную часть либо правом на денежную сумму, равную соответствующей части стоимости общей вещи. Как отмечал Г.П. Батуров, выдел отличается от раздела только числом его участников, превращаясь в раздел, если имущество принадлежит двум субъектам и один из них требует выдела[75]
. Иначе говоря, раздел общего имущества происходит, лишь в том случае, когда прекращается участие в правоотношении общей долевой собственности всех сособственников. В остальных случаях речь может идти только о выделе доли.
Закон предусматривает два возможных способа выдела доли: 1) выдел собственнику части общего имущества в натуре; 2) выплата сособственнику стоимости его доли в виде денежной или иной компенсации. Ст. 252 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает выдел сособственнику части общего объекта в натуре. Замена выдела в натуре денежной или иной компенсацией, согласно пунктам 3 и 4 ст. 252 ГК РФ, допускается только при наличии следующих условий:
1) если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности;
2) с согласия участника долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Запрет на выдел доли имущества, находящегося в общей долевой собственности, в законодательстве встречается редко, поскольку право требовать выдела доли, то есть замены права собственности на единый общий объект, ограниченного правами других сособственников, единоличным правом собственности на часть этого объекта является одним из основных элементов принадлежащего участнику правомочия распоряжения общим имуществом. В качестве примера такого запрета можно привести невозможность выдела доли из общего имущества в многоквартирном доме. Данное ограничение обусловлено тем, что указанное имущество предназначено для обслуживания жилых помещений дома, право собственности на него носит зависимый характер и, соответственно, распоряжение этим имуществом (в том числе в форме выдела доли) не может осуществляться отдельно от распоряжения квартирами[76]
.
Под несоразмерным ущербом общему имуществу судебная практика, как следует из пункта 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», понимает такие последствия выдела доли в натуре, как невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т. п. Применительно к такому виду общего имущества, как жилые дома и квартиры, несоразмерный ущерб может заключаться в существенном ухудшении технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление в счет доли помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. В каждом случае должен быть исследован вопрос о возможности выдела части общего имущества и проведена экспертиза специалистами по градостроительству и архитектуре для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, обо всех допустимых вариантах выдела помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование[77]
.
В соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Такой подход обусловлен тем, что право участника долевой собственности на вещь является именно правом собственности, а по общему правилу право собственности прекращается только по воле собственника (ст. 235 ГК РФ). Однако закон предусматривает и возможность принудительного изъятия имущества у собственника (пункт 2 ст. 235 ГК РФ), и один из случаев прекращения права собственности помимо воли собственника установлен пунктом 4 ст. 252 ГК РФ: суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, если доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Очевидно, что незначительность доли является оценочным критерием. При решении вопроса о том, является доля незначительной, целесообразно исходить из того, имеется ли реальная возможность выделить сособственнику жилое помещение, хотя бы приблизительно соразмерное его доле в праве собственности.
Невозможность реального выдела доли целесообразно рассматривать как невозможность выдела доли без несоразмерного ущерба общему имуществу, поскольку несоразмерность ущерба в любом случае исключает получение собственником части имущества в натуре. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д. Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.). В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Судебная практика исходит из того, что выплата компенсации без согласия сособственника допускается лишь при наличии всех вышеназванных обстоятельств. Так, в определении № 24Вп98-6 указывается, что в соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его долрг в натуре допускается с его согласия, кроме случаев, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Положения этой нормы не приняты во внимание судом, признавшим право собственности на 2/3 доли дома за И. и возложившим на нее обязанность выплатить компенсацию ответчикам. Как установлено судом, ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю и долю несовершеннолетней М. в упомянутом доме, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской[78]
.
В соответствии с пунктом 3 ст. 252 ГК РФ денежная компенсация взамен выдела доли в натуре может быть выплачен выделяющемуся сособственнику. Понятие «выделяющийся coбственник» определяется в правовой литературе по-разному. Так, Г.П. Батуров считает, что «выделяющимся сособственником» может быть признан лишь тот, кто заявил требование о выходе из отношений общей собственности. Это существенный признак, ибо сособственник, не претендующий на прекращение общей собственности, не может быть принудительно выделен путем выплаты ему соответствующей компенсации[79]
. Иную позицию по данному вопросу занимает В.Ф. Маслов. По его мнению, «выделяющимся сособственником» является не тот, кто заявил требование о выделе, а тот, кто в меньшей степени нуждается в личном использовании спорного домовладения. С точки зрения защиты субъективного права собственности более обоснованной является точка зрения Г.П. Батурова, поскольку принудительное прекращение права собственности на вещь возможно лишь в исключительных случаях. Однако, как указывалось выше, пункт 4 ст. 252 ГК РФ как раз предусматривает такую возможность. Следует отметить, что в данном пункте не используется понятие «выделяющийся сособственник», а говорится просто о собственнике. Таким образом, следует признать, что выделяющимся собственником является тот участник долевой собственности, который заявил требование о выделе доли, однако выплата компенсации взамен выдела части имущества в натуре при наличии предусмотренных законом оснований может быть осуществлена не только выделяющемуся, но и другому сособственнику.
Поскольку судебная практика чаще всего сталкивается с разделом или выделом жилых помещений, в её рамках выработан ряд положений, которые применяются судами при разрешении соответствующих споров. В частности, в судебных актах определены следующие критерии, которыми надлежит руководствоваться при разделе и выделе жилых помещений в натуре:
1. Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Данное положение позднее было конкретизировано применительно к выделу доли в приватизированной квартире. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует отметить, что проблемы, связанные с осуществлением права долевой собственности на квартиры, впервые были обозначены в теории, законодательстве и судебной практике применительно к приватизированным квартирам. Это вполне объяснимо, поскольку, как правило, именно приватизация первоначально являлась основанием возникновения права частной собственности граждан на квартиры. Однако правовой режим объекта не зависит от способа приобретения прав на него, поэтому проблемы осуществления права долевой собственности должны решаться единообразно как для приватизированных, так и для прочих квартир.
Подход, изложенный в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», применяется и при рассмотрении конкретных дел. Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ отменено решение о разделе трехкомнатной квартиры на два жилых помещения, «поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа». По мнению О. Бережной, данная практика по существу является правильной, поскольку закон предусматривает частичного выделения доли в натуре, и в результате выдела доли лицо, заявившее такое требование, полностью выходит из категории сособственников[80]
. Но отсутствие в ГК прямого указания на то, что участник долевой собственности вправе требовать выдела части имущества меньшей, чем причитается ему в соответствии с размером его доли, оставаясь сособственником оставшейся части имущества, вовсе не означает, что такой вариант является незаконным. В соответствии с пунктом 2 ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поэтому, на наш взгляд, пет оснований ограничивать права собственника при выделе доли. Если следовать указанному выше правилу, выдел доли в натуре окажется практически неосуществимым, поскольку в одной квартире или в одном доме, как правило, имеется, лишь одна кухня и один санитарный узел. Однако такой подход представляется необоснованным как с технической, так и с правовой точки зрения. По мнению специалистов Российского федерального центра судебной экспертизы Л. Бутырина и С. Лаврененко, единственным объективным условием, которому должны соответствовать выделяемые собственнику помещения, является возможность постоянного проживания в них[81]
. Как справедливо указывает П.В. Крашенинников, это означает, что комната в коммунальной квартире рассматривается как самостоятельный объект гражданского оборота[82]
. Соответствующие изменения в настоящее время внесены в Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку отдельная комната может являться самостоятельным объектом права собственности и способна хотя бы в минимальной степени удовлетворять жилищные потребности граждан, допустимость выдела доли без подсобных помещений представляется обоснованной как с юридической, так и с практической точки зрения. Таким образом, по нашему мнению, целесообразно признать возможным выдел собственнику части общего дома или квартиры в виде изолированной комнаты с выходом в общий коридор. При этом подсобные помещения - кухня, коридор, санузел — остаются в общей долевой собственности. Складывающаяся в настоящее время судебная практика идет именно по такому пути.
2. Выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу не только определенной изолированной части жилого дома, но и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле. В данном случае речь идет о разделе не только жилого дома как строения, представляющего собой сложную, составную вещь, но и домовладения как совокупности строений, которая расположена на одном и том, же земельном участке и за счет которой собственник удовлетворяет разные по своему характеру и значению самостоятельные потребности[83]
. К числу служебных хозяйственных построек, не входящих в состав жилого дома, относятся, в частности, гаражи, теплицы, погреба и другие строения и сооружения, которые имеют хозяйственное назначение.
3. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть, дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников. В обоих указанных случаях выдел части помещения, соразмерной доле сособственника, сопровождается совершением сделки, аналогичной сделке, так называемой купли-продажи части доли, то есть перераспределения объемов благ, получаемых от использования имущества, между участниками долевой собственности. Суд одновременно выносит решение о таком перераспределении с выплатой соответствующей компенсации и о выделе сособственнику части имущества в соответствии с изменившимся размером его доли.
Особый порядок выдела земельных участков в счет долей в праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». О своем намерении требовать выдела доли участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных законом. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Указанная процедура значительно упрощает осуществление сособственником принадлежащего ему права на выдел доли.
Таким образом, осуществление участниками долевой собственности правомочия распоряжения отличается существенными особенностями, обусловленными тем, что принадлежащее им право собственности ограничено правами других собственников.
Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Традиционно их делят на две группы. К первой группе относятся основания, вообще прекращающие право собственности, и вследствие этого они относятся как к односубъектной, так и к общей долевой собственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу и т.п. Данная группа оснований является типичной, поэтому не представляет особого интереса для нашей работы. Вторая группа оснований включает в себя такие специфические способы, как раздел и выдел из общей долевой собственности[84]
.
Поскольку отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями при разделе, становится понятным, почему законодатель правила о разделе не формулирует отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).
С точки зрения изложения материала представляется удобным начать рассмотрение с такого основания прекращения права общей долевой собственности, как выдел.
Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.
Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.
При рассмотрении судом требования одного из сособственников необходимо учитывать, что "выдел доли в натуре - это прямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ к возникновению индивидуальной собственности на выделенную часть вещи"[85]
. Вместе с тем реализация данного способа в настоящее время представляется маловероятной применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику[86]
.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[87]
от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа.
Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости.
Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.
В тех случаях, когда выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования его по назначению, существенное ухудшение технического состояния, выделяющийся сособственник может прибегнуть ко второму способу, а именно потребовать выплаты компенсации за долю.
Использование данного способа выдела предопределено свойствами денег. Как пишет Новоселова Л.А., "деньги относятся к категории делимых вещей. При этом особенность денег выражается в том, что денежная сумма всегда может быть разделена без ущерба для возможности хозяйственного назначения выделенной части. В связи с этим денежный раздел и выдел денежной доли широко используется в гражданском праве как способ раздела имущества при невозможности его раздела в натуре"[88]
.
При анализе денежной компенсации как способа выдела доли нельзя не обратить внимания на соотношение предложения о купле - продаже доли, обращенное к сособственникам, и требования о выплате денежной компенсации. Как правило, в литературе их отождествляют. Однако, несмотря на всю схожесть (предметом выступает денежная сумма), обращает на себя внимание существенное различие, заключающееся в том, что размер денежной суммы может быть неодинаков при направлении предложения о купле - продаже и предъявлении требования о выплате денежной компенсации. Использование сособственником купли - продажи предполагает распространение действия принципа свободы договора, а это дает ему возможность самостоятельно определить условия продажи, в том числе условие о цене. В тех же случаях, когда предъявляется требование о выплате денежной компенсации за долю, практика твердо придерживается правила, в соответствии с которым размер денежной компенсации определяется исходя из действительной стоимости имущества. Кроме того, при купле - продаже сособственники, которым адресовано предложение о заключении договора, всегда вправе от него отказаться.
Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе использования второго способа по общему правилу лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачивает свои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевой собственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности.
Тем не менее действующий ГК РФ предусматривает исключение из указанного нами общего правила. Данное исключение давно известно судебной практике. Так, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Формулирование подобного исключения является, пожалуй, результатом поиска оптимального соотношения интересов всех сособственников и интереса отдельного участника права общей долевой собственности.
Положительное решение вопроса о выплате компенсации сособственнику вместо выдела его доли в общем имуществе возможно в тех случаях, когда имеются все три условия: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обращает на себя внимание третье условие, носящее субъективный характер. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии существенного интереса должен решаться судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т.д.
Действующее гражданское законодательство не предоставляет суду права лишать такого сособственника принадлежащих ему прав в отношении общего имущества. Сложившаяся судебная практика рассмотрения споров, связанных с общей собственностью, выработала правило, в соответствии с которым отсутствие согласия выделяющегося сособственника получить вместо части общего имущества денежную компенсацию при невозможности выдела может служить основанием для отказа в иске о выделе доли в натуре.
Использование только выдела доли в натуре либо выплаты компенсации редко можно встретить на практике. В большинстве случаев используется сочетание выдела доли в натуре с выплатой компенсации. Использование комбинации рассмотренных нами способов предопределено тем, что не всегда практически возможно достигнуть соответствия между выделяемой частью общего имущества и размером доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику. Отказывать же в выделе доли в натуре вследствие этого вряд ли целесообразно. В силу этого п. 4 ст. 252 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной или иной компенсации. При выделе доли одного из сособственников возникает необходимость пересмотра размеров долей оставшихся сособственников. Пересмотр размеров долей, как правило, производится сразу же после выдела по соглашению между оставшимися участниками. В тех случаях, когда выдел (раздел) произведен судом, размеры долей определяются в судебном решении.
Так Федосов А. С., с. Заволжье, Самарская область, обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Крестьянскому фермерскому хозяйству Федосовой В.М., с. Заволжье, Самарская область, о выделении доли в имуществе. Исковое заявление мотивировано выходом истца из состава участников Хозяйства.
Как установлено материалами дела, решением малого Совета Приволжского районного Совета народных депутатов от 18.12.91 № 29 Федосовой В.М. в пожизненное наследуемое владение предоставлен земельный участок площадью 62,6 га для ведения крестьянского хозяйства.
Согласно Свидетельству серии 63 № 0204357, выданному ИМНС РФ по Приволжскому району, на налоговый учет ответчик поставлен 20.05.92.
Постановлением Администрации Приволжского района Самарской области от 25.06.92 № 129 истцу в пожизненное наследуемое владение для ведения Фермерского хозяйства из земель Совхоза "Новое Заволжье" предоставлен земельный участок площадью 10,9 га. Данным же Постановлением главой Крестьянского хозяйства утвержден Федосов А.С.
Согласно Свидетельству серии 63 № 000596536 Фермерское хозяйство Федосова А.С. зарегистрировано Администрацией Приволжского района Самарской области 02.04.95 за № 34.
В соответствии с п. 1 ст. 257 Кодекса имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
В силу положений Закона земельный участок и средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на имущество.
Судом сделан законный и обоснованный вывод о том, что спорное имущество было закуплено на кредиты, предоставленные ответчику. Так же правомерно установлено обстоятельство отсутствия доказательств членства истца в КФХ Федосовой В.М., наличия вклада, доли или пая истца в КФХ "Федосовой В.М., наличия соглашения членов Хозяйства на получение компенсации, а также то, что отсутствует заявление истца о выходе из состава участников КФХ Федосовой В.М.
Доказательства внесения спорного имущества истцом в Фермерское хозяйство ответчика, так же как и доказательства наличия права совместной собственности хозяйств на спорное имущество истцом не представлены[89]
.
Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако следует помнить, что выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.
Определенные затруднения возникают в реализации кредитором права обращения взыскания по долгам должника - участника права общей долевой собственности, т.к. "права и законные интересы кредитора могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей доли остальным сособственникам".
Нам представляется, что по смыслу ст. 255 ГК РФ кредитор не лишен возможности в случае уклонения должника от выполнения ранее направленного ему требования самостоятельно обратиться к сособственникам с требованием о купле - продаже доли. Таким образом, в любом случае отказ участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника - сособственника (по требованию самого должника либо кредитора) служит основанием для возникновения у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращении взыскания путем продажи доли с публичных торгов.
Как уже отмечалось, законодатель правила о разделе не располагает отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные нами способы выдела доли: получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации - используются и при разделе общего имущества.
Поскольку жилое помещение относится, как правило, к числу неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.
Сложившаяся практика указывает на два способа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объекта права общей долевой собственности раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников с обязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путем продажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.
Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними.
Совершенно очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.
Возникшие разногласия, по смыслу законодательства, могут быть урегулированы судом путем установления первого способа раздела имущества: посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.
Нельзя не обратить внимания на то, что такое решение вопроса означает фактически принуждение остающегося сособственника к покупке доли, принадлежащей другому лицу. При этом обязанность и размер выплаты устанавливаются судом исходя из действительной стоимости имущества и при отсутствии соглашения сторон. В отношении этой ситуации можно говорить о принудительном "наделении" собственностью, что не всегда может приветствоваться сособственником, поскольку автоматически влечет увеличение его бремени содержания имущества.
Возникшая проблема, представляется, является результатом закрепления в главе 16 ГК безусловного права требования выдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации. Решение законодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны, представляется разумным положение ГК 1922 года, в силу которого еще до предъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевой собственности могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самым оградить себя от появления такой ситуации.
На основании проведенного исследования права общей долевой собственности можно сделать следующие теоретические выводы:
Право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, закрепляющих одновременную принадлежность одного материального блага нескольким имущественно и организационно самостоятельным лицам, а право общей собственности как особое субъективное право, принадлежащее всем сособственникам сообща, не существует. Правоотношение общей собственности следует рассматривать как сложное абсолютное правоотношение с множественностью управомоченных субъектов, в котором каждый сособственник обладает правом собственности на общее имущество и одновременно несет обязанность воздерживаться от нарушения прав других сособственников на указанное имущество.
Долю в праве собственности следует определить как гражданско - правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других собственников. Размер доли характеризует соотношение между общим объемом материальных благ, получаемых от использования вещи, и той частью материальных благ, на которую вправе претендовать отдельный сособственник, а также общим объемом расходов на содержание имущества и бременем, возлагаемым на отдельного сособственника. В отличие от прав участника общей собственности на общее имущество, которые носят вещный характер, размер долей может составлять сферу договора и изменяться по соглашению сособственников в период существования общей долевой собственности. Объект гражданских прав, обозначенный как «доля в праве собственности», является по своей правовой природе не вещью, а имущественным правом, поэтому доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору не с момента ее передачи, а с момента заключения договора. Распоряжение долей в праве собственности есть одновременно опосредованный акт распоряжения общим имуществом, осуществляемый отдельным сособственником самостоятельно.
Принадлежность вещи одновременно нескольким сособственникам порождает целостную систему правоотношений, центральное место в которой занимает правоотношение общей долевой собственности. В указанную систему входят также относительные правоотношения между собственниками, которые тесно связаны с правоотношением общей долевой собственности и возникают исключительно в целях реализации сособственником принадлежащего ему права собственности на общее имущество.
1. С учетом особенностей распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме изложить ст. 246 ГК РФ в следующей редакции:
«1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Если иное не предусмотрено федеральным законом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долго, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».
2. Пункт 1 ст. 247 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом, а при не достижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом», а пункт 2 ст. 247 ГК РФ дополнить абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества, предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества».
3. Предлагается следующие изменения в ст. 250 ГК РФ:
1) абзац второй пункта 1 изложить в следующей редакции: «Продажа доли с публичных торгов осуществляется после соблюдения продавцом правил о преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже цены предложения сособственникам. Если в ходе торгов возникает необходимость изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены, преимущественное право покупки не применяется»;
2) изложить пункт 3 в следующей редакции: «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя при условии предварительной оплаты стоимости доли и иных платежей, предусмотренных законодательством».
3) исключить пункт 5, предусматривающий применение правил о преимущественном праве покупки при отчуждении доли по договору мены.
4. Пункт 2 ст. 251 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю с момента ее государственной регистрации».
5. Дополнить главу 16 ГК РФ «Общая собственность» статьей следующего содержания: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством», а также статьей «Форма сделок с долей в праве собственности» следующего содержания: «Сделки с долей в праве собственности совершаются в форме, предусмотренной законодательством для соответствующих сделок с общим имуществом, доля в праве на которое является предметом сделки».
6.Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...» использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей собственности», в то время как ГК говорит о переходе к приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная регистрация доли в праве собственности».
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 24.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
8. О крестьянском (фермерском) хозяйстве [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, от 11.06.2003 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 24. – Ст. 2249.
9. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, от 24.07.2002 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.
10.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
11.О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]: [Федеральный закон № 66-ФЗ, от 15.04.1998 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.
Научная и учебная литература
12.Акимов А. Спорная доля собственника [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 1. – С. 8.
13.Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости [Текст] // Нотариус. – 2007. – № 1. – С. 22.
14.Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. [Текст] М., Юридическая литература. 1978. – 328 с.
15.Бережная О. Раздел жилых помещений [Текст] // Человек и закон. – 2002. – № 10. – С. 38.
16.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] М., Статут. 2005. – 674 с.
17.Бутырин Л., Лаврененко С. Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм [Текст] // Российская юстиция. – 1997. – № 9. – С. 28.
18.Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 2. – С. 16.
19.Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] М., Юридическая литература. 1961. – 562 с.
20.Гражданское право в 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. М., Волтерс Клувер. 2008. – 724 с.
21.Гражданское право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2008. – 736 с.
22.Добровольская С. Идеальная доля на рынке жилья. [Текст] // Домашний адвокат. – 2004. – № 9. – С. 13.
23.Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе [Текст] // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. М., Меж. центр финн.-эконом. Развития. 1998. – 568 с.
24.Долгова М.Н. Развод: алименты, раздел имущества: как правильно подать иск в суд? [Текст] М., ГроссМедиа. 2008. – 468 с.
25.Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности. [Текст] // Правоведение. – 2000. – № 6. – С. 27.
26.Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. [Текст] М., Юритиздат. 1958. – 328 с.
27.Зимелева В.М. Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые записки ВИЮН. – 1941. – Вып. 2. – С. 18.
28.Иоффе. О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. [Текст] Л., ЛГУ. 1965. – 486 с.
29.Казакова Л.В. Общая долевая собственность: проблемы правоприменения [Текст] // Финансовые и бухгалтерские консультации. – 2000. – № 5. – С. 87.
30.Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. [Текст] Саратов., Саратовский университет. 1979. – 436 с.
31.Каминская Я.А. Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество [Текст] // Юрист. 2008. – № 1. – С. 19.
32.Киминчижи Е.Н. Об имущественных отношениях сожительствующих лиц [Текст] // Семейное и жилищное право. – 2008. – № 1. – С. 16.
33.Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] / Под ред. Т.Е. Абовой, Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. – 846с.
34.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. М., Инфра-М. 2007. – 864 с.
35.Коротких О.А. К вопросу о понимании права собственности [Текст] // Российский судья. – 2008. – № 1. – С. 26.
36.Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы: общая собственность в многоквартирных домах. [Текст] М., Статут. 2007. – 386 с.
37.Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст] М., Статут. 2000. – 478 с.
38.Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита [Текст] // Законодательство. – 2002. – № 9. – С. 24.
39.Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности [Текст] / Очерки по гражданскому праву. Л., ЛГУ. 1957. – 672 с.
40.Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам [Текст] М., Юстицинформ. 2008. – 356 с.
41.Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. [Текст] Томск., Изд-во Томского университета. 1977. – 462 с.
42.Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Статут. 2003. – 486 с.
43.Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. [Текст] Харьков., 1968. – 432 с.
44.Мисник Н.Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права [Текст] // Государство и право. – 2005. – № 12. – С. 24-25.
45.Митюшев В. Выдел доли [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 12. – С. 9.
46.Никольский С.Е. Правовая природа преимущественных прав: некритический анализ существующих точек зрения [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 2. – С. 23.
47.Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. [Текст] М., Статут. 2000. – 432 с.
48.Никольский С. К вопросу о природе преимущественных прав [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. – № 9. – С. 31.
49.Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения [Текст] М., Статут. 2006. – 564 с.
50.Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах [Текст] // Юрист. – 2006. – № 2. – С. 24.
51.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] М., Статут. 2006. – 642 с.
52.Римское частное право: учебник [Текст] / Под ред. И.Б. Новицкого, Перетерского И.С. М., Юристъ. 2007. – 786 с.
53.Румянцев Ф.П. О сложностях реализации правомочий собственников земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [Текст] // Нотариус. – 2008. – № 3. – С. 23.
54.Рыбаков В.А. Общие положения о тапах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк). [Текст] М., Юрист. 2004. – 432 с.
55.Рыбаков В.А. О субъектах индивидуального типа собственности [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 1. – С. 17.
56.Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок [Текст] // Журнал российского права. – 2008. – № 4. – С. 32.
57.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. [Текст] М., Статут. 2004. – 486 с.
58.Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России [Текст] М., Волтерс Клувер. 2005. – 498 с.
59.Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст] М., Юрист. 2008. – 468 с.
60.Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? [Текст] // Российская юстиция. – 2003. – № 7. – С. 21.
61.Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности) [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 8. – С. 29
62.Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение [Текст] // Юрист. – 2008. – № 9. – С. 23.
63.Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома [Текст] // Юрист. – 2007. – № 12. – С. 26.
64.Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности [Текст] // Адвокатская практика. – 2006. – № 3. – С. 26.
65.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. [Текст] М., Юрайт. 2006. – 486 с.
66.Щукина Е.М, Внесение вклада в совместную деятельность и правовой режим общего имущества участников простого товарищества [Текст] // Законодательство. – 2003. – № 1. – С. 46.
67.Юрьев В. Законность сдачи подвалов в аренду поставили под сомнение [Текст] // Газета «Коммерческие вести». – 2007. – №36(606). – С. 5.
Материалы юридической практики
68.О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1996. – № 9. – С. 7.
69.О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» [Текст]: [Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г.] // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., Юридическая литература. 1995. – С. 340.
70.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года [Текст]: [Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2007. – № 11. – С. 43.
71.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 1998 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1999. – № 7. – С.16.
72.Постановление Президиума Верховного Суда от 23.05.2007 г., № 378/П07 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 7. – С. 41.
73.Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 08.02.2008 г., № 213-П08 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 4. – С. 33.
74.Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 08.08.2007 г., № 308-П07 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2007. – № 10. – С. 25.
75.Постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 г. № 14382/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 6. – С. 12.
76.Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2008 г. по делу № А55-1937/07-3 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 9. – С. 48.
77.Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.02.2008 г., по делу № А55-15626/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 8. – С. 38.
78.Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2008 г., по делу № А55-3933/08 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 7. – С. 43.
79.Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2007 г. по делу № А55-1580/06-2 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 11. – С. 23.
80.Решение арбитражного суда Самарской области от 19.042005 г., по делу №А55-9428/04 // Правосудие в Поволжье. – 2005. – № 5. – С. 40.
[1]
Коротких О.А. К вопросу о понимании права собственности [Текст] // Российский судья. – 2008. – № 1. – С. 26; Рыбаков В.А. Общие положения о тапах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк). [Текст] М., Юрист. 2004. – С. 19-21.
[2]
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. [Текст] М., Юрайт. 2006. – С. 24.
[3]
Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России [Текст] // Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - С. 303-304.
[4]
Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России [Текст] М., Волтерс Клувер. 2005. – С. 106.
[5]
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе [Текст] // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. М., Меж. центр финн.-эконом. Развития. 1998. – С. 230-231.
[6]
Рыбаков В.А. Указ. соч. - С. 23,33.
[7]
Зимелева В.М. Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые записки ВИЮН. – 1941. – Вып. 2. – С. 18; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] М., Юридическая литература. 1961. – С. 149; Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. [Текст] Харьков., 1968. – С. 134-135.
[8]
Мисник Н.Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права [Текст] // Государство и право. – 2005. – № 12. – С. 24-25.
[9]
Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок [Текст] // Журнал российского права. – 2008. – № 4. – С. 32; Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст] М., Юрист. 2008. – С. 68-69; Акимов А. Спорная доля собственника [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 1. – С. 8.
[10]
Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. [Текст] Саратов., Саратовский университет. 1979. – С. 33; Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности [Текст] / Очерки по гражданскому праву. Л., ЛГУ. 1957. – С. 84.
[11]
Мисник Н.Н. Указ. соч. - С. 24; Каминская Я.А. Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество [Текст] // Юрист. 2008. – № 1. – С. 19.
[12]
Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.
[13]
Рыбаков В.А. О субъектах индивидуального типа собственности [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 1. – С. 17.
[14]
Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 24. – Ст. 2249.
[15]
Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
[16]
Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам [Текст] М., Юстицинформ. 2008. – С. 56.
[17]
Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности. [Текст] // Правоведение. – 2000. – № 6. – С.27.
[18]
Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России [Текст] М., Волтерс Клувер. 2005. – С. 166; Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. [Текст] М., Юритиздат. 1958. – С. 72; Зимелева М.В. Указ. соч. – С. 18.
[19]
Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2008 г. по делу №А55-1937/07-3 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 9. – С. 48.
[20]
Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности) [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 8. – С. 29; Щукина Е.М, Внесение вклада в совместную деятельность и правовой режим общего имущества участников простого товарищества [Текст] // Законодательство. – 2003. – № 1. – С. 46.
[21]
Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. [Текст] Томск., Изд-во Томского университета. 1977. – С. 78-79.
[22]
Еремеев Д.Ф. Указ. соч. – С. 73. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. [Текст] М., Статут. 2004. – С. 168.
[23]
Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 19; Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Статут. 2003. – С. 4; Гражданское право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2008. – С. 379.
[24]
Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 54.
[25]
Римское частное право: учебник [Текст] / Под ред. И.Б. Новицкого, Перетерского И.С. М., Юристъ. 2007. – С.237.
[26]
Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2007 г. по делу № А55-1580/06-2 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 11. – С. 23.
[27]
Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 100.
[28]
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] М., Статут. 2006. – С. 207-208.
[29]
Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита [Текст] // Законодательство. – 2002. – № 9. – С. 24.
[30]
Никольский С.Е. Правовая природа преимущественных прав: некритический анализ существующих точек зрения [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 2. – С. 23; Никольский С. К вопросу о природе преимущественных прав [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. – № 9. – С. 31; Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности [Текст] // Адвокатская практика. – 2006. – № 3. – С. 26.
[31]
Скловский К.И. Указ. соч. - С. 173.
[32]
Щукина Е.М. Указ. соч. - С. 46.
[33]
Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] / Под ред. Т.Е. Абовой, Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. – С. 299.
[34]
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст.3594.
[35]
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] М., Статут. 2005. – С. 373-374.
[36]
Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 23.
[37]
Казакова Л.В. Общая долевая собственность: проблемы правоприменения [Текст] // Финансовые и бухгалтерские консультации. – 2000. – № 5. – С. 87.
[38]
Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 2. – С. 16.
[39]
Гаврилов Э. Указ. соч. - С. 16.
[40]
Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? [Текст] // Российская юстиция. – 2003. – № 7. – С. 21.
[41]
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 г. № 14382/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 6. – С. 12.
[42]
Гаврилов Э. Указ. соч. - С. 17.
[43]
Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.
[44]
Иоффе. О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. [Текст] Л., ЛГУ. 1965. – С. 136.
[45]
Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение [Текст] // Юрист. – 2008. – № 9. – С. 23.
[46]
Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 81.
[47]
Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. [Текст] М., Юридическая литература. 1978. – С. 89.
[48]
Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 82-83.
[49]
Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда СССР и РСФСР по гражданским делам. [Текст] М., 1994. - С. 233.
[50]
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. – 1987. – № 2. – С. 7.
[51]
Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Статут. 2003. – С. 40; Батуров Г.П. Указ. соч. - С. 90.
[52]
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения [Текст] М., Статут. 2006. – С.31.
[53]
Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 08.08.2007 г. № 308-П07 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2007. – № 10. – С. 25.
[54]
Фогель В.А. Указ. соч. - С. 23.
[55]
Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Статут. 2003. – С. 41.
[56]
Митюшев В. Выдел доли [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 12. – С. 9.
[57]
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. М., Инфра-М. 2007. – С. 246.
[58]
Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 08.02.2008 г., № 213-П08 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 4. – С. 33.
[59]
Мананкова Р.П. Указ. соч. – С. 83.
[60]
Добровольская С. Идеальная доля на рынке жилья. [Текст] // Домашний адвокат. – 2004. – № 9. – С. 13.
[61]
Батуров Г.П. Указ. соч. - С. 89.
[62]
Киминчижи Е.Н. Об имущественных отношениях сожительствующих лиц [Текст] // Семейное и жилищное право. – 2008. – № 1. – С. 16.
[63]
Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 83.
[64]
Долгова М.Н. Развод: алименты, раздел имущества: как правильно подать иск в суд? [Текст] М., ГроссМедиа. 2008. – С. 90.
[65]
Гражданское право в 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. М., Волтерс Клувер. 2008. – С. 384.
[66]
Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Статут. 2003. – С. 61; Фогель В.А. Указ. соч. - С. 36.
[67]
Батуров Г.Л. Указ. соч. - С. 83.
[68]
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2008 г. по делу № А55-3933/08 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 7. – С. 43.
[69]
Румянцев Ф.П. О сложностях реализации правомочий собственников земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [Текст] // Нотариус. – 2008. – № 3. – С. 23.
[70]
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года [Текст]: [Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2007. – № 11. – С. 43.
[71]
Постановление Президиума Верховного Суда от 23.05.2007 г., № 378/П07 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 7. – С. 41.
[72]
Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома [Текст] // Юрист. – 2007. – № 12. – С. 26.
[73]
Юрьев В. Законность сдачи подвалов в аренду поставили под сомнение [Текст] // Газета «Коммерческие вести». – 2007. – №36(606). – С. 5.
[74]
Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.02.2008 г., по делу № А55-15626/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 8. – С. 38.
[75]
Батуров Г.П. Указ. соч. - С. 101.
[76]
Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы: общая собственность в многоквартирных домах. [Текст] М., Статут. 2007. – С. 7.
[77]
Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1996. – №9.– С. 7.
[78]
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 1998 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - №7. - С. 16.
[79]
Батуров Г.П. Указ. соч. - С. 102.
[80]
Бережная О. Раздел жилых помещений [Текст] // Человек и закон. – 2002. – № 10. – С. 38.
[81]
Бутырин Л., Лаврененко С. Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм [Текст] // Российская юстиция. – 1997. – № 9. – С. 28.
[82]
Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст] М., Статут. 2000. - С. 31.
[83]
Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах [Текст] // Юрист. – 2006. – № 2. – С. 24.
[84]
Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости [Текст] // Нотариус. – 2007. – № 1. – С. 22.
[85]
Мананкова Р.П. Указ. соч. – С. 180.
[86]
Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение [Текст] // Юрист. – 2008. – № 9. – С. 23.
[87]
П. 12 О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» [Текст]: [Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г.] // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., Юридическая литература. 1995. – С. 340.
[88]
Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. [Текст] М., Статут. 2000. – С. 18.
[89]
Решение арбитражного суда Самарской области от 19.042005 г., по делу №А55-9428/04 // Правосудие в Поволжье. – 2005. – № 5. – С. 40.
|