| СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Понятие недвижимости
2. Общая характеристика недвижимости
3. Классификация недвижимости
Заключение
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.
Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
В контрольной рассмотрены особенности недвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.
Задачи работы диктуются поставленной целью:
- дать понятие недвижимости;
- рассмотреть объекты недвижимости и их классификацию;
- определить характеристику недвижимости.
Теоретической основой для написания работы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов: Н.А.Щербакова, А.Г.Грязновой, Л.Н.Тэпман.
Для написания контрольной работы использовалась специальная литература, периодические издания, методические рекомендации.
Структура контрольной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы
1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию – недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.
В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).
В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и нематериальные объекты.
Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.
| Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ).
|
Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
|
| Земельные участки;
Участки недр;
Обособленные водные объекты;
Все, что прочно связано с землей, в том числе:
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания;
- сооружения;
5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации:
- воздушные и морские суда;
- суда внутренного плавания;
- космические объекты;
Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.
|
Предприятия в целом как имущественный
комплекс, включая:
- земельные участки;
- здания и сооружения;
- инвентарь и оборудования;
- сырье и продукция;
- права требования обязанности (долги);
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
- другие исключительные права.
|
В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
| Недвижимое имущество
|
|  Физический объект
|
|  Местоположение
Площадь и границы
Объем
Размер (высота, длина, ширина)
форма
|
ландшафт
залежи ископаемых
тип почвы
физические характеристики
внешняя среда
|
|  Объекты экономических отношений
|
| Товар
Капитал в вешной форме
Издержки содержания
Финансовый актив
|
Полезность
Доходность
Ликвидность
стоимость
|
цена
налогообложение
инвестирование
спрос и предложение
|
| Объект правовых отношений
|
| право
собственности
(владеть, пользоваться,
распоряжаться).
|
Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права).
|
|  Объект общих социальных отношений (земля)
|
| Место обитания людей всех поколений
Невосполнимый природный ресурс
Пространственный базис размещения других объектов
Защищается на благо всех людей
Основа свободы и независимости
|
Условие жизни людей
Источник благ
Престижность владения
Основа гордости и славы
Многофункциональное
значение
|
Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ
В мировой практике недвижимость – это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.
В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.
В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.
Таблица 1.
| Признак
|
Характеристика признака
|
| Неподвижность
|
Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба
|
| Связь с землей
|
Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
|
| Уникальность
|
Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т. п.)
|
| Полезность
|
Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д)
|
| Фундаментальность
|
Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях
|
| Долговечность
|
Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
|
| Необходимость
управления
|
Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
|
| Тенденция
к росту стоимости
|
Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем
|
| Регламентация сделок государственными органами
|
Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
|
| Проблематичность
сокрытия
|
Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
|
| Высокий уровень затрат при сделках
|
Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров
|
Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;
- предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.
3. КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.
Таблица 2
| ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
|
| Земля
|
Жилье
|
Нежилые помещения
|
| – свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
– природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.
|
– элитное жилье;
– типовое жилье;
– городское,
загородное жилье и др.
|
– офисные помещения;
– складские помещения;
– торговые помещения;
– производственные помещения и др.
|
Общая классификация недвижимости
| Тип классификации
|
Виды недвижимости
|
| по характеру использования
|
– для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
– для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
– для производственной деятельности: фабрики, заводы;
– для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
– для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
|
| по целям владения
|
– для ведения бизнеса; – для проживания владельца;
– в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов и НЗП;
– для освоения и развития; – для потребления истощимых ресурсов
|
| по степени специализации
|
– специализированная – которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;
– неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
|
| по степени готовности к эксплуатации
|
– введенные в эксплуатацию;
– требующие реконструкции или капитального ремонта;
– незавершенное строительство
|
| по воспроизводимости в натуральной форме
|
– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
– воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
|
Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как:
- потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д;
- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. –
2. Новосибирск: НГТУ, 2002. – 90 с.
3. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. -492 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб.пособие Л.Н.Тэмпан. – М.: ЮНИТИ, 2002 – 302 с.
5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предпиятия (бизнеса): учебник – М.: Издательско- торговая корпорация: «Дашков и К», 20009.-256 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.
|