Содержание

Введение

1. Теоретические основы жилищной политики

1.1 Развитие жилищных отношений в России

1.2 Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России

1.3 Проблемы реализации региональной жилищной политики

2. Проблемы реализации региональной жилищной политики в городе Серпухове

2.1 Общая характеристика администрации г.Серпухова

2.2 Городская жилищная политика, осуществляемая администрацией города

2.3 Региональная целевая жилищная программа

3. Совершенствование региональной жилищной политики

3.1 Стратегия развития жилищного строительства

3.2 Направления по совершенствованию региональной жилищной политики

Заключение

Список литературы

Введение

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан.

Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья.

С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано большая часть государственного и муниципального жилья.

В стране реализовывалось несколько программ жилищного строительства, основной из них являлась государственная целевая Программа "Жилище", однако она не была полностью выполнена.

В государственной целевой Программе "Жилище" были поставлены следующие задачи:

- обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

- увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

- расширить права органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.

Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, была принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Российской Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.

Принятие нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2009 года проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент Российской Федерации, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью".

Актуальность работы: Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, как решаются проблемы реализации жилищной политики, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Объект исследования: деятельность администрации города Серпухова.

Предмет исследования: жилищная политика и проблемы ее реализации.

Цель работы: На основе теоретической базы и современного состояния жилищной политики в регионе рассмотреть проблемы ее реализации и предложить пути преодоления обозначенных проблем.

Задачи:

1. Рассмотреть теоретические основы жилищной политики.

2. Выявить проблемы реализации региональной жилищной политики на примере деятельности администрации города Серпухова.

3. Предложить пути преодоления проблем реализации жилищной политики.

Новизна работы: выявлены проблемы реализации региональной жилищной политики и предложены пути их решения.

Практическая значимость: Направления по преодолению проблем реализации жилищной политики могут быть использованы в практике муниципальных образований.

Теоретической базой работы послужили труды ученых, занимающихся проблемами реализации региональной жилищной политики.

Работа состоит из введения, трех глав и заключения.

В первой главе рассматриваются теоретические основы жилищной политики.

Во второй главе анализируется деятельность администрации города Серпухова и выявляются проблемы реализации региональной жилищной политики. В третьей главе размещены пути решения вышеобозначенных проблем реализации региональной жилищной политики.

Практической базой является отчетность администрации города Серпухова по реализации региональной жилищной политики за 2008-2009 гг. и нормативно-правовые документы по данной тематике.

1. Теоретические основы жилищной политики

1.1 Развитие жилищных отношений в России

Принятие нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 года уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2009 года проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент Российской Федерации, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью".

В настоящее время приняты 4 составляющих оценки развития станы:

-реальные доходы граждан;

-обеспеченность жильем;

-уровень образования и здравоохранения.

Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья. Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:

-повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;

-повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них:

-62,1 процента старше 30 лет;

-3,1 процента (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек;

Более 15 млн. человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн. человек - в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека).

Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85 процентов в конце 80-х годов до 20 процентов в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2 сотен подписей. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, например, только за 2009 год в регионах цены выросли на 26 процентов, а в Москве - на 45 процентов. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млрд. рублей. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:

- состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6 процента);

- время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;

- количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61 процент (31,6 млн. семей);

- общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55 процентов имеющегося фонда);

- за 2008 год улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7 процента желающих).

Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

1) спрос на рынке жилья, в том числе:

- все еще достаточно высоки процентные ставки по ипотеке (11-13 процентов);

- высокие цены на жилье;

- смешанный состав очереди на получение социального жилья;

- высокие ограничения в области определения жилищных прав;

2) предложение на рынке жилья, в том числе:

- большое количество согласований исходно-разрешительной документации;

- отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.

По оценкам экспертов наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2011 году, поэтому муниципалитетам необходимо уже сегодня приступать к его решению.

В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90 процентов строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы, включая уменьшение доли крупнопанельного строительства в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.

Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации наряду с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства. Снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц. Сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5 процента от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" 2002-2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты: сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет, а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года. В настоящее время Программа включает 9 подпрограмм:

1. "Государственные жилищные сертификаты";

2. "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";

3. "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";

4. "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";

5. "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";

6. "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";

7. "Обеспечение жильем молодых семей";

8. "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";

9. "Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан".

В 2004 году закончился первый этап этой Программы. Прошедший трехлетний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:

- дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;

- отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по 9 подпрограммам, 5 государственным заказчикам, по всем регионам;

- отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

- слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан;

- отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.

С 2005 года начался второй основной шестилетний этап Программы. С целью повышения ее эффективности необходимо:

- изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья;

- учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов;

- выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:

- государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;

- государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства

Опыт реализации Программы "Жилище" позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов.

Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием "Формирование участков под жилищное строительство". В этой подпрограмме и частично в подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда" в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, а также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства - на возвратной основе (например, беспроцентный кредит), при этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий как "коррупция" и "взятки".

Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд. рублей, в том числе не менее 5 млрд. рублей по подпрограмме "Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья". В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в послании Президента Российской Федерации 2009 года. Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

1.2 Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России

Наряду с проблемами здоровья и образования, в числе наиболее значимых для россиян является обеспеченность жильем. Рассмотрим структуру занимаемого россиянами жилья.

1, 8% россиян проживают либо в общежитии и служебных квартирах, либо снимают жилье. Причем это, вопреки представлению, складывающемуся на примере Москвы, в массе своей самая неблагополучная часть населения. Половина обитателей общежитий - представители двух низших страт, а не проживающие в служебных квартирах депутаты. Лишь 15% обладателей служебного жилья относятся к стратам от 5 и выше, составляющим верхние четыре дециля. Снимают жилье также не столько люди с высоким доходом, сколько малообеспеченные семьи - 58% арендаторов относятся к трем низшим стратам и лишь 5% - к сравнительно благополучным слоям, представляющим два верхних дециля. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и частичными коммунальными удобствами. Еще около 6% обитают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни - это неблагополучная категория населения.

Как показывает исследование, 15% населения страны (т.е. около 20 млн. человек) по существу ютятся в жилище, малопригодном для жизни. Понятно, что сами они ее решить не смогут - 77% из них относятся к нижним 4 стратам, где денег хватает только на текущие расходы. Лишь 5-6% этой группы (т.е. менее 1% из 15% входящих в нее граждан) могут благополучно улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных кредитов.
При этом стоимость имеющегося у россиян жилья ("стартового капитала") - комнаты в "коммуналке", части дома, "койки в общежитии" - явно меньше, чем у большинства остальных россиян, имеющих отдельные квартиры или собственные дома, хотя 28% представителей этой неблагополучной группы имеют свое жилье в собственности (по остальным жильцам этот показатель - 83%). То есть 15-процентники заведомо находятся в сложной ситуации, при которой не смогут решить свой жилищный вопрос, так как самый популярный вариант его решения не ипотека, а "альтернативные сделки". Они также не смогут рассчитывать на получение бесплатного жилья от государства: во-первых, большинство из них имеют 12 и более кв. м жилой площади на человека (зачастую в "хрущобах"), и, следовательно, по существующим нормативам, не могут претендовать на "бесплатное" жилье. Во-вторых, если добавить к этим нуждающимся в бесплатном жилье других граждан, имеющих не более установленной в соответствующем регионе нормы, относящихся в большинстве своем к слоям, не способным решить проблему самостоятельно, то объем обязательств государства резко возрастает, достигая почти четверти населения, выполнение которых в обозримом будущем нереально.

Насколько благополучны жилищные условия у остальных трех четвертей россиян? На первый взгляд, картина с ними складывается неплохо. Половина наших соотечественников проживает в отдельной двух- или трехкомнатной квартире, плюс 28% имеющих собственные дома. В настоящее время отдельная квартира и индивидуальный дом - два основных типа жилья жителей страны: первый - в основном в городе, второй - преимущественно в сельской местности, хотя и в городских поселениях немало индивидуальных домов: в районных центрах каждый двадцатый живет в собственном доме. Важно подчеркнуть, что собственный дом зачастую значительно отличается от того, что он представлял собой еще пару десятилетий назад. 19% их обитателей отметили наличие в домах всех коммунальных удобств (центральное отопление, водоснабжение, канализацию и т.д.). То есть речь идет о коттеджах, хотя в российских условиях подразумевается, что это не благоустроенный отдельно стоящий дом, а особый вид элитного жилья, напоминающий особняк. Причем, доля коттеджей оказалась в выборке значительно больше (5%), чем тот 1% россиян, которые идентифицировали свое жилье как коттедж. При этом только в 1% случаев речь идет о жителях крупных городов, а остальные 4% составляют жители районных центров, поселков городского типа и сел. В этой "самодеятельности" просматривается, на наш взгляд, одна отрадная тенденция, совпадающая с курсом на развитие малоэтажной застройки в российских регионах. Главное, чтобы самодеятельная активность населения и управленческая эйфория не вылились в очередную кампанию и не превратились из идеи современного индивидуального жилья в вариант строительства в XXI веке обычных изб. Такая опасность тем более реальна, что проблема обеспеченности всеми коммунальными удобствами остро стоит не только для сельской местности, но и для многих горожан - от жителей мегаполисов до районных центров. Сегодня 18% россиян имеют лишь часть коммунальных удобств и еще 12% их вообще не имеют (81% последних проживают именно в собственном доме, а остальные, как правило, в неблагоустроенном общежитии).

В среднем, по данным исследования, на каждого члена семьи в сегодняшней России приходится 19,6 кв. м, что практически совпадает с данными Росстата (для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции - 40, в США - 70 кв. м). При этом 10% россиян имеют менее 10 кв. м на человека; 10% - от 10 до 12 кв. м; 41% населения имеет жилищную обеспеченность свыше 18 кв. м на человека. При этом практически половина этой группы, около 20% россиян, имеет излишки жилой площади даже с учетом того, что норматив на семью из одного или двух человек предусматривает во всех регионах большую норму площади на каждого из них (в разных регионах этот норматив может различаться), и лишь для семей из 3 и более человек начинает "работать" норма в 18 кв. м на одну персону. Отметим, что около 20% населения рассматриваются в рамках нынешней концепции социальной политики как имеющие излишки жилой площади, а следовательно - теряют право на льготы по ее оплате. Так, 70% россиян, имеющих более 18 кв. м на человека, проживают в райцентрах, поселках городского типа и селах, и почти 60% относится к 4 нижним стратам по своему уровню жизни. Причем, почти в трети случаев их жилье не имеет коммунальных удобств или имеет их частично. Как видно, это совсем не наиболее благополучные слои населения. Учитывая, что почти три четверти их проживают в населенных пунктах с низкой стоимостью жилья, сам по себе переезд на меньшую площадь может оказаться для многих из них дороже, чем тот денежный выигрыш, который они получат, обменяв свой жилой фонд на меньшую площадь. Таким образом, заимствованная из арсенала западных моделей социальной политики и вполне логичная для условий, где практически все жилье отвечает хотя бы минимальным стандартам обустроенности, идея об излишках жилой площади как свидетельстве имущественного благополучия людей неприемлема, поскольку абсолютно не учитывает качественных характеристик жилья, находящегося в распоряжении разных категорий россиян, где оно большой площади - это в массе своей не жилье бизнес-класса, а разрушающийся старый жилой фонд, в котором проживает малообеспеченное население малых городов и сел. Даже если выделить респондентов, которые отмечают наличие у себя действительно большой площади, приходящейся на одного человека (свыше 35 кв.м), то и в этом случае большая площадь еще не означает хорошие жилищные условия. Люди, живущие в таких помещениях, чаще всего оказываются сельскими пенсионерами, у которых обеспеченность централизованным отоплением, водоснабжением, газом, канализацией и т.д. крайне мала.

Если попытаться оценить долю россиян, жилье которых соответствует общепринятым в российском обществе критериям "нормы", т.е. является отдельным, имеет все коммунальные удобства и обеспечивает не менее 18 кв.м на человека (от качества этого жилья мы сейчас отвлекаемся, т.е. это может быть и разваливающаяся пятиэтажка в райцентре, где ни о какой программе их сноса речь не идет), то оказывается, что в таких относительно благополучных жилищных условиях проживает чуть больше четверти россиян. Стоит ли удивляться, что при растущих ценах спрос на новое жилье по всей стране только увеличивается.

Таким образом, жилищная проблема - действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Огромная доля неблагоустроенного жилого фонда, с которым Россия вступила в XXI век и который еще долго будет оказывать влияние на общую ситуацию в жилищной сфере, низкая обеспеченность людей жилыми метрами, большая часть населения, вообще не имеющая отдельного жилья, - одна из главных задач, которую российскому обществу придется решать в обозримый период. Если добавить практически полное отсутствие "запаса прочности" у большинства россиян, стремление государства снять с себя обязательства по капитальному ремонту жилого фонда, проблему обеспечения жильем военнослужащих и молодежи, то можно получить, хотя бы общее представление об остроте проблемы сегодня и насколько она обострится в будущем. Ее успешное решение - основа предотвращения "геттоизации" общества со всеми вытекающими отсюда социальными последствиями - формирование криминальных молодежных группировок, "культуры бедности" и андеркласса.

А что же сами россияне, на которых теперь возлагается решение их жилищных проблем? Они фактически оказались в ловушке, которую им, не желая этого, расставило государство. Граждане, воспользовавшись правом на приватизацию (практически три четверти проживающих в отдельных квартирах - их собственники), которая давала какой-то стартовый капитал, могли бы улучшить жилищные условия, однако, став собственниками жилья, они автоматически оказались вынуждены сами обслуживать свою собственность. При этом государство обязательств по своевременному ремонту частного жилья не выполнило, у большинства россиян денег для ремонта нет, жилищный фонд продолжает ветшать, а проблемы -обостряться.

Ипотека - ее возможности и границы. Ипотека не обеспечивает решение всех вышеперечисленных вопросов. Но, как предпосылка выхода из создавшегося тупика в части приобретения нового жилья, она имеет немалое значение. Одна из центральных задач национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" - создать к 2010 г. условия для того, чтобы треть населения страны смогла самостоятельно решать свою жилищную проблему. Однако, если иметь в виду только "сторону" получателя ипотечного кредита, нужны как минимум три условия. Во-первых, желание его взять; во-вторых, возможность его погасить; в-третьих - признание банком этой возможности у заемщика.

Представители населения, которые при создании соответствующих условий (выработка более адекватных критериев предоставления кредитов, гибкость сроков, снижение процентов, отказ от поручителей, уменьшение первоначального взноса и т.д.) могли бы претендовать на получение ипотечных кредитов, составляют лишь 8% тех, кто не удовлетворен своими жилищными условиями и считает их "плохими", т.е. чуть более 1% всех россиян. С учетом тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия из других соображений, эта цифра вырастет еще на 5-6%. Это значит, что с учетом возникающих по мере развития ипотеки дополнительных возможностей (социальная ипотека, понижение процентной ставки и т.д.) реально использовать ипотечные кредиты в ближайшем будущем смогут порядка 7-8% россиян, но никак не треть населения страны.

При всем огромном значении развития ипотеки для крупных городов, решить наиболее острые проблемы, которые стоят сейчас в жилищной сфере, ипотечное кредитование явно не способно, и рассматривать его как основной способ решения жилищной проблемы россиян в обозримом будущем вряд ли оправдано.

Судя по данным исследования, доля тех, кто за последний год за счет собственных средств осуществил строительство или покупку жилья, составляла всего 4% населения. Причем лишь каждый десятый из них использовал эти возможности для приобретения второго жилья. Таким образом, доля "инвестиционных" квартир по стране в целом не превышает 10% рынка, хотя в отдельных регионах типа Москвы может быть и больше. Более того, учитывая, что обеспеченность метражом такого рода инвесторов по основному месту жительства не так уж велика (половина из них имеет не более 18 кв. м на человека), это, как правило, не столько собственно инвестиции, сколько опережающая реализация будущего спроса, т.е. покупка для подрастающих детей квартиры "на будущее", пока есть необходимые для этого средства. Ввести запретительные налоги для такого рода покупателей - значит перекрыть канал решения жилищных проблем следующего поколения даже у тех слоев, которые пока еще в состоянии это делать самостоятельно, и одновременно затормозить формирование цивилизованного рынка аренды жилья.

Важно подчеркнуть, что государство жилой фонд для сдачи его в коммерческий наем практически не строит, а среди частных лиц второе жилье не так уж часто сдается в аренду. Во всяком случае, судя по данным наших исследований, в последние три года лишь 10-15% всех имеющих второе жилье использовали его для получения доходов от сдачи в наем.

Факт, что распространенная в Московском регионе практика извлечения доходов от игры на рынке недвижимости ни в коем случае не может быть экстраполирована на страну в целом ни в части приобретения "инвестиционных" квартир, ни в части получения доходов от сдачи своего жилья в наем. Это подтверждают и данные исследования - лишь 2% всех опрошенных указали доходы от принадлежащей им собственности в числе трех основных источников доходов их семей.

Покупка или строительство жилья - не единственный способ качественного изменения жилищных условий, хотя так поступают граждане вдвое чаще, чем покупают или строят жилье на собственные средства. В целом за последние 3 года 7% россиян удалось улучшить жилищные условия. Печально, что в 2006 г. этот показатель был вдвое больше и составлял 14% всех опрошенных, в 2008 г. 10%, а в 2009 г. всего 7%. Таким образом, вопреки предпринимаемым государством усилиям динамика в этой области имеет четко выраженный негативный характер. После улучшения своих жилищных условий 60% имеют не более 18 кв. м на человека, в том числе каждый пятый - менее 12 кв. м, так что о решении жилищной проблемы применительно к этой относительно благополучной категории граждан нужно говорить с осторожностью.

Что пытается предпринять российское государство в сфере жилищной политики и как к этому относятся граждане?

Как показало исследование, 47% населения страны считают, что за время президентства В.В. Путина ситуация в этом направлении не изменилась; 42% - ухудшилась. Среди тех, кто за последний год улучшил свое жилищное положение, доля ответивших, что общая ситуация в жилищной сфере ухудшилась, составила 60%. А ведь эта категория может рассматриваться как группа экспертов в данной области. Видимо, на их мнение повлияло столкновение с трудностями при сборе и оформлении документов для получения права собственности, повлекшее за собой не только потерю времени, но и дополнительные материальные затраты, а также быстрый рост стоимости жилья в последние годы.

Как известно, основным решением жилищной проблемы является ипотека. В послании к Федеральному собранию в 2008 г. Президент подчеркнул, что правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могла приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Судя по данным исследования, за последние три года всего 1% россиян воспользовался ипотекой. Еще 2% готовы в ближайшем будущем воспользоваться этой услугой (причем пятая их часть собирается брать ипотечный кредит у частных лиц, т.е. налицо принципиальное непонимание сути ипотечного кредитования даже у проявляющей к нему интерес части населения). Желающие взять ипотечный кредит проживают в основном в областных городах и, в меньшей степени, в районных центрах. Половина их относится по своему уровню жизни к нижним 4 стратам, т.е. ни о каком ипотечном кредите по определению думать не может, поскольку относится к малообеспеченным слоям населения, которым с трудом хватает средств на текущие нужды.

Таким образом, основная причина, по которой ипотека не способна достичь намеченных Президентом рубежей, это не только отсутствие у заявленной трети населения четко выраженной потребности решения своей жилищной проблемы, но и невозможность получить ипотечный кредит для значительной части тех, кто все-таки проявляет интерес к этой проблеме.

Как показало исследование, лишь треть россиян имеет какие-то сбережения, и не более 6% - достаточные сбережения для внесения первого взноса за "ипотечную" квартиру. У последних жилищный вопрос практически решен. Они в большинстве своем проживают в 3-х комнатных квартирах или в собственном доме со всеми коммунальными удобствами, где обеспеченность метражом превышает 15 м2 на одного члена семьи. Да и среди тех, кто имеет хотя бы небольшие сбережения, 85-87% проживают в отдельном жилье и имеют свыше 12 кв. м на человека. Не случайно 91% из них оценивает свои жилищные условия как хорошие или удовлетворительные, т.е. вряд ли представители этой группы массово пойдут на жертвы, которые требует от них ипотечный кредит. Сдерживает развитие ипотеки и тот факт, что 27% россиян и так уже имеют различного рода невыплаченные кредиты в банках, долги, и дополнительные кредиты они просто не в состоянии отдавать. В большинстве своем в этой группе населения на одного члена семьи приходится от 10 до 15 кв.м.

Согласно данным опроса, наше население в основной массе пока не в состоянии потянуть такую услугу, как ипотечное кредитование, несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. В будущем, в случае заметного роста заработной платы и появления чувства стабильности, относительного благополучия, а также снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, ситуация, возможно, изменится. Однако не только о трети населения, использующего ипотеку, но и о показателе 15% в этой области к 2010 г. говорить не приходится.

Насколько россияне осведомлены об альтернативных способах решения своих жилищных проблем и изменениях в новом Жилищном Кодексе, вступившем в действие с 1 марта 2005 г. Как показало исследование, лишь 48% россиян информированы о кодексе. Большинство опрошенных заявляют, что не в курсе существования такого документа. В самых образованных группах доля осведомленных об этом нововведении не превышает двух третей. А между тем, новый Жилищный Кодекс вносит в законодательство ряд серьезных изменений. Рассмотрим некоторые из них.

Приватизировать свое жилье смогут теперь только те россияне, кто получил его до 1 марта 2005 г. Если квартира получена по договору социального найма после этой даты, то перевести ее в собственность бесплатно будет невозможно. Учитывая, что около 15% населения до сих пор не имеют никакого отдельного жилья и еще каждый пятый проживает в неблагоустроенном деревенском доме, это означает дискриминацию значительной части граждан, постановку их в заведомо неравные стартовые условия с остальными потому, что они были по не зависящим от них причинам лишены права на приватизацию жилья.

По договору социального найма, для многих людей являющегося единственной возможностью улучшить свое жилищное положение, право на такую возможность получают только малоимущие граждане, имеющие на одного члена семьи менее 8 кв. м (сейчас в России доля такого населения составляет 7%), а также представители некоторых других категорий населения (жители аварийного жилья и т.д.). При этом, согласно рекомендованной Правительством для этих целей методике выделения малоимущих, очень многие граждане, реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не имеющие возможности приобрести жилье самостоятельно, право на постановку в очередь на получение жилья утрачивают, а возможность взять ипотечный кредит не приобретают. Однако хуже другое - то жилье, которое они имеют, также будет все больше ветшать, т.к. они должны теперь полностью оплачивать все расходы по его ремонту за свой счет, а почти две трети населения не имеют необходимых для этого ресурсов.

В случае если квартира не приватизирована, а наниматель и члены его семьи более 6 месяцев не платят за квартиру и коммунальные услуги без уважительной причины, их через суд могут выселить в общежитие из расчета 6 кв. м на человека. В то же время долги по квартплате даже до начавшегося резкого роста стоимости услуг ЖКХ стабильно имели около 7% населения страны (т.е. около 10 млн. человек).

Список нововведений, затрагивающих интересы многих групп населения, может быть продолжен, но и из сказанного понятно, почему 61% опрошенных полагает, что изменения, вносимые новым Жилищным Кодексом, коснутся их лично и их семей и будут негативными. Надежду на улучшение своих условий проживания связывают с принятием нового Жилищного Кодекса лишь 6% россиян. В целом считают эту реформу правильной, но боятся ухудшения своего положения 18% участников опроса, в основном представляющих среднедоходные группы.

Кто же, по мнению наших граждан, должен иметь право на получение бесплатного жилья, и как это соотносится с новыми нормами, вводимыми Жилищным Кодексом?

Только 2% россиян считали в 2009 г., что государство никому не должно предоставлять бесплатное жилье, и этот показатель остался таким же, как и 15 лет назад. При том, лишь 47% населения выделили в качестве группы, имеющей право на такое жилье, "бедные семьи", хотя в соответствии с законодательством государство отдает приоритет получения бесплатного жилья именно им. Более того, при значительном росте доли тех, кто считал, что различные категории людей должны иметь право на бесплатное получение жилья (в 1,5-2 раза), число полагающих, что право на бесплатное жилье должны иметь в первую очередь малоимущие, даже незначительно сократилось.

1.3 Проблемы реализации региональной жилищной политики

В настоящее время проведение жилищной политики концентрируется в рамках национального целевого проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который базируется на Федеральной целевой программе «Жилище». Указанный проект охватывает следующие основные направления: развитие жилищного строительства; совершенствование жилищно-коммунального комплекса; совершенствование системы ипотечного жилищно-коммунального кредитования населения и рынка жилья; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан из числа категорий, установленных федеральным законодательством; нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.

Согласно программе «Жилище», к моменту ее завершения в 2010 г. до 30% населения смогут удовлетворять потребности в жилье за счет собственных средств и кредитов. К этому периоду планируется повысить объем ежегодного ипотечного кредитования в 20 раз, снизить ставки по ипотечным кредитам до 8% годовых и удовлетворять спрос большей части претендентов на жилье. С этой целью жилой фонд будет увеличен на 40% путем удвоения объемов жилищного строительства и доведения их до 80 млн. кв. м в год. Намечено также снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры до 50% и времени ожидания социального жилья до 7 лет.

Разработке национального проекта предшествовало изучение запросов россиян на жилье. Специальные исследования, на данные которых ссылается куратор проекта В. Медведев, показали, что в улучшении жилищных условий нуждается 60% населения, и половина из них (почти 30%) готова решать эту проблему на рыночных условиях. При этом 80% населения считают, что собственность на жилье является признаком благополучного существования, иными словами, в принципе позитивно относятся к его приобретению на жилищном рынке. Но проблема, разумеется, заключается в том, есть ли у них для этого реальные возможности.

По оценкам директора Фонда «Институт экономики города» Н. Косаревой, национальный проект актуален именно для 20-30% населения, которым необходима государственная поддержка в приобретении жилья. Это объясняется тем, что, по опросам, 40% граждан удовлетворены своими жилищными условиями, а 10-15%, как и в других странах, нуждаются в социальном жилье. Остальные, судя по всему, в основном могут решать жилищные проблемы без помощи государства. Поэтому, при условии дальнейшего роста реальных доходов населения и снижения процентных ставок по кредитам, ипотечное кредитование, грамотно подкрепленное принятым пакетом законов, может развиваться и очень хорошо уже развивается, имея перспективы оправдать возложенные на него ожидания .

В. Белкин и В. Стороженко подчеркивают, что с проектом доступного жилья не координируется в принципе разумное решение о наделении молодых семей таким финансовым подспорьем, как базовый материнский капитал, в том числе предназначенный для улучшения жилищных условий. Однако его величина не отвечает задачам жилищной политики. Расчеты авторов показывают, что даже при полном использовании этого капитала только на решение жилищной проблемы, при нынешней средней стоимости 1 кв. метра жилья семье будет под силу приобрети не более 10 кв. м, что почти вдвое ниже душевой социальной нормы для семьи из трех и более человек. Исследователи сходятся также во мнении, что одним из основных препятствий на пути использования населением ипотеки являются чрезмерно высокие ставки по кредиту, обслуживание которых больно «бьет» по текущему потреблению. В Болгарии и Польше они составляют менее 9%, в большинстве государств со стабильной экономикой - 4-4,5% а в Финляндии - 2,5-3% [33]. В России же они колеблются на уровне 12-16%, и их понижение до 8%-го уровня пока только планируется. В ряде регионов ставки на уровне 8-7% уже введены, но только для льготных категорий граждан [5]. Но и такой процент многие считают завышенным, учитывая современную зарубежную практику, и предлагают, например, чтобы он не превышал учетную ставку Центробанка [10].

Эта ситуация, как считает ряд исследователей, порождена тем, что так и не разработан системный подход к решению жилищной проблемы. В принимаемых решениях все еще доминирует точка зрения инвестора (в широком смысле), его прибыли и финансовых рисков и недооцениваются социальные риски, связанные с недоступностью жилья для миллионов семей [26].

С одной стороны, все еще мало государственных или совместных с «частниками» компаний по строительству реально доступного - коммерческого и некоммерческого - жилья, неразвиты институты аккумуляции финансовых ресурсов населения, недостаточна и не всегда эффективна субсидиарная поддержка пользователей кредита. Допускаются массовые злоупотребления в строительной индустрии и практика перекладывания на плечи потенциальных собственников жилья предпринимательских рисков в случае несвоевременного выполнения ими своих обязательств или даже финансовой несостоятельности. Так, многим застройщикам удается бойкотировать закон о защите прав дольщиков - будущих владельцев жилья, выступающих в качестве соинвесторов.

С другой стороны, активное привлечение к финансированию строительства банков, коммерческих структур, строительных корпораций, обладающих значительными ресурсами, тормозится отсутствием надежных и масштабных гарантий и условий для развития бизнеса [23]. Жилищное строительство, имеющее длительный производственный цикл, остается сферой высоких рисков, что сказывается и на его кредитовании, и на ставках по ипотечному кредиту, и на ценах на жилье.

Поэтому так и не ясно, как при низком благосостоянии населения и современных темпах жилищного строительства можно довести численность пользователей ипотеки до 30%, учитывая, что пока вводится 0,3-0,35 кв. м жилья на душу населения в год против минимально необходимого 1 кв. м [23]. Запланированный результат может быть достигнут при условии дальнейшего роста реальных доходов, сдерживании инфляции и цен на жилье путем наращивания строительства [14]. Но вопрос о необходимых параметрах повышения реальных доходов, особенно для той части граждан, которая должна предъявлять спрос на ипотечный кредит, практически не рассматривается.

По мнению специалистов, рост цен на жилье в немалой степени вызван спекулятивным спросом, то есть его приобретением для последующей перепродажи по более высоким ценам. Вложения в недвижимость обусловлены также стремлением состоятельной части граждан обезопасить свои сбережения от инфляции, от которой не защищают проценты по банковским депозитам.

К числу важнейших причин, ограничивающих предложение жилья и вздувающих цены на него, почти все исследователи относят положение в строительной индустрии.

Ситуация в данной отрасли - один из главных барьеров, препятствующих балансу спроса и предложения жилья, на необходимости достижения которого акцентируют внимание все защитники проекта. Правда, тому, как его добиться со стороны предложения (не считая общих соображений и призывов, что строить надо больше), внимания уделяется гораздо меньше. Поэтому следует обратиться к мнению компетентных экспертов хотя бы по некоторым узловым моментам, так как развитие строительного комплекса - отдельная, сложная и очень масштабная тема.

По оценкам специалистов, сложившаяся сегодня в строительном бизнесе практика нарушает баланс интересов его участников и выступает мощным фактором удорожания жилья. Так, строительство начинают застройщики, риски которых банки оценивают очень высоко, и ставка по банковским кредитам может достигать 40-50% в валюте и более. Территориальная администрация также заинтересована в получении максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов. Как следствие, еще до начала строительства затраты на него доходят до 40-50% от общей суммы сметных затрат. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены [40].

Более широкому привлечению заемных средств для реализации жилищных программ препятствуют и заведомо заниженные в рамках этих программ процентные ставки по кредитам (займам), делающие их непривлекательными для институциональных и частных инвесторов. При этом банки, а также страховые компании и пр. нередко не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании [33]. Поэтому целесообразными представляются предложения о государственном вмешательстве не в рыночную деятельность кредитных институтов, а в форме компенсаций непосредственно приобретателям жилья [24].

Налаживанию партнерских связей между производственными и банковскими структурами способствует процесс формирования финансово-строительных групп, которые должны стать структурообразующей основой регионального строительного комплекса. Но эти группы только зарождаются, их развитие пока сдерживается осторожным отношением к кооперации финансовых и страховых компаний [23].

Это свидетельствует об актуальности государственных гарантий кредитования для понижения финансовых рисков. Но принимаемые в последнее время законы, данные риски нередко усугубляют. Так, пытаясь защитить права дольщиков, Госдума принимает законы, обязывающие банки вернуть им не только вклады, но и штрафы за нарушение сроков ввода жилья. В ответ банки ограничивают кредитование строительства, а на плечи дольщиков, в конечном счете, ложатся все риски, которые они не в состоянии контролировать, прежде всего, риск, что жилье не будет сдано в эксплуатацию [20]. Причины данного феномена разнообразны: во-первых, срыв сроков строительства бывает вызван во многих случаях не только недобросовестностью застройщиков, но и ростом стоимости строительных материалов и пр.; во-вторых, дольщики - экономически более незащищенная группа, чем финансовые и строительные компании.

Монополизм смежной с жилищным строительством промышленности строительных материалов является одним из самых чувствительных «узких мест» строительной индустрии. Его можно проиллюстрировать примером крупнейшего монополиста данной отрасли - компании «Евроцемент», которая контролирует 46% всех мощностей страны по производству цемента, в том числе 81% мощностей Центрального федерального округа. Монополизм производителей оборачивается настоящей ценовой атакой «на карманы» застройщиков жилья. Цены на цемент за восемь месяцев 2009 г. выросли более чем на 90%, на металл - не менее чем на 40%, на изделия из цветных металлов - более чем вдвое, на металлопрокат - на 60-100%. При таких монопольных преимуществах компаниям, производящим строительные материалы, с развитием самого производства и тем более удешевлением продукции можно не торопиться.

Монополизм в строительной индустрии проявляется и в том, что нередко городские власти отдают площадки под застройку двум-трем особо «приближенным» компаниям и аффилированным с ними структурам, которые диктуют цены на жилье и извлекают монопольную прибыль [29]. Наличие такой практики признал и Д. Медведев, назвавший ее локальным монополизмом, то есть формированием муниципалитетами собственных пулов застройщиков, куда не допускаются независимые компании [35]. Поэтому необходимо формирование подлинно открытых конкурсов застройщиков.

В этой ситуации не призывы, что строить надо больше, а кардинальное усиление государственного антимонопольного контроля строительной индустрии становится одним из необходимых условий повышения доступности жилья [37]. Другими антимонопольными условиями могли бы стать также требующие государственного регулирования меры по восстановлению и введению новых мощностей и импорту за счет финансовых резервов государства дефицитного оборудования и стройматериалов, нехватка которых продолжает тормозить строительство жилья. Локальный монополизм может быть минимизирован обеспечением на конкурентной основе финансовыми ресурсами жилищного строительства в объеме реальной потребности, обусловленной наличными трудовыми, материальными ресурсами и проектно-сметной документацией на конкретные объекты [19].

Весомыми причинами подорожания жилья являются договоры с организациями энергоснабжения, получающими свою долю за развитие инженерных сетей, и введенная с 2008 г. плата застройщиков за подключение новостроек к энергосетям. Эта часть себестоимости жилья, зависящая от услуг естественных монополий, тоже постоянно растет, так как увеличиваются не только цены на стройматериалы, но и энергетические тарифы. А в совокупности «пресловутые сборы» - подключение к коммуникациям, право аренды и т.д. составляют до 47% стоимости жилья. Данная проблема рассматривается экспертами как еще один тромб проекта доступного жилья, который требует не только антимонопольного, но и антикоррупционного регулирования. Его обеспечение государством, привело бы к падению цен на жилье не менее чем втрое [10].

Более глубокие исследования вопроса о естественных монополиях и ценах на их услуги, учитывающие достижения отечественной и зарубежной науки и мировой опыт, дают основания считать, что проблема регулирования деятельности компаний - естественных монополистов - выходит за рамки антимонопольного контроля. Для этих компаний «точка зрения инвестора», то есть минимизация финансовых рисков объективно противоречит экономической (устойчивое инвестиционное развитие) и социальной (качество и доступность услуг для населения) эффективности. Но в настоящее время даже на обсуждение проблемы об организации инфраструктурных сетей по типу общественного сектора экономики и опоры их развития на общественные (государственные и муниципальные) инвестиции фактически наложено табу [29]. Однако без ее и обсуждения, и решения едва ли удастся сдерживать рост соответствующих тарифов, чтобы ограничить инфляцию, удорожание жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Строительству жилья препятствуют также барьеры, связанные с доступом к земельным участкам и землепользованием. Некомплексный характер управления землепользованием и упор на фискальную составляющую привели к тому, что цены на землю для жилищного строительства и других объектов социальной сферы стали областью монопольного манипулирования, как государственного, так и частного. Интересы концентрируются на присвоении ренты без учета эффективного использования земельных ресурсов и согласования позиций сторон. Это провоцирует радикальные и диаметрально разные предложения экспертов по поводу прав пользования землей.

Но поскольку ценность земли (особенно в городах) как не воспроизводимого экономического и социального ресурса намного больше, чем важность обеспечения кредитов для инвесторов, то она предоставляется им на правах краткосрочной аренды. С помощью повышающих коэффициентов арендной платы эта форма землепользования мобилизует их также на выполнение обязательств по срокам строительства, чего не гарантирует бесплатное пользование. По закону доступ застройщиков к земельным участкам реализуется только на открытых аукционах, которые должны «перекрыть воздух» практике бюрократического протекционизма по отношению к «своим» строительным компаниям. Этот закон выполняется далеко не всегда. Поэтому не только правовой, но и общественный контроль его исполнения также является антимонопольной мерой.

В соответствии с Градостроительным кодексом в городских поселениях основой для выделения земельных участков под строительство становится генеральный план развития муниципалитетов и согласованные с ним правила землепользования и застройки. Теперь они должны опираться на градостроительное зонирование как метод регулирования землепользования и развития городов, в рамках которого разрабатывается порядок отвода земель под строительство жилых, инфраструктурных и иных объектов. Этот метод, позволяя устанавливать по районам города допустимые виды использования земли и количественные ограничения на размещение объектов недвижимости, способствует уменьшению бюрократического произвола и издержек прежней разрешительной системы.

Однако пока кардинальная модернизация нормативной базы не предусматривается, а проблема сложности подготовки соответствующей документации решается так, что обязательное введение градостроительного регламента предусмотрено только с 2010 г., завершающего действие национального проекта и программы «Жилище». До этого периода муниципалитеты могут использовать старый генплан и зонирование только отдельных территорий. То есть прирост жилого фонда в значительной мере будет опираться на устаревшие правила и пролонгировать негативные тенденции строительства. Они проявились в искажении облика городов, нарушении регламентов этажности и плотности застройки, повышении нагрузки на инженерные сети и транспортные артерии, уменьшении открытых пространств и т.п. [19]. Кроме того, постановка вопроса о пересмотре нормативной базы откладывается, актуальность переработки подменена увеличением времени ее освоения.

Территориальные планы, пишут В. Любовный и О. Пчелинцев, должны базироваться не на текущих потребностях расшивки «узких мест», а на прогнозах социально-экономического развития [29]. В противном случае возможны нежелательные последствия, так как без прогнозной оценки «закрепление» территорий за тем или иным инвестором или «узаконенное» зонирование могут лишить субъекты РФ, города и другие муниципальные образования нормального развития на перспективный период. Возникновению таких последствий способствует Градостроительный кодекс, в котором практически не содержится указаний на временнόй период для составления территориальных планов.

К не менее значимым препятствиям реализации проекта доступного жилья следует отнести непрозрачность строительных компаний, у которых часто нет ни конкретных бизнес-планов, ни прозрачных финансовых потоков, что осложняет работу с ними кредитных и страховых организаций. В результате трудно проводить качественную экспертизу на проектной стадии и контролировать производственный цикл. Но без достижения прозрачности строительного бизнеса невозможно внедрение пока отсутствующей системы государственных гарантий инвесторам, которая могла бы привлечь к строительству жилья и иностранных застройщиков. Эта же причина мешает открытой конкуренции строительных компаний и потворствует административным преференциям.

Следует также отметить, что на региональном и муниципальном уровнях в жилищную программу включен перечень ее адресатов. Если подготовке программы недостает открытости и публичности, то категории этих адресатов, в том числе получателей льготных ипотечных кредитов, определяются административными методами, не всегда учитывающими их экономические и социальные позиции. Эти методы, как признают специалисты, потворствуют бюрократическому произволу, тогда как поддержка льготных категорий ложится тяжелым бременем на бюджеты [24]. Это вновь свидетельствует о необходимости открытого характера всей практики принятия и выполнения решений в области жилищной политики.

Ключевой момент реализации национального проекта связан с тем, основные его задачи возложены на регионы и муниципалитеты. Движение жилищного проекта зависит от местных властей - подчеркивает Д. Медведев. Безусловно, жилищные проблемы должны решаться на местном уровне и действительно существенно зависят от местной администрации. Но общим недостатком жилищных программ являются их небольшие масштабы из-за ограниченности бюджетных (субфедеральных и внутренних) ресурсов и значительные различия этих масштабов по субъектам РФ. Данные проблемы не преодолеваются только усилиями региональных властей, хотя бессилие последних перед указанными проблемами по административным традициям может быть поставлено им в вину.

Поэтому следует прислушаться к рекомендациям специалистов о «размораживании» на эти цели части средств стабилизационного фонда, если они подкреплены обоснованными предложениями [18]. При этом необходимо принимать во внимание и критическое состояние наличного жилищного фонда. Что касается региональных различий, то меры по их преодолению должны базироваться на комплексной федеральной программе территориального развития с четким определением приоритетов, один из которых - Дальневосточный регион - президентом РФ фактически уже назван.

Административным барьером обсуждения названных вопросов пока остается некритичное отношение федерального центра к концептуальным основам национального проекта. Однако это не освобождает его от острой критики со стороны экспертного сообщества, о накале которой говорят такие крайности, как отождествление проекта с пиар-акцией и популистским маневром.

Таким образом, жилищная проблема - действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов. Выше обозначенные проблемы реализации региональной жилищной политики нужно и можно решать. Сегодня для этого необходимо: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Нужно начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

реализация регион жилищная политика

2. Проблемы реализации региональной жилищной политики в городе Серпухове

2.1 Общая характеристика администрации г. Серпухова

Серпуховской район один из потенциально выгодных районов в отношении экономического развития. Находится он на юге Московской области. Серпухов - административный центр Серпуховского района Московской области. Выделен в самостоятельную административно-хозяйственную единицу с непосредственным подчинением исполкому областного Совета 14 сентября 1939 года. Ныне - муниципальное образование «Городской округ Серпухов». Население - 124,2 тыс. человек. Площадь города составляет 32,6 км², из которой застроено 22,3 км².

Численность жителей Серпухова составляет 124,2 тыс. человек, трудовые ресурсы составляют 75,7 тыс. человек.

Экономический потенциал города разнообразен: промышленность, строительство, транспорт, торговля, жилищно-коммунальное хозяйство, развернутая сеть непроизводственной сферы. Но ведущей отраслью городской экономики все же является промышленность, что подтверждается историческим развитием Серпухова.

Работа администрации города Серпухова ведется на основании правового документа «Регламент администрации города Серпухова» №159-р от 12.05.2004г., в котором подробно изложены работа всех подразделений администрации, их права и обязанности. Регламент администрации города Серпухова разработан в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Московской области «О местном самоуправлении в Московской области», Законом Московской области “О муниципальных должностях и муниципальной службе в Московской области”, Уставом города Серпухова, постановлением Главы города «Об утверждении Положения об администрации города Серпухова» от 30 марта 2004г. №395. Рабочим органом администрации города Серпухова является аппарат, осуществляющий свою деятельность на основе Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ и Правительства РФ, законов Московской области, постановлений и распоряжений Губернатора Московской области и Правительства Московской области, Устава города Серпухова и нормативно- правовых актов города Серпухова, настоящего Положения.

Аппарат администрации города Серпухова обеспечивает изучение, рассмотрение и доклад Главе города или его заместителям поступающих в администрацию города документов и обращений федеральных органов государственной власти, Правительства Московской области, Московской областной Думы, областных органов государственного управления, коммерческих и некоммерческих организаций, готовит по этим документам и обращениям необходимые ответы, аналитические справочные материалы, а также проекты поручений Главы города Серпухова или его заместителей по внесенным документам и обращениям; осуществляет подготовку в установленном порядке проектов постановлений, распоряжений и других нормативно-правовых актов Главы города, осуществляет контроль за их выполнением; осуществляет подготовку и организационно - техническое обеспечение заседаний Совета администрации, городских собраний и совещаний; обеспечивает проверку исполнения структурными подразделениями администрации города положений Федеральных законов, законов Московской области актов Президента и Правительства Российской Федерации, распорядительных документов Губернатора и вице-губернатора, Правительства Московской области, Главы города Серпухова по вопросам, отнесенным к компетенции администрации города Серпухова, а также изучает фактическое положение дел и разрабатывает предложения о принятии мер по исполнению решений; рассматривает или в необходимых случаях направляет для рассмотрения и принятия мер письма учреждений и организаций, обращении граждан, поступившие в администрацию города Серпухова; обеспечивает четкое ведение делопроизводства, соблюдение служебной тайны. Права и обязанности работников аппарата администрации города определяются законодательством Российской Федерации и Московской области, положениями и должностными инструкциями, правилами внутреннего распорядка. Работники аппарата администрации города несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Структура, штаты, размер оплаты труда и условия материально - бытового обеспечения работников аппарата определяются Главой города в пределах расходов на содержание администрации. Работу аппарата организует и координирует заместитель главы администрации.

Планирование работы администрации осуществляется на год, полугодие (перспективное) и на месяц (текущее). Перспективный план работы аппарата администрации включает в себя вопросы практической реализации федеральных законов и законов Московской области, Указов Президента, постановлений и распоряжений Правительства Российской Федерации, актов Губернатора и Правительства Московской области, программ социально - экономического развития региона. Текущий план работы на месяц формируется на основе плана организационных мероприятий администрации г. Серпухова и организационно - массовых мероприятий, включает в себя вопросы, рассматриваемые на заседаниях Совета администрации, городских собраниях, совещаниях, семинарах.

Предложения в план работы вносятся заместителями главы администрации, руководителями структурных подразделений администрации и представляются в письменной форме руководителю аппарата администрации не позднее, 15-го числа каждого месяца. Предложения должны содержать формулировку рассматриваемых вопросов, дату рассмотрения, фамилии и должности, ответственных за их подготовку, лиц привлекаемых к тому или иному мероприятию.

Проект плана работы администрации не позднее, чем за 15 дней до начала планируемого периода представляется в установленном порядке руководителем аппарата администрации на утверждение Главе города или лицу, его замещающему. План работы администрации через общий отдел доводится до сведения заместителей главы администрации, руководителей структурных подразделений администрации города. Общий контроль за формированием и выполнением планов работы администрации возлагается на заместителя главы администрации и (или) начальника информационно - аналитического управления.

Город Серпухов - стабильно развивающееся муниципальное образование. Этому способствует слаженная работа администрации в частности сотрудников Комитета по управлению жилищно-коммунальным хозяйством.

Комитет по жилищной политике Администрации города Серпухова (далее - Комитет) является функциональным органом Администрации города Серпухова и подчиняется заместителю главы администрации города.

Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом, нормативными правовыми актами Московской области, постановлениями и распоряжениями Главы города, Уставом города Серпухова и настоящим Положением.

Комитет осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и во взаимодействии со всеми отраслевыми и функциональными органами Администрации города Серпухова, а также с муниципальными предприятиями и учреждениями.

Задачи и функции отделов определяются в положениях о них и утверждаются председателем Комитета.

Непосредственное руководство Комитетом осуществляет председатель.

Комитет не является юридическим лицом. Положение о Комитете утверждается распоряжением Главы города Серпухова.

Основные направления деятельности комитета:

-Разработка проектов нормативных актов и распорядительных документов в сфере жилищного строительства, обеспечивающих эффективное и устойчивое функционирование организаций жилищного комплекса.

-Реализация государственной политики по жилищной политике, а также межотраслевых и отраслевых государственных и региональных программ.

-Разработка главных направлений жилищной политике.

-Разработка и реализация мероприятий по привлечению инвестиций и кредитных ресурсов в строительство жилищных объектов.

- Обеспечение условий для создания и функционирования товариществ-собственников жилья.

Полномочия комитета:

- Разрабатывает проекты правовых актов и распорядительных документов по вопросам, относящимся к сфере деятельности Комитета.

- Участвует в разработке прогнозов социально-экономического развития города Серпухова Московской области и предложений к проекту местного бюджета по вопросам, входящим в сферу деятельности Комитета.

- Формирует статистическую отчетность по жилищному строительству города Серпухова.

- Участвует в формировании инвестиционной политики города.

- Осуществляет прием граждан, обеспечивает своевременное и полное рассмотрение обращений граждан, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в установленный законодательством срок.

- Принимает участие в работе комиссии по оценке технического состояния муниципального жилищного фонда на предмет пригодности проживания, перевода в категорию ветхого, установлению сроков прекращения их эксплуатации и возможностей дальнейшего использования.

Комитет имеет право:

- Запрашивать и получать от органов местного самоуправления, учреждений, предприятий, организаций города информацию, документы и материалы, необходимые для осуществления деятельности Комитета, передавать в установленном порядке информацию указанным органам, учреждениям, организациям;

- Вносить предложения Главе города Серпухова о привлечении на договорной основе к работе Комитета для изучения и решения проблем в сфере жилищной политики экспертов, специалистов и специализированные (консультационные, аудиторские и другие) организации.

- Комитет обязан отчитываться о результатах своей деятельности перед Главой города Серпухова.

Комитет возглавляет председатель, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой города Серпухова. В случае временного отсутствия председателя его обязанности исполняет начальник отдела.

Председатель:

-Осуществляет руководство деятельностью Комитета на принципах единоначалия в соответствии с законодательством и настоящим Положением;

- Представляет на утверждение Главе города положение об отделах Комитета, должностные обязанности заместителя председателя, руководителей структурных подразделений Комитета;

- Вносит на рассмотрение Главы города Серпухова проекты правовых актов по вопросам, входящим в сферу деятельности Комитета;

- Представляет на утверждение Главе города Серпухова структуру и штатное расписание Комитета и смету расходов на его содержание;

- Вносит предложения заместителю главы администрации города по вопросу уменьшения размера материального стимулирования руководителям муниципальных унитарных предприятий и учреждений за надлежащее исполнение или неисполнение своих должностных обязанностей;

- Организует работу отделов Комитета;

- Осуществляет другие права и обязанности в соответствии с должностной инструкцией.

Отделы возлагают начальники, которые назначаются и освобождаются от должности Главой города по согласованию с председателем Комитета. Комитет может быть ликвидирован по решению органа местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отдел учета и распределения жилой площади (далее - отдел) является функциональным органом Администрации города Серпухова.

Отдел руководствуется Конституцией РФ, Указами Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, Законами Московской области, постановлениями и распоряжениями Губернатора Московской области, решениями Совета депутатов города Серпухова, постановлениями и распоряжениями главы города Серпухова, иными нормативно-правовыми актами РФ, Московской области, города Серпухова, настоящим Положением. Основными задачами отдела являются:

-ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

-организация работы по подготовке распределения жилой площади и предоставление её гражданам с соблюдением требований действующего законодательства;

-разработка и реализация городских жилищных программ;

-осуществление взаимодействия с управляющими компаниями по организации управления муниципальным жилым фондом.

Основные функции отдела:

-сбор информации и подготовка документов для распределения и заселения жилой площади очередникам города в рамках нового Жилищного кодекса и других нормативно-правовых актов, действующих на территории Московской области во вновь вводимых жилых домах и в освобожденном муниципальном жилом фонде;

-осуществление приема граждан и представителей организаций и предприятий по жилищным вопросам;

-подготовка материалов и внесение предложений о принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма и о предоставлении жилых помещений для рассмотрения на заседаниях городской общественной комиссии по жилищным вопросам в течение 30 рабочих дней;

-проведение перерегистрации граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма один раза в три года;

- предварительное рассмотрение (при необходимости проверка с выходом на место) списков, предоставленных предприятиями, организациями на заселение муниципального и ведомственного жилищного фонда;

-подготовка проектов решений Совета депутатов города Серпухова, постановлений и распоряжений Главы города по жилищным вопросам;

-осуществление контроля за выселением граждан из ветхого жилищного фонда, домов казарменного типа, а также граждан, проживающих в санитарно-защитных зонах;

- осуществление контроля за освобожденным муниципальным жилым фондом и его заселением;

-организация и осуществление проверок жилищных условий граждан;

-рассмотрение заявлений и обращений граждан, предприятий и организаций по жилищным вопросам (в необходимых случаях с выездом на место) в течение месяца с момента регистрации в администрации города;

-оформление и выдача направлений для заключения договоров социального найма на заселение жилых помещений по спискам, утвержденным постановлением Главы города;

-участие в разработке нормативно-правовых актов по вопросам реализации жилищной политики;

-осуществляет разработку проектов городских жилищных программ и их выполнение по обеспечению жилыми помещениями различных категорий граждан в пределах средств, выделяемых на эти цели органами власти;

-привлечение внебюджетных источников, кредитных ресурсов и инвестиций для реализации жилищных программ;

-планирование развития застроенных территорий с находящимися на них ветхими домами. Осуществление работы в направлении признания жилых помещений не пригодными для проживания.

-организация работы межведомственной комиссии по реализации единой жилищной политики;

-участие в подготовке и заключении договоров с управляющими компаниями на техническое обслуживание и техническую эксплуатацию муниципального жилищного фонда;

-участие в подготовке технической документации для проведения конкурсов на модернизацию и реконструкцию жилых зданий;

-осуществление сбора сведений об освобожденном муниципальном жилищном фонде для распределения его гражданам в порядке, установленном действующим законодательством;

-оформление и хранение в течение установленного срока документов, относящихся к деятельности отдела;

-прием, регистрация входящей корреспонденции, отправка исходящей корреспонденции в соответствие с установленными правилами и инструкциями по делопроизводству. При осуществлении своих функций отдел взаимодействует с органами и структурными подразделениями Администрации города Серпухова, муниципальными предприятиями ЖКХ, миграционной службой, предприятиями и организациями города Серпухова.

Отдел имеет право

-давать рекомендации по исполнению жилищного законодательства и других нормативно-правовых актов в жилищной сфере предприятиям и организациям города Серпухова и вносить предложения по устранению нарушений при их обнаружении;

-запрашивать и получать от органов и структурных подразделений Администрации города Серпухова, предприятий, организаций информацию, материалы, справки, необходимые для осуществления своих функций;

-проверять жилищные условия граждан самостоятельно и с привлечением сотрудников других служб и структурных подразделений Администрации города Серпухова;

-вносить предложения по совершенствованию системы распределения, использования и учета муниципального жилищного фонда;

-организовывать и координировать работу общественной комиссии по жилищным вопросам.

Отдел обязан осуществлять свою деятельность в пределах предоставленных ему прав. Отдел возглавляет начальник отдела, который назначается на должность в соответствии с Федеральным законом «О муниципальной службе в Российской Федерации» и освобождается распоряжением Главы города Серпухова в соответствии с действующим законодательством.

2.2 Городская жилищная политика, осуществляемая администрацией города

В настоящее время приняты 4 составляющих оценки развития Московского региона:

- реальные доходы граждан;

- обеспеченность жильем;

- уровень образования и здравоохранения.

Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья. Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:

- повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;

- повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений).

В Серпухове уровень обеспеченности жильем в Серпухове - 20 кв. м. на 1 жителя. Особенности застройки: Много ветхих 2-3-этажных домов. 4- и 5-этажная хрущевская панель и кирпич, 9-12-этажная панель и кирпич 1970-1980-х г. г. Застройка 1990-х-2000-х г. г. (преимущественно массовая, от 7 до 17 эт., панель московских и серпуховских серий и монолит-кирпич). Кварталы индивидуальных домовладений.

В рамках переселения из ветхого жилья будет переселено: к 2007 году - 427 человек, в 2008 году - 221 человек, в 2009 году - 203 чел, в 2010 г. - 188 человек.

Вместе с тем в Серпухове активно ведется строительство нового жилья, и эти темпы не будут снижены. До 2010 года предполагается ввод нового жилья в объеме 230 тысяч кв. м. в Северном, Центральном микрорайонах города, в Занарье и в поселке им. Ногина. А к 2015 году будут введены еще 230 тыс. кв. м. жилой площади.

Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85 процентов в конце 80-х годов до 20 процентов в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2 сотен подписей. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, например, только за 2009 год в г. Серпухове цены выросли на 26 процентов, а в Москве - на 45 процентов. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млн. рублей. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что в Серпухове:

- состоят в очереди на улучшение жилищных условий 8,6 процента семей;

- время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;

- количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61 процент семей;

- общая потребность в жилье составляет порядка 55 процентов имеющегося фонда;

- за 2009 год улучшили жилищные условия 0,7 процента желающих.

Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

1) спрос на рынке жилья, в том числе:

- все еще достаточно высоки процентные ставки по ипотеке (11-13 процентов);

- высокие цены на жилье;

- смешанный состав очереди на получение социального жилья;

- высокие ограничения в области определения жилищных прав;

2) предложение на рынке жилья, в том числе:

- большое количество согласований исходно-разрешительной документации;

- отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.

По оценкам экспертов наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2012 году, поэтому муниципалитету необходимо уже сегодня приступать к его решению.

В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90 процентов строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы, включая уменьшение доли крупнопанельного строительства в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.

Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации наряду с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства. Снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц. Сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5 процента от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" 2002-2010 гг. на которую ориентируется и администрация г.Серпухова. Программа устанавливает основные количественные приоритеты: сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет, а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года.

2.3 Региональная целевая жилищная программа

В настоящее время Региональная целевая программа включает 9 подпрограмм:

1. "Государственные жилищные сертификаты";

2. "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению;

3. "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";

4. "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";

5. "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";

6. "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";

7. "Обеспечение жильем молодых семей";

8. "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";

9. "Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан".

В 2004 году закончился первый этап этой Программы. Прошедший трехлетний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:

- дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;

- отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по 9 подпрограммам, 5 государственным заказчикам, по всем регионам;

- отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

- слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан;

- отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.

С 2005 года начался второй основной шестилетний этап Программы. С целью повышения ее эффективности предлагается:

- изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья;

- учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов;
- выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:

- государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;

- государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.

Опыт реализации Программы "Жилище" в г. Серпухове позволят сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов.

Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием "Формирование участков под жилищное строительство". В этой подпрограмме и частично в подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда" в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, а также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства - на возвратной основе (например, беспроцентный кредит), при этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий как "коррупция" и "взятки".

Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм выделяется из федерального бюджета не менее 8 млрд. рублей, в том числе не менее 5 млрд. рублей по подпрограмме "Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья". В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в послании Президента Российской Федерации 2004 года. Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

В 2009 году была утверждена новая городская программа «Обеспечение жильем молодых семей г. Серпухова на 2009-2012 годы» и стала реализоваться. Претендентами на участие признано 47 семей. Несмотря на отсутствие финансирования из федерального и областного бюджетов свидетельство на получение социальной выплаты в размере 928 тыс. руб. на приобретение жилья вручено одной молодой семье - первой в списке участников программы.

В рамках городской программы «Переселение граждан их ветхого жилищного фонда» планировалось отселение 55 семей (130 чел.). В связи с ограниченным финансированием программы отселено 11 семей. А 69 семей (171 чел.) вошли в Адресную программу Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда». На ее реализацию из бюджетов разных уровней выделено более 125 млн. руб., в т.ч. более 100 млн. руб. из бюджета Московской области и Фонда содействия реформированию ЖКХ.

В 2008 году была реализована подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан»: выдано 5 жилищных сертификатов гражданам, уволенным с военной службы. В Министерство регионального развития РФ направлено 14 ходатайств на оформление квартир из федеральной собственности в собственность граждан-участников подпрограммы.

В соответствии с Указом Президента РФ благоустроенные квартиры получили 5 ветеранов ВОВ.

Задачи на 2010 год:

- в рамках городской программы «Обеспечение жильем молодых семей» обеспечить предоставление социальных выплат для покупки жилья 11 молодым семьям;

- в рамках городской программы «Переселение граждан их ветхого жилищного фонда» обеспечить отселение 31 семьи (81 чел.);

- в рамках Адресной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» обеспечить отселение 69 семей (171 чел.).

Итак, как и в целом по стране, в настоящее время проблемы, связанные с жильем, для жителей Московской области и г. Серпухова относятся к самым сложным и болезненным проблемам. Третья часть сельских жителей не имеет водопровода, центрального отопления, в их домах до сих пор отсутствует газоснабжение. Более 200 тысяч семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 11 тысяч проживают в аварийном фонде. Почти 58 тысяч ждут своей очереди более 10 лет.

Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области.

3. Совершенствование региональной жилищной политики

3.1 Стратегия развития жилищного строительства

Московская область прочно занимает передовые позиции в Российской Федерации по темпам жилищного строительства. За последние годы в области вводится около 800 тыс. м2 жилья в год. Это больше, чем в самые благополучные годы. В расчете на одного жителя этот показатель превышает уровень Центрального региона - в 3 раза.

В то же время, наряду с позитивными тенденциями, в настоящий период жилищная проблема региона не потеряла свою остроту. Сложившуюся ситуацию, как и в других регионах, можно рассматривать как переходную. К проблемам в сфере жилищной политики региона можно отнести следующие:

-недостаточность объемов жилищного строительства и его несоответствие платежеспособному спросу населения;

-несовершенство нормативно-правовой базы для рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости;

-по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации;

-на жилищном рынке преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;

-корреляционную зависимость между различными аспектами жилищного строительства и миграционными процессами (среди субъектов РФ по уровню миграционной нагрузки область занимает второе место после Краснодарского края);

-диспропорции в темпах и качестве жилищного строительства в различных административных районах Московской области;

-низкий уровень развития жилищной инфраструктуры;

-несбалансированное соотношение себестоимости и рыночной стоимости жилья.

Вопрос государственного регулирования развитием рынка жилья является чрезвычайно важным на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на жилищном рынке Московской области вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории.

Основная цель жилищной политики в Московской области заключается в стабилизации и обеспечении роста темпов нового строительства, его дифференциации по качеству и местоположению в соответствии со спросом и потребностями населения, в повышении качества и эффективности строительства.

К ключевым мерам жилищной политики в регионе относятся:

-увеличение объемов нового жилищного строительства в соответствии с ростом платежеспособного спроса на жилье со стороны конечных потребителей (граждан, юридических лиц, государства, муниципалитетов) и с учетом более рационального использования существующего жилищного фонда;

-создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, развития малого предпринимательства;
- проведение прогрессивной технической политики в области производства стройматериалов, капитального строительства и реконструкции жилья;

-использование современных архитектурно-планировочных решений;

-обеспечение стандартов качества вновь создаваемых объектов жилищного фонда;

-расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций и особенно кредитных ресурсов.

Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на:

-стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий;

-применение прогрессивных строительных материалов и конструкций, используемых в жилищном строительстве, с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов;

-выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов жилых домов с целью снижения стоимости строительства.

Изменившиеся условия финансирования строительства большой части жилищного фонда требуют внесения определенных корректив в базовую концепцию жилищного строительства, более широкого применения методов комплексного инженерно-архитектурного и экономического анализа. Одним из критериев оценки новых строительных проектов станет учет оптимизации затрат на последующее содержание жилья.

Важным положением жилищной политики является организация деятельности по сохранению и развитию жилищного фонда за счет нового строительства, реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемых зданий.

Одной из задач жилищного строительства (реконструкции) является создание безбарьерной жилой среды для маломобильных групп населения (инвалиды, престарелые). Эта задача будет решаться посредством модернизации планировочных решений квартир нижних этажей, оснащением жилых и общественных зданий транспортными коммуникациями (пандусы, аппарель и т.д.), специализированным инженерным оборудованием.

В целом необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений.

Формируемые при непосредственном участии государства правовые условия деятельности различных участников рынка строительства жилья, развития судебной системы должны способствовать повышению эффективности их взаимодействия на базе договорных отношений и обеспечению системы их исполнения.

При этом государство во взаимодействии с муниципалитетами должно сохранить за собой функции надзора за соблюдением строительных норм и правил, требований экологической и иных видов безопасности, контроля профессионального уровня застройщиков и подрядных организаций.

Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили, по существу, запретительного характера.

Приоритетными задачами в отношении жилищного строительства на территории области должны быть:

- комплексность в создании комфортной среды проживания, включающей:

- многообразие архитектурных решений преимущественно малоэтажной застройки в сочетании с профессиональным градостроительным подходом к ее размещению;

- опережающее развитие инженерной инфраструктуры районов массовой застройки, развитие дорожной сети в населенных пунктах области и их благоустройство;

- постепенное снижение стоимости жилья за счет индустриализации, внедрения эффективных архитектурно-строительных систем, позволяющих снизить удельный вес зданий, и применения качественных отечественных строительных материалов;

- обеспечение безопасности проживания;

- создание наиболее благоприятных возможностей застройщикам для строительства индивидуального малоэтажного жилья коттеджного типа на прилегающих к городам и рабочим поселкам земельным участкам, организации спальных районов и зон отдыха трудящихся и сферы услуг с полным инженерным обеспечением возводимого жилья;

- реконструкция жилых зданий начального периода массовой застройки;

- совершенствование парка строительной техники;

- переход к государственному (муниципальному) планированию только той части жилищного фонда, которая финансируется из государственного (муниципального) бюджета;

- создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, поддержки развития малого предпринимательства;

- обеспечение конкурентного рынка в сфере строительства, производства стройматериалов, проектной деятельности;

- регулирование и контроль строительного рынка посредством создания и развития соответствующей нормативно-правовой и нормативно-технической базы на федеральном, региональном и местном уровнях, а также контролем за ее исполнением;

- содействие созданию частных агентств, приобретающих землю для производства строительных улучшений, целью которого могут быть: последующая продажа улучшенной (подготовленной для строительства) земли застройщикам; последующая застройка подготовленной земли с продажей домов и (или) квартир частным лицам.

В перспективе до 2010 г. улучшение уровня жизни и качества проживания требует ввода в действие жилья: в 2010 г. - не менее 700 тыс. м2 за год, а за 2003-10 гг. суммарно 4030 тыс. м2 путем строительства коммерческого и муниципального жилья. При этом доля частного сектора должна составить не менее 55%.

Существующая структура жилищного строительства, при которой объем индивидуального жилья составляет более 50% от общего объема, не позволяет в полной мере обеспечить создание комфортных условий для проживания людей, сократить стоимость и сроки строительства.

В этой связи назрела необходимость радикального изменения структуры и системы жилищного строительства на территории области. Поэтому была разработана и утверждена новая стратегия развития жилищного строительства в области на период до 2010 г. Она является продолжением жилищной политики, направленной на дальнейшее улучшение качества жизни населения и одновременно, реализацией задач, поставленных Президентом России, об удвоении ВВП и решении жилищной проблемы в регионах России.

Стратегия развития жилищного строительства в области на период до 2010 г. предусматривает:

- опережающий рост строительства индивидуального жилья и увеличение его доли до 1 млн. м2 в год (не менее 6 тыс. жилых домов в год);

- строительство 150 тыс. м2 многоэтажного жилья повышенной комфортности.

Реализация стратегического направления в развитии жилищного строительства на территории области осуществлялась в 2 этапа:

I этап - 2004-07 гг., за который доводился объем ввода индивидуального жилья до 1 млн м2, в том числе:

- 500 тыс. м2 ввода жилья обеспечивалось "Областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства";

- 500 тыс. м2 жилья вводилось индивидуальными и корпоративными застройщиками-инвесторами;

II этап - 2007-10 гг. - сохранялся достигнутый уровень жилищного строительства.

За период с 2004 по 2010 г. должно быть построено около 40 тыс. индивидуальных жилых домов коттеджного типа и низкоэтажного высокоплотного жилья, введено более 7 млн. м2 жилья, в том числе 5,6 млн. м2 - индивидуального.

Для обеспечения определенных стратегией объемов строительства индивидуального жилья органам местного самоуправления потребуется выделить дополнительно на территории области порядка 30 тыс. земельных участков или 6 тыс. га земли.

Развитие усадебных систем расселения в таких объемах требует значительных территорий, изменения отношения населения к индивидуальной застройке как наиболее дорогому и недоступному виду жилья, создания рынка разнотипного жилья, как по площади, так и по цене, организации социального, транспортного и первичного обслуживания населения.

В целях реализации программы органы архитектуры совместно с Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства провели инвентаризацию ранее выделенных районов массового индивидуального строительства, в ходе которой выявлены объемы незавершенного строительства и неиспользуемые участки, а также определены объемы работ по завершению строительства инженерных сетей и устройства улиц с твердым покрытием с целью завершения работ по благоустройству этих районов в 2010 г., что позволит стимулировать либо ввод жилья в эксплуатацию, либо продажу не завершенного строительства и последующий его ввод.

Одновременно составлен реестр земель, предназначенных для размещения индивидуального жилищного строительства на 2005-10 гг., определены землепользователи - как правило, это муниципальные земли или земли различных агрофирм.

Единым заказчиком (оператором) по скупке земельных паев и земельных участков из земель сельхозназначения в местах будущего индивидуального жилищного строительства, земель, находящихся в коллективно-совместной собственности, определен Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства. Всего до 2010 г. потребуется 9 тыс. га, что составляет менее 1% от территории области.

Сложившиеся малые города и поселки городского типа - опорная застройка, в непосредственной близости от которых размещаются проектируемые площадки индивидуального жилищного строительства, имеют собственную сеть учреждений социальной сферы, находящейся в муниципальной собственности, - образование, здравоохранение, связь, отделения сбербанков, объекты культуры, к которым должна быть обеспечена доставка троллейбусами и маршрутными такси. Необходимо отметить, что в 2009 г. в области было построено 1050 км автомобильных дорог с твердым покрытием. Программой комплексного благоустройства населенных пунктов Московской области на 2010 г. запланировано строительство 1500 км автомобильных дорог, таким образом, есть основания предполагать, что обеспечение доступности к районам индивидуального жилищного строительства - задача выполнимая.

Дальнейшее повышение роли опорной застройки - малых городов для субурбанизированных территорий - в обеспечении объектами социальной сферы и сферы обслуживания видится в потенциале резервных территорий, предусматриваемых в градостроительной документации для развития малого и среднего бизнеса. Как правило, эти территории располагаются между существующей застройкой и субурбанизированными территориями с учетом санитарных зон, их дальнейшую функцию определит рынок, на них возможно размещение супермаркетов, станций технического обслуживания, объектов бытового обслуживания, экологически чистого производства.

Градостроительная стратегия в Московской области предполагает вместе с освоением незастроенных территорий, предназначенных для строительства доступного для большинства населения жилья, и модернизацию планировочной структуры существующих территорий за счет сноса ветхого жилого фонда и замещения его жилыми многоэтажными домами. Строительство жилого многоэтажного фонда должно обеспечивать гарантию качества проживания. Требования по качеству в Московской области обязывают застройщика предусматривать качественную отделку фасадов, 100% обеспечение местами в гаражах-стоянках всех квартир жилого дома.

Требования по качеству жилой застройки на территории Московской области действуют с 2006 г. и уже оказывают положительное влияние на качество реконструкции городов области. С принятием в декабре 2008 г. постановления губернатора "О стратегии развития жилищного строительства на территории Московской области" введены требования к структуре жилищного строительства по этажности. Доля малоэтажного жилищного строительства увеличена до 80% - это застройка городского типа "таунхаус" и коттеджная застройка, которая размещается на резервных городских территориях. Объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации новой стратегии развития жилищного строительства в области, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения области за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории области за счет значительного увеличения объемов строительства жилья. Это будет новым этапом воплощения в жизнь Программы дальнейшего улучшения качества жизни населения Московской области.

3.2 Направления по совершенствованию региональной жилищной политики

Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Как и в целом по стране, в настоящее время проблемы, связанные с жильем, для жителей Московской области относятся к самым сложным и болезненным проблемам. Третья часть сельских жителей не имеет водопровода, центрального отопления, в их домах до сих пор отсутствует газоснабжение. Более 200 тысяч семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 11 тысяч проживают в аварийном фонде. Почти 58 тысяч ждут своей очереди более 10 лет.

Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно: экономики, финансов, управления имуществом, землепользования, социальной защиты и др. Таким образом, эффективность мер по решению задачи улучшения жилищных условий населения Московской области зависит от уровня координации взаимодействия областных министерств, ведомств и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики Правительства Московской области.

В связи с вышеизложенным, в Московской области, кроме министерств и ведомств, которым по статусу положено заниматься вопросами жилищной политики, в целях координации деятельности исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, создан Областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области, который возглавляет заместитель председателя Правительства. В рамках работы Совета разработана и утверждена Концепция жилищной политики Московской области. Разработан и находится в стадии согласования проект закона Московской области "Об основах жилищной политики Московской области". План работы Совета предусматривает разработку целого пакета других документов в целях обеспечения нормативно-правовой базой жилищной политики Московской области.

Жилищная политика должна быть сформулирована также и в каждом муниципальном образовании, т. к. все они имеют свои особенности территориального, социального, экономического характера. Где-то остро стоит проблема развития сельского жилищного строительства, а где-то - городского. У одного муниципалитета стоит задача освоения резервных территорий, а у другого таких территорий просто нет, и поэтому там на первом плане стоит задача уплотнения и обновления существующей застройки. В Московской области есть города с древней историей и большими проблемами, связанными с ветхим жилищным фондом, и есть молодые города, для которых эти проблемы не актуальны. В одних поселениях - проблемы с трудоустройством, и поэтому миграционный приток населения противопоказан, а в других, наоборот, - острая нехватка кадров, и т. д.

Так как, в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, каждое муниципальное образование самостоятельно определяет приоритетность решения стоящих перед органами местного самоуправления проблем, считаю необходимым, чтобы в каждом муниципальном образовании была сформулирована и обоснована собственная программа действий в целях реализации жилищной политики, нацеленная на решение общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или иного поселения.

О градостроительных основах жилищной политики Московской области

Важным этапом работы исполнительной и законодательной ветвей власти должна стать разработка генерального плана развития территории. В Московской области это направление актуально и для областного уровня и для большинства муниципальных образований.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительной документацией должны быть обеспечены все населенные пункты, вплоть до сельских поселений.

Отсутствие градостроительной документации по поселениям Московской области в реальных условиях приводит к необходимости принятия решений на материалах, не соответствующих современным социально-экономическим и правовым условиям.

Отсутствие комплексного, обоснованного подхода к освоению и застройке территорий в Московской области приводит к резкому отставанию строительства объектов социальной сферы, транспорта, инженерных сетей и оборудования, упадку коммунального хозяйства существующих поселений и ухудшению экологии в Московской области.

Исключение градостроительных технологий планирования развития территорий из хозяйственной деятельности при формировании инвестиционных программ и проектов приводит к утрате эффективности принимаемых управленческих решений, снижению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Таким образом, напряженное положение в строительной отрасли усугубляется не только недостаточностью финансирования, незавершенностью имеющихся градостроительных разработок, но и рядом управленческих и организационно-правовых ошибок в формировании инвестиционных процессов при размещении и строительстве объектов, а также формировании земельных отношений без учета закономерностей территориально-пространственного развития Московской области.

В настоящее время под председательством первого заместителя Правительства Московской области работает межведомственная комиссия при Правительстве Московской области по обеспечению разработки Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года.

О строительной индустрии

Важное место в развитии жилищной сферы занимает строительная индустрия.

Необходимо отметить, что в целом строительная индустрия Подмосковья находится в непростой ситуации, поскольку, как и многие отрасли экономики, характеризуется изношенностью основных фондов и энергоемкостью применяемых технологий. Отсюда высокие издержки строительства. В результате она не обеспечивает в полной мере спрос на жилье основных слоев населения - тех, которые действительно нуждаются в недорогом, массовом и качественном жилье, но не попадают в категорию малоимущих, чтобы рассчитывать на бесплатную квартиру.
В то же время, для того чтобы постоянно повышать конкурентоспособность, производительность и качество строительных работ и расширять строительство массового и доступного по цене широким слоям населения жилья, нужны масштабные прямые инвестиции в строительство. Эти деньги нужны прежде всего для того, чтобы начать строить много, дешево и быстро, для того чтобы значительно увеличить на рынке недвижимости предложение дешевого, массового и в то же время качественного жилья, полностью удовлетворяющего спрос нуждающегося населения.

Об инвестиционной политике в жилищной сфере

В последние годы в Московской области предпринимаются активные меры по повышению уровня ее инвестиционной привлекательности, как путем принятия соответствующих законодательных актов, так и путем упрощения и усиления прозрачности процедур принятия решений по конкретным проектам.

Усилия, предпринятые в инвестиционной политике, как одном из приоритетных направлений развития экономики Московской области, дают свои положительные результаты. Общая сумма инвестиций в экономику области ежегодно возрастает, причем почти 60 % из них идут на капитальные вложения. Так в 2009 году в области освоено инвестиций с учетом всех источников на сумму 31,1 млрд. рублей. За 9 месяцев 2010 года объем инвестиций в экономику области с учетом всех источников уже составил более 30 млрд. рублей. Объем зарубежных инвестиций, в пересчете на доллары США, составил более $ 200 млн., что в 1,9 раза больше, чем за соответствующий период прошлого года. При этом для вложений в основной капитал использовано инвестиций за счет всех источников финансирования в объеме 20 527,3 млн. руб., что составляет 110,9 % к соответствующему периоду 2001 года. Инвестиции в развитие отраслей "Строительство" и "Промышленность строительных материалов" занимают второе место после инвестиций в промышленность области в целом. Более 40 % общего объема инвестиций направлены на обновление парка машин, оборудования и транспортных средств. По сравнению с 2009 годом увеличилась доля инвестиций за счет собственных средств предприятий, их удельный вес в настоящее время составляет около 50 %. Возрастает роль кредитной системы в развитии инвестиционной деятельности. Доля кредитов в общем объеме инвестиций за 9 месяцев текущего года увеличилась вдвое по сравнению с 2009 годом. По объему инвестиций Московская область занимает второе место в Центральном федеральном округе.

К инвестиционной деятельности активно привлекаются муниципальные образования. Им оказывается помощь в формировании инвестиционных паспортов своих территорий. Программы экономического развития муниципальных образований формируются при непосредственном участии органов государственной власти Московской области и утверждаются Правительством Московской области.

Эта работа становится приоритетной частью решения вопросов перехода на самодостаточное финансирование территорий, обеспечения занятости населения, развития социальной и инженерной инфраструктур, традиционных и новых видов производства.

Однако, при всем выше сказанном, недостаток инвестиций в жилищную сферу чувствуется очень остро.

Как же обеспечить дополнительный приток инвестиций в жилищную сферу?

При отсутствии достаточных бюджетных средств - только путем создания стратегических механизмов вовлечения внебюджетных источников, в первую очередь состоящих из вложений населения. Одним из таких стратегических социально-направленных механизмов является ипотека, решающая задачу массовой продажи построенного жилья в кредит, в том числе и малообеспеченным семьям. Здесь жилищная политика должна быть направлена на создание в кратчайшие сроки условий для развития в Московской области нормального, цивилизованного и понятного для всех ипотечного бизнеса, помогающего населению участвовать в строительстве новых квартир или домов, покупать готовое жилье, реконструировать и модернизировать жилье на вторичном рынке.
В Московской области в рамках областной целевой программы ведется работа по созданию системы ипотечного жилищного кредитования. Под председательством заместителя председателя Правительства Московской области действует рабочая группа по разработке нормативно-правовой базы по ипотечному кредитованию в Московской области. В соответствии с государственной Концепцией создания и развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, в Московской области сформировано правовое поле для создания и реализации областной ипотечной системы и создана управляющая компания - ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". В ряде муниципальных образований, присоединившихся к этой системе, созданы ипотечные кооперативы, представительства Ипотечной корпорации Московской области, отведены площадки под ипотечное жилищное строительство. На сегодня Ипотечной корпорацией осваиваются площадки под застройку жилых домов общей площадью около 100 тысяч кв. метров.

Столь большое внимание к ипотеке не случайно. Ведь система ипотечного жилищного кредитования - это не просто механизм финансирования покупки жилья . Ипотека - это важнейший стратегический инструмент, способный, в частности, повысить эффективность реализации ряда целевых программ и активизировать развитие экономики региона в целом.

О Московской областной системе ипотечного жилищного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования, выстраиваемая в Московской области, является сложной системой с большим количеством участников, ведущих свою деятельность в различных сферах. Поскольку это - система, то она должна функционировать по определенным правилам. Основу правил любой региональной системы составляет федеральное законодательство. Более двух десятков федеральных законодательных и нормативных актов, составляющих правовое поле системы ИЖК, принято к настоящему времени. Два закона в целях реализации Московской областной ипотечной программы приняты на областном уровне.

Начало Московской областной ипотечной программе положено принятием Постановления Правительства Московской области № 131/34 "Об участии Московской области в создании ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". Этим постановлением был определен подход к развитию ипотеки в Московской области, сущность которого заключается в том, что областная и муниципальная власти объединяют свои усилия в решении жилищных вопросов граждан. Так, например, муниципалитеты совместно с правительством области выступили учредителями Ипотечной корпорации. На Ипотечную корпорацию была возложена миссия управляющей компании в областной системе ипотечного жилищного кредитования.

Находясь внутри этой системы, Корпорация решает следующие основные задачи:

-разрабатывает областные законодательные и нормативные акты, составляющие совместно с федеральными законами правовое поле системы ИЖК;

-адаптирует федеральные стандарты деятельности участников системы ИЖК и разрабатывает необходимые областные нормы и правила;

-организует создание в муниципальных образованиях ипотечных кредитных кооперативов и отделений Ипотечной корпорации;

-оказывает содействие банкам и ипотечным кредитным кооперативам в организации ипотечного жилищного кредитования, включая рефинансирование выданных ими кредитов и займов;

-привлекает инвестиции в Московскую областную ипотечную программу;

-организует строительство жилья в рамках Московской областной ипотечной программы;

-организует рекламно-информационное обеспечение функционирования системы ИЖК;

-осуществляет обучение специалистов в области ипотечных отношений.

Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, обращаются в муниципальные отделения и представительства Ипотечной корпорации, где получают первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и об организациях, работающих в Программе (банках, кредитных кооперативах, страховых, риэлторских и других компаниях). При этом реализуется принцип "одного окна". Человек в одном месте получает всю информацию об услугах, которыми он может воспользоваться, став участником Московской областной ипотечной программы.

После проверки платежеспособности заемщиков им выдается ипотечный заем или кредит под залог приобретаемой или иной недвижимости. Таким образом, у человека появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива или банка - закладная - ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. Ипотечная корпорация выкупает закладные у банков и ипотечных кредитных кооперативов, формирует пулы закладных и продает их Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и продает их институциональным инвесторам (например, Пенсионный фонд РФ). Так организуется финансовая схема, а сама система ИЖК становится самофинансируемой.

Важная роль в функционировании этой системы принадлежит риэлторам, которые подбирают подходящее для гражданина жилье; оценщикам, которые проводят оценку залога; страховщикам, которые страхуют риски невозврата займа; регистрационной палате и нотариусам, которые проводят государственную и нотариальную регистрацию ипотечных сделок.

Есть место в этой системе и предприятиям-работодателям. В рамках Московской областной ипотечной программы у руководителей появляется новая возможность укреплять кадровый потенциал своих предприятий через решение жилищного вопроса работающих на нем людей. Хорошо известны кассы взаимопомощи, которые в огромном количестве действовали в СССР на предприятиях и в учреждениях. Они действовали весьма успешно даже без соответствующего законодательного обеспечения и выделения в самостоятельное юридическое лицо. В настоящее время деятельности отечественных кредитных кооперативов приданы законодательные рамки - принят Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Данный закон специальными правовыми нормами, содержащимися в нем, сделал легитимной и приведенной в систему деятельность названных кооперативов, а стандарты, разработанные для них Ипотечной корпорацией, позволяют этим кооперативам выполнять роль ипотечного кредитора.

О кредитных кооперативах в системе ипотечного жилищного кредитования

В кредитный кооператив, в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан", объединяются граждане, у которых есть одно и то же желание: коллективно накапливать средства, а потом по очереди получать заем, в том числе на приобретение или строительство жилья. Кредитные кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан.

Кредитные кооперативы, будучи по существу и характеру деятельности финансовой организацией, не подпадают под статус коммерческих кредитных организаций. Отсюда - более низкие процентные ставки, упрощенная процедура представления займов и, как следствие, большой интерес населения к этой форме финансовой взаимопомощи.

В системе ипотечного жилищного кредитования Московской области:

- разработаны стандарты деятельности кредитных кооперативов в системе ипотечного жилищного кредитования;

- разработан полный пакет документов, необходимый для гос. регистрации и организации деятельности ипотечного кредитного кооператива;

- созданы кредитные кооперативы и их отделения в городах Одинцово, Подольск, Жуковский, Электросталь, Сергиев Посад, Луховицы, Ступино, Серпухов, Егорьевск;

- начата подготовка специалистов для этих кооперативов в учебном центре Ипотечной корпорации.

Зарегистрирована и приступила к работе Ассоциация кредитных кооперативов Московской области, как орган саморегулирования деятельности кооперативов, отвечающий за соблюдение ими действующего законодательства, стандартов и правил Московской областной ипотечной программы.

Таким образом, полностью выстроена система создания и организации работы кредитных кооперативов в целях ипотечного кредитования населения. Практика показывает, что наибольший интерес эта технология вызывает у руководителей предприятий, заинтересованных в закреплении кадров через улучшение жилищных условий. Очень перспективным является создание кредитных кооперативов при риэлторских компаниях. Это приводит к существенному увеличению платежеспособного спроса населения при обращении в такую риэлторскую компанию, а значит, увеличивается клиентская база у этой компании.

О роли органов местного самоуправления в развитии системы ипотечного жилищного кредитования

Муниципалитеты - главные участники Программы, поскольку она реализуется на их территориях.

Необходимо более широко и массово применять механизмы ипотечного кредитования с тем, чтобы любой житель Московской области имел возможность воспользоваться ими для улучшения своих жилищных условий.

В тех муниципальных образованиях, где эта возможность до сих пор отсутствует, органы местного самоуправления явно недорабатывают.

В ходе интервью с главой города Серпухова был выдвинут ряд предложений по решению назревших проблем в жилищной политике.

На сегодня в городе есть застройщики, которые по непонятным схемам ведут строительство жилых домов. Есть инвестиционные контракты, которые заключал город с каким-либо подрядчиком, и должен получать до 12% доли в этом доме. Это и есть муниципальное жилье. Странным образом последние годы обязательства не выполнялись. Директор ЗАО «Седо» (крупнейший серпуховской застройщик), сказал, что в город его не пускали, ввиду каких-то трений с администрацией. Он готов работать с Серпуховым на следующих условиях: город ему будет представлять в нормальном режиме земельные участки, подключать к сетям, не намекая на солидные взносы в фонды, тогда он может отдавать около 20% жилья в строящемся доме муниципалитету. Второй вопрос касается продажной стоимости жилья. Не секрет, что существенной долей всегда была коррупционная составляющая - стоимость разрешительных документов, согласований, документации проверяющих органов.

Директор строительной компании заявил, что если будут честные, прозрачные условия, то компания сможет продавать квартиры по 25 тысяч рублей за квадратный метр. Это в 1,5 раза ниже на сегодня существующей цены. Цена разумная и справедливая. Как можно разделить эти муниципальные квартиры? Половину - очередникам. Остальные - молодым семьям, в так называемую «муниципальную ипотеку» под 5-6% годовых. В городе необходимо разрабатывать эту программу.

В городе работают крупные московские фирмы, которые забирают землю у города, но ни налоги, ни квартиры не отдают, надо же создавать хорошие условия для местных застройщиков.

Должна быть также «прозрачность» в получении квартир очередниками. Следует размещать список очередников на получение социального жилья в администрации города (например, в фойе здания администрации). Любой серпухович сможет с ним ознакомиться. То же самое касается предоставления земельных участков, решений, постановлений.

Таким образом, объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации новой стратегии развития жилищного строительства в области, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения области за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории области за счет значительного увеличения объемов строительства жилья. Это будет новым этапом воплощения в жизнь Программы дальнейшего улучшения качества жизни населения Московской области.

Для решения проблем реализации региональной жилищной политики необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области.

Заключение

В работе рассмотрены проблемы реализации региональной жилищной политики на примере деятельности администрации города Серпухова. Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Как и в целом по стране, в настоящее время проблемы, связанные с жильем, для жителей Московской области и г. Серпухова относятся к самым сложным и болезненным проблемам. Третья часть сельских жителей не имеет водопровода, центрального отопления, в их домах до сих пор отсутствует газоснабжение. Более 200 тысяч семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 11 тысяч проживают в аварийном фонде. Почти 58 тысяч ждут своей очереди более 10 лет.

Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно: экономики, финансов, управления имуществом, землепользования, социальной защиты и др. Таким образом, эффективность мер по решению задачи улучшения жилищных условий населения Московской области и г. Серпухове зависит от уровня координации взаимодействия областных министерств, ведомств и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики Правительства Московской области.

В связи с вышеизложенным, в Московской области, кроме министерств и ведомств, которым по статусу положено заниматься вопросами жилищной политики, в целях координации деятельности исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, создан Областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области. В рамках работы Совета разработана и утверждена Концепция жилищной политики Московской области. Разработан и находится в стадии согласования проект закона Московской области "Об основах жилищной политики Московской области". План работы Совета предусматривает разработку целого пакета других документов в целях обеспечения нормативно-правовой базой жилищной политики Московской области.

Жилищная политика должна быть сформулирована также и в каждом муниципальном образовании, так как каждое муниципальное образование имеет свои особенности территориального, социального, экономического характера. Где-то остро стоит проблема развития сельского жилищного строительства, а где-то - городского. У одного муниципалитета стоит задача освоения резервных территорий, а у другого таких территорий просто нет, и поэтому там на первом плане стоит задача уплотнения и обновления существующей застройки. В Московской области есть города с древней историей и большими проблемами такие как г. Серпухов, связанными с ветхим жилищным фондом, и есть молодые города, для которых эти проблемы не актуальны. В одних поселениях - проблемы с трудоустройством, и поэтому миграционный приток населения противопоказан, а в других, наоборот, - острая нехватка кадров, и т. д.

Так как, в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, каждое муниципальное образование самостоятельно определяет приоритетность решения стоящих перед органами местного самоуправления проблем, видится необходимым, чтобы в каждом муниципальном образовании была сформулирована и обоснована собственная программа действий в целях реализации жилищной политики, нацеленная на решение общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или иного поселения.

Список литературы

1. Жилина, В.И. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 31, 9 п.л.

2. Управление региональным рынком жилья: учебное пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш, В.И. Жилина [и др.]. - Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2007.- 41,5 п.л.

3. Жилина, В.И. Муниципальный рынок жилья: становление и развитие / В.И. Жилина, С.А.Тихонов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 12,3 п.л.

4. Жилина, В.И. Экономические противоречия переходного периода / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2007. - 6,3 п. л.

5. Ю. Симионов. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. МАРТ, Ростов-на Дону, 2009.-240с.

6. Авдеев В.В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере. М.: Жилищное и коммунальное хозяйство., № 3., 2009.

7. Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2008 г.

8. Адаптации реального сектора экономики: анализ ситуации в инвестиционном секторе: материалы конс. эксперт. совета по проблемам экономических реформ. М.: 2007., Вып. 4. "Высшая школа"., 32 с.

9. Безруков В. Об этапах реализации правительственной программы Жилище. М.: "Экономист"., №1., 2009.

10. Бессонова О., "Жилищная реформа", М., "Эко"., №12., 2007.

11. Бессонова Н.Е. Экономика и управление в бытовом и жилищно-коммунальном обслуживании, городском хозяйстве. Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ., 2007., 280 с.

12. Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2008.

13. Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №4., 2009.

14. Караваев В. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт. М.: "Вопросы экономики"., №3., 2007., с.135-139.

15. Когут А.Е. и др. "Экономика крупного города: проблемы структурной перестройки"., Спб., ИСЭП РАН., 2008.

16. Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2009., №3., с. 10.

17. Лопаткин Н.Т. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №11., 2007.

18. Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №2., 2008 г..

19. Москаленко Е.Г., Родионов Д.Г. Состояние, цели и основные направления реформирования муниципального жилищно-коммунального хозяйства (на примере Калужской области).МГАСБУ., 17-18 декабря 2007 г.

20. О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Экономика и жизнь". 2008, 13 марта, с. 27.

21. Ошеверова Д.В. Квартплата: сколько и за что мы платим. "Известия"., № 208., 2008., ноябрь.

22. Попович Е.А. Коммунальные услуги: поиск новых организационных форм, М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2008, №5., с. 14-16.

23. Преобразования научно-инновационной сферы региона. /Под ред. А.Е. Когута. Спб: ИСЭП РАН., 2007.

24. Проектирование городского хозяйства. Учебное пособие для Вузов., Под ред. Э.Я. Тухчина, 3-е изд., перераб, дополн. М.: "Стройиздат", 2008., 368с.

25. Пузанов А. На жилищных субсидиях экономить невыгодно. М.:, "Экономика и жизнь", №11, 2007.

26. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы. М.: "Вопросы экономики", №7, 2007.

27. Пчелинцева Л.М. Жилищные льготы. М.: "Инфра", 2009, 187с.

28. Родионов Д.Г. Проблемы организации и проведения финансово-технологического аудита на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства. Спб.: СпбТУ, 2008., с. 36-39.

29. Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 2009, 137с.

30. Сивков В. Так вот ты какая коммунальная реформа. "Аргументы и факты", №20, май, 2007., с.7-8.

31. Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, частная. /Авт.-сост. Б.П. Красноглазов. М.: 2008., с. 128.

32. Стародубовская И. Логика жилищной реформы. М.: "Эко"., 2009., с.11-13.

38. Талонов А. Подвержено ли жилищно-коммунальное хозяйство политике протекционизма местных властей. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", 2008., №4-5.

33. Тахи-Заде Ф.Г. Тарифная политика как основа реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2008., №1.

34. Тахи-Заде Ф.Г., Ярошевский Д.А. Программа жилищной реформы в коммунальном хозяйстве. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2007., №7., с.11-13.

35. Трегубов А.И., Хайло Е.Г. Некоторые проблемы перехода к рынку жилищно-коммунальной сферы. //Проблемы ремонта и эксплуатации жилищного фонда города в условиях проводимой реформы городского хозяйства. Спб.: "Оргтехиздат"., 2007., с. 37-43.

36. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).