Содержание.

Введение …………………………………………………………………………….2

Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем ………………………………………3

1.1. Недвижимость как актив инвестиционного портфеля…………………….3

1.2. Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности….15

1.3. Управление портфелем недвижимости…………………………………….24

Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов …………..40

2.1. Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов………….40

2.2. Недостатки методов оценки инвестиционной привлекательности

регионов………………………………………………………………………47

2.3. Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы………………….53

Глава 3. Формирование портфеля недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности ……………………………………………………………………..56

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы…………………….56

3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……………………………………………………………………66

3.3. Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……..77

3.4. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве для прогнозного периода………………………………………83

Заключение .………………………………………………………………………..85

Список источников ……………………………………………………………….88

Введение.

Инвесторы, рассматривая недвижимость как актив для инвестирования, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Целью работы является анализ рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, по типам недвижимости, на предмет формирования эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Цель позволила сформулировать задачи по рассмотрению таких вопросов, как:

· Современные методы формирования портфеля недвижимости и оценки его эффективности;

· Подходы к управлению портфелем недвижимости;

· Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов;

· Оценка инвестиционной привлекательности г.Москвы;

· Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности.

В работе исследуются такие сегменты рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, как офисная недвижимость класса «А», офисная недвижимость класса «В», складская недвижимость классов «А» и «В», качественная торговая недвижимость. Анализируется динамика ставок доходности по типам недвижимости и их взаимосвязь, рассчитываются показатели эффективности портфеля, формируется несколько вариантов портфеля, оценивается их эффективность. Исследование базируется на аналитических данных по рынку коммерческой недвижимости г.Москвы за 2003-2007 гг., полученных из различных источников, и представляет большой практический интерес для операторов рынка недвижимости, потенциальных инвесторов, аналитиков.

Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем.

1.1. Недвижимость как актив инвестиционного портфеля

Недвижимость как актив для инвестирования. Ликвидность рынка недвижимости. Риски инвестирования в недвижимость. Ставка доходности. Инструменты инвестирования в недвижимость. Значение недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала. Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде и долгосрочном периоде.

Недвижимость как актив для инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам:

· Нетрадиционные денежные потоки.

Так, в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем, в период постепенной сдачи объекта в аренду, денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. Наконец, при продаже объекта ожидается получение крупной суммы денег. Поэтому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости, как в ситуациях с традиционными денежными потоками, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следует несколько периодов денежных притоков.

· Разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости.

Так, земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости, в то время как стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается.

· Паушальность (pauschal - целиком, в целом, оптом [нем.])недвижимости. Она снижает ликвидность недвижимости, поскольку исключает многих потенциальных мелких и средних инвесторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации недвижимости и затраты на совершение сделки купли-продажи.

· Неоднородность недвижимости , осложняющая процесс оценки.

· Гибкие условия финансирования недвижимости.

У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов и долевому участию.

· Различное сочетание юридических прав при операциях с недвижимостью.

Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.

· Особые налоговые соображения. Федеральные и муниципальные власти создают сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, оказывающих влияние на инвестирование в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход недвижимость служат основной причиной сделки.

· Риск и неопределенность инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки.

Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости определяется на макроуровне:

- Социально-экономической ситуацией в стране, регионе;

- Доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок;

- Политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.

На микроуровне ликвидность недвижимости определяется в зависимости от полного или частичного права собственности продавца на объект собственности. Если продавец не владеет целым зданием, ликвидность его недвижимого имущества резко сокращается.

Снижение уровня ликвидности недвижимости вызывают и длительные сроки ее реализации. Необходимо учитывать, что такие сроки могут привести к резкому падению цен вследствие изменения социально-экономической ситуации. Ускоренная реализация объектов недвижимости неизбежно приведет к снижению цен на них.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

¨ Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски , и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

¨ Систематические риски , определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

¨ Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для инвестиций в недвижимость, можно рассматривать с различных точек зрения:

- Источники риска;

- Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

· Тип недвижимости.

Риск типа недвижимости исходит из условий предложения и спроса на данный тип недвижимости безотносительно месторасположения.

· Изменения соотношения предложения и спроса.

Этот риск постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично.

· Местоположение.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка – перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем занятости, возможностью межэтнических и социально-экономических конфликтов, криминогенной ситуацией, экологией региона и другими факторами, в силу которых доходная недвижимость может стать менее привлекательной.

· Условия арендного договора и предоставления кредитов.

Арендный риск связан с возможностью арендатора выплачивать арендную плату. Кредитный риск - с возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

· Физический износ, порча, старение.

Трудно определить степень физического износа, так как она в значительной степени зависит от разработок новых технологий. Когда такие технологии внедряются при строительстве новых зданий, более старые теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец вынужден либо тратить деньги на модернизацию своей недвижимости, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.

· Изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость).

· Инфляция и реинвестирование.

Инфляционный риск связан с тем, что реальные денежные потоки доходов от аренды могут, из-за инфляции, быть намного ниже, чем ожидалось. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Уровень риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется следующими особенностями данного актива:

- Требуются значительные капитальные вложения;

- Существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

- Характерна низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием в недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (Таблица 1).

Таблица 1. Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги.

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями): владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех- пятнадцатилетний срок.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко снижаются в периоды сокращения инфляции.

Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Ставка доходности инвестиций в недвижимость, а также уровень риска, ликвидность, уровень контроля и стоимость в значительной степени определяются в зависимости от инструментов инвестирования в доходную недвижимость, таких как: собственный капитал, заемный капитал, ипотека, опционы, гибридная задолженность, преимущественное право аренды.

Ставка доходности на инвестированный капитал отражает уровень риска: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка доходности на инвестированный капитал. Данный подход является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы.

Анализ уровня риска проводится в три этапа, на которых определяются:

1. Частота распределения ставок доходности, мода, медиана и средняя ставка доходности;

2. Стандартное отклонение как мера неуправляемого риска;

3. Коэффициент вариации как относительная мера риска на единицу дохода.

Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые активы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия (Таблица 2).

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (Таблица 3).

Таблица 2. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.

Таблица 3. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

· Динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

· Относительных ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;

· Темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит «удары» рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, то есть арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

¨ Уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

¨ Стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;

¨ Неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

¨ Коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость строительства или переоснащения объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

¨ Рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;

¨ Объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

1.2. Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности.

Основные принципы формирования портфеля недвижимости. Цели формирования портфеля недвижимости. Структура портфеля недвижимости. Методы определения уровня риска и доходности портфеля недвижимости .

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенной соотношение уровня риска и ставки доходности. Таким образом, высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.

Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

Основные принципы формирования портфеля:

1) Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2) Доходность активов портфеля должна быть в противофазе.

В качестве третьего принципа можно выделить изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, но этот принцип лучше рассматривать в контексте проблем управления портфеля, так как старение активов портфеля – признак низкого качества управления, а пока рассмотрим более подробно первые два принципа формирования портфеля.

1) Диверсификация активов (по типам недвижимости, по регионам и по источникам финансирования)

При анализе рынка недвижимости и оценке эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что каждый из сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности.

Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 – возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:

· Типа недвижимости;

· Местоположения недвижимости;

· Финансовой структуры инвестированного капитала.

Так, исследователи западного рынка недвижимости утверждают, что важнейшим фактором диверсификации управляемого риска является диверсификация по типам недвижимости.

Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей недвижимости показала, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направления:

· На основе сложившегося уровня занятости населения;

· На основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сложившегося уровня занятости предполагает группировку регионов страны по пяти признакам: циклическая занятость (изменения уровня занятости происходят в связи с изменениями макроэкономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость, недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая занятость, недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифицированная занятость и неопределенная занятость.

Диверсификация за счет различной финансовой структуры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преимущественной аренды до высокорискового – опционов на недвижимость.

2) Отрицательная корреляция ставок доходности активов.

Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до – 1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) – это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении. Например, исследователи рынков недвижимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных финансовых активов и ставками доходности инвестиций в недвижимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитанных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду многосемейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается минимальный уровень риска. Например, коэффициент корреляции ставок доходности активов А и Б равен – 1, т.е. если ставка доходности от актива А возрастет, то от актива Б – снизится.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, включают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения. Но главное, чтобы цели были известны перед началом процесса инвестирования.

Для успешного управления портфелем необходимо достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:

· Уровнем и стабильностью получаемых доходов;

· Семейным положением и индивидуальными предпочтениями инвесторов, а также возрастом и составом семьи;

· Величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);

· Возрастам и опытом инвестора;

· Отношением инвестора к риску.

Так, в зависимости от возраста предпочтение отдается определенному типу портфеля. Инвесторы старшего возраста ориентированы на получение текущего потока доходов, а более молодые инвесторы ориентированы на рост стоимости активов портфеля.

В зависимости от данных факторов ставятся цели формирования портфеля. Такими целями являются:

· Обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;

· Возрастание стоимости объектов недвижимости в краткосрочном или долгосрочном периодах;

· Защита от инфляции;

· Возможность получения налоговых льгот.

При формировании портфеля финансовых активов инвесторы, как правило, должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более, решить эти проблемы одновременно очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы решаются одновременно, что является одной из особенностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

· Потребности инвестора в получении текущих поступлений;

· Необходимость сохранения капитала;

· Требования к росту капитала.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска.

Следует ответить и на ряд вопросов:

· Насколько приемлем для конкретного управляющего портфелем данный уровень риска?

· Какую ставку доходности обеспечивает данная структура портфеля?

· Насколько обосновано соотношение между управляемой и неуправляемой частью активов портфеля?

Существует несколько методов определения уровня риска портфеля недвижимости. Рассмотрим два из них.

1. Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов:

n n

R= ^{∑ ∑ L j Dj Cj}

^{i=1 j=1}

где Lj – уровень ликвидности;

Dj – ставка доходности активов;

Cj – уровень стабильности получения доходов;

i – различные регионы;

j - типы недвижимости

Порядок проведения относительной оценки уровня риска портфеля активов отражен в Таблице 4.

Таблица 4. Оценка уровня риска портфеля.

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирования портфеля.

Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов на протяжении длительного периода времени, то этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1 или 100%.

2. Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уровень риска портфеля определяется как средневзвешенная.

Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей. Это снижение уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля Х рассчитывается по формуле:

Rx = aR_a + bR_b + zR_z ,

где R_a , R_b , R_z – соответствующие ставки доходности активов;

a , b , z – удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле:

σ_x = W ₁ ² σ ₁ ² + W ₂ ² σ ₂ ² + ρ_1,2 W ₁ W ₂ σ ₁ σ _2,

где W _1, W ₂ - удельные веса активов;

ρ_1,2 - коэффициенты корреляции активов,

ρ=

Из этого уравнения можно сделать вывод, что уровень риска портфеля – это прямая функция корреляции доходов активов, включенных в структуру портфеля. Поскольку стандартное отклонение как измеритель уровня риска является квадратным корнем из вариации, то чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности активов, тем ниже уровень неуправляемого риска портфеля.

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели – достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий. Важнейшее ограничивающее условие – стоимость привлеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

R = W_e ×R_e + W_d ×R_d (1- tax),

где W_e – доля собственного капитала инвестора в структуре капитала;

W_d – доля заемного капитала;

tax – ставка налога на прибыль.

При оценке привлекательности инвестиционных проектов в недвижимость используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков и показатели, рассчитанные на недисконтированной основе.

¨ На дисконтированной основе:

- Период окупаемости проекта (PP);

- Чистая текущая стоимость (NPV);

- Внутренняя ставка доходности (IRR);

- Модифицированная внутренняя ставка (MIRR);

- Ставка дохода финансового менеджмента(FMRR);

- Индекс доходности (PI);

- Техника Эллвуда.

¨ На недисконтированной основе:

- Период окупаемости проекта (РР);

- Валовой рентный мультипликатор (GMR);

- Общая ставка доходности (OAR);

- Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR);

- Показатель среднегодового дохода;

- Общие годовые поступления на собственный капитал;

- Чистый располагаемый доход (NSI);

- Бухгалтерская ставка доходности (ARR).

1.3. Управление портфелем недвижимости.

Стратегия управления портфелем недвижимости. Стоимость портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости. Определение систематической ошибки. Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управления.

Стратегия управления портфелем. В основе стратегии управления портфелем недвижимости лежат четко определенные цели формирования портфеля, приемлемого уровня доходности, соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Портфельная стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.

· сначала устанавливается приемлемый уровень риска,

· затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

· полученный портфель проверяется на эффективность

Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего, искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости, с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, то есть использование различных инструментов инвестирования в недвижимость

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

¨ Портфель, ориентированный на рост - портфель, который строится с расчетом на долгосрочное (или краткосрочное - в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов.

¨ Портфель, ориентированный на доход - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивиденды, проценты или арендная плата).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов, а на выходе - поведение показателей риска и доходности самого портфеля. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой этих показателей по сравнению с отдельными ценными бумагами. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа требуемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от одного года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров, и установить контрольные показатели, соответствующие долгосрочным целям развития. Необходимо отслеживать уровень допустимый риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно падение арендной платы, рост коэффициентов капитализации и падение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания определенного уровня ликвидности необходимы краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенный рост стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде. Кроме того целесообразно иметь в структуре портфеля различные инструменты инвестирования.

Если в нулевой момент стоимость объекта недвижимости равна V_0, а стоимость портфеля равна V_p = V_{1 +} V₂ ...+ V_{i =} Sⁿ _{i =1} V_{I ,} то в момент времени t+ n стоимость каждого отдельного актива может быть выше или ниже V₀ , точно также как и стоимость всего портфеля активов. Для определения динамики стоимости объектов доходной недвижимости и стоимости портфеля недвижимости необходимо учитывать следующие виды рисков:

¨ риск измененияожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;

¨ региональный риск;

¨ инфляционный риск;

¨ риск изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;

¨ риск изменения коэффициента капитализации;

¨ при использовании заемного капитала кредитный риск;

¨ риск снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должны привести к росту стоимости активов портфеля, поскольку стоимость недвижимости в период времени t₀ + nесть функция от ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска, инфляционного риска, изменений в налогообложении на капитал и на недвижимость, потока доходов от недвижимости.

Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются статистической зависимостью, то есть изменение одной из величин влечет изменение распределения другой величины, поскольку обе величины (например, стоимость актива и поток доходов) подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы общие для данных величин. Более точно данную зависимость можно определить как корреляционную, то есть при изменении одной из величин изменяется и среднее значение другой величины.

Необходимо учитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложения капитала в недвижимость является традиционным средством защиты от инфляции.

Влияние рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в Таблице 5:

Таблица 5. Влияние факторов риска на стоимость объектов недвижимости.

Необходимо учитывать, что стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.

Планирование доходности портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки (Таблица 6).

Формирование портфеля недвижимости проходит в несколько этапов:

¨ в соответствии с требованиями к требуемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;

¨ рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;

¨ рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости.

Таблица 6. Планирование ставки доходности портфеля недвижимости.

Планируемая доходность портфеля есть функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Обязательным этапом в управлении портфелем инвестиций в недвижимость является сравнение прогнозируемой ставки доходности каждого актива или портфеля с фактически полученной ставкой доходности. Если R_e (ожидаемая ставка доходности портфеля) отклоняется от фактически полученной ставки доходности R (R_e <R или R_e >R), то возникает систематическая ошибка - результат неполной и неточной информации, используемой при прогнозе ставке доходности. Величина систематической ошибки определяется как разность между R_e и R, то возможен как положительный сдвиг, так и отрицательный. В результате возникновения систематической ошибки возможна практически при любом проекте вложения капитала ситуация, когда считавшийся неприемлемым проект при положительном сдвиге за счет систематической ошибки окажется вполне выгодным и наоборот (при отрицательной систематической ошибке). Во избежание систематической ошибки необходима более полная, достоверная информация, получение которой связано с большими затратами. В силу этого рекомендуется сравнивать стоимость дополнительной информации (определяемой необходимой точностью расчета инвестиционного проекта) с затратами на ее получение. При использовании полной, своевременной и достоверной информации в процессе планирования ставки доходности портфеля систематической ошибке не будет.

Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управлении. Как было рассмотрено выше, базовая модель формирования портфеля активов содержит 3 основных элемента:

¨ определение возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций;

¨ определение целей и предпочтений инвестора;

¨ определение приемлемого уровня риска.

Возможности инвестора в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной собственного капитала инвестора, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости является внедрение системы рейтинга качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам. Например, офисную недвижимость необходимо оценивать в баллах по показателям: емкость рынка, местоположение, физическое состояние, качество потока доходов, структура формы собственности (определяемая в значительной степени инструментами инвестирования (право преимущественной аренды, гибридные обязательства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, опционы на недвижимость). Каждый из перечисленных показателей является комплексным, то есть определяется многими факторами. Например, при характеристике физического состояния офисной недвижимости необходимо учитывать ее соответствие современным требованиям противопожарной безопасности, необходимые современные технологии (наличие скоростных лифтов, системы воздухоочистки и тому подобное), наличие места для парковки автотранспорта.

При оценке качества потока доходов необходимо учитывать устойчивость, время поступления, величину потока доходов. Значение каждого показателя оценивается экспертом в баллах (от 0 до 10), а затем определятся, как средневзвешенная, итоговое значение, где весами является частота наблюдений данного значения. Чем выше полученный рейтинг качества объектов определенного типа недвижимости, тем большей инвестиционной привлекательностью данный объект обладает. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают высокую связь данных рейтингов с эффективностью различных типов недвижимости.

Оптимизация портфеля недвижимости может быть достигнута в два этапа:

Первый этап - среди набора возможных активов выявить группу набора активов, которая превосходит другие наборы, то есть эффективного набора. Эффективным набором является группа объектов недвижимости, которые c учетом специфики развития региона и его перспектив, и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности.

Для выделения эффективного набора необходимо разработать матричную систему индексации инвестиционной привлекательности по каждому типу доходной недвижимости .

Например, оценку инвестиционной привлекательности офисной недвижимости целесообразно проводить форме, отраженной в Таблице 7:

Таблица 7. Изменения среднегодовой ставки доходности офисной недвижимости по регионам (в % к инвестированному капиталу).

Следует обратить внимание, что при таком подходе объект недвижимости анализируется одновременно с его местоположением, что отражает специфику объектов недвижимости. В основе данной таблицы лежит группировка различных регионов страны по двум экономическим признакам:

¨ по основному виду производства в регионе;

¨ по уровню занятости трудоспособного населения в регионе.

Такой подход позволил выявить наиболее инвестиционно-привлекательные регионы по конкретному типу недвижимости. В России необходимо разработать матричную систему оценки инвестиционной привлекательности каждого типа коммерческой недвижимости, поскольку ее можно использовать не только для оценки инвестиционной привлекательности отдельных типов недвижимости, расположенной в конкретных географических регионах , но и рассматривать как основу для принятия решений - продавать данную недвижимость или удерживать ее в структуре портфеля определенное время.

Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковыми вложениями можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые являются практически безрисковыми, или право преимущественной аренды.

Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета - в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Диверсификация риска достигается лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов. Например, пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада характеризуется следующими показателями:

Пакет N 1 - индустриальной недвижимости в период промышленного спада.

Пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада включает крупные индустриальные регионы, для которых характерна циклическая занятость, отражающая изменение ситуации на макроуровне, циклическое избыточное вложение капитала на данные рынки недвижимости, восстановление состояния равновесия рынка недвижимости за счет резкого падения потока доходов в виде арендной платы и падения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Пакет офисной недвижимости в Северо-Западном регионе страны характеризуется, например, следующими данными:

Пакет N 2- офисной недвижимости в Северо - Западном регионе страны

При анализе пакета 2 видно, что в Северо-Западном регионе страны крайне низкий уровень занятости и деловой активности, не прогнозируется роста спроса на данный тип недвижимости и потому ожидается низкая ставка доходности. В ближайшей перспективе не ожидается оживления рынка недвижимости этого региона.

Аналогично составляются другие пакеты:

Пакет N3 - недвижимость под розничную торговлю в период промышленного спада.

Пакет N 4- жилой синдицированной недвижимости в период кризиса.

Пакет N 5- жилой синдицированной недвижимости в период промышленного развития.

Пакет N 6 - жилой синдицированной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет N 7 - офисной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет N 8 - индустриальной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет N 9 - многофункциональной недвижимости в свободной экономической зоне.

Качественное управление портфелем недвижимости предполагает расчет параметров доходности различных типов недвижимости по различным экономическим регионам ( классифицированных по шести параметрам),

по уровню занятости (по пяти параметрам) на различных стадиях промышленного цикла: кризис, депрессия, промышленное оживление и подъем.

В результате получим несколько матриц корреляции доходов от различных типов недвижимости (Таблица 8).

Таблица 8. Матрица корреляции доходов от офисной недвижимости в период промышленного спада.

( значение показателей условные)

Необходимо учитывать, что более низкий процент положительных и значительных коэффициентов корреляции предпочтительнее, чем более высокий процент.

На следующем этапе создается матрица корреляции различных пакетов (Таблица 9).

Таблица 9. Матрица корреляции пакетов

Представленные в таблице коэффициенты корреляций, стандартные отклонения и ожидаемые значения ставок доходности были выведены в стандартную модель средней вариации. Очевидно, что для инвестора доступна широкая комбинация уровней риска и ставок доходности, характерных для инвестиций в недвижимость.

Управление портфелем недвижимости в соответствии с ранее разработанными целями позволяет увеличивать ставку доходности портфеля при стабильном уровне риска.

Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов .

2.1. Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов.

Анализ региональных условий имеет в России довольно давнюю историю. Такой анализ проводился и при плановой экономике, в ходе учета региональных особенностей при определении показателей эффективности капитальных вложений, и в «постперестроечное» время – в ходе применения для оценки регионального инвестиционного климата различных, в основном зарубежных, методик (индексы Доу-Джонса, БЕРИ, промышленной активности, системы конъюнктурных опросов руководителей предприятий, методики Гарвардской школы бизнеса, Тейна-Уотерса, Котлера-Хейзлера, журналов «The Economist», «Fortune» , «Euromoney» и др.).

За последние годы появилось значительное количество отечественных или специально адаптированных к российским реалиям зарубежных методик оценки инвестиционной ситуации, складывающейся в различных регионах России. Сравнительный анализ новых методик и результатов их применения показал, что, несмотря на определенные позитивные сдвиги, достигнутые за последние годы в изучении и оценке инвестиционной ситуации в регионах РФ, в области оценки конкурентоспособности сдвиги происходят только в направлении оценки положения организаций и отдельных товаров. Оценка сравнительного положения регионов осуществляется по показателю инвестиционной привлекательности, что совершенно недостаточно для определения перспектив развития регионов, выделения тех из них, которые имеют высокий неиспользованный потенциал, а также «незаслуженно забытых» инвесторами, экспортерами товаров, людьми. Другими словами, в «рейтингах инвестиционной привлекательности» учитывается только привлекательность для инвесторов, что совершенно недостаточно, ибо «мигрируют» не только капиталы, но и другие ресурсы – товарные и трудовые, информационные и технологические.

Методики составления таких рейтингов предлагаются самые различные, и сложность их оценки состоит в том, что разработчики не дают детальных описаний предлагаемых методик. Однако, на основе имеющейся информации можно определить, что:

· в качестве исходной информации для составления рейтингов инвестиционной привлекательности используются статистические данные по развитию регионов, законодательные акты, имеющие отношение к регулированию инвестиционной деятельности, результаты региональных исследований и опросов, публикации в печати;

· при составлении практически всех рейтингов в той или иной степени используются экспертные оценки. Отечественные и иностранные эксперты привлекаются для формирования набора показателей, по которому будет оцениваться инвестиционная привлекательность региона и оценки весов этих показателей в результирующей интегральной оценке;

· в общем виде составление рейтинга включает следующие этапы:

Выбирается и обосновывается набор показателей, наиболее точно, по мнению экспертов, отражающих состояние инвестиционного комплекса региона;

Каждому показателю или группе однородных показателей присваиваются весовые коэффициенты, соответствующие его (их) вкладу в инвестиционную привлекательность региона:

Рассчитывается интегральная оценка инвестиционной привлекательности для каждого региона.

Рассмотрим следующие известные методы оценки инвестиционной привлекательности регионов РФ, разработанные отечественными и зарубежными специалистами:

1. Рейтинг субъектов федерации по условиям инвестирования, составляемый рейтинговым агентством “Эксперт РА”;

2. Рейтинг регионов РФ по их инвестиционной привлекательности, составляемый Экономическим департаментом Банка Австрии;

3. Рейтинговая оценка инвестиционного климата, описанная в работе;

4. Подход к оценке инвестиционной активности в регионах, основанный на категории “рыночная реакция региона”;

5. Подход к оценке общей инвестиционной привлекательности регионов.

По результатам анализа данных методов можно судить об основных существующих на сегодняшний день подходах к решению проблемы оценки инвестиционной привлекательности регионов РФ.

Методы 1,2,3 предусматривают необходимость формирования неизменного набора показателей и регулярного расчета на его основе интегральной оценки, характеризующей состояние инвестиционного климата регионов и их привлекательность для потенциальных инвесторов. Их преимущество заключается в возможности прослеживать динамику хозяйственных, экономических, социальных и иных региональных процессов на основании неизменного набора критериев. Этим методом пользуются известные рейтинговые агентства и в ряде случаев можно говорить о том, что использование одного и того же набора критериев оценки из года в год оправдывает себя. Так как такие рейтинги с течением времени становятся универсальными индикаторами при оценке состояния экономик государств и региональных образований. Очевидной трудностью является подбор и обоснование эффективности использования конкретного набора критериев оценки. Также представляет известную сложность интерпретация результатов, полученных в результате оценки. Не всегда за итоговым интегральным значением можно увидеть причинно-следственные связи и тенденции развития регионального инвестиционного комплекса.

Результаты рейтинговых оценок представляются по-разному. В случае с исследованием агентства “Эксперт РА” итогом работы стала матрица распределения регионов России по условиям инвестирования, где по вертикали вводилась классификация по уровню инвестиционного риска, а по горизонтали - по инвестиционному потенциалу. Таким образом, все регионы распределялись по следующим 9-ти группам:

1. Высокий потенциал - незначительный риск.

2. Высокий потенциал - умеренный риск.

3. Высокий потенциал - высокий риск.

4. Средний потенциал - незначительный риск.

5. Средний потенциал - умеренный риск.

6. Средний потенциал - высокий риск.

7. Низкий потенциал - незначительный риск.

8. Низкий потенциал - умеренный риск.

9. Низкий потенциал - высокий риск.

В исследовании Экономического департамента Банка Австрии, каждый регион получал три оценки:

1. Генеральный рейтинг, полученный из расчета оценок групп показателей с учетом их весового коэффициента.

2. Место региона в РФ в соответствии с полученной оценкой инвестиционной привлекательности.

3. Определение инвестиционной ситуации в регионе как относящейся к одному из следующих классов:

· 1-ый класс - благоприятная ситуация для вложения капиталов;

· 2-ой класс - относительно благоприятная ситуация;

· 3-ий класс - противоречивая ситуация;

· 4-ый класс - неблагоприятная ситуация;

· 5-ый класс - серьезно неблагоприятная ситуация;

· 6-ой класс - опасная для вложения капиталов ситуация.

Метод 3 предполагает рассмотрение инвестиционного регионального климата во взаимосвязи с типом воспроизводства, присущим тому или иному региону. Так расширенному типу воспроизводства соответствует благоприятный инвестиционный климат; деградационному - неблагоприятный; в отношении же сужающегося по причине структурной перестройки воспроизводства невозможно вынести однозначного решения, не рассматривая конкретной ситуации.

Возможен многоуровневый подход к оценке инвестиционного климата (общенациональный, региональный и внутрирегиональный уровень).

Вся совокупность оцениваемых факторов и условий разделена на 2 значимые группы:

1. Обобщенные показатели социально-экономического потенциала региона.

1.1 Индикаторы уровня экономического развития:

· Индикаторы производственного потенциала (производительность труда, доля в валовом продукте, степень спада производства описываемая индексами физических объемов производства и капитальных вложений);

· Индикаторы финансового потенциала (валовая прибыль предприятий, уровень дебиторской/кредиторской задолженности, доля собственных доходов в региональном бюджете, бюджетная обеспеченность населения);

· Трудовой потенциал (уровень занятости населения, уровень полной или частичной безработицы, доля лиц с высшим и средним специальным образованием в общей численности безработных, доля молодежи в общей численности безработных, механический прирост трудоспособного населения);

· Индикаторы “точек роста” (Удельный вес природно-ресурсного потенциала района в РФ и степень подготовленности его запасов к промышленному освоению, удельный вес свободных производственных мощностей на действующих предприятиях, доля экспортно-ориентированных производств в валовом доходе района);

1.2 Уровень жизни населения:

· Индикаторы реальных доходов населения;

· Индикаторы уровня развития инвестиционной сферы (рекомендуемые показатели количества потребительских корзин, приобретаемых на текущие денежные доходы в расчете на душу населения; уровень обеспеченности жильем и другими объектами и услугами социальной сферы).

2. Система индикаторов инвестиционных рисков.

2.1 Уровень рыночных институционных преобразований (наличие финансовой инфраструктуры, нормативно-правовой базы аккумулирования финансовых средств на территории региона);

2.2 Уровень комфортности территории.

· Количественные оценки (удорожание потребительской корзины, удорожание затрат на содержание и строительство объектов социальной сферы в сравнении со средними показателями в РФ, доля расходов бюджета на компенсацию удорожания стоимости жизни населения)

· Балльные оценки биоклиматических условий, инфраструктурной доступности, заселенности территорий

2.3 Экологические индикаторы:

· Плотность распределения вредных выбросов или загрязнений территории в расчете на единицу площади, наличие экологических ниш в регионе или, наоборот, территорий экологического бедствия;

· Необходимые затраты на компенсацию ущерба, нанесенного окружающей среде в результате хозяйственной деятельности;

Доля отчужденных под промышленное освоение охотничьих угодий, сельхозугодий, пастбищ в общем балансе земель сельскохозяйственного назначения.

2.4 Социально-политическая стабильность:

· Относительный к общему по РФ уровень и динамика преступности в регионе;

· Наличие межнациональных конфликтов;

· Политические предпочтения населения на выборах представительных органов власти;

· Соотношение численности фракций и политических партий в органах власти;

· Дифференциация населения региона по уровню доходов.

Отличительной особенностью первых трех методов является то, что все они используют группировку показателей оценки по инвестиционным потенциалам и рискам. Метод 3 отличается от первых двух использованием особого инструментария, а именно статистического кластерного анализа.

Метод 4 основан на учете различий “стартовых условий” вхождения регионов в рынок, специфики промышленной и природно-ресурсной базы, а также уровня жизни населения. Метод позволяет идентифицировать совокупности факторов, предопределивших различия в глубине спада инвестиций по регионам и качественные изменения в инвестиционной сфере. Обобщенно последствия влияния данных факторов можно определить как рыночную реакцию регионов на проводимые реформы.

Предполагается, что положительная рыночная реакция означает активное формирование предпосылок для оздоровления инвестиционного климата. Напротив, слабая рыночная реакция является причиной подавленности инвестиционных мотиваций в достаточно длительной перспективе.

2.2. Недостатки методов оценки инвестиционной привлекательности регионов .

Основными недостатками названных исследований инвестиционной привлекательности российских регионов являются:

- неоднозначная трактовка самого понятия "инвестиционный климат";

- ограниченность набора учитываемых показателей;

- отсутствие учета законодательных условий инвестирования, особенно регионального законодательства;

- слабая обоснованность принципов агрегирования десятков отобранных показателей оценки;

- эпизодичность проведения анализа: как правило, это однократные исследования различных коллективов, осуществляемые на ту или иную дату;

- исследования охватывают не весь круг конституционных субъектов Федерации, имеющих собственную законодательную базу и отдельные бюджеты.

Отечественные ученые до сих пор не пришли к единому мнению не только о том, как оценивать инвестиционную привлекательность регионов, но и о том, что это такое.

Например, 3. Котляр и М. Акимов под "инвестиционной привлекательностью регионов" понимают распределение фактических объемов привлеченных в регионы инвестиций.

Иногда оценка инвестиционной привлекательности регионов проводится по ограниченному набору или даже по одному показателю. Существует и противоположный подход, когда десятки и сотни показателей, характеризующих регион, механически агрегируются в один, смысл которого уловить непросто.

За последние годы появилось значительное количество отечественных или специально адаптированных к российским реалиям зарубежных методик оценки инвестиционной ситуации, складывающейся в различных регионах России. Сравнительный анализ новых методик и результатов их применения показал, что, несмотря на определенные позитивные сдвиги, достигнутые за последние годы в изучении и оценке инвестиционной ситуации в регионах РФ, в области оценки конкурентоспособности сдвиги происходят только в направлении оценки положения организаций и отдельных товаров. Оценка сравнительного положения регионов осуществляется по показателю инвестиционной привлекательности, что совершенно недостаточно для определения перспектив развития регионов, выделения тех из них, которые имеют высокий неиспользованный потенциал, а также «незаслуженно забытых» инвесторами, экспортерами товаров, людьми. Другими словами, в «рейтингах инвестиционной привлекательности» учитывается только привлекательность для инвесторов, что совершенно недостаточно, ибо «мигрируют» не только капиталы, но и другие ресурсы – товарные и трудовые, информационные и технологические.

Общими ограничениями существующих методов оценки инвестиционной привлекательности регионов РФ является их излишняя “жесткость”. У эксперта, пользующегося тем или иным методом, отсутствует возможность введения в процедуру оценки новых и/или исключения, предлагаемых разработчиком, факторов или их групп. Также разработчики ограничивают пользователя рамками стандартных расчетных процедур.

В настоящее время рыночную реакцию практически невозможно описать количественно, но вполне реально на основе экспертных подходов оценить ее с качественных позиций и использовать как основополагающий критерий при ранжировании регионов. В результате удается избежать привлечения множества не всегда достоверных показателей и максимально ограничить число формируемых групп регионов. В свою очередь, это будет способствовать повышению обоснованности и надежности мер государственного регулирования инвестиционной деятельности, результативности их реализации на практике.

Рыночную реакцию можно определить по наличию ряда элементов. Для удобства использования при ранжировании регионов по степени благоприятности инвестиционного климата их можно сгруппировать следующим образом:

1. Стартовые условия вхождения регионов в рынок характеризуют сложившиеся к началу проведения реформ объективные и субъективные предпосылки, способствующие или препятствующие трансформационным процессам. К таким условиям относятся:

· особенности отраслевой специализации региона (например: добывающая или обрабатывающая);

· наличие экспортного потенциала (например: топливно-энергетических ресурсов или иных полезных ископаемых, котирующихся на мировом рынке);

· территориальная удаленность и транспортная освоенность (например: близость к границам, регионам потребителям продукции или добываемого сырья, регионам поставщикам и т.д.);

· интеллектуальный и инновационный потенциал (включая невостребованный) и его соответствие целям развития региона;

· уровень развития социальной сферы и потенциальные возможности региона в области ее совершенствования с целью обеспечения нормального воспроизводства трудовых ресурсов;

состояние производственного потенциала и сложившийся уровень инвестиционной активности (объемы инвестиций и качественные характеристики инвестиционной деятельности).

2. Оценка стратегии и тактики проведения реформ на региональном уровне с выделением направлений специальной федеральной поддержки отдельных регионов невозможна без изучения следующих важнейших параметров:

· особенностей рыночного реформирования экономики регионов (например: системы федеральных налоговых льгот и преференций на региональном уровне, включая особый режим разграничения полномочий);

· динамики рыночных преобразований, в том числе складывающейся под воздействием как стартовых условий вхождения в рынок, так и создания благоприятной среды для проведения реформ;

· практики централизованной инвестиционной помощи и системы государственных инвестиционных приоритетов как основы рыночной поддержки регионов со стороны центра, ускорения (замедления) темпов рыночных преобразований;

· политико-экономической ситуации в регионах и ее влияния на ход реализации стратегии реформ;

· причин и последствий социальной напряженности, а также используемых методов ее смягчения на региональном уровне.

3. От результативности реформ и степени адаптации регионов к рыночным отношениям зависят их место в рыночном производстве, уровень готовности к дальнейшим преобразованиям и перспективы изменения инвестиционного климата. При этом необходимо учитывать следующие факторы:

· преобразование форм собственности и их влияние на инвестиционный климат;

· тенденции формирования и развития бюджетной системы, финансов хозяйствующих субъектов, а также финансовых рынков;

· склонность производителей к обновлению основного капитала, степень и результативность регулирования обусловливающих ее факторов на федеральном и региональных уровнях;

· привлекательность региона для независимых, в том числе зарубежных, инвесторов (уровень инфляции, структура вложения капитала, политика протекционизма);

· влияние процесса реформирования федеративных отношений на ход социально-экономических преобразований в регионах с выделением собственно инвестиционной сферы.

По финансовому потенциалу в России лидируют Москва, Ханты-Мансийский АО, Красноярский край, Самарская и Московская области. Их доли в финансовом потенциале России составляют, соответственно, 13,92%; 7,31%; 6,76%; 4,09% и 4,08%.

Оценка фактических показателей потенциала (удельный вес региона в России) и риска (величина риска в сравнении со среднероссийским) показало высокую дифференциацию инвестиционных условий регионов.

Вне конкуренции для инвесторов являются Москва и Санкт-Петербург, обладающих максимальным потенциалом и минимальным риском. В первой десятке по инвестиционному потенциалу находятся 6 из 8 регионов-доноров федерального бюджета. Последние места занимают автономные округа и область, слаборазвитые республики. В наибольшей степени увеличили свой рейтинг два главных ресурсных и экспортоориентированных региона, - Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский АО.[1]

Самый низкий инвестиционный риск имеет Санкт-Петербург, затем следуют Москва, Белгородская область, Татарстан и Новгородская область. В наибольшей степени снизили инвестиционный риск Вологодская и Ростовская области, Ханты-Мансийский автономный округ, Чувашия и Мордовия.

Инвестиционная рисковость является "ахиллесовой пятой" не только всей России и абсолютно всех регионов, - нет ни одного региона, где бы все составляющие риска имели бы значение ниже среднего по России.

Можно констатировать дальнейшее расслоение между регионами по степени благоприятности инвестиционного климата. В отрыв уходят Москва и Санкт-Петербург, за ними следуют 10-12 регионов с высоким потенциалом и низким риском. Не более 20-25 регионов следует рассматривать как потенциальные "полюса роста" российской экономики. Они образуют своего рода "каркас" территориальной структуры хозяйства страны и могут в перспективе выступить в роли интеграторов процесса укрупнения субъектов федерации.

Напротив, подавляющее большинство российских регионов образуют "проблемную зону", выход из которой следует искать совместными усилиями региональных властей и инвесторов. К ним относится большинство "национально-территориальных" субъектов федерации.

Как показывает зарубежный опыт, оценка инвестиционного климата регионов должна постоянно совершенствоваться как в методическом, так и в содержательном отношении. Методики, изложенные в работе, открыты и восприимчивы к такого рода модификациям. На основе отдельных составляющих комплексной оценки возможно проведение более глубокого анализа отдельных видов риска, потенциала и инвестиционного законодательства. С помощью данного подхода можно проводить оценку инвестиционного климата регионов относительно развития отдельных отраслей хозяйства и применительно к интересам конкретных инвесторов.

Следует заметить, что сравнительная оценка инвестиционного климата регионов не позволяет достаточно корректно сделать вывод о том, на сколько мест выше или ниже можно поставить тот или иной регион относительно места самого государства в межстрановой шкале инвестиционной привлекательности.

2.3. Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы.

Инвестиционная привлекательность г.Москвы, по сравнению с другими российскими регионами, не вызывает сомнений, поэтому, в данном случае, мы ограничимся характеристикой и оценкой рейтингового агентства «Эксперт РА».

Географическое положение . Москва расположена в междуречье Оки и Волги, в центре Московской области. Граница Москвы проходит в основном по Московской кольцевой автомобильной дороге.

Природные условия . Климат умеренно континентальный; средняя температура января -10 градусов, средняя температура июля +17 градусов, количество осадков — 450—650 мм в год. Главная река — Москва.

Население. Численность населения Москвы — 10 млн. 357 тыс. жителей. Несмотря на формальное доминирование русских (более 90%, по официальным данным), Москву можно считать многонациональным городом из-за значительного числа временно пребывающих в ней иногородних и иностранных граждан. Москва является центром крупнейшей в России городской агломерации. Несмотря на снижение численности зарегистрированного населения, демографические показатели в городе стали улучшаться: снизилась смертность, стабилизировался уровень рождаемости.

Статус Москвы . Москва является особым субъектом федерации — городом республиканского подчинения и одновременно столицей России. Высший представительный орган власти — Московская городская дума. Исполнительную власть осуществляют администрация города Москвы и правительство Москвы во главе с мэром, премьером правительства. Москва делится на 10 административных округов, а те в свою очередь состоят из муниципальных округов. В административное подчинение Москвы входят город Зеленоград (одновременно является административным округом) и три поселка городского типа.

Экономические преимущества и недостатки . Выгодное центральное экономико-географическое положение Москвы в России вот уже более 500 лет является главным фактором ее развития. В административных границах города и частично Московской области созданы и развиваются 4 свободные экономические зоны: «Технополис Зеленоград», зона свободной торговли «Шереметьево» (аэропорт Шереметьево), свободные таможенные зоны «Московский франко-порт» (аэропорт Внуково) и «Франко-порт терминал» (Западный речной порт).

Трудности связаны с перегруженностью города непрофильными производствами (автомобилестроение, металлургия). Остро стоят также транспортные и экологические проблемы. Определенную угрозу социальной стабильности создает значительное имущественное расслоение населения.

Специализация . Москва — крупнейший управленческий, финансовый, банковский, торговый, научный и культурный центр России. Здесь сосредоточены офисы почти всех ведущих российских компаний. Это также крупный транспортный узел, в котором сходятся 11 линий железных дорог, 13 автомобильных дорог, имеется 3 речных порта, 4 аэропорта (Внуково, Домодедово, Шереметьево, Быково). В городе сконцентрированы крупнейшие мощности строительной индустрии.

Основные отрасли промышленности : машиностроение — аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение, электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность, приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность. Из предприятий других отраслей можно выделить металлургическую (завод «Серп и молот»), химическую и нефтеперерабатывающую промышленность; производство стройматериалов. Москва — крупнейший производитель электроэнергии в европейской части России. Предприятия, зарегистрированные в Москве, занимают монопольное положение в России по производству 22 видов продукции и услуг.

Инвестиционный рейтинг регионов – 1В (Высокий потенциал – умеренный риск).

Предпринимательский климат городов России – А++ (Максимально благоприятные условия для бизнеса. Предприниматели и инвесторы в полной мере используют преимущества благоприятных условий деятельности).

Кредитный рейтинг регионов – А++ (Высокий уровень надежности. Риск несвоевременного выполнения обязательств минимальный).

Глава 3. Формирование портфеля недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности .

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя рынок офисной недвижимости, рынок складской и рынок торговой недвижимости.

По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости вырос на 15,8% в натуральном выражении (Таблица 10).

Таблица 10. Динамика объема рынка качественной коммерческой недвижимости в натуральном выражении в Москве, млн.кв.м, 2003-2007.

Источник: оценка «Экспресс-Обзор»

Рынок растет преимущественно за счет торговой недвижимости, предложение которой увеличилось в 2007 году почти на 42%. Для сравнения, рост рынка офисной недвижимости составил менее 10%, а складской недвижимости – менее 20%.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что ее доля сокращается – за 4 года она сократилась почти на 12 процентных пунктов за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. В 2007 году доля офисной недвижимости составила 61% от общей площади объектов, предлагаемых на рынке коммерческой недвижимости.

Из основных тенденций рынка офисной недвижимости можно выделить децентрализацию (растет динамика ввода в эксплуатацию офисных объектов в спальных районах, на севере города, за МКАДом и Подмосковье) и увеличение сделок по субаренде.

В ближайшие два года объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за 4 года практически не изменилась. Девелоперы складских комплексов в большей степени нацелены на строительство площадок класса А – их доля в структуре ввода в эксплуатацию новых объектов последние 4 года неуклонно возрастала и увеличилась на 11,1 процентных пунктов. Данная тенденция продолжит свое развитие и в ближнесрочной перспективе – вплоть до 2009 года. Складские комплексы классов C и в не строятся.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный и пока самый маленький в структуре рынка коммерческой недвижимости. Но уже к 2009 году его доля вплотную приблизится к значению удельного веса складской недвижимости. Также из тенденций можно отметить децентрализацию данного сегмента. Значительная часть застройки приходится на малоосвоенные районы, такие как восток и юго-восток Москвы. Столь высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Таблица 11. Структура рынка качественной коммерческой недвижимости по сегментам в % в г. Москве, 2004-2009.

Источник: Исследование GVA Sawyer

Таблица 12. Структура рынка коммерческой недвижимости по сегментам в натуральном выражении в г. Москве, 2004-2009

Источник: Исследование GVASawyer

По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2007 году в Москве было введено в эксплуатацию 3,171 млн. кв. м новых объектов коммерческой недвижимости, что на 29,65% больше аналогичного показателя 2006 года.

В 2007 году рынок коммерческой недвижимости увеличился, в первую очередь, за счет складской недвижимости, ввод в эксплуатацию новых площадей которой увеличился на 44%. Для сравнения, ввод в эксплуатацию новых площадей торговой недвижимости вырос на 26,3%, а офисной недвижимости - 25,3%.

Таблица 13. Динамика объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в Москве, млн.кв.м, 2004-2009

Источник: Исследование GVASawyer

Как и в общей структуре рынка коммерческой недвижимости, так и в структуре введенных в 2007 году новых объектов коммерческой недвижимости первое место заняла офисная недвижимость - 38,8% от общей площади ввода новых объектов. На втором месте расположилась торговая недвижимость. Ее доля составила 37,8%. В общей структуре рынка торговая недвижимость заняла третье место. На долю новых объектов складской недвижимости пришлось 23,4%.

По сравнению с уровнем 2004 года, доля введенных объектов офисной недвижимости сократилась на 8,8 п.п., доля введенных объектов складской недвижимости увеличилась на 2,1% п.п., а торговой недвижимости – на 6,7% п.п.

Таблица 14. Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в % в г. Москве, 2004-2007.

Источник: оценка «Экспресс-Обзор»

По итогам 2007 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,23 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 742 тыс. кв. м – складской недвижимости и 1,2 млн. кв. м - торговой недвижимости.

По итогам 2008 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,842 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 534 тыс. кв. м. – складской недвижимости и 710 тыс. кв. м. /396 (GLA) тыс. кв. м. - торговой недвижимости.

По итогам 2009 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,853 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 746 тыс. кв. м. – складской недвижимости и 978 тыс. кв. м. /518 (GLA) тыс. кв. м. - торговой недвижимости.

Таблица 15. Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в г. Москве, 2004-2009.

Источник: оценка «Экспресс-Обзор»

Прогноз объема рынка коммерческой недвижимости в натуральном выражении получен путем суммирования его сегментов: объема рынка офисной недвижимости, объема рынка складской недвижимости и объема рынка торговой недвижимости в 2010 и 2011 гг.

По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2010 году объем рынка коммерческой недвижимости увеличится на 17,15% и составит 27,22 млн. кв. м. В 2011 году объем рынка вырастет на 18,6% и достигнет 32,28 млн. кв. м.

Существенное влияние на рост рынка коммерческой недвижимости окажет торговая недвижимость, объем рынка которой вырастет в 2010 году почти на 35%, а в 2011году – чуть больше, чем на 30%.

Для сравнения, в 2010 году объем рынка офисной недвижимости увеличится на 10,75%, а складской недвижимости – на 21,05%. В 2011 году прирост объема рынка офисной недвижимости составит 12%, складской – 25,3%.

В 2010 году наибольшая доля в структуре рынка коммерческой недвижимости будет принадлежать офисной недвижимости – 57,9%. Доля складской недвижимости составит 21,9%. Торговая недвижимость займет 20,2% от всего объема рынка.

В 2011 году ситуация в структуре рынка коммерческой недвижимости не сильно изменится. Доля офисной недвижимости уменьшится до 54,7%. Доля складской недвижимости увеличится в общей структуре рынка коммерческой недвижимости до 23,1%, а доля торговой недвижимости – до 22,2%.

В 2008 году объем рынка офисной недвижимости составит 15,76 млн. кв. м, объем рынка складской недвижимости – 5,96 млн. кв. м, объем рынка торговой недвижимости – 5,5 млн. кв. м.

По итогам 2009 года объем рынка офисной недвижимости достигнет 17,64 млн. кв. м, объем рынка складской недвижимости – 7,47 млн. кв. м, объем рынка торговой недвижимости – 7,17 млн. кв. м.

Оценка объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости получена путем расчета абсолютных приростов за 2008 - 2009 гг.

По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2008 году в Москве будет введено в эксплуатацию 3,985 млн. кв. м новых объектов коммерческой недвижимости, что на 25,67% больше аналогичного показателя за 2007 год.

В 2009 году общая площадь введенных новых объектов коммерческой недвижимости составит 5,063 млн. кв. м, увеличившись по сравнению с уровнем 2008 года на 27,05%.

Как и в общей структуре рынка коммерческой недвижимости, так и в структуре введенных в 2008 году новых объектов коммерческой недвижимости первое место займет офисная недвижимость с долей 38,4% от общей площади введенных объектов. На втором месте будет находиться торговая недвижимость. Ее доля составит 35,6%. Доля новых объектов складской недвижимости составит 26%.

В 2009 году доля офисной недвижимости в общем объеме ввода новых объектов коммерческой недвижимости составит 37,2%, доля торговой недвижимости – 32,9%, доля складской недвижимости – 29,8%.

По итогам 2009 году в Москве будет введено в эксплуатацию 1,89 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 1,51 тыс. кв. м – складской недвижимости и 1,67 млн. кв. м - торговой недвижимости.

Таким образом, по оценке компании «Экспресс-Обзор»,

в 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости увеличился на 16% и составил 23,23 млн. кв. м. На долю офисной недвижимости пришлось 61,2% от всего объема рынка, на долю складской – 21,2%, а на долю торговой – 17,6%.

Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости составила в 2007 году 3,2 млн. кв. м. Объекты офисной недвижимости заняли 39%, складской недвижимости – 23%, торговой недвижимости – 38%.

В 2008 году объем рынка коммерческой недвижимости составит 27,24 млн. кв. м, увеличившись на 17,25%. Объем рынка офисной недвижимости составит 58% от общей площади коммерческой недвижимости, торговой недвижимости – 20%, складской – 22%.

Всего будет введено в эксплуатацию 4 млн.кв. м, в том числе 38% объектов офисной недвижимости, 26% объектов складской недвижимости, 35% - торговой недвижимости.

По итогам 2009 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет 32,3 млн. кв. Структура рынка коммерческой недвижимости будет выглядеть следующим образом: на долю офисов придется 55%, на долю складов – 23%, на торговые площади – 22%.

Общая площадь новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году, составит 5 млн. кв. м (офисы – 37%, склады – 30%, торговые центры – 33%).

3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.

Для расчетов нам необходимы следующие исходные данные:

· Среднегодовые ставки арендной платы в расчете на 1 кв.м общей площади по типам недвижимости;

· Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади по типам недвижимости;

· Коэффициенты вакантных площадей (% свободных площадей) по типам недвижимости.

Таблица 22. Исходные данные для расчета показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.

Примечание: Данные приведены без учета НДС

Источники: Praedium, Colliers International, Knigh Frank.

Таблица 23. Расчет чистого операционного дохода по офисной недвижимости класса «А».

Таблица 24. Расчет чистого операционного дохода по офисной недвижимости класса «В».

Таблица 25. Расчет чистого операционного дохода по складской недвижимости класса «А» .

Таблица 25-2. Расчет чистого операционного дохода по складской недвижимости класса «В».

Таблица 26. Расчет чистого операционного дохода по торговой недвижимости.

Общая ставка доходности (OAR) рассчитывается делением чистого операционного дохода на продажную стоимость объекта недвижимости.

Таблица 27. Расчет общей ставки доходности по типам недвижимости.

Таблица 28. Средние ставки доходности по типам недвижимости.

Для оценки целесообразности вложений в те или иные типы недвижимости необходимо рассчитать ряд показателей, таких как:

Cov – ковариация, характеризующая линейную зависимость ставок доходности различных типов недвижимости:

σ² – дисперсия, отражающая отклонение конкретных ставок доходности от средней ставки доходности:

σ

ρ – коэффициент корреляции, отражающий степень и направленность взаимосвязи между ставками доходности различных типов недвижимости:

ρ=

CV – коэффициент вариации, отражающий соотношение уровня риска и ставки доходности:

CV = σ/ Ȓ

Для удобства сведем данные по ставкам доходности в одну таблицу:

Таблица 29. Ставки доходности по типам недвижимости.

Итак, рассчитываем дисперсию (σ² ) и стандартные отклонения (σ) распределения доходности активов различных типов недвижимости.

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов офисной недвижимости класса «А»:

σ² _оА =((12,53-10,5)² +(10,74-10,5)² +(9,08-10,5)² +(8,38-10,5)² +(11,5-10,5)² +(11,0-10,5)² )/6-1= 11,939/5 = 2,388

σ_оА = 1,545

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов офисной недвижимости класса «В»:

σ² _оВ =((14,69-11,8)² +(12,26-11,8)² +(10,23-11,8)² +(9,17-11,8)² +(12,5-11,8)² +(12,0-11,8)² )/6-1= 18,476/5=3,695= 3,695

σ_оВ = 1,922

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов складской недвижимости класса «А»:

σ² _сА =((16,0-13,66)² +(13,5-13,66)² +(12,5-13,66)² +(12,0-13,66)² +(14,5-13,66)² +(13,5-13,66)² ) /6-1= 10,334/5 = 2,067

σ_сА = 1,438

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов складской недвижимости класса «В»:

σ² _сВ =((15,0-12,9)² +(13,0-12,9)² +(12,0-12,9)² +(11,5-12,9)² +(13,5-12,9)² +(12,5-12,9)² ) /6-1= 7,71/5 = 1,542

σ_сВ = 1,242

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов торговой недвижимости:

σ² _т =( (15,93-15,2)² +(14,83-15,2)² +(16,08-15,2)² +(18,94-15,2)² +(13,0-15,2)² +(12,5-15,2)² )/6-1= 27,561/5 = 5,512

σ_т = 2,348

Таблица 30. Дисперсия и стандартное отклонение по типам недвижимости.

Как было сказано выше,σ характеризует уровень риска инвестирования в каждый из активов. Как видно из приведенных значений, наименьший уровень риска инвестирования в складскую, а наиболее высокий – в торговую недвижимость.

Для оценки уровня риска на единицу доходности рассчитываем коэффициенты вариаций (CV) для различных типов недвижимости:

1) Расчет коэффициента вариации для офисной недвижимости класса «А»:

CV_оА =1,545/10,5= 0,154

2) Расчет коэффициента вариации для офисной недвижимости класса «В»:

CV_оВ = 1,922/ 11,8 = 0,163

3) Расчет коэффициента вариации для складской недвижимости класса «А»:

CV_{c А} = 1,438/ 13,66 = 0,105

4) Расчет коэффициента вариации для складской недвижимости класса «В»:

CV_{c В} = 1,242/ 12,9 = 0,096

5) Расчет коэффициента вариации для торговой недвижимости:

CV_т = 2,348/15,2 = 0,154

Таблица 31. Коэффициенты вариации по типам недвижимости.

Что же касается уровня риска на единицу доходности по типам недвижимости, то в этом смысле у офисной недвижимости класса «В» самый высокий уровень риска, а у складской недвижимости класса «В» – самый низкий.

Сводим в таблицу все полученные данные:

Таблица 32. Показатели эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.

Далее рассчитываем ковариацию между активами:

- офисной недвижимости класса «А» и офисной недвижимости класса «В»:

Cov_(оА,оВ) = ((12,53-10,5) × (14,69-11,8) + (10,74-10,5) × (12,26-11,8) + (9,08-10,5) × (10,23-11,8) + (8,38-10,5) × (9,17-11,8) + (11,5-10,5) × (12,5-11,8) + (11,0-10,5) × (12,0-11,8) ) /6-1= 14,582/5 = 2,916

- офисной недвижимости класса «А» и складской недвижимости класса А:

Cov_(оА,сА) = ((12,53-10,5) × ( 16,0-13,66) + (10,74-10,5) × ( 13,5-13,66) + (9,08-10,5) × ( 12,5-13,66) + (8,38-10,5) × ( 12,0-13,66) + (11,5-10,5) × ( 14,5-13,66) + (11,0-10,5) × ( 13,5-13,66) ) /6-1= 10,638/5 = 2,128

- офисной недвижимости класса «А» и складской недвижимости класса В:

Cov_(оА,сВ) = ((12,53-10,5) × ( 15,0-12,9) + (10,74-10,5) × ( 13,0-12,9) + (9,08-10,5) × ( 12,0-12,9) + (8,38-10,5) × ( 11,5-12,9) + (11,5-10,5) × ( 13,5-12,9) + (11,0-10,5) × ( 12,5-12,9) ) /6-1= 8,933/5 = 1,787

- офисной недвижимости класса «А» и торговой недвижимости:

Cov_(оА,т) = ((12,53-10,5) × (15,93-15,2) + (10,74-10,5) × (14,83-15,2) + (9,08-10,5) × ( 16,08-15,2) + (8,38-10,5) × ( 18,94-15,2) + (11,5-10,5) × ( 13,0-15,2) + (11,0-10,5) × ( 12,5-15,2) ) /6-1= 11,335/5 = -2,267

- офисной недвижимости класса «В» и складской недвижимости класса «А»:

Cov_(оВ,сА) = (( 14,69-11,8) × ( 16,0-13,66) + ( 12,26-11,8) × ( 13,5-13,66) + ( 10,23-11,8) × ( 12,5-13,66) + ( 9,17-11,8) × ( 12,0-13,66) + ( 12,5-11,8) × ( 14,5-13,66) + ( 12,0-11,8) × ( 13,5-13,66) ) /6-1= 13,432/5 = 2,686

- офисной недвижимости класса «В» и складской недвижимости класса «В»:

Cov_(оВ,сВ) = (( 14,69-11,8) × ( 15,0-12,9) + ( 12,26-11,8) × ( 13,0-12,9) + ( 10,23-11,8) × ( 12,0-12,9) + ( 9,17-11,8) × ( 11,5-12,9) + ( 12,5-11,8) × ( 13,5-12,9) + ( 12,0-11,8) × ( 12,5-12,9) ) /6-1= 11,55/5 = 2,31

- офисной недвижимости класса «В» и торговой недвижимости:

Cov_(оВ,т) = (( 14,69-11,8) × ( 15,93-15,2) + ( 12,26-11,8) × ( 14,83-15,2) + ( 10,23-11,8) × ( 16,08-15,2) + ( 9,17-11,8) × ( 18,94-15,2) + ( 12,5-11,8) × ( 13,0-15,2) + ( 12,0-11,8) × ( 12,5-15,2) ) /6-1= - 11,358/5 = -2,272

- складской недвижимости класса «А» и складской недвижимости класса «В»:

Cov_(сА,сВ) = (( 16,0-13,66) × ( 15,0-12,9) + ( 13,5-13,66) × ( 13,0-12,9) + ( 12,5-13,66) × ( 12,0-12,9) + ( 12,0-13,66) × ( 11,5-12,9) + ( 14,5-13,66) × ( 13,5-12,9) + ( 13,5-13,66) × ( 12,5-12,9) ) /6-1= 8,834/5 = 1,767

- складской недвижимости класса «А» и торговой недвижимости:

Cov_(сА,т) = (( 16,0-13,66) × ( 15,93-15,2) + ( 13,5-13,66) × ( 14,83-15,2) + ( 12,5-13,66) × ( 16,08-15,2) + ( 12,0-13,66) × ( 18,94-15,2) + ( 14,5-13,66) × ( 13,0-15,2) + ( 13,5-13,66) × ( 12,5-15,2) ) /6-1= -6,878/5 = -1,376

- складской недвижимости класса «В» и торговой недвижимости:

Cov_(сВ,т) = (( 15,0-12,9) × ( 15,93-15,2) + ( 13,0-12,9) × ( 14,83-15,2) + ( 12,0-12,9) × ( 16,08-15,2) + ( 11,5-12,9) × ( 18,94-15,2) + ( 13,5-12,9) × ( 13,0-15,2) + ( 12,5-12,9) × ( 12,5-15,2) ) /6-1= -4,772/5 = -0,954

Итоговые данные сводим в таблицу…

Таблица 33. Значения ковариации между активами по типам недвижимости.

Выполненные расчеты свидетельствуют о том, что отрицательные значения ковариации характерны для значений доходности активов торговой и офисной недвижимости классов «А» и «В», а также торговой и складской недвижимости классов «А» и «В». Это говорит о том, что значения доходности этих активов изменяются в противоположных направлениях.

Значения доходности активов офисной недвижимости класса «А» и офисной недвижимости класса «В», а также складской и офисной обоих классов изменяются однонаправлено и имеют положительные значения ковариации.

Затем рассчитываем коэффициенты корреляции между активами по типам недвижимости.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «А» и складской недвижимости Класса «А»:

ρ _{oA , c А} = 2,128/ 1,545*1,438 = +0,958

Значение коэффициента корреляции свидетельствует о том, что между доходностью офисной недвижимости класса «А» и складской недвижимостью класса «А»существует очень сильная прямая взаимосвязь, то есть доходности этих активов изменяются в одном направлении.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «А» и складской недвижимости Класса «В»:

ρ _{oA , c В} = 1,787/ 1,545*1,242 = +0,931

Значение коэффициента корреляции свидетельствует о том, что между доходностью офисной недвижимости класса «А» и складской недвижимостью класса «В» существует очень сильная прямая взаимосвязь, то есть доходности этих активов изменяются в одном направлении.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «А» и торговой недвижимости:

ρ _{oA ,т} = - 2,267/1,545×2,348= - 0,625

Между доходностью офисной недвижимости класса «А» и торговой недвижимостью существует достаточно сильная обратная связь, то есть доходности этих активов изменяются в противоположных направлениях.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «А» и офисной недвижимости класса «В»:

ρ _{o А,оВ} = 2,916/1,545×1,922 = +0,982

Между доходностью офисной недвижимости класса «А» и торговой недвижимостью существует очень сильная прямая взаимосвязь, что свидетельствует об однонаправленном изменении доходностей этих активов.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «В» и складской недвижимости класса «А»:

ρ _{o В, c А} = 2,686/1,922×1,438 = +0,972

Значение коэффициента корреляции свидетельствует о том, что между доходностью офисной недвижимости класса «В» и складской недвижимостью класса «А» также существует очень сильная прямая взаимосвязь, и доходности этих активов изменяются в одном направлении.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «В» и складской недвижимости класса «В»:

ρ _{o В, c В} = 2,31/1,922×1,242 = +0,968

Значение коэффициента корреляции свидетельствует о том, что между доходностью офисной недвижимости класса «В» и складской недвижимостью класса «В» также существует очень сильная прямая взаимосвязь, и доходности этих активов изменяются в одном направлении.

Расчет коэффициента корреляции между активами офисной недвижимости класса «В» и торговой недвижимости:

ρ _{o В,т} = - 2,272/1,922×2,348= - 0,503

Как видно из расчета, в данном случае имеет место обратная зависимость между доходностями офисной недвижимости класса «В» и торговой недвижимости.

Расчет коэффициента корреляции между активами складской недвижимости класса «А» и торговой недвижимости:

ρ _сА,т = - 1,376/1,438×2,348= - 0,408

Таким образом, между доходностями складской недвижимости класса «А» и торговой недвижимости также существует в достаточной степени тесная обратная взаимосвязь.

Расчет коэффициента корреляции между активами складской недвижимости класса «А» и складской недвижимости класса «В»

ρ _{сА, сВ} = 1,767/1,438×1,242= +0,99

Таким образом, между доходностями складской недвижимости класса «А» и складской недвижимости класса «В» существует очень тесная прямая взаимосвязь.

Расчет коэффициента корреляции между активами складской недвижимости класса «В» и торговой недвижимости:

ρ _сВ,т = - 0,954/1,242×2,348= - 0,327

Таким образом, между доходностями складской недвижимости класса «В» и торговой недвижимости существует слабая обратная взаимосвязь.

Результаты расчетов представлены в Таблице 34.

Таблица 34. Значения коэффициента корреляции между активами по типам недвижимости.

Итак, очевидно, что наиболее сильная обратная зависимость существует между активами офисной и торговой недвижимости, что необходимо будет учесть при формировании портфелей недвижимости. Менее сильная обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости. Во всех остальных парах активов можно наблюдать очень сильную прямую зависимость.

3.3. Формирование портфеля коммерческой недвижимости

в г. Москве.

Условия . Целью формирования портфеля является обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение как минимум двух лет. Приемлемым следует считать уровень риска портфеля недвижимости не более 2% или 0,135 в расчете на единицу ожидаемой доходности. Общая ставка доходности портфеля должна быть не ниже 14,5%.

Выбирается стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, поэтому капитал вкладывается в недвижимость на короткий срок (два года) с целью перепродажи объектов доходной недвижимости.

Вариант 1. Доходность портфеля, сформированного на базе анализируемых данных по четырем типам недвижимости с учетом их равной доли участия (W_оА1 = 20%, W_оВ1 = 20%, W_сА1 = 20%, W_сВ1 = 20%, W_т1 = 20%) в портфеле составит:

R_п1 = (Ȓ_оА ×0,20) + (Ȓ_{o В} ×0,20) + (Ȓ_сА ×0,20) + (Ȓ_сВ ×0,20) + (Ȓ_т ×0,20) =

= (10,05×0,2) + (11,8×0,2) + (13,66×0,2) + (12,9×0,2) + (15,2×0,2) =

= 2,1+2,36+2,73+2,58 +3,04 = 12,81 %

Как видно из расчета, при одинаковой (на уровне 0,2) доле включения в портфель различных типов недвижимости доходность портфеля составит 12,81 % . Этот уровень доходности выше, чем, чем для активов офисной недвижимости. Однако уровень доходности портфеля не удовлетворяет поставленным условиям по доходности портфеля.

Уровень риска портфеля, сформированного на базе анализируемых данных с учетом их равной доли участия ( W₁ = 20%) в портфеле, составит как средневзвешенная коэффициентов вариации ( CVn1).

CVn1 = (CVоА× 0,2) + (CVоВ× 0,2) + (CVсА× 0,2) + (CVсВ× 0,2) + (CVт× 0,2) =

(0,154×0,2) + (0,163×0,2) + (0,105×0,2) + (0,096×0,2) + (0,154×0,2) = 0,1344

При этом условии уровень риска портфеля на единицу доходности составляет 0,1344 , что в значительной мере ниже уровня риска инвестиций в офисную и торговую недвижимость, хотя несколько выше , чем для складской недвижимости и в целом удовлетворяет поставленному условию.

Как видно из расчета, при одинаковой доле включения в портфель различных типов недвижимости, доходность портфеля составит 12,81%, а уровень риска – 0,1344 , что не соответствует поставленным условиям по доходности портфеля.

Вариант 2. Доходность портфеля (сформированного при условии следующего соотношения долей участия в портфеле отдельных типов недвижимости: W_оА2 = 10%, W_оВ2 = 10%, W_сА2 = 20%, W_сВ2 = 20% W_т2 = 40%) составит:

R_п2 = (Ȓ_оА ×0,10) + (Ȓ_{o В} ×0,10) + (Ȓ_сА ×0,2) + (Ȓ_сВ ×0,2) + (Ȓ_т ×0,4) =

= (10,05×0,1) + (11,8×0,1) + (13,66×0,2) + (12,9×0,2) + (15,2×0,4) =

= 1,05+1,18+2,73+2,58 +6,08 = 13,622 %

Таким образом, за счет уменьшения доли наименее доходной офисной недвижимости и увеличения долей наиболее доходных активов – складской недвижимости класса «А» и «В» и торговой недвижимости – мы добились увеличения доходности портфеля по сравнению с первым вариантом.

Уровень риска портфеля составит:

CVn2 = (CVоА × 0,1) + (CVоВ × 0,1) + (CVсА × 0,2) + (CVсВ × 0,2) + (CVт × 0,4) =

(0,154×0,1) + (0,163×0,1) + (0,105×0,2) + (0,096×0,2) + (0,154×0,4) = 0,1335

Уровень риска приемлемый.

В данном случае общий результат по-прежнему не соответствует поставленному условию по доходности , и имеет достаточный запас прочности по уровню риска.

Воспользуемся этой динамикой и при составлении третьего варианта исключим из портфеля наименее доходную и наиболее рискованную офисную недвижимость «А» и «В» за счет увеличения долей высокодоходной и наименее рискованной складской недвижимости «А» и «В».

Вариант 3. С учетом достаточно сильной обратной зависимости коэффициентов корреляции активов торговой и складской недвижимости и с учетом наиболее высокой доходности активов торговой и складской недвижимости класса «А» портфель в этом варианте формируется с учетом увеличения их долей, чтобы добиться требуемой доходности портфеля и не превысить при этом уровень риска. Соотношение по типам недвижимости составит: W_сА3 = 30%, W_сВ3 = 10%, W_т3 = 60%).

Рассчитываем доходность портфеля:

R_п3 = (Ȓ_сА ×0,30) + (Ȓ_сВ ×0,1) + (Ȓ_т ×0,60) =

= (13,66×0,3) + (12,9×0,1) + (15,2×0,6) =

= 4,098+1,29+9,12 = 14,508 %

Рассчитаем уровень риска портфеля :

CVn3 = (CVсА × 0,3) + (CVсВ × 0,1) + (CVт × 0,6) =

(0,105×0,3) + (0,096×0,1) + (0,154×0,6) = 0,1335

Итак, третий вариант портфеля удовлетворяет поставленным условиям:

R _п3 = 14,508 % ≥ 14,50%

CV n 3 = 0,1335 ≤ 0,135

Попробуем усовершенствовать портфель, воспользовавшись тем, что третий вариант соответствует уровню риска и доходности и имеет запас по риску, увеличив долю складской недвижимости класса «А», которая является менее доходной и более рискованной по отношению к классу «В».

Вариант 4. Формируем портфель при следующем соотношении по типам недвижимости: W_сА4 = 35%, W_сВ4 = 5%, W_т4 = 60%).

Рассчитываем доходность портфеля:

R_п4 = (Ȓ_сА ×0,35) + (Ȓ_сВ ×0,05) + (Ȓ_т ×0,60) =

= (13,66×0,35) + (12,9×0,05) + (15,2×0,6) =

= 4,781+0,645+9,12 = 14,546 %

Рассчитаем уровень риска портфеля :

CVn4 = (CVсА × 0,35) + (CVсВ × 0,05) + (CVт × 0,6) =

(0,105×0,35) + (0,096×0,05) + (0,154×0,6) = 0,13395

Итак, четвертый вариант портфеля удовлетворяет поставленным условиям и по уровню риска и по уровню доходности и при этом по доходности превосходит третий вариант портфеля.

Для четвертого варианта целесообразно рассчитать уровень риска портфеля исходя из полученных данных о величинах стандартных отклонений:

σ_{n 4} = ( σ _сА × W_сА4 ) + ( σ _сВ × W_сВ4 ) + ( σ _т × W_т4 ) =

(1,438×0,35) + (1,242×0,05) + (2,348×0,6) = 1,9742 %.

Этот результат также соответствует приемлемому размеру риска портфеля ( по величине среднеквадратического отклонения распределения доходности), установленному условиями расчетов.

Учитывая, что портфель по прежнему имеет запас по риску, проверим, существует ли более доходный вариант портфеля, удовлетворяющий поставленным условиям.

Пятый вариант .

Формируем портфель при следующем соотношении по типам недвижимости: W_сА5 = 35%, W_т5 = 65%), т.е. исключаем из портфеля наименее рискованный и наименее доходный актив складской недвижимости класса В, в пользу торговой недвижимости, рискуя при этом превысить уровень риска.

Рассчитываем доходность портфеля:

R_п5 = (Ȓ_сА ×0,35) + (Ȓ_т ×0,65) =

= (13,66×0,35) + (15,2×0,65) = 14,661%

Это самая высокая доходность из всех рассмотренных вариантов портфелей.

Рассчитаем уровень риска портфеля :

CVn5 = (CVсА × 0,35) + (CVт × 0,65) =

(0,105×0,35) + (0,154×0,65) = 0,13685

Уровень риска превышен

Итак, пятый вариант портфеля удовлетворяет поставленным условиям по уровню доходности, но риск портфеля превышает допустимый .

Рассчитаем уровень риска портфеля исходя из полученных данных о величинах стандартных отклонений:

σ_{n 5} = ( σ _сА × W_сА3 ) + ( σ _т × W_т3 ) =

(1,438×0,35) + (2,348×0,65) = 2,0295 %.

Этот результат также не соответствует приемлемому размеру риска портфеля ( по величине среднеквадратического отклонения распределения доходности), установленному условиями.

Таким образом, из всех рассмотренных вариантов поставленным условиям доходности и риска соответствуют третий и четвертый варианты портфелей недвижимости, при этом наиболее доходным и соответствующим уровню риска является четвертый вариант портфеля W _сА4 = 35%, W _сВ4 = 5%, W _т4 = 60%.

Определение текущей стоимость потока доходов в нулевой период.

Если предположить, что удельные (на 1 кв.м) показатели, установленные в г. Москве в нулевой период (2009), не изменяются в течение двух лет, тогда текущая стоимость потока доходов от объектов недвижимости (PV) определяется по формуле:

Где:

D – поток доходов от недвижимости;

R – ставка доходности вложений капитала в недвижимость;

М – цена реализации недвижимости через два года;

Z – более высокая ставка дисконтирования возможной цены реализации объекта недвижимости;

n – число периодов.

В этом случае текущая стоимость потока доходов (в расчете на 1 кв. м) от недвижимости различных типов будет равна:

а) для офисной недвижимости класса «А»

PV_оА = 435,00 × 1/ (1 + 0,11)² + 3955 × 1/ (1 + 0,154)² = 3322,91 $

б) для офисной недвижимости класса «В»

PV_оВ = 320 × 1/ (1 + 0,12)² + 2666 × 1/ (1 + 0,168)² = 2209,33 $

в) для складской недвижимости класса А

PV_сА = 128,25 × 1/ (1 + 0,135)² + 950 × 1/ (1 + 0,189)² = 771,54 $

в) для складской недвижимости класса В

PV_сВ = 87,5 × 1/ (1 + 0,125)² + 700 × 1/ (1 + 0,175)² = 576,15 $

г) для торговой недвижимости

PV_т = 900 × 1/ (1 + 0,125)² + 7200 × 1/ (1 + 0,175)² = 5 926,14 $

Стоимость портфеля недвижимости в нулевой период (V_р ) определяется по формуле:

где V₁ , V₂ – стоимость недвижимости различных типов;

i – количество типов недвижимости;

W₁ , W₂ – удельные веса (доли) недвижимости определенного типа в портфеле.

Тогда удельная стоимость портфеля, состоящего из анализируемых включаемых в портфель типов недвижимости, согласно четвертому варианту, составит:

V_р = V_{o А} W_{o А} + V_оВ W_оВ + V_сА W_сА + V_сВ W_сВ + V_т W_т =

= 950 × 0,35 + 700 × 0,05 + 7200 × 0,6 = 4687,5 $/кв.м

удельная стоимость портфеля, состоящего из анализируемых включаемых в портфель типов недвижимости, согласно четвертому варианту для прогнозного периода составит:

V_р = V_{o А} W_{o А} + V_оВ W_оВ + V_сА W_сА + V_сВ W_сВ + V_т W_т =

= 771,54 × 0,35 + 576,15 × 0,05 + 5926,14 × 0,6 = 3854,53 $/кв.м

3.4. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве для прогнозного периода.

Теперь нам нужно сделать расчет показателей для прогнозного периода ( через два года) и оценить доходность портфеля на этот период.

Ожидаемую ставку доходности по разным типам недвижимости рассчитываем на основе трех возможных вариантов. Вариант оптимистический - максимальная ставка доходности за предшествующий период. Вариант пессимистический – наименьшая ставка доходности за предшествующий период. Вариант усредненный – средняя ставка доходности за период. Затем придаем каждому из вариантов удельные веса – оптимистический и пессимистический по 0,3 усредненному – 0,4 и рассчитываем ожидаемую ставку доходности как средневзвешенную.

Таблица 35. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2010 года.

R _{оА 2010} = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,05×0,4 = 10,29

R _{оВ 2010} = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,8×0,4 = 11,88

R _{сА 2010} = 12×0,3+16×0,3+13,66×0,4 = 13,86

R _{сВ 2010} = 11,5×0,3+15×0,3+12,9×0,4 = 13,11

R _{т 2010} = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,2×0,4 = 15,51

Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2010 года:

R _{п3 2010} = (R_{c А} ²⁰¹⁰ ×0,35) + (R_{c В} ²⁰¹⁰ ×0,05) + (R_т ²⁰¹⁰ ×0,6) =

= 13,86×0,35 + 13,11×0,05 + 15,51×0,6 = 14,812 %

Расчет для 2011 года делаем с учетом ожидаемой ставки доходности в 2010 году. Можно не делать таблицу .Для этого нам нужно рассчитать новую Ȓ :

Таблица 36. Расчет ожидаемой средней ставки доходности.

Таблица 37. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2011 года.

R _{оА 2011} = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,5×0,4 = 10,47

R _{оВ 2011} = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,82×0,4 = 11,89

R _{сА 2011} = 12×0,3+16×0,3+13,69×0,4 = 13,88

R _{сВ 2011} = 11,5×0,3+15×0,3+12,94×0,4 = 13,13

R _{т 2011} = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,26×0,4 = 15,54

Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2011 года:

R _{п3 2011} = (R_{c А} ²⁰¹¹ ×0,35) + (R_{c В} ²⁰¹¹ ×0,05) + (R_т ²⁰¹¹ ×0,60) =

= 13,88×0,35 + 13,13×0,05 + 15,54×0,6 = 14,84 %.

Как следует из расчетов ( с учетом четвертого варианта распределения долей участия типов недвижимости в портфеле), доходность портфеля в прогнозный период должна находиться в пределах 14,812-14,84 %

Заключение.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами: владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на долгосрочных договорах аренды.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.

Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

Основными принципами формирования портфеля являются: диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска; подбор активов, ставки доходностей которых находятся в противофазе.

Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет типа недвижимости, местоположения недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала.

Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости, необходима оценка инвестиционной привлекательности регионов.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости недвижимости и текущего дохода, а также различных уровней риска портфеля.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска, так как уровень риска и доходность находятся в прямой зависимости друг от друга.

В дипломной работе все эти вопросы подробно рассмотрены. На основе реальных аналитических данных за 2004-2009 гг. проанализирована динамика ставок доходности по таким типам качественной недвижимости, как: офисная недвижимость класса «А», офисная недвижимость класса «В», складская недвижимость классов «А» и «В», качественная торговая недвижимость. Выявлены характер и степень взаимосвязей между ставками доходности по типам недвижимости, рассчитаны показатели эффективности портфеля, сформированы 5 вариантов портфеля, произведена оценка их эффективности.

Так, наиболее доходной за анализируемый период оказалась торговая недвижимость, при этом уровень риска на единицу доходности у этого типа недвижимости находился на среднем уровне, а по риску оцениваемому по величине стандартного отклонения наибольшим. В то же время, наименьший уровень риска, был зафиксирован у складской недвижимости класса «В». А наименее привлекательным типом недвижимости, с точки зрения рискованности вложений, оцениваемой по обоим показателям, оказалась офисная недвижимость класса «А» и «В».

Выполненные расчеты свидетельствуют о том, что значения доходности активов офисной недвижимости класса «А» и офисной недвижимости класса «В», а также складской и офисной обоих классов изменяются однонаправлено и имеют положительные значения ковариации. В противоположном направлении изменяются значения доходности активов торговой и офисной недвижимости классов «А» и «В», а также торговой и складской недвижимости классов «А» и «В».

Наиболее сильная обратная зависимость существует между активами торговой и офисной недвижимости. Менее сильная обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости класса «А», слабая обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости класса «В».

Результаты расчетов показателей эффективности портфеля, описанные выше, были использованы при формировании эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Из пяти сформированных портфелей, в итоге, наиболее эффективным (то есть обеспечивающим самую высокую ожидаемую доходность при заданном уровне риска) был признан портфель со следующим соотношением активов: складская недвижимость класса «А» - 35%, складская недвижимость класса «В» - 5% , качественная торговая недвижимость - 60%.

Список источников.

1. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2008.

2. Бернстайн У. Разумное распределение активов / Пер. с англ. – М.: Издательство «Лори», 2004.

3. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003

4. Булгакова Л. Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. – М.: Финансы и кредит, 2004.

5. Гибсон Р. Формирование инвестиционного портфеля: Управление финансовыми рисками / Пер. с англ. – 2-е изд., испр. – М.: Альпина Бизнес Бук, 2008.

6. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

7. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: Инструменты и техника оценки любых активов \ Пер. с англ. – 3-е изд. – М.: 2006.

8. Мак-Лин Э.Д., Элдред Г.В. Инвестирование в недвижимость / Пер. с англ. – 5-е изд. – М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2007.

9. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью – Ростов н/Д: Феникс, 2007.

10. Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

11. Клейнер Г.Б. Стратегия предприятия. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008.

12. Фабоцци Ф. Управление инвестициями / Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2000.

13. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1995.

14. Ширяев В.И. Модели финансовых рынков. Оптимальные портфели, управление финансами и рисками. – М.: КомКнига, 2007

15. Министерство финансов РФ, www.minfin.ru

16. Министерство Экономического развития и торговли РФ,

http://www.economy.gov.ru/

17. Федеральная служба государственной статистики, www.gks.ru

18. Аналитические материалы Welhome, Ltd., www.welhome.ru

19. Аналитические материалы компании «Экспресс-обзор», www.e-o.ru

20. Данные рейтингового агентства Эксперт РА,www.raexpert.ru

21. www.commercialrealty.ru

22. www.rbc.ru

23. www.rway.ru

24. www.irn.ru

25. www.arendator.ru

26. www.praedium.ru

27. www.colliers.ru

28. www.knightfrank.ru

29. www.joneslanglasalle.ru

30. www.g2p.ru

[1] Булгакова Л. Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. – М.: Финансы и кредит, 2004г.