Реферат: Оценка стоимости недвижимости 2

Министерство образования и науки РФ

«Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра финансов, бухгалтерского учета и аудита

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Отчет об оценке объекта:

индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу:ул.Донская, д.22, х.Вертячий, Городищенского района Волгоградской области

Выполнил:

студент гр.ФиК-2008зс

Пахомова О.М.

Проверил:

Преподаватель Ломовцев М.С.

Волгоград 2010

Структура отчета об оценке

1. Сопроводительное письмо. 3

2. Общие сведения. 4

3. Используемая терминология в процессе оценки. 5

4. Анализ объекта оценки и его окружения. 7

4.1. Описание земельного участка. 7

4.2. Описание улучшений. 8

4.3. Общая характеристика региона. 9

4.4. Анализ рынка недвижимости города. 14

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки16

6. Определение стоимости объекта оценки. 16

Глоссарий. 32

1. Сопроводительное письмо

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке от 1 декабря 2010 года, заключенным между домовладельцем Андриевской Валентиной Александровной и ООО «Эксперт», нами произведена Оценка рыночной стоимости:

индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ул.Донская, д.22, х.Вертячий, Городищенского района Волгоградской области

Предполагается, что проведенная нами оценка будет использоваться для сделки купли-продажи.

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г.

При оценке мы исходили из предположения, что объекты не заложены и не обременены долговыми обязательствами. Обращаем внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

На основании информации, представленной в приведенном ниже Отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость по состоянию на 01.12.10 г. составляет:

Основная информация и анализ, использованные для оценки стоимости, отражены в соответствующих разделах Отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

Директор ООО «Эксперт» М.П. Бабенко Т.Н.

2. Общие сведения

Допущения и ограничивающие условия.

В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

3. Используемая терминология в процессе оценки

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Процедура оценки — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

База оценки —вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ — износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

Скорректированная цена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков —оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке.

4. Анализ объекта оценки и его окружения

4.1. Описание земельного участка

Оцениваемый объект находится в х. Вертячий Городищенского района Волгоградской области.

Х.Вертячий расположен в 60 км от областного центра – г.Волгограда, и в 40км. от районного центра – р.п. Городище.

Расстояние до железнодорожных подъездных путей составляет 25км., до транспортной магистрали М5 – 25 км.

В 500м от жилого дома №22 находится остановка общественного транспорта (автобус). В пределах 200м расположены магазины продуктов питания и промышленных товаров.

В 1км от х.Вертячий протекает река Дон в экологически чистой лесной зоне левобережных пойменных лесов, прекрасное место для пешеходных прогулок, активного отдыха.

Обеспеченность территории жилого дома инженерными системами:

· централизованные сети водоснабжения;

· централизованные сети газоснабжения;

· автономное отопление;

· телефонные линии;

· сети энергоснабжения.

Состояние общего благоустройства:

· уличное освещение;

· дорога с твердым покрытием;

· на земельном участке расположен личный гараж.

Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения.

В х.Вертячий находятся: детский сад, общеобразовательная начальная школа, кафе, почтовое отделение связи, дом культуры, медицинский участок, 5 магазинов, спортивная площадка.

Таблица 4

Описание объекта оценки, оцениваемых прав и окружения

4.2. Описание улучшений

Таблица 5

Характеристика дома

Таблица 6

Характеристика квартиры

Таблица 7

Характеристика конструктивных элементов

Кроме того на участке располагаются следующие сооружения:

летняя кухня – 25,9 кв.м;

гараж – 31,5 кв.м.;

душ – 3,4 кв.м;

хоз. блок -75,0кв.м;

уборная – 1,0кв.м.

4.3. Общая характеристика региона

Волгоградская область входит в состав Южного Федерального Округа Российской Федерации.

С севера на юг и с запада на восток область протянулась более чем на 400 км. Волгоградская область имеет выгодное географическое положение, являясь главными воротами на юг России с выходом на Иран, Ирак через Кавказ и Индию через Республику Казахстан.

Занимает площадь 112,9 тыс.кв.км (78% составляют земли сельскохозяйственного назначения).

Через территорию области проходят важные железнодорожные, автомобильные, водные и воздушные трассы. Низовья Волги и Дона, связанные Волго-Донским судоходным каналом, создают благоприятные условия для транспортировки различных грузов через область из портов государств Европы в зоны судоходства Африки, Ближнего и Среднего Востока.

Климатические условия

Климат области засушливый, с резко выраженной континентальностью. Северо-западная часть находится в зоне лесостепи, восточная - в зоне полупустынь, приближаясь к настоящим пустыням.

Рельеф разнообразен, от бессточной низменной равнины в Заволжье до возвышенной расчлененной территории на севере и западе области. Область расположена в пределах 2-х почвенных зон - черноземной и каштановой. Почвы черноземного типа занимают около 22% площади, каштанового - 44%, интразональные (с преобладанием солонцов) - 14%.

По условиям тепло- и влагообеспеченности и особенностям состава почв территория Волгоградской области делится на четыре агроклиматические зоны: степная, сухостепная, пустынная и полупустынная.

Расположенная в зоне сухих степей и полупустынь, Волгоградская область относится к малолесным регионам. Общая площадь лесов Волгоградской области составляет 699,0 тыс.га

Реки

По территории области протекает около 200 рек различной величины. Они относятся к бассейнам Азовского и Каспийского морей, Прикаспийскому и Сарпинскому бессточным бассейнам.

Волга, Дон с крупными притоками используются как водные транспортные магистрали. На них построены крупные ГЭС, созданы водохранилища, дающие возможность использовать воду для выработки гидроэнергии и на орошение полей. Волга и Дон соединены судоходным каналом, благодаря которому проложен глубоководный путь между Балтийским, Белым, Каспийским и Азовским морями.

ПОЛЕЗНЫЕ ИСКОПАЕМЫЕ

Волгоградская область обладает высоким потенциалом природных ресурсов для развития минерально-сырьевой базы на основе сосредоточенных в недрах разнообразных полезных ископаемых: углеводородного сырья (нефть, конденсат, газ), химического (калийные, магниевые, натриевые соли, фосфориты) и цементного сырья для металлургической промышленности (формовочные пески), промышленности стройматериалов (карбонатные породы и песчаники для производства щебня и бутового камня, пески и глины различного назначения), железных руд, цветных и редких металлов (титано-циркониевые россыпи) и т.д. Значительны запасы подземных вод, в том числе минеральных.

Перечень характеристик социально-экономического развития региона
приведен в табл. 8.

Таблица 8

ОСНОВНЫЕ ПРОГНОЗНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

социально-экономического развития Волгограда на 2011–2013 годы

Продолжение таблицы 8

4.4. Анализ рынка недвижимости города

Исследование (анализ) рынка недвижимости по данным на ноябрь 2010г.

В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

Расчет произведен на основе данных из частных объявлений.

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполнен путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

6. Определение стоимости объекта оценки

При проведении оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

,

где K— коэффициент перевода; V— строительный объем здания; S— общая (полезная) площадь здания.

V=S х h

V=43,5х2,6+14,7х2,35=113,1+34,55=147,65

К= 147,65/58,2=2,54

Для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произведена индексация по следующей формуле:

где, ВС_тек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах; ВС₆₉ — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС; K_69-84 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.; K_84-91 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.; K_{91- N} — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

ВС2010=26х1,236х1,6854х68,1=3688,43

Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

,

где, ВС_{тек. скор.} — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах с учетом корректировок; ВС_тек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах 1969 г.без учета корректировок; K_Н — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; K_ПЗ — коэффициент учитывающий прибыль застройщика; K_НДС — коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость

Расчет поправочного коэффициента K_Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет произведен в табличном виде (табл. 9).

Таблица 9

Расчет поправочных коэффициентов стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта

Принимая условные значения коэффициентов в отношении рассматриваемого объекта, получаем следующий расчет:

ВС тек.скор. =3688,43х0,72х1,5х1,18= 4700,55руб.

Таким образом, скорректированная стоимость 1 куб. м. строительного объема оцениваемого объекта составляет 4989 рублей 8 копеек.

Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади оцениваемого объекта составит:

ВС_{тек. скор.} = 4700,55 × 2,54 = 11939,36.

Завершающим этапом определения восстановительной стоимости объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной единицы с площадью оцениваемого объекта:

,

где ВС — восстановительная стоимость объекта недвижимости; ВС_{тек.скорр.} — восстановительная стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта; S— площадь оцениваемого объекта.

ВС = 11939,36× 58,2 = 694870 рубля 70 коп.

или с учетом разумного округления 695000 рублей.

Определение износа оцениваемого объекта.

Физический износ здания следует определять по формуле

где Ф_з — физический износ здания, %; Ф_ki — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; l_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Таблица 10

Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам

Таблица 11

Расчет физического износа здания

Полученный результат округляем до 1 %, физический износ составляет 17%.

После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле

С_ЗП = ВС – И + С_ЗУ,

где С_ЗП — стоимость объекта недвижимости по затратному подходу; ВС — восстановительная стоимость зданий; И — стоимостное выражение накопленного износа; С_ЗУ — стоимость земельного участка.

Сзп = 695000 -

С_ЗУ = КСЗ × S_ЗУ ,

где: КСЗ — кадастровая стоимость земли; S_ЗУ — площадь земельного участка.

Сзу = х2863,65 =

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Полученные данные представим в табличном виде (табл. 12).

Таблица 12

Определение арендной платы по объектам — аналогам

Таблица 13

Внесение корректировок ставки арендной платы

Определение валового потенциального дохода определяется по следующей формуле

ПВД = S × С_а ,

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; С_а — средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв. м.

ПВД = 58,2 х 27,77 = 1616,2руб.

Оценка потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле:

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи

Определение величины операционных расходов. Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило, включают только подоходный налог (13 % от годового дохода) и налог на имущество (в расчетах принято 0,1 % от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи, как правило, оплачивает арендатор.

ДВД = 1616,2 – 80,81 – 210,11 – 1,62 = 1323,66 руб.

Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.

Расчет коэффициента капитализации производится следующим образом (табл. 15).

Таблица 14

Расчет коэффициента капитализации

5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле

где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.; R — коэффициент капитализации.

V = 1323,66*12

Результаты расчета сводятся в табл. 15.

Таблица 15

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Полученный результат округляется и составляет 1752000 руб.

Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

После проведения анализа рынка выбраны аналоги сопоставимые с объектом оценки, и данные сведены в табл. 16.

Таблица16

Описание объектов — аналогов

Произведем корректировку, результаты сведем в табл.17.

Таблица17

Внесение корректировок цен аналогов

Окончание таблицы 17

Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле

С = С_{1 кв.м} × S_кв .

где С_{1 кв.м} — средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 таблицы 18); S_кв — площадь оцениваемой квартиры.

С=24333,35х58,2 = 1416200,97 руб.

Полученный результат округляется и равен 1416000руб.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 18.

Таблица 18

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости

Итоговая стоимость объекта (табл. 19) оценки определяется по формуле

,

где V — рыночная стоимость объекта оценки, р.; V₁ , V₂ , V₃ — стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, р.; Q₁ , Q₂ , Q₃ — средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Таблица 19

Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

По итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости).

Глоссарий

База оценки —вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Внешний износ — износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).

Вторичный рынок – это один из основных сегментов рынка недвижимости. Рынок вторичной недвижимости – это, прежде всего, рынок купли-продажи объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации, в отличии от первичного рынка, права на объекты которого оформляются впервые.

Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Допущения —утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Жилой дом – один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной ли муниципальной собственности.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

Заключение об оценке – документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком и являющийся предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем услуг оценщика.

Земельный участок – земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах и имеющая свой почтовый адрес.

Индивидуальная оценка недвижимости —это оценка конкретного объекта на определенную дату

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует единое целое. Порядок образования кадастрового номера определено Постановлением правительства РФ № 475 от 15.04.96 г. «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории России не может быть двух объектов недвижимости с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому объекту недвижимости, даже если объект недвижимости под данным кадастровым номером физически или юридически прекратил свое существование.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Метод дисконтирования денежных потоков —оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

Ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

Процедура оценки — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке

Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

Скорректированная цена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функция оценки — это сфера ее последующего использования.

Функциональный износ — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА

Настоящим Оценщик, выполнявшие данную работу, подтверждают, что у них не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщики выступили в качестве беспристрастных консультантов.

С учетом наилучшего использования знаний и опыта Оценщиков, настоящим удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Оценка произведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиками самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Настоящая оценка произведена в соответствии с Законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ с изм. и доп. от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г. и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, Постановлениями Правительства Российской Федерации и инструктивными материалами Министерства финансов РФ.

Настоящий отчет подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики, и привлеченный для выполнения работы по оценке персонал соответствует существующим требованиям.

Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости собственности, оцениваемой в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору.