| федеральное агентство по образованию
федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"сибирская академия государственной службы"
ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: Ценообразование
Тема: Анализ цен на недвижимость
Выполнил:
Специальность: ФиК
Группа: 08306
НОВОСИБИРСК 2010
Моделирование ценообразования на жилье
Этап 1. Анализ состояния рынка
Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:
 - количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);
 - район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;
 - этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;
 - тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".
На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):
 = 5*(m+1) = 5*(4+1)=25
Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.
Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске
| №п/п
|
Улица, дом
|
Количество комнат
|
Район престижности
|
Этаж/этажность
|
Тип жилья
|
Цена, тыс.руб
|
| |
|
|
|
|
|
|
| 1
|
Толбухина 23
|
1
|
4
|
2
|
2
|
1 830
|
| 2
|
Красный проспект 94/1
|
1
|
1
|
1
|
4
|
1 800
|
| 3
|
Геодезическая 17/1
|
1
|
2
|
2
|
2
|
2 350
|
| 4
|
Лазурная 22
|
1
|
4
|
3
|
3
|
1 650
|
| 5
|
Некрасова 84
|
1
|
2
|
2
|
1
|
1 950
|
| 6
|
Народная 54
|
2
|
3
|
2
|
2
|
3 700
|
| 7
|
К.Маркса 14/1
|
2
|
2
|
2
|
4
|
1 700
|
| 8
|
Ленина 15
|
2
|
1
|
3
|
1
|
2 650
|
| 9
|
О.Жилиной 58
|
2
|
2
|
2
|
3
|
1 750
|
| 10
|
Ватутина 1
|
2
|
3
|
2
|
4
|
1 600
|
| 11
|
Кошурникова 53/1
|
3
|
2
|
1
|
1
|
4 500
|
| 12
|
Есенина 10
|
3
|
4
|
3
|
3
|
2 150
|
| 13
|
Зеленая горка 11/1
|
3
|
4
|
2
|
1
|
4 750
|
| 14
|
Советская 95
|
3
|
1
|
2
|
1
|
6 500
|
| 15
|
Дачная 23/3
|
3
|
4
|
1
|
3
|
2 400
|
| 16
|
Фрунзе 59/1
|
4
|
1
|
1
|
3
|
2 950
|
| 17
|
Саввы Кожевникова 13
|
5
|
4
|
2
|
3
|
3 450
|
| 18
|
Писарева 82
|
4
|
3
|
1
|
2
|
2 950
|
| 19
|
Селезнева 39
|
4
|
2
|
1
|
1
|
3 500
|
| 20
|
Баумана 3/3
|
4
|
4
|
2
|
1
|
2 722
|
| 21
|
Кропоткина 130/3
|
1
|
3
|
3
|
3
|
1 700
|
| 22
|
Лежена 6/2
|
2
|
3
|
1
|
2
|
1 850
|
| 23
|
Блюхера 29
|
3
|
2
|
3
|
4
|
2 300
|
| 24
|
Б.Хмельницкого 41/1
|
2
|
4
|
2
|
1
|
2 300
|
| 25
|
Панфиловцев 1
|
2
|
4
|
2
|
4
|
1 750
|
В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:
· по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;
· по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
· по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена
В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.
Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб
| Район престижности
|
Квартира
|
В среднем
|
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)
|
| 1-ком.
|
2-ком
|
3-ком
|
4,5-ком.
|
| Центр
|
1 800
|
2 600
|
6 500
|
2 950
|
3 475
|
1,392
|
| Линия метро
|
2 150
|
1 725
|
3 400
|
3 500
|
2 579
|
1,083
|
| Средняя отдаленность
|
1 700
|
2 383
|
0
|
2 950
|
2 360
|
0,942
|
| Окраина
|
1 740
|
2 025
|
3 100
|
3 086
|
2 556
|
1,000
|
| В среднем
|
1 880
|
2 163
|
3 767
|
3 114
|
2 670
|
-
|
| Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком)
|
1,000
|
1,182
|
2,346
|
1,690
|
-
|
-
|
Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.
Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб
| Этаж
|
Тип жилья
|
В среднем
|
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)
|
| Полно-габаритное
|
Улучшенной планировки
|
Типовое
|
"Хрущевка"
|
| Первый
|
4 000
|
2 400
|
2 675
|
1 800
|
2 850
|
1,364
|
| Промежуточный
|
3 644
|
2 627
|
2 600
|
1 683
|
2 796
|
1,338
|
| Последний
|
2 650
|
0
|
1 833
|
2 300
|
2 090
|
1,000
|
| В среднем
|
3 609
|
2 536
|
2 293
|
1 830
|
2 670
|
-
|
| Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке")
|
1,972
|
1,386
|
1,253
|
1,000
|
-
|
-
|
Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.
В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).
Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры
Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:
· доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);
· организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;
· налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).
|