Владивостокский Государственный Университет Экономики и Сервиса
Реферат
по дисциплине: «Земельное право»
на тему: «Основания ограничения прав собственности на землю»
Выполнил:
Карасёв Е.И.
Группа: НН 07 01
Руководитель:
Рюмина А.Л.
Владивосток
2009 г.
В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Кодексом и федеральными законами.
Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации). При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти, акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Законом.
Ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, в том числе на земельный участок.
На этом основании в соответствии с действующим законодательством государс¬твенной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на землю:
- аренда;
- ипотека;
- сервитут;
- доверительное управление;
- ограничения прав на землю, установленные актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда;
- аренда, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), безвозмездное срочное пользование лесным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- права владения и пользования концессионера по концессионному соглашению предоставленным земельным (лесным) участком;
- арест (запрещение совершения определённых действий с земельным участком).
Отметим ряд общих особенностей, присущих ограничениям (обременениям) прав на землю и процедуре их государственной регистрации, независимо от конкретного вида ограничения (обременения):
1) ограничения прав на землю могут устанавливаться бессрочно или на определённый срок;
2) ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу;
3) одной из мер защиты интересов лица, чьи права на землю ограничены в установленном законом порядке, является то, что это лицо вправе обжаловать ограничение прав в судебном порядке;
4) государственная регистрация ограничения (обременения) вещного права возможна только при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о вещном праве на данный объект недвижимого имущества. Однако до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется;
5) при осуществлении регистрационных действий по государственной регистрации ограничений (обременения) прав на землю в записях ЕГРП об ограничениях (обременениях) права указываются, в частности, следующие сведения: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, а также лица, права которых ограничиваются, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия;
6) если ограничение (обременение) права регистрируется не по заявлению правообладателя, то правообладатель (правообладатели) уведомляются о зарегистрированном ограничении (обременении) права в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
Рассмотрим краткую характеристику каждого из указанных видов ограничений (обременений) прав на землю, подлежащих государственной регистрации, и некоторые особенности регистрационной процедуры.
1. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом договор аренды (субаренды) земельного участка, заключённый на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка может осуществляться по заявлению одной из сторон договора аренды или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При этом к договору аренды должен прилагаться кадастровый паспорт земельного участка.
За государственную регистрацию договора аренды взимается государственная пошлина в размере 500 рублей (при обращении физического лица), 7500 рублей (при обращении юридического лица), 100 рублей (при обращении федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления).
2. Залог (ипотека) недвижимого имущества, в том числе земельных участков, регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
Следует подчеркнуть, что не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и переданных в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Залог (ипотека) земельного участка может возникать в силу договора или в силу закона.
В первом случае между залогодателем и залогодержателем заключается договор о залоге (ипотеке), согласно которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
При возникновении ипотеки в силу закона залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств, а также в том случае если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Государственная регистрация ипотеки земельного участка, возникающей в силу договора об ипотеке, проводится по заявлению залогодателя или залогодержателя о государственной регистрации договора об ипотеке или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При этом размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке составляет 500 рублей (при обращении физического лица), 2000 рублей (при обращении юридического лица и при обращении федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления), 500 рублей (при государственной регистрации договора об ипотеке, заключённого между физическим и юридическим лицом).
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без заявления и без уплаты государственной пошлины.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора при ипотеке в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
3. Под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Так, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления трава ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При этом для собственника земельного участка, в отношении прав которого установлен сервитут, последний является обременением.
Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Сервитут может быть частным или публичным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник земельного участка, обременённого частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путём выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Могут устанавливаться, в частности, следующие публичные сервитуты: для прохода или проезда через земельный участок; для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; для проведения дренажных работ на земельном участке; для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя и др.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после её осуществления.
Государственная регистрация частного сервитута проводится по заявлению собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Заявление о государственной регистрации сервитута на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, подаётся лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом.
Государственная регистрация публичного сервитута осуществляется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут.
Размер государственной пошлины за государственную регистрацию сервитута составляет 500 рублей (при установлении сервитута в интересах физического лица), 2000 рублей (при установлении сервитута в интересах организации).
Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, предоставляемым для государственной регистрации сервитута, в которых указываются содержание и сфера его действия, прилагается кадастровый паспорт земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого земельного участка, на которую распространяется сфера действия сервитута. В ином случае, если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
4. Доверительное управление недвижимым имуществом, в том числе земельными участками, является ограничением (обременением) прав на недвижимость, подлежащим государственной регистрации.
Земельные участки могут быть объектами доверительного управления. При этом передача земельного участка в доверительное управление осуществляется на основании соответствующего договора, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Договор доверительного управления земельным участком заключается в письменной форме.
Передача земельного участка в доверительное управление подлежит государственной регистрации как переход права собственности на это имущество.
Государственная регистрация доверительного управления осуществляется по заявлениям учредителя управления и доверительного управляющего или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При этом размер государственной пошлины составляет 500 рублей (при обращении физического лица),7500 рублей (при обращении юридического лица), 100 рублей (при обращении федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления).
5. Одним из видов ограничений прав на землю являются ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
К числу таких ограничений следует отнести:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях. установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Так, например, права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков, а именно право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и право проводить в соответствии с разрешённым использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями, могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ЗК РФ, другими федеральными законами.
Указанные ограничения прав на землю, установленные в публичных интересах актами органов государственной власти или органов местного самоуправления, регистрируются по инициативе этих органов с уплатой государственной пошлины в размере 100 рублей.
6. Ещё одним видом ограничений (обременений) является аренда, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), безвозмездное срочное пользование лесным участком.
Необходимо учитывать, что лесным участком является земельный участок, местоположение, границы и площадь которого определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.
Право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
В аренду, безвозмездное срочное пользование лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам и гражданам.
При этом к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, если иное не предусмотрено Лесным кодексом. Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, если иное не предусмотрено Лесным кодексом.
Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учёт.
Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет, а в случаях использования лесов для выполнения работ по теологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых, для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов, для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и иных линейных объектов - на срок от одного года до сорока девяти лет.
Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых; для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов; для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов; реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.
Следует отметить, что порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и форма примерного договора аренды лесного участка утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 г. № 324.
Государственная регистрация аренды, безвозмездного срочного пользования лесным участком осуществляется по заявлению сторон (стороны) договора о государственной регистрации договора аренды (договора безвозмездного срочного пользования) лесного участка или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Государственная пошлина при государственной регистрации договора аренды (договора безвозмездного срочного пользования) лесного участка подлежит уплате в тех же размерах, как при государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Для государственной регистрации договора аренды (договора безвозмездного срочного пользования) лесного участка необходимо представить кадастровый паспорт или план лесного участка, удостоверенный органом государственной власти, осуществляющим ведение государственного лесного реестра, за исключением случаев, когда кадастровый паспорт, кадастровый план лесного участка или план лесного участка ранее уже представлялся и был помещён в дело правоустанавливающих документов.
Право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), как ограничение (обременение), подлежит государственной регистрации с учётом указанных выше особенностей, установленных для земельных участков.
7. Относительно новым видом ограничений (обременении) прав является концессионное соглашение (Федеральный закон «О концессионных соглашениях» № 115-ФЗ от 21.07.2005 г.).
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счёт создать и (или) реконструировать определённое этим соглашением недвижимое имущество (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения. Концедент же обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности:
При этом концессионным соглашением может предусматриваться предоставление концедентом во владение и в пользование концессионера имущества, принадлежащего концеденту на праве собственности, образующего единое целое с объектом концессионного соглашения и (или) предназначенного для использования по общему назначению для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением. В этом случае концессионным соглашением устанавливаются состав и описание такого имущества, цели и срок его использования (эксплуатации) концессионером, порядок возврата такого имущества концеденту при прекращении концессионного соглашения.
При этом права владения и пользования концессионера объектом концессионного соглашения, а также указанным недвижимым имуществом, предоставленным концессионеру, подлежат государственной регистрации в качестве обременения права собственности концедента.
В соответствии с Законом о концессионных соглашениях таким недвижимым имуществом, передаваемым концедентом концессионеру по концессионному соглашению, может быть земельный участок, лесной участок, водный объект, участок недр.
Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением; лесной участок (строительство гидротехнических сооружений и специализированных портов, линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений), необходимые для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляются концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным законодательством на срок, который устанавливается концессионным соглашением в соответствии с земельным, лесным законодательством и не может превышать срок действия концессионного соглашения.
Следует отметить, что договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключён с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения, если иные сроки не установлены конкурсной документацией. Использование концессионером предоставленных ему земельного участка, лесного участка осуществляется в соответствии с земельным, лесным законодательством.
Прекращение концессионного соглашения является основанием для прекращения предоставленных концессионеру прав в отношении земельного участка, лесного участка. Государственная регистрация права владения и пользования концессионера по концессионному соглашению предоставленным земельным (лесным) участком проводится на основании заявления правообладателя (концедента) или концессионера или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
За государственную регистрацию права владения и пользования концессионера по концессионному соглашению взимается государственная пошлина в размере 500 рублей (при обращении физического лица),7500 рублей (при обращении юридического лица), 100 рублей (при обращении федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления).
8. Арест земельного участка (запрещение совершения определённых действий с земельным участком) является ограничением права, государственная регистрация которого осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 28 Закона о регистрации.
Государственная регистрация ареста (запрещения совершения определённых действий с земельным участком) проводится без заявления, без уплаты государственной пошлины на основании копии решения (определения, постановления) о наложении ареста на земельный участок (о запрещении совершать определённые действия с земельным участком), вынесенного судом или судебным приставом-исполнителем.
Список литературы
Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 года №33-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) с изменениями от 20 февраля,12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 8 июля, 17 декабря 1999 г.; 16 апреля, 15 мая 2001 г. Правовая система «ГАРАНТ».
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой и второй. А.Б. Борисов, «Книжный мир», М., 2001.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Земельное право. Вопросы и ответы. Н.Н. Веденин, «Новый юрист», М., 1999.
|