Реферат: Экономика недвижимости 10

1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Задание 1

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением затратного подхода (С_затр ), используя следующую информацию:

Местоположение объекта

Объект оценки расположен по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность – удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольное помещение примерно одинаковой площадью.

Таблица 1

Основные конструктивные элементы здания.

Техническое состояние объекта оценки

Фундамент – трещины в цоколе, следы увлажнения стен.

Стены – местное отслоение и отпадение штукатурки, разрушение отдельных кирпичей.

Перегородки – трещины в местах сопряжения с перекрытиями, многочисленные сколы.

Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

Количественные данные :

1. Стоимость земельного участка (С_зем.уч. ) – 10000 руб.

2. НДС – 18%.

3. Физические параметры здания приведены а таблице 2.

Таблица 2

Физические параметры здания .

Строительный объем = Площадь застройки * Высота здания

155 * 2,58 = 399,9 м³

Решение

1. Произвести расчет полной восстановительной стоимости объекта

Таблица 3

Восстановительная стоимость объекта

ПВС = V* С_ед. * К_кл * К¹ * К¹ _терр * К²

1) 399,9*21*0,95*1,16*1,04*22,61=217613,68 руб.

Где: V – строительный объем, м³ ;

С_ед. – стоимость строительства 1м³ здания в ценах 1969 года (по сборнику УПВС);

К_кл – поправочный коэффициент для данного климатического района;

К¹ – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984г.;

К¹ _терр – поправочный территориальный коэффициент к коэфф. К¹ ;

К² – индекс удорожания строительно-монтажных работ по сравнению с уровнем цен 1984г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве, по состоянию на дату оценки.

2. Произвести расчет физического износа здания .

Таблица 4

Физический износ здания.

Расчет физического износа объекта недвижимости производится по формуле:Из_ki *d_i

где: Из_ki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

d_i – доля отдельной конструкции или элемента в общей стоимости (коэффициент);

n – количество отдельных конструкций, элементов или систем объекта.

Остальные виды износа устанавливаются экспертным путем: функциональный – в зависимости от неудачного месторасположения, плохой внутренней планировки и т.п. (30%), внешний – от воздействия общеэкономических и отраслевых изменений (40%).

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:

С_зд. = ПВС**

1) 217613,68* = 57489,18 руб.

Прибыль инвестора обычно устанавливается в размере 20% от стоимости, определенной затратным способом.

П_инв. = (С_{зем. уч.} + ПВС)*20%

(10000+217613,68)*20% = 45522,74 руб.

НДС = (С_{зем. уч.} + ПВС + П_инв. )*18%

(10000 + 217613,68 + 45522,74)*18% = 49164,56 руб.

3. Определить рыночную стоимость с применением затратного подхода. Сделать письменное заключение о полученной стоимости .

Затратный подход рассчитывается по формуле :

С_затр. = С_{зем. уч} + ПВС – Из + П_инв. + НДС

1) 10000 + 57489,18 + 45522,74 + 49164,56 = 162176,48 руб.

где: С_{зем. уч} – стоимость земельного участка;

ПВС – стоимость нового строительства (прямые и косвенные расходы, связанные со строительством);

Из – сумма износа;

П_инв – прибыль инвестора.

Заключение: Затратный подход может быть полезен для оценки объектов уникальных по своему виду, и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство очень велика доля экспертных мнений, на которые не стоит слишком полагаться.

2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Задание 2

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением доходного подхода ( С_дох. ). Имеется в виду, что здание может сдаваться в аренду под склад или автостоянку.

Исходные данные:

1. Площадь помещения и размер арендной платы приведены в таблице 5.

Таблица 5

2. Расчетный период – 5 лет;

3. Прогноз увеличения арендной платы – 5% ежегодно;

4. Ставка дисконтирования определяется кумулятивным методом по данным таблицы 6;

5. Текущая стоимость реверсии – 17000 руб.

6. Операционные расходы по годам приведены в таблице 7.

Решение.

1. Определить ставку дисконтирования .

Таблица 6

Расчет ставки дисконтирования .

2. Рассчитать чистый операционный доход и стоимость объекта, заполнить недостающие показатели в таблице 7. Формулы и метод расчета привести под таблицей .

Таблица 7

Поток денежных платежей.

1) Реальный доход = Аренда * Площадь помещения.

60 * 133,3 = 7998 руб.

2) Номинальный доход = Реальный доход * Индекс роста.

7998 * 1,0 = 7998 руб. 8817,8 * 1,05 = 9258,7 руб.

7998 * 1,05 = 8397,9 руб. 9258,7 * 1,05 = 9721,6 руб.

8397 * 1,05 = 8817,8 руб.

3) Потенциальный валовой доход (ПВД) = Номинальный доход * число месяцев.

7998 * 12 = 95976 руб. 9258,7 * 12 = 111104,4 руб.

8397,9 * 12 = 100774,8 руб. 9721,6 * 12 = 116659,2 руб.

8817,8 * 12 = 105813,6 руб.

4) Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от незанятости помещений и недоимок арендной платы.

95976 * 0,75 = 71982 руб. 111104,4 * 0,75 = 83328,3 руб.

100774,8 * 0,75 = 75581,1 руб. 116659,2 * 0,75 = 87494,4 руб.

105813,6 * 0,75 = 79360,2 руб.

5) Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – (Операционные расходы + капитальные затраты на ремонт).

71982 – (3000 + 5000) = 63982 руб.

75581,1 – (3000 +5000) = 67581,1 руб.

79360,2 – (3000 + 5000) = 71360,2 руб.

83328,3 – (3000 + 5000) = 75328,3 руб.

87494,4 – (3000 + 5000) = 79494,4 руб.

6) Текущая стоимость денежного потока= ЧОД *Ставка дисконтирования

63982 * 1,0 = 63982 руб. 75328,3 * 0,63 = 47456,83 руб.

67581,1 * 0,8 = 54064,88 руб. 79494,4 * 0,61 = 48491,58 руб.

71360,2 * 0,6 = 42816,12 руб.

7) Стоимость объекта С_дох. = Сумма текущей стоимости + Текущая стоимость реверсии.

63982+54064,88+42816,12+47456,83+48491,58+17000=273811,41 руб.

Заключение: Доходный подход отражает предельную стоимость объекта, больше которой не будет платить инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятие ставки доходности. Из этого, следует, что решение инвестора для данного типа объекта будет опираться в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Задание 3

Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением сравнительного подхода (С_сравн. ).

Исходные данные:

1. Физические параметры здания представлены в таблице 8 .

Таблица 8

Физические параметры здания.

Решение.

1. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения представлены в таблице 9.

Таблица 9

Характеристика объектов-аналогов продаж по элементам .

2. Корректировка цен сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта может применяться к одной из единиц сравнения, перечисленных в таблице 10. Рекомендуемая единица для расчетов – цена за 1м² полезной площади. Расчеты произвести с точностью до 1 рубля .

Таблица 10

Расчет стоимости единиц сравнения

Решение

1. Цена за единицу общей площади:

100 000 / 758,3 = 132 (руб./м² )

24 800 / 258,1 = 96 (руб./м² )

256 000 / 1 102,7 = 232 (руб./м² )

2. Цена за единицу полезной площади:

100 000 / 687,8 = 145 (руб./м² )

24 800 / 231,3 = 107 (руб./м² )

256 000 / 916,2 = 279 (руб./м² )

3. Цена за единицу объема сооружения:

100 000 / 4 664 = 21 (руб./м³ )

24 800 / 929 = 27 (руб./м³ )

256 000 / 7 498 = 34 (руб./м³ )

3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж.

Таблица 11

Внесение поправок и корректировка цен объектов аналогов относительно объекта оценки

Решение

1. Цена за единицу полезной площади * Коэффициент поправки (а)

а) 145 * 1,01 = 147 б) 107 * 1,03 = 110 в) 279 * 1,02 = 285

2. Скорректированная цена (а) * Коэффициент поправки (б)

а) 147 * 1,3 = 191 б) 110 * 0,9 = 99 в) 285 * 0,8 = 228

3. Скорректированная цена (б) * Коэффициент поправки (в)

а) 191 * 1,0 = 191 б) 99 * 1,0 = 99 в) 228 * 1,0 = 228

4. Скорректированная цена (в) * Коэффициент поправки (г)

а) 191 * 1,0 = 191 б) 99 * 0,95 = 94 в) 228 * 0,9 = 205

5. Скорректированная цена (г) * Коэффициент поправки (д)

а) 191 * 0,9 = 172 б) 94 * 0,9 = 85 в) 205 * 1,0 = 205

6. Скорректированная цена (д) * Коэффициент поправки (е)

а) 172 * 0,9 = 155 б) 85 * 1,0 = 85 в) 205 * 0,85 = 174

7. Скорректированная цена (е) * Коэффициент поправки (ж)

а) 155 * 1,25 = 194 б) 85 * 1,15 = 98 в) 174 * 1,0 = 174

4. Согласование скорректированных стоимостей аналогов.

Согласование скорректированных цен аналогов производится с помощью весовых коэффициентов по формуле С^ед _ср = Сi * Кi где:

С^ед _ср – средняя стоимость единицы сравнения объектов аналогов;

Сi – скорректированная индивидуальная стоимость единицы сравнения каждого объекта – аналога;

Кi – индивидуальный коэффициент поправки аналога, зависящий от достоверности и полноты информации, установленный экспертным путем.

1. 194 * 0,4 =78

2. 98 * 0,35 = 34

3. 174 * 0,25 = 44

5. Определение рыночной стоимости объекта. C _ср.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется произведением С^ед _ср на объем (V) или площадь (S) здания, в зависимости от выбранной единицы сравнения. С_ср = С^ед _ср * S

1. 78 * 145 = 11 310

2. 34 * 107 = 3 638

3. 44 * 279 = 9 486

Заключение : Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций и предпочтений покупателей.

4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (Кi):

Затратный подход (К_затр. ) 0,26

Доходный подход (К_дох. ) 0,37

Сравнительный подход (К_сравн. ) 0,37

Итого 1,0

Решение

1. Окончательная стоимость склада, предназначенного для сдачи в аренду, определяется по формуле:

С_рын. =С_затр. *К_затр +С_дох. *К_дох. +С_сравн. *К_сравн.

162 176,48 * 0,26 + 273 811,41 * 0,37 + 24 434 * 0,37 = 152 517 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50 составляет 152 517 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, страхования, сдачи в аренду, и т.п.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2004. – 512с. (Серия «Учебник для вузов»).

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2000.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

5. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменко И.Л. Оценка недвижимости. Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.