Реферат: Чувашской Республики «Агро-Инновации»

Министерство сельского хозяйства

Чувашской Республики

Казенное унитарное предприятие Чувашской Республики

«Агро-Инновации»

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по организации земельно-ипотечного кредитования

Чебоксары-2007

Авторский коллектив: начальник отдела КУП ЧР «Агро-Инновации» Фомин Г.Н., консультанты КУП ЧР «Агро-Инновации» Любаев А.В., Сумков Р.А., Терентьев А.А.

Под общей редакцией канд. биол. наук Васильева Н.И.

Методическое пособие: Методические рекомендации по организации земельно-ипотечного кредитования.

- Чебоксары; 2007, - 36 с; (Методическое пособие для руководителей, специалистов сельскохозяйственного производства, и муниципальных образований подготовленное с использованием материалов
ОАО «Россельхозбанк», и докладов на всероссийской конференции «Земельное – ипотечное кредитование в России: состояние, проблемы, перспективы», прошедшей 20 декабря 2006 года в г. Москве).

Казенное унитарное предприятие Чувашской Республики

«Агро-Инновации»

428015, г.Чебоксары, ул. Урукова, 17а.

Тел/факс (8352) 45-93-26, E:mail: agro-in@cap.ru

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Низкая доходность сельскохозяйственного производства, нерациональное использование ресурсного потенциала и, в первую очередь, сельскохозяйственных угодий связаны с дефицитом капитала долгосрочного характера. Поэтому решение проблемы привлече­ния долгосрочных инвестиционных ресурсов в агропромышленное производство, в известной мере, связано с освоением ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. Мировой опыт свидетельствует о том, что ипотечный механизм позволяет мобилизовать значительные объемы инвестиций в отрасли АПК.

Проводимая аграрная реформа выдвинула на первый план земельные отношения как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В связи с этим перед отечественной наукой и практикой был поставлен важнейший вопрос: на каких принципах и каким образом формировать систему мер по обеспечению эффективного использования земельных ресурсов. Какими должны быть землеоценочные, налоговые, арендные, залоговые и другие правовые регуляторы земельного рынка. Принятые на начальном этапе реформирования по этим вопросам законодательные акты и используемые в регионах критерии и экономические рычаги их регулирования требуют дальнейшего совершенствования.

В этой связи в России стоит очень важная задача — завершение земельных преобразований — создание многоукладной системы землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из факторов экономического роста.

Увеличение численности земельных собственников, потребность в повышении эффективности использования сельскохозяйственных угодий объективно вызывают необходимость развития и такого элемента земельного оборота, как ипотека земельных участков и прав их аренды. Институт ипотеки земель, равно как и институт арендных отношений, способен оказать активное влияние на привлечение источников инвестиционной деятельности в сельское хозяйство.

РАЗДЕЛ 1. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1. Понятие и содержание ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения, впервые было употреблено в VI в. до н.э. На имении должника (обычно на пограничной меже) ставился столб с надписью, что земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб и получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка), на котором отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, именовавшиеся ипотечными.

С развитием товарно-денежных отношений и частной собственности появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Это привело к необходимости установления права собственности на землю и прочие виды недвижимости, а также ограничений на данное право, благодаря чему и появляется основа для сделок с недвижимым имуществом, в том числе возможность его залога.

Эволюция классической ипотеки проходила различные этапы. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по степени ее важности, установленной законом: наибольшую силу имели ипотеки «по закону» - фискальные, далее - ипотеки, установленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика: ведь достаточно сложные по структуре сделки требуют контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

В современном мире ипотека остается одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет средств, вырученных от реализации данного имущества. Именно возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а особого залогового (вещного) права. Суть его заключается в возможности требовать продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю — кредитору, т.е. чужого) и удовлетворения своих требований из его стоимости преимущественно перед другими кредиторами.

В настоящей Рекомендации используются следующие основные термины и определения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации:

Сельскохозяйственные товаропроизводители – в соответствии со статьей 346.2 главы 26.1. части второй Налогового кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 05.08.2000 №117-ФЗ) сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию и (или) выращивающие рыбу, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку и реализующие эту продукцию и (или) рыбу, при условии, что в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций или индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) выращенной ими рыбы, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства и (или) выращенной ими рыбы, составляет не менее 70 процентов.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (в том числе в Едином государственном реестре земель и книгах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Земельный участок имеет фиксированные границы, местоположение и правовой статус. Земельный участок может выступать объектом ипотечных отношений только в качестве индивидуально определенного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая уникальный кадастровый номер. Части земельных участков не могут выступать в качестве самостоятельных объектов, поскольку они не соответствуют Закону «О государственном земельном кадастре», требующему для его объектов соответствующего юридического оформления.

Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельная доля – доля в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В отличие от земельного участка земельная доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. Не выделенная в натуре доля представляет собой условную единицу и в соответствии с гражданским законодательством является всего лишь имущественным правом.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Единый государственный реестр земель – документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земель. Содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках, включая: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категорию земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, включая показатели состояния плодородия земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кадастровая карта (план) – план, на котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Ведение государственного земельного кадастра осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости («Роснедвижимость») и его территориальными подразделениями.

Государственная кадастровая оценка земель – проводится для целей налогообложения и иных, установленных законом в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки (утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316). Основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию и осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и вносятся в государственный земельный кадастр. Поскольку кадастровая стоимость в соответствии с главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации является налоговой базой для определения ставок земельного налога, она способна косвенно влиять на уровень спроса и предложения на земельном рынке через размер налоговых отчислений.

Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земельного участка, находящегося в залоге. Мониторинг включает: непрерывное наблюдение за использованием земель исходя из их целевого и разрешенного использования; своевременное выявление изменений состояния земельного участка; анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия антропогенных факторов. Мониторинг осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, находящегося в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Территориальное землеустройство – комплекс мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования и охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности.

Ипотека земельных участков – разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства (ипотечное кредитование). Особенность данного вида залога заключается в том, что он может возникать постольку, поскольку оборот земельных участков допускается федеральными законами.

Земельно-ипотечное кредитование - кредитование под залог земельного участка. Применительно к настоящей Рекомендации речь идет о земельных участках сельскохозяйственного назначения и земельных участках, принадлежащих предприятиям агропромышленного комплекса.

Рыночная стоимость - является наиболее распространенной базой оценки. Отражает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Необходимым условием существования рыночной стоимости является существование рынка.

Залоговая стоимость – стоимость земельного участка в целях обеспечения кредита или целевого займа. Устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем, и представляет собой сумму, которую по мнению залогодержателя можно выручить за вынужденную продажу земельного участка при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и его реализацией. Залоговая стоимость земельного участка учитывает поправку на сделку, размер которой зависит от ряда факторов, например, наличия аналогов на рынке, его стабильности, тенденций и т.п.

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. То есть период экспозиции оцениваемого земельного участка будет заведомо меньше типичного периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. Таким образом, ликвидационная стоимость является нижним ограничением для расчета залоговой стоимости.

С учетом риска снижения реальной рыночной цены земельного участка, находящегося в ипотеке, некоторыми банками в качестве залоговой стоимости принимается ликвидационная стоимость, которая, в свою очередь, устанавливается ниже рыночной на 20-25%. При ограниченном или неактивном рынке этот подход к оценке ссудного обеспечения позволяет в более короткие сроки реализовать земельный участок и снизить риск недостаточной ликвидности закладываемого земельного участка.

Инвестиционная стоимость – определяется исходя из доходности земельного участка, зависящей от конкретных инвестиционных целей. Рассчитывается на основе данных инвестора, бизнес-планов, технико-экономических обоснований соответствующих проектов и т.п. От рыночной стоимости может отличаться в большую сторону. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных.

Кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

План землепользования - картографический документ на землепользование, который дает наглядное представление о пространственном положении и размерах землепользования, содержит информацию о составе и площадях угодий. На плане землепользования соответствующими условными знаками показываются границы землепользования и вкрапленных в него посторонних землепользований, контуры и площади земельных угодий, орошаемых и осушенных земель, населённых пунктов, приусадебных земель, лесополос, гидрография, дорожная сеть, освоенные элементы проекта внутрихозяйственного землеустройства (поля севооборотов, и т.п.). Состав земель отражается в экспликации земель хозяйства.

Планы землепользования составляются организациями по землеустройству с использованием материалов аэрофотосъёмок и специальных обследований. Применяются для ведения графического учёта земель, контроля над их использованием и других целей.

Планы землепользования выдаются землепользователям, а их копии находятся на хранении в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Экспликация земельных угодий - объяснение условных обозначений земельных угодий, применяемых в планах землепользования, проектах внутрихозяйственного землеустройства и на картах (почвенных, агрохимических, мелиоративных и др.).

Экспликация земельных угодий, представленная в форме таблицы, содержит числовые данные общей площади землепользования, изображенной на плане, и площадей отдельных видов угодий. В особой строке приводятся условные знаки, обозначающие различные элементы плана. Перед составлением экспликации земельных угодий проводится общее поконтурное вычисление площадей по материалам наземной съёмки или аэрофотосъёмки.

Экспликация земельных угодий используется как самостоятельный учётно-земельный документ при составлении земельных балансов, осуществлении контроля над использованием и состоянием земель, а также в качестве справочного материала при планировании и управлении сельскохозяйственным производством.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

- предмет ипотеки всегда находится во владении залогодателя, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время действия договора об ипотеке;

- при значительном превышении стоимости предмета ипотеки над суммой обязательства имеется возможность получить дополнительные заемные средства под залог того же имущества. Права залогодержателей на одно и то же недвижимое имущество удовлетворяются в порядке очередности регистрации ипотеки;

- в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

1.2. Система ипотечного кредитования

Целостная (саморазвивающаяся) система ипотечного кредитования включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов и займов банками и иными кредиторами, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами. На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функции рефинансирования кредиторов. Ресурсы для выдачи долгосрочных кредитов формируются как кредиторами самостоятельно (при одноуровневой системе ипотечного кредитования), так и специализированными операторами вторичного рынка ипотечного капитала (при двухуровневой системе ипотечного кредитования).

С практической точки зрения систему ипотечного кредитования можно рассматривать как упорядоченную и регулируемую совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, к которым относятся:

субъекты кредитных отношений;

органы, регулирующие кредитование и ипотеку специализированных объектов недвижимости;

технологии ипотечного кредитования (формы, способы и методы предоставления и погашения ипотечных кредитов и займов);

государственные программы, обеспечивающие доступ к ипотечным кредитам и займам определенных категорий граждан Российской Федерации и хозяйствующих субъектов.

Ипотечным кредитованием занимаются различные институты финансового рынка. Особенности их деятельности зависят от способа рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов (табл. 1).

Институты ипотечного кредитования

Таблица 1

Классификация ипотечных кредитов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения

Таблица 2

Таким образом, принципиальным условием успешного развития рынка ипотечного сельскохозяйственного кредитования является создание его инфраструктуры, отвечающей требованиям, как кредиторов, так и заемщиков. Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

1.3. Особенности механизма ипотеки земель сельскохозяйственного назначения

Одной из важнейших проблем аграрной экономики является привлечение финансовых ресурсов в сферу сельского хозяйства, в том числе путем ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Для выполнения ипотекой своих функций в сельском хозяйстве нужен адекватный экономический механизм, под которым понимается совокупность правовых, организационных и финансово-экономических инструментов и способов их применения для регулирования отношений между участниками инвестиционного процесса по поводу ресурсов (капитала), гарантией эффективного использования которых является залог недвижимости (ипотека).

Главная цель экономического механизма ипотеки в сельском хозяйстве состоит в привлечении долгосрочных ресурсов расширенного воспроизводства, доступных для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Схематично экономический механизм ипотеки в сельском хозяйстве представлен на рис. из которого видно, что основными экономическими регуляторами ипотеки являются:

Экономический механизм ипотеки в сельском хозяйстве

- сумма кредита, которая зависит от финансово-экономического положения заемщика, эффективности реализации мероприятий (инвестиционного проекта), на финансирование которого испрашивается кредит, а также ликвидности предоставляемого обеспечения, в том числе предмета ипотеки;

- соотношение залоговой стоимости предлагаемого обеспечения и суммы кредита;

- уровень процентных ставок по кредиту и условия предоставления субсидий на возмещение затрат на их уплату;

- график погашения основной суммы долга и уплаты процентов за кредит.

Экономический механизм ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения включает в себя также меры ответственности и защиты прав (интересов) залогодателя и залогодержателя, страхование рисков ипотечного кредитования, а также процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки в случае нарушения условий кредитного договора.

Кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения должен быть предоставлен на длительный срок - 10-15 лет и более, но не менее 5 лет, поскольку окупаемость капитальных вложений в сельском хозяйстве объективно происходит медленнее, чем в высокорентабельных отраслях народного хозяйства.

Соотношение суммы кредита и залоговой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения зависит от кредитоспособности заемщика, эффективности и обоснованности инвестиционного проекта. На этапе освоения ипотеки в сельском хозяйстве суммы кредитов могут составлять 50-70% от кадастровой стоимости земли при наличии института государственных гарантий по ипотечным сельскохозяйственным кредитам. Меньший размер кредита делает его невыгодным для залогодателя, а больший - в случае неуплаты по кредиту не позволит кредитору возместить выданные средства.

Основная цель изучения кредитоспособности - определить способность и готовность заемщика вернуть кредит, размер кредита и условия, на которых он может быть предоставлен, а также степень риска, которую кредитор готов взять на себя.

При анализе кредитоспособности учитываются такие факторы благополучного финансового положения, как дееспособность и репутация потенциального заемщика, состояние рыночной конъюнктуры и способность получать доход, а также качество и ликвидность обеспечения кредита.

Так, состояние рыночной конъюнктуры влияет на возможности заемщика погасить долг, но не поддается контролю со стороны заемщика и кредитора. Сельхозтоваропроизводитель может обладать хорошей репутацией, явной способностью получать доход и достаточным обеспечением, однако ценообразование на сельскохозяйственную продукцию может поставить под удар способность своевременно погашать кредит.

Следует отметить, что, хотя при анализе кредитоспособности имеют значение все перечисленные факторы, кредит предоставляется в расчете на то, что он будет погашен, а не на то, что для его погашения потребуется обратить взыскание на предмет ипотеки.

Мировой опыт показывает, что этап освоения ипотеки в сельском хозяйстве предусматривает функционирование института государственных гарантий и создание инфраструктуры, обеспечивающей снижения рисков субъектов ипотечных отношений.

Так, например, несмотря на то, что в Венгрии становление и развитие системы ипотечного кредитования началось в 1992 г., ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения начало развиваться, по данным С.А. Виноградова, только в 2003 г. после подписания соглашения о сотрудничестве между Ипотечным банком земельного кредитования (ИБЗК) и Национальным земельным фондом (НЗФ) - одним из главных институтов рынка земли. Позднее подобное соглашение с НЗФ заключил и Сбербанк Венгрии. Фонд реализует решения в области формирования рациональной системы землепользования: аккумулирует государственные земли, скупает земли неэффективных землепользователей, формирует земельный фонд, который затем передает в аренду более эффективным сельхозтоваропроизводителям и т.д.

Принципиально отличаясь от традиционного механизма ценообразования на другие виды товаров, определяющим элементом которого выступают общественно необходимые затраты на их производство, цена ипотечного кредита зависит от соотношения спроса и предложения на финансовом рынке, темпов инфляции; ожиданий кредитора о рискованности кредитной сделки, эффективности государственного регулирования банковской деятельности и уровня ставки рефинансирования Центрального банка РФ и др.

Исходя из особенностей производственного цикла в сельском хозяйстве, эффективность освоения ипотечного долгосрочного кредита напрямую зависит от условий его погашения (амортизации долга по ипотечному кредиту, включая задолженность по основному долгу и процентам).

В мировой практике выработаны следующие кредитные продукты, предполагающие разнообразие методов амортизации долга по ипотечным кредитам.

Кредит с «шаровым» платежом может предусматривать как отсутствие процентных платежей вплоть до истечения срока кредита, так и выплату только процентов и единовременное погашение основного долга, а также частичные платежи с итоговым единовременным погашением суммы основного долга и процентов по нему.

Погашение кредита на аннуитетной основе предполагает равновеликие фиксированные на весь срок кредитного договора платежи в счет погашения долга и уплаты процентов. Каждый взнос в первую очередь распределяется на уплату процентов, а затем — на погашение основного долга. С каждым последующим взносом часть фиксированного платежа в возмещение основного долга возрастает, а доля в счет уплаты процентов постепенно уменьшается. Последним взносом погашается остаток основного долга в установленный срок. Преимуществом данного метода является возможность равномерного распределения нагрузки на финансы заемщика.

При использовании метода равномерного погашения суммы основного долга с начислением процентов на непогашенный остаток кредита общая сумма процентных платежей будет меньше по сравнению с амортизацией долга на аннуитетной основе. Однако для этого метода характерны более крупные выплаты в начале пользования кредитом. Вместе с тем выплаты процентов по кредиту менее значительны, так как основной долг погашается раньше.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты: например, первые три года платежи остаются низкими, а в течение последующих лет достигают уровня, позволяющего полностью погасить долг по кредиту и процентам.

Для определения баланса между сроками кредита и процентной ставкой, а также выбора схемы погашения долга по кредиту и уплаты процентов (амортизации долга) рассчитывается ипотечная постоянная:

O _Д JT

ИП = -—х100,

к

где ИП- ипотечная постоянная, %;

Од - сумма платежей по обслуживанию долга (выплаты в счет погашения основного долга и процентов) за весь период пользования кредитом, руб.;

Т- срок пользования кредитом, годы;

К— сумма ипотечного кредита, руб.

Эффективной считается ипотечная постоянная, которая выше номинальной ставки процента за кредит.

Одним из главных факторов развития системы ипотечного сельскохозяйственного кредитования является повышение доходности аграрной отрасли, что позволит своевременно погашать кредиты, уплачивать проценты и обеспечит приток частного капитала.

Прибыльность ведения сельскохозяйственного производства позволит существенно повысить спрос на земли сельхозназначения как основное и незаменимое средство производства. Однако в современных условиях земля пока не единственный фактор организации эффективного земледельческого хозяйства. Дефицит агропродовольственных товаров отечественного происхождения является не следствием нехватки сельскохозяйственных земель, а результатом неэффективного их использования.

Будучи одним из важнейших факторов экономического роста рынок земли сам является производным от системной экономики, поскольку основой его функционирования является наличие спроса и предложения на земельные участки. Спрос на любой ресурс производственного назначения определяется возможностью его экономически полезного использования приобретателем.

В последнее время все чаще высказываются справедливые мнения о необходимости синхронизации земельных преобразований, решения вопросов правового и организационного хаоса в сфере землевладения и землепользования в комплексе с мерами финансового оздоровления предприятий и организаций аграрной сферы. Устойчивость падающих тенденций в аграрном секторе и недостаточно эффективная политика государственной поддержки в сельском хозяйстве препятствуют формированию рынка сельскохозяйственных угодий, способного помочь решить проблему повышения эффективности их использования и сохранности как части национального достояния. Сейчас же рынок обслуживает односторонние интересы определенных групп людей, решающих отнюдь не вопросы организации эффективного аграрного производства в России.

Как главное средство производства в сельском хозяйстве, имеющее естественное происхождение, земля имеет особенности, которые оказывают серьезное влияние на производственный процесс и характер отношений, возникающих при ее использовании.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве, — плодородие, т.е. способность обеспечить воспроизводство растений. Для этого необходимы питательные вещества, влага, определенная структура верхнего слоя почвы, обеспечивающая проникновение воздуха, микроорганизмы.

Предметом труда земля становится тогда, когда в процессе обработки создаются необходимые для растений условия роста и формирования полноценного урожая (вспашка, посев семян и т. д.), а также поддерживается или повышается плодородие земель (внесение минеральных и органических удобрений, микроэлементов, гипсование и т. д.). По этой причине земля не может рассматриваться только как природный дар, фактически она становится продуктом человеческой деятельности.

Уникальным свойством земли является ее способность к расширенному воспроизводству естественного плодородия при правильном использовании. Плодородие земель разных климатических зон, а также местоположение конкретных участков влияют на размер получаемых от их использования доходов.

В рыночных условиях земля приобретает свойство товара и способна участвовать в качестве объекта недвижимости в сделках купли-продажи, аренды, дарения, наследования, ипотеки и др. При этом от других товаров ее отличают два существенных момента. Один их них выражается в том, что земельный участок в отличие от других товаров нельзя переместить в пространстве, переработать в другую продукцию, использовать без остатка. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, чем владельцев иных видов имущества, в том числе недвижимого. Следовательно, общество в целом остается главным «собственником» территориального земельного ресурса, делегирующим конкретным земельным собственникам, владельцам и пользователям распределительные и иные функции в достаточно узких и открытых для изменения границах права пользования земельной собственностью. Поэтому вся система рыночных операций с земельной собственностью носит ограниченный характер, оставляя собственнику право владения и распоряжения не конкретным земельным участком, а только правом пользования им.

Другой момент заключается в том, что земля как товар является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Земельные отношения - это регулятор всей совокупности общественных интересов, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экологическую и другие сферы человеческой жизни.

В целях усиления контроля над эффективным использованием земли, повышением плодородия почв в зарубежном законодательстве существенным образом пересматривается концепция земельного собственника, накладываются все большие ограничения на характер земельных отношений. Ныне отсутствует абсолютное право собственности на землю в классическом понимании. Государства с развитой рыночной экономикой берут на себя все больше контрольных функций, ужесточая требования к использованию земельных участков и распоряжению ими. В частности, пределы прав собственника на землю ограничиваются обязательствами ее использования по назначению. Такие обязательства проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками и т.д. Ни одна страна в мире не допускает абсолютного контроля над землей, ни один землевладелец уже не может требовать исключительного права делать с землей, которой он владеет, что ему заблагорассудится. Абсолютным остается право собственности на продукты труда, но ни одно государство не признает такого же права в отношении земли.

1.4. Страхование земельных участков

В нашей стране в силу объективных и субъективных причин значительная часть земельных угодий доведена до критической отметки. Бесплатность земли не способствовала бережному отношению к ней землепользователей. В результате российские просторы оказались изранены брошенными нефтяными и газовыми скважинами. Ценные для ведения сельского хозяйства земли отчуждаются под несельскохозяйственное использование.

Процессы, оказывающие снижающее влияние на качественные характеристики земель, делят на природные или стихийные (землетрясения, наводнения, подтопления, бури, ураганы, смерчи, обвалы, оползни, сели, карст и суффозии) и техногенные или антропогенные, связанные с человеческой деятельность (захламление, загрязнение, уничтожение плодородного слоя).

Природные и техногенные процессы связаны между собой самым прямым образом, поскольку накапливание техногенных воздействий вызывает природные изменения. По этой причине с некоторой долей условности можно выделить еще одну группу - техногенно-природные. Ущерб, наносимый сельскохозяйственным угодьям, может быть определен как полная утрата (уничтожение) или частичное повреждение (порча) плодородного слоя. Последнее можно разделить на трудно ликвидируемые, когда устранение причиненного земле вреда в полном объеме и в обозримые сроки практически невозможно, ликвидируемое, а также легколиквидируемое, когда в короткие сроки и без крупных затрат можно практически полностью восстановить утраченные почвой свойства.

В любом случае у землепользователя, чей участок подвергся отрицательным воздействиям природного, техногенного, техногенно-природного явления, встает вопрос о средствах на его восстановление.

Практика покрытия убытков от чрезвычайных ситуаций за счет государственных средств показала ограниченные возможности данного порядка, в связи, с чем возникает необходимость разработки мер по возмещению убытков от вреда, наносимого продуктивным землям сельскохозяйственного назначения негативными воздействиями различного характера.

К сожалению, значение этого вопроса пока остается в России принижено. Задача защиты земель законодательно возложена на собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей. Однако для устранения последствий и предупреждения негативного влияния природных и антропогенных факторов на земли сельскохозяйственного назначения и, в первую очередь, на сельскохозяйственные угодья, требуются более совершенные и эффективные способы финансирования этих мероприятий. Эффективным инструментом реализации задачи по защите земель может стать страхование.

Страхование как источник дополнительного внебюджетного финансирования вложений, направленных на сохранение земельных ресурсов, способствует не только снижению издержек на возмещение ущерба из средств бюджетов различных уровней, но и повышению платежеспособности землепользователей.

Условиями страхования можно воздействовать как на землепользователей, так и третьих лиц - формировать у них уважение (и исполнение) установленных требований в отношении земельных угодий. Страхование земли может рассматриваться в качестве одного из приоритетных направлений государственной землеохранной политики, в том числе и при формировании системы ипотечного сельскохозяйственного кредитования.

Таким образом, экономический механизм ипотеки земель сельскохозяйственного назначения на современном этапе должен в первую очередь обеспечивать государственное регулирование отношений участников инвестиционного процесса, направленное на повышение плодородия сельскохозяйственных угодий и их рациональное использование, достижение конкурентоспособного и эффективного сельскохозяйственного производства.

РАЗДЕЛ 2. Основы ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Предпосылки развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения можно разделить на три основные группы - правовые, экономические и организационные.

Правовые предпосылки состоят в наличии минимально необходимой законодательной и нормативно-правовой базы, регламентирующей порядок ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.

К экономическим предпосылкам относится острая потребность сельскохозяйственных товаропроизводителей в инвестиционно-финансовых ресурсах на модернизацию и развитие производства.

К организационным предпосылкам можно отнести наличие очень малого количества легитимных владельцев земельных участков, получающих предпринимательский доход, позволяющий своевременно и в полном объеме обслуживать ипотечный кредит.

К наиболее значимым факторам, сдерживающим развитие ипотеки в сельском хозяйстве, относятся проблемы в сфере правового регулирования земельных отношений.

2.1. Земельные отношения и освоение ипотеки в сельском хозяйстве

Земельная реформа, начавшаяся в 1991 г., положила начало коренной реорганизации коллективного землепользования в сельском хозяйстве.

Государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Категория земель - часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Законодательством предусмотрено семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли запаса.

На всей территории России повсеместно деградирует почвенный покров, снижается продуктивность сельхозугодий и расширяются ареалы их подтопления, загрязнения и захламления. Идет зарастание кормовых угодий кустарником и мелколесьем. Значительная часть сельхозугодий (12,9 млн. га) находится в составе земель запаса и тоже зарастает, теряя сельскохозяйственную ценность. Действительная общая площадь неиспользуемых, деградированных, утративших свои продуктивные свойства сельскохозяйственных угодий остается практически неизвестной.

Оценка общего положения, сложившегося с сельскохозяйственными угодьями, динамика показателей их качественного состояния не дают оснований говорить, что общество и власть охраняют, сберегают и эффективно используют эту часть национального богатства, по доле в земельном фонде — малую, но по значению для продовольственного обеспечения населения страны - решающую.

С принятием Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» началась массовая приватизация сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения. В практику вошло понятие «земельная доля» — часть сельхозугодий, безвозмездно переданная в собственность имеющих право на ее получение сельских граждан.

При переходе на новые типы хозяйствования отсутствовало экономическое обоснование раздела сложившихся землепользований и не учитывался основной принцип экономической эффективности в сельском хозяйстве - стабильность землепользования. Величина земельной доли определялась в среднем по административному району, а площадь конкретного хозяйства рассчитывалась умножением средней площади земельной доли на число лиц, участвовавших в разделе. При этом не учитывались ни специализация хозяйства, ни уровень механизации производств, ни поголовье скота и потребность в кормах, ни баланс отраслей и ресурсов. В результате были нарушены севообороты и проекты внутрихозяйственного землеустройства, увязывающие организацию территории сельскохозяйственных предприятий с системами земледелия.

В 1992 г. в результате земельной реформы земля была поделена на доли, и крестьянам раздали свидетельства на владение ею. В то же время свидетельства на владение этой же землей могли быть выданы и акционерным обществам, и другим правопреемникам совхозов и колхозов. Иными словами, на одну и ту же землю выданы два совершенно разных и взаимоисключающих друг друга документа. Совхозное свидетельство могло лежать в сейфе руководителя хозяйства, а свидетельства на паи розданы людям.

С принятием ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы оборота земельных долей крайне обострились. Так, предприятие или дольщик за свой счет обязан провести подготовку документов для госрегистрации сделок с недвижимость - оформить землеустроительное дело, обозначить границы участка в натуре, присвоить кадастровый номер и прочее. Однако регистратор может усомниться в документах и вернуть дело на дополнительное изучение, которое может затянуться на годы. Для того, чтобы владелец земельной доли распорядился правами на нее, он должен собрать множество справок, провести межевание, сделать кадастровую оценку и зарегистрировать в Регистрационной палате.

Таким образом, самый больной вопрос - «добровольная» передача земельной доли в уставный капитал хозяйства. В большинстве, случаев крестьяне даже не догадывались о том, что свои наделы они отдали в собственность юридическому лицу. С одной стороны, это элементарный подлог, с другой, - суды не принимают иски из-за истечения срока исковой давности. Вместе с тем роспись человека в общем списке добровольцев, «отказавшихся» от земли, по мнению экспертов, ничего не значит. Должно быть заявление крестьянина с его подписью и просьбой о передаче своей земельной доли в уставный фонд хозяйства. Если такого заявления не писали, то передача тоже незаконна. Но такое решение должен вынести суд.

В реальной жизни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» способствует активизации сделок с землей из фонда общей долевой земельной собственности и стимулирует разделение коллективно используемых угодий, чем ставит сельское население на грань выживания. Так, в деревне уже скупаются за бесценок свидетельства о праве на земельные доли, а руководители сельхозорганизаций и местные органы не владеют механизмом для принятия решений, приемлемых в сложившихся условиях и учитывающих общественные и производственные интересы.

Порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) только с 1998 г. Все ранее выданные документы о правах на землю, в том числе право собственности, приравнены к записям в ЕГРП, что предусматривается федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако все сделки или переход прав в результате сделок с земельными долями и участками, права на которые возникли до 1998 г., требуют регистрации ранее возникшего права в ЕГРП. Это означает предоставление в регистрирующие органы комплекта документов, в том числе выписку из государственного кадастра, которая содержит план участка. Однако в кадастровых палатах отсутствуют доступные банки кадастровых карт, планов участков, права на которые возникли до 1998 г. Без кадастрового плана сельхозорганизация не сможет зарегистрировать свои права на земельные участки, приоб­ретенные, арендуемые в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок) не смогут юридически полноценно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с ней.

Государство вроде бы взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него. Росземкадастр в свое время неоднократно разъяснял, что такие выписки должны осуществляться на основании имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника.

Однако кадастровые палаты отказывают в выписке на основании того, что участки в кадастре не значатся. От сельхозорганизаций и граждан требуется проведение работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость проведения такой работ для организаций Московской области составит примерно около 1 млн. руб. за 3 тыс. га.

Несмотря на то, что районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели работу по учету прав на участки, и штат кадастровых палат сформирован в основном из сотрудников этих комитетов, получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, также как и официальный отказ - непросто.

2.2.Межевание земельных участков

Межевание земельных участков - это мероприятие по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Проведение межевания объектов землеустройства обязательно:

o при изменении границ объектов землеустройства;

o предоставлении и изъятии земельных участков;

o определении границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

o перераспределении используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

o выявлении нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;

o проведении мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссу­шения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий (ст. 3 ФЗ от 18.07.2001 № 78-ФЗ).

Межевание земельных участков производится перед государственным кадастровым учетом.

Межевание включает в себя следующие виды работ:

o определение границ земельного участка на местности и их согласование;

o закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

o изготовление карты (плана) земельного участка.

Работы по межеванию могут проводиться на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности.

Когда сельхозорганизация хочет взять в долговременную аренду часть участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, нужно выделить эту часть в отдельный участок, иными словами, сформировать новый объект. Такая же проблема встает перед гражданином, желающим выделить участок в счет земельной доли для расширения личного подсобного или фермерского хозяйства. Несмотря на многочисленность организаций и предпринимателей, проводящих такие работы, их стоимость не снижается. Вокруг крупных городов такие работы обойдутся не менее 4 тыс. руб. за 1 га.

Даже в одном хозяйстве существует большая разница в качестве земли: кадастровая стоимость земель различается в 1,5 раза - от 5,3 тыс. до 3,5 тыс. руб. При одинаковой стоимости работ по выделению земельного участка (17,3 тыс. руб.) от его продажи по цене, равной кадастровой стоимости, что маловероятно, один владелец получит 8,7 тыс. руб. прибыли, другой - 0,2 тыс. руб. убытка.

Нельзя не учитывать, что расходы на оформление могут быть существенно больше, поскольку массивы сельхозугодий отличаются контурами повышенной сложности, расчленены овражной сетью, дорогами и прочее; земельные участки в счет земельных долей могут быть выделены в нескольких местах.

Сложившееся положение вызывает необходимость решений, отвечающих задаче сохранения оптимальных размеров землепользования сельхозорганизаций как основы существования и развития крупного товарного конкурентоспособного сельскохозяйственного производства.

Данные ежегодных государственных (национальных) докладов о состоянии и использовании земель России показывают, что число сделок оборота земельных участков увеличилось по всем их видам, как и общая площадь земель оборота, и средний размер площади участка сделки. Обращает внимание повышенный рост средней площади арендуемых и покупаемых государственных и муниципальных земель, развитие залога, а также сравнительное постоянство доли площади рыночных сделок в общей площади оборота земельных участков.

Вместе с тем статистика зарегистрированных сделок с земельными участками свидетельствует о ничтожном количестве операций по залогу земель. В 1998-2003 гг. на их долю в земельном обороте приходилось от 0,02 до 0,05% всех сделок. Как правило, ипотека обеспечивалась расположенной на земельном участке недвижимостью. В ипотеку предоставлялись в основном земельные участки, приобретенные гражданами под индивидуальное жилищное строительство. Средний размер заложенного участка в разные годы составлял от 0,42 до 1,32 га. Данные статистики не позволяют установить, к какой категории земель относятся заложенные земельные участки. Структурные характеристики земельной ипотеки свидетельствуют о преобладании договоров, заключенных гражданами (56%). Доля договоров юридических лиц - 44%. В структуре предоставленной в залог площади наоборот преобладают юридические лица (78%).

Таким образом, из причин, сдерживающих становление полноценного ипотечного сельскохозяйственного кредитования, особого внимания заслуживают следующие:

o отсутствие твердых законодательных гарантий частной собственности на землю, прав залогодателей и кредиторов (инвесторов), недоверие людей к властям и проводимой социально-экономической политике;

o недостаточно эффективная государственная поддержка землевладельцев и землепользователей, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, на фоне крайне низкой доходности хозяйствования на земле при высокой потребности в инвестициях на восстановление плодородия земель и сельскохозяйственное производство в целом, а также низкой покупательной способности (доходах) населения;

o высокая стоимость работ по формированию земельных участков и других землеустроительных услуг (межевание, постановка земельного участка на кадастровый учет и т.д.);

o методические подходы к оценке залоговой стоимости земельных участков, ориентированные в основном на их рыночные цены в отсутствие развитого рынка сельхозугодий как такового, ущемляющие права и интересы сельских жителей;

o недостаток информации о ценах на землю, а также недоступность юридических знаний об оформлении прав и сделок;

o слабое методическое обоснование технологии проведения кредитных сделок, в которых обеспечением исполнения обязательств выступает залог земельных участков;

o порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе неоднозначное толкование законодательства по поводу прав залогодержателя в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных ипотекой сельхозугодий, которое ущемляет права и интересы сельхозтоваропроизводителя;

o неурегулированность отдельных положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, особенностей эмиссии и обращения на фондовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т.д.

o

2.3. Методы и виды оценки земельных участков

Одной из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию является оценка залога. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. До недавнего времени Федеральным законом «Об ипотеке» было установлено ограничение: оценка земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть установлена ниже его нормативной цены. Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 5 февраля 2004 г. № 1 - ФЗ эти ограничения сняты.

Принципы оценки сельскохозяйственных угодий. В мировой практике оценки недвижимости выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов. В процессе оценки сельскохозяйственных угодий, в том числе для определения залоговой стоимости земельных участков, используется несколько принципов, отдельным из которых придается большее значение.

Так, принцип полезности гласит, что любой объект недвижимости (и земельный участок в том числе) обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности.

Принцип замещения означает, что покупатель не заплатит за земельный участок больше минимальной цены за другой аналогичный участок с такой же полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек, который означает потери инвестора при вложениях именно в данный земельный участок, отказавшись от других аналогичных вариантов инвестирования.

Принцип ожидания предполагает установление стоимости участка по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (К_д ):

K _d = (1+ i ) ^{( m )} ,

где i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли) от вложений через год;

т - число лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

Принцип остаточной продуктивности земли означает, что в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме - по технике исчисления земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами.

Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит о том, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

Принцип оптимальности размера предусматривает, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за недостатка места для различных целей, а избыточный - не приносит соответствующего дохода.

Принцип зависимости предполагает, что стоимость земельного участка зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре. Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии - снизить стоимость участка, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих земельных участков.

Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимого имущества (и земельного участка в том числе) определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке земли предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий.

Оценка сельскохозяйственных угодий обладает рядом особенностей:

первая - определяется их ограниченностью в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков;

вторая - обусловлена неперемещаемостью земельного капитала, однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Предугадать, спрогнозировать эти изменения весьма важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих;

третья - вытекает из сезонности функционирования земли: осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.

четвертая — обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков;

пятая - связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.

Как показывает мировая практика, там, где функционирует полноценный рынок земли, существует две формы цены на нее - нормативная и рыночная. Рыночная цена формируется стихийно - под воздействием соотношения спроса и предложения, степени достижения равновесия в экономике сельскохозяйственного производства.

Спрос и предложение - главные факторы в теории рыночного механизма ценообразования. При этом следует иметь в виду, что фактор предложения земли при формировании рыночных цен в условиях перехода к рынку по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться такими факторами спроса, как плотность расселения, темпы экономического роста, уровень занятости населения, его платежеспособность, развитость местной транспортной системы и др.

При оценке стоимости земельных участков, как и любой другой недвижимости, используются три общепринятых метода - затратный, доходный и сравнения продаж (сравнительный).

Применение затратного метода при оценке земель сельскохозяйственного назначения заключается в том, что объект оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на его освоение и эксплуатацию.

Достоинства этого метода - его ясность и обоснованность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о со вершенных сделках с аналогичными земельными участками. Он основан на принципе замены.

Однако при оценке сельскохозяйственных угодий этот метод не имеет широкого распространения. Так, необходимый уровень затрат на освоение и эксплуатацию земель худшего качества всегда выше, поскольку чем хуже земля, тем выше ее стоимость по затратному методу. Затраты, определяемые балансовым способом, несопоставимы во времени из-за различия в развитии производительных сил. Расчетный (нормативный) способ оценки затрат позволяет устранить этот недостаток, но средства, вложенные в земли даже одинакового качества, в зависимости от их местоположения окупаются по-разному. На практике не существует сколько-нибудь удовлетворительного способа оценки амортизации земельных ресурсов. Таким образом, оценивать природные, экономические и другие достоинства и недостатки земельных участков затратным методом неэффективно.

Доходный метод предполагает прямую капитализацию дохода (дисконтирование) и позволяет получить оценку объекта недвижимости исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, т.е. цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

Особенностью использования данного метода является то, что он применим только к доходным земельным участкам. Иными словами, он не применим к простаивающим, бесхозным землям. Применение этого метода также затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

В основе доходного метода лежат три принципа: ожидания, спроса и предложения, замещения. Типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина капитализированных доходов показывает стоимость земельного участка. Сложности возникают при выборе ставки капитализации.

Различают прямую капитализацию дохода и капитализацию дохода по периодам с дисконтированием денежных потоков.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс цен на сельскохозяйственную продукцию и земельные участки. Таким образом, использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Как регулярный доход арендная плата может использоваться для расчета стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды путем перевода в текущую стоимость с учетом срока аренды.

Применение сравнительного метода заключается в том, что выявляются цены фактически совершенных сделок по продаже земельных участков на соответствующем рынке и вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. Этот метод основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными свойствами. При этом цена, недавно уплаченная за сопоставимые объекты, отражает рыночную стоимость оцениваемого земельного участка с учетом корректировок. Метод анализа продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка и является наиболее объективным в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести анало­гичный по площади и местоположению участок земли.

Однако метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. В настоящее время применение данного метода для установления залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий затруднено, так как отсутствует массив данных о подобных сделках.

Все приведенные методы оценки земли имеют и достоинства, и недостатки. Для оценки залоговой стоимости земель в международной практике наиболее приемлемым считается способ оценки по рыночной стоимости. В условиях формирующегося рынка земли, при отсутствии массовых данных о продаже земельных участков использование этого способа затруднительно.

В практике оценочной деятельности выделяются два основных направления оценки земель — массовая кадастровая оценка и единичная оценка земельных участков.

Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв).

Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной и специальной (инвестиционной, залоговой, ликвидационной, страховой и т.п.) стоимости на дату оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного методов. Информация о доходности использования земельных участков, уровне арендной платы и сделках на рынке земли дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения и иных, установленных законом в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию и осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и вносятся в государственный земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Кадастровая (оценочная) стоимость сельхозугодий определяется в два этапа. Первый включает в себя расчет базовых ставок по видам сельскохозяйственных угодий по типам и подтипам почв. При определении базовых ставок платы за сельскохозяйственные угодья основными исходными оценочными показателями являются:

o урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по типам и подтипам почв;

o цены реализации сельскохозяйственной продукции;

o валовая продукция с 1 га (оценочная продуктивность);

o издержки производства в расчете на 1 га;

o расчетный рентный доход с 1 га;

o норма капитализации.

Урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по типам и подтипам почв рассчитывается как средневзвешенная по учетным группам определенного типа и подтипа почв и показателям третьего этапа экономической оценки земель. Могут использоваться также материалы отраслевых институтов, сельскохозяйственных опытных станций, фактические данные за последние годы.

В зоне производства зерна все севооборотные культуры переводятся в зерно по коэффициентам перевода сельскохозяйственной продукции в условные зерновые единицы. По другим культурам перевод севооборотных культур и урожайность рассчитывают по ведущим культурам.

Стоимость валовой продукции (оценочная продуктивность пашни) определяется как произведение средневзвешенной урожайности на цену реализации. Цена реализации сельскохозяйственной продукции рассчитывается исходя из конъюнктуры рынка и сложившихся цен на ведущие виды сельскохозяйственной продукции.

Производственные затраты на 1 га определяют на основе данных третьего этапа экономической оценки земель, отраслевых институтов, сельскохозяйственных опытных станций, технологических карт и с учетом фактических показателей за последние пять лет.

Расчетный рентный доход определяют как разность стоимости валовой продукции и издержек на ее производство.

Норму капитализации берут в размере ссудного банковского процента. Расчет проводится по следующей формуле

БС= R З/К,

R З=ВПс-Ип,

ВПс=УхЦр,

где:

БС - базовая ставка;

R 3 — земельная рента;

К - норма капитализации;

ВПс - стоимость валовой продукции;

У- средневзвешенная урожайность;

Ип - издержки производства;

Цр — цена реализации.

Второй этап - это определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков. При этом на земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливаются поправочные коэффициенты в зависимости от уклона поверхности, качественного состояния земель, местоположения, водообеспеченности и др.

Несмотря на завершение в 2005 г. подсчета кадастровой стоимости земель, данные государственной кадастровой оценки, по мнению ректора Московского государственного университета землеустройства (МГУЗа), академика РАН СВ. Волкова, не соответствуют действительности [38]. В последние годы изучением состояния земель никто не занимается, и весь нынешний кадастр базируется на данных обследования 1986 г. По завершении кадастровой оценки, как отметил заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости В. Кислов, обнаружено более 10 млн. земельных участков, находящихся в пользовании граждан, но не значащихся ни в одном документе; большая часть из 12 млн. земельных долей не участвует в обороте, а если и участвует, то в теневом.

Проведенные специалистами МГУЗа исследования показывают, что фактически не стало 4,2 млн. га мелиорированных земель, еще 3,55 млн. га таких земель находится в неудовлетворительном состоянии, 38,6 млн. га практически деградировало под воздействием эрозии и антропогенной нагрузки и т.д.

Исходя из цели и назначения результатов оценки могут также определяться следующие виды стоимости земельных участков:

1. Рыночная стоимость — является наиболее распространенной базой оценки. Отражает вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки осуществляется в соответствии с законом, регулирующим оценочную деятельность. Необходимым условием существования рыночной стоимости является существование рынка. В связи с этим понятие «рыночная стоимость» мало применимо к земельным участкам, которые из-за особых условий рынка на момент оценки малопривлекательные для потенциальных покупателей.

2. Инвестиционная стоимость - определяется исходя из доходности земельного участка, зависящей от конкретных инвестиционных целей. Рассчитывается на основе данных инвестора, бизнес-планов, технико-экономических обоснований соответствующих проектов и т.п. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в качестве имущества и привлечении инвесторов.

3.Залоговая стоимость - стоимость земельного участка в целях обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора кредита или займа. Устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и представляет собой сумму, которую можно выручить в результате вынужденной продажи земельного участка при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и его реализации. Залоговая стоимость земельного участка учитывает поправку на сделку, размер которой зависит от ряда факторов, например, наличия аналогов на рынке, его стабильности, тенденций и т.п.

До сих пор ни Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни российские стандарты оценки, в отличие от международных, не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости.

4. Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. Таким образом, ликвидационная стоимость является нижним ограничением для расчета залоговой стоимости.

С учетом риска снижения реальной рыночной цены земельного участка, находящегося в ипотеке, некоторыми банками в качестве залоговой стоимости принимается ликвидационная стоимость, которая устанавливается ниже рыночной на 20-25%. При ограниченном или неактивном рынке этот подход к оценке обеспечения позволяет в более короткие сроки реализовать земельный участок и снизить риск недостаточной ликвидности закладываемого земельного участка.

5. Страховая стоимость (специальная) - стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая - полной или частичной потери плодородия и других повреждений земельного участка вследствие стихийных бедствий и явлений природного, техногенного и антропогенного характера.

Механизм оценки ипотечно-залоговой стоимости земель в дореволюционной России. В официальном издании, посвященном оценочной деятельности для целей выдачи ипотечных («земельных») кредитов, признавалось, что «для оценки имения имеет значение не ценность единицы пространства, а ценность хозяйства на определенном пространстве, в связи со всей хозяйственно-экономической обстановкою. Прекращение винокуренного завода, плохое состояние и недостаточность строений, необходимых для ведения хозяйства за счет владельца, отсутствие воды, неудобная конфигурация имения — все это является уже не столько отсутст­вием в хозяйстве достоинств, сколько наличностью положительных недостатков, и все это понижает стоимость земельного имения и среднюю оценку его десятины».

Таким образом, в начале XX века признавалась важность учета интенсивности хозяйства при оценке земли, и такой учет действи­тельно имел место в оценочной деятельности земельных банков.

Политика правительства по ограничению банковских оценок проистекала как из стремления сдержать чрезмерный выпуск ипотечных бумаг, так и из официально провозглашенной цели ипотечного кредита — содействовать упрочению частновладельческих хозяйств. Высокие оценки земли при залоге содействовали мобилизации земли, а низкие ее тормозили, особенно в случаях перехода земли от крупных землевладельцев к мелким. Правление одного из земельных банков, стремившееся к кредитованию мелкого землевладения, указывало, что покупатели земли надеются, что банк предоставит им кредит в 60% покупной цены имения, не понимая, что закон устанавливает норму ссуды не по отношению к покупной цене, а по отношению к оценке, которую министерство стремится ограничить.

Имения могли оцениваться в то время по «нормальным» и «специальным» оценкам. Первая проводилась по средним оценкам данной местности на основе документов, удостоверяющих право собственности и размеры имения, без осмотра имения на месте. «Специальная» оценка требовала учета факторов, повышающих ценность имения, поэтому проводилась после осмотра его на месте. «Эта» оценка была выше «нормальной», поэтому именно первой отдавали предпочтение. Фактически нормой давно стала «специальная» оценка. Например, Нижегородско-Самарским земельным банком за 40 лет (1872-1912 гг.) по «нормальному» способу было оценено 766 имений площадью 481,9 тыс. десятин, а по «специальному» — 4123 имений площадью 12267 тыс. десятин, в том числе в 1909-1912 гг. по «нормальной» оценке оценено 81 имение площадью 44 тыс. десятин и по «специальной» — 623 имения площадью 1916 тыс. десятин. Московским земельным банком за 1909-191 1 г: по «нормальной» оценке была выдана 31 ссуда под земли площадью 13,8 тыс. десятин, а по «специальной» соответственно 1830 ссуд под землю площадью 541 тыс. десятин. В тот период так и ж были установлены официальные предельные нормы оценок земли поскольку их составление было связано с техническими трудностями, крайним разнообразием природных условий страны, отсутствием кадастровой системы и научно разработанных данных о качестве почвы в разных местностях.

2.4. Экспертиза оценки стоимости земельного участка

Экспертиза материалов оценки стоимости предлагаемых в залог земельных участков проводится на предмет их соответствия принципам и требованиям, предъявляемым к оценке рыночной стоимости земли и доказательности содержащихся в них сведений.

2.5. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

.Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

.Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

.Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

.При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты, земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

Валовой доход с сенокосов и пастбищ определяется исходя из их нормативной урожайности, которая определяется путем ее пересчета в кормовые единицы. Величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

Валовой доход от многолетних насаждений определяется исходя из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитываются: возраст многолетних насаждений; породно-сортовой состав многолетних насаждений; особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

2.6. Определение залоговой стоимости земельного участка

Залоговая стоимость, принимаемого в обеспечение ипотечного кредита земельного участка определяется следующим образом:

- в регионах, где функционирует земельный рынок - исходя из рыночной стоимости земельного участка по результатам независимой оценки с применением понижающего коэффициента 0,75;

- в регионах, где возможность объективной оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения отсутствует - исходя из кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7.

- Уплата процентов за пользование кредитом осуществляется по выбору заемщика ежемесячными или ежеквартальными платежами

- Погашение основной суммы кредита производится, как правило, равными частями ежемесячными или ежеквартальными платежами по выбору заемщика

- В зависимости от целей и срока окупаемости проекта возможно установление льготного периода по погашению суммы кредита до 24-х месяцев с даты выдачи кредита

- Степень обеспеченности кредита (коэффициент покрытия) (соотношение стоимости залога к сумме кредита) традиционно как и для любого иного вида залогового кредитования, как правило, не ниже 1,3

РАЗДЕЛ 3. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

3.1. Концептуальные основы организации ипотечного кредитования
в сельском хозяйстве

Регулирование ипотеки в сельском хозяйстве предполагает:

обеспечение правовой базы, корреспондирующейся с основными законами рыночной экономики применительно к аграрном} сектору;

обоснование методики определения ипотечно-залоговой стоимости объекта недвижимости и ее соотношения с величиной ипотечных кредитов в рамках сельскохозяйственной отрасли произ­водства;

разработка моделей мобилизации финансовых источников инвестиций;

формирование фонда для гарантирования сельскохозяйственного ипотечного кредита, в том числе за счет средств федерального бюджета;

создание рыночной инфраструктуры, адекватной особенностям оборота сельской недвижимости, а также механизм взаимодействия ее элементов;

обеспечение мер поддержки сельхозтоваропроизводителей на начальном этапе внедрения ипотечного механизма в сельскую экономику (предоставление льготного периода на освоение ипотечного кредита, права выкупа имущества, на которое обращено взыскание и др.).

Для развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве необходимо осуществить комплекс мер, а именно:

повысить ответственность органов, выполняющих надзорные функции за целевым и разрешенным использованием земель сельскохозяйственного назначения;

ограничить долю земельных участков, вносимых в уставный капитал юридических лиц, основная деятельность которых не связана с производством продукции сельского хозяйства;

установить право залогодателя-сельхозтоваропроизводителя на изменение условий погашения ипотечного кредита в форме предоставления отсрочки в тех случаях, когда согласительная комиссия установила причины ухудшения финансовых результатов деятельности заемщика, не зависящие от действия или бездействия сельхозтоваропроизводителя.

Освоение ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода при формировании отношений в рамках ипотечного кредитования. Пока же из всех видов недвижимого имущества, которое согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору об ипотеке, предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.

Одним из направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» является развитие малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, меры которого включают в себя и формирование системы земельно-ипотечного кредитования. В соответствии с национальным проектом к 2008 г. запланировано вовлечь в систему земельной ипотеки 5000 хозяйств со средним наделом земли 100 га. Ведущая роль в реализации этого проекта отводится ОАО «Россельхозбанк».

Наибольшую эффективность, с точки зрения развития сельскохозяйственного производства, могла бы показать ипотека земель коллективных сельскохозяйственных организаций. Учитывая финансовые трудности большей части этих предприятий и острую их нужду в инвестициях, возможность привлекать долгосрочные кредиты под ипотеку земли была бы реальным направлением восстановления материально-технической базы, плодородия почв земель сельхозназначения, восстановления и расширения мелиорированных земель. Однако эту возможность условия текущего времени позволяют использовать крайне ограниченно. Помехой здесь являются, с одной стороны, финансовая слабость многих коллективных сельхозорганизаций, что делает ипотечное кредитование для инвесторов, в том числе кредитных организаций, высокорискованными, с другой, — правовая и землеустроительная неупорядоченность землепользовании коллективных сельхозорганизаций.

Внедрению ипотечного механизма в сельском хозяйстве должна предшествовать работа по выявлению потребности сельскохозяйственных товаропроизводителей в долгосрочных источниках инвестиций на основе их бизнес-планов развития.

Неупорядоченность землепользования сформировалась в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий, не сопровождающейся повсеместно необходимыми землеустроительными работами. В результате в секторе коллективного сельскохозяйственного производства существующее землепользование может быть представлено в части земель сельскохозяйственного назначения собственностью: государства; сельскохозяйственной организации как юридического лица; в виде земельных долей граждан — работников этой организации, но большей частью ушедших на пенсию. Во многих случаях положение осложнено отсутствием землеустроительных документов по разграничению этих земель на местности, законодательного оформления земельных участков, с которыми согласно Гражданскому и Земельному кодексам РФ и можно совершать сделки, в т.ч. ипотеки. Тем более это касается фонда земельных долей или фонда общей (совместной или долевой) собственности, которые в массе своей не выделены на местности. Эти земли составляют примерно половину общей площади сельхозугодий страны, это более 90% площади, числящейся в целом за сельхозорганизациями, и примерно столько же от площади сельхозугодий, находящихся в частной собственности.

Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил порядок перевода земельных долей в земельные участки. Данное владельцам земельных участков указами Президента РФ право совершения с ними всех предусмотренных Гражданским кодексом РФ сделок с недвижимостью породило угрозы целостности землепользовании сельхозорганизаций и сохранения их как производственных единиц. Но стоимость землеустроительных работ непомерно высока для владельцев земельных долей, что сдерживает процесс изменения землепользовании коллективных сельхозорганизаций.

Изменения, внесенные в земельное законодательство в июле 2005 г., предусмотрели возможность совершения сделок с земельными долями, не требующих их преобразования в участки и следовательно не сопровождающихся расходованием средств и позволяющих сохранить нужные для коллективного сельскохозяйственного производства земли — если они передаются организациям путем завещания, продажи или дарения. Однако, как показывает практика, эти поправки остаются малоизвестными, не пропагандируются, их полезность для сохранения коллективного производства и последующих эффективных для хозяйств сделок не разъясняется.

В сложившихся условиях устройства землепользовании коллективных сельхозорганизаций представляется целесообразным рекомендовать следующие меры.

Прежде всего, органы исполнительной власти и местного самоуправления должны провести с владельцами земельных долей, сельским населением разъяснительную и организационную работу, направленную на скорейшее принятие ими решений относительно формы распоряжения своим правом на земельную долю.

Одновременно необходимо решать вопрос с неиспользуемыми сельскохозяйственными угодьями, числящимися за сельхозорганизациями. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает признание права собственности субъекта РФ или муниципального образования на участки в случае ненадлежащего использования или не использования в течение трех лет (ст. 6, п. 3), а также на земельные доли, невостребованные в течение трех и более лет с момента приобретения прав на них через суд (ст. 13, п.5). Проведенная на июле 2006 г. Всероссийская сельскохозяйственная перепись будет способствовать выявлению таких земель, что создаст условия для применения к ним предусмотренного положения о принудительном их изъятии в пользу субъекта РФ или муниципального образования.

Учитывая длительность проведения судебного делопроизводства и настоятельную необходимость ускорения процессов, связанных с упорядочением землеустройства земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно передать решение вопроса отчуждения неиспользуемых или ненадлежащим образом используемых угодий, а также невостребованных земельных долей в ведение органов землеустройства и органов управления сельским хозяйством с привлечением администраций соответствующего уровня.

В целом для упорядочения правового положения земель сельскохозяйственного назначения и их полноценного использования, создания правовых условий для развития системы ипотечного кредитования рекомендуется ряд последовательных мер, в числе которых:

проведение по итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи инвентаризацию земель сельских администраций, имея в виду их разграничение (федеральные, муниципальные, юридических лиц, общей собственности долевой или совместной) по использованию (используемые, неиспользуемые);

определение по каждой коллективной сельскохозяйственной организации, сохраняющей значение селообразующей товарной производственной единицы, способной при определенных условиях восстановить и развивать свое производство, площади и видов земель, необходимых им с учетом перспективы развития производства;

зачисление всех избыточных земель независимо от их правового положения в фонд перераспределения;

проведение с владельцами земельных долей работы, направленной на решение ими в оговоренный срок вопроса о намерениях по форме распоряжения своим правом на них;

отрезка угодий в случае выделения земельной доли в участок только из земель фонда перераспределения;

превышение площади проектируемого для сельскохозяйственной организации землепользования над площадью остающихся в ней земельных долей оформляется в долгосрочную аренду из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что до 01.01.2006 г. расходы на оплату услуг по проведению землеустройства п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ поименованы не были. В соответствии с ФЗ от 13.03.2006 г. № 39-ФЗ плательщики ЕСХН могут уменьшить расходы на оплату услуг организаций, изготавливающих документы кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе о межевании земельных участков.

Вместе с тем налоговые органы считают, что до 01.01.2006 г. плательщик ЕСХН учесть в составе материальных расходов затраты по межеванию земли в период владения этим участком не может.

В этой связи считается необходимым законодательно уточнить порядок исчисления налоговой базы по ЕСХН. Ведь проведение межевания имеет для сельхозтоваропроизводителей обязательный характер и затраты на это непосредственно связаны с деятельностью сельхозтоваропроизводителя, а значит имеют производственный характер и должны рассматриваться в качестве материальных затрат.

К материальным расходам относятся затраты на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями (п/п. 6, п. 1, ст. 254 Налогового кодекса РФ). Таким образом, если проведение межевания носит для сельхозтоваропроизводителя обязательный характер, то оно вправе учесть затраты по его проведению в составе материальных расходов, уменьшающих налоговую базу как по ЕСХН, так и налогу на прибыль.

Вполне обоснованным считается предусмотреть в системе государственной поддержки сельскохозяйственного производства субсидирование затрат на оформление землеустроительной документации на земли, находящиеся в коллективно-долевой собственности, учитывая опыт некоторых субъектов РФ.

Так, например, в январе 2006 г. правительство Нижегородской области разработало и утвердило Положение о порядке предоставления сельхозорганизациям области компенсаций в размере до 50% затрат на оформление землеустроительной документации на земли, находящиеся в коллективно-долевой собственности. Это положение не планировалось распространять на земли, находящиеся на правах постоянного бессрочного пользования.

По расчетам специалистов, предусмотренных в бюджете этой области 20 млн. руб. было бы достаточно для оформления земельных участков площадью 500 тыс. га. Так, цена за оформление 1 га земли в различных компаниях варьировала от 50 до 120 руб., средняя цена составляла около 80 руб./ га. Иными словами, правительство области готово компенсировать сельхозорганизациям до 40 руб./ га. На начало 2006 г. к оформлению документации приступили 390 хозяйствующих субъектов области, из которых 254 оформляют землю в аренду, а остальные — в собственность.

Предоставление средств на финансирование данных мероприятий осуществляется на конкурсной основе путем размещения заказов на выполнение работ по землеустройству и землепользованию.

Средства бюджета области также планируется предоставлять на финансирование мероприятий по оказанию услуг по предоставлению сведений государственного земельного кадастра и государственного кадастрового учета земельных участков. Средства предоставляются посредством заключения договоров с органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра на территории области.

3.2. Требования к составу и содержанию земельно-учетной и оценочной документации. Перечень правоустанавливающих и земельно-учетных документов, предоставляемых заемщиком при оформлении ипотечного кредита под залог земельного участка

1.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (подлинник и нотариально заверенная копия), выданное органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свидетельстве должны быть указаны: дата выдачи; документы, послужившие основанием для регистрации права собственности; наименование субъекта (субъектов) права - юридического или физического лица - с указанием точного адреса его местонахождения и документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты; сведения о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц); категория земель (целевое назначение) и разрешенное использование; адрес объекта права (земельного участка); площадь земельного участка; кадастровый условный номер участка; наличие ограничений (обременений) права; сведения о произведенной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и справка о содержании правоустанавливающих документов на земельный участок (подлинники) по установленной Минюстом России форме с датой выдачи не более одного месяца до дня принятия решения уполномоченным органом Банка.

В выписке должно быть отражено: соответствие сведений, указанных в выписке, сведениям, указанным в свидетельстве; наличие сведений об обременениях объекта недвижимости (сервитуты); сведения о наличии правопритязаний или прав третьих лиц на передаваемые в залог земельные участки.

1.3. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра - подлинник), выданный соответствующим подразделением Федерального государственного унитарного предприятия земельной кадастровой палаты (ФГУП ЗКП) и содержащий:

· кадастровый или условный номер участка , его наименование и местоположение; предыдущие номера; категорию и разрешенное использование земель; фактическое использование; площадь, кадастровую или нормативную цену; сведения о правах (правообладатель, вид права, наличие арестов и запретов); дополнительные сведения для регистрации сделки, в результате которой образован земельный участок (регистрационный номер в Окружном кадастровом управлении (ОКУ), номера образованных участков, номера ликвидированных участков);

· план (чертеж, схема) границ земельного участка.

1.4. План землепользования (ситуационный) с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий, а при его отсутствии – фрагмент (выкопировка) плана землепользования сельскохозяйственной организации, другого землепользователя из состава земель которых был выделен данный земельный участок (простая копия в границах, определенных при постановке земельного участка на кадастровый учет, подписанная собственником земельного участка). При отсутствии плана землепользования, в качестве такового могут использоваться графические проекты внутрихозяйственного землеустройства, почвенные, геоботанические, мелиоративные и другие карты с топографической основой, позволяющей четко идентифицировать земельный участок и установить его фактическое использование.

1.5. Справка о размере земельного налога с единицы площади (подлинник).

1.6. Договоры, оформляющие обременение прав на земельный участок (к примеру, договор аренды, заключенный на срок более одного года и прошедший государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (в нотариально заверенных копиях).

1.7. Отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка (в подлиннике), в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (предоставляется по усмотрению заемщика).

1.8. Паспорт земельного участка (землевладения) в соответствии с Приложением 4 к Временному положению о выдаче и сопровождении в ОАО «Россельхозбанк» ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов № 131-П.

1.9. Протокол заседания совета директоров акционерного общества с решением об оценке рыночной стоимости земельного участка в порядке статьи 77 ФЗ «Об акционерных обществах» (в копии, заверенной залогодателем).

1.10. Протокол (решение) уполномоченного органа залогодателя, содержащий решение о совершении залоговой сделки, - в случае, когда в соответствии с законодательством (залоговая сделка является крупной) и/или учредительными документами залогодателя требуется такое решение (в подлиннике).

1.11. Документы, подтверждающие переход к залогодателю (возникновение у залогодателя) права собственности на земельный участок (договор купли-продажи и др.) (в нотариально заверенных копиях).

2 Экспертиза правоустанавливающей и земельно-учетной документации

Экспертиза документации призвана гарантировать исполнение обязательств по договору об ипотеке и сведение возможных рисков к минимуму.

Перед заключением договора ипотеки земельного участка должна быть осуществлена проверка правоспособности (способности иметь права и нести обязанности) залогодателя.

Целью правовой экспертизы представленных заемщиком правоустанавливающих документов и иной документации в отношении заявленного в качестве объекта залога земельного участка, является установление: правового состояния объекта залога и юридической силы правоустанавливающих документов; действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления сделки, в том числе их соответствие установленным законодательством требованиям; сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов, притязаниях иных лиц, зарегистрированных сделок и иных запрещений, препятствующих заключению сделки с данным объектом.

По результатам экспертизы принимается решение о возможности заключения сделки либо об отказе от нее.

3.3. Правоустанавливающие и земельно-учетные документы

В процессе экспертизы указанных документов устанавливается:

- соответствие правоустанавливающих документов на закладываемые земельные участки действующему законодательству;

- соответствие записей (сведений) в ЕГРП, указанным в свидетельствах о государственной регистрации права на данные участки и данным государственного кадастрового учета;

- наличие (отсутствие) ограничений (обременений) права и иных обязательств, арестов и запретов, правопритязаний третьих лиц (не поданы ли на государственную регистрацию документы для перехода права собственности на земельный участок третьему лицу);

- наличие (отсутствие) преимущественного права каких-либо лиц на приобретение данного объекта недвижимости и т.д. по закону или иным обстоятельствам;

- возможность однозначной идентификации предлагаемого для залога земельного участка;

- фактическое использование земельного участка и его культуртехническое состояние;

- наличие особенностей совершения сделок с данным земельным участком.

Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Признаки, указанные в документах, должны быть достаточны для идентификации земельного участка как для сторон по договору, так и для регистрирующего органа и суда. При отсутствии в свидетельствах четкой идентификации принадлежащих залогодателю земельных участков существует риск ненадлежащего описания предмета ипотеки, что может привести к признанию договора об ипотеке незаключенным.

При экспертизе правоустанавливающих документов следует иметь в виду, что, если право собственности у залогодателя возникло до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но было зарегистрировано в органах, осуществлявших регистрацию прав до создания регистрирующих органов, то в соответствии со статьей 6 указанного Закона регистрация права собственности и договора ипотеки может быть произведена одновременно.

4. Пояснения по заполнению Паспорта земельного участка (землепользования)

4.1. Паспорт земельного участка (землепользования) заполняется залогодателем на основании данных земельного кадастра, государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, и результатов последнего тура специальных обследований (почвенного, геоботанического, агромелиоративного и т.п.) и удостоверяется его подписью.

4.2. В пункте 1. указываются адресные ориентиры земельного участка – область, район, муниципальное образование, поселок, деревня и другие ориентиры.

4.3. В пункте 2. записывается наименование объекта, расположенного в границах земельного участка или за его пределами и выбранного в качестве ориентира, относительно которого устанавливается местоположение земельного участка. Если ориентир расположен за пределами земельного участка, то заносится запись – « участок находится примерно в ____», указывается величина и единица измерения от ориентира до земельного участка, или же – «участок находится от ориентира по направлению на_____», заносится направление от ориентира на земельный участок. Ориентиром является однозначно понимаемый локальный объект местности, выбранный для описания местоположения земельного участка.

Если объекту, выбранному в качестве ориентира, в установленном порядке присвоен почтовый адрес, то местоположение земельного участка указывается следующим образом – наименование населенного пункта, условное сокращенное обозначение адресной единицы (ул., пр., пер. и т.д.), наименование адресной единицы, номер дома (строения).

4.4. В пункте 3. приводятся данные о правообладателе земельного участка:

- физическом лице – фамилия, инициалы, ИНН (при отсутствии ИНН указываются наименование, серия и номер документа, удостоверяющего личность);

- юридическом лице – наименование, например: ОАО «Русское поле», фермерское хозяйство «Хлебное», код ОКПО, ИНН.

В случае общей собственности указываются данные о всех правообладателях.

4.5. В пункте 4. приводится юридический адрес залогодателя

4.6. В пункте 5. указываются регистрирующий орган, свидетельство о внесении в единый реестр юридических лиц и т.д.

4.7. В пункте 6. записывается наименование земельного участка, присвоенное при постановке его на государственный кадастровый учет. Земельные участки, учтенные в качестве объекта недвижимого имущества, имеют наименование «землепользование». Составные земельные участки – «единое землепользование».

4.8. В пункте 7.

В столбце 2 указывается площадь земельного участка, установленная на основании материалов межевания и свидетельства на право собственности.

В столбце 3 «Категория земель», если категория установлена для всего земельного участка, то в строку заносится слово «весь». Если категория установлена только на часть (или части) земельного участка, то заносится номер части (номера частей) земельного участка и его площадь. Категория земель определяется в соответствии с оформленными в установленном порядке правоудостоверящими документами.

Если категория земель не указана в правоудостоверяющих документах, она определяется на основании сведений, содержащихся в земельно-кадастровой документации.

Столбец 4 заполняется в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка.

В столбце 5 вид фактического использования указывается на основании документов о межевании и (или) в соответствии с поданным в организацию, осуществляющую исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, заявлением собственника о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.

4.9. В пункте 8. отражение сведений о правах осуществляется на основании полученной письменной информации о зарегистрированных правах (выписки из Единого государственного реестра прав, правоудостоверяющем документе о наличии вещных прав).

4.10. В пункте 9.

в столбце 2 указываются виды сервитутов (право прохода и проезда через земельный участок; право проведения работ по прокладке, ремонту и обслуживанию линий коммуникаций; право проведения ремонтно-строительных работ; право производства изыскательских и исследовательских работ; право проведения дренажных работ; право прогона скота; право природоохранной деятельности и др.) и обременений (ограничений) на земельный участок и содержание этого права (арест, запрет на продажу или иное отчуждение земельного участка определенному кругу лиц, запрет на сдачу в аренду, запрет на изменение функционального использования, запрет на отдельные виды деятельности, связанные с использованием земельного участка, особый режим использования земельного участка в охранных зонах, иные ограничения и обременения, предусмотренные законодательством Российской Федерации, договорами или решением суда);

в столбце 3 указывается площадь земельного участка и его части, на которые у правообладателя зарегистрированы сервитуты и обременения (ограничения);

в столбец 5 заносятся сведения о субъекте (объекте) в пользу которого установлено обременение (ограничение), при наличии этих сведений в правоустанавливающих документах.

4.11. В пункте 10. вносятся данные о структуре земель участка, предлагаемого в качестве залогового облечения по кредиту, на основании документов государственного земельного кадастра и учета земель.

4.12. Пункт 11. заполняется на основании данных государственного земельного кадастра, государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства и результаты последнего тура специальных обследований (почвенного, геоботанического, агромелиоративного и т.п.), проводимых в системе «Роснедвижимость» и Минсельхоза России.

В пункте 12 столбец 3 заполняется при наличии данных по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Заключение

Включение земель сельскохозяйственного назначения в рыночный оборот и связанное с этим развитие экономических отношений в аграрном секторе предопределяют необходимость создания стабильно и эффективно функционирующей системы долгосрочного финансиро­вания инвестиций, в том числе путем ипотечного кредитования.

Вместе с тем, очевидно, что реальные масштабы развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве будут значительно меньше: оно не может стать массовым ввиду неоформленных большинством землевладельцев и землепользователей прав, полученных в результате земельной реформы 90-х годов, неудовлетворительного финансового положения большого количества сельхозтоваропроизводителей из-за жестких макроэкономических ограничений развития сельскохозяйственного производства, ценовой политики в отношении продукции аграрного сектора и др.

С целью развития системы ипотечного кредитования необходи­мо, чтобы аграрный сектор экономики стал сферой большого (среднего) бизнеса, что объективно предполагает участие государства. Впервые в этом направлении сделан важнейший шаг: приняты приоритетный национальный проект «Развитие АПК» и его подпроект «Формирование системы земельно-ипотечного кредитования».

Ипотечные отношения, организованные с учетом и во благо их участников, могут стать важнейшим инструментом обеспечения устойчивого воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве, стимулирования перераспределения земель сельскохозяйственного назначения в пользу эффективных землепользователей и собственников, а также консолидации земель в сельском хозяйстве с целью повышения эффективности аграрного сектора.

Однако существующие противоречия и недоработки нормативно-правового и экономического регулирования, неразвитая институциональная основа функционирования системы ипотечного сельскохозяйственного кредитования сдерживают освоение ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения.

С развитием кредитования под ипотеку земель сельскохозяйственного назначения становятся все более актуальными вопросы оценки земельных участков и базы для определения их залоговой стоимости, в частности, рыночные цены не отражают реальную стоимость сельскохозяйственных угодий. Применение кадастровой стоимости в качестве базы для определения залоговой стоимости в отсутствие институтов гарантирования ипотечных кредитов могут вызвать проблемы у залогодержателя в случае неисполнения обязательств заемщиками.

Учитывая финансовые трудности большей части коллективных сельхозорганизаций и острую их нужду в инвестициях, возможность привлекать долгосрочные кредиты под ипотеку земли была бы реальным источником инвестиций в восстановление материально-технической базы и плодородия почв земель сельхозназначения, восстановление и расширение мелиорированных земель. Однако эту возможность условия текущего времени позволяют использовать крайне ограниченно. Сдерживающими факторами являются, во-первых, финансовая слабость многих коллективных сельхозорганизаций, что делает ипотечное кредитование высокорискованным для инвесторов, и, во-вторых, правовая и землеустроительная неупорядоченность землепользовании коллективных сельхозорганизаций.

Методическим подходом к освоению ипотечного сельскохозяйственного кредитования является целесообразность осуществления инвестиционных сельскохозяйственных проектов с привлечением ипотечных кредитов в экспериментальном режиме. Это позволит определить проблемы, потенциал и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации, апробировать возможные схемы кредитования и использовать полученный опыт для распространения ипотечного кредитования на территории РФ в целом. Технология и основные элементы системы ипотечного кредитования, а именно — методология оценки земельных участков, нормативно-методические и иные подходы к процедурам выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, привлечение кредитных кооперативов и прочих микрофинансовых организаций, а также уполномоченных органами власти субъектов РФ на управление залоговым, гарантийным фондами субъекта РФ — в рамках пилотных проектов должны отрабатываться при участии органов исполнительной власти и местного самоуправления.