Рафалович И. Л.
Формирование стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, по нашему мнению, следует осуществлять исходя из принципов эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого замкнутого комплексного процесса управления (рис. 9).
Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости одновременно. Поэтому при управлении недвижимым имуществом предприятия наиболее типичным является формирование портфелей недвижимости, при которой выделяются профильные и непрофильные объекты, объединяемые в портфели.
Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 10). При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:
уровень предприятия;
уровень подразделений предприятия;
уровень отдельных специалистов.
Рис. 9. Процесс управления недвижимостью предприятия
В целом приведенная классификация видов недвижимости предприятия и методов управления конкретными ее объектами позволяет перейти к изложению конкретных методик управления определенными типами недвижимости, основными из которых для целей диссертации, по нашему мнению, являются:
производственные помещения предприятия;
офисные и административные помещения предприятия;
складские помещения;
прочие вспомогательные и технические помещения и др. 1
Рис. 10. Методы управления недвижимостью предприятия
Процесс управления всеми этими видами НП, на наш взгляд, будет строиться в рамках общего цикла управления, однако в соответствии со спецификой объектов управления данный цикл может трансформироваться для повышения эффективности функционирования того или иного объекта недвижимости предприятия. Рассматривая организационный процесс управления объектами недвижимости необходимо обратить внимание на варианты использования объектов, например, по степени влияния на процесс управления недвижимостью. Таким образом, могут рассматриваться следующие варианты:
Высокая степень влияния.
Средняя степень влияния.
Низкая степень влияния.
Высокая степень влияния - подразумевает собой создание в организационной структуре предприятия самостоятельного подразделения, департамента, непосредственно выполняющего функции связанные с эксплуатацией объектов недвижимости предприятия.
Средняя степень влияния - представляет собой увеличение функциональных обязанностей отдела материально-технического обслуживания, разработки политики, состава, касающихся управления объектами недвижимости предприятия.
Низкая степень влияния - представляет собой наем профессиональной управляющей компании, в обязанности которой будет входить управление и контролирование объектов недвижимости предприятия и предоставление постоянного дохода собственнику данной недвижимости.
Рассматривая различные варианты степени влияния на объекты недвижимости предприятия и выбор того или иного варианта управления необходимо руководствоваться следующими основными признаками (рис. 11).
Рис. 11. Критерии влияния на объекты недвижимости
Данные признаки определяют тот или иной вариант управления объектами недвижимости, основными критериями выбора которого будут являться степень затрат и сложность реализации и контролирования данных объектов. Рассмотрим эти критерии подробнее.
Размер - представляет собой совокупную площадь объекта недвижимости, на основе которой возможно осуществлять операции касающиеся сдачи помещения в аренду и связанные с этим вопросы управления и благоустройства. Местоположение - характеризует территориальную отдаленность объекта недвижимости от центра управления, данный критерий обуславливает сложность контролирования объекта, трудности в получении своевременной информации и увеличение издержек по обслуживанию собственности предприятия. Данный критерий предъявляет дополнительные требования к стратегически ориентированной системе управления недвижимостью предприятия.
В частности, в рамках центра управления недвижимостью конкретного предприятия может быть создано специализированное подразделение для управления наиболее удаленными объектами. То есть, учет данного фактора позволяет более эффективно извлекать возможные косвенные доходы из объекта, причем положительным фактором является то, что непрофильное использование удаленного объекта наносит наименьший вред основной деятельности промышленного предприятия.
Целевое использование - представляет собой использование различной вариации объектов недвижимости от продажи до использования имущества в качестве ипотечного залога или сдачи имущества в аренду с постоянным благоустройством и как следствием увеличением дохода от использования собственности.
Степень затрат - представляет собой финансовые и организационные издержки связанные с обслуживанием самим собственником объекта недвижимости предприятия. К издержкам можно отнести территориальную удаленность, отсутствие инструментов, кадров, средств для использования объекта недвижимости и как следствие объект простаивает и несет собою лишь бремя тяжелого груза для предприятия.
Вне зависимости от варианта использования и соответствия объекта недвижимости организационной стратегии, каждый из объектов нуждается в осуществлении комплекса мероприятий, поддерживающих его инвестиционную и коммерческую привлекательность. В частности, мы предлагаем в рамках предприятия создать специализированный центр управления недвижимостью, в функции которого должно войти выполнение мероприятий сервейинга. Такой центр своей главной целью может иметь обслуживание и развитие объектов недвижимости для повышения размера косвенных доходов.
Рассмотрим сущность сервейинга подробнее. Сервейинг представляет собой управление объектами недвижимости профессиональной управляющей командой (на промышленном предприятии, по нашему мнению, она должна быть преобразована в центр управления недвижимостью), которая выполняет набор следующий набор действий (рис. 12).
Рис. 12. Набор действий центра управления недвижимостью
Маркетинговые исследования:
анализ местоположения объекта;
анализ спроса и предложения на аналогичные объекты;
анализ рынка.
Консалтинг:
разработка программы девелопмента объекта в соответствии с организационной стратегией предприятия;
анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;
оптимизация портфелей недвижимости;
рекомендации финансовой службе по оптимизации налогообложения в части использования объектов недвижимости.
Управление:
технической эксплуатацией;
объектом как инвестицией;
комплексными проектами.
Оценка:
текущей стоимости объекта или имущественного комплекса;
финансового состояния объекта;
эффективности использования объекта;
техническая экспертиза.
Инвестиционный анализ:
разработка инвестиционной политики;
формирование портфеля недвижимости;
анализ текущего финансового состояния и определение затрат на содержание объекта.
Создание на предприятии специализированного центра управления недвижимостью позволяет решить вопрос рационального использования всех непрофильных объектов недвижимости и формирования набора портфелей с целью получения определенных косвенных доходов от их использования. В чем будут выражаться эти доходы определяет предприятие, а задачей центра управления недвижимостью является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.
Таким образом, при организации центра у предприятия появляется ряд конкурентных преимуществ. В этой связи, становится очевидным, что создание профессионального управляющего подразделения имеет для предприятия собственника ряд существенных преимуществ.
Однако создание управляющей команды, а также ее знакомство и "вхождение" в работу с объектом должны осуществляться на стадии разработки организационной стратегии для своевременной подготовки проекта, документации, сопровождения реконструкции объекта. Это в первую очередь связано с тем, что период "вхождения" ЦУНП в проект занимает довольно большой временной период, который составляет от одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта.
За этот период предприятие формирует организационную стратегию, основные количественные и качественные цели по управлению объектами недвижимости, а также распределяет полномочия для решения поставленных задач.
Ссылки
Например, средства производства.
|