Формирование оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации

На правах рукописи

Дербенева Валентина Валерьевна

Формирование оптимальной системы налогообложения
жилого недвижимого имущества в Российской Федерации

Специальность 08.00.10 – «Финансы, денежное обращение и кредит»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Екатеринбург – 2013

Диссертационная работа выполнена на кафедре финансового и налогового менеджмента Высшей школы экономики и менеджмента Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина", г. Екатеринбург.

Научный
руководитель:

доктор экономических наук, профессор

Майбуров Игорь Анатольевич (Россия), заведующий кафедрой финансового и налогового менеджмента Высшей школы экономики и менеджмента ФГАОУ ВПО "Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина", г.Екатеринбург

Официальные
оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист РФ

Пансков Владимир Георгиевич (Россия), профессор кафедры налоги и налогообложение ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», г.Москва

кандидат экономических наук

Татаркин Денис Александрович (Россия), заведующий сектором финансов и стратегического развития ФГБУН «Институт экономики Уральского отделения РАН», г.Екатеринбург

Ведущая
организация:

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

университет», г.Санкт-Петербург

Защита состоится 22 октября 2013 года в 13.30 часов на заседании диссертационного совета Д 004.022.02 на базе ФГБУН «Институт экономики Уральского отделения РАН» по адресу: 620014, Екатеринбург, ул. Московская, 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке, с авторефератом – в библиотеке и на сайте ФГБУН «Институт экономики Уральского отделения РАН» (http://www.uiec.ru).

Автореферат разослан «20» сентября 2013 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, доцент

Ю.Г. Лаврикова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Построение оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества является важной целью налоговой политики не только в России, но и в любом зарубежном государстве, поскольку владение недвижимостью связывает все категории населения вне зависимости от уровня доходов и социального статуса. В 2013 году органы государственной власти завершают реформирование налога на имущество физических лиц и принятие соответствующей главы Налогового кодекса, что обозначено в Основных направлениях налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов. При этом осуществляется выбор между несколькими альтернативными вариантами реформирования, в том числе рассматривается возможность замены налога на имущество физических лиц и земельного налога единым налогом на недвижимость, рассчитываемым исходя из кадастровой стоимости объектов.

В настоящее время действующий налог на имущество физических лиц базируется на инвентаризационной стоимости, не имеющей привязки к рыночным показателям стоимости недвижимости, и мобилизует незначительные поступления в местные бюджеты. Так, анализ данных официальных сайтов муниципальных образований и областных центров показал, что в структуре налоговых доходов местных бюджетов 17,5% занимают доходы от земельного налога, и только 2,5% – от налога на имущество физических лиц.

Однако важность предстоящей реформы обусловлена не только фискальными причинами, но также высокой социальной значимостью недвижимости, которая требует от налога учета платежеспособности налогоплательщиков и справедливого распределения налоговой нагрузки, что исключает возможность построения нового налога на основе традиционного для России метода «проб» и «ошибок».

Поскольку речь идет не о модернизации существующих налогов, а о переходе к принципиально иным подходам к налогообложению жилой недвижимости, исключительно важным и актуальным вопросом является теоретическое изучение основ оптимального налогообложения, которые должны быть заложены в конструкцию нового налога. Следовательно, формирование оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества необходимо рассматривать как многоаспектную задачу, включающую в себя как теоретическое исследование возможностей налога, так и разработку алгоритма реализации предлагаемых механизмов на практике. Все это подтверждает актуальность темы диссертационного исследования.

Степень изученности проблемы. Существенный вклад в создание и совершенствование теории налогов и финансов внесли российские и зарубежные ученые Барулин С.В., Боткин И.О., Бланкарт Ш., Брызгалин А.В., Бъюкенен Дж.М., Вишневский В.П., Иванов Ю.Б., Иваницкий В.П., Кашин В.А., Кучеров И.И., Майбуров И.А., Масгрейв Р.А., Озеров И.Х., Пансков В.Г., Партасарати Ш., Пешина Э.В., Пушкарева В.М., Романовский М.В., Соколовская А.М., Стиглиц Дж.Ю., Татаркин А.И., Черник Д.Г., Юткина Т.Ф., Якобсон Л.И. и др.

Отдельные вопросы совершенствования системы налогообложения недвижимого имущества рассматривались в трудах Бобошко М.Н., Габбасова Р.Г., Голодовой Ж.Г., Косова М.Е., Маргулиса Р.Л., Мавлютова Э.Р., Михасевой Е.Н., Мишустина М.В., Никулиной Ю.Н., Паньшина Е.В., Смирнова Д.А., Татаркина Д.А., и др.

Вопросам анализа зарубежного опыта налогообложения недвижимости и его адаптации к российским условиям особое внимание уделено в работах Березина М.Ю., Горского Ю.В., Дрожжиной И.А., Лебединской Т.Г., Шандирова О.Л. и др.

Проблематике развития кадастровой оценки недвижимости посвящены работы Артеменкова И.Л., Ванданимаевой С.П., Грибовского С.В., Грязновой А.Г., Коростелева И.Л. , Котлярова М.А, Лейфер Л.А., Федотовой М.А., Эккерта Д.К. и др.

В процессе исследования международной практики налогообложения недвижимости использовались аналитические работы на иностранных языках следующих зарубежных специалистов: Aaron H. A, Arnott R.J., Bell E., Capozza D. R., Fischel W. A., Hamilton B.W., Harriss С.L., Heady C., Johansson ., McCluskey W.J., Plimmer F., Simon H.A., Tiebout С. Tideman T.N., Zodrow G. R. и др.

Несмотря на большой интерес, который вызывает сфера налогообложения имущества в научной среде, а также множественность и многовариантность обсуждаемых моделей налогов на недвижимость, слабо раскрытым остается вопрос теоретической обоснованности предлагаемых концепций и совершенно непроработанным – вопрос их внедрения в реальную экономику. Данное обстоятельство склоняет нас к отнесению большинства вариантов существующих моделей к разряду гипотетических, что существенно понижает их практическую ценность. Актуальность и недостаточная степень изученности данных проблем предопределили цель и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации.

Для достижения указанной цели диссертационной работы были поставлены следующие задачи:

1.Раскрыть содержание оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости и обосновать базовые принципы построения соответствующего налога в Российской Федерации.

2. Разработать методическое обеспечение налогообложения жилой недвижимости на базе кадастровой стоимости имущественного комплекса в целом и дифференциации величины налоговой базы для разных групп объектов налогообложения в зависимости от количества объектов недвижимости, находящихся во владении физических или юридических лиц.

3.Обосновать алгоритм внедрения налога на жилую недвижимость с учетом необходимости достижения сопутствующих экономических эффектов.

Объектом исследования является система налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие между государством и налогоплательщиками в процессе налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования явились научные труды, публикации в периодических зарубежных и российских изданиях, посвященные теоретическим и практическим аспектам налогообложения недвижимости и общей теории налогов.

Нормативно-правовая база исследования представлена законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; материалами профильных комитетов Государственной Думы РФ и Совета Федерации РФ, конференций и круглых столов; проектами нормативно-правовых актов.

Информационную базу исследования составили материалы государственной статистики и налоговых органов за 2010-2012гг., фонд данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о зарегистрированных сделках с объектами недвижимости, материалы из глобальной сети Интернет, результаты авторских расчетов.

Методы исследования. В процессе подготовки диссертации применялись компаративный, системный, исторический методы научного исследования, а также такие методы теоретического исследования как классификация, анализ и синтез.

Научная новизна исследования определяется следующими положениями:

1. Раскрыто содержание оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости, под которой следует понимать взаимосвязанную и взаимозависимую совокупность элементов налогообложения, в реализации которых обеспечивается достижение компромисса между экономической эффективностью и социальной справедливостью, что позволяет обосновать базовые принципы построения соответствующего налога в Российской Федерации (пункт 2.6. Паспорта ВАК РФ специальности 08.00.10 «Теория построения бюджетной и налоговой системы»).

2. Разработано методическое обеспечение налогообложения жилой недвижимости, включающее комплекс обязательных элементов налога на жилую недвижимость, в основу разработки которых положена идея использования кадастровой стоимости имущественного комплекса в целом и дифференциации величины налоговой базы для разных групп объектов налогообложения в зависимости от количества объектов недвижимости, находящихся во владении физических или юридических лиц. (пункт 2.9 Паспорта ВАК РФ специальности 08.00.10 «Концептуальные основы, приоритеты налоговой политики и основные направления реформирования современной российской налоговой системы»).

3. Обоснован алгоритм внедрения налога на жилую недвижимость, предусматривающий необходимость поэтапного введения налога в отношении квартир в многоквартирных домах и объектов индивидуального жилищного строительства, что позволит адаптировать предлагаемый налог к действующей бюджетно-налоговой системе и добиться достижения сопутствующих экономических эффектов (перевод земельных участков и строений в собственность одних лиц, исключение устаревших форм владения землей, наполнение государственного кадастра недвижимости и увеличение доходов местных бюджетов) (пункт 2.21. Паспорта ВАК РФ специальности 08.00.10 «Трансформация бюджетно - налоговой системы на разных стадиях экономического развития: инструменты и модели адаптации»).

Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в обобщении и развитии теоретических и методических подходов к формированию оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в возможности широкого применения выводов и предложений, сделанных автором при разработке оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости, на всех этапах реализации предлагаемого налога, начиная от организации оценки недвижимости и заканчивая пошаговым алгоритмом внедрения предлагаемых преобразований, которые могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти Российской Федерации и органами местного самоуправления в нормотворческой деятельности, а также в вопросах координации работы различных подведомственных структур в процессе реализации налога на жилую недвижимость.

Апробация результатов исследования. Основные результаты работы доложены и одобрены на конференциях «Актуальные проблемы налоговой политики», посвященных проблемам совершенствования налоговой политики и проходивших в Екатеринбурге, Москве, Харькове и Донецке (2011-2013 гг.), а также получили апробацию в тезисах и статьях, опубликованных в российских и зарубежных научных изданиях.

Основные результаты исследования внедрены в учебный процесс Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н.Ельцина, практическую деятельность Управления Федеральной налоговой службы России по Свердловской области и Территориального управления Росимущества в Свердловской области, что подтверждается соответствующими актами.

Выполненные научные разработки получили высокую оценку в Комитете Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам при Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации (1 место в конкурсе среди молодых ученых на лучшую научно-исследовательскую работу в области бюджетного и налогового законодательства в 2012 г.).

Публикации. Основные результаты и положения исследования нашли отражение в 11 научных публикациях общим объемом 5,5 п.л., в том числе четыре публикации объемом 2,6 п.л. в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для публикации основных результатов диссертационных исследований.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя десять параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений. Диссертация содержит 167 страниц машинописного текста, 35 таблиц, 13 рисунков, 10 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи работы, определены объект и предмет исследования, обозначена научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретические основы формирования оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости» раскрыты принципы экономической эффективности и социальной справедливости применительно к сфере налогообложения жилой недвижимости, которые позволили сформулировать определение оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости. Проведена классификация объектов недвижимости, а также предложено определение понятия «недвижимость» для целей налогообложения.

Во второй главе «Методические особенности налогообложения недвижимого имущества» выявлены ключевые проблемы современного имущественного и земельного налогообложения в России, рассмотрены существующие подходы к оценке жилой недвижимости и их применимость для целей налогообложения. Дана авторская оценка законодательных инициатив и практических мероприятий по введению налога на недвижимость в Российской Федерации.

В третьей главе «Формирование системы налогообложения жилой недвижимости в Российской Федерации» предложено авторское методическое обеспечение налогообложения жилой недвижимости. Представлен алгоритм перехода на новую систему налогообложения жилой недвижимости с выделением сопутствующих положительных экономических эффектов. Проведена оценка последствий от введения нового налога для бюджета г.Екатеринбурга.

В заключении изложены основные выводы и предложения, сформулированные по результатам исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ,

ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

В первой главе исследования автором показано, что основным критерием успеха налоговой политики государства в современном мире является ее соответствие двум конкурирующим базовым принципам: экономической эффективности и социальной справедливости. Учитывая фундаментальность данных проблем, в работе проведено детализированное теоретическое исследование социальной справедливости и экономической эффективности в рамках объекта настоящего исследования – системы налогообложения жилого недвижимого имущества.

Согласно основным положениям экономики благосостояния справедливая налоговая система должна строиться на сочетании принципов выгоды и платежеспособности, которые предполагают соблюдение определенного равенства в налогообложении. В диссертации автором представлена интерпретация принципов социальной справедливости и инструменты их реализации в рамках налогообложения жилой недвижимости.

1. Интерпретация принципа выгоды в налогообложении жилой недвижимости.

Индивидуальная эквивалентность налога получаемым выгодам: сумма уплаченного налога должна соответствовать стоимостной оценке общественных благ, потребляемых каждым налогоплательщиком. Данный принцип труднореализуем вследствие того, что налог, уплаченный отдельно взятым владельцем или пользователем недвижимого имущества, невозможно прямо отнести на выгоды, полученные им от потребления общественных благ.
Эквивалентность на уровне муниципалитета: общая сумма налога, уплачиваемого в муниципалитет общиной, должна соответствовать стоимостной оценке общественных благ, потребляемых этой общиной.

Инструменты реализации: установление общей налоговой нагрузки на недвижимость в соответствии со стоимостью поставляемых общественных благ на уровне каждого муниципалитета.

2. Интерпретация принципа платежеспособности в налогообложении жилой недвижимости.

2.1. Справедливость на уровне законодательства.

Горизонтальная справедливость: лица, обладающие одинаковым по стоимости недвижимым имуществом, должны платить одинаковую сумму налога вне зависимости от муниципалитета.

Инструменты реализации: применение единой ставки налога для объектов недвижимого имущества одной стоимости, равенство в обложении жилой недвижимости юридических и физических лиц, расширенные налоговые льготы.

Вертикальная справедливость: лица, обладающие различным по стоимости недвижимым имуществом, должны платить различные суммы налога вне зависимости от муниципалитета.

Инструменты реализации: применение пропорционального либо прогрессивного налогообложения, возможность дифференциации ставок налога в зависимости от типа использования объекта и рыночной стоимости, расчет налоговой нагрузки на недвижимость в соответствии с потребностями местного бюджета.

2.2. Справедливость на уровне оценки.

Горизонтальная справедливость: объекты недвижимости равной рыночной стоимости должны иметь равную оценку для целей налогообложения.
Вертикальная справедливость: соотношение между рыночной стоимостью объектов недвижимости должно выражаться той же пропорцией в оценочной стоимости этих объектов.

Инструменты реализации: повышение квалификации оценщиков, достоверность государственного кадастра недвижимости, периодическая переоценка объектов недвижимости.

Оценка экономической эффективности налогообложения в налоговой системе заключается в исследовании искажающего воздействия, ожидаемого от того или иного налога. Эффективными налогами принято называть такие налоги, которые не изменяют поведение экономических субъектов, а значит, являются неискажающими, или нейтральными. Искажения могут проявляться в изменении производственного и потребительского поведения, когда под действием налогообложения отдельные виды деятельности, товары или услуги заменяются иными, которые при отсутствии налога представляли бы меньшую ценность, чем заменяемые. Переход к наименее ценному варианту использования ресурсов означает снижение их аллокационной эффективности.

Реализация принципа экономической эффективности в налогообложении жилой недвижимости заключает в себе основные преимущества нейтрального налога на недвижимость и является результатом синтеза трех различных теоретических интерпретаций недвижимости, предложенных автором (таблица 1).

Таблица 1 – Реализация принципа экономической эффективности в налогообложении жилой недвижимости

Интерпретация жилой недвижимости	Направления рассмотрения экономической эффективности налогообложения	Практические рекомендации по построению эффективного налога
жилая недвижимость = капитал	Налог на жилую недвижимость в рамках налогообложения дохода на капитал	Налог, не искажающий выбор налогоплательщика: между арендой и собственным проживанием, инвестициями в недвижимость и другими типами капитала. Инструмент реализации: расчет налоговой базы на основе доходного подхода к оценке, налоговый вычет по ипотечным процентам, повышенная нагрузка на инвестиционные объекты недвижимости.
жилая недвижимость = потребительский товар	Налог на недвижимость в рамках налогообложения потребления	Налог, не искажающий потребительский выбор налогоплательщика в приобретении того или иного объекта либо выборе в места жительства (муниципалитета). Инструмент реализации: применение единообразной ставки налога как в рамках одного муниципалитета, так и между различными территориальными общинами, применение имущественных вычетов на приобретение объектов нового строительства.
жилая недвижимость = инструмент обеспечения выгод от пользования муниципальными услугами	Налог на недвижимость как плата за муниципальные услуги (принцип выгоды)	Налог, не искажающий предпочтения налогоплательщика относительно получения определенного набора общественных благ. Инструмент реализации: точное районирование с выделением муниципалитетов, однородных по рыночной стоимости и предпочтениям собственников относительно получаемых местных услуг, что практически недостижимо.

В результате теоретического исследования принципов социальной справедливости и экономической эффективности автором выделен ряд возможных подходов к построению налога жилую недвижимость, основанных на сочетании различных принципов.

В диссертации выявлено, что реализация подходов, максимально выражающих требования противоположных теоретических позиций, экономической эффективности либо социальной справедливости, неизбежно приводит к конфликту, вызывая негативные последствия в социальной среде либо искажения в распределении ресурсов в экономике. В результате автором обосновано, что компромиссный подход, сочетающий в себе достоинства справедливого и эффективного налогообложения, должен являться базой в построении конструкции нового налога и служить ориентиром в построении оптимальной системы налогообложения жилой недвижимости.

В диссертации отмечено, что представления о справедливом и эффективном налогообложении недвижимого имущества оставляют неопределенность в выборе наиболее приемлемых ставок налога: прогрессивных или пропорциональных. Теория предоставляет возможность выбора в определении этого параметра государству. Проведенное в диссертационной работе дополнительное исследование неравномерности распределения доходов российского населения, плоской ставки подоходного налога показало необходимость использования прогрессивной шкалы в налоге на жилую недвижимость.

Таким образом, под оптимальной системой налогообложения жилой недвижимости предложено понимать взаимосвязанную и взаимозависимую совокупность элементов налогообложения, в реализации которых обеспечивается достижение компромисса между экономической эффективностью и социальной справедливостью, что позволяет обосновать базовые принципы построения соответствующего налога в Российской Федерации.

Компромисс между экономической эффективностью и социальной справедливостью состоит в том, что в налогообложении жилой недвижимости должна отражаться платежеспособность налогоплательщика и его потребность в получении местных общественных благ, но при этом не должен искажаться выбор налогоплательщика в принятии инвестиционных и потребительских решений.

Соискателем выделены следующие базовые принципы построения оптимального налога на жилую недвижимость в Российской Федерации:

дифференциация налоговых платежей по муниципалитетам в соответствии с количеством и качеством муниципальных услуг (принцип выгоды);
повышение уровня бюджетной самодостаточности муниципальных образований за счет поступлений от налога (принцип выгоды);
использование прогрессивных ставок налога (принцип платежеспособности);
- равенство в обложении жилой недвижимости физических и юридических лиц (принцип платежеспособности);
предоставление льгот социально-незащищенным категориям граждан (принцип платежеспособности);
установление повышенной налоговой нагрузки на объекты инвестиционной недвижимости (принцип экономической эффективности).

Исследование законодательных актов гражданского законодательства, анализ взглядов отечественных специалистов на терминологическую проблематику позволили автору сформулировать определение понятия «недвижимость» для целей налогообложения.

Под недвижимостью для целей налогообложения предложено понимать земельные участки и/или объекты, расположенные на них, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На основе сформулированных базовых принципов построения оптимального налога на жилую недвижимость, а также всестороннего анализа зарубежного опыта соискателем разработано методическое обеспечение налогообложения жилой недвижимости.

Автором во второй главе исследования проведен анализ возможности применения существующих подходов к оценке жилой недвижимости для целей налогообложения, дана авторская оценка законодательных инициатив по введению налога на недвижимость в Российской Федерации. Проведенная оценка позволила учесть преимущества и недостатки существующей практики в разработке авторского методического обеспечения налогообложения жилой недвижимости, где под методическим обеспечением налогообложения автором предложено понимать обоснование элементов налога.

Отличительной особенностью предлагаемого налога на жилую недвижимость является смещение акцента с субъекта на объект налогообложения. Следовательно, наиболее существенным фактором в определении налоговой нагрузки предложено считать не статус налогоплательщика (физическое или юридическое лицо), а основные характеристики объекта налогообложения. Для определения состава объектов обложения по налогу на жилую недвижимость в диссертации также проведена классификация объектов недвижимости.

Предложенный комплекс элементов налога на жилую недвижимость подразумевает налогообложение единого имущественного комплекса, под которым понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них объекты.

Налогообложение имущественного комплекса определило необходимость выделения в категорию налогоплательщиков полных собственников, что оправдано и целесообразно, поскольку способствует ускорению формирования единых объектов недвижимости, более эффективному использованию земельных участков и включению недвижимости в экономический оборот на основе прав собственности.

Налоговая база установлена как кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая путем массовой оценки на основе сравнительного подхода к оценке.

К установлению автором предложена прогрессивная шкала ставок налога с пороговым значением кадастровой стоимости имущественного комплекса, задающим градацию налоговых ставок. Пороговое значение кадастровой стоимости имущественного комплекса определяется на уровне каждого муниципалитета и рассчитывается по формуле средневзвешенной величины, которая учитывает весовые доли типов жилой недвижимости, распространенных на данной территории и их кадастровую стоимость и определяется по методике, утверждаемой на федеральном уровне. Расчет порогового значения кадастровой стоимости имущественного комплекса на уровне муниципалитета позволит учесть территориальную специфику жилищного фонда России (многоэтажность, традиционная малоэтажность и т.д.) и дифференциацию кадастровой стоимости недвижимости на территории России.

Размер налоговых ставок по налогу на жилую недвижимость, максимальные границы которых должны определяться на федеральном уровне, автором предложено установить, ориентируясь мировую практику, в соответствии с которой величина налога на недвижимость не должна превышать 3,5-4,5 % от общей суммы личных доходов граждан.

В соответствии с проведенными в диссертации расчетами пороговому значению кадастровой стоимости недвижимости должна соответствовать рассчитанная на федеральном уровне эффективная ставка налога – 0,3%. Для объектов налогообложения, кадастровая стоимость которых превышает пороговое значение стоимости, логично установить умеренную разницу в ставках, аналогичную разнице ставок налога в 0,2% для нижнего и среднего предельного показателя стоимости в действующем налоге на имущество физических лиц. Для смягчения прогрессии предлагается использовать сложную ставку налога, предполагающую повышение ставки до 0,5% со стоимости превышения первого порогового значения кадастровой стоимости.

В исследовании автором предусмотрена дифференциация налоговой нагрузки для разных групп объектов налогообложения с выделением группы «первых» и группы «вторых» объектов. К группе «первых» объектов предложено относить любые объекты недвижимости, которые входят в состав объектов налогообложения по налогу, находящиеся в собственности одного владельца, но в единственном числе. Соответственно, остальные объекты, находящиеся в собственности того же владельца, квалифицируются как инвестиционные и относятся ко «второй» группе объектов.

Дифференциация налоговой нагрузки подразумевает снижение размера налоговой базы до 50% - для группы «первых» объектов. Данная мера позволит ослабить налоговое бремя на объекты недвижимости, используемые в качестве единственного жилья, и усилить ее на инвестиционные объекты, что будет соответствовать принципу экономической эффективности и приведет к более рациональному использованию недвижимости.

Таблица 2 — Комплекс элементов по налогу на жилую недвижимость1

Налогоплательщики

1. Физические и юридические лица, обладающие правом собственности на наземные строения и земельные участки под ними.

2. Физические и юридические лица – собственники строений и арендаторы земельных участков под этими строениями в случае, когда отсутствует законодательная возможность приобретения земельных участков в собственность.

Объект налогообложения

Квартиры (доли), комнаты, индивидуальные жилые дома (доли), дачи, гаражи индивидуального пользования, объекты незавершенного строительства, садовые, огородные, дачные постройки и земельные участки под ними; земельные участки, выделенные под указанные объекты.

Налоговая база

50% кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом – в отношении «первых» объектов недвижимости или являющихся единственными (применяется только для физических лиц).

100% кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом – в отношении остальных объектов недвижимости

Налоговая ставка (схема расчета)

Кадастровая стоимость имущественного комплекса (земля + строения ), К

Для "первых" объектов недвижимости

Для "вторых" объектов недвижимости

Налоговая база, n (50% от кадастр. ст-ти)

Ставка налога, %

Предельная сумма налога, Sn

Налоговая база, N, (100% от кадастр. ст-ти)

Ставка налога, %

Предельная сумма налога, Сn

Пороговое значение

n 0,5 К

0,3%

S S1

N K

0,3%

C С1

Стоимость, превышающая пороговое значение

n > 0,5K

S1 +0,5% с суммы, свыше 0,5К

S > S1

N > K

С1 +0,5% с суммы, свыше К

C>C1

Налоговый период

Один календарный год

Льготы

Льготные категории налогоплательщиков: пенсионеры и инвалиды I и II групп – собственники объектов недвижимости - в размере 50 кв.м. необлагаемой жилой площади, но не более одной льготы на один объект недвижимости и в отношении одного лица.

Льготные объекты: садовые участки площадью не более 600 кв.м.; садовые, огородные, дачные жилые постройки общей площадью до 50 кв.м. и хозяйственные строения и сооружения общей площадью до 50 кв.м.; объекты недвижимости, относящиеся к ветхому и аварийному жилищному фонду – полное освобождение.

В отношении льготных категорий граждан предоставляется право на натуральный вычет в размере 50 кв.м. жилой площади, что обеспечит гарантию стабильности и защитит социально-незащищенные категории граждан от роста налоговых обязательств в случае резкого увеличения рыночной стоимости жилья.

На федеральном уровне определяется состав налогоплательщиков, объекты налогообложения, порядок определения налоговой базы, схема расчета ставок налога для различных групп объектов недвижимости с указанием предельных величин ставок, налоговый период и сроки уплаты, основные льготы (таблица 2).

На уровне муниципальных образований определяется пороговое значение кадастровой стоимости имущественного комплекса, фиксируются конкретные ставки налога в пределах, утвержденных на федеральном уровне, устанавливаются дополнительные льготы.

В качестве примера в диссертации произведен расчет шкалы ставок налога для г. Екатеринбурга. Проведенные расчеты прогнозируемых налоговых поступлений в бюджет г.Екатеринбурга показали, что новый налог позволит увеличить поступления от жилой недвижимости и земельных участков под ней минимум в 5,5 раз. При этом объем поступлений от всех местных налогов, поступающих в бюджет г.Екатеринбурга, увеличится в 1,7 раз. Доля покрытия расходов бюджета г. Екатеринбурга за счет местных налогов повысится с 8,7% до 15%.

Разработанный комплекс элементов налога соответствует базовым принципам построения оптимального налога, что позволяет в значительной мере усилить социальную справедливость и экономическую эффективность в процессе налогообложения жилой недвижимости и соответствует основным направлениям развития налоговой политики России.

Соискателем в третьей главе диссертации доказано, что введение налога на недвижимость необходимо вводить постепенно по мере готовности муниципалитетов в два этапа. На первом этапе предусмотрено введение налога для квартир в многоквартирных домах с момента формирования единых объектов недвижимости, то есть когда земельные участки, на которых возведены дома, будут находиться в совместной собственности владельцев квартир (рис.1). На втором этапе к налогу на недвижимость следует подключать остальные объекты налогообложения.

Рисунок 1– Алгоритм первого этапа введения налога на жилую недвижимость для многоквартирных домов

Анализ действующего законодательства показал, что регистрация и перевод в собственность земель под индивидуальной застройкой, в отличие от земель под многоквартирными домами, зависят исключительно от инициативы владельцев (пользователей) объектов недвижимости. Физическим лицам, владеющим земельными участками на праве пожизненно наследуемого владения либо на праве бессрочного пользования, участки предоставляются в собственность бесплатно, причем срок переоформления прав законом не ограничивается. Однако по причине высокой стоимости землеустроительных работ, которые проводятся за счет землепользователя, и отсутствии временных рамок большая часть таких земель остается неоформленной.

Для скорейшего наполнения государственного кадастра недвижимости и формирования единых имущественных комплексов автором предложено установить переходный период, который будет являться подготовительным для второго этапа введения налога. В течение переходного периода необходимо решить ряд масштабных задач: создать льготные условия для скорейшего оформления земельных участков в собственность, провести информационную подготовку собственников к переходу на новый порядок налогообложения недвижимости, отработать возможные технические сложности в процессе формирования единых имущественных комплексов.

На время переходного периода необходимо сохранить действующий порядок налогообложения в отношении второй группы объектов недвижимости. Это означает, что для всех групп объектов недвижимости, относящихся к объектам по налогу на жилую недвижимость (кроме квартир в многоквартирных домах), сохраняется действие существующей шкалы ставок налога на имущество физических лиц и налоговой базы на основе инвентаризационной стоимости недвижимости.

По результатам переходного периода объекты недвижимости как имущественные комплексы следует ранжировать на две группы: те, в которых земля и строения переведены в собственность одних лиц, и объекты недвижимости, где земля и строения остались в собственности разных лиц либо не оформлены должным образом.

Соответственно, реализация второго этапа должна проходить в двух направлениях. Первое - перевод сформированных имущественных комплексов на новый налог на жилую недвижимость (рис.1, начиная с п.3). Второе - перевод имущественных комплексов, в составе которых земля и строения находятся в собственности различных лиц либо на земельный участок не оформлено право собственности, на новый порядок налогообложения по налогу на имущество физических лиц с сохранением уплаты земельного налога (рис.2).

Под новым порядком налогообложения налогом на имущество физических лиц автором предложено понимать расчет налога, исходя из кадастровой стоимости имущества, где ставки по налогу должны устанавливаться идентично шкале ставок налога для группы «вторых» объектов налогообложения. При этом автором показана необходимость сохранения социальных вычетов для льготных категорий граждан, а также сохранение порядка исчисления земельного налога в отношении данных объектов без изменения.

С момента реализации второго этапа по налогу на жилую недвижимость автором предложено запретить любые сделки (в том числе дарение) с объектами налогообложения, которые не сформированы в единый имущественный комплекс, а также предусмотреть на законодательном уровне ограничение возможности вступления в права наследования такого имущества.

Рисунок 2 – Алгоритм перевода собственников объектов индивидуального строительства на новый порядок налогообложения по налогу на имущество физических лиц

Представленный алгоритм внедрения налога на жилую недвижимость позволит добиться достижения сопутствующих экономических эффектов, а именно:

ускорить наполнение государственного кадастра недвижимости, обеспечивающего гарантии прав собственников, эффективный сбор налогов на недвижимость, а также рациональное использование недвижимости;
увеличить доходы местных бюджетов за счет расширения сферы покрытия налога;
способствовать переводу земельных участков и возведенных на них строений в собственность одних лиц, что позволит упорядочить систему учета объектов недвижимости;
ускорить исключение таких устаревших форм владения землей, как право бессрочного пользования и право пожизненно наследуемого владения, что будет способствовать включению земель в рыночный оборот на основе прав собственности.

Неизбежен определенный временной период, когда новый на жилую недвижимость будет сосуществовать одновременно с действующими тремя имущественными налогами. Запрещение сделок с недвижимостью, облагаемой налогом на имущество физических лиц после введения налога на жилую недвижимость, позволит постепенно исключить его из состава имущественных налогов.

Таким образом, проведённое соискателем в диссертационной работе исследование показало, что применение теоретических и методических авторских разработок способствует формированию оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации.

III. основные публикации по теме диссертационного
исследования

Статьи в журналах и изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Дербенева В.В. Обоснование оптимальных налоговых решений в сфере недвижимости // Вестник УрФУ.Серия экономика и управление. 2012.№1. с.107-115 – 0,8 п.л.

2. Майбуров И.А., Дербенева В.В. Практика определения основных элементов налога на недвижимость: зарубежная палитра // Налоги и финансовое право. 2012. №3 с.135-140 – 0,7 п.л. (вклад автора 0,35 п.л.)

3. Майбуров И.А., Дербенева В.В. Каким быть налогу на недвижимость? В дискуссии еще рано ставить точку…// Финансы. 2012. №12. С.35-39 – 0,7 п.л. (вклад автора 0,35 п.л.)

4. Дербенева В.В. Практическая реализация нового налога на недвижимость: алгоритм новации // Вестник УрФУ. Серия экономика и управление. 2013.№3. с.151-158– 0,4 п.л.

Научные статьи, опубликованные в журналах,

сборниках научных трудов и материалах конференций:

5. Дербенева В.В. Анализ зарубежного опыта при разработке налога на недвижимость в России // Актуальные проблемы налоговой политики: сборник статей международной научно-практической конференции. В 2-х т. М.: Финансовый университет, 2011. Т.1. с.98-104 – 0,5 п.л.

6. Дербенева В.В. Имущественные налоги как перспективный финансовый ресурс в условиях неустойчивой экономики // Материалы международной научно-практической конференции «Финансовая система государства: проблемы и перспективы развития». Киев. «ДКС центр» 2011.с.183-186 – 0,2 п.л.

7. Дербенева В.В. Использование перераспределительных возможностей налогов в целях сокращения неравенства // Материалы XI Международной научно-практической конференции «Состояние и проблемы налогообложения в условиях меняющейся экономики». Донецк. ДонНУЕТ имени Михаила Туган-Барановского. 2011. C.161-165.– 0,3 п.л.

8. Дербенева В.В. О целесообразности использования затратного подхода в оценке жилой недвижимости для целей налогообложения // Актуальные проблемы налоговой политики: сборник статей IV международной научно-практической конференции. Екатеринбург: УрФУ. 2012. С.140-146 – 0,4 п.л.

9. Дербенева В.В. Анализ практических мероприятий по введению налога на недвижимость в Российской Федерации // Материалы XII Международной научно-практической конференции «Состояние и проблемы налогообложения в условиях меняющейся экономики». Донецк. ДонНУЕТ имени Михаила Туган-Барановского. 2012.Т.2.с.162-167- 0,4 п.л.

10. Дербенева В.В. Концептуальные направления построения эффективной системы налогообложения жилой и производственной недвижимости в России // Материалы международной научно-практической конференции «Финансовая система государства: проблемы и перспективы развития». Киев. «ДКС центр». 2012. с.169-172– 0,3 п.л.

11. Майбуров И.А., Дербенева В.В. Введение налога на недвижимость в России: налогу быть, но каким? // Науковий вiсник Нациiонального университету державноiподатковоi служби Украiни (економiка, право). 2013. №1(60). С. 121-129 – 0,8 п.л. (вклад автора 0,4 п.л.).

Подписано в печать 13.09.2013

Усл. печ. л. 1,0

Заказ № 3018

Печать офсетная

Формат А5

Тираж экз. 125

ООО «Палитра» Центр оперативной полиграфии «Копирус»

620014, г. Екатеринбург, ул. Сыромолотова, 18/1

1 Предложено автором

Формирование оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации