Техническая инвентаризация объектов капитального строительства
Введение
Эффективное управление недвижимым имуществом возможно только на основе достоверных сведений бухгалтерского учета, которые базируются на систематической проверке фактического наличия объектов недвижимости, а обеспечивает ее техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Она представляет собой систему мероприятий, направленных на удостоверение государством возникновения, существования и ликвидации зданий и сооружений, информация о которых содержатся в учетных документах. А осуществляется она согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства», которое направлено на расширение сферы контроля государства над градостроительной деятельностью для совершенствования осуществления планирования поселений и территорий во благо общества.
Актуальность данной дипломной работы заключается в том, что посредством технической инвентаризации государство может расширить сферу контроля над градостроительной деятельностью, что способствует, в свою очередь, совершенствованию планирования поселений и территорий во благо общества.
Объектом работы является Брюховецкий район.
Предметом данной работы является техническая инвентаризация объектов капитального строительства.
Цель работы заключается в систематизации и закреплении теоретических знаний в области кадастровой деятельности.
На основе поставленной цели в данной дипломной работе решаются следующие задачи:
- ознакомиться с основными объектами технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства;
- дать общую характеристику Брюховецкого района;
- более подробно изучить технологию инвентаризации объектов капитального строительства;
- ознакомиться с методикой составления технических паспортов на объекты капитального строительства.
1 ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Надлежащее жилье является одним из элементов понятия достойного жизненного уровня.
Жилые помещения являются объектами обязательственного права, права собственности и других вещных прав, имеющих особый правовой режим.
Ключевым термином действующего жилищного законодательства является термин «жилое помещение». Однако так сложилось, что термин жилое помещение в том смысле, в котором он употребляется в жилищном законодательстве в качестве объекта жилищных правоотношений, не полностью соответствует понятию изолированного жилого помещения как объекта гражданских прав, иными словами, жилое помещение, как это ни странно, не всегда может быть признано объектом недвижимого имущества в отношении которого осуществляется государственная регистрация. В результате, на сегодняшний день, в некоторых случаях, когда мы говорим о жилом помещении, это жилое помещение не является зарегистрированным объектом недвижимого имущества и, следовательно, не всегда может быть, например, продано, или разделено на несколько объектов недвижимого имущества.
Итак, Жилищный кодекс дает следующее определение жилого помещения – помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. При этом определение не содержит ссылок на конкретные технические характеристики жилых помещений, такие, например, как обязательное наличие замкнутого внутреннего объема и наличие стен, или регистрация помещения в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Можно утверждать, что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, прежде всего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Все остальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данное помещение предназначено для проживания граждан.
Признаки жилого помещения можно раскрыть следующим образом:
1. Помещение предназначено для проживания граждан, т.е. фактически в техническом паспорте на объект недвижимости, которым является помещение, либо на объект, в состав которого входит жилое помещение указано одно из следующих назначений объекта:
– «квартира»;
– «секция (ячейка жилая) общежития»;
– «жилая комната»;
– «специальное жилое помещение»;
– «здание одноквартирного жилого дома»;
– «здание жилое специального назначения»;
– «здание общежития»;
– «здание спального корпуса школ-интернатов, детских домов»;
– «здание дома для престарелых и инвалидов»;
– «памятник исторический, идентифицированный в основном как жилой дом».
2. Помещение пригодно для проживания, т.е. отсутствуют основания для признания данного помещения непригодным для проживания и существует определенная благоустроенность жилого помещения. Дефекты, при которых помещения признаются непригодным для проживания содержатся в Условиях, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.
К таким дефектам относятся:
1) физический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов – свыше 65%, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами;
2) аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. В случае если помещение обладает одним из вышеуказанных признаков, то такое помещение признается нежилым решением областного исполнительного комитета или исполнительного комитета города Минска.
Однако следует отметить, что соответствие жилого помещения санитарным и техническим требованиям, уровню благоустроенности и установленным размерам жилой площади – самостоятельные понятия. Санитарные и технические требования предусматривают условия, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья. Благоустроенность определяется наличием в жилом помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации и т.д.). Таким образом, помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть не полностью благоустроенным, и наоборот.
Следует отметить, что уровень благоустройства жилья в разных населенных пунктах далеко не одинаков. Вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения законодательство связывает с конкретными условиями данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, определяется из наличия коммунальных удобств в домах государственного жилищного фонда.
На практике благоустроенным считается жилое помещение, оборудованное всеми коммунальными удобствами, имеющимися в большинстве (более 50%) жилых домов государственного жилищного фонда в данном населенном пункте.
К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, права на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.
Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.
Предполагается, что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, прежде всего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Все остальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данное помещение предназначено для проживания граждан.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения – назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Жилые здания многоквартирные:
Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы
1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).
3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.
Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:
1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.
Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:
а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);
б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;
в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);
г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.)
Помещения в жилых зданиях. Жилые помещения:
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.
Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения, к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка, предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.
К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир и комнат. Следовательно, в составе жилых домов особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу и отдельную кухню. В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей других квартир.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые и вспомогательные. Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, подсобные помещения.
Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений, и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений.
Жилые помещения делятся также на следующие группы:
- помещения квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;
- строения типа общежития;
- строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания;
- помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.
По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.
К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.
Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения - служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам только на время работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.
Оправданным также является отнесение к жилым помещениям непостоянного пользования жилых помещений, расположенных в закрытых и обособленных военных городках. Позиция судебных органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих": "...не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы городка".
Целевое предназначение жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем. В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы, адвокаты, педагоги и др.
Жилые строения (дачи):
Термин "жилые строения" введен в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Статьей первой этого закона гражданам разрешено возводить жилые строения на садовых и дачных земельных участках без права регистрации проживания в них, а также, возводить вспомогательные хозяйственные строения и сооружения, обеспечивающие режим эксплуатации таких жилых строений. Обращает на себя внимание тот факт, что приведенный термин - "жилые строения", не упомянут в Жилищном кодексе РФ и поэтому указанные объекты являются самостоятельным видом объектов, не отнесенных законодателем к числу объектов жилищных прав.
Жилищный кодекс РФ оперирует родовым понятием "жилое помещение", в состав которого входят следующие виды объектов: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч.1 ст.16 ЖК РФ). Перечисленные виды жилых помещений являются объектами жилищных прав и предназначены для постоянного проживания граждан. Приведенный перечень жилых помещений является закрытым. Следует отметить, что жилые дома, возводимые на дачных земельных участках (с правом регистрации проживания), полностью соответствуют признакам объекта жилищных прав.
В отличие от "жилых помещений" жилые строения имеют самостоятельную правовую природу и основанный на специальном законе правовой режим (Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ).
Итак, какова же природа объектов, обозначенных законодателем как "жилые строения". Следует сразу подчеркнуть, что правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен. Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках (ст. 1 п.5; ст. 85 п.3. Земельного кодекса РФ, ст. 1 п.9; ст. 36 п.1; ст. 51 п.1 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли. Прежде чем возводить, что либо на земельном участке - застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.
Правовой режим садоводческих и дачных земельных участков предусматривает их использование для выращивания плодовых и огороднических культур, в сочетании с отдыхом. В силу этого, эксплуатация возводимых на этих участках жилых строений ограничена целями обеспечения процесса выращивания садово-огороднических культур и проведением отдыха. Само употребление в словосочетании "жилое строение" термина "строение" характеризует временный, сезонный, неосновательный характер постройки, подчеркивает непостоянство пользования этих строений людьми. Если для владельцев дачных земельных участков Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ предусмотрел правовую альтернативу - возводить "жилое строение" или "жилой дом с правом регистрации проживания", то для садовых земельных участков закон такой альтернативы не предоставил.
Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводят комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать "строениями". По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) - жилыми строениями. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях. Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты. Единственными правовыми документами, ограничивающим владельцев в их строительном порыве остаются правила землепользования и застройки - на территориях, входящих в черту населенных пунктов и проекты планировки территории некоммерческого товарищества - на землях сельскохозяйственного назначения, в таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах - высотой не более трех наземных этажей, площадью более 1500 кв.м., отступ от границ участка - на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки. Кто, в таком случае, откажет себе в удовольствии построить жилой дом на садовом участке. Только тот, кто ограничен в средствах либо в фантазии.
В последние десятилетия территории садоводческих товариществ превратились в жилые поселки малоэтажной застройки. Вполне очевидно желание граждан устранить правовые различия в условиях отсутствия различий фактических. Такие попытки предпринимались и ранее, в начале 1990-х годов, на законодательном уровне. Федеральным законом №4218-1 от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, в порядке, установленном законодательством (часть 3 статьи 9 упомянутого Закона). Неизвестно какая часть граждан успела воспользоваться предоставленной возможностью, так как с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" утратил силу.
Правовая возможность отнесения пригодных для постоянного проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках к жилищному фонду была восстановлена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04. 2008 №7-П. Судом было рассмотрено заявление семей военнослужащих из Краснодарского Края, обжаловавших положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", запрещающего регистрацию по месту жительства в жилых строениях, возведенных на землях в составе садоводческого товарищества. По результатам рассмотрения суд признал не соответствующими Конституции Российской Федерации отдельные положения упомянутой статьи. Статья 1 Федерального Закона от 15.04.1998 №66-ФЗ признана неконституционной в части ограничения прав граждан быть зарегистрированными "по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов". Как видим, формулировка снятия ограничений сопровождается судом (оговорена) определенными условиями. Регистрация (прописка) в жилом строении возможна при условии: 1) если это строение "пригодно для постоянного проживания" (круглогодично), 2) если садовый земельный участок входит в черту населенного пункта. Таким образом, постановлением Конституционного суда не был изменен правовой статус "жилых строений" на садовых участках. Их назначение, связанное с садоводством, осталось прежним. Более того, правовые различия между объектом, расположенными на дачных участках и объектами в составе садоводческих товариществ оставлены в силе. Для части садовых жилых строений (не для всех), суд определил возможность, посредством комиссионной процедуры быть отнесенными к жилищному фонду. Иными словами, при определенных условиях, объекты, не предназначенные для постоянного проживания, но пригодные для этой цели, могут использоваться как жилые. Это касается только садовых жилых строений, расположенных на землях поселений. Следовательно, правовой режим садоводческих земельных участков при определенных условиях расширяется. В этом случае, если садоводческое товарищество расположено на землях сельскохозяйственного назначения - факт пригодности строения для целей постоянного проживания не снимает ограничений в регистрации (прописки) по месту жительства.
Конституционный суд РФ указал, что поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.
Безусловно и очевидно, что процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания, по сложности, сопоставима с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В Краснодарском крае,в рамках реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 года №7-П, главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято постановление от 29 декабря 2009 года №1185 подробно регламентирующее процедуру и порядок комиссионного признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.
Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Согласно регламентирующим строительство документам, под нежилым помещением стоит понимать выделенную часть в здании, сооружении или помещении, либо объединяющее эти определения понятие. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем. Возникает резонный вопрос — стоит понимать определение понятия нежилого помещения как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все помещения внутри него? Основываясь на нормативно — правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна.
Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.
Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:
- для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;
- помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.
В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.
Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.
2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА БРЮХОВЕЦКОГО РАЙОНА
2.1 Географическая характеристика Брюховецкого района
Брюховецкий район расположен в центральной части Краснодарского края, входит в равнинную часть Азово-Кубанской низменности, граничит с Тимашевским, Кореновским, Выселковским, Каневским и Приморско-Ахтарским муниципальными образованиями. Территория муниципального образования составляет 1376 кв. км. В составе муниципального образования 8 сельских округов, объединяющих 5 станиц, 3 села и 25 хуторов. Удаленность от города Краснодара 100 км, портов: города Новороссийска 220 км, города Ейска 150 км, города Темрюк 170 км.
Климат умеренно-континентальный. Годовое количество осадков в пределах 550 миллиметров. Средняя температура отопительного периода 0,8 градусов, продолжительность — 157 дней. Средняя продолжительность безморозного периода 190 дней, наименьшая 151 день, наибольшая 231 день.
Снежный покров неустойчив и появляется в первой декаде декабря, высота снежного покрова 15–20 см, достигает в отдельные года до 30–35 см. Со снежным покровом бывает 50–55 дней. Сходит снег в середине марта.
Продолжительность вегетационного периода (дни с температурой выше 5 градусов) составляет 237 дней, что является благоприятным свойством климата для выращивания позднеспелых и теплолюбивых культур.
По количеству выпадающих осадков территория района относится к недостаточно увлажненной зоне. Среднегодовое количество осадков составляет 548 мм. Большая часть осадков выпадает за теплый период (апрель-октябрь).
Территория района подвергается воздействию ветров всех направлений, но преобладающими являются восточные и северо-восточные, которые чаще всего бывают в зимние месяцы и способствуют установлению морозной погоды. Весной и летом эти же ветры носят характер суховеев.
Агроклиматические условия территории района благоприятны для произрастания районированных сельскохозяйственных культур.
Климатические условия не вызывают строительных ограничений и не препятствуют хозяйственному освоению территории.
Рельеф района однообразный и представлен равниной, имеющей наклон к северо-западу и слаборасчлененной балочной сетью и долинами рек.
Равнинный характер рельефа района благоприятно влияет на развитие сельского хозяйства, в частности растениеводства. Обширные равнинные территории способствуют механизированной обработке почвы, одновременному созреванию видовых культур.
Высокое качество земельных угодий на территории района определяет перспективы развития Брюховецкого района как района с высоким уровнем производства и переработки продукции сельского хозяйства.
Рельеф благоприятен для промышленного и гражданского строительства.
Район богат глинами и суглинками, пригодными для производства кирпича.
Численность населения муниципального образования Брюховецкий район около 53 000 человек
Численность административного центра муниципального образования — станицы Брюховецкой 23 000 человек
Брюховецкий район — агропромышленный район. Основная отрасль — сельское хозяйство. На территории МО осуществляют производственную деятельность 9 крупных и 4 малых сельскохозяйственных предприятий, которые занимаются производством зерна, технических культур, овощей, мяса, молока, яиц, шерсти и прочей сельскохозяйственной продукции.
Земли сельскохозяйственного значения в районе составляют 115 тыс. га, на полях выращивается около 40 сельскохозяйственных культур. Ведущими культурами являются: зерновые и зернобобовые (58% от общей площади посева), кормовые (19%), подсолнечник (14%), сахарная свекла (5%).
Во всех категориях хозяйств района насчитывается 22,6 тыс. голов крупного рогатого скота, из них 8,8 тыс. коров, 9,3 тыс. голов свиней, 2,6 тыс. овец и коз, 740 тыс. голов птицы.
Промышленность района представлена в основном перерабатывающими предприятиями сельскохозяйственную продукцию. Объем промышленного производства составляет 1 640 млн. руб.
В районе расположены известные на юге России предприятия – Брюховецкий филиал ЗАО «СК «Ленинградский», ООО «Южная Корона – Брюховецкий комбикормовый завод», ООО «Брюховецкий хлебозавод».
Валовая продукция сельского хозяйства за 2013 год составила 6,8 млрд. руб. (справочно: 2012 год – 6,4 млрд.руб., 2011 год – 7,0 млрд.руб., 2010 год – 5,8 млрд.руб., 2009 год - 5,1 млрд.руб.), в том числе крупными и средними предприятиями произведено около 4,5 млрд. руб., крестьянскими (фермерскими) хозяйствами – 1,2 млрд. руб., личными подсобными хозяйствами – 1,1 млрд. руб. В общем объеме произведенной продукции на долю растениеводческой приходится 66% , животноводческая продукция занимает 36 %.
Промышленность района представлена 3 крупными и 25 малыми предприятиями. Объем промышленного производства в целом по району в 2013 году составил 2,7 млрд. руб. (справочно: 2012 год – 2,5 млрд. руб., 2011 год - 2,5 млрд. руб., 2010 год - 2,3 млрд. руб., 2009 год - 1,8 млрд. руб.). Производство пищевых продуктов в общем объеме промышленного производства занимает более 93%.
2.2 Распределение земель Брюховецкого района
В районе имеются:
-земли сельскохозяйственного назначения;
-земли населенных пунктов;
-земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания и иного назначения;
-земли лесного фонда;
-земли водного фонда;
-земли запаса.
Таблица 1 - Распределение земельного фонда по категориям земель
|
Категория земель
|
Площадь, га.
|
|
Земли сельскохозяйственного назначения
|
115215
|
|
Земли населенных пунктов
|
9163
|
|
Земли промышленности, транспорта,
связи и иного назначения
|
982
|
|
Земли лесного фонда
|
200
|
|
Земли водного фонда
|
11713
|
|
Земли запаса
|
349
|
Из таблицы видно, что наибольшую площадь занимают земли, предназначенные для сельского хозяйства, а именно 115215 га. Так же на территории Брюховецкого района очень развита речная цепь – 11713 га.
Площадь сельскохозяйственных угодий по району за прошедший период не изменилась.
Таблица 2 - Распределение земельного фонда по угодьям
|
Сельскохозяйственные угодья
|
Площадь, га.
|
|
Земли под водными объектами (включая болота)
|
16226
|
|
Сельскохозяйственные угодья
|
Площадь, га.
|
|
Земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью
|
-
|
|
Нарушенные земли
|
205
|
|
Прочие земли
|
-
|
Так же в районе имеется 36 организаций занимающихся производством сельскохозяйственной продукции. Из них 4 сельскохозяйственных производственных кооперативов, 11 акционерных обществ, 3 учебных заведения, 1 опытная станция защиты растений и 16 прочих предприятий, организаций и учреждений, 1 казачье общество.
Общая площадь земель, предоставленных организациям, занимающимся сельскохозяйственным производством, составляет 92137 га.
Из общей площади 92137 га можно выделить:
Таблица 3 - Классификация земель, предоставленных организациям, занимающимся сельскохозяйственным производством
|
Назначение
|
Площадь, га.
|
|
Пашни:
в том числе орошаемые
|
79461
5318
|
|
Многолетние насаждения
|
379
|
|
Пастбища
|
1729
|
|
Древесно-кустарниковая растительность
|
3332
|
|
Водные объекты и болота
|
4152
|
|
Земли застройки
|
1727
|
|
Дороги
|
949
|
|
|
|
|
Назначение
|
Площадь, га.
|
|
Нарушенные и прочие земли
|
148
|
|
В стадии мелиоративного строительства
|
260
|
Большенство организаций района занимаются сельским хозяйством. Из таблицы видно, что большая часть территории района это пашни-79461 га. Водные объекты составляют 4152 га – это могут быть различные пруды для выращивания рыбы, каналы и т. д.
3 ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1 Инвентаризация зданий (строений)
При производстве технической инвентаризации в городах и других поселениях следует придерживаться следующей очередности работ:
- составление списка и установление нумерации домовладений, зданий;
- изучение материалов, предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации;
- изучение похозяйственных книг;
- определение количества персонала, необходимого для производства обследований во всем его объеме в установленные сроки;
- составление в отдельных случаях сметы на производство работ;
- разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и последних - на участки;
- подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями и производство пробных работ);
- обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа, составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий;
- проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение материалов технической инвентаризации в архив БТИ.
Учетно-техническая документация может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях. В случае выявления несоответствия данных преимущество имеют данные на бумажных носителях.
3.2 Составление абриса зданий
При обследовании здания (строения) осуществляют техническое описание его частей (конструктивных элементов): фундамент, цоколь и стены, перегородки, подвальные, междуэтажные и чердачные перекрытия и полы, крыши, окна и двери, внутренняя и наружная отделка, отопление, водопроводноканализационные устройства, газооборудование и электрооборудование, крыльца, лестницы, отмостки и др. Техническое описание строения делают на отдельном бланке в виде кратких характеристик его конструктивных элементов в объеме, предусмотренном для составления технической документации. Техническую инвентаризацию строений нельзя проводить, не зная их конструкции. Без этих знаний специалист-инвентаризатор не сможет не только правильно составить техническое описание, но и не сумеет определить его техническое состояние, физический износ или оценить строение. Абрис на строение состоит из двух частей: обмерной и описательной. На небольшие строения эти части в абрисе совмещаются. Абрис является основанием для проведения камеральных работ и приобщается к инвентарному делу. Абрис составляется сразу и на все помещения или постепенно, одновременно с производством обмера отдельных помещений. В обоих случаях составление абриса должно начинаться с зарисовки внутренних капитальных стен, перегородок, печей, а затем остальных элементов: дверей, лестниц, ступеней, ниш, арок, санитарно-технических устройств и т. п. Размеры проставляются обязательно у той стены, где они были измерены. Абрис обмера составляется схематично. Абрис здания составляется немасштабно с соблюдением пропорций. Для облегчения работ по составлению абриса следует использовать имеющиеся проекты инвентаризируемых зданий. Для строений длиной более 20 м, когда абрис плана строения затруднительно разместить на бланке рекомендованной формы, разрешается использовать другой формат. В зависимости от величины здания формат такого абриса должен быть А4 (210296 мм), А3 (420296 мм) и больших размеров, но кратных формату А4. С левой стороны оставляется поле 20 мм для подшивки, в заголовке ставится слово «Абрис», ниже указывается адрес инвентаризируемого объекта.
В абрисе указываются все части здания в плане, и по мере измерения проставляются их размеры. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части и записать четко все промеры, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску, вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые промеры. Все цифры в абрисе проставляются в двух направлениях, чтобы их можно было читать по горизонтали слева направо, по вертикали – снизу вверх. Размер цифр в абрисе рекомендуется для всех записей оди- наковый, высотой 2–2,5 мм. При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и заканчивая последним этажом или мезонином, мансардой, светелкой. Составление абриса и измерение здания проводятся в следующей последовательности: • зарисовка в абрисе контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, степеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично; • измерение с одновременной последовательной записью размеров, начиная с одного из наружных углов строения до начала и конца оконных и дверных проемов, начала и конца архитектурных выступов, колонн и пр. по всему периметру стен основного строения и пристроек. Не подлежат внесению в абрис и измерению наружные выступы, пилястры до 10 см. Выступы более 10 см, а также ступени, крыльца измеряются и вносятся в абрис. Начальная точка измерения здания в абрисе отмечается нулем. Цифры, показывающие начало и конец оконных проемов, крылец, ступеней и т. п., записываются в абрисе перпендикулярно по отношению к вычерченной стене. Исправление размеров в абрисе производится путем перечеркивания карандашом неправильного и написания сверху верного размера.
3.3 Составление поэтажных планов
На основное строение на основании данных абриса составляется поэтажный план. Он вычерчивается в масштабе 1:100 или 1:200 в условных обозначениях, принятых для технического учета основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. Составление плана должно быть произведено с точностью до ±0,5 мм. Составление поэтажного плана начинается с вычерчивания плана первого этажа. Первоначально по данным натурных измерений вычерчивается наружный, затем с учетом толщины стен – внутренний контур строения. Далее строятся внутренние стены и перегородки и после увязки – другая имеющаяся ситуация. На плане по размерам вычерчиваются: • наружные колонны, пилястры и т. п., выступающие более 10 см; все внутренние выступы стен и перегородок; арки и отдельно расположенные столбы; • стены и перегородки, окна и двери, лестницы, крыльца, лазы подвалов и полуподвалов, балконы;
• ниши в стенах, опускающиеся или не доходящие до пола, за исключением ниш, предназначенных для навески радиаторов отопления;
• печи, газовые плиты, котлы центрального отопления, ванны, раковины, унитазы и пр. На поэтажных планах не показываются:
• трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, центрального отопления, газа;
• радиаторы центрального отопления.
Построение плана начинается с проведения фасадной линии. Затем по увязанным измерениям в угловых комнатах строятся боковые линии здания, последовательно наносятся все капитальные стены с одновременной проверкой их расположения по взятым в натуре контрольным измерениям. После этого необходимо нанести вторую линию – внутреннюю линию капитальных стен. Затем наносятся перегородки, отопитель- ные приборы и вентиляционные каналы, ванны, унитазы, раковины, умывальники и т. д. в соответствии с принятыми условными обозначениями. Количество ступенек и ширина марша лестниц на плане должны соответствовать натуре. Перегородки толщиной более 5 см вычерчиваются двумя линиями в масштабе поэтажного плана.
Линейные промеры с абриса переносятся на поэтажный план парал- лельно направлению соответствующих стен и перегородок. Закрытые веранды, тамбуры, сени обмеряются и указываются на поэтажном плане, а открытые обозначаются в виде контура. После вычерчивания плана первого этажа производится перенакладка остальных этажей в соответствии с расположением капитальных стен на чертеже первого этажа, считающегося контрольным. Каждый этаж многоэтажного строения обмеривается по отдельности для предоставления уточненных сведений и предотвращения имущественных претензий при долевом строительстве. При вычерчивании помещений с выступающими в стенах панелями необходимо показывать на плане линии панелей и стен. Перегородки, не доходящие до потолка, показываются пунктиром. Планы этажей располагаются на формате один над другим, начиная с подвального. Поэтажные планы подвалов под небольшой по площади частью здания и поэтажные планы небольших по площади антресолей можно вычерчивать, не делая контура всего здания, располагая их на чертеже против того места поэтажного плана соответствующего этажа, под которым или над которым они непосредственно находятся. При этом необходимо показать ближайшие капитальные стены. Все шифры на чертеже должны быть одинакового шрифта и размера и своей нижней частью обращены или к нижнему обрезу формата, или к его правой стороне. Сверху на поэтажном плане посередине формата ставится штамп (или надпись) с указанием этажа (подвал, цокольный этаж, 1-й этаж и т. д.). Литеры присваиваются каждому зданию и сооружению и наносятся на плане расположения объектов инвентаризации на земельном участке. Литеры зданий на поэтажных планах должны соответствовать литерам на плане расположения объектов инвентаризации на земельном участке. Основное строение, если у него имеется пристройка, литеруется заглавной буквой русского алфавита А. Основные пристройки к строе- нию, подвал, цокольный этаж, мансарда и светелка основного строения литеруются заглавной буквой русского алфавита основного строения с добавлением цифрового значения номера по порядку описи: А1, А2 и т. д., вспомогательные – строчными буквами русского алфавита соответственно литеру основного строения: а1, а2 и т. д. Несоответствие чертежа масштабу, в котором он исполнен, не должно превышать 0,5 мм. На поэтажном плане подвала, цокольного и первого этажей следует проставлять наружные размеры по периметру стен. Внутренняя высота помещения, заглубление пола (в подвалах или цокольных этажах) показывается на плане в метрах в тех помещениях, где она была измерена. Основное строение, его отдельные части и пристройки литеруются согласно условным обозначениям, совпадающим с приведенными на плане земельного участка. Под литером указывается его наружная высота. На поэтажном плане показываются номера квартир и помещений. Номер квартиры проставляется на плане красным цветом, арабскими цифрами у главного входа в эту квартиру, номера помещений в центре плана этого помещения. Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) осуществляется по ходу часовой стрелки, начиная от входа. Одновременно с этим под номером помещения в знаменателе через подчеркнутую линию приводятся сведения о площади помещения. Эти характеристики должны располагаться на плане комнат посередине. Для помещений общего пользования (коридоров, лифтовых холлов, вестибюлей, лестничных клеток, а также межквартирных помещений) единых правил нумерации не разработано. Нумерация этих помещений должна отличаться от нумерации квартир, а их площади показываются в экспликации за итогом общей площади по зданию. Лестничные клетки и коридоры общего пользования (в том числе и межквартирные коридоры) также нумеруются, но римскими цифрами. Размеры на планах приводятся в метрах с двумя десятичными знаками. Необходимо проставить следующие размеры:
• на плане первого этажа – размеры по наружному периметру стен основного здания и пристроек;
• на плане всех этажей, подвала, мансарды – размеры всех помещений (длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной формы – размеры по всему периметру стен;
• внутренние высоты – на всех планах;
• заглубление подвалов и цокольных этажей. Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, а также дополнительные измерения – диагонали, засечки на поэтажном плане не проставляются.
Составленный поэтажный план подлежит строгому контролю. При основной технической инвентаризации он вычерчивается только черным цветом. Законченный поэтажный план должен быть оформлен штампом ОТИ, подписан исполнителем и проверяющим. На поэтажном плане должны быть следующие надписи:
• при наличии в здании нескольких этажей над планом подписывается наименование каждого этажа, подвала, цокольного этажа, мезонина, мансарды;
• площадь (S) помещений, комнат, выраженная в квадратных метрах (м2 ), с одним десятичным знаком; • нумерация квартир и отдельных комнат.
3.4 Подсчет площадей и объемов зданий
Основными понятиями, относящимися к данному разделу, являются следующие: площадь застройки здания, общая площадь здания, жилая площадь здания, площадь помещений жилого здания, площадь этажа, общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, площадь балконов, лоджий, террас, общая площадь общественного здания, полезная площадь общественного здания. Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчиты- ваемые при проведении технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации». Показатели общей площади квартиры используются для целей государственной регистрации права собственности, государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей. Показатели площади квартиры используются для официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, определения социальной нормы жилья и иных целей. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации устанавливает следующие правила определения площади:
1. Для вычисления площадей используются натуральные измерения. Помещения непрямоугольной формы разбиваются на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т. п.). Недостающие размеры определяются по плану с учетом масштаба плана.
2. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются жилая площадь, площадь, общая площадь квартиры (квартир). Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры».
Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.
Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся: кухни, коридоры, ванные комнаты, помещения санузлов, встроенные шкафы, кладовые.
Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир. Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), помещений, в которых располагаются внеквартирные коммуникации, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.
3. При определении площади здания надлежит:
• площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м;
• площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы (при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более) включать в площадь помещения, в котором расположена лестница;
• площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.
4. В общежитиях определяется:
• жилая площадь помещений – как сумма площадей жилых ком- нат;
• площадь помещений – как сумма жилых комнат и подсобных помещений, а также помещений общественного назначения;
• общая площадь – как сумма площадей помещений и площади лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых с учетом вышеприведенных понижающих коэффициентов.
Правила определения площадей помещений и площади застройки регламентируются строительными нормами и правилами по конкретным типам зданий, а также Сводом правил по архітектурно-планировочным решениям жилых зданий.
Основными СНиП являются:
• СНиП 2.08.01–89* Жилые здания
• СНиП 31-01–2003 Здания жилые многоквартирные
• СНиП 2.08.02–89* Общественные здания и сооружения
• СНиП 2.09.02–85* Производственные здания.
Вместе с поэтажным планом на основное строение составляется экспликация, в которой перечисляются помещения, их площади и классификация. Форма экспликации к поэтажному плану здания (строения) и форма экспликации к поэтажному плану квартиры установлены Инструкцией о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации, а форма экспликации к поэтажному плану объекта индивидуального жилищного строительства установлена Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2006 года № 244.
Классификация помещений производится по фактическому использованию с учетом данных проектной документации на здание.
В соответствующих разделах «Исчисление площадей и объемов» инвентаризационно-технических форм площадь строения определяется с округлением до 0,1 м2 , а объем – с округлением до 1 м3 .
При определении строительного объема здания, помещения необходимо руководствоваться Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ.
В указанной инструкции приведены основные правила вычисления объемов.
1. Объем надземных и подземных частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах. Балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время. Терраса – огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещается на земле или над нижерасположенным этажом. Проветриваемое подполье в зоне вечной мерзлоты – открытое пространство под зданием между поверхностью грунта и перекрытием первого (цокольного, технического) этажа.
2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади, подсчитанной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя, на высоту здания. Высота здания принимается от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.
3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину. Площадь вертикального сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания – путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.
4. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или по конструктивному решению. В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая часть здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.
5. В объем здания должны также включаться объем эркеров, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его объем и объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши. Эркер – выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.
6. Объем мансард, мезонинов определяется умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.
7. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цокольного здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.
8. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.
9. При определении строительного объема жилых домов и общежитий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем здания.
10.Объем здания, состоящего из частей одного назначения, материала стен, конструкций различной высоты при одинаковой этажности или при различной этажности, но оцениваемых по сборнику по одной и той же оценочной норме, следует определять как сумму объемов составляющих частей.
11. Пояски, пилястры, полуколонны и тому подобные архитектурные детали, не увеличивающие общего объема здания, в его объем не включаются.
12.Эркеры и переходы включаются в объем здания и оцениваются совместно с основным зданием.
13.Лоджии и ниши в наружных стенах не исключаются из объема здания. Лоджия – перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
При определении строительного объема общественных зданий и сооружений необходимо руководствоваться правилами СНиП 2.08.02–89* «Общественные здания и сооружения», при определении объема жилого многоквартирного здания – Сводом правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий.
Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемых для строительства на вечномерзлых грунтах. Световой карман – помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль светового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестничную клетку. Световой фонарь – остекленная конструкция покрытия для освещения лестничной клетки или внутреннего дворика.
3.5 Оценка строений
Определение инвентаризационной стоимости:
В основу определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа.
Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:
• определение восстановительной стоимости здания, строения, сооружения, помещения;
• установление износа объекта;
• определение действительной (остаточной) стоимости здания, строения, помещения;
• определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий и/или сооружений.
Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости основных фондов, предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.
Определение восстановительной стоимости производится путем корректировки стоимостей аналогов, представленных в сборниках (УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.
Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св определяется по формуле:
Св = Сп N Kо , (1)
где Св – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах;
Сп – восстановительная стоимость единицы строительного объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 1969 года, приведенная в сборниках УПВС;
N – строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объекта недвижимости;
Kо – общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 1969 года к ценам на дату оценки:
Kо = K1 K2 K3 , (2)
где K1 – индекс цен перехода от базовых цен 1969 года к ценам 1984 года (принимать на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года);
K2 – дифференцированный индекс цен перехода 1984 года к ценам 1991 года;
K3 – дифференцированный индекс цен перехода с 1991 года на уровень цен года оценки.
Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:
Сд = Св (1 – Ифиз/100), (3)
де Сд – действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объек- та;
Св – восстановительная стоимость объекта;
Ифиз – показатели физического износа объекта в процентах.
Рассмотрим вопросы определения восстановительной стоимости по таблицам сборников укрупненных показателей в ценах 1969 года.
Объем информации, который необходим для работы с укрупненными показателями:
• местонахождение и фактическое использование;
• год постройки;
• этажность (для строений);
• техническое описание конструктивных элементов в объеме характеристик, предусмотренных таблицами оценки;
• объем здания, площадь сооружения или иные показатели, необходимые для оценки;
• другая информация для конкретного случая оценки.
Структура построения таблиц сборников следующая.
Таблицы состоят из характеристики объекта и показателя стоимости, удельных весов конструктивных элементов и поправок к стоимости.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в сборниках содержат стоимость 1 куб. м строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 кв. м площади стенда, 1 кв. м фундамента и т. д.
При подборе таблиц сборников необходимо учитывать следующее.
1. Здания и сооружения подлежат оценке независимо от их состояния, в том числе признанные аварийными.
2. При оценке зданий и сооружений можно пользоваться таблицами сборников других отраслей народного хозяйства.
Приступая к определению восстановительной стоимости, необходимо иметь в виду, что выбор оценочной таблицы определяется назначением, а не фактическим использованием здания. Например, жилое здание, временно используемое под контору, должно оцениваться по таблицам для жилых зданий.
Довольно часто таблицами сборников укрупненных показателей пользуются, когда требуется произвести выделение стоимости отдельных частей из общей стоимости объекта.
Для этого сопоставляют общую стоимость, полученную в результате оценки по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости 1969 года, с балансовой стоимостью, а рассчитанный путем сопоставления коэффициент (коэффициент изменения стоимости) умножается на стоимости отдельных частей объекта в ценах 1969 года, что указывает на балансовую стоимость этих частей объекта.
Пример. Согласно справке предприятия балансовая стоимость здания, замощения и ограждения составляет 80 млн р. Восстановительная стоимость здания оценена в ценах 1969 года на сумму 880 тыс. р., зам щения – 50 тыс. р., ограждений – 70 тыс. р.
Переходный коэффициент получается в результате деления стоимости объекта по справке на его стоимость в ценах 1969 года.
80 млн р. : 1 млн р. = 80,0.
В результате выдела приходится на:
здание: 52,8 млн р. (880 тыс. р. 80);
замощение: 3,0 млн р. (50 тыс. р. 80);
ограждения: 4,2 млн р. (70 тыс. р. 80).
Расчет восстановительной стоимости :
Для отражения стоимости здания в инвентаризационно-технических формах предусматривается соответствующий раздел, в котором приводятся эти сведения или производятся необходимые расчеты строения.
Полная восстановительная стоимость здания определяется умножением приведенной в сборнике табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные показатели) с учетом соответствующих поправок.
Восстановительная стоимость основного строения и пристроек определяются раздельно.
Выбор оцениваемого типа осуществляется на основании описания в техническом паспорте и требует знания оценочных таблиц, умения различать их характерные признаки.
Таблицы состоят из двух частей: одна – характеристики строения и оценочные показатели, другая – удельные веса конструктивных элементов.
В тех случаях, когда характеристики соответствуют табличным, восстановительная стоимость объекта определяется умножением количества единиц измерения на оценочную норму, приведенную в таблице.
В ходе определения восстановительной стоимости по сборникам необходимо руководствоваться следующим:
а) части здания имеют различное назначение – оценка производится раздельно по соответствующим сборникам, а восстановительная стоимость распределяется по занимаемым частям;
б) назначение частей здания одинаковое – оценка производится по всему объему, а восстановительная стоимость распределяется между совладельцами пропорционально занимаемой общей площади.
Все жилые и общественные здания в зависимости от капитальности разбиты на пять групп; производственные здания – на шесть групп.
Пример. Оценить трехэтажный кирпичный жилой дом с подвалом. В результате обследования выявлено: здание находится в ст. Брюховецкая. Фундаменты – из сборных железобетонных блоков. Стены кирпичные. Перегородки гипсобетонные. Перекрытия железобетонные. Кровля рулонная по железобетонным плитам. Полы дощатые. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод. Объем дома 4000 м3 .
Подбор таблицы: в сборнике № 28 на с. 52 приведены в табл. 66 укрупненные показатели восстановительной стоимости такого здания. В зависимости от объема стоимость 1 м3 равняется 24,6 р.
Восстановительная стоимость подсчитывается как
24,6 4000 = 98 400 р.
При оценке жилых зданий необходимо повышающие и понижающие коэффициенты перемножать раздельно.
При подсчете стоимости всего здания имеют в виду следующее:
• оценка зданий, объем которых превышает объем, предусмотренный в таблице сборника:
а) та часть объема здания, которая равна максимальному табличному объему, умножается на табличную стоимость здания;
б) оставшаяся часть объема здания (объем здания минус максимальный табличный объем) оценивается по той же стоимости с учетом коэффициента: для кирпичного или деревянного здания – 0,95; для крупнопанельного или блочного – 0,98;
• при наличии в оцениваемых строениях (кроме административных) подвальных этажей:
а) если в таблице сборника, по которой производится оценка, указано «с подвалом», это значит, что стоимость подвала учтена в табличной стоимости наземной части здания.
При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправления, ЖЭК и т. п.), к восстановительной стоимости здания добавляется стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объема подвала на табличную стоимость 1 м3 здания с K = 0,20;
б) если оценка здания с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано «без подвала» или нет никаких оговорок по этому поводу, восстановительная стоимость определяется как сумма стоимости надземной и подземной частей здания.
Восстановительная стоимость надземной части определяется умножением ее объема на табличную стоимость 1 м3 . Стоимость подвала или технического подполья определяется умножением его объема на табличную стоимость 1 м3 наземной части с коэффициентом 0,8. Если при этом подвал используется под служебные, общественные или другие цели, коэффициент 0,8 применять не следует;
в) стоимость подвала административных зданий служебного назначения, а также заводоуправлений во всех случаях учтена в табличной стоимости здания, поэтому в характеристиках объектов к таблицам сборников специальной оговорки по этому поводу не сделано. Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением надземного объема здания на табличную стоимость;
г) при наличии у деревянных строений подвалов стоимость рассчитывается в случае: отапливаемого подвала с K = 1,07; неотапливаемого подвала с K = 1,06;
д) при наличии цокольного этажа необходимо:
– при подборе таблицы, предусматривающей подвал, кроме наземной части, оцениваемой в обычном порядке, цокольную часть оценивать по той же таблице с K = 0,20;
– при подборе таблицы с техподпольем наземную часть оценивать с K = 1,07, а цокольную по той же норме (с K = 1,07) с корректировкой K = 0,20 на повышенную отделку;
– при подборе таблицы без подземной части оценивать по табличной стоимости с включением объема цокольного этажа в общий оцениваемый объем;
е) когда у здания с малометражными квартирами имеется подвал, а таблицами предусмотрены техподполья, к стоимости 1 м3 такого здания необходимо вводить для зданий: с отапливаемым подвалом K = 1,07; с неотапливаемым подвалом K = 1,05.
Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением стоимости 1 м3 на объем наземной части:
• деревянные административные здания оцениваются по табл. 39 и 40 сборника № 18.
Если объем здания превышает табличный, оценку можно производит по табл. 36–38 того же сборника, табл. 51 и 52 сборника № 26 и табл. 84–92 сборника № 28.
Пример. Данные, полученные в результате обследования: дом постройки 1915 года в г. Краснодар. Стены снаружи и внутри оштукатурены. Перекрытия и перегородки деревянные оштукатуренные. Кровля железная. Полы в комнатах и коридорах дощатые с окраской, в санузлах и на лестничных клетках цементные. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, ванны с дровяными колонками. Объем дома 15 768 м3 . Число квартир 45. Общая жилая площадь 2025 м2 . Средняя площадь одной квартиры 45 м2 . Внутренняя полезная высота 3,5 м.
Город Краснодар расположен во втором территориальном поясе и третьем климатическом районе. Отделка здания простая (согласно характеристике, помещенной в технической части к сборникам).
С учетом этого и объема дома табличную стоимость 1 м3 принимаем по графе «д», равную 21,1 р., которую необходимо скорректировать, применив следующие поправочные коэффициенты:
• единый для оцениваемого здания повышающий коэффициент:
1,022 1,045 = 1,068;
• с учетом повышающего коэффициента восстановительная стоимость 1 м3 здания будет равна:
21,1 р. 1,068 = 22,5 р.
Перемножим все понижающие коэффициенты с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента:
0,93 0,955 0,999 0,995 0,95 0,97 0,988 0,95 = 0,764.
С учетом повышающего и понижающего коэффициентов восстановительная стоимость 1 м3 здания будет равна:
22,5 р. 0,764 = 17,2 р.,
а полная восстановительная стоимость всего здания составит:
17,2 р. 15 768 м3 = 271 367 р.
Расчет действительной стоимости:
Действительная стоимость подсчитывается с учетом процента физического износа по данным восстановительной стоимости.
Для этого подсчитывается коэффициент сохранности, равный дополнению к 100 установленного процента физического износа, поделенной на 100. Например, износ в результате обследования здания установлен равным 35 %, тогда коэффициент сохранности будет:
(100 % – 35 %) : 100 % = 0,65.
Действительная стоимость является результатом перемножения вос- становительной стоимости и коэффициента сохранности. Так, при коэффициенте, подсчитанном выше, и восстановительной стоимости здания 10 млн р. действительная стоимость получается равной:
10 млн р. 0,65 = 6,5 млн р.
3.6 Техническое описание и определение физического износа объектов капитального строительства
Техническое описание каждого строения, пристройки и службы проводится по данным о конструктивных элементах, полученным в натуре, в специальных разделах технической документации. Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (далее ВСН 53-86), утвержденным Приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446, физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального или инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах данных Правил. При этом учитывается, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет сделать заключение о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру.
При инвентаризации должны быть обследованы все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.
После произведенного осмотра и фиксации признаков и их количественной оценки (повреждения на площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяется физический износ конструктивного элемента по методике, изложенной в ВСН 53-86.
По данным о строении, полученным в результате обследования, подбирается в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости таблица аналогичного или близкого по характеристикам строения и выписываются в вышеприведенную форму удельные веса конструктивных элементов.
Удельный вес может быть подсчитан по данным из сметы проектно-сметной документации на строительство объекта, если выбрать стоимостные характеристики конструктивных элементов здания. Например, стоимость сооружения фундамента 1,2 млн р., а общая стоимость возведения строения 6,6 млн р. Удельный вес фундамента получается равным 20 % ((1,2/6,6) 100).
Если строение пристроено к другому, т. е. не имеет одной стены, к удельному весу фундамента, стены и наружной отделки следует применить поправку, полученную от деления процента наличия стен на 100. Например, при наличии всех четырех стен строение имело бы периметр 60 м. Фактически из-за отсутствия одной стены протяженность трех стен составляет 50 м. Отсюда процент наличия стен равен 83 % (50l00:60), а поправка (дополнительный коэффициент) – 0,83 (83:100).
Физический износ здания целиком определяется как сумма физических износов отдельных конструкций, умноженных на коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания.
В таблицах физического износа конструкций и элементов жилых зданий, являющихся приложением к Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя, приведены признаки износа и количественные характеристики для различных конструктивных решений элементов зданий, выполненных из разных материалов.
Определение процента физического износа:
Определение физического износа строений и сооружений выполняется в зависимости от доступности или недоступности объекта осмотру, соответственно, по признакам технического состояния или по срокам службы.
Для определения физического износа по признакам технического состояния конструктивных элементов строения, пристройки, службы или сооружения руководствуются:
• для жилых зданий – Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя;
• для нежилых строений – Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404.
При определении величины физического износа его значение следует округлять для отдельных участков конструктивных элементов до 10 %; для конструктивных элементов – до 5 %; для зданий в целом – до 1 %.
При подборе величины физического износа необходимо учитывать следующее.
1. В случае, когда в данной позиции приведено несколько признаков технического состояния:
• наличие хотя бы одного признака, соответствующего физическому износу более высокого интервала, является основанием для выбора процента износа из этого интервала;
• если для конструктивного элемента выявлен один из нескольких признаков износа, предусмотренных данным интервалом, величина физического износа принимается равной нижней границе интервала.
Например, для деревянных сборно-щитовых стен жилого дома выявлено заметное искривление цоколя. Гнили и других повреждений нет. Физический износ будет равен 31 %. Согласно указанному выше правилу округлим и получим 30 %, если техническое состояние конструктивного элемента имеет все признаки износа, соответствующие данному интервалу, то величина физического износа принимается равной верхней границе интервала.
Например, для стен того же строения выявлены искривление линий цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30 %. Физический износ принимается равным 40 %.
2. Если для конструктивного элемента приведен лишь один признак технического состояния, величина физического износа рассчитывается по интерполяции в зависимости от размеров или характера повреждения, перечисленного в признаке.
Физический износ недоступных осмотру объектов определяется сопоставлением фактического срока службы объекта с нормативным по формуле
Нп = (Тф : Тн ) 100, (4)
где: Нп – процент физического износа;
Тф – фактический срок службы (разница между годом инвентаризации и годом постройки, при этом год постройки учитывается как целый год);
Тн – нормативный срок службы.
Если фактический срок службы близок к нормативному или превышает его, формула для подсчета процента износа примет следующий вид:
Нп = (Тф : (Тф + То )) 100, (5)
где То – остаточный срок службы, полученный экспертным путем.
3.7 Методика составления технических паспортов на различные объекты капитального строительства
Технические паспорта зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений составляются по результатам технической инвентаризации объектов, в ходе которой проводится физическое измерение линейных величин объектов, определение их площадных и объемных характеристик, обследование и описание конструктивных элементов объектов.
Технический паспорт является незаменимым источником сведений об объектах: площади, назначении, этажности, составе и техническом состоянии (физическом износе) объекта в целом и его конструктивных элементах, инвентаризационной стоимости, уровне благоустройства (наличии систем инженерно-технического оборудования) и других характеристиках.
Заключение
Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства проводятся для целей:
1. Обеспечения полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства.
2. Формирования в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства.
3. Обеспечения полноты и достоверности сведений о налоговой базе.
4. Информационного обеспечения функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Сбора и предоставления сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.
4
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
5
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
6
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
9
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
8
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
7
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
18
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
16
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
14
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
15
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
12
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
11
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
10
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
23
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
17
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
22
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
51
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
50
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
24
13
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
49
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
48
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
47
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
30
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
45
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
44
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
46
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
43
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
41
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
40
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
35
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
38
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
37
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
39
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
42
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
34
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
33
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
31
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
32
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
36
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
53
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
20
Лист
Дата
Подпись
19
Лист
№ докум.
Лист
Изм.
21
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
52
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
54
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
55
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
56
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
27
Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
28
Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
29
25
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
26
Лист
Дата
Подпись
№ докум.
Лист
Изм.
Техническая инвентаризация объектов капитального строительства