Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

для целей налогообложения

Дисциплина: Кадастровый учет и управление недвижимостью

Выполнил: Н. А. Акпыжаев

Группа: ЭН 21-Б

Проверил:

Новосибирск, 2015 год

Содержание

Введение………………………………………………………………………….3

1. Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель ……………………………………..................................................……5

1.1 Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения………………...................................................................………..5

1.2. Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ.................................8

1.2.1 Федеральным законом «Об оценочной деятельности

в Российской Федерации»................................................................................8

1.2.2. Федеральный закон "О государственном кадастре

недвижимости".................................................................................................12

1.2.3. Конституция Российской федерации....................................................16

1.2.4. Федеральный стандарт оценки.............................................................21

1.3 Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов……………..........................................….......…………..26

2. Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения …………........................……………..32

2.1 Общая характеристика объекта оценки ……………….......………....…..32

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка……………................................................................................................34

2.3 Расчёт земельного налога..............................................................................35

Заключение……………………………………………………………………...36

Список литературы................................................................................................37

Введение

Первая часть работы посвящена теории, где раскрывается понятие государственной кадастровой оценки, описывается особенность оценки земли и цель. Так же первая часть содержит правовые основы кадастровой оценки земли и методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов.

Во второй части курсовой работы приведён практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения. За основу взят участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Так же во второй части работы произведён расчёт налога на земельный участок.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения – для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

В данной курсовой работе определяется кадастровая стоимость земли для определения налога на эту землю.

Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель

1.1. Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения

Все земли учтены в государственном кадастре.

Государственный земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны и её административно-территориальных подразделениях, о первичных объектах и субъектах кадастрового учёта в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Кадастр (cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput — голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учёта земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). А сам термин «кадастр» начинает приживаться со времён римского правителя Августа (27 г. до н. э.), когда была утверждена единица учёта сбора дани за землю «caputigum», и введена перепись населения «caputigum registrum». Со временем эти слова слились в одно — «capitastrum» и впоследствии в слово catastrum.

Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении «мерной вервью» длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по «добротности» («добрые», «средние» и «худые»). В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учёта и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

1.2. Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ

1.2.1 Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Проведение государственной кадастровой оценки земель регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Статьей 8 установлена обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделки, в том числе приватизации, передачи в доверительное управление, передачи в аренду, использовании в качестве залога, продаже, переуступке долговых обязательств, вклада в уставные капиталы, национализации, ипотеки, выкупе, изъятии и налогообложении.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

при передаче объектов оценки, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации;

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

(часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ)

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.

В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки.

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с статьей 24.12 данного закона государственная кадастровая оценка земель проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ по решению органа местного самоуправления, не реже чем один раз в пять лет. Орган принявший решение является заказчиком определения кадастровой стоимости земель.

В соответствии с статьей 24.19 результаты кадастровой оценки могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров определения кадастровой стоимости.

1.2.2. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) "О государственном кадастре недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти и другие государственные бюджетные учреждения. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

реестр объектов недвижимости;
кадастровые дела;
кадастровые карты.

Под комплексными кадастровыми работами в целях настоящего Федерального закона понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

земельных участков, кадастровые сведения о которых не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

1.2.3. Конституция Российской федерации

Все законы РФ регулируются конституцией РФ.

Российская Федерация – демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления (ст. 1 Конституции РФ).

В настоящее время в составе Российской Федерации 83 субъекта Федерации: 21 республика; 46 областей; 4 автономных округа; 2 города федерального значения (г.г. Москва, Санкт-Петербург); 1 автономная область; 9 краев.

Субъект федерации – это ограниченно правоспособное образование, имеющее некоторые черты государственности, входящее в единое федеративное государство

По вопросам государственной, социально-экономической, культурной жизни и регулирования деятельности общественно-политических и иных организаций законодательные органы государства (Российской Федерации) и ее субъектов разграничены по их компетенции на осуществление законодательной деятельности:

вопросы исключительного ведения Российской Федерацией (оборона и безопасность, уголовное, судебное право и т.д.) – ст. 71 Конституции РФ;
вопросы совместного ведения Российской Федерацией и ее субъектов (разграничение государственной собственности, природопользование, общие вопросы воспитания, координация вопросов здравоохранения и т.д.) – (ст. 72 Конституции РФ);
вопросы вне пределов ведения Российской Федерацией и совместного ведения Российской Федерацией и ее субъектов (ст. 73 Конституции РФ).

Виды федеральных законодательных актов:

федеральные конституционные законы;
федеральные законы.

Федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации образуют единую систему исполнительной власти в Российской Федерации (ст. 77 Конституции РФ).

Президент Российской Федерации – глава государства, Верховный Главнокомандующий Вооруженными Силами Российской Федерации, гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина (ст. ст. 80, 87 Конституции РФ).

Президент Российской Федерации назначает и освобождает полномочных представителей Президента Российской Федерации (ст. 83 Конституции РФ), назначает выборы Государственной Думы (ст. 84 Конституции РФ), осуществляет руководство внешней политикой Российской Федерации (ст. 86 Конституции РФ) и т.д.

Президент Российской Федерации издает указы и распоряжения (ст. 90 Конституции РФ).

Федеральное Собрание – парламент РФ, является представительным и законодательным органом в Российской Федерации. Состоит из двух палат: Государственной Думы и Совета Федерации. Совет Федерации является органом представительства всех субъектов Российской Федерации, а Государственная Дума выражает интересы всех граждан Российской Федерации независимо от их места жительства, а также политических партий, имеющих всероссийский статус (ст. 95 Конституции РФ).

Государственная Дума избирается сроком на 5 лет и состоит из 450 депутатов.

В Совет Федерации входят по два представителя от каждого субъекта Российской Федерации(ст. 95 Конституции РФ). Наделение полномочиями члена Совета Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 3 декабря 2012 года № 29-ФЗ "О порядке формирования Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации".

Законодательная деятельность – главное направление деятельности Федерального Собрания, включающая в себя следующие стадии: законодательная инициатива, обсуждение законопроекта, принятие закона Государственной Думой.

Правительство Российской Федерации является коллегиальным исполнительным органом государственной власти Российской Федерации. Правительство Российской Федерации состоит из Председателя Правительства, его заместителей и федеральных министров.

Председатель Правительства Российской Федерации назначается Президентом Российской Федерации с согласия Государственной Думы (ст. ст. 110, 111 Конституции РФ).

Вновь назначенный Председатель Правительства Российской Федерации представляет Президенту Российской Федерации свои предложения по структуре федеральных органов исполнительной власти и кандидатурам на должности своих заместителей и федеральных министров (ст. 112 Конституции РФ).

Правительство Российской Федерации руководит работой федеральных министерств и иных федеральных органов исполнительной власти и контролирует их деятельность.

Наиболее важными полномочиями Правительства Российской Федерации являются:

реализация внутренней и внешней политики Российской Федерации;
регулирование в социально-экономической сфере;
обеспечение единства системы исполнительной власти в Российской Федерации, направление и контроль за деятельностью ее органов;
формирование федеральных целевых программ и обеспечение их
реализации;
реализация права законодательной инициативы (ст. 114 Конституции РФ).

Правительство Российской Федерации в пределах своей компетенции издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение (ст. 115 Конституции РФ).

В соответствии со статьей 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью.

На территории Российской Федерации находятся физические лица, имеющие различный правовой статус. Это граждане России, граждане иностранного государства, лица, не имеющие ни российского, ни иностранного гражданства. Конституция РФ учитывает особенности каждой из этих категорий физических лиц. Однако она исходит из того, что эти различия не являются главными, государство должно обеспечить достойные условия, реализацию важнейших индивидуальных жизненных потребностей, уважительное отношение к любому человеку как личности, гарантировать защиту его жизни, здоровья, чести и достоинства.

Конституцией РФ закреплено, что правосудие осуществляется только судом. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст.118 Конституции РФ).

В Конституции РФ закреплены основные полномочия Конституционного суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (ст. ст. 125, 126, 127 Конституции РФ).

Прокуратура Российской Федерации составляет единую централизованную систему с подчинением нижестоящих прокуроров вышестоящим и Генеральному прокурору Российской Федерации.

Местное самоуправление играет важную роль в социально-экономическом развитии страны. Поэтому признание местного самоуправления как института демократического общества нашло свое отражение в Конституции РФ (ст. 130 – 133 Конституции РФ).

1.2.4. Федеральный стандарт оценки

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утверждён Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)".

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке; сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации; построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Общие требования к определению кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации:

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Группировка объектов оценки

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

Построение моделей оценки

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

1.3 Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" построен расчёт кадастровой стоимости земли.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации.

Группы видов разрешенного использования земель населенных пунктов в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. №39:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.
Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Основой расчёта кадастровой стоимости участков служат удельные показатели кадастровой стоимости земель (далее – УПКСЗ).

УПКСЗ - кадастровая стоимость 1 м2 объекта Государственной кадастровой оценки земель.

Для каждой группы УПКСЗ разные.

Кадастровая стоимость земель рассчитывается по формуле:

КС = УПКСЗ * S,

Где КС – оцениваемого земельного участка, руб.,

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб/м2,

S – площадь земельного участка, м2.

Величина земельного налога определяется исходя из:

- налоговой базы - кадастровой стоимости земельного участка (устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки земель);

- ставки земельного налога (устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления)

- льгот по земельному налогу (устанавливаются законодательством Российской Федерации; нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления).

В данной работе земельный налог (ЗН) рассчитывается по формуле (2) (без учёта льгот):

ЗН = КС * Ставку налога

Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения

2.1 Общая характеристика объекта оценки

В данной курсовой работе для расчёта кадастровой стоимости земли используется земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Данный участок находится на территории города Бийска.

Адрес и местоположение объекта видны из следующей карты (улица Цесовская, дом 64).

Характеристики объекта приведены в публичной кадастровой карте, которая показана ниже.

Характеристики объекта:

Кадастровый номер 22:65:016402:26

Частный двухэтажный дом

Статус:	Ранее учтенный

Адрес:	край Алтайский, г. Бийск, ул. Цесовская, дом 64

Уточненная площадь:	904.00 кв. м

Кадастровая стоимость:	475 124.32 руб.

Форма собственности:	Нет данных


Дата постановки на учет:	24.01.2006


Кадастровый инженер:	Нет данных


Квартал:	22:65:0016404

Район:	22:65

Округ:	22


Категория:	Земли поселений (земли населенных пунктов)


Разрешенное использование

По классификатору (код):	142001000000

По классификатору (описание):	Для объектов жилой застройки

По документу:	Для эксплуатации жилого дома (земли под домами индивидуальной жилой застройки)

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

Определяется по формуле:

КС = УПКСЗ * S

Где КС – оцениваемого земельного участка, руб.,

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб/м2,

S – площадь земельного участка, м2.

УПКСЗ взяли из постановления Администрации Алтайского края от 28.12.2009 №546.

В данной курсовой работе УПКСЗ составил 145,25 руб/м2

Площадь земельного участка 904 м2.

S=904 м2

КС =145,25*904

КС =131 306 руб.

Таким образом кадастровая стоимость составила 131 306 руб.

2.3 Расчёт земельного налога

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 % в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации);

1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ).

Таким образом налоговая ставка на земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки составляет 0,3 %

Налог на землю определяем по формуле:

ЗН = КС * Ставку налога

ЗН = 131 306*0,3/100

ЗН = 393,92 руб.

Таким образом налог на землю составил 393,92 рубля.

Заключение

В данной курсовой работе мы рассчитали кадастровую стоимость земельного участка и налог на землю.

Объект расчёта выбрали из Публичной кадастровой карты.

Земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Стоимость земли общей площадью 904 м2 в зависимости от Удельного показателя кадастровой стоимости составила 131 306 руб. Где Удельный показатель был взят из Постановления Администрации Алтайского края №546 от 28.12.09 г. и составил 145,25 руб/м2.

Расчёт стоимости земли позволил нам определить налог на нашу землю. Налог земельного участка в зависимости от налоговой ставки 0,3 % составил 393,92 рубля.

Таким образом можно сделать вывод, что кадастровая стоимость земель рассчитывается на основании удельного показателя цены земли – расчетной величины на единицу площади. Результаты проведенной официальной кадастровой оценки стоимости земельных участков вносятся и регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Список литературы

1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. № 39. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Краткий курс лекций по дисциплине «Земельное право России» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://studme.org/.ru.

3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие. М.: КНОПУС, 2010. – 264с.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ

5. Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)"

6. Публичная кадастровая карта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

7. Конституция Российской федерации

8. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости"

9. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"

PAGE \* MERGEFORMAT 1

Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения