Комплексный анализ гражданско-правового регулирования договора аренды

Содержание

Введение

1. Общие положения о договоре аренды

1.1. Понятие, признаки и существенные условия договора аренды

1.2. Форма, государственная регистрация и срок договора аренды

1.3. Ответственность сторон по договору аренды

2.Действие договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды

2.1.Заключение и расторжение договора арены

2.2. Возобновление договора аренды на новый срок

2.3. Права и обязанности сторон в арендных отношениях

3. Правовое регулирование и характеристика некоторых видов договора аренды

3.1. Правовое регулирование и характеристика договора проката

3.2. Правовое регулирование и характеристика договора аренды зданий и сооружений

3.3.Правовое регулирование и характеристика договора финансовой аренды (лизинга)

Заключение

Список используемых источников

Введение

Договор аренды – один из классических видов договоров, история которого насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Так как аренда является одним из традиционных видов договоров, она получила широкое распространение не только в предпринимательской деятельности, но и в других сферах, в том числе и бытовой. Аренда дает возможность удовлетворить потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании отдельными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Реформирование экономики страны в конце 80-х годов существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения, усилили роль рассматриваемого договора и в связи с этим в законодательстве, и на практики, наметились две характерные для этого периода тенденции.

В первой их них был поставлен вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Во время плановой экономики многие объекты, в частности производственно – хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота, что было неприемлемым. Также было необходимо расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы решались в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду.

Во второй тенденции главной задачей было использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жестокого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по законодательству СССР)1 или создавшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по законодательству РФ).2

Актуальность исследования в том, что договор аренды занимает особое место среди договоров, касающихся отношения владения и пользования чужим имуществом. Появившийся еще в римском праве, такой договор не теряет актуальности и в настоящее время. В период осуществления современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности.

Переход к рыночной экономике подразумевает реформирование арендных отношений. В этой связи системное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к арендным отношениям и спорам, возникающим в период действия договора, применяются как нормы гражданского законодательства РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы применяются при регулировании арендных отношений, необходимо установить правильную правовую квалификацию, как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике, в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и правообразующих признаков.

Вышеизложенное предопределило необходимость теоретического исследования современных договорных арендных правоотношений.

Объектом данного исследования являются имущественные и организационно – общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, изменениям и прекращением арендных правоотношений.

Предметом изучения выпускной квалификационной работы являются вопросы гражданско-правового регулирования договора аренды.

Целью исследования является комплексный анализ гражданско-правового регулирования договора аренды.

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач:

• исследовать понятие и признаки договора аренды в современном гражданском праве;
• изучить стороны, форму и условия договора аренды;
• проанализировать основания и порядок заключение, изменения, расторжения договора аренды;
• рассмотреть использование в арендных отношениях договора цессии;
• изучить ответственность сторон по договору аренды;
• рассмотреть некоторые виды договора аренды;
• предложить рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в рамках избранной темы выпускной квалификационной работы.

Нормативно-правовую основу исследования составляют нормативные правовые акты РФ: Конституция РФ,3 кодифицированные нормативные акты, в частности Гражданский кодекс РФ, конституционные и федеральные законы, подзаконные акты.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составили труды следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и другие.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов, девяти подразделов, заключение и списка используемых источников.

1. Общие положения о договоре аренды

1.1. Понятие, признаки и существенные условия договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) – самостоятельный и наиболее распространенный вид договора, по которому одна сторона арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование4. При этом весь доход, полученный арендатором в результате использования арендованного имущества, является собственностью арендатора.

В гражданском законодательстве понятие аренды и имущественного найма – тождественны, поэтому стороны договора можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой, и это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет ряд особенностей. Во- первых, арендатор (наниматель) обладает преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок, после истечения первоначального срока аренды5. Это означает, что после истечения первоначального срока аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок.

Во-вторых, законодательством допускается возможность проведения торгов или аукционов на право аренды. При этом имущество должно принадлежать государству или муниципальному образованию. В этом случае договор аренды заключается на торгах, на которых это право и продается, с той стороной, которая выиграла торги. Например, в столице нашей страны – городе Москве проходили торги в отношении магазина, находящегося во Владимирской области. Победителями торгов стали представители Владимирской области, с которыми, впоследствии и был заключен долгосрочный договор аренды.

Как и упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодатель – это сторона, которая сдает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Арендатор – это тот, кто принимает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю, в срок указанный в договоре. Также арендатор может сдать это же имущество в субаренду.

Владение и пользование – это два из трех составляющих такого понятия, как право собственности.

Владение – это значит иметь данную вещь или имущество у себя в собственности. Пользование означает извлекать из вещи или имущества полезные свойства. И третье составляющее – распоряжение. Распоряжаться – это значит решать юридическую судьбу вещи. Таким правом обладает только собственник имущества или вещи. В арендных отношениях понятие распоряжение не применятся, так как имуществом владеет и пользуется не собственник.

Договор аренды может заключаться как в письменной, так и в устной форме. Договоры в устной форме практически не встречаются. Такая форма договора применяется при незначительных сделках.

Если договор аренды заключается на срок менее года, то он обязательно должен быть в письменной форме. Также если одна из сторон договора - юридическое лицо, то договор может быть только в письменной форме.6 Более того, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Для договора аренды зданий и сооружений предусмотрена только письменная форма. Когда стороны договора - только физические лица необходимо помнить ст. 161 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает заключать в письменной форме сделки на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом – независимо от суммы сделки.7

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих свойств при длительном использовании (непотребляемые вещи).

Довольно часто объектами аренды становятся дорогие вещи (в том числе и недвижимое имущество). В этом случае законодательство предусматривает совершение таких сделок с согласия государственного органа или иного органа, обладающими специальными полномочиями. Так согласно Гражданскому кодексу РФ, предприятие не вправе продавать недвижимое имущество, принадлежавшие ему на праве хозяйственного ведения, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал без согласия на это собственника имущества.8

Договор аренды обладает следующими признаками:

1. Договор аренды является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
2. Договор аренды – взаимный (синаллагматический) договор. Это выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.9 Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
3. Договор аренды – двусторонний договор, потому что и арендодатель, и арендатор несут обязанности в пользу другой стороны и являются должниками по отношению друг r другу.
4. Договор аренды является возмездным, так как арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату.
5. К признаку договора аренды можно отнести получение прибыли арендодателем, что отличает данный вид договора от других гражданско-правовых договоров, например, договора безвозмездного пользования имуществом.

К отличительным признакам договора аренды можно отнести: возникновение договорных отношений по воле сторон; передача имущества арендатору не сопровождается переходом права собственности на это имущество; временный характер владения и пользования; возможность арендатором присваивать плоды и доходы, полученные от использования имущества.

Теперь рассмотрим существенные условия договора аренды. Начнем с определения данного понятия. Итак, существенные условия – это условия, не соблюдение которых влечет к недействительности договора, как правило, это условия о предмете договора, условия, которые определены нормативно-правовыми актами, как существенные, а также условия, которые определены сторонами договора как существенные. Рассмотрим существенные условия договора аренды более подробно.

Первое существенное условие договора аренды – это объект договора. В договоре аренды должны быть определены все данные, позволяющие однозначно определить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре аренды таких данных об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Например, при заключении договора аренды нежилого помещения в пункт об объекте вносятся все данные из Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Второе существенное условие договора аренды – условие об арендной плате. Более того, важно обращать внимание на то, каким статусом обладают стороны договора: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или просто физическое лицо. Это необходимо, для того чтобы правильно перечислять арендную плату. Если с юридическим лицом вопросов не возникает, так как у каждого юридического лица есть расчетный счет, с помощью которого и производятся все денежные операции. Согласно указу Центрального Банка РФ от 07.10.2013 № 3173-У10 все операции по арендной плате производятся в безналичном порядке и поэтому индивидуальные предприниматели и физические лица при заключении договора аренды с юридическим лицом обязаны предоставлять свой расчетный счет для перечисления на него арендной платы. При этом важно, чтобы расчетный счет индивидуального предпринимателя был открыт только в отношении данного ИП, а счет физического лица – только в отношении конкретного лица. Это необходимо, чтобы денежные потоки физических лиц и ИП не пересекались, и не было нарушения Налогового кодекса РФ.

Третью группу существенных условий договора аренды составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»  договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важно отметить, что Гражданский кодекс РФ исключил из числа существенных условий условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12)11 и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик12 (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время Гражданский кодекс РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

• договор аренды – самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;
• стороны договора – арендодатель и арендатор;
• аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;
• договор аренды отличается от других договоров по ряду признаков;
• договор аренды заключается в определенной форме, которая предусмотрена законодательством;
• арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;
• существенные условия договора аренды определены не только гражданским законодательством, но и сторонами договора;
• настоящим гражданским законодательством условие о сроке заключения договора не является существенным в договоре аренды;
• несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды.

1.2. Форма, государственная регистрация и срок договора аренды

Когда в договоре аренды одна из сторон – юридическое лицо, то такой договор должен быть заключен в письменной форме. Ели же сторонами договора являются физические лица и договор заключен на срок более года, то письменная форма обязательна. Если срок менее года, то, соответственно, письменная форма не обязательна, за исключением аренды недвижимости. Согласно гражданскому законодательству (ст. 164 ГК РФ) аренда недвижимости, как и любая другая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации.

Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает десять тысяч рублей, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. 13

По особому регулируется договор аренды, который предусматривает последующий переход прав собственности на имущество к арендатору. В соответствие с Гражданским кодексом такие договора заключаются в форме, характерной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Специальные требования к форме договора предусмотрены к продаже недвижимости и продажи предприятий. Суть сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, а при составлении договора аренды предприятия к договору прикладываются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.14

Встречаются такие ситуации, что недвижимое имущество может быть обременено залогом, на данном имуществе может быть запрет на отчуждение и т.п. Узнать такую информацию арендатору практически невозможно. В таких случаях, дабы избежать конфликтных ситуаций, арендатор может в кадастровой палате заказать кадастровую выписку на данный объект, где отобразиться вся необходимая информация. Эта операция поможет избежать проблем при заключении договора, да и к тому же это не обременит арендатора, так как эта услуга стоит всего 200 рублей.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

Значение государственной регистрации договора аренды состоит в том, что зарегистрированный в органах регистрации договор считается действующим с момента регистрации. Необходимо еще раз подчеркнуть, что государственной регистрации подлежат договора аренды только недвижимого имущества. Все дополнительные соглашения к зарегистрированному в органах государственной регистрации договора аренды, также подлежат регистрации и являются неотъемлемой частью договора аренды. Однако, договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года не регистрируется.

По мнению многих авторов, после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г15., в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно - сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Так как законодатель связывает с государственной регистрацией момент заключения договора аренды, важно помнить средства защиты сторон при уклонении от государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ в случае необоснованного уклонения от государственной регистрации сделки виновная сторона должна возместить убытки, вызванные с задержкой в регистрации сделки.

При регистрации договора аренды в органах регистрации необходимо оплатить госпошлину, размер которой зависит от того, кто регистрирует договор. Так регистрирует договор аренды та сторона, у которой возникает право. Госпошлина за регистрацию договора аренды для юридического лица составляет 22 000 рублей. Если госпошлину оплачивает только одно юридическое лицо, то регистрация договора возможна без присутствия другой стороны, если на регистрацию идут два юридических лица, то госпошлина делится напополам. Также при регистрации юридическое лицо предоставляет в орган регистрации платежное поручении об оплате Регистрация договора от имени физического лица – составляет 1 600 рублей на месте в органах государственной регистрации. Сведения о регистрации вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. № 927.16

Что касается срока договора аренды, то он определен в гражданском законодательстве. В настоящее время срок договора аренды не является существенным условием договора.

Договор аренды заключается на срок, определенным договором. Если в договоре нет указания на срок аренды, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае одна из сторон вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества – за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенной срок.17

Также устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не заявила о расторжении договора до истечения срока, такой договор прекращается при истечении предельного срока. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, заключается на срок равный предельному.18 Для каждого вида договора аренды срок различный: максимальный срок договора проката – 1 год (ст. 627 Гражданского кодекса РФ), предельные сроки аренды недр – от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования.19 На практике, максимальный срок договора аренды недвижимого имущества составляет 5 лет, а для аренды земельного участка – 49 лет.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, делаем следующие выводы:

1. государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;
2. договор аренды, в котором одна из сторон – юридическое лицо, заключается только в письменной форме;
3. при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;
4. все дополнительные соглашения к зарегистрированному договору также подлежат государственной регистрации в органах регистрации;
5. современное гражданское законодательство не относит срок к существенным условиям договора аренды;
6. чаще всего срок договора определяется по договоренности сторон;
7. в зависимости от вида договора аренды и варьируется срок, на который он заключается;
8. по некоторым видам договора аренды арендатор обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок.

1.3. Ответственность сторон по договору аренды

Как упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и соответственно ответственность может нести как арендодатель, так и арендатор. Рассмотрим их поподробнее.

Ответственность арендодателя определена в гражданском законодательстве РФ. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.20 При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать у арендодателя безвозмездно устранить недостатки, либо снизить арендную плату, либо возместить расходу по устранению недостатков (например, ремонта) этого имущества. Также арендатор может удержать сумму расходов, понесенных на устранение недостатков имущества, в счет уплаты арендной плату, при этом уведомив арендодателя или потребовать досрочного расторжения договора аренды. Арендатор сам решает, какой из вышепредставленных вариантов ему выбрать. Арендодатель, надлежащим образом извещенный о требованиях или намерении арендатора по устранению недостатков, может произвести замену имущества на аналогичное, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удержание в счет арендной плате не покрывает расходов арендатора, то он вправе потребовать от арендодателя возмещения недостающей стоимости.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены или заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора и передаче имущества.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до заключения договора аренды. Если недостатки появились позднее, то арендодатель не имеет к ним никакого отношения. Проще говоря, должна быть причинная связь между недостатком и состоянием вещи. Отсутствие такой связи говорит о том, что недостаток возник позднее и соответственно арендодатель никакой ответственности перед арендатором не несет. Но в этом случае арендатор может расторгнуть договор досрочно в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ либо потребовать уменьшение арендной платы, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Недостатки могут быть явными и скрытыми, оговоренными и неоговоренными арендодателем. Явные недостатки – это те недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверки его исправности при заключении договора и передачи имущества, следовательно, скрытыми считаются недостатки, которые не могли быть обнаружены арендатором независимо от того знал он о них или нет. Оговоренные недостатки должны быть оговорены в договоре аренды, все остальные считаются неоговоренными недостатками.

Ответственность арендатора также определена в гражданском законодательстве РФ. Как уже упоминалось выше, арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Плоды, доходы, продукция, полученная арендатором при пользовании арендованным имуществом, является собственностью арендатора.21 По своему желанию арендатор может сдавать имущество в субаренду, наем, безвозмездное пользование и др. во всех этих случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление прав на имущество арендатору. Это возможно сразу предусмотреть в тексте договора либо в дополнительном соглашении к нему. Расходы по содержанию, капитальному или текущему ремонту имущества могут лежать, как на арендодателе, так и арендаторе в зависимости от вида договора аренды.

Улучшение имущества тоже может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. Улучшения бывают отделимые и неотделимые. Неотделимыми признаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества, не причинив ему вреда (например, достройка этажей, демонтаж окон и т.п.). Соответственно отделимые – можно отделить от имущества без вреда для него (например, установка съемных перегородок, осветительных приборов и др.). Произведенные арендатором отделимые улучшения – это его собственность. Неотделимые улучшения остаются у арендодателя, но арендатор вправе потребовать возмещение расходов, если арендодатель был уведомлен об этом. В случае если арендодатель не знал об этом, то возмещать убытки он не вправе.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:

1. договор аренды – самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;
2. сторонами договора являются арендодатель и арендатор;
3. аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;
4. арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;
5. несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды;
6. государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;
7. при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;
8. современный Гражданский кодекс не относит срок действия договора к существенным условиям, поэтому, чаще всего, срок определяется по договоренности сторон;
9. для некоторых видов договора аренды установлен свой срок, в соответствие с законодательством;
10. ответственность по договору может нести любая из сторон;
11. ответственность по договору аренды установлена Гражданским кодексом РФ.

После исследования проблемы общего положения договора аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему действия договора аренды и использование в арендных отношениях к договору цессии.

2.Действие договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды

2.1.Заключение и расторжение договора арены

Договор аренды – самостоятельный вид договора, и для того чтобы он обрел юридическую силу его необходимо заключить, соблюдая ряд особенностей, присущих этому договору. Рассмотрим их более подробно.

Как уже упоминалось выше, сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендаторами могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица. В качестве юридических лиц могут выступать коммерческие или некоммерческие организации, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды и видов имущества к сторонам договора могут применяться дополнительные условия (например, для договора аренды зданий и сооружений). Об этом виде договора аренды будет описано в других подразделах. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также другое лицо, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.22 При рассмотрении споров, которые вытекают из исполнения договора аренды, суды исходят из того, что договор аренды считается правомочных, пока не доказано, что он заключен с ненадлежащим арендодателем. Если будет доказано, что договор заключен с ненадлежащим арендодателем, то такой договор считается ничтожным, что освобождает стороны от исполнения ими своих обязательств по договору.

Объектами договора аренды могут быть земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и непотребляемые вещи. Аренда непотребляемых вещей предполагает возврат такой вещи арендодателю в первоначальном состоянии (например, недвижимое имущество, автомобиль, телефон, компьютер и др.). Поэтому из объектов аренды исключено имущество, которое, по своей сути, не может не потребляться (например, денежные средства). Также объектом аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Для определенных видов аренды также установлены ограничения в отношении передаваемых в аренду объектов. Так, объектом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из рационального использования природных ресурсов, законодательством установлены дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа. Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов.

Как упоминалось выше, в договоре аренды должно быть точно определено какое имущество передается в аренду. При отсутствии таких данных, договор аренды считается незаключенным. Это установлено для того, что по окончании договора аренды арендодателю было возвращено то же самое имущество. В тоже время, сведения об объекте аренды могут быть указаны не в самом договоре, а в акте приема-передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора. Но на практике, все данные об объекте аренды указаны и в тексте договора, и в тексте акта приема-передачи имущества.

Данные о сроке аренды, также необходимы при заключении договора, хотя, в настоящее время, это не является существенным условием договора аренды. Как правило, срок аренды устанавливается по соглашению сторон, но для отдельных видов аренды законодательством устанавливаются максимальные сроки, за рамки которых стороны выйти не вправе. Так, максимальный срок договора проката – один год, срок аренды водных объектов – 20 лет23, а аренда участков лесного фонда не может превышать 99 лет24.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.25 Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив другую сторону в установленные сроки.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более года и начинает действовать с момента регистрации, а другие виды договора аренды начинают действовать с момента их подписания сторонами. Более подробно этот вопрос рассматривался выше.

Основания прекращения договора аренды определяет гражданское законодательство РФ. Чаще всего договор аренды прекращается по истечении его срока действия. В таком случае возможно либо заключить договор аренды с новым арендатором, либо заключить прекращенный договор на новый срок.

Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды, как со стороны арендодателя, так и арендатора. Данные основания указаны в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. По требованию арендодателя договор аренды досрочно расторгается, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта в установленные сроки, а при отсутствии таких сроков, в период, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора и др.26

По требованию арендатора договор аренды досрочно может быть расторгнут, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию этим имуществом;
2. переданное имущество имеет недостатки, которые препятствуют его пользованию и не были обнаружены или доведены до сведения арендатора;
3. арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные договором сроки;
4. в силу обстоятельств, имущество, за которое не отвечает арендатор, находится в непригодном состоянии и др.27

Помимо этого, прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды на это имущество. Но при этом, субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды. На практике, договор субаренды заключается на срок, не более 11 месяцев, с последующей пролонгацией. Пролонгация договора оформляется в виде дополнительного соглашения к договору. Такой договор государственной регистрации не подлежит.

Изучая литературу по данному вопросу, можно наткнуться на такую фразу, что расторжения и изменение договора аренды – тождественные понятия, так как многие авторы пишут: «Расторжение (изменение) договора аренды». Чтобы избежать путаницы данных понятий, необходимо разобраться, в чем же их отличие друг от друга.

Итак, изменение договора аренды – волевое действие сторон договора, которое направлено на изменение содержания арендного обязательства. В свою очередь, расторжение договора аренды – это также волевое действие сторон договора, но оно направлено на прекращение содержания арендного обязательства, и самого договора в целом. Проще говоря, изменение договора просто изменяет что – либо в договоре, который продолжает действовать, а расторжение – прекращает действие самого договора. На практике, изменения в договор аренды вносятся путем составления дополнительного соглашения к данному договору, подписанному обеими сторонами.

Нельзя не обратить внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает своеобразную досудебную процедуру разрешения конфликта между сторонами, когда есть основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Арендодателю дана обязанность предварительного письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения.28

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Помимо досрочного расторжения договора аренды, возможно расторжение договора по соглашению сторон, но законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Также расторжение договора аренды возможно решением суда по воле одной из сторон. Гражданским кодексом предусмотрены два случая, в которых допускается расторжение договора аренды по данному основанию.

Во-первых, когда одной из сторон нарушены условия договора, которые квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях. Именно это и имеется в виду в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Следующий способ расторжения договора, предусматривает односторонний отказ от договора, что ведет к его прекращению. Однако, такой отказ возможет только в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.

Резюмируя вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

• при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;
• арендаторами могут быть не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели, и юридические лица;
• в зависимости от вида договора аренды варьируется и срок аренды;
• момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества;
• существует несколько способов расторжения договора аренды;
• понятие изменение и расторжение не тождественны;
• законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;
• расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;
• расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;
• гражданским законодательством предусмотрена своеобразная процедура досудебного разрешения конфликта;
• расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон.

2.2. Возобновление договора аренды на новый срок

Возобновление (продление) договора аренды в гражданском законодательстве называется пролонгацией. Пролонгация договора аренды – продление действия его условий на определенный или неопределенный срок. Такое условие необходимо согласовывать в случае, когда обе стороны хотят продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Возобновление договора аренды возможно в силу закона или по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.29 Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличие двух условий: пользование имуществом по истечении срока действия договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя. Договор аренды может быть возобновлен (продлен) на определенный срок по соглашению сторон.

Рассмотрим случай из судебной практики. ООО «ДЕРЖАВА» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области о признании незаконным отказа от пролонгации договора аренды земельного участка от 15.06.2007 и о понуждении к продлению договора до 14.12.2016.

Требования основаны на статье 621 Гражданского кодекса РФ и пунктах 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ) и мотивированы нарушением ответчиком преимущественного права истца на заключение договора аренды земельного участка, переданного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Эврика».

Арбитражный суд Владимирской области решением от 06.08.2014, оставленным без изменения постановлением суда, отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводам об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано арендатором лишь в случае передачи контрагентом спорного имущества в аренду третьему лицу, и о невозможности применения порядка заключения договора аренды, установленного в пункте 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, к отношениям, связанным с предоставлением в аренду земель, находящихся в публичной собственности.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «ДЕРЖАВА» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности истцом передачи в аренду спорного земельного участка третьему лицу в течение одного года после прекращения договора от 15.06.2007 № 255-01/07 и справедливо отказали в удовлетворении заявленного иска.

Вопреки доводам подателя жалобы, положения статьи 17.1 Закона о конкуренции не применимы к спорным правоотношениям, которые являются предметом правового регулирования, осуществляемого Земельным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда от Владимирской области от 06.08.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу № А11-1080/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЕРЖАВА» - без удовлетворения30.

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Также законодатель предоставляет арендатору преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, по истечении срока действия договора он имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Здесь речь идет не о праве требования заключения с ним нового договора, а о преимущественном праве на аренду этого имущества перед другими лицами. Поэтому, если арендодатель, после истечения срока договора, не собирается сдавать это имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Потенциальное право арендатора возникает только по отношению к аренде, так если собственник имущества передает это имущество в пользование другому лицу по иному договору (например, по договору ссуды), то преимущественное право арендатора не может быть использовано.

Преимущественное право реализуется при следующих условиях: во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора, но в течение года заключил договор с новым лицом, арендатор вправе через суд потребовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещение убытков. Данное правило действует только в случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

Резюмируя вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

1. гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;
2. арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды на новый срок перед другими лицами;
3. преимущественное право арендатора возникает при соблюдении ряда условий, описанных в Гражданском кодексе РФ.

2.3. Права и обязанности сторон в арендных отношениях

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и как в любом другом договоре каждая из сторон имеет свои права и обязанности. Итак, начнем с арендодателя.

Как упоминалось выше, арендодатель может сдавать в аренду только то имущество, которое принадлежит ему на праве собственности, но законом (в частности гражданским кодексом) установлено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.31 В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендодатель обязан:

1. Предоставить арендатору имущество, которое отвечает условиям договора и назначению имущества32. Также арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые мешают пользоваться имуществом, даже в том случае, если он не знал о них. Какими правами обладает, в данном случае, арендатор рассмотрено выше в других подразделах.
2. Передать арендатору имущество в срок, установленный в договоре или же в разумный срок. При нарушении этой обязанности, арендатор вправе потребовать возмещение убытков и истребование имущества, либо расторжение договора и возмещение убытков, вызванных неисполнением договора аренды.
3. Передать имущество свободное от прав третьих лиц и свободное какого – либо обременения (залог, сервитут и т.д.). При несоблюдении этого условия арендатор вправе расторгнуть договор аренды или потребовать возмещение убытков. Выше было описано, как можно проверить есть ли обременение на имущество, в частности нежилых помещений, или нет.
4. Производить за свой счет капитальный ремонт. Капитальный ремонт – это восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Если данное условие нарушается, то арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт, а потом потребовать от арендодателя возмещение расходов; потребовать уменьшение арендной платы; расторгнуть договор аренды.33

Конечно, права арендодателя не настолько широки, но они есть и к ним относится следующее:

• требовать вовремя и в полном объеме арендную плату;
• требовать возвращение имущества (предмета аренды) после прекращения арендных правоотношений;
• требовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор использует переданное ему имущество не по назначению;

Теперь рассмотрим права и обязанности арендатора. Но прежде необходимо еще раз отметить, что арендатором может быть как физическое так и юридическое лицо. Заключение основного договора аренды не запрещает арендатору сдавать данное имущество в субаренду.

К обязанностям арендатора относятся:

1. своевременно и в полном объеме вносить арендную плату по договору аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
2. пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением договора. Арендатор не вправе использовать имущество не по назначению (например, офисное здание под склад, жилое помещение под магазин и др.)
3. использовать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт.
4. при прекращении договора аренды вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии, т.е. в таком состоянии, в котором он его получил от арендодателя при заключении договора аренды. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Арендатор вправе:

• требовать передачи ему имущества по договору аренды;
• сдавать имущество в субаренду;
• полученные доходы от имущества являются собственностью арендатора;
• требовать уменьшение арендной платы, если состояние имущество ухудшилось;
• заключать договор аренды на новый срок с перед другими лицами (преимущественное право);
• и другие права, предусмотренные гражданским законодательством.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:

1. при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;
2. в зависимости от вида договора аренды варьируется и срок аренды;
3. момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества.
4. существует несколько способов расторжения договора аренды;
5. законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;
6. расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;
7. расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;
8. расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон;
9. гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;
10. арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды на новый срок перед другими лицами;
11. возобновление договора возможно в судебном порядке;
12. как и в любом другом договоре, в договоре аренды обе стороны имеют как права, так и обязанности, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия;
13. права и обязанности арендатора и арендодателя определены гражданским законодательством РФ;

После исследования проблемы действия договора аренды, права и обязанности сторон по договору аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему правового регулирования и характеристики некоторых видов договора аренды.

3. Правовое регулирование и характеристика некоторых видов договора аренды

3.1. Правовое регулирование и характеристика договора проката

Одним из видов договора аренды является договор проката. Данный вид договора помимо гражданского законодательства регулируется также Федеральным законом «О защите прав потребителей», если одна из сторон – физическое лицо. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.34

Главный признак данного договора – арендодатель должен заниматься предпринимательской деятельностью на постоянной основе. По договору проката арендодателем может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. Объект договора – движимые вещи, которые передаются арендатору для потребительских целей, но в некоторых случаях в договоре может быть предусмотрено иное.

Так как данный вид договора – один из видов договора аренды, то к нему применяются общие положения по договору аренды, но есть и специальные нормы, регулирующие такой договор. Так пункты 2 и 3 ст. 626 Гражданского кодекса Российской Федерации, говорят о том, что договор проката всегда заключается только в письменной форме и является публичным договором. Публичный договор – договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился.35 Говоря своими словами коммерческая организация или индивидуальный предприниматель не вправе отказать в заключении публичного договора, и не вправе отдавать предпочтение одному лицу перед другим.

Как было сказано выше, договор проката всегда заключается в письменной форме, что означает наличие документа, подтверждающего заключение договора.

Договор проката не может заключаться на срок более одного года. Арендатор вправе отказаться от заключенного договора проката в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней. Однако, правила о возобновлении договора на новый срок, правила о преимущественном праве арендатора на возобновление договора, к договору проката не применяются.

При заключении договора проката арендодатель обязан, в присутствие арендатора, проверить исправность имущества и ознакомить его с правилами пользования (эксплуатации) данного имущества. Данное правило подтверждается статьей 628 Гражданского кодекса РФ.

При обнаружении арендатором недостатков переданного имущества, которые препятствуют пользованию этого имущества, арендодатель обязан в десятидневный срок, со дня заявления о недостатках, устранить недостатки на месте либо безвозмездно произвести замену товара на аналогичный товар, в исправном состоянии.36 В договоре может быть установлен иной срок замены товара. Однако, если недостатки явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации, последний выплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. При этом не имеет значения, какого рода недостатки были причинены имуществу, они должны быть устранены, так как имущество призвано временно удовлетворять потребности арендатора.

Арендная плата по договору проката установлена в твердой денежной суммы, которая вносится периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества, арендодатель выплачивает арендатору часть арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Задолженности по арендной плате взыскиваются с арендатора в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.37

Рассмотрим случай из судебной практики. ИП А. обратился в суд с иском к ответчику Н. о взыскании задолженности по арендной плате по договору бытового проката. В обоснование требований указал, что между истцом и ответчиком в 2011 году был заключен договор бытового проката № 1, по условиям которого Н. получил во временное владение и пользование сроком на двое суток мозаично-шлифовальную машину. В связи с этим истец просит взыскать с ответчика стоимость арендованного имущества в общей сумме, задолженность по арендной плате в сумме, расходы по оплате госпошлины.

Ответчик Н. в судебное заседание не явился. Суд, заслушав представителя истца и исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в 2011 году между истцом и ответчиком был заключен договор бытового проката № 1, по условиям которого Н. получил во временное владение и пользование сроком на двое суток мозаично-шлифовальную машину. Факт получения ответчиком указанного имущества подтверждается обязательством-квитанцией, в которой указано, что имущество должно быть возвращено через два дня до 18 часов 00 минут.. По настоящее время арендованное имущество не возвращено, что ответчиком не оспорено.

В соответствии с п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФ по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 630 Гражданского кодекса РФ арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Проанализировав содержание договоров проката, суд приходит к выводу о том, что Н. обязательства по указанному выше договору проката исполняет ненадлежащим образом, допустил нарушение сроков возврата имущества.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате по договору бытового проката. Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении понесенных убытков в связи с утратой арендованного имущества по договору бытового проката. В материалы дела истцом предоставлены инвентарные карточки учета объектов основных средств с указанием стоимости утраченного имущества, ответчиком стоимость имущества не оспорена. В связи с тем, что фактически имущество выбыло из владения истца и его судьба суду неизвестна, данное требование суд также находит подлежащим удовлетворению.

Также, в силу ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально. Руководствуясь ст. ст. 194-197, абз.4 ст. 198, ст. 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ суд решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя А. к ответчику Н. о взыскании задолженности по арендной плату по договору бытового проката удовлетворить частично.

Взыскать с Н. в пользу индивидуального предпринимателя А.задолженность в сумме равной количеству просроченных дней, а также расходы по уплате государственной пошлины38.

Капитальный и текущей ремонт имущества возлагается на арендодателя. Сдача имущества, по договору проката, в субаренду, в безвозмездное пользование, залог, внесение этого имущество в уставной капитал хозяйственного товарищества и общества не допускается.39

Резюмируя вышеизложенное, делаем следующие выводы:

1. договор проката – один из видов договора аренды;
2. положения о договоре проката регулируются не только гражданским законодательством, но и Федеральным законом «О защите прав потребителей», если одна из сторон – физическое лицо;
3. срок проката не может быть более одного года;
4. договор проката всегда заключается в письменной форме и является публичным договором;
5. арендная плата устанавливается в твердой денежной сумме и может вноситься как единовременно, так и частями;
6. имущество, переданное в аренду, должно быть в исправном состоянии;
7. сдавать в субаренду, передавать в залог, безвозмездное пользование и другое к имуществу, переданное по договору проката, не применяется.

3.2. Правовое регулирование и характеристика договора аренды зданий и сооружений

В Гражданском кодексе РФ аренде зданий и сооружений посвящены ст. 650-656, но, несмотря на это, данный вид договора аренды чаще всего применяется на практике. Как уже упоминалось выше данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, но лишь в случае, когда он заключен на срок более года. Соответственно договор, заключенный на срок менее года, не регистрируется в органах государственной регистрации. Данное правило указано в письме Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».40

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются объекты недвижимости, которые представляют собой массивные, технически весьма сложные и дорогостоящие предметы материального мира.

Договор аренды зданий и сооружений заключается в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договору данного типа всегда присуща только письменная форма.

Договор аренды зданий и сооружений, зарегистрированный в органах государственной регистрации прав, считается заключенным и начинает свое действие с момента государственной регистрации. Как правило, регистрация такого договора занимает 10 рабочих дней. Чтобы зарегистрировать такой договор необходимо заплатить государственную пошлину за регистрацию договора, сумма которой зависит от того, какое лицо регистрирует договор. На практике такой договор аренды регистрирует тот, у кого возникает право на аренды. Если это физическое лицо или индивидуальный предприниматель, то сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды составляет 1 600 рублей. Такая госпошлина оплачивается на месте по квитанции, которую выдают в органах государственной регистрации права. Если регистрирующая сторона – юридическое лицо, то сумма государственной пошлины составляет 22 000 рублей. Такая госпошлина оплачивается предприятием в органы государственной регистрации, путем перечисления денег на расчетный счет регистрирующего органа. После перечисления необходимый суммы на расчетный счет распечатывается платежное поручение, где проставлены номер и дата платежного поручения, реквизиты юридического лица и регистрирующего органа, сумма платежа и разъяснение на что была потрачена данная сумма. Такое платежное поручения заверяется представителем юридического лица в банке, где проводился платеж, путем отметки банка на платежном поручении, что является подтверждением оплаты. И только после этого платежное поручение предоставляется в органы регистрации. На практике, юридическое лицо заранее знает, в какой день будет происходить регистрация и все вышеуказанные операции производятся заранее.

Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года не регистрируется в органах государственной регистрации и, как правило, заключается на 11 месяцев с последующей пролонгацией, которая оформляется путем составления дополнительного соглашения к договору аренды.

Недвижимость неразделима связана с землей, поэтому при заключении договора аренды недвижимости передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью. Если земельный участок, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда такого участка допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования такого участка.41 Когда земельный участок, на котором находится арендованное имущество, продается третьему лицу, за арендатором сохранятся право пользования частью земельного участка, на котором находится арендованное имущество, необходимого для использования этого имущества на условиях, существовавшим до продажи земельного участка. Данное условие прописано в статье 653 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики. Копосов О.В. обратился в суд с иском к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды. В обоснование иска указал, что между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Было заключено соглашение, согласно которого размер арендной платы увеличился. Соглашение не было зарегистрировано. Ответчик вносил арендную плату в полном объеме. Но позже арендная плата стала вноситься нерегулярно. Согласно условиям договора ответчик обязался содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии, но возникла необходимость в проведении ремонта. Требования о проведении ремонта остались без удовлетворения.

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м. Истец в судебное заседание не явился и просил рассмотреть дело в его отсутствие и направил в суд своего представителя, который иск полностью поддерживает.

Ответчик ООО «Эдельвейс» возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом установлено, что между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м., в том числе торговая площадь 50 кв.м., складские помещения 52 кв.м., Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Дополнительным соглашением к договору аренды стороны продлили срок действия договора аренды. Согласно п.1 Дополнительного соглашения срок действия настоящего договора составляет 36 месяцев. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Согласно п.4.1 Договора аренды по соглашению сторон прописана сумма арендной платы. Истец Копосов О.В. в исковом заявлении указал, что было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которого определен размер арендной платы. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение.

В соответствии с положениями п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как следует из пояснений представителя истца Корнилова А.В., материалов дела (л.д.22,26), дополнительное соглашение не было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Доводы истца о том, что размер арендной платы был изменен соглашением сторон, суд не принимает, поскольку в силу вышеуказанных норм права соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Доводы истца о невыплате арендной платы не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Как следует из представленных ООО «Эдельвейс» документов, арендная плата выплачивалась арендодателю ежемесячно, о чем свидетельствуют расписки Копосова О.В., решение Миасского городского суда, а также квитанции о переводе арендной платы,

В суд не представлено прямого указания о невнесения арендной платы.

При этом как следует из пояснений представителя ответчика, материалов дела - решения Миасского городского суда от ДАТА года, со стороны ответчика осуществлялись мероприятия по проведению текущего ремонта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны арендатора таких нарушений, которые в силу правовых положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении исковых требований Копосова О.В. к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.42

С введением в действие части 2 Гражданского кодекса РФ понятие «нежилое помещение» заменилось понятием «здание». К зданиям (а раньше нежилым помещениям) относятся объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Нежилое помещение может располагаться и в жилом доме. Чаще всего они занимают первые этажи дома, где располагаются магазины, парикмахерские, различного рода клиники и др. в свою очередь, жилое помещение не является объектом договора аренды зданий и сооружений, так как оно должно быть непригодным для проживания людей. Процедура признания здания нежилым довольно сложная.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий и сооружений. Если данное условие отсутствует в договоре, то договор считается не заключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласно которому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Как и при любом виде договора аренды - срок договора не является существенным условием и определяется по соглашению сторон. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и любая из сторон вправе отказаться от договора предупредив другую сторону о своем решении за три месяца. На практике, договора аренды зданий и сооружений заключаются на срок до пяти лет. Так как большая часть нежилых помещений, а теперь зданий, занимают магазины, где торгуют алкогольной продукцией, поэтому договора заключаются на срок действия алкогольной лицензии. Максимальной срок лицензии – 5 лет. Конечно можно еще рассказать, как заключаются такие договора, способ получения алкогольной лицензии, способ продления лицензии и добавления в нее новых точек (переоформление лицензии), но это не относится к теме данной выпускной квалификационной работы и сильно отклонит нас от заданной темы. Но стоит отметить, что это весьма интересно.

Итак, вернемся к досрочному расторжению договора аренды зданий и сооружений. Такой договор может быть расторгнут в случаях: ликвидации организации (арендатора); по соглашению сторон; в судебном порядке при существенном нарушении условий договора. Существенное нарушение условий договора - такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное делаем следующие выводы:

1. договор аренды зданий и сооружений имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать и заключается всегда в письменной форме;
2. объектами могут быть только нежилые объекты, т.е. непригодные для проживания людей;
3. такой договор регулируется не только гражданским законодательством, но и другими Федеральными законами;
4. данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок более 1 года и начинает действовать с момента государственной регистрации;
5. земельный участок передается в аренды вместе с объектом недвижимости;
6. арендная плата – существенной условие договора аренды, а срок – нет.

3.3.Правовое регулирование и характеристика договора финансовой аренды (лизинга)

Для многих предприятий и организаций вступление в арендные отношения являются одним из источников прибыли. Из-за развития предпринимательской деятельности договор аренды приобретает различные новшества, одним из которых является договор финансовой аренды, который научным я зыком называется лизинг.

При финансовой аренде (лизинге) отношения между сторонами регулируются не только Гражданским кодексом РФ, но и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)».43

Лизинг – это совокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.44 Для обеих сторон выгодным договор будет в том случае, если арендная плата будет близка к стоимости арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрен выбор продавца и имущества арендодателем. Особенности регулирования договора лизинга, заключаемого государственным или муниципальным учреждением, регулируется Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)».

Предметом договора лизинга являются любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и других природных объектов.45 Проще говоря, предметом договора лизинга могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, движимые и недвижимые вещи и другое, что можно использовать в предпринимательской деятельности. Все вышеперечисленное имущество может передаваться как физическим, так и юридическим лицам.

В отличие от других видов договора аренды, договор лизинга имеет специфический состав субъектов. В данных правоотношениях их трое: продавец, арендатор, арендодатель и все они связаны правоотношениями. Арендодатель имеет деловые отношения, прежде всего, с продавцом, а потом уже с арендатором. Стороны в договоре лизинга можно назвать также лизингодателем (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор). В деловых отношениях арендатор и продавец не состоят, но арендатор требования продавцу имущества по качеству имущества, комплектности, сроков поставки и т.п. Арендатор в данном договоре имеет права и обязанности покупателя, т.е. признается субъектом договора купли-продажи и не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно продавцу, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Приобретая имущество, арендодатель сообщает продавцу о том, что имущество предназначено для определенного лица. Это требования является обязательным, так как продавец должен знать об ответственности, которая у него возникает. Риск случайной гибели или порчи имущества переходят к арендатору в момент передачи имущества, но в договоре аренды может быть предусмотрены иные условия.

Договор лизинга заключается в письменной форме, путем подписания одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора лизинга, как и любого другого договора аренды не является существенным условием и устанавливается соглашением сторон. Существенные условия договора лизинга – это:

• предмет договора, который был рассмотрен выше;
• цена договора. Цена складывается из затрат лизингодателя на покупку, транспортировку, монтаж и т.п. лизингового имущества, а также дохода лизингодателя;
• порядок расчетов. Обязательным условием договора является указание срока и размера платежей, вносимых лизингополучателем;
• объем передаваемых прав собственности. Лизинговое имущество может передаваться в аренду без последующей передачи права собственности или с таковой. Это условие определяется договором лизинга;
• порядок передачи предмета лизинга. В договоре обязательно указание на место и порядок передачи лизингового имущества;
• порядок содержания и ремонта предмета лизинга. Обязанность содержания и ремонта лизингового имущества возлагается на одну из сторон договора лизинга;
• страхование предмета лизинга. Договором может быть предусмотрена обязанность одной из сторон застраховать предмет лизинга;
• порядок балансового учета лизингового имущества. Лизинговое имущество поступает на баланс лизингополучателя или лизингодателя в соответствии с договором лизинга;
• ответственность по договору лизинга устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Договор лизинга, чаще всего, бывает следующих видов:

1. Финансовый лизинг – предмет договора выбирает лизингополучатель, но покупает его – лизингодатель. Как правило, по истечении срока действия договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя. Финансовый лизинг имеет следующие особенности: третьей стороной является производитель или поставщик предмета лизинга; невозможность расторжения договора в течение основного срока аренды; достаточно большой период действия договора, как правило, период близкий к сроку службы объекта финансового лизинга).
2. Оперативный лизинг – предмет договора выбирает лизингодатель, у которого не возникает право собственности на него. Передача имущества третьему лицу не допускается. Риск порчи или потери объекта лизинга лежит на лизингодателе.
3. Возвратный лизинг - собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему. Такой лизинг является заменой залога. Важное преимущество возвратного лизинга – использования оборудования, которое уже находится в эксплуатации, в качестве источника финансирования. Таким видом лизинга пользуются организации, которым срочно требуются финансовые средства.

Таким образом, резюмируя все вышеизложенное, делаем выводы по всем разделам выпускной квалификационной работы:

• договор аренды – самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;
• стороны договора – арендодатель и арендатор;
• договор аренды отличается от других договоров по ряду признаков;
• арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;
• существенные условия договора аренды определены не только гражданским законодательством, но и сторонами договора;
• государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;
• договор аренды, в котором одна из сторон – юридическое лицо, заключается только в письменной форме;
• при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;
• современное гражданское законодательство не относит срок к существенным условиям договора аренды;
• в зависимости от вида договора аренды и варьируется срок, на который он заключается;
• по некоторым видам договора аренды арендатор обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок;
• ответственность по договору может нести любая из сторон;
• ответственность по договору аренды установлена Гражданским кодексом РФ;
• при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;
• арендаторами могут быть не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели, и юридические лица;
• момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества;
• понятие изменение и расторжение не тождественны;
• законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;
• расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;
• расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;
• гражданским законодательством предусмотрена своеобразная процедура досудебного разрешения конфликта;
• расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон;
• гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;
• возобновление договора возможно в судебном порядке;
• договор цессии (уступки права) очень часто применяется при арендных отношениях;
• заключение договора уступки права по договору аренды, регулируется не только гражданским законодательством, но другими Федеральными законами, такими как ФЗ «Об акционерных обществах», ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
• положения о договоре проката регулируются не только гражданским законодательством, но и Федеральным законом «О защите прав потребителей», если одна из сторон – физическое лицо;
• срок проката не может быть более одного года;
• договор проката всегда заключается в письменной форме и является публичным договором;
• арендная плата устанавливается в твердой денежной сумме и может вноситься как единовременно, так и частями;
• имущество, переданное в аренду, должно быть в исправном состоянии;
• договор аренды зданий и сооружений имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать и заключается всегда в письменной форме;
• объектами могут быть только нежилые объекты, т.е. непригодные для проживания людей;
• данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок более 1 года и начинает действовать с момента государственной регистрации;
• земельный участок передается в аренды вместе с объектом недвижимости;
• арендная плата – существенной условие договора аренды, а срок –нет.
• договор финансовой аренды (лизинга) имеет ряд особенностей;
• такой договор регулируется не только гражданским законодательством, но и другими Федеральными законами;
• договор лизинга делится на различные виды;
• важное отличие договора лизинга – участие в договора трех сторон: арендодатель, арендатор и продавец имущества, которое передается в финансовую аренду.

Исследовав все вопросы выпускной квалификационной работы необходимо подвести итоги, выразив их в заключении.

Заключение

Все правовые отношения, которые возникают в течение действия договора аренды, направлены на пользование имуществом, т.е. извлечением из этого имущества его полезных свойств.

Целью договора аренды является передача имущества вол временное владение и пользование другому лицу за плату. Арендатор, как правило, не имеет возможность приобрести данное имущество в собственность, поэтому берет его на время, для достижения необходимых целей. Арендодателю, в свою очередь, данное имущество не нужно или ему необходимо получить денежные средства из его передачи другому лицу. Получение денежных средств (арендной платы) за переданное имущество отличает договор аренды от договора безвозмездного пользования, где имущество передается просто так без получения денег. Но при этом арендодатель остается собственником имущества и может распоряжаться им (решать юридическую судьбу данного имущества) по своему усмотрению. Он может продать его, изъять его у арендатора, в порядке, установленным законом или договором, и другое. Несмотря на то, что арендатор не является собственником вещи, законодательство не дает ограничений по сдачи этого имущества в субаренду.

Договор аренды – двусторонних договор, консенсуальный, синаллагматический, возмездный. Двусторонний договор, так как есть две стороны арендодатель (тот, кто сдает имущество в аренду) и арендатор (тот, кто принимает имущество). Консенсуальный, так как считается заключенным с момента достижения согласия. Согласие, в данном случае, - это подписание договора. Синаллагматический (взаимный) договор, потому что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Возмездный договор, потому что одна из сторон передает имущество, а другая сторона вносит арендную плату за это имущество.

Основным правовым регулятором договора аренды является Гражданский кодекс РФ (часть вторая), в частности, ст. 606-625, а также ст. 626-670, регулирующие отдельные виды договора аренды.

Аренда транспортных средств, зданий и сооружений, регулируется также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, Федеральными законами РФ, иными кодексами и уставами. Например, аренда транспортных средств регулируется транспортными уставами, аренда земельных участков – Лесным кодексом РФ и т.д. Таким образом, нормы регулирующие арендные отношения – несистематизированный комплекс правил, основа которого Гражданский кодекс РФ.

В гражданском законодательстве предусмотрены пять видов договора аренды, а именно: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг). В рамках данной выпускной квалификационной работы были рассмотрены наиболее интересные и часто встречающиеся виды договора аренды – это договор проката; аренда зданий и сооружений и договор лизинга. Каждый вид договора аренды имеет свои особенности, без соблюдения которых договор считается недействительным.

Договор аренды относится к числу договоров, которые имеют диспозитивный характер, но это не означает, что стороны халатно относится процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

Представляется целесообразным внести следующие изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в рамках темы выпускного исследования:

1. Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение. Под нежилым помещением рекомендуем понимать «помещения, не пригодные для постоянного проживания». Чтобы более полно понять вопрос аренды нежилых помещений предлагается также создать Федеральный закон РФ «Об аренде нежилых помещений в Российской Федерации».
2. Из текста Федерального Закона «О финансовой аренде (лизинге)» исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю. Также необходимо расширить перечень субъектов лизинга, данный в ст. 4 Федерального Закона «О финансовой аренде (лизинге)» или, по крайней мере, сделать его открытым, так как в реальности субъектами лизинга может быть большее количество потенциальных участников лизинговых правоотношений.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская газета, № 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 220, 20.11.2002.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146- ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 148-149, 06.08.1998.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 27.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 137, 27.07.2002.
7. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 121, 08.06.2006.
8. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета, № 277, 08.12.2006.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, № 145, 30.07.1977.
10. Федеральный закон от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 31.12.2014) «О недрах» // Российская газета, № 102, 05.05.1992. Ст.10.
11. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 22.12.2014) «Об акционерных обществах» // Российская газета, № 248, 29.12.1995.
12. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 04.11.2014) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская газета, № 229, 03.12.2002.
13. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета, № 221, 05.11.1998.
14. Федеральный закон от 30.11.1994 № 52 –ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
15. Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 23, 06.02.1996.
16. Постановление Правительства РФ «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 октября 2013 г. // Собрание законодательства РФ, 21.10.2013, № 42, ст. 5382.
17. Указание Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» // Вестник Банка России от 21.05.2014 № 45
18. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 (ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407. (утратил силу)
19. Основы законодательства СССР об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 г. № 810-1) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, N 25, ст. 481. (утратил силу).
20. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР, 26.06.1991, № 26. Ст. 733. (утратил силу).

Акты судебных органов

1. Письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 2000. № 7.
2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» от 20.01.2003 // Российская газета, № 15, 25.01.2003.

Учебники, монографии, брошюры

1. Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2 / Е.Н. Абрамова. – М.: РГ-Пресс, 2013.
2. Алексеев, С.С. Гражданское право / С.С. Алексеев. – М.: Норма, 2015.
3. Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах: учебное пособие / С.С. Алексеев. – М.: Проспект, 2014.
4. Анохин, В.С. Договор поставки в рыночной экономике / В.С. Анохин. – М.: Хозяйство и право, 2013.
5. Беспалов, Ю.Ф. Гражданское право в схемах: учебное пособие / Ю.Ф. Беспалов, П.А. Якушев. – М.: Проспект, 2015.
6. Борисов, А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой. Новая редакция. Постатейный / А.Б. Борисов. – М.: Книжный мир, 2014.
7. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имуществ / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут. 2014.
8. Быков, В.В. Русское гражданское право / В.В. Быков. – М.: Книга по Требованию, 2013.
9. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. – М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2014.   
10. Витрянский, В.В. Расторжение (изменение) договора аренды / В.В. Витрянский. М.: Хозяйство и право. 2013.
11. Витрянский, В.В. Общие положения об аренде / В.В. Витрянский. – М.: Хозяйство и право. 2013.
12. Власов, А.А. Российское гражданское право: учебник в 2 томах / А.А. Власов, Н.Г. Кутьин, В.З. Гущин. – М.: Статут, 2013.
13. Воронцов, Г.А. Гражданское право: краткий курс / Г.А. Воронцов. – М.: Феникс, 2015.
14. Гатин, А.М. Гражданское право: учебное пособие / А.М. Гатин. – М.: Эксмо, 2013.
15.   Головнин, С. Чем грозит просрочка платежа? / С. Головин.- М.: ЭЖ-Юрист. 2014.
16. Гомола, А.И. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2 / А. И. Гомола. – М.: Проспект, 2013.
17. Гришаев, С.П. Гражданское право: учебник для средних и специальных учебных заведений. Гриф МО РФ / С.П. Гришаев.- М.: Норма, 2015.
18. Губин, Е.П. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости / Е.П. Губин, О.В. Чумакова. – М.: Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2013.
19. Елисеев, И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора / И. Елисеев. – М.: Корпоративный юрист. 2014.
20. Зенин, И.А. Гражданское право / И.А. Зенин. – М.: Юрайт, 2013.
21. Кабалкин, А. Договор проката / А. Кабалкин. – М.: Российская юстиция, 2013.
22. Калпин, А.И. Гражданское право / А.И. Калпин, А.И. Масляев. – М.: Проспект, 2014.
23. Касьянова, Г.Ю. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: комментарий к последним изменениям / Г.Ю. Касьянова. – М.: АБАК, 2014.
24. Красноперова, О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект / О.А. Красноперова. - Гражданин и право, 2013.
25. Кузьмина, А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / А.К. Кузьмина, И.А. Смирнов, В.Г. Шабалин. – М.: Омега-Л, Филинъ, 2014.
26. Мозолин, В.П. Гражданское право: учебник в 3-х томах. Том 3 / В.П. Мозолин. – М.: Проспект, 2015.
27. Оглоблина, О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие / О.М. Оглобина.- М.: Юринформцентр, 2013.
28. Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография / Ю.В. Романец. - М.: Норма, Инфра-М, 2013.
29. Садикова, О.Н. Гражданское право Российской Федерации: учебник в 2-х томах / О.Н. Садикова, М.: Инфра-М, 2013.
30. Садикова, О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Постатейный / О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2014.
31. Сергеев, А.П. Гражданское право. Том. 2 / А.П. Сергеев. – М.: Велби. 2014.
32. Степанов, С.А. Гражданское право: учебник в 3-х томах. Том 2 / С.А. Степанов. – М.: Проспект, 2014.
33. Степанов, А. Договоры в хозяйственной деятельности предприятий / А. Степанов. – М.: Право и экономика, 2014.
34. Сутягин, А.В. Аренда и лизинг / А.В. Сутягин. – М.: Гросс-Медиа, 2013.
35. Суханов, Е. А. Российское гражданское право: учебник в 2-х томах. Том 2 / Е. А. Суханов. – М.: Статут, 2014.
36. Тельгарин, Р. О свободе заключения гражданско-правовых договоров в сфере предпринимательства / Р. Тельгерин.- М.: Российская юстиция, 2013.
37. Тихомиров, М.Ю. Договоры найма и аренды жилых помещений: образцы документов с комментариями / М.Ю. Тихомиров.- М.: ЮрИнфоР, 2015.
38. Тихомиров, М.Ю. Разрешение договорных споров. Комментарии, образцы претензий и исковых заявлений / М.Ю. Тихомиров. – М.: Тихомиров М.Ю., 2015.
39. Толстой, Ю.К. Гражданское право: учебник в 2-х томах / Ю.К. Толстой. – М.: Проспект, 2013.
40. Цветков, И.В. Договорная работа: учебник / И.В. Цветков. – М.: Проспект, 2015.
41. Щепалов, С.В. Гражданский процесс: лекции / С.В. Щепалов, Б.К. Таратунин, Е.С. Рочева. – М.: Инфра-М, Норма, 2013.
42. Юкша, Я.А. Гражданское право. Учебное пособие / Я.А. Юкша. – М.: РИОР, 2014.

Электронные ресурсы

1. http://www.garant.ru
2. http://www.consultant.ru
3. https://rospravosudie.com

1 Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 (ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407. (утратил силу).

2 Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. 2013. № 7. С.22.

3 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская газета, № 237, 25.12.1993.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996. Ст.606.

5 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996. Ст.621.

6 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996. Ст.609.

7 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994. Ст.161.

8 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996. Ст.295.

9 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994. Ст. 328 п. 1.

10 Указание Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» // Вестник Банка России, 21.05.2014, № 45.

11 Основы законодательства СССР об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 г. № 810-1) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, N 25, ст. 481. (утратил силу).

12 Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР, 26.06.1991, № 26. Ст. 733. (утратил силу).

13 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С.224-225.

14 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996. Ст. 550, 560.

15 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, № 145, 30.07.1977.

16 Постановление Правительства РФ «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 октября 2013 г. // Собрание законодательства РФ, 21.10.2013, № 42, ст. 5382.