Ипотечное кредитование в Казахстане на примере деятельности АО «Альянс Банк»
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..4
1 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан……………………………………………………………………………..6
1.1 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования…………………………….6
1.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК………………..10
2 Ипотечное кредитование в Казахстане на примере деятельности АО «Альянс Банк»………………………………………………………………………………...22
2.1 Организационно - экономическая характеристика АО «Альянс Банк»………………………………………………………………………………...22
2.2 Особенности ипотечного кредитования АО «Альянс Банк»…………27
2.3 Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане с правовой точки зрения…………………………………………………………………………29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ….………………………………………………………………….36
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ...……………………………...38
Приложение 1 ………………………………………………………………………40
Приложение 2……………………………………………………………………….41
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике.
В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Цель работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
- Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
- Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования;
6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования.
Поставленные задачи обусловили структуру работы.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.
1 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан
1.1 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования
Традиционнаяя советскаяя система; жилищного финансированияя соответствующе подходила; проводимой жилищнойй политике вв целом и заключалась в централизованном; распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья; и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди; на улучшение жилищных условий.
В Казахстанее изначальноо экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленнымии темпами. В жилищной сфере Казахстана е становление рыночных отношений началось в 1991годуе послее принятия законов «О разгосударствлении; ие приватизации», ; «О собственности»[4]. После были приняты законодательные; акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новыйй Гражданскийй ккодекс, Указы еПрезидента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» ; ии «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество; и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны е положения о купонной е приватизации; и др. Можно сказать, что е была е создана ззаконодательнаяя; база для становления рыночныхх отношений ав жилищной сфере. [2]
При этом; в условиях е недостаточно высокого;- платежного е спроса большей части е населения на вновь- построенное е жилье, а также е отсутствия кредитов; для приобретения готового жилья,- созданный в первые; годы реформ; рынок жильяя оказался; не обеспечен необходимымии кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать; платежеспособныйй сспрос населенияя; на рынке готового жилья[1].
В 1993 годуу - совершается важный шаг в жилищной реформе. «Государственная программа новой жилищной политики; и механизмы ее реализации» применяется указом Президента Республики Казахстан № 1344[13]. Сфере жилищной политики государства она рассматривала ряд важнейших стратегических шагов, такие как: внесение необходимых изменений;- и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование жилищно-коммунального; хозяйства и системы финансирования жилищного; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости; строительства жилья; и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам; процесса жилищного строительства и эксплуатации; с целью привлечения в этот процесс большинства; количества граждан; и юридических лиц; применение мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы; стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры; выделения и регистрации; земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах; жилой застройки; социальной, инженерной;- и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных; структур;- для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры; рынка жилья и недвижимости в целом. [24]
Несмотря на то, чтоо большая часть; провозглашенных в указанном указее;- стратегических задач не была выполнена, всее таки - этот документ указывал на важность жилищных проблем; для государства и вхождение ее в число; главныхк направлений; деятельностии государства. Этаа позиция являетсяя крайне важным; для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора;- и системы его финансирования.
В течение определенного времени объем; вводимого жилья в республике составлял примерно к 0,5% от имеющегося жилищного фонда;- и равняется площади старых ии аварийных кдомостроений. При таких ктемпах обновления жилищного фонда; имелась к реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большаяя часть жилья находится; к абсолютно в опасных зонах, то последствия; такой политики в жилищном строительстве к могли быть к худшими.
Снижениее инвестиционной активности; в строительной отрасли отрицательно отразился на экономическом положении; многих подрядных организаций. В результатее численность занятых в строительном секторее продолжаетт уменьшаться. По всему вероятию, ; что в такой ситуации многократно повысилась; весомость реального запуска новых механизмов привлечения квнебюджетных средств; в строительный сектор, также в том числе, кза счетк кипотечного кжилищного ккредитования, поскольку оноо действительно может к помочь остановитьь разрушение к строительной; отрасли, улучшить кпоказатели кзанятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Уровнии и структурао; спроса и и предложения, ао также ценообразование; нао жилую недвижимость; и имели и в Казахстане ряд своих; индивидуальностей, о которые и необходимо было; и знать; при оценке высокихо возмозностей формирования и рынка ипотечного и кредитования.
В общем; по республикеи степень оспроса на жилье и показал себя и низким, это все касалось и подавляющего большинства городов и и всей сельскойо местности. Чуть ли оне единственными и центрами, где спрос и на жилую недвижимость более и или менее овыработан, были и 2 столицы - Астана и Алматы, где опо-прежнему и сосредоточены не только и обизнес-элита республики, но; и ообольшее и число; чиновников, овключая и зарубежных, а также те города, где, в основном, и расположены действующие и предприятияо добывающей; и перерабатывающей; и отраслей промышленности.
В качестве и одного из факторов, влияющих и на спрос, ; выступают бюджетные и ограничения и, ов основном, идоход семьи. Среднийоуровень дохода и семьи в Казахстане находился и на малом; уровне, хотя и и превышал показатели и соседних; стран. оПо данным и Агентства Республики Казахстан и по статистике, в июлео1999 года среднедушевые денежные доходыонаселенияосоставляли 3224 тенге, или 23$ (доллара) США. В данном случае среднедушевые и доходы; жителейог. Алматы и гг. Астана и в июле 1999 года уровнялись и иосоставили; 5486 тенге ($ 39). Беря и во и внимание; то, что состав среднего домохозяйства воКазахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный и денежный; одоход и домохозяйства и республике составил и воиюле 11284отенге ($ 80), а по гг. Алматы иог. Астана - 19201 тенге ($ 137). Надлежит и подметить, что и большая часть населения и неоимеет вообще никаких и существенныхонакопленийои ивынуждена; тратить и практически весьодоход и на и текущее; потребление. Уровень и нормы сбережений продолжал и оставаться и низким, охотяоии начал и расти в 1999-2000 гг.
Спрос населенияо; на и жилье, в основном, определяется демографическими опоказателями, отакими и как темпы и образованияоновых и семей, уровеньо миграции, околичество; сложных; домохозяйств и др. В Казахстане имеется тенденции и уменьшения общего коэффициента и рождаемости, увеличение общего и коэффициента и смертности; и, соответственно, оуменьшениеообщегоокоэффициента и естественного прироста, охотя с и 1999 года и наблюдаетсяообратная тенденция. Снижение и рождаемостиоуменьшает; и размеры семей; в настоящий; момент и количество семей в будущем, то есть; в перспективе структураои число домохозяйств и будут существенно и отличаться от современных, что; приведет и к и изменению и спроса и на и жилье.
Перенос и столицы из и Алматыов Астану и в 1997 году. повлекло и за собой; очень и значительные; колебания спроса, а вместе и с и ним и цен на недвижимость. В Алматы, оввиду и значительногоооттокаонаселения, цены на недвижимость, окак жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. уменьшилось примерно на 10-15% в долларовом и эквиваленте. В Астане, где в настоящее время ипродолжает и ощущаться; значительный дефицит и жилья, цены и после огромного и скачка в 1998 году., к 2000 году. онемного и опустились и и стабилизировалисьопримерноона уровне 20-30% ниже, очем; в Алматы.
Если рассмотреть и положение; в и областных центрах, то и здесь наблюдалась и следующая ситуация. оКак было сказано, ; был и относительно высок спрос и на местных и рынкахожилья; в и обеих столицах, а и также тех городах, огде, в и основном, сосредоточены и действующиеопредприятия добывающей и иперерабатывающей отраслей и промышленности, где относительно; высокийоуровень; оплаты и труда: оКостанай, оАтырау, Павлодар, оУсть-Каменогорск. И инаоборот, вотех городах, и где уровень безработицы относительно и высокий, наблюдался; и относительноонизкий и спросона жилье.
В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос и на индивидуальное жилье (загородные; комфортабельные дома), оперестроенные; укрупненные и квартиры вомногоквартирных домах. С повышениемостоимости коммунальных услуг такжеонамечается и тенденция; увеличенияоспроса и на квартиры; с минимальным и набором удобство (для низкодоходных; семей).
Что касаетсяопредложения жилья, то и на территории всей и республики наблюдалась; практически и одинаковаяокартина. Подавляющее и большинство жилья и предлагалось на и вторичном и рынке, вото; время как рынок и нового жилищного; строительства и был развит и крайне слабо. Ситуацияов строительном и секторео намного и ухудшилась; заопоследние и годы ввиду отсутствия; одостаточного платежеспособного и спроса. Однойоиз и тенденций было и неуклонное и сужение и предложенияона; первичном и рынке из-за катастрофического и падения; объемов и нового и строительства.
В 1998 году. объемы и жилищного; строительства и уменьшлось по сравнению и с 1990 годом; более, ; чем и в 7 раз, при и этом и вполне и вероятноо продолжение и этой тенденции.
Таким образомеможно сказать, что на общем неблагоприятномефоне в строительномесекторе, данные статистикиепоказывали две тенденции, которые можно былоеназвать положительными, екоторые показали высокийеуровень. Первая из них - постоянныйерост удельногоевеса жилья, котороеестроилось в негосударственномесекторе, т.е. повышение значимостиечастных, и, прежде всего, индивидуальныхезастройщиков.[9] Если в 1990 году 78% жилья было построено государственными предприятиями иеорганизациями, то в 1998 года ситуация изменилась значительно, и почти 85% нового жилищного строительстваепришлось на долюечастного сектора[4].
Вторая положительная тенденция, хотяеона была намного менее значима по сравнениюес первой, - увеличение среднегоеразмера строящихся квартир.[11] Это показывало на то, что частный сектор, за счетекоторого такое увеличение произошло, ерасполагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, екоторая, в принципе, емогла быть включена в экономический оборот.
В 2000 году цены наежилье на первичном рынкеев 1,5-2,5 разаепревышали цены наевторичном рынке.
Согласно официальным данным, еусредненный ежемесячныйедоход в июле 1999 годаеравнялся 3224 КТеили 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запускуепроцесса жилищного кредитованияево всех областях Казахстана. Главным образом, енеобходимо было сосредоточитьевнимание на городском населении, которое представляло собой основнойецелевой рынок дляеипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основнымиецелевымиерынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 года. усредненный ежемесячныйедоход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486еКТеили 41,42 долларам США.
Для того, чтобы претендоватьена получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальныйезаемщик долженерасполагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющегоебольшинства граждан являлосьежилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартирыев Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит венаибольшейестепени) в 1999 году. равна USDе8 000, едвухкомнатной - USDе13 000, трехкомнатной - USDе20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительноевысок неетолько поеотношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостоянияенаселения значительноеотличается от показателей в Казахстане. еВторымеисточником собственныхесредств у населенияемогут быть банковские вклады иедепозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальнуюезалоговую стоимостьеэтих средств определитьесложно.
В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он быледостаточенедля начала практического освоения и развитияемеханизмов ипотечного кредитования различными государственными иекоммерческими структурами, еразвитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкаяедоступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкимиедоходамиедомохозяйств иевысокими процентными ставками, что исправимо в результате проведенияеграмотной экономической политики.
1.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК
В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативнойеправовой базы внедрения системыеипотечного кредитования. В результате правительствоереспублики утвердилоеКонцепцию долгосрочного финансированияежилищного строительства и развитияесистемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагаетесоздание целостнойесистемы ипотечного кредитования, екотораяевключает в себя предоставлениеедолгосрочных ипотечныхекредитов банками и иными кредиторамиегражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторовенеобходимымиедолгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 годаеначалосьевнедрениееэтой системы.
Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системыеипотечного кредитования. В ее основе лежитезападное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, еблагодаря которой банкиеаккумулируют на рынкееценных бумаг «долгие» целевыееденьги, предназначенныеедля ипотеки, и имеют возможностьедавать столь жее «долгие» и «мягкие» (под невысокийепроцент) жилищные кредиты. Первичныйеуровеньездесь — сами кредиты, а вторичный — специальныееипотечныееценные бумаги (облигации, езакладные), с помощью которых происходитеподпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК былоесоздано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийскойеипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организованаеспециально с целью формирования в стране рынкаеипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работатьес населением, реализуя наевторичном рынкееипотечные облигации, иена этиеденьги приобретать уебанков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Такимеобразом, ипотечная компания на первичном рынкееработает через коммерческиеебанки, а на вторичномевыполняет функции оператора, еосуществляющего рефинансированиеебанков второго уровня путемеприобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в РеспубликееКазахстан представлен на схеме, Приложение 1.
В июле 2001 года. ЗАО “Казахстанская ипотечнаяекомпания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечномуекредитованию приобретенияежилья населениемена вторичном рынке. Главнойезадачейеучастников проекта являлосьесоздание благоприятных условийедля удовлетворения спросаеразличных слоев населенияена рынке жилья. Данный проектереализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставлениеенаселению этих городов долгосрочных ипотечныхекредитов сроком от 3 до 10 лет ветенге. Минимальныйеразмер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проектеосуществлялся в течение 8 месяцеве (с июля 2001 годаепо апрель 2002 г.) Программа былаеуспешно апробирована вегородах Астана и Алматы. За время реализации проектаеКазахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 праветребования поеипотечным жилищнымекредитам на сумму около 300 млн. тенге. Среднийеразмер кредитаесоставлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США веэквиваленте). Доля семей соесредним доходом $200-$300 составила около 85% от общегоеколичества заемщиков.
Таблица1
Основные финансовые показатели Альянс банка за 2009-2011 гг
В целях развития системыеипотечного кредитованияерешением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001егода была утверждена Программа развития ипотечногоекредитования и жилищногоестроительства веАстане, которую реализует ОАОе «Астана-финанс». Данная Программа была обусловлена преждеевсего наблюдающейсяетенденцией ростаегорода весвязи сеприданием Астанеестатуса столицыеРеспублики.
Основные целиеиезадачи программы:
- Развитие жилищногоестроительства и формированиеерынка жилья.
- Удовлетворение потребностиенаселения Астаны в качественном жилье, соответствующемесовременному уровнюежизни, доступном поецене и формам оплаты.
- Создание привлекательнойедля клиентов системы, предусматривающей возможность выбораеприемлемого для нихемеханизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
- Переход от практикиебесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунальногоежилищного фонда, к практике строительства коммерческогоежилья и приобретения за счет собственных средств граждан.
В 2002 годуев Астане было введено свышее230 тысяч квадратныхеметров жилойеплощади. Из них около 30епроцентов реализовано по программе ипотечного кредитования.
Появилась потребностьенаселения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенгеебез фиксации валютного эквивалента, а также на длительныйесрок. Но кредитованиеев тенге имелоепроблемы, связанные с необходимостью устанавливатьеплавающие ставки вознаграждения вецелях хеджированияерисков. В свою очередь, потенциальныеезаемщики опасались значительногоероста ставокевознаграждения в будущем, так какеэто создает угрозуедефолта заемщика.
Казахстанская ипотечнаяекомпания провелаебольшую работуепо поиску схем, которые моглиебы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международныйеопыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» е (кэп). Общая модельеприменения этих ограничителей такова. Предположим, в результатеероста инфляцииеили увеличения темпов девальвации тенгееплавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечномуекредиту превысила заранеееустановленное максимальное значение-ограничитель. В этомеслучае начисление будетепроизводиться по ставкееограничителя, несмотряена превышение фактической ставки. Данный проектебыл одобрен Национальным банком.
Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитамеокончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитораеза кредитныйериск иеоперационное обслуживание. Однако анализ проведеннойеработы заставил пересмотретьеполитику рефинансированияебанков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочнуюеставку вознаграждения, весоответствии с которойепроводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливатьесобственную маржу, в пределахмопределенной величины. Таким образом, конечнаяеставка вознагражденияедля заемщиков-физических лиц уеразных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствуетеснижению ставок доеуровня, соответствующего требованиям рынка.
В связи с тем, что ставкиевознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особуюеактуальность приобрело определение базового индекса дляеихепересмотра. Им стал индекс инфляцииевегодовом выражении (за последние 12 месяцев), поемнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.
Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательнаяебаза была в основномесформирована, веходе апробации Программыепроявились иенерешенные проблемы:
- несовершенство установленного закономепорядка государственной регистрации сделок сенедвижимостью (например, необоснованно высокая оплатаерегистрации) еприводит к удорожаниюекредитов для населения;
- отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающихежилье в кредит;
- включение залогового имуществаев конкурсную массуепри банкротстве юридического лица.
В связи сеэтимеНациональным Банком Казахстана была созданаерабочая группа, верамках которой был подготовленепроект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесениееизменений иедополнений в некоторыеезаконодательные акты.
Но главной проблемой оставалосьепривлечение средств в сферу ипотечногоекредитования.
Предполагалось, чтоенеобходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынкеепутем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащимиеКазахстанской ИпотечнойеКомпании правамиетребования поеипотечным жилищнымекредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительныеепенсионные фонды и страховыеекомпании.
Однако в условиях, когда ситуацияена отечественном фондовом рынке характеризуется высокойедоходностью по корпоративнымеоблигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностраннойевалюте, выпуск ипотечных облигацийена общих условиях поеожидаемой инвесторами доходности можетеповлечь за собойерезкий рост ставок поеипотечным жилищнымекредитам. Если же поеоблигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимойеКазахстанской Ипотечной Компанией политикиенизких процентныхеставок, приемлемой дляецелей ипотечного кредитования), возрастаетериск недоразмещения ипотечныхебумаг.
После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечнымеоблигациям должны быть предоставлены определенныеепреференции. В дальнейшем, когдаеемкость рынка таких финансовых инструментовестанет достаточно большой, можно будет постепенно аннулироватьепреференции безезаметного ущерба для функционирования системы.
В рамках организации системыеипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 годуебыли заключены генеральныеесоглашения о сотрудничестве с четырьмяебанками второго уровня иедвумя небанковскими организациями. К 1еиюля 2002 года общийеобъем рефинансированияесоставил околое320 миллионоветенге. Это более 280 ипотечныхежилищных кредитов, выданныхефизическим лицам. На 1 мая объемезаймов казахстанских банков физическим лицамена приобретение жильямдостиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международнымиетребованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компанияесовместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программуево всех регионах республики: в Алматы иеАлматинской области, в Астане, еАктау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, еПавлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечногоекредитования стала динамичным и перспективным сегментомерынка потребительского кредитования.
Но действительно ли многоелюдей было готовоеобратиться к новой для нашего обществаеформе покупки жилья? По данным опроса, епроведенного компанией “КОМКОН-2еЕвразия” в городееАлматы в августе 2002 года, несмотря на рекламуеипотечного кредитования, о том, что этомтакое ипотека зналиевсего 43%, то есть меньше половиныеопрошенных. Дальнейшие вопросы задавались толькоетем, кто имелепредставление об ипотеке. Таким образом, после первого вопросаеинтервью продолжилосьетолько дляе300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовалисьекредитами ипотеки. Следуетеотметить, что никто из нихене жалеет обеэтом. Остальным 95% были заданы вопросы, екоторыеемогли бы продемонстрировать отношение респондентов кеипотеке. Более подробноерезультаты этогоеопроса показаны Приложении 2.
Таким образом, можно сделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имелоепопулярности средиегорожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы иеденежного дохода.В 2003 году начинаютепроявляться положительные тенденции в развитиимеипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, ев г. Алматы в среднем за месяцевыдавалось около 250-300 ипотечныхекредитов, т.е. еоколо 10-13%еот общегоеколичества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. еколичество сделокепри участииеипотеки резкоеувеличилось, достигаяена текущийемомент примерно 600-700есделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитовесоставляли от 20 до 24%еи срок был всего 5елет, в 2002г. ставкиеснизились до уровня 16-19%,еа сроки увеличились до 10елет, в 2003 году стало возможным получитьекредиты по 12,5%егодовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличиватьена больший срок кредитование большогоесмысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20елет под ставкуе12%егодовых, то ежемесячныйеплатеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, ноес увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105еу.е., т.е. всего на 5еу.е. меньше, но срок при этом увеличится наецелых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. ебанки неактивно продвигались в регионах. Развитиееипотеки наблюдалось в основном в Алматы, АстанееиеАтырау - в городах, где сложилисьенаиболее благоприятныееи легко прогнозируемыееуровни цененаенедвижимость. Но в 2003егоду ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаютсяеипотечные кредиты в таких городах, какеАктау, Шымкент, Актобе, Уральск, еУсть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки сталиеохотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует оеросте развития наиболееекрупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитиееипотечного кредитование в Казахстане стало примером дляедругих стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 годуепредставительная украинскаяеделегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан сецелью изучить опытестановления и функционирования.системыеипотечного.кредитования.
Таблица 1
Основные финансовые показатели Альянс банка за2009-2011гг
В 2004 году. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложеннымевежилищной программееправительства РК. Такоеемнениее14 апреля, в ходеезаседания правительства высказал министреэкономики иебюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. “По таким параметрам, екак срокепредоставления кредитов, размер первоначальногоевзноса иепроцентной ставки видно, чтоерынок сам ужееприходит к показателям, езаложенным в нашейежилищнойепрограмме”, - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, ечто в настоящее время в системе ипотечного кредитованияеКазахстанской ипотечнойекомпании участвуютевосемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищнаяепрограмма правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита наеуровне 9-10%,еразмераепервоначального взноса на уровнее10% от стоимостиежилья и срока предоставления кредита дое20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечногоекредитования в стране оченьесильно меняютсяеиз годаевегод”. “В 1998 году, когда начинала работу этаесистема, ставка по кредиту была 20%, первоначальныйевзнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что былоеобусловлено дефицитом финансовыхересурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования.
14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программыеразвития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласноепрограмме, ставится задача обеспечить ветечение 2005-2007 годов строительствоеиеввод веэксплуатацию болеее12 млн. кв. метровежилья, в том числе в 2005 году -е3 млн., ве2006-м - 4 млн., ве2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализацияепрограммы, екак рассчитываютевеправительстве, епозволит обеспечить стоимостьеодного квадратногоеметраежилья не более $350 во всех регионахеКазахстана, за исключением, возможно, крупныхегородов, прежде всего, в АстанееиеАлматы, гдеевысокиедоходы населения. В частности, администрация Алматы заявилаена минувшейенеделе, что в этом городе стоимостье1 кв. еметра жилья в рамках указанной госпрограммыесоставит в среднеме$450. В соответствии сепрограммой предполагается увеличить в системе ипотечногоекредитования срокиепредоставленияезаймов с нынешних 10-ти до 20-ти лет, еснизить ставкиевознаграждения по ним се13%едое9-10% годовыхеи первоначальныйевзнос для полученияекредита с 20%едо 10%еот стоимостиеприобретаемого жилья. Междуетемев системеежилищно-строительных сбережений планируетсяеснижение первоначального взносаедо 25% противенынешнегоеуровня не менеее50%, увеличениеесрока возврата основнойесуммы кредитаес 15 дое25 лет.В 2003егоду суммаеипотечныхезаймов, выданных банками Казахстана, есоставилае259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости - 229 млрд. тенге.
Народный банкеобъявил о том, что с 1 апреля ветрех регионах страны -Астане, АлматыеиеКараганде - он запустиленовую программу кредитования «ИпотекаеLights». Заемщик может получить 100%естоимости приобретаемого жилья в долларахеСША или евроепо ставкееот 7 дое11епроцентов годовых. Максимальный срок кредитованияеопределен вепределах 15 лет. Условия кредитованияевесьма привлекательны: еограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверкуеплатежеспособности заемщика банк неепроводит, а пакет необходимых документовевключает лишь удостоверениееличности и РНН. По условиямепрограммы «ИпотекаеLights», обеспечением должно служить приобретаемоеежилье и денежный вклад в Народномебанке на сумму от 15едо 50% стоимостиенедвижимости. Как заявилае «ЭК» еруководитель пресс-службы Народного банка ДинараеАлпысбаева, ставка вознагражденияепо кредитуеопределяется везависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется черезецентр персонального сервисаеи не можетепревышать трех дней. При этомеона особоеподчеркнула, что «ИпотекаеLights» - не разовая акция, а бессрочная программа, котораяебудет действовать наряду со стандартной программойеипотечного кредитования, епредусматривающей первоначальный взнос иемаксимальный срокекредитования до 20 лет. Г-жаеАлпысбаева отказалась ответитьена вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность дляеснижения кредитныхеставок, сославшисьена коммерческую тайну. Скорееевсего, банкерассчитывает наедешевые заимствования на внешних финансовых рынках. Поеинформации Нацбанка, в 2003 году банками второгоеуровня былоепривлечено подобныхезаймов наесумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чемев 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобныееусловия своим клиентам вскоремпредложат и другиеекоммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в.том,чтобыихеипотечныепрограммыеработали . Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который,учитываяупрощенныееусловия кредитования, предлагаемыеебанками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраляес.г. задолженностьефизических лицепо ипотечным кредитам вецелом по странесоставила 31,5млрд тенге, а доляесомнительных и безнадежныхекредитов в портфеляхебанковепостоянно колеблется вепределах 35-40 процентов.
16 апреля 2004 годаена заседании правительства РК была одобрена государственная программа развитияежилищного строительства. Поесловам министра индустрииеи торговли АдильбекаеДжаксыбекова, чьим ведомством и осуществляласьеразработка программы, за триегода в республике будет построено более 12емлнеквадратных метров общейеплощади жилья, строительствоекоторого позволит дополнительноепривлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведенияенового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, едолжен брать неетолько количеством, но и комфортностьюеи архитектурной изысканностью. Новое казахстанскоеежилье должно украшатьеоблик городов и соответствоватьетребованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфортаепридется поступитьсяепретендентам на жильеенового образца. Предполагаемаяестоимость кв. метраежилья в таком доме будет составлять около $350 замквадрат. В бывшей иенастоящей столицах, а также в перспективных с точки зренияеосвоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жильяедороже, и платитьепридется поеболее высокимерасценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, поемнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительствомерасценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, ценыедаже на довольноеограниченном вторичномерынке жильяедавно перепрыгнули этуеотметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новымиеквартирами собьет ставки так быстро, как обещаютеразработчики программы. За триегода на финансирование программы будетевыделено 138 млрд тенге, епри этом возведениееинженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начинаяес 2005 года срокиеипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 летепервоначальный взнос будетеснижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимостиежилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готовоесубсидировать ставку вознаграждения приекредитовании банками второго уровня строительных компаний, иекредиты дляестроителей, которые готовы сдаватьежилье по предложенным государством расценкам, будут обходитьсяене дороже 5% годовых. «Предполагаетсяеясная иепрозрачная модель, котораяесделает доступнымежилищное строительствоедля широкихеслоев населения», - подытожил Даниал Ахметов. Наекакие цифры в итоге предстоит ориентироватьсяеэтим самымеширокимеслоям населения? 3-комнатная квартира безеособых излишеств в новоместоличном доме обойдетсяепримерно в $28 000. Таким образом, согласноеподсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит наетакую квартируесможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97е000 тенге. Что иеговорить, етакими доходами, особенноелегальными, которые можноепредставить банку, располагаетедалеко не каждая семьяедаже веАлматы, Астанееи нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимисяена жилищномерынке сегодня, круг тех, ктоеможет позволитьесебе покупкуежилья, расширится. К тому же уежелающих приобрести новое жильеепоявится возможность выбора. По словам министра экономики иебюджетного планирования КайратаеКелимбетова, казахстанцам предстоитесориентироваться в предложении на жилищном рынкееи самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, системуежилстройсбережений либоепокупкуеквартиры через акимат. Региональные исполнительныееорганы весоответствии с законодательством и разработанным правительствомемеханизмом определятеподрядчика строительныхеработ иебанк, уполномоченныйезаключать договор кредитования.В духе новойежилищной стратегииевыдержана программа развития ипотечного кредитования жилья веАлматы, представленная городским акимом ВикторомеХрапуновым. Предполагается, что на первоначальномеэтапе гарантом финансового обеспеченияепривлекаемого в виде «дешевых» ие «длинных» денег стартовогоекапитала выступит специально сформированный залоговыйефонд, сроки предоставленияеипотечного кредитования будутеувеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. По мнению акима, Алматыеможет успешно справиться серолью экспериментальной площадки поевнедрению новыхедля нашейестраны технологийеипотечного кредитования жильямуже в этом году.
Таблица2
Основные показатели банка за 2009-2011гг
Однако, как свидетельствует статистика, по даннымена 1ефевраля задолженностьефизических лиц поеипотечным кредитам веКазахстане составила 31,5 млрд. тенге, изекоторых почти 50% приходится наеАлматы. В бывшей столице в нынешнемегоду должно бытьесдано 370 тысяч квадратныхеметров жилья, а ликвидированоекак класс - более 2 млн квадратовежилья ветхого. Впрочем, дляемногих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге - цифры одинаковоенереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматриваетестроительство государственного жилья, однако рассчитыватьена приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, неепридется, да и в количественном соотношенииедоля «ложки меда» оставляетежелать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежитевводить в строй не менеееодного стоквартирного домаегосударственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом.
Как следует из результатов, около 40% быеи недовольныесвоим жильем (особенно много “недовольных” средиереспондентов в возрасте 30-39 лет), однако не всеесобирались улучшатьежилищные условия. Отношениеек ипотеке со стороныереспондентов, неесобирающихся улучшать жизненныееусловия, было неоднозначно, хотя быленебольшой перевесереспондентов, относящихся к ипотекееположительно. Вместе сетем, только 32% респондентов, желающих жить болеемкомфортно, собирались обратиться кеуслугам ипотеки. Основными причины, заставляющимиеотказаться отевзятия кредита являлись отсутствие стабильногоеденежного дохода, а такжеенебольшой размерезаработной платы и отсутствие уверенности в том, чтоевсегда будет работа.
25 мая 2004 г. в АстанееМинистерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечнаяекомпания” и банки второго уровня - “АльянсеБанк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развитияежилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет оеформировании новогоесегмента ипотечногоекредитования. Правительство привержено толькоеодной идее - расширить доступешироких масс к относительноенедорогому жилью”, - заявил на церемонииеподписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласноепункту 1, стороныенамерены прилагатьевсе усилия поедостижению следующих параметров ипотечногоекредитования для приобретенияежилья, построенногоев рамках госпрограммы: размер ставкиевознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначальногоевзноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальнойепрограмме ЗАО “Казахстанская ипотечнаяекомпания”.“То, что банкиесогласились снизить ставку - это большой шаг с их стороныепо направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум являетсяеоткрытым для присоединенияек нему других финансовыхеинститутов и организаций.
C 5 июня 2004 года вереспублике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявилеглава Национального банка АнвареСайденов. Основная работаефонда – страховать коммерческиеебанки, которыеезанимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, чтоедеятельность фонда позволитеувеличить срокиевыплаты кредитов.
Кардинальные реформы весистеме казахстанского ипотечного кредитования произойдут веближайшие три года. Работа надмизменениями началась сесегодняшнегомдня. В качестве реформатора - Фондегарантирования ипотечногоекредитования. Государственное учреждениеенамерено упростить процедуру оформленияекредита дляепокупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращатьедолг банку – кредитору вмтечение не пятнадцати, а двадцатиепяти лет. Еще планируетсяезначительноеснизить сумму первоначальногоевзноса дляеполучения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку отефонда. Такоеепартнерство, по мнениюеглавы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельностьефонда гарантированияеипотечного кредитованияевходит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провалеереформ, говорят в Нацбанке.
АнвареСайденов, председательеНационального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсыеиз бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажутесвое давление – не высказывались. Поскольку все это ложится веобщую макроэкономическую ситуациюев стране, с которой Нац банкедолжен справляться венезависимостиеот того. будет жилищная программа или нет.
Наряду с программой будет активноестроиться и самоежилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главныйебанкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только веобласти законодательства. Речь идет о законопроекте, екоторый упрощаетепроцедуру вывоза капиталаеза рубеж. Новаяеконцепция либерализацииевалютного режима позволит населению без препятствий открыватьесчета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появитсяевозможность заключатьедолгосрочные контракты с иностраннымиепартнерами и продлевать срокиепроведенияевнешнеторговых операций. В конечном итогееупрощенный режим сделаететенге полностью конвертируемой валютой.
2 Ипотечное кредитование в Казахстане на примере деятельности АО «Альянс Банк»
2.1 Организационно - экономическая характеристика АО «Альянс Банк»
Акционерное Общество «Альянс Банк» является однимеиз ведущих казахстанских банков иеуспешно работает на рынкеебанковских услугеуже более 19 лет.
Сегодня АО «Альянс Банк» занимаетеседьмое место в стране по размеру активовеи развивается как универсальный финансовый институтепо всем направлениям бизнеса, сепреимущественным фокусоменаерозничном рынке, а такжеекредитовании субъектов МСБ.
Мажоритарным акционером АО «АльянсеБанк» является Фонд Национального Благосостоянияе «Самрук-Казына», владеющий 67% простых и 67% привилегированныхеакций Банка. 33% простых и 33% привилегированных акцийепринадлежатеминоритарным акционерам.
АО «АльянсеБанк» является участником:
- Фонда обязательногоеколлективного гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) ефизических лицеРеспублики Казахстан;
- Казахстанского фондаегарантирования ипотечных кредитов;
- Казахстанскойефондовой биржи (KASE);
- Ассоциацииефинансистов Казахстана;
- Международных межбанковскихесистем телекоммуникаций S.W.I.F.T. и REUTERS;
- Торгово-промышленнойепалаты Казахстана;
- Принципиальным членом международных платежныхесистем VISA International и MasterCardеInternational.
АО «Альянс Банк» включен в определенныйеНациональным Банком РК переченьебанков второгоеуровня, которым компании по управлению пенсионными активами, а также ЗАО «Государственный накопительный пенсионныйефонд» доверяютефинансовые средстваедля размещенияена депозитах.
АО «Альянс Банк» располагаетеразветвленной филиальной сетью, которая насчитывает 19 филиалов и 106 отделений в 51 городском иесельском населенных пунктах Республики Казахстан. А такжееобширной сетью эквайринговых устройств, насчитывающей 953 банкомата, в том числе 322 банкомата смфункцией приемаеналичных (cash-in), аетакже 135 POS-терминаловев пунктах выдачиеналичных и 696 POS-терминалов в торгово-сервисных предприятиях.
Банку присвоеныеследующие рейтинги:
Международное рейтинговое агентство Standard & Poor's:
- Долгосрочныйекредитный рейтинг контрагента «В-»;
- Краткосрочный кредитныйерейтинг контрагента «С»;
- По национальнойешкале Банку присвоенерейтинг «kzBB-»;
- Прогноз поерейтингам - «Стабильный».
- Приоритетный необеспеченныйедолг: рейтинг «B-»
- Субординированный долг: ерейтинг «CCC»
Международноеерейтинговое агентствоеFitch Ratings:
- Долгосрочныйерейтинг дефолта эмитента (РДЭ) веиностранной валюте «B-», прогноз «Стабильный».
- ДолгосрочныйеРДЭ венациональной валюте «B-»,епрогноз «Стабильный»;
- Краткосрочный РДЭ в иностранной валюте «B»;
- Рейтингеустойчивости «cc»;
- Рейтингеподдержки «5»;
- Уровень поддержки долгосрочного рейтинга «B-»
- Приоритетныйенеобеспеченный долг: рейтинг «B-», рейтинг возвратности активов «RR4»;
- Субординированный долг: рейтинг «CC», рейтингевозвратности активов «RR6».
Общие сведения о Банке
Лицензия Агентства РК по регулированиюеи надзору финансового рынка и финансовых организаций №250 от 26.12.07 выдана АО «Альянс Банк».
МиссияеАльянс Банка – бытьенадежным партнером дляекаждогоеклиента, соответствуя передовыместандартам банковскойедеятельности.
Видение перспективеразвития Банка:
- Коммерчески эффективная, устойчиваяеи транспарентная банковская организация с развитоймсистемойекорпоративного управления и системой риск-менеджмента международного уровня;
- Системообразующий банк, входящий вепятерку крупнейших частных Банков Казахстана по размеру активов;
- Универсальный банк, работающий воевсех сегментах рынка сефокусом на обслуживании населения, еоперационномеобслуживании ЮЛ и финансировании МСБ.
Альянс Банкеведет своюеисторию с 7 июля 1993 года, когда в городе Павлодаре (Павлодарская область) был основан один изепервых региональных банков Казахстана – ОАО «ИртышБизнесБанк».
13 июля 1999 года ОАО «ИртышБизнесБанк» объединяется с ОАО «Семипалатинский городскойебанк». Новый ОАО «ИртышБизнесБанк» с головным офисом в г. Павлодаре располагаетефилиалами в гг. Алматы, Астана, Екибастуз, Павлодар, еСемипалатинскеи Усть-Каменогорск. Объединение интегрироваломопыт банковскойедеятельности, накопленныйеданными структурамиес 1993 года, а также трансформировалоеих вемежрегиональный банк, ориентированныйена работу сепромышленными предприятиями Восточно-Казахстанской и Павлодарскойеобластей.
2001—2002 годы
Летом 2001 г. произошла сменаеакционеров ОАО «Иртышбизнесбанк». Новые владельцы — консорциумеказахстанских компаний в составе ОАО «Алматы Кус», TOO «Астык Астана 2030», TOO «Корпорация Байт» и др. привлекли кеуправлению ОАО «Иртышбизнесбанк» ряд ведущих специалистов из крупнейшихеказахстанскихебанков.
2002 год – перерегистрация (13 марта) ОАО «ИртышБизнесБанк» в ОАО «Альянс Банк». Переезд (март -апрель) Головного офиса из г. Павлодара в г. Алматы. ОткрытефилиалеБанка в г. Петропавловске (Северо-Казахстанская область), уставный капиталеувеличен до 2,1 млрд. тенге, привлечен первый в истории Банка синдицированный заем $6 млн. от группы российских банков и осуществленетакже первыйевыпуск субординированных облигаций наесумму 3 млрд. тенге. По итогам года «Альянс Банк» входит в число десяти крупнейших банков Республики Казахстан и лидирует поединамике роста активов – 168%.
2003 год
29 сентября 2003 г. ведущее рейтинговоееагентство Moody’s Investors Service присвоило Альянс Банкуепервые кредитные рейтинги E+/Ba3/NP c прогнозом «стабильный».
19 декабря 2003 г. АльянсеБанк привлек синдицированный заем от синдиката западных банков на сумму 10 млн. долларов США.
2004 год
В 2004 г. Альянс Банк переходитена международные стандарты бухгалтерского учета вечасти автоматизации банковскойеинформационной системы и ееесертификации.
Альянс Банк стал первымеучастником системыеКазахстанского фонда гарантированияеипотечных кредитов (КФГИК).
2005 год
В январе 2005 г. Банк по итогамесвоей деятельности в 2002—2003 гг. был признан самым динамичноеразвивающимся банком в СНГ и Центральной Европы по версииемеждународного финансового издания «The Banker»
В апреле 2005 г. Альянс Банк получиленаграды отемеждународного авторитетногоежурнала «Euromoney». Он был отмечен в 2-хеноминациях: как лучший банк поеобслуживанию населения веКазахстане, и как лидирующий банк поекорпоративному управлению.
2006 год
В июле 2006-го Банк стал четвертымев Казахстане по размеру активов и собственного капитала (по состояниюмна 30 июня 2006 года). Активы составили 521 969 млн. тенге, собственныймкапитал — 37 155 млн. тенге. Чистая прибыльесоставила 2 104 млн. етенге, что более чем в 2 раза выше по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. Запущен проектепо кредитованию пенсионеровесовместно с АО «Казпочта».
Альянс Банк стал абсолютнымелидером по кредитованиюефизических лиц в Казахстане. Размер кредитногоепортфеляепо состоянию на 1 сентября 2006 г. составил 208,4 млрд. тенге, увеличившисьесеначала года в 3,8 раза. Доля Банка на рынкеекредитов физическимелицам составила 18,2%. Более 30% кредитов в Казахстане, выданных сеянваря по август, оформлены в АльянсеБанке.
2007 год
В мае 2007 г. Альянс Банк получилевозможность самостоятельно управлять процессомекредитования малого иесреднего бизнесаев рамках соответствующейепрограммы Европейскогоебанка реконструкции и развития (ЕБРР).
Установлено прямое соединение семеждународной платежной системой VISA International, минуя каналыесвязи АО «Казкоммерцбанк», которые использовались до этоге времени. Этотешаг позволилеобъявить о комплексном сниженииетарифов по транзакционным операциям для платежных карт Банка.
Альянс Банк разместилена Лондонской фондовойебирже порядка 17,4% простого акционерногоекапитала в формееглобальных депозитарныхерасписок (GDR). Общая стоимость предложения составила порядка 704 млн. долларов США
2008 год
В 2008 г. Альянс Банк скорректировалемодель потребительского кредитования иеперешел от персональныхепотребительских кредитов кевыдаче револьверных кредитныхекарт клиентам сехорошей кредитной историей.
Альянс Банк успешноезавершил модернизацию собственного процессингового центра. Обслуживаниееплатежных карт Альянс Банка полностью переведеноена современнуюевысокотехнологичнуюепрограммно-аппаратную платформу TranzWare отероссийской компании «Компас плюс». Данный шаг позволил расширить спектр предлагаемых услуг, а также повысить отказоустойчивость всехекарточных систем и эквайринговых устройств Банка.
2009 год
В феврале основной акционер Альянс Банка – Финансовая корпорация «Сеймар Альянс» начала переговорыео продаже контрольного пакета акций Банка Фонду «Самрук-Казына».
В марте, в рамках реализацииегосударственной программыеподдержки экономики, Альянс Банк по решению Правительства РК стал одним из операторовепо освоениюесредств, направленных наеподдержку малого и среднегоебизнеса, долевого строительстваеи высшегоеобразования. В совокупностиепо этимепрограммам Банк в течение годаеосвоил около 50 млрд. тенге государственных средств.
В апреле Альянс Банк, из-заевозникших в связиес мировым финансовым кризисом проблемес ликвидностью, обратилсяек кредиторам с предложением о реструктуризации долга.
В декабре общее собраниеекредиторов Банка подавляющимебольшинством голосов (95,1%) одобрило План реструктуризации. В числеепрочих достигнута договоренность с АО «Фонд Национального Благосостояния «Самрук-Казына» иегруппой международныхефинансовых институтов о вхождении в акционерный капитал Банка.
31 декабря, в рамках соглашений, АО «ФНБ «Самрук-Казына» выкупило 100% простых иепривилегированныхеакций Банка. Начались процедуры по реструктуризации задолженностиеи по докапитализации Банка. Определена новаяестратегия развития.
2010 год
10 февраля Альянс Банк объявил оевозобновлении выдачи кредитов малому и среднемуебизнесу (МСБ) за счет собственных средств.
30 марта Альянс Банк сообщилео завершении реструктуризации задолженности.
В результате выполненияевсех мероприятий по Плану реструктуризации задолженности Альянс Банкебыл докапитализирован в целом на 547,9 млрд. тенге, а его собственный капитал составил порядка 50 млрд. тенге.
Объем долга в результатеереструктуризации сократилсяес 4,5 млрд. долларов США (включая начисленныеепроценты) до 1 млрд. 80 млн. долларов США, в томечисле: 850 млн. долларов – старший долг поеевробондам, 85 млн. – реальное торговоеефинансирование, 145 млн. – субординированные 20-летние облигации.
По завершенииевсех мероприятий акции АО «Альянс Банк» распределилисьеследующим образом:
- Простые: 67% - ФНБ «Самрук-Казына», 33% - кредиторы
- Привилегированные: 67% - ФНБ «Самрук-Казына», 33% - кредиторы.
1 апреля Банк возобновил прием депозитов от населения и юридических лиц.
17 мая Возобновлено кредитование физических лиц.
2011 год
В мае Альянс Банк предоставилевозможность клиентам изесектора МСБ погасить долг безепени и процентов. Акция длилась более четырехемесяцев и включала в себя 4 опции, предусматривающиееразличные варианты реструктуризацииезадолженности. Условиями акции воспользовались 229 клиентов, реабилитировавших кредитнуюеисторию своихепредприятий и погасивших, в общей сложности, более 730 млн. тенге по основному долгу.
В этом же месяце решением Годового Общего собрания акционеров АО «Альянс Банк» прекращеныеполномочия следующихечленов Совета директоров АО «Альянс Банк», являвшихся представителями АО «Самрук-Казына»: Карибжанов А. Т. (являлсяепредседателем Совета Директоров), Айтенов М. Д., Хаирова К. К.
На вакантныееместа членов Совета Директоровеизбраны следующие представители АО «Самрук-Казына»: Алдамберген А. У., Байсынов М., Балгарин Е. Е.
Июнь. АО «Альянс Банк» сообщило, что Председателем Совета Директоров избрана Алдамберген Алина Утемискызы.
Август. Альянс Банк завершил уникальнуюена казахстанском рынке сделку по продаже пула проблемныхерозничных займов. Эффект на капитал Банка составилепорядка 14 миллиардов тенге, кроме того, благодаряеэтой сделке значительноесократился проблемныйепортфель.
Сентябрь. Альянс Банкестал партнером Азиатского Банка Развития в рамках Инвестиционной программы дляефинансирования МСБ. Заём в рамках программы стал первым опытомепривлечения внешнего финансированияесо времени реструктуризации.
Ноябрь. АО «Альянс Банк» зафиксировало в отчетности по МСФО за 9 месяцев прибыльев размере 16,6 млрд. тенге. Дефицит собственного капитала по МСФО сократился на 78%.
В исполнение своихевнешних обязательств Банком за 2011 год в соответствии с графикомепроизведено две выплаты купонногоевознаграждения по еврооблигациям наеобщую сумму 76,4 млн. долларов США, а также четыре выплаты по Облигациям, оплачиваемым за счетевзысканных сумм на общую сумму 24,1 млн. долларов США.
2012 год
В апрелееАО «Альянс Банк» опубликовало аудированную консолидированную отчетность поемеждународным стандартамефинансовой отчетности (МСФО) за 2011 год.
Главным результатом года стало восстановления собственного капитала по МСФО в положительном значении: капитал был увеличен в общей сложности на 106 млрд. 67 млн. тенге и составил на 31 декабря 2011 года 1 млрд. 32 млн. тенге (по состоянию на 31едекабря 2010 года дефицит капитала по МСФО составлял 105 млрд. 35 млн. тенге).
Активы АО «Альянс Банк» по МСФО увеличились на 24% (на 102,3 млрд. тенге) и составили на 3е декабря 2011 года 529 млрд. 888 млн. тенге.
При этом объем кредитногоепортфеля Банка (за минусом сформированных провизий) увеличился на 77 млрд. етенге или нае30% –до 328 млрд. 784 млн. тенге.
Обязательстваеснизились на 0,7% (на 3 млрд. 763 млн. тенге) до 528 млрд. 856 млн. тенге. Сокращениеепроизошло, веосновном, за счет снижения размера субординированного долга и обязательств по долговымеценным бумагам.
При этом размер текущихесчетов и депозитов еклиентов увеличился на 41% (на 85,4 млрд. тенге) до 294 млрд. 237 млн. тенге.
Прибыль АО «Альянс Банк» по МСФО за 2011 год составила 39 млрд. 887 млн. тенге.
2.2 Особенности ипотечного кредитования АО «Альянс Банк»
Альянс Банк объявил о запуске программы ипотечного кредитования на уникальных на данный момент для казахстанского рынка условиях: сумма первоначального взноса – от 10%, ставка – 13% годовых, сообщает пресс-служба банка.
Альянс Банк старается максимально учесть интересы своих клиентов и гибко подходит к формированию пакета документов заемщика: допускается частичное подтверждение доходов, а также привлечение созаемщика. Созаемщиком может выступать прямой родственник заемщика, при этом на него не распространяются ограничения по пенсионному возрасту, это также является одним из преимуществ продукта.
Сумма займа составляет от 1 100 000 до 30 000 000 тенге. Банк предоставляет заем на сумму до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости при полном подтверждении доходов Заемщика и до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости - при частичном подтверждении доходов Заемщика.
В качестве залогового обеспечения кредита выступает недвижимое имущество: квартира либо жилой дом.
Ипотечный кредит Альянс Банка выдается во всех филиалах и отделениях Банка.
Данный продукт, как и прочие услуги Альянс Банка, предусматривает программу лояльности: льготные условия предоставляются участникам зарплатного проекта Банка, вкладчикам Накопительных пенсионных фондов – партнеров Банка, работникам бюджетных организаций. Так, Годовая эффективная ставка (ГЭС) для участников программы лояльности составит от 13,99%, для новых клиентов - при первоначальном взносе от 30% и выше – от 14,18% годовых, при первоначальном взносе от 10% до 30% - от 14,37% годовых.
Комментируя возобновление выдачи ипотечных кредитов, Заместитель Председателя Правления АО «Альянс Банк» Татьяна Белозерцева отметила: «До сегодняшнего дня в продуктовой линейке Альянс банка среди важнейших продуктов, предоставляемых физическим лицам отсутствовало только ипотечное кредитование. Сегодня мы разработали тщательно продуманный продукт и сформировали уникальное предложение, которое учитывает одновременно и пожелания наших клиентов и все вероятные риски Банка. Мы считаем, что это нам удалось – Банк готов к оживлению рынка недвижимости и предлагает действенный инструмент его стимулирования. Благодаря разумным требованиям к клиентам, выгодным условиям по продукту собственное жилье для наших клиентов стало доступнее»
Каждый из тех, кто не имеет собственной жилплощади хоть раз да задумывался о получении ипотеки в одном из казахстанских банков. В данной статье будет рассмотрено ипотечное кредитование от «Альянс банка». Согласно официальным данным в банке сегодня можно получить ипотеку с плавающей или фиксированной ставкой вознаграждения.
Ипотека с плавающей ставкой предусматривает размер кредита от 1,1 до 30 миллионов тенге. Данная сумма включает в себя до 90% от стоимости приобретаемого в ипотеку жилья. При этом доходы заемщика должны быть полностью подтверждены. В случае если они подтверждены только частично, собственное участие заемщика в ипотеке должно быть не менее 50%. Ипотека выдается сроком от 37 месяцев до 20 лет.
Для заемщиков, принимающих участие в зарплатном проекте «Альянс банка» ставка (годовая эффективная) по ипотеке составляет от 12,9%. Для остальных клиентов при размере первоначального взноса до 30% годовая эффективная процентная ставка по ипотеке начинается от 13,2%, при 30%-ой «первоначалки» - от 13%. Обеспечением по ипотеке может служить жилой дом (обязательно наличие прилегающего к нему участка) или квартира в многоквартирном доме.
Ипотека с фиксированной ставкой вознаграждения отличается гибкостью размеров первоначального взноса. Срок кредитования по ипотеке с фиксированной ставкой также может доходить до 20 лет. Если возможность внесения первоначального взноса для получения ипотеки отсутствует – банк может рассмотреть дополнительную ликвидную недвижимость в виде залога. Максимальная сумма ипотечного займа для Алматы и Астаны составляет 75 млн. тенге. При стопроцентном подтверждении доходов и существовании дополнительного залога - ликвидной недвижимости в этих городах - ипотечный кредит составит до 100% от запрашиваемой суммы. При выполнении только условия о полном подтверждении доходов - до 85% от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости.
До 50 млн. тенге можно получить по ипотеке с фиксированной ставкой во всех остальных случаях. До 100% - для всех остальных городов, если доходы заемщика полностью подтверждены, а в залог помимо приобретаемой в ипотеку недвижимости имеется возможность предоставить дополнительный актив. 85% от стоимости жилья в остальных городах могут получить заемщики с полным подтверждением доходов. От 50% первоначальный взнос по ипотеке составит в случае частичного подтверждения доходов и 70% - в случае оценки платежеспособности по анкетным данным.
Годовая эффективная ставка (ГЭС) зависит от срока кредитования в рамках ипотеки. При получении ипотеки сроком до 10 лет ГЭС составит от 15,08%, от 10 до 15 лет - от 15,62%. В случае, если ипотека берется на 15-20 лет, аналогичная ставка будет равна 16,18%. Обеспечением по ипотеке с фиксированной ставкой служит приобретаемая недвижимость (квартира в многоквартирном доме или жилой дом с участком), а также дополнительная ликвидная недвижимость в качестве первоначального взноса по желанию заемщика.
Минимальный пакет документов по ипотеке кроме стандартной документации, подтверждающей личность, семейное положение, место прописки и уровень доходов включает в себя отчет об оценке залога по ипотеке, справку о зарегистрированных правах на движимое имущество, а также правоустанавливающие, идентификационные и технические документы на имущество недвижимое.
За организацию займа по ипотеке с плавающей и фиксированной ставкой банку выплачивается комиссия в размере от 1 до 3%. За снятие наличных по ипотеке комиссия не взимается.
2.3 Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане с правовой точки зрения
Жилищное строительство – одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 была утверждена Госпрограмма жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, согласно которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн. кв. метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005-2006 годов составили 11,2 млн. кв. метров, т.е. задание трехлетней программы практически было выполнено за два года. В связи с этим в госпрограмму была внесена корректировка объема ввода жилья в сторону увеличения до 15,8 млн. кв. метров. В соответствии с госпрограммой выделение кредитных средств на строительство жилья на 2005-2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге. Однако фактически на эти цели было выделено 100,26 млрд. тенге, так как в 2006-2007 годах 20 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств было направлено на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки. В целях восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года № 1021 «О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года № 57 и от 3 марта 2006 года № 146» срок возврата кредитных средств, выделенных в 2005-2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге.
В целях реализации госпрограммы жилищного строительства в Республике Казахстан Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие нормативные правовые акты. Законодательная основа, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендных домов частными застройщиками, создана. Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья», предусматривающий создание условий для развития данного сектора жилья.
В настоящее время рынок кредитования недвижимости в Казахстане находится на этапе бурного развития. Ставки по кредитам стали гораздо ниже, чем они были пять лет назад. Казахстанская ипотечная компания осуществляет свою деятельность в 13 регионах Республики Казахстан. Объем выданных ипотечных кредитов по Программе ипотечного кредитования КИК на конец 2002 года превысил 1 млрд. тенге. КИК первой среди стран СНГ выпустила и разместила ипотечные облигации на общую сумму 500 млн. тенге сроком обращения три года. В ходе реализации госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн. кв. метров.
К сильным сторонам госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО для строительства жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, использование инструментов ипотечного кредитования системы жилищных строительных сбережений, системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).
Вместе с тем слабыми сторонами госпрограммы являются непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.
Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи.
Казахстанская банковская ипотека расценивается государством, по всей видимости, как один из приемлемых способов решения жилищных проблем.
Хотя во всем мире ипотека – один из множества вариантов решения жилищного вопроса. В Казахстане ипотечные отношения регулируются Указом Президента РК от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества».
Для правильного поведения участников ипотечных отношений необходимо представлять существо вопроса: что же такое ипотека, и каковы ее особенности?
Ипотечное кредитование включает в себя несколько этапов.
Приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость (обычно это недвижимость, находящаяся в частной собственности, т.е. вторичное жилье).
Если речь идет о государственном жилищном строительстве, то право выбора жилья в этом случае будет ограничено. Предстоит пройти несколько этапов «бюрократических процедур», которые могут охватить в таких казахстанских городах, как Уральск, длительный период времени. Это длительная очередь по оформлению документов, ожидание решения комиссии городского отдела жилья, ожидание решения банковской комиссии. В конечном итоге – далеко не всегда хороший результат. Результат, к сожалению, может оказаться плачевным. Вначале департамент жилья должен одобрить кандидатуру заявителя и направить его в банк. Банк проводит андеррайтинг потенциального заемщика и принимает решение о возможности выдать ему заем. Если претендент на ипотеку не сможет доказать свою платежеспособность за счет подтверждения доходов, то ему будет отказано в выдаче ипотечного займа. Но мы рассмотрим вариант, когда комиссия вынесла положительное решение.
Итак, следующий этап – внесение суммы первоначального взноса. Для молодой семьи, нуждающейся в жилье, именно данный этап может оказаться проблемным. (В случае приобретения жилья у частного лица, т.е. на рынке вторичного жилья, вопрос решается продажей имеющейся старой недвижимости.)
А в случае приобретения жилья по Государственной программе жилищного строительства этот метод неприемлем. Ведь в данном случае жилье в первую очередь предоставляется лицам, у которых оно полностью отсутствует. Причем отсутствие недвижимости необходимо подтвердить через Центр обслуживания населения.
В Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383, дается анализ современного состояния жилищного строительства в РеспубликеКазахстан на 2005-2007 годы: «Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет. С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10-13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10-15%, срок кредита составил в среднем 10 лет».
А теперь проанализируем ситуацию в г. Уральске с объективной точки зрения, т.е. на практике. На начальной стадии развития ипотеки первоначальный взнос составлял 10% от стоимости жилья, затем эта цифра стала варьироваться в зависимости от дохода семьи и т.д. Получается, что снижение ставок вознаграждения по кредитам до 4-4,5% годовых банки «компенсируют» за счет повышения суммы первоначального взноса. Не означает ли это излишнюю «страховку», т.е. меры предупреждения «ипотечного кризиса» в Казахстане?
Далее в Государственной программе жилищного строительства указывается: «…однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса».
Следующий этап: регистрация ипотечного договора. В соответствии со статьей 6 п. 2 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»: «Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора».
Для заключения ипотечного договора необходимо пройти через определенные этапы:
- регистрация договора купли-продажи;
- оформление техпаспорта на квартиру;
- заключение об оценке стоимости квартиры и т.д.
Даже справка об отсутствии обременения на имущество также оформляется за счет средств залогодателя. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд. По решению суда данному лицу, своевременно не зарегистрировавшему ипотечный договор, в выдаче кредита обычно отказывают. Анализ подобных ситуаций с практической точки зрения показывает, что зачастую залогодатели не всегда имеют возможность зарегистрировать на должном уровне ипотечный договор в силу недостатка материальных средств. Отсутствие точной обоснованности условий государственной регистрации договора об ипотеке в законодательном порядке влечет за собой правовые последствия, которые используются залогодержателем не в пользу клиента. Принцип таков: кто заинтересован в приобретении квартиры, тот и должен оформлять документы.
Зачастую залогодатели заблуждаются относительно правовой значимости оценки предмета залога, указываемой в договоре залога, принимая стоимость заложенного имущества по договору залога за существенную и объективную стоимость предмета залога. Между тем данная финансовая процедура лишь возлагает на залогодателя обязанность представить банку в залог иное, но в то же время равноценное по стоимости имущество, в случае если заложенное имущество будет утрачено не по вине банка как залогодержателя. Залогодатель должен быть в курсе, что залогодержатель не связан какой-либо ответственностью и за правовые последствия публичных торгов. В случае если заложенное имущество в конечном итоге будет продано на торгах по цене ниже, чем та, которая указана в договоре залога, то залогодержатель вправе в судебном порядке обратить взыскание на любое иное имущество должника и залогодателя (если это разные лица), и так до полного удовлетворения своих требований, вплоть до возбуждения процедуры банкротства в отношении должника и залогодателя. Данный метод опять-таки неприемлем в условиях ипотечного кредитования по госпрограмме. Сама формулировка «иное имущество должника и залогодателя» противоречит, например, такому понятию, как «молодая семья».
Избежать такой неприятной процедуры залогодателю и должнику можно лишь в том случае, если с самого начала в договор залога включено условие, прямо указывающее на отказ банка от права обращать взыскание на иное имущество должника и залогодателя. К сожалению, во многих случаях именно банк имеет возможность «диктовать» условия, так как он имеет преимущества в финансово-правовом аспекте. Если учитывать тот фактор, что у клиента не остается права выбора в силу отсутствия сильной конкуренции в межбанковской деятельности по ипотечному кредитованию.
Следующий этап – выплата клиентом банковской комиссии в определенных процентах от суммы, перечисляемой в городской отдел жилья для покупки квартиры, а также страховка. Заемщик обязан заключить и предоставить банку в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости договор личного страхования и страхования недвижимости, являющийся обеспечением по договору займа на срок действия настоящего договора. За неисполнение этой «обязанности» заемщику грозит штраф.
Согласно статье 20 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае «неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.
Аналогичное имеется в виду и в статье 318 п. 1 Гражданского кодекса РК: «…удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке». В свою очередь в п. 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК предусмотрено: «По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года».
То же самое предусмотрено в п. 4 статьи 21 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»: «По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
1) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки».
В данном случае получается противоречие: даже наличие уважительной причины не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки. Государство выделяет немалые средства на Государственную программу жилищного строительства. Программа рассчитана на помощь молодым семьям, государственным служащим и работникам социальной сферы, которые в конечном итоге по ипотечному законодательству и являются залогодателями. А ведь залогодатели – это прежде всего живые люди. Они не застрахованы от болезни, от увольнения с работы и т.д. Приоритет имеют только при получении ипотечного займа, а дальнейшая судьба зависит от обстоятельств.
Учитывая вышеизложенное, анализируя правовые последствия ипотечного кредитования вКазахстане, предлагаю в перспективе совершенствовать законодательную базу в области финансового права не только с точки зрения проблем ипотечного кредитования, но и всех имеющихся проблем финансового кризиса с учетом общественного мнения. Также предлагаю совершенствовать существующие альтернативные формы решения жилищного вопроса. Надеюсь, что законодательные структуры власти прислушаются в данном случае не только к моему мнению, но и к мнению большинства моих коллег, которые ведут научные исследования в области финансового, страхового, налогового права и т.д.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:
1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.
2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.
3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % до 12%. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.
4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.
5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.
6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться
7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Алдербаев А. Превратности залога, или Пора менять правила, которые так и не выучили. Алматы. «Юрист». № 2, 2009.
2. Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.
3. Гражданский кодекс РК. Учебно-практическое пособие. Алматы. Изд-во НОРМА-К, 2002.
4. Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья».
5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года № 1021 «О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года № 57 и от 3 марта 2006 года № 146».
6. Скоробогатов С.В., Скоробогатова С. Ипотека. Алматы. ТОО «АВиО». 2004.
7. Тартаковская Н. Особенности или странности казахстанской ипотеки. Алматы. «Юрист». № 1, 2008.
8. Указ Президента РК, имеющий силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными законами РК № 154-1 от 11.07.1997 г.; № 96-II от 8.11.2000 г.; № 427-ІІ от 03.06.2003 г.).
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Кусаинов Сагындык. «Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.
18. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве», август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета «Навигатор», 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - «Деловая неделя»№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
29. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
32. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
33. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
Приложение 1
Двухуровневая система ипотечного кредитования
Первичный рынок
1 — передача денежных средств за жилье;
2 — передача прав собственности на жилье;
3 — выдача ипотечного кредита;
4 — залог жилья (ипотека);
9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;
10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;
11 — независимая оценка заложенного имущества;
12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;
13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Вторичный рынок
5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;
6 — денежные средства за ипотечные кредиты;
7 — размещение ипотечных облигаций;
8 — денежные средства за ипотечные облигации.
Приложение 2
Актуальный список ипотечных кредитов в Альянс Банке.
Регионы работы Альянс Банка:
АльянсКредит Ипотека с фиксированной ставкой (при первоначальном взносе от 15 до 30%)
Жильё – н/д; ; аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента; есть комиссии по кредиту; досрочное погашение – можно погашать и целиком, и частями; требуется наличие гражданства; поручительство – не требуется; залог – обязательно; обязательный залог приобретаемого имущества; срок рассмотрения заявки – н/д.
АльянсКредит Ипотека с фиксированной ставкой (при первоначальном взносе от 30 до 50%)
Жильё – н/д; ; аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента; есть комиссии по кредиту; досрочное погашение – можно погашать и целиком, и частями; требуется наличие гражданства; поручительство – не требуется; залог – обязательно; обязательный залог приобретаемого имущества; срок рассмотрения заявки – н/д.
АльянсКредит Ипотека с фиксированной ставкой (при первоначальном взносе от 50%)
Жильё – н/д; ; аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента; есть комиссии по кредиту; досрочное погашение – можно погашать и целиком, и частями; требуется наличие гражданства; поручительство – не требуется; залог – обязательно; обязательный залог приобретаемого имущества; срок рассмотрения заявки – н/д.
АЛЬЯНСКРЕДИТ Потребительский (с полным подтверждением дохода)
Жильё – готовое; обязательное страхование приобретаемой недвижимости; аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента; отсутствуют комиссии по кредиту; досрочное погашение – можно погашать и целиком, и частями; требуется наличие гражданства; поручительство – не требуется; залог – обязательно; обязательный залог имеющегося имущества; срок рассмотрения заявки – н/д.
Рефинансирование ипотечного кредита
Жильё – н/д; обязательное страхование приобретаемой недвижимости; аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента; отсутствуют комиссии по кредиту; досрочное погашение – можно погашать и целиком, и частями; требуется наличие гражданства; поручительство – не требуется; залог – обязательно; обязательный залог приобретаемого имущества; срок рассмотрения заявки – н/д.
Рефинансирование потребительского кредита
Жильё – н/д; обязательное страхование приобретаемой недвижимости; аннуитетные или дифференцированные платежи по выбору клиента; отсутствуют комиссии по кредиту; досрочное погашение – можно погашать и целиком, и частями; требуется наличие гражданства; поручительство – не требуется; залог – обязательно; обязательный залог приобретаемого имущества; срок рассмотрения заявки – н/д
Ипотечное кредитование в Казахстане на примере деятельности АО «Альянс Банк»