Правовое содержание договора найма жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ

В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент — жилище[1]. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.10)[2], Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)[3]. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод [4].

С учетом требований международно-правовых актов в Конституции Республики Казахстан закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище[5].

Несмотря на подобный подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в Казахстане. Жилищная проблема решается различными средствами и способами. Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в исправности имеющегося жилищного фонда.

В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета дипломного исследования.

Настоящее жилищное законодательство главным образом регулирует отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Вместе с тем, жилищные правоотношения охватывают не только вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений, но и вопросы, касающиеся использования, содержания и ремонта жилищного фонда, его учета и контроля за соблюдением жилищных прав граждан и т.д.

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы тенге. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Итак, цель работы – определить правовое содержание договора найма жилого помещения; определение видов договоров найма, мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма, но также и найма социального; выявление основных этапов заключения договора найма; определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов вследствие несоблюдения условий договора найма.

В основные задачи входит:

• раскрыть общее понятие и содержание договора найма жилого помещения;
• рассмотреть основные элементы договора найма жилого помещения;
• исследовать права и обязанности наймодателя и нанимателя;
• рассмотреть порядок действия договора.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

1 Правовая характеристика договора найма жилого помещения

1. Понятие, элементы и предмет договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение[9, с.5].

Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия "договор коммерческого найма". Литовкин В.Н. указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе[10. с.10]. Советское законодательство знали единый договор найма жилого помещения. Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Гражданского кодекса РК, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам. При этом Гражданский кодекс РК, разделил договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма". Статья 60-603 ГК РК закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. Принимая во внимание конституционный принцип равенства всех форм собственности, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда[11].

Итак, наем жилища – это предоставление жилища или части его нанимателю в постоянное или временное владение и пользование за плату.

Отношения найма жилого помещения урегулированы в ст.ст.601-603 ГК РК, где содержатся общие положения о найме жилища. Регулирование отношений найма жилища не ограничивается рамками Гражданского Кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами, например, Законом РК «О жилищных отношениях». Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору найма жилого помещения, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей[12, с.123].

Как и договор купли-продажи, договор найма жилища имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским Кодексом урегулированы договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда, а также найма жилища в домах частного жилищного фонда.

Термины наем жилого помещения, и аренда помещения являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду помещения представляли как специфический вид найма помещения, выделяя его определенные условия. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда жилого помещения занимает несколько обособленное место в ряду договоров найма жилица.

По договору найма жилища наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование.

Договор найма в отличие от договоров купли-продажи регулирует отношения, связанные с передачей жилого помещения во временное пользование. Вместе с тем наем жилого помещения подразумевает пользование жилищем, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивается только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца. В принципе и сейчас основной целью договора найма жилого помещения является предоставление возможности нанимателю пользоваться жилищем[12, с.124].

Регулирование жилищных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы, регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права найма жилого помещения к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам, найм жилого помещения относится к ним. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении найма, который наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность отношениям найма, чем ранее, поднимает их значение.

Таким образом, договор найма жилого помещения выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого жилища теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости.

Договор найма жилища – договор, в соответствии с которым наймодателем предоставляется постоянное или временное право владения и пользования жилищем либо частью его нанимателю. Договор найма призван удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о нем имеют место интересы наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель[13, с.16].

Договор найма жилого помещения (наем жилья) является основным институтом жилищного законодательства. Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав граждан. Основным институтом жилищного законодательства, без преувеличения, является договор найма жилого помещения[14, с.43].

Итак, договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (ст.601 ГК РК)[7]. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Форма договора найма жилого помещения.

В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется и независимо от срока договора найма жилища с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан".[15].

Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок найма является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора найма, заключенного на неопределенный срок. Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.

Договор найма жилого помещения между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Элементы договора найма жилого помещения.

Стороны договора найма жилого помещения - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые физические лица. В случаях, когда договоры найма жилища заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.

Наймодатель – сторона в договоре найма жилища, являющаяся собственником жилища или выступающая от имени собственника.

Наниматель – сторона в договоре найма жилища, получающая в постоянное или временное пользование жилище или его часть.

Наниматель – физическое лицо, которое получило жилое помещение во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве найма жилища.

Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем жилище другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. Речь идет о том, что найм обременяет имущество, сданное внаем.

При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Предметом (объектом) договора найма жилого помещения является жилище (жилой дом, служебное жилище, квартира, общежитие и т.д.).

Согласно ст. 1 Закона о Жилищных отношениях, жилище – отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

Служебное жилище – жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселений гражданами на период выполнения ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений. Жилище, приравненное к служебному - жилище, предоставляемое из государственного жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности.

Общежитие – жилое здание, специально построенное или переоборудованное для проживания лиц, работающих по срочному трудовому договору (контракту), студентов (курсантов, аспирантов) и учащихся в период учебы, а также других лиц, имеющих срочный трудовой договор (контракт) с собственником или владельцем общежития.

Жилое помещение (квартира) – отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища[8].

Жилище, которое передается по договору найма, должно относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации не утрачивает свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа. В соответствии со ст. 602, 603 ГК РК в наем жилого помещения могут быть переданы жилые помещения домах домов государственного и домов частного жилищного фонда.

1. Содержание договора найма

Права и обязанности нанимателя и наймодателя

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату [16, с.33].

Права и обязанности нанимателя